市市區(qū)城市房屋拆遷管理手冊

1、衢州市市區(qū)都市房屋拆遷治理方法第一章 總 則第一條為加強都市房屋拆遷治理，愛護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，依照國務院都市房屋拆遷治理條例、浙江省都市房屋拆遷治理條例等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本方法。第二條 在衢州市都市規(guī)劃區(qū)內的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本方法。第三條 都市房屋拆遷必須符合都市規(guī)劃，有利于都市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，有利于國家歷史文化名城和文物古跡愛護。第四條 本方法所稱拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。本方法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。本方法所稱房屋承租人是指與被拆遷人具有合法的房屋租賃關系的單位和

2、個人。第五條衢州市建設局是負責治理房屋拆遷工作的行政主管部門（以下簡稱房屋拆遷治理部門），對都市規(guī)劃區(qū)內的都市房屋拆遷工作實施監(jiān)督治理。都市房屋拆遷治理的日常工作由其下屬的拆遷治理辦公室具體辦理。市打算、規(guī)劃、國土資源、物價、工商、財稅、文物、公安等有關部門和區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）應當按照各自職責，互相配合，共同做好都市房屋拆遷治理工作。第六條 拆遷人必須依照有關法律法規(guī)及本方法的規(guī)定，對被拆遷人給予合理補償、安置。被拆遷人、被拆遷房屋承租人必須服從都市建設需要，在規(guī)定的搬遷期限內完成搬遷。第二章 拆遷治理第七條 都市房屋拆遷應按打算執(zhí)行。都市房屋拆遷的中長期打算和年度打算由市建設

3、、規(guī)劃、打算、國土資源、文物等部門按照都市總體規(guī)劃的要求，依照當?shù)厣鐣?jīng)濟進展水平和需要，同時考慮房地產(chǎn)市場的供需狀況和國家歷史文化名城愛護等因素制定， 報市人民政府批準后執(zhí)行，并按規(guī)定報送備案。房屋拆遷治理部門在執(zhí)行年度拆遷打算時，其拆遷范圍經(jīng)規(guī)劃部門確定后，應當組織做好拆 遷房屋的前期調查統(tǒng)計及審核工作。第八條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請房屋拆遷許可證，應當向房屋拆遷治理部門提交下列文件：（一）建設項目批準文件；（二）建設用地規(guī)劃許可證；（三）國有土地使用權批準文件；（四）拆遷打算和拆遷方案；（五）辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。前款第（四）項

4、規(guī)定的拆遷方案應當對臨時周轉用房和用于產(chǎn)權調換的安置用房的數(shù)量、戶型、面積、地點、交付時刻等作出安排。第（五）項規(guī)定的拆遷補償安置資金按照拆遷預算的百分之八十確認，專戶儲存，拆遷人提供安置用房的，現(xiàn)房以市場評估價計入，在建房屋按成本價計入，但貨幣存款金額不得低于拆遷預算資金總額的百分之四十；不足部分由 拆遷人在房屋拆遷治理部門規(guī)定的期限內補足。第九條 房屋拆遷治理部門應當自收到申請之日起三十日內，對申請事項進行審查；經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。第十條 房屋拆遷治理部門應當自房屋拆遷許可證核發(fā)之日起五日內，將建設項目的名稱、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷期限等內容予以公告。房屋拆遷治

5、理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。第十一條 拆遷范圍公布后，拆遷范圍內的單位和個人在暫停辦理相 關手續(xù)期間不得進行下列活動：（一）新建、擴建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）租賃房屋。房屋拆遷治理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限不超過一年；拆遷人需要延長暫停期限的，應當 經(jīng)房屋拆遷治理部門批準，延長暫停期限最長不得超過一年。第十二條 拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起三個月內不實施拆遷的，房屋拆遷許可證自然失效，并由房屋拆遷治理部門予以公告。實施房屋拆遷不得超越房屋拆遷許可證核準的拆遷范圍和拆遷期限

