舊改新起點(diǎn)再論孰將勝出

1、目 錄 HYPERLINK l _TOC_250007 舊改新起點(diǎn)，再論孰將勝出？ 3 HYPERLINK l _TOC_250006 地方“下沉”突破阻力，2020 將成實(shí)質(zhì)起點(diǎn) 4 HYPERLINK l _TOC_250005 中央政策 2020 年是明確目標(biāo)落地的開(kāi)始 4 HYPERLINK l _TOC_250004 地方積極性是突破阻力的關(guān)鍵，2020 年將全面啟動(dòng) 5 HYPERLINK l _TOC_250003 各品類年內(nèi)千億級(jí)拉動(dòng)，更是可持續(xù)需求的打開(kāi) 8 HYPERLINK l _TOC_250002 可持續(xù)的翻新需求與個(gè)人配套有望被激活 9 HYPERLINK l _T

2、OC_250001 全國(guó)布局的渠道領(lǐng)先，且能提供綜合解決方案的建材龍頭優(yōu)勢(shì)顯著11 HYPERLINK l _TOC_250000 風(fēng)險(xiǎn)提示 13舊改新起點(diǎn)，再論孰將勝出？老舊小區(qū)改造具有明顯的依托區(qū)“縣區(qū)級(jí)”地方政府推動(dòng)的特點(diǎn)， 2020年是舊改實(shí)質(zhì)起點(diǎn)，地方政府積極性全面釋放。老舊小區(qū)改在最早在 2015 年進(jìn)入公眾視野，2019 年開(kāi)始有意推向全國(guó)。而 2020 年意味著最關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)的來(lái)臨：全面實(shí)質(zhì)落地的開(kāi)始。從中央規(guī)劃而言 2019 年側(cè)重于需求摸底與機(jī)制理順，2020 年才第一次有全國(guó)改造 3.9 萬(wàn)個(gè)的明確目標(biāo)。更重要的是，老舊小區(qū)改造具有明顯的區(qū)縣級(jí)地方政府推動(dòng)的特點(diǎn)，2020

3、 年開(kāi)始正式進(jìn)入地方工作計(jì)劃，以及棚改等其他項(xiàng)目相對(duì)重要性的下降，有望點(diǎn)燃地方政府推動(dòng)舊改的動(dòng)力。決策機(jī)制與融資途徑在區(qū)縣級(jí)政府具有相當(dāng)靈活度，2020 年將迎來(lái)新起點(diǎn)。年內(nèi)各品類直接拉動(dòng)近千億，更是千億可持續(xù)需求的打開(kāi)，三大類多途徑建材拉動(dòng)或近 2000 億。我們以年內(nèi)覆蓋 700 萬(wàn)戶，選取基本改造套餐計(jì)算，全年可拉動(dòng)材料需求：水泥 520 億元，防水材料 200 億元，塑料管道 175 億元，涂料（裝飾+防水）135 億元，保溫材料 95 億元。此輪改造主要針對(duì) 2000 年前完工小區(qū)，但在各地方落地過(guò)程中，有望對(duì)當(dāng)?shù)匦蘅樆鹗褂脵C(jī)制，業(yè)主決策機(jī)制等理順。這將打開(kāi)此輪計(jì)劃外 2000年后

4、完工小區(qū)的可持續(xù)需求：以 15 年為一輪大修周期，則 2020 年將對(duì)應(yīng) 2005 年竣工房屋大修，相關(guān)建筑面積規(guī)模可達(dá) 5.34 億平，若以 200元/平的投資規(guī)模以假設(shè)，對(duì)應(yīng)年空間 1000 億元。同時(shí)也有望拉動(dòng)個(gè)人住戶室內(nèi)配套重新裝修。三種直接和間接拉動(dòng)建材空間合計(jì)可超每年 1800 億。全國(guó)布局的“渠道領(lǐng)先”且能提供綜合解決方案的建材龍頭優(yōu)勢(shì)顯著。地方主導(dǎo)需求的背景下，全國(guó)經(jīng)銷完善布局的建材企業(yè)才可以占信息，資源，施工的優(yōu)勢(shì)，而總部協(xié)同機(jī)制的理順才可解決地方技術(shù)與資金瓶頸。防水材料（卷材+涂料），塑料管道，涂料等品類具有先天的賽道優(yōu)勢(shì)，能提供綜合解決方案的企業(yè)將更占據(jù)優(yōu)勢(shì)。全國(guó)龍頭企業(yè)

