某某消費者研究

1、萬科為何換標桿？房地產(chǎn)開發(fā)仍然是未來10年中國地產(chǎn)的主旋律世聯(lián)研究理論版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2005-4-13第一頁，共四十六頁。長城地產(chǎn)面臨困境的根源是什么？長城地產(chǎn)為什么不能走“租金股”的道路？未來中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展趨勢如何？萬科為什么放棄新鴻基而選擇pulte為標桿？房地產(chǎn)的香港模式和美國模式的主要差別有哪些？2第二頁，共四十六頁。長城不能成為“租金股”？3第三頁，共四十六頁。長城集團面臨問題的表征可開發(fā)土地儲備嚴重不

2、足盈利水平持續(xù)下降開發(fā)成本顯著提高融資渠道單一，股權(quán)融資受限人才短缺土地儲備不足的原因是無法按照市場價獲地。開發(fā)成本提高，是由于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度放慢和資本使用成本過高。管理成本、利息成本和資金的時間成本是主要成本。資本周轉(zhuǎn)速度慢資金使用成本較高開發(fā)成本較高 合理利潤率難以實現(xiàn)股權(quán)融資障礙債務(wù)融資出現(xiàn)瓶頸整體融資能力下降規(guī)模獲取土地能力受限策略性持有土地能力低危急持續(xù)開發(fā)回款出現(xiàn)壓力獲利能力下降6；10土地儲備不足4第四頁，共四十六頁。長城地產(chǎn)問題的根源：內(nèi)部資源未能適應(yīng)外部環(huán)境變化57的業(yè)務(wù)為依靠土地價值所產(chǎn)生的物業(yè)出租受益住宅開發(fā)收入下滑到36，并且受益的來源為土地價值的增值依靠協(xié)議獲得土地，市

3、場價出售市場運作的毛利率只能維持7無法按照市場價獲地363413107二級開發(fā)圣廷苑倉儲貨代市場商業(yè)、寫字樓租賃物業(yè)管理過去由于特殊資源和政府背景所導(dǎo)致的土地低成本，在支持長城發(fā)展的同時，形成了粗放式的項目開發(fā)和企業(yè)管理模式。長城至今未能改變這種模式，使其適應(yīng)外部環(huán)境的變化。5第五頁，共四十六頁。加強資產(chǎn)的使用效率，降低資產(chǎn)的使用成本，是實現(xiàn)盈利目標的關(guān)鍵凈資產(chǎn)受益率（ROE）目標收入成本開支房地產(chǎn)開發(fā)收入其他業(yè)務(wù)收入銷售成本管理費用財務(wù)費用資產(chǎn)本身的增值能力 凈利潤資產(chǎn)的重新估值資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化主要通過加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和控制資本占用成本來增加凈利潤。凈資產(chǎn)年內(nèi)基本穩(wěn)定6第六頁，共四十六頁。長城必

4、須首先對集團自身的資源和機構(gòu)進行重新盤點和整合增強盈利水平，加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率“又快又好”的含義，是指針對資金短缺的項目公司，通過收購，當年結(jié)轉(zhuǎn)收入，并獲取盈利進行資產(chǎn)重新清查、評估收購“又快又好”的項目公司投資策劃中心策劃功能前置，在取地前完成對地塊的整體規(guī)劃方案和精確的財務(wù)分析取地和開盤時間壓縮在8個月之內(nèi)組建集團客戶關(guān)系系統(tǒng)，梳理潛在資源，立項評估，跟蹤重點關(guān)注的事情收購酒店等大宗固定資產(chǎn)購買短期不能開發(fā)的土地大規(guī)模收購三級市場連鎖地鋪大規(guī)模介入舊城改造項目絕對不做的事情7第七頁，共四十六頁。長城二級開發(fā)的關(guān)鍵原則是“短平快”，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，降低單位成本和費用 資產(chǎn)收益率 銷售利潤率資產(chǎn)周