6、。需要延長拆遷期限的,拆遷人應當在拆遷期限屆滿十五日前,向房屋拆遷治理部門提出延期申請;房屋拆遷治理部門應當自收到延期拆遷申請之日起十日內予以答復。第十三條 拆遷人能夠自行拆遷，也能夠托付拆遷。從事拆遷業(yè)務的單位須依法取得房屋拆遷資格證書。房屋拆遷治理部門不得作為拆遷人，不得同意拆遷托付。第十四條 拆遷人托付拆遷的，應當向被托付的拆遷單位出具托付書 ，并簽訂拆遷托付合同。拆遷人應當自拆遷托付合同簽訂之日起十五日內，將合同報房屋拆遷治理部門備案。被托付的拆遷單位不得轉讓拆遷業(yè)務。第十五條 拆遷人應當向被拆遷人公布拆遷補償安置方案。拆遷人與被拆遷人應當在公告規(guī)定的搬遷期限內，依照本方法規(guī)定簽訂拆遷

7、補償安置協(xié)議。協(xié)議應當載明補償形式、貨幣補償金額及其支付期限、安置地點、安置用房面積、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要 訂立的其他條款。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷房管部門代管的房屋，拆遷人應當與代管人簽訂拆遷補償安置協(xié)議；代管房屋有使用人的，拆遷人應當與代管人、房屋使用人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議自簽訂之日起生效。拆遷人應當自協(xié)議簽訂之日起十五日內將協(xié)議報 房屋拆遷治理部門備案。第十六條 拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人能夠依法向仲裁委員會

8、申請仲裁，也能夠依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人能夠依法申請人民法院先予執(zhí)行。第十七條 拆遷當事人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內容，在搬遷期限內經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，拆遷當事人能夠向房屋拆遷治理部門申請裁決。被拆遷人是房屋拆遷治理部門的，由市人民政府裁決。裁決部門應當自受理裁決申請之日起三十日內作出書面裁決；裁決作出之前，裁決部門應當充分聽取拆遷人、被拆遷人或其托付代理人、受托付拆遷單位、街道、居委會等各方的意見。當事人對裁決不服的，能夠依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。除依法需要停止執(zhí)行的情形外，在復議和訴訟期間如拆遷人已按裁決給予

9、貨幣補償，或者按裁決補償費已提存，或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，復議和訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。第十八條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內拒絕搬遷的，由市人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷治理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全。第十九條 拆遷房管部門代管的房屋，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關公證。代管人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全。第二十條 被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷治理部門審核同意后實施拆遷：（一）有產(chǎn)權糾紛的；（二）產(chǎn)權人下落不明的；（三）

10、臨時無法確定產(chǎn)權人的。房屋拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全。第二十一條 拆遷設有抵押權的房屋，依據(jù)國家有關擔保的法律執(zhí)行。第二十二條 法律、法規(guī)對拆遷軍事設施、教堂、寺院、文物古跡、歸僑僑眷房屋、涉外房屋等另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第二十三條 都市房屋拆遷涉及公共設施或者各種管線遷移的，由原所有人按規(guī)定期限自行遷移，所需遷移費用，由拆遷人按國家有關規(guī)定標準給予適當補償 。第二十四條 對拆遷范圍內的花木、綠地、古樹名木應當盡可能保留。不能保留的，應當依法辦理有關手續(xù)。第二十五條 尚未完成拆遷補償、安置的建設項目確需轉讓的，受讓人應當提供本方法第八條第一款第（五）項規(guī)定