5、而言最重要的是在地方積累更為匹配的經(jīng)銷商資源，與當(dāng)?shù)亟üず驮O(shè)計(jì)部門積累合作基礎(chǔ)，并形成有代表性的工程案例，“渠道領(lǐng)先”的先發(fā)優(yōu)勢(shì)將起到重要作用。在此我們推薦以下品類建材龍頭企業(yè)：防水材料：我們首推已經(jīng)搶先布局建筑修繕子公司，且全國(guó)布局優(yōu)勢(shì)明顯的龍頭東方雨虹，并推薦在華南地區(qū)建筑修繕充分積累的龍頭科順股份，其他受益凱倫股份。涂料：我們推薦工程渠道擴(kuò)展迅速，專門成立翻新工程品牌的三棵樹，其他受益亞士創(chuàng)能。塑料管道：我們推薦全國(guó)管材龍頭中國(guó)聯(lián)塑料以及積極向 B 端和多品類擴(kuò)充的偉星新材，其他受益永高股份。水泥：我們推薦龍頭海螺水泥、華北龍頭冀東水泥及華東的華新水泥、上峰水泥，港股我們推薦中國(guó)建材及華

6、潤(rùn)水泥；其他室內(nèi)配套消費(fèi)建材：我們推薦有望在室內(nèi)配套翻新重點(diǎn)受益的消費(fèi)建材龍頭包括北新建材，蒙娜麗莎，兔寶寶，大亞圣象，其他受益包括帝歐家居，海鷗住工，惠達(dá)衛(wèi)浴等。表 1：推薦公司與受益標(biāo)的盈利預(yù)測(cè)估值表收盤價(jià)證券代碼公司名稱EPSPE評(píng)級(jí)2020.5.282019A2020E2021E2019A2020E2021E002271東方雨虹37.001.321.812.3228.0320.4415.95增持300737科順股份19.360.600.961.1632.2720.1716.69增持603737三棵樹111.902.182.863.7751.3339.1329.68謹(jǐn)慎增持2128中國(guó)聯(lián)

7、塑10.021.061.191.329.458.427.57增持002372偉星新材12.010.630.630.7119.0619.0616.92增持600585海螺水泥57.526.346.767.129.078.518.08增持000401冀東水泥17.922.002.573.018.966.975.95增持600801華新水泥25.143.033.253.438.307.747.33增持000672上峰水泥25.112.873.343.808.757.526.61增持3323中國(guó)建材8.741.412.192.706.183.993.24增持1313華潤(rùn)水泥9.681.231.311.

8、397.847.416.96增持000786北新建材22.410.261.221.4486.1918.3715.56增持002918蒙娜麗莎31.771.071.371.7929.6923.1917.75增持002043兔寶寶10.080.510.510.6419.7619.7615.75增持000910大亞圣象14.781.301.241.3811.3711.9210.71增持300715凱倫股份39.920.791.322.0550.5330.2419.47/603378亞士創(chuàng)能39.480.591.051.6066.9237.6024.68/002641永高股份7.680.460.590