5、轉(zhuǎn)率 土地獲得土地開發(fā)項目施工項目回款決策前置！縮短技術(shù)決策的周期凈地無拆遷規(guī)劃問題拉長付款期限有競爭力的施工速度分小塊滾動開發(fā)多層和低密度住宅為主增強營銷能力，加速回款半小時經(jīng)濟圈市場8第八頁，共四十六頁。對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢和階段的判斷開發(fā)專業(yè)化和規(guī)范化有限多元化“租金股” 區(qū)域經(jīng)濟背景 企業(yè)財務(wù)狀況經(jīng)營和產(chǎn)品范圍企業(yè)核心競爭力香江國際萬科1990華僑城合生創(chuàng)展深圳萬科上海綠地香港置業(yè)太古新鴻基香港總資產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展快速城市化浪潮對增量物業(yè)的剛性需求經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對增量物業(yè)的剛性需求經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展城市化告一段落增量物業(yè)減少總資產(chǎn)高速增長較高負債率和ROE總資產(chǎn)龐大抵御風險較低負債率

6、和ROE總資產(chǎn)穩(wěn)步增長平均水平負債率和ROE專一化標準化生產(chǎn)客戶聚焦，嚴格控制成本區(qū)域布局，產(chǎn)品市場拓展大量持有物業(yè)區(qū)域和物業(yè)多元化融資能力和專業(yè)效率融資能力和開發(fā)能力穩(wěn)定持續(xù)回報9第九頁，共四十六頁。長城遠不具備成為“租金股”的條件成為租金股，總資產(chǎn)必須達到一定規(guī)模，來抵御外部環(huán)境變化帶來的風險香港“租金股”的房地產(chǎn)模式，與香港城邦式的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)相關(guān)六家房地產(chǎn)企業(yè)2004年的總資產(chǎn)比較（單位RMB）10第十頁，共四十六頁。新鴻基和太古為代表的香港房地產(chǎn)企業(yè)，以持續(xù)經(jīng)營為主要利潤來源新鴻基2004年總利潤中，開發(fā)凈利潤占21，出租受益占79。住宅開發(fā)收益中，所開發(fā)干道沿線農(nóng)地變性價值后的增值為主

7、要利潤來源。11第十一頁，共四十六頁。新鴻基和PULTE的對比分析HK Sun Kung KaiUS Pulte所依托的土地制度空間布局城邦經(jīng)濟土地有限，絕對財富大陸經(jīng)濟城市和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展差距地價差距大企業(yè)的財務(wù)體系和金融模式預(yù)售為代表的客戶融資；各集團相互持股的股權(quán)資本結(jié)構(gòu)；PMC與銷售過程一體化銀行貸款為主要融資方式企業(yè)的價值體系和管理文化錯綜復(fù)雜的關(guān)聯(lián)交易多元化的交叉業(yè)務(wù)清晰簡單交易單一業(yè)務(wù)控制成本企業(yè)主營業(yè)務(wù)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營住宅開發(fā)ROE5%20.6%資產(chǎn)負債率94012第十二頁，共四十六頁。萬科為何換標桿？13第十三頁，共四十六頁。萬科對市場的觀點：消費者的有效需求是市場存在的理由資料來

8、源：萬科2004年報住宅是人類生存必須的基本物資，也是社會成員改善生活品質(zhì)最重要的物質(zhì)基礎(chǔ)決定住宅市場基本走勢的，是經(jīng)濟的成長性、人口結(jié)構(gòu)和居住形態(tài)變遷關(guān)于需求政策是市場環(huán)境中不可忽視的一部分政策的出發(fā)點，只會是防范市場波動的風險，而不是憑空創(chuàng)造或消除一個自我演進的市場關(guān)于宏觀調(diào)控14第十四頁，共四十六頁。萬科理解的支撐住宅需求三大因素：城市化、家庭規(guī)?？s小和人口老齡化5.37億6.60億3.53人3.25人15第十五頁，共四十六頁。三大因素導(dǎo)致的未來5年每年新增住宅需求量.0.04億平方米1.62億平方米3.69億平方米單位：億平方米16第十六頁，共四十六頁。應(yīng)屆畢業(yè)生對萬科選擇全國市場的影

9、響2005年，全國338萬高校畢業(yè)生中，91選擇在北京、上海、深圳、廣州、浙江、江蘇求職。99117第十七頁，共四十六頁。作為成熟經(jīng)濟體的美國市場，代表性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然有蓬勃生機2004年，美國一手房交易數(shù)量為118.6萬套，為二手房的1/6代表性開發(fā)商pulte數(shù)量增加18%，平均售價上漲11% Pulte占有美國市場的3.25的份額18第十八頁，共四十六頁。萬科對中國大陸房地產(chǎn)的判斷：未來10年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)依然是中國房地產(chǎn)市場的主旋律19第十九頁，共四十六頁。萬科所理解的未來挑戰(zhàn)資料來源：萬科年報萬科認為：真正的挑戰(zhàn)是如何在與境外開發(fā)企業(yè)競爭中，通過企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢的建立，為消費者提供滿