11、的拆遷補償安置資金證明，并經(jīng)房屋拆遷治理部門同意。原拆遷補償安置協(xié)議載明的權利、義務隨之轉移給項目受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起三十日內予以公告。受讓人不能履行原拆遷補償安置協(xié)議的，轉讓人應當承擔連帶責任。第二十六條 拆遷人使用拆遷補償安置資金的，應當經(jīng)房屋拆遷治理 部門審核。拆遷補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償、安置，不得挪作他用。具體管理方法按省建設行政治理部門制定的有關規(guī)定執(zhí)行。房屋拆遷治理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。第二十七條 房屋拆遷治理部門應當建立、健全房屋拆遷檔案制度，加強對房屋拆遷檔案資料的治理。房屋拆遷的檔案資料包括

12、：拆遷人從事房屋拆遷的有關批準文件，拆遷打算和拆遷方案及其調整資料，前期調查登記資料，拆遷補償安置協(xié)議及其結算資料，以及其他與拆遷有關的檔案資料。第三章 拆遷補償與安置第二十八條 拆遷人應當對被拆遷人按照法律、法規(guī)和本方法的規(guī)定給予合理補償。拆遷補償、安置能夠實行貨幣補償，也能夠實行產(chǎn)權調換。被拆遷人有權選擇具體補償安置形式。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調換，由拆遷人給予貨幣補償，具體補償標準由市人民政府另行公布。拆遷范圍公布后新建、改建、擴建的附屬物不予補償。第二十九條拆遷范圍內的違法違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，必須在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內自行拆除，不予補償。拆除經(jīng)規(guī)劃批準未

13、超過批準期限的臨時建筑，可給予適當補償，具體補償標準由市人民政府另行公布；審批時另有約定的，按約定辦理。第三十條 貨幣補償或者產(chǎn)權調換的面積按照被拆遷房屋的房屋所有權證或者其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積計算。第三十一條被拆遷房屋的貨幣補償金額依照房地產(chǎn)市場評估價格確定。房地產(chǎn)市場評估價格由具有法定資格的房地產(chǎn)評估機構以房屋拆遷許可證核發(fā)時市政府公布的貨幣補償基準價為差不多依據(jù)，結合該房屋具體區(qū)位、建筑結構、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評估確定。房地產(chǎn)評估機構在確定被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格前，應當聽取被拆遷人的意見 。本條及本方法第三十八條、第五十條規(guī)定的評估所需費用由拆遷人承擔。第三

14、十二條被拆遷房屋的貨幣補償基準價，由房屋拆遷治理部門會同價格、國土資源、規(guī)劃等行政治理部門按照當?shù)厣弦荒甓韧惖囟?、同類用途新建房屋的市場平均價格分不確定，報市人民政府批準，并在每年三月底前公布。第三十三條 房屋拆遷治理部門應當提出許多于兩家的房地產(chǎn)評估機構，公布名單并講明其資質、信譽等情況，供被拆遷人選擇。被拆遷人應當在房屋拆遷治理部門提供房地產(chǎn)評估機構名單后十日內作出選擇。評估機構由房屋拆遷治理部門按參加選擇的被拆遷人的多數(shù)意見確定。被拆遷人未在規(guī)定時刻內作出選擇的，由房屋拆遷治理部門確定。第三十四條 被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格實行公示制。房地產(chǎn)評估機構應當將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋

15、的門牌號、評估因素、評估依據(jù)、評估價格等要緊情況在被拆遷地段公示，同意社會監(jiān)督。公示時刻不得少于十日。第三十五條 房地產(chǎn)市場評估按省評估方法執(zhí)行。第三十六條 按照本章規(guī)定對被拆遷人進行補償后，其被拆遷房屋按規(guī)定容積率占有的土地，不再按照浙江省實施中華人民共和國土地治理法方法第二十九條規(guī)定予以補償。被拆遷人依法享有使用權的土地，其面積超過被拆遷房屋按規(guī)定容積率占有的土地面積的，超過部分的土地按照浙江省實施中華人民共和國土地治理法方法第二十九條規(guī)定予以補償。第三十七條 被拆遷地段用于同類商品房建設的，被拆遷人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。前款規(guī)定同類商品房銷售，建設單位應將被拆遷人優(yōu)先購買的期限予