9、.7116.7013.0210.82/002798帝歐家居36.361.471.822.2824.7319.9815.95/002084海鷗住工8.760.260.320.4333.6927.3820.37/603385惠達(dá)衛(wèi)浴15.980.891.011.2017.9615.8213.32/數(shù)據(jù)來(lái)源： 注：中國(guó)聯(lián)塑,中國(guó)建材,華潤(rùn)水泥單位為港元地方“下沉”突破阻力，2020 將成實(shí)質(zhì)起點(diǎn)中央政策 2020 年是明確目標(biāo)落地的開(kāi)始2020 年是全國(guó)落地的開(kāi)始：老舊小區(qū)改造的推進(jìn)最早由 2015 年開(kāi)始在中央會(huì)議提及進(jìn)入公眾視野，2017 年 15 大試點(diǎn)城市誕生意味著實(shí)質(zhì)性操作的開(kāi)始，而 20

10、19 年兩會(huì)對(duì)老舊小區(qū)改造工作的正式意味老舊小區(qū)改造開(kāi)始推向全國(guó)。2019 與 2020 年，老舊小區(qū)改造均在政府工作報(bào)告，政治局會(huì)議與國(guó)常會(huì)中被提及。將兩年會(huì)議通報(bào)內(nèi)容對(duì)比可見(jiàn)，2020 年老舊小區(qū)改造的定位順位被提升，且更重要的是進(jìn)入真正意義的全面落地階段。表 2: 2019 年與 2020 年同類會(huì)議內(nèi)容對(duì)比會(huì)議名稱老舊小區(qū)改造相關(guān)內(nèi)容政府工作報(bào)告（2019 年）城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯和無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)，健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車場(chǎng)等生活服務(wù)設(shè)施政府工作報(bào)告新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 3.9 萬(wàn)個(gè),支持加裝電梯,發(fā)展用餐、保潔等多

11、樣社區(qū)服務(wù).（2020 年）政治局會(huì)議（2019 年 7 月 31 日）政治局會(huì)議（2020 年 4 月 17 日）國(guó)常會(huì)（2019 年 6 月 19 日）國(guó)常會(huì)（2020 年 4 月 14 日）穩(wěn)定制造業(yè)投資，實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場(chǎng)、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)短板工程 要釋放消費(fèi)潛力，做好復(fù)工復(fù)產(chǎn)、復(fù)商復(fù)市，擴(kuò)大居民消費(fèi)，適當(dāng)增加公共消費(fèi)。要積極擴(kuò)大有效投資，實(shí)施老舊小區(qū)改造抓緊明確改造標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)象范圍，加強(qiáng)政府引導(dǎo)壓實(shí)地方責(zé)任，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)創(chuàng)新投融資機(jī)制,將對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持。運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)

12、力量參與。今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 3.9 萬(wàn)個(gè)，涉及居民近 700 萬(wàn)戶，比去年增加一倍，重點(diǎn)是 2000 年底前建成的住宅區(qū)。各地要統(tǒng)籌負(fù)責(zé)，按照居民意愿，重點(diǎn)改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。建立政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制，中央財(cái)政給予補(bǔ)助，地方政府專項(xiàng)債給予傾斜，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與改造運(yùn)營(yíng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)務(wù)院， 從兩年同類會(huì)議的對(duì)比來(lái)看，在定位順位上（政治局會(huì)議），老舊小區(qū)改造 2020 年變?yōu)橥顿Y端首選，且其“有效性”得到強(qiáng)調(diào)；而從實(shí)施布局（國(guó)常會(huì)，政府工作報(bào)告）來(lái)看，2019 年老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)在于需求摸排，權(quán)責(zé)理順和融資手段