10、意的產(chǎn)品和服務(wù)。核心競爭力之于產(chǎn)品：低成本和高質(zhì)量所帶來的客戶忠誠之于企業(yè)：融資和技術(shù)實力房地產(chǎn)本身的高能耗中國人均能源占有量不到均值一半產(chǎn)品建造精度低于先進水平一個數(shù)量級目前住宅開發(fā)的粗放模式資金實力國際融資能力核心技術(shù)上的競爭：日本的專利境外同行的進入20第二十頁，共四十六頁。萬科的二十年歷程：通過專業(yè)化和品牌為市場環(huán)境的變化做準備我覺得土地轉(zhuǎn)讓制度改革政策，是萬科等待了十多年的。我們開始創(chuàng)業(yè)的時候，就開始賭這一天，我們終于賭贏了。如果我們輸了，我們很可能輸?shù)煤軕K。萬科一直在為這樣的政策做準備。VANKE總經(jīng)理郁亮萬科城市中檔住宅為主業(yè)剝離非房地產(chǎn)業(yè)，放棄多元化放棄別墅、商場、寫字樓出售華

11、潤萬佳收縮全國布局13變4放棄30家企業(yè)的持股權(quán) 1993 1994 1994 1995 2001萬科提出高于25的利潤不做，就是因為萬科從貿(mào)易起家，切身感受到暴利終將轉(zhuǎn)向社會平均利潤率，企業(yè)的長遠發(fā)展不能建立在超額利潤率的基礎(chǔ)之上。王石21第二十一頁，共四十六頁。過去二十年，萬科以依靠專業(yè)化建立起來的“低成本+差異化”為企業(yè)的核心競爭力專業(yè)化所形成的低成本產(chǎn)品和采購定制化聚焦中檔住宅施工流程的專業(yè)化差異化競爭品牌美譽度小區(qū)規(guī)劃物業(yè)管理22第二十二頁，共四十六頁。凈資產(chǎn)收益率保持在10以上，保持持續(xù)的股權(quán)融資資格和債權(quán)融資能力萬科是中國大陸唯一發(fā)行第二次可轉(zhuǎn)債的上市企業(yè)23第二十三頁，共四十六

12、頁。資產(chǎn)負債率保持在5060，長期具備低財務(wù)風險和高信用等級萬科長期被金融機構(gòu)和信用評級機構(gòu)評為AAA級企業(yè)24第二十四頁，共四十六頁。較高的盈利水平和廣泛的資本市場融資，使得萬科獲得了更大規(guī)模的債務(wù)融資能力具備股權(quán)融資的能力，股權(quán)和債權(quán)融資交錯進行，保證了萬科在維持一定資產(chǎn)負債率基礎(chǔ)上的持續(xù)快速發(fā)展 15億可轉(zhuǎn)換債券順利轉(zhuǎn)股 19.9億可轉(zhuǎn)債2成功發(fā)行 中國農(nóng)業(yè)銀行46.9億綜合授信額度簽署4月9月11月 德國HI公司3500萬美元中山項目融資新華信托1.99億元貸款6月7月萬科在2004年的股權(quán)、債權(quán)、境外合作融資一覽25第二十五頁，共四十六頁。萬科近年總資產(chǎn)持續(xù)增長26第二十六頁，共四十

13、六頁。主要結(jié)論：萬科長期以來的自覺行動，使得自身具備了與pulte相似的特征萬科具備了成為百年老店的一些基因。姜汝祥找到pulte這樣的標桿為萬科學習的目標，是件很幸運的事情。郁亮 Pulte的競爭戰(zhàn)略和特征?27第二十七頁，共四十六頁。美國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境和利益相關(guān)者增量住宅市場商用物業(yè)市場（寫字樓、酒店、廠房等）投資者/權(quán)益人投資者需求者REITs（33）養(yǎng)老基金（46）人壽保險公司（10）REITs房地產(chǎn)發(fā)展商PMC等抵押公司住宅需求者數(shù)字：2003；來源:新財經(jīng)商業(yè)房地產(chǎn)需求者專業(yè)物管公司銀行貸款機構(gòu)和個人投資者存量住宅市場房地產(chǎn)經(jīng)紀公司發(fā)展商出租代理公司住宅需求者關(guān)鍵參與機構(gòu)注：在這里暫