16、以公告。被拆遷人應在建設單位公告規(guī)定的優(yōu)先購買期限內辦理購房手續(xù)，逾期視作放棄。其中同類商品房屬競拍銷售的，被拆遷人享有同等競拍價的優(yōu)先購買權。第三十八條 實行產(chǎn)權調換的，拆遷人與被拆遷人應當結算被拆遷房屋和安置用房的差價。被拆遷房屋和安置用房的價格按照本章規(guī)定的房地產(chǎn)市場評估價格確定。第三十九條 選擇產(chǎn)權調換的被拆遷人有權要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房。安置用房應當符合設計規(guī)范要求；屬于新建商品房的，交付前應當經(jīng)綜合驗收合格。第四十條 被拆遷人屬于生活專門困難人員，其被拆遷住宅用房每戶建筑面積小于三十六平方米（在衢州市都市規(guī)劃區(qū)內有其他住宅用房的合并計算），并實行產(chǎn)權調換

17、的，拆遷人應當提供建筑面積不小于三十六平方米的成套房作為安置用房。被拆遷房屋和安置用房互不結算產(chǎn)權調換的差價。前款所稱的生活專門困難人員，是指按照有關規(guī)定享受最低生活保障待遇的都市居民；被拆遷住宅用房每戶建筑面積，按照房屋拆遷許可證核發(fā)時被拆遷人的戶籍證和房屋所有權證或者其他合法房產(chǎn)憑證為依據(jù)確定。第四十一條拆遷房管部門直管住宅公房或單位自管住宅公房（包括不成套房），1998年12月31日前租賃的，房屋承租人享有按照房改政策購房的權利。房屋承租人購房后，拆遷人應對其按被拆遷人予以補償安置。房屋承租人房改購房方法由市房改辦制定，報市人民政府批準后執(zhí)行。房屋承租人未按房改政策購房或不具備享受房改條

18、件的，可協(xié)議解除租賃關系，由房管部門或房屋產(chǎn)權單位對承租人給予貨幣補助，貨幣補助標準為該房屋拆遷補償費的百分之三十五。房屋承租人未按房改政策購房，也未與被拆遷人達成解除租賃關系協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行產(chǎn)權調換的補償安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。房屋承租人經(jīng)審查符合申請廉租住房條件的，可依照市政府的有關規(guī)定給予廉租房安置。第四十二條拆遷落實私房政策換約續(xù)租的住宅用房的，拆遷人應當按照本方法規(guī)定對被拆遷人予以補償、安置。被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系，被拆遷人可按房屋承租人實際租用面積支付最高為六個月的租金給予補助；房屋承租人為享受

19、最低生活保障待遇的都市居民，被拆遷人應按房屋承租人實際租用面積支付最高為十二個月的租金給予補助；房屋承租人經(jīng)審查符合申請廉租住房條件的，可直接申請廉租房安置，被拆遷人不再支付租金補助。租金的具體標準按市人民政府公布的標準執(zhí)行。第四十三條拆遷房管部門代管的房屋，代管房屋有使用人的，應當實行產(chǎn)權調換；代管房屋無使用人的，由代管人選擇補償安置方式。選擇產(chǎn)權調換的，安置用房仍由房管部門代管；選擇貨幣補償?shù)?，貨幣補償金額由代管人專戶存入銀行。第四十四條 被拆遷房屋的用途以房屋所有權證登記的用途為準。認定房屋用途以規(guī)劃、國土資源治理部門提供的合法有效文件為依據(jù)。房屋所有權證未明確用途的，由產(chǎn)權登記部門依照