13、的摸索等前期布局工作，全面有明確計(jì)劃目標(biāo)的推進(jìn)從 2020 年正式開(kāi)始。地方積極性是突破阻力的關(guān)鍵，2020 年將全面啟動(dòng)老舊小區(qū)改造先天具有高度復(fù)雜性。2020 年全國(guó)計(jì)劃年內(nèi)改造 4 萬(wàn)個(gè)小區(qū)，而每個(gè)小區(qū)甚至每棟建筑面臨的情況都十分不同。這種復(fù)雜性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：需求的復(fù)雜性：不同小區(qū)，不同建筑改造需求不同，一部分建筑在于屋頂和外立面的修繕，一部分小區(qū)在于停車場(chǎng)等配套設(shè)施的完善，一部分小區(qū)則需要加裝電梯等改善型改造；決策機(jī)制的復(fù)雜性：許多老舊小區(qū)改造不僅涉及到行政主管部門，還涉及要設(shè)計(jì)規(guī)劃部門，以及業(yè)主集體決策，因此實(shí)現(xiàn)起來(lái)復(fù)雜度高；資金來(lái)源的復(fù)雜性：不同項(xiàng)目資金來(lái)源十分復(fù)雜，可能

14、涉及到中央，省，市，區(qū)縣各級(jí)政府財(cái)政支持，也可能涉及到以一定商業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)或地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源為交換，或需受益群眾配資。實(shí)施情況的復(fù)雜性決定了，推動(dòng)改造的關(guān)鍵，一定在于地方政府，精確而言是區(qū)縣級(jí)政府。這一點(diǎn)從出資結(jié)構(gòu)上也可以驗(yàn)證，觀察 2019 年安徽省老舊小區(qū)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，區(qū)縣及以下政府出資占到 55%以上。圖 1：以安徽省為例具體操作與出資權(quán)力均下沉至區(qū)縣級(jí)市級(jí)政府區(qū)級(jí)政府+小區(qū)省級(jí)政府?dāng)?shù)據(jù)來(lái)源：住建部， 事實(shí)上，許多類型被熱議的老舊小區(qū)實(shí)施的阻力，在市級(jí)和區(qū)縣級(jí)政府層面都有靈活解決的辦法：例如社會(huì)資本出資補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，可以通過(guò)市區(qū)縣級(jí)政府對(duì)此用地規(guī)劃進(jìn) 行微調(diào)實(shí)現(xiàn)（容積率略增，增加商用功能等）；而建

15、筑修繕基金存量不清，難以使用的問(wèn)題，在市級(jí)政府層面即可做一些政策上的理順；決策機(jī)制 在遇到阻礙時(shí)(例如居民一票否決制)也可以在市級(jí)立法對(duì)制度做出調(diào)整。因此許多老舊小區(qū)改造的阻力均可以在地方政府的積極性下解決。而 2020 年則將是地方政府積極性全面啟動(dòng)的開(kāi)始：老舊小區(qū)改造的全國(guó)布局開(kāi)始于 2019 年全國(guó)兩會(huì)，彼時(shí)各地兩會(huì)均已結(jié)束，全年工作重點(diǎn)已經(jīng)有所安排，因此在地方層面啟動(dòng)有限，但 2020年老舊小區(qū)改造已經(jīng)完全進(jìn)入各級(jí)地方政府的全年工作計(jì)劃之中；從地方政府相對(duì)重視程度而言，建設(shè)需求較大的扶貧攻堅(jiān)工程和棚戶區(qū)改造工程 2020 年都已經(jīng)進(jìn)入收尾階段，因此老舊小區(qū)改造布局的相對(duì)重要性將明顯提升

16、各地對(duì)老舊小區(qū)改造的定位認(rèn)識(shí)，正逐步從高質(zhì)量城鎮(zhèn)化，向民生工程與保投資抓手轉(zhuǎn)變。圖 2：2013-2020 年全國(guó)棚改開(kāi)工套數(shù)，2020 已至收官之年全國(guó)棚改開(kāi)工套數(shù)(萬(wàn)套)601606609626558470414316700600500400300200100020132014201520162017201820192020E數(shù)據(jù)來(lái)源：住建部， 注：2020 年數(shù)據(jù)為 2018-2020 年總計(jì)劃開(kāi)工 1500 萬(wàn)套減去 18-19 數(shù)據(jù)所得我們逐個(gè)對(duì)中國(guó)人口最多的 8 個(gè)省份 2019 年與 2020 年兩會(huì)內(nèi)容進(jìn)行對(duì)比，可以明顯的發(fā)現(xiàn)，2020 年各省對(duì)老舊小區(qū)改造的重視順位明顯提升，