14、時忽略政府在金融、土地和規(guī)劃管制上的重要作用。28第二十八頁，共四十六頁。對美國增量房市場保持持續(xù)發(fā)展的判斷，是Pulte制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和依據(jù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)我們的利潤來源主要來自開發(fā)收入下扣除成本后的利潤pulte人口增長，移民增加，收入上升和購房趨勢持續(xù)，使增量房保持穩(wěn)定的市場需求。pulte分析由于需求增量比較穩(wěn)定，業(yè)務(wù)增長在于擴大市場占有。pulte分析公司堅持的根本：增長通過穩(wěn)健的（開發(fā)）業(yè)務(wù)帶來的收入扣除成本后的利潤維持較好的資產(chǎn)負債，使其在市場機遇出現(xiàn)之際擁有優(yōu)勢在建筑效率、質(zhì)量、客戶滿意度方面保持領(lǐng)先雇傭、培訓、和保留最好的員工（人力資源）戰(zhàn)略思考、對營運和融資的判斷力總是挑

15、戰(zhàn)自己、超越自己29第二十九頁，共四十六頁。戰(zhàn)略性收縮和聚焦，是PULTE對美國宏觀環(huán)境分析后的關(guān)鍵性舉措 住宅商用房地產(chǎn)零售銀行27個州54個市場區(qū)域 住宅 主要大城市19561950年代后期1970-1990年代目前30第三十頁，共四十六頁。靈活管理最關(guān)鍵的土地資產(chǎn)關(guān)于土地獲得和控制方面，需要進一步研究美國目前的土地制度和開發(fā)管制A.事前做長期規(guī)劃B.控制土地儲備，拋離對手（過去三年，用地100,000塊，但有控制地302,000塊），當需求上漲時，保證業(yè)務(wù)增速發(fā)展C. 2005年，土地儲備343,000塊（價值65億美圓），46%持有，54%根據(jù)環(huán)境來定（交付定金4億美圓，中斷交易時部分

16、可退還），因此，可降低環(huán)境改變帶來的風險（土地更易獲得，或地價下跌）。當需求舒緩時，可放慢業(yè)務(wù)發(fā)展。31第三十一頁，共四十六頁。精細化是pulte的核心綱領(lǐng) 辨別最佳優(yōu)質(zhì)地塊 標準化降低住宅成本 目標客戶群鎖定產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先提高客戶滿意度 客戶細分擴大市場占有率 客戶細分：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、活躍老年人PMC服務(wù):對低收入置業(yè)者貸款并購DelWebb,占領(lǐng)老年人公寓市場終身鎖定所帶來的忠誠度 迅速整合，消除重疊功能，組合可利用資源 在規(guī)模、地理布局和產(chǎn)品包方面處于絕對領(lǐng)先 改變流程，降低材料和人力成本 低成本給客戶帶來更多價值 創(chuàng)立“圖書館”，收集賣得最好的建筑平面圖，進行排序，篩減一

17、半至大概1200種戶型，找機會再削減一半 根據(jù)建筑材料和在現(xiàn)場的建筑難易程度進行評估，確保效益 排列內(nèi)部的規(guī)格來匹配不同的11種客群 減少了不必要的變化，減少運營成本 32第三十二頁，共四十六頁。精細化以提高質(zhì)量和客戶滿意度為標準高規(guī)范/低變動在客戶方面和金融方面都是成功 的。有利于減少建筑成本，改善建筑時間，提高產(chǎn)品質(zhì)量。Pulte Annual Report 2004 “客戶需要”的一致性意味著我們可以設(shè)計具備某些特性的基本產(chǎn)品作為標準，為顧客提供更高的價值，也減少了不必要的變化，減少運營成本，提高自身、承包商、制造商的效益。 Pulte Annual Report 2004 33第三十三