20、職權或者依照房屋所有人的申請，按照規(guī)劃、國土資源治理部門提供的合法有效文件調查確認。房屋所有人要求改變原登記用途的，能夠在其房屋被列入拆遷范圍前，持有關文件向產(chǎn) 權登記部門申請變更登記。第四十五條 1990年4月1日中華人民共和國都市規(guī)劃法施行前已改變房屋用途并以改變后用途連續(xù)使用的，依照房屋所有人的申請，按改變后的用途認定，由產(chǎn)權登記部門變更登記；其中改為商業(yè)用房的，應當持有合法有效營業(yè)執(zhí)照。1990年4月1日中華人民共和國都市規(guī)劃法施行后未經(jīng)規(guī)劃、土地治理部門同意改為商業(yè)用房的，被拆遷人應提供經(jīng)營當年及現(xiàn)在的合法有效的營業(yè)執(zhí)照或完稅憑證作為確認營業(yè)用房的依據(jù)。以本方法實施之日為界限，實施之

21、前一年內按實際營業(yè)面積的百分之三十予以確認，每提早一年，增加百分之六，剩余面積仍按原房屋用途標準補償。未經(jīng)同意改為其他用途的，一律按原房屋評估價格補償。本方法頒布實施后未經(jīng)規(guī)劃、國土資源治理部門同意改變房屋用途的，一律按原房屋用途確認。改變房屋用途，按規(guī)定應當交納土地收益金的，房屋所有人應當在變更登記前依法補交 土地收益金。土地收益金補交方法由市國土資源治理部門另行制定。第四十六條 被拆遷人選擇產(chǎn)權調換的，拆遷人應當自領取房屋拆遷許可證之日起二十四個月內將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。過渡期間的周轉用房能夠由被拆遷人或者房屋承租人自行解決，也能夠由拆遷人提供。被拆遷人或者房屋承租人有權選擇具

22、體過渡方式，拆遷人不得強迫或者拒絕。拆遷人提供周轉房的，被拆遷人或者房屋承租人應當在得到安置用房的四個月內騰退周 轉用房。第四十七條住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人自行解決周轉用房的，拆遷人應當從其搬遷之月起到被安置后的四個月內支付其臨時安置補助費。臨時安置補助費按照市區(qū)租賃與被拆遷房屋相當面積、地段的住宅用房所需費用的平均價格確定。具體標準由市人民政府制定，每年三月底前公布。拆遷人超過拆遷補償安置協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，應當自逾期之月起按照原標準的二倍支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。拆遷人提供周轉用房的，周轉用房應當與被拆遷房屋的居住條件相

23、當，拆遷人不再支付臨時安置補助費。拆遷人超過協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，除接著提供周轉房外，還應當自逾期之月按照規(guī)定標準支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。第四十八條 拆遷人應當支付住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人搬家補助費。搬家補助費每戶不低于六百元，具體標準由市人民政府制定，每年三月底前公布。實行產(chǎn)權調換的，被拆遷人或者房屋承租人從拆遷人提供的臨時周轉用房遷往安置用房時，應當再次支付搬家補助費。第四十九條 拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起的經(jīng)濟損失以及 搬遷、安裝、過渡費用，由拆遷人給予一次性補助。具體補助標準由市人民政府另行公布。第五十條拆除產(chǎn)

24、權屬于學校、醫(yī)院、敬老院、幼兒園、影劇院、居委會等用于社會公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應當按照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和都市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。第四章 法律責任第五十一條 違反本方法規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷治理部門依據(jù)浙江省都市房屋拆遷治理條例第五十一條的規(guī)定予以行政處罰：(一)未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；(二)以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證的；(三)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；(四)托付不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；(五)擅自延長拆遷期限的；(六)同意托付的拆遷單位違反規(guī)定轉讓拆遷業(yè)務的。第五十二條 違反本方法規(guī)定，有下列行為之一，造成被拆遷人或者房屋承租人財產(chǎn)損失的，應當依法承擔民事責任：(一)未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；(二)以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證實施拆遷的；(三)未按房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍、拆遷期限實施拆遷的。第五十三條房地產(chǎn)評估機構與拆遷當事人相互串通，有意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地