17、且對(duì)其定位更加豐富，因此 2020 年地方積極性有望充分釋放突破阻力。表 3：各省 2019 年與 2020 年政府工作報(bào)告對(duì)比，2020 年開(kāi)始舊改完全進(jìn)入地方及工作計(jì)劃省份2019 年省政府工作報(bào)告2020 年省政府工作報(bào)告在 2020 年“著重抓好十方面工作”中的第二項(xiàng)“認(rèn)僅在 2019 年十大工作中的第六項(xiàng)“做優(yōu)做強(qiáng)珠三廣東角核心區(qū)”主題內(nèi)容里提及要“推進(jìn)城市老舊社區(qū) 微改造”。定位主要為做強(qiáng)珠三角的補(bǔ)充?？偨Y(jié) 2018 年老舊小區(qū)改造開(kāi)工 43.4 萬(wàn)戶，并計(jì)劃山東2019 年實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造 20 萬(wàn)戶。主要將老舊小區(qū)改造工作定位為民生保障工作。僅在 2019 年十大工作計(jì)劃中的第

18、七項(xiàng)“統(tǒng)籌推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)”中提到將“有序推動(dòng)城市老舊小區(qū)綜合河南功能改造”對(duì)這項(xiàng)工作的定位主要為城市高質(zhì)量發(fā)展。在 2018 年工作總結(jié)和 2019 年工作計(jì)劃中提及了 “城鎮(zhèn)危舊房棚戶區(qū)改造”的總套數(shù)，并沒(méi)有將舊四川房改造單獨(dú)提及，定位主要在第九順位的民生工程中在 2018 年總結(jié)中人民群眾幸福感和獲得感中提及老舊小區(qū)綜合治理的推進(jìn)，在 2019 年工作計(jì)劃第六順位“區(qū)域一體化發(fā)展”提及加快老舊小區(qū)改江蘇造，并在 2019 年民生實(shí)事第八順位中提及將完成老舊小區(qū)綜合整治 300 個(gè)?？傮w定位為民生和高質(zhì)量城鎮(zhèn)化真落實(shí)中央六穩(wěn)部署”中“多渠道擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)。”主題內(nèi)容里表示推進(jìn)老舊小區(qū)和存量住

19、房改造。定位變?yōu)閿U(kuò)大消費(fèi)，順位提升，范圍擴(kuò)大至全省強(qiáng)調(diào)了 2019 年老舊小區(qū)改造任務(wù)超額完成，并將2020 年改造目標(biāo)定為超過(guò) 40 萬(wàn)戶，同比增加 100以上，同時(shí)定位更改為 “著力擴(kuò)大有效投資”，在重點(diǎn)工作中的順位由第五升第三。仍以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)的定位總結(jié)了 2019 年改造老舊小區(qū) 576 個(gè)，并同時(shí)在 2020 年十大工作中第五項(xiàng)提升新型城鎮(zhèn)化水平和第八項(xiàng)保障改善民生領(lǐng)域提及推動(dòng)老舊小區(qū)改造，定位增加了民生意義，并引申了 “完善生活和公共服務(wù)功能”等具體方向在 2020 年工作計(jì)劃中的第七順位“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)融合發(fā)展”中提出要改造老舊小區(qū) 4000 個(gè) 46 萬(wàn)戶，第一次將老舊小區(qū)單獨(dú)提及并