18、頁，共四十六頁。從1997年到2004年，pulte的總資產(chǎn)增長了6倍在相對成熟的市場環(huán)境和穩(wěn)定增量的需求背景下，pulte的戰(zhàn)略為公司帶來了罕見的快速、持久增長34第三十四頁，共四十六頁。過去8年中，萬科和pulte的增長速度極為相似35第三十五頁，共四十六頁。驕人的ROE，使得pulte贏得了投資者和信貸機構(gòu)的青睞，鞏固了融資能力2004年，四家房地產(chǎn)企業(yè)ROE比較36第三十六頁，共四十六頁。萬科未來十年的戰(zhàn)略：從專業(yè)化走向精細化；以“有質(zhì)量增長”為戰(zhàn)略目標有質(zhì)量的增長資本回報率客戶忠誠度產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新HR回報率37第三十七頁，共四十六頁?；凇坝匈|(zhì)量增長”的三大策略選擇依據(jù)客戶內(nèi)在價值逐

19、步細分市場逐步升級產(chǎn)品服務(wù)體系和競爭能力通過提供客戶不同生命周期內(nèi)的梯度產(chǎn)品實現(xiàn)終身縮定客戶細分策略三大城市圈4.1的國土，40的GDP的居民儲蓄額，平均水平2倍的人均支出利用區(qū)域發(fā)展差異，規(guī)避單一市場風險擴大區(qū)域集約投資，發(fā)揮整合優(yōu)勢城市圈聚焦策略住宅產(chǎn)業(yè)化，降低人工成本的比例，改善成本結(jié)構(gòu)提高品質(zhì)和性價比和諧、自然、生態(tài)標準的自主知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品精細化創(chuàng)新策略多角度融資通過合并縮減成本和絕對領(lǐng)先對土地的戰(zhàn)略性控制其他策略38第三十八頁，共四十六頁。萬科所選擇的道路，與新鴻基模式有較大不同HK Sun Kung KaiVANKE企業(yè)的財務(wù)體系和金融模式預(yù)售為代表的客戶融資；各集團相互持股的股權(quán)資

20、本結(jié)構(gòu)；銀行貸款為主要融資方式;積極嘗試多角融資企業(yè)的價值體系和管理文化錯綜復(fù)雜的關(guān)聯(lián)交易多元化的交叉業(yè)務(wù)清晰簡單交易單一業(yè)務(wù)控制成本企業(yè)主營業(yè)務(wù)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營住宅開發(fā)ROE5%10%-14%資產(chǎn)負債率950%-6039第三十九頁，共四十六頁。 商用房地產(chǎn)由于區(qū)別于城邦經(jīng)濟的大陸體制，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將在較長時間內(nèi)作為 房地產(chǎn)市場主旋律眾多人口和空前城市化所帶來的持續(xù)增量需求廣袤土地導(dǎo)致的土地級差和土地價值的變遷開發(fā)專業(yè)化和規(guī)范化有限多元化“租金股”香江國際萬科1990華僑城合生創(chuàng)展深圳萬科上海綠地香港置業(yè)太古新鴻基香港總資產(chǎn)融資能力和專業(yè)效率融資能力和開發(fā)能力穩(wěn)定持續(xù)回報 住宅市場PulteLen

21、nar40第四十頁，共四十六頁。咨詢業(yè)同行的觀點- 行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖 -高利潤階段高風險/高回報產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤階段適中風險/適中回報資本優(yōu)勢/規(guī)模優(yōu)勢微利階段低風險/低回報規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)濟特征需求特征房地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運作型房地產(chǎn)服務(wù)/服務(wù)型時間行業(yè)規(guī)模中國大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商發(fā)達國家房地產(chǎn)商賣方市場對新增住房需求快速膨脹均衡市場對新增住房需求穩(wěn)定增長買方市場以提升住房質(zhì)量的需求為主業(yè)務(wù)特征房產(chǎn)增量開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融服務(wù)房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介從產(chǎn)業(yè)周期角度分析: 我國的房地產(chǎn)行業(yè)總體處于從開發(fā)/產(chǎn)品型向投資/資本運作

22、型轉(zhuǎn)變階段，但由于我國區(qū)域經(jīng)濟的不均衡性，大城市與其他地區(qū)相比，競爭業(yè)態(tài)發(fā)展會大大縮短41第四十一頁，共四十六頁。由于我國房地產(chǎn)處于行業(yè)發(fā)展的初級階段，未來謀求細分市場領(lǐng)先的服務(wù)模式將大量涌現(xiàn)，領(lǐng)先的房地產(chǎn)商開始向服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)變？房地產(chǎn)（存量）經(jīng)營房地產(chǎn)（增量）開發(fā)房地產(chǎn)中介服務(wù) 地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)的獲得拆遷安置總體規(guī)劃房產(chǎn)開發(fā)房屋設(shè)計建設(shè)施工相關(guān)配套融資管理/銷售管理物業(yè)經(jīng)營/出租酒店經(jīng)營管理商場租售經(jīng)營寫字樓租售經(jīng)營公寓經(jīng)營物業(yè)“低吸高拋”住宅市場的積壓房、二手房物業(yè)管理房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)咨詢服務(wù)房地產(chǎn)金融融資管理自有資金銀行貸款信托基金企業(yè)債券投資管理直接投入項目入股項目公司股權(quán)