20、設(shè)立明確目標(biāo)，定位有所改變順位有所提前在 2020 年工作計(jì)劃的第一順位保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展便提及對(duì)老舊小區(qū)改造制定實(shí)施意見(jiàn)，定位為補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)，定位改變順位大幅提前。2020 年民生實(shí)事第八順位仍留給老舊小區(qū)綜合整治，數(shù)量目標(biāo)為 500 個(gè)同增 67。河北未明確提及老舊小區(qū)改造在 2019 年重點(diǎn)工作第六順位區(qū)域協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展，提湖南升城鎮(zhèn)化質(zhì)量的領(lǐng)域提及城中村和老舊小區(qū)改造，鼓勵(lì)加裝電梯等。安徽未提及老舊小區(qū)改造數(shù)據(jù)來(lái)源：省政府官網(wǎng)， 新增總結(jié)了 2019 年實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造 2779 個(gè)，在2020 年工作計(jì)劃第九順位民生中第一次實(shí)現(xiàn)了老舊小區(qū)改造的提及：“實(shí)施城中村、老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃

21、，加強(qiáng)電梯、管網(wǎng)、消防、停車場(chǎng)等配套建設(shè)，改造城中村 192 個(gè)、城市老舊小區(qū) 1369 個(gè)”在 2020 年工作計(jì)劃第五順位加強(qiáng)基建中仍以提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量提及老舊小區(qū)改造，并在 2020 年 12 件民生實(shí)事第六順位單獨(dú)新增城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，2020年計(jì)劃開(kāi)工 1000 個(gè)舊小區(qū)2020 年第一次提及將推進(jìn)改造老舊小區(qū) 700 個(gè)以上，并將其定位在十大工作計(jì)劃第二順位的“扎實(shí)做好強(qiáng)實(shí)體穩(wěn)增長(zhǎng)工作”中各品類年內(nèi)千億級(jí)拉動(dòng)，更是可持續(xù)需求的打開(kāi)我們?cè)?2019 年 7 月的報(bào)告從“舊改”萬(wàn)億市場(chǎng)看受益建材品種曾進(jìn)行測(cè)算，若以 40 億平米總改造面積來(lái)看，對(duì)建筑材料的拉動(dòng)總空間在萬(wàn)億規(guī)模。目前 20

22、20 年老舊小區(qū)改造已經(jīng)明確全年將改造 3.9 萬(wàn)個(gè)小區(qū)，設(shè)計(jì) 700 萬(wàn)戶居民。我們?cè)诖藴y(cè)算年內(nèi)對(duì)建筑材料市場(chǎng)的拉動(dòng)作用。在此，我們假設(shè)每戶對(duì)應(yīng)總建筑面積為 100 平米，因此對(duì)應(yīng)全國(guó)改造面積為 7 億平。在此我們的測(cè)算依據(jù)依舊使用北京市老舊小區(qū)綜合改造技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(2017)。由于老舊小區(qū)改造涉及的種類過(guò)于繁多，每個(gè)小區(qū)的“套餐”均有不同，在此我們僅選取最相對(duì)基本但全面的工程“套餐”來(lái)進(jìn)行測(cè)算：防震加固+節(jié)能改造+屋面改造+平改坡+給排水改造+污水外線改造+小區(qū)內(nèi)瀝青路面改造。決策難度相對(duì)較大或存在地域差別的電梯安裝，或鍋爐房改造等項(xiàng)目沒(méi)有選取，但假設(shè)選取的基本套餐滲透率為 100%來(lái)進(jìn)行

23、補(bǔ)償。（注：原文件中部分使用建筑面積，部分使用屋面面積，我們?cè)诖巳鬯銥榻ㄖ娣e進(jìn)行測(cè)算。）表 4: 各品類年內(nèi)拉動(dòng)作用測(cè)算防水卷材裝飾與防水涂料塑料管道保溫板混凝土+砂漿對(duì)應(yīng)(平米/平米)(千克/平米)(米/平米)(立方/平米)水泥(kg/平)外掛板抗震加固0.613167.480節(jié)能改造工程0.7570.0272.300面板更換工程0.6790.01814.835平改坡工程1.0130.55416.100給排水改造0.640小區(qū)污水外線更換1.025小區(qū)瀝青路改造11.500合計(jì)1.6921.9241.6650.045212.215單價(jià)(元/單位)17.00010.00015.000300

24、.0000.350改造面積(億萬(wàn)平)7.0007.0007.0007.0007.000材料拉動(dòng)(億元)201.318134.680174.82593.450519.927數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市老舊小區(qū)綜合改造技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(2017)， 在此我們可以看到，若以基礎(chǔ)選項(xiàng)全套餐來(lái)考慮，各種類建材的年內(nèi)拉動(dòng)幅度分別約為：水泥 520 億元，防水材料 200 億元，塑料管道 175 億元，涂料（裝飾+防水）135 億元，保溫材料 95 億元。全部接近或超過(guò)百億元，合計(jì) 1125 億元。其中防水，涂料，保溫等品類包工包料模式較為盛行，如考慮施工收入，可將對(duì)受益企業(yè)的收入拉動(dòng)作用翻倍（材料+施工收入經(jīng)驗(yàn)比例在 1

25、:1 左右）?？沙掷m(xù)的翻新需求與個(gè)人配套有望被激活前文我們所提到的，年內(nèi)對(duì) 7 億平老舊小區(qū)的改造，主要針對(duì) 2000 年之前建成小區(qū)，這些小區(qū)多沒(méi)有修繕基金機(jī)制。而事實(shí)上，2020 年政策的推動(dòng)也有望對(duì)計(jì)劃外 2000 年后建成小區(qū)的可持續(xù)修繕需求與個(gè)人配套有拉動(dòng)作用。機(jī)制理順將拉動(dòng)可持續(xù)翻新需求：此輪主導(dǎo)的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目主要針對(duì) 2000 年之前落成小區(qū)，其多數(shù)設(shè)施十分不完善且沒(méi)有建筑修繕基金。事實(shí)上，2000 年后落成的小區(qū)的翻新市場(chǎng)同樣十分可觀。我們?nèi)粢院Ｍ饨?jīng)驗(yàn)為例以 15 年為一輪大修周期，則 2020 年將對(duì)應(yīng) 2005年竣工房屋大修，相關(guān)建筑面積規(guī)?？蛇_(dá) 5.34 億平，若以

26、200 元/平的投資規(guī)模以假設(shè)，對(duì)應(yīng)空間 1000 億元，若假設(shè)材料費(fèi)用為 50%，則對(duì)應(yīng)建材空間增量 500 億元。這樣的需求不僅是永續(xù)存在的，而且在近年有望逐年快速增加（因?yàn)槠鋵?duì)應(yīng)）。圖 3：2000 年后建成小區(qū)大修需求有望隨機(jī)制理順而釋放12房屋竣工面積(億平)1086421999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820190數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 我們從生活經(jīng)驗(yàn)中顯然可以關(guān)注到，即使是達(dá)到 15 年大修周期的小區(qū)，很多并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)從內(nèi)到外的完全翻修。資金并不是問(wèn)題的關(guān)鍵，根據(jù)

27、新華社早在 2015 年的報(bào)道，中國(guó)小區(qū)建筑修繕基金的總量當(dāng)時(shí)已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)億。核心的問(wèn)題在于機(jī)制的理順。與日本，香港地區(qū)等成熟地區(qū)相比，中國(guó)小區(qū)管理無(wú)論是在修繕基金清算和管理，業(yè)主計(jì)提決策等機(jī)制上都存在著相當(dāng)?shù)牟煌晟?，萬(wàn)億級(jí)別的修繕基金無(wú)法盤活。事實(shí)上，修繕基金管理制度與修繕業(yè)主決策機(jī)制的激活都是地市級(jí)政府可以大有作為的領(lǐng)域。為落實(shí) 2020 年計(jì)劃內(nèi) 700 萬(wàn)戶的改造，地方區(qū)縣級(jí)政府將不得不對(duì)區(qū)域內(nèi)修繕決策機(jī)制和修繕基金管理機(jī)制進(jìn)行改革：例如取消某些品類業(yè)主一票否決制，或者明確修繕基金管理制度等。這將帶來(lái)計(jì)劃外 2000 年后落成小區(qū)千億修繕需求的逐步釋放。圖 4：日本香港等地區(qū)具有完善的住