23、合作(土地、資金等)基金管理項目管理創(chuàng)新潛力創(chuàng)新潛力創(chuàng)新潛力創(chuàng)新潛力42第四十二頁，共四十六頁。探索性結(jié)論1.未來較長時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)依然是未來中國房地產(chǎn)市場的主旋律，房地產(chǎn)企業(yè)龍頭依然是開發(fā)商。2.產(chǎn)品精細化和客戶滿意度將是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭的焦點。3.企業(yè)面向客戶和產(chǎn)品所必備的融資能力和技術(shù)水平，是競爭力的關(guān)鍵。43第四十三頁，共四十六頁。疑問1.Pulte土地儲備策略背后的美國土地制度和管制環(huán)境？2.人口老齡化是否能夠在中國形成類似美歐的大規(guī)模的“活躍老年人”階層？3.在局部發(fā)達地區(qū)出現(xiàn)大規(guī)?！笆兆夤伞逼髽I(yè)的可能性？4.PMC對美國住宅房地產(chǎn)的影響，以及在中國的可能適應(yīng)性機構(gòu)？5.

24、中國商用房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來的龍頭主體是產(chǎn)業(yè)基金（REITs）還是規(guī)模性企業(yè)？44第四十四頁，共四十六頁。通過辛勤的工作獲得財富才是人生的大快事。一個人一生可能愛上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會明白以前的傷痛其實是一種財富，它讓你學會更好地去把握和珍惜你愛的人。2022/8/242022/8/242022/8/24人只有為自己同時代人的完善，為他們的幸福而工作，他才能達到自身的完善。每項事業(yè)成功都離不開選擇，而只有不同尋常的選擇才會獲取不同尋常的成功。2022/8/242022/8/242022/8/24論命運如何，人生來就不是野蠻人，也不是乞討者。人的四周充滿真正而高貴的財富身體與心

25、靈的財富。人生沒有彩排，每一個細節(jié)都是現(xiàn)場直播。對產(chǎn)品質(zhì)量來說，不是100分就是0分。成功的經(jīng)理人員在確定組織和個人的目標時，一般是現(xiàn)實主義的。他們不是害怕提出高目標，而是不讓目標超出他們的能力。管理就是決策。2022/8/242022/8/242022/8/24經(jīng)營管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點。再實踐。2022/8/24世上并沒有用來鼓勵工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎勵工作成果的。除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠之心來領(lǐng)導(dǎo)員工。2022/8/242022/8/24預(yù)防是解決危機的最好方法。我們不一定知道正確的道路在哪里，但卻不要在錯誤的道路上走得太遠

26、。不要把所有的雞蛋放在同一個籃子里。用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。溝通再溝通。24 八月 2022多掙錢的方法只有兩個：不是多賣，就是降低管理費。我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。我將保證你們有5%的回報，并在此后我將抽取所有利潤的50%。請示問題不要帶著問題請示，要帶著方案請示。匯報工作不要評論性地匯報，而要陳述性的匯報。2022年8月24日在漫長的人生旅途中，有時要苦苦撐持暗無天日的境遇；有時卻風光絕項，無人能比。溝通是管理的濃縮。2022/8/242022/8/242022/8/24員工培訓是企業(yè)風險最小，收益最大的戰(zhàn)略性投資。人類被賦予了一種工作，那就是精神的成長。企業(yè)發(fā)展需要的是機會，而機會對于有眼光的領(lǐng)導(dǎo)人來說，一次也就夠了。2022/8/242022/8/24發(fā)展和維護他們的家;至于女子呢?則是努力維護家庭的秩序，家庭的安適和家庭的可愛。猶豫不決固然可以免去一些做錯事的可能，但也失去了成功的機會。管理是一種嚴肅的愛。2022/8/242022/8/