28、宅重修決策機(jī)制與資金體系數(shù)據(jù)來(lái)源：CLIMAT 網(wǎng)站個(gè)人配套需求的拉動(dòng)：同時(shí)，正如我們?cè)趶摹芭f改”萬(wàn)億市場(chǎng)看受益建材品種中所陳述，老舊小區(qū)改造也會(huì)推動(dòng)住戶自己對(duì)室內(nèi)做配套改造。我們以二次裝修中最為常見(jiàn)的更換水管、防水更新、屋內(nèi)墻面刷新、石膏板吊頂更新、瓷磚與地板更新，衛(wèi)浴更新六項(xiàng)內(nèi)容估算，以 100 平米房屋為例，相對(duì)保守地假設(shè)更新面積和材料選擇。涂料材料，地板瓷磚，衛(wèi)浴，防水材料，石膏板+輕鋼龍骨材料分別約為 2000 元、2000 元、2000元、1500 元、1500 元、1000 元，總材料成本為 10000 元。如果以年覆蓋 700 萬(wàn)戶住戶，30%住戶可能會(huì)在小區(qū)舊改中配套進(jìn)行家內(nèi)

29、二次裝修估算，戶內(nèi)二次裝修總市場(chǎng)規(guī)模在約 210 億；其中涂料材料，地板瓷磚，衛(wèi)浴，防水材料，石膏板+輕鋼龍骨分別對(duì)應(yīng)市場(chǎng)空間為約 42、 42、42、32、32、21 億元。圖 5按照 100 平米面積估算，使用建材產(chǎn)品材料成本（元）圖 6 按照 30%比例住戶進(jìn)行重裝修計(jì)算，建材品種受益市場(chǎng)規(guī)模（億元）2500454020003530150010005000涂料地板瓷磚衛(wèi)浴防水材料管材石膏板龍骨2520151050涂料地板瓷磚衛(wèi)浴防水材料管材石膏板龍骨數(shù)據(jù)來(lái)源： 數(shù)據(jù)來(lái)源： 綜上來(lái)看，此輪老舊小區(qū)項(xiàng)目拉動(dòng)（1125 億元）+機(jī)制理順對(duì) 2000 年后落成小區(qū)修繕需求的釋放（500 億元）+

30、個(gè)人室內(nèi)配套（210 億元），合計(jì)拉動(dòng)建材需求空間 1835 億元。全國(guó)布局的渠道領(lǐng)先，且能提供綜合解決方案的建材龍頭優(yōu)勢(shì)顯著在 2015 年老舊小區(qū)改造被提出后，諸多建材企業(yè)便已經(jīng)開(kāi)始布局并在2019 年政策趨向加碼后愈發(fā)重視。其中典型的包括東方雨虹的“建筑 e院”，科順股份的“1056（要您無(wú)憂）”建筑修繕公司，三棵樹的“城市煥新”工程服務(wù)品牌等。我們認(rèn)為建材企業(yè)想要占據(jù)老舊小區(qū)改造長(zhǎng)坡需求的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，以下關(guān)鍵點(diǎn)將形成差異：全國(guó)渠道布局完善，總部與經(jīng)銷機(jī)制協(xié)調(diào)：如前文分析，老舊小區(qū)改造最重要的主導(dǎo)力量為區(qū)縣級(jí)政府。全國(guó)區(qū)縣級(jí)行政單位超過(guò) 2800 個(gè)，改造項(xiàng)目往往在這些區(qū)縣內(nèi)單獨(dú)招標(biāo)。因此在全國(guó)有非常完善布局的建材企業(yè)才可以充分跟蹤招標(biāo)信息，并且在資源競(jìng)爭(zhēng)和