項(xiàng)目策劃改造可行性研究報(bào)告

1、沈陽(yáng)某項(xiàng)目可研報(bào)告(原創(chuàng)）dc*項(xiàng)目改造可行性研究報(bào)告*2004年12月*項(xiàng)目改造可行性研究報(bào)告1.概論.1項(xiàng)目提出的背景*及項(xiàng)目位于*市文化路44號(hào)的*股份公司院內(nèi),西面與中國(guó)醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院及*市信息產(chǎn)業(yè)一條街三好街相鄰,南側(cè)是*市東西交通主干道文化路,東鄰*工業(yè)展覽館，北面是魯訊美術(shù)學(xué)院和南湖公園及南運(yùn)河,是在*公司暨*采購(gòu)供應(yīng)站的基礎(chǔ)上進(jìn)展起來(lái)的大型生產(chǎn)資料市場(chǎng)和大型*批發(fā)市場(chǎng)。其中*內(nèi)有600戶經(jīng)營(yíng)戶;*市場(chǎng)內(nèi)有110戶經(jīng)營(yíng)戶。*，是中華老字號(hào)，成立于95年，是一個(gè)有50多年歷史的國(guó)有骨干生產(chǎn)資料銷售企業(yè)，*是國(guó)家十大*市場(chǎng)之一,良好的企業(yè)形象和廣泛的市場(chǎng)知名度使*的產(chǎn)品銷售遍及

2、東北三省和朝鮮及俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)。在基礎(chǔ)上進(jìn)展起來(lái)的，是*聯(lián)合主辦的特許經(jīng)營(yíng)的專業(yè)市場(chǎng)，也是*市唯一的以期刊雜志和教學(xué)輔導(dǎo)用書為主的*市場(chǎng)。通過(guò)近十年的進(jìn)展，中國(guó)*批發(fā)市場(chǎng)差不多成為東北三省的期刊雜志和教學(xué)輔導(dǎo)用書的集散地。20年9月,*出資11500萬(wàn)元收購(gòu)*的全部國(guó)有資產(chǎn)(占*股份公司總股本的51%）和*市*股份有限公司持有的全部*的股份（占*股份公司總股本的36），占*股份公司總股份的7.2，成為絕對(duì)控股方。*正在積極與剩余股東協(xié)商收購(gòu)*股份公司其它股份的工作。*收購(gòu)*股份公司，要緊是看到*股份公司所辦的及良好的市場(chǎng)占有率、較大的進(jìn)展空間和市場(chǎng)收益率。以目前市場(chǎng)年租金收入約2800萬(wàn)元的標(biāo)

3、準(zhǔn),把銀行不良貸款處置和113名職工剝離后，市場(chǎng)年凈收益可達(dá)200萬(wàn)元以上。由于及是通過(guò)十幾年時(shí)刻逐漸進(jìn)展起來(lái)的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地大部分是利用原有建筑改造,因此，市場(chǎng)規(guī)劃較為混亂,設(shè)備設(shè)施不足,消防隱患突出，尤其缺乏大面積的停車場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境差不多不能滿足消費(fèi)者的要求。加上市場(chǎng)知名度的不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶的增加和業(yè)戶經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)實(shí)力的擴(kuò)大,對(duì)經(jīng)營(yíng)面積、倉(cāng)儲(chǔ)面積都有了新的要求。.2項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目名稱： 及項(xiàng)目改造工程.建設(shè)地點(diǎn):*市和平區(qū)*號(hào)b.建設(shè)單位:*股份有限公司c.企業(yè)性質(zhì):股份制d企業(yè)注冊(cè)資本金:644萬(wàn)元人民幣1.工程概況: *及項(xiàng)目改造工程項(xiàng)目占地19327平方米，總建筑面積

4、約1萬(wàn)平方米,項(xiàng)目共分三期完成。其中：一期是將原有建筑面積52753平方米的市場(chǎng)裝修改造;二期是將原有鍋爐房拆除后，擴(kuò)建的市場(chǎng)，及將原來(lái)西側(cè)六層建筑擴(kuò)建加高到22層，用于寫字樓和公寓,工程面積約4萬(wàn)平方米;三期是將原有市場(chǎng)北側(cè)和東側(cè)的房屋拆除后新建的市場(chǎng)和住宅，工程面積約5萬(wàn)平方米。*及 項(xiàng)目改造工程項(xiàng)目工期可能2年，即從2005年1月1日至06年12月30日?？赡芸偼顿Y約4億元人民幣，總銷售收入約5.9億元人民幣。目前,項(xiàng)目改造工程的初步設(shè)計(jì)方案差不多完成，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作差不多相繼開展。.1資金來(lái)源:本項(xiàng)目建設(shè)資金由*投入，2%依靠銀行貸款，3%通過(guò)預(yù)售房款解決。1.2編制報(bào)

5、告的依據(jù):a.*與*市和平區(qū)人民政府簽訂的*商業(yè)集團(tuán)產(chǎn)權(quán)交易合同*及 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件c. 及及項(xiàng)目*股份有限公司2005年市場(chǎng)收費(fèi)方案等。2.市場(chǎng)預(yù)測(cè).市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查.1住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查*是遼寧省的省會(huì)，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，中國(guó)的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。*市轄九區(qū)一市三縣，總面積.萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積3495平方公里。總?cè)丝?2萬(wàn)人，市區(qū)人口485萬(wàn)人。*市23年城鎮(zhèn)住宅完成投資138.4億元，同比增長(zhǎng)6.%；施工面積138萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26%；竣工面積567萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)23.1%;人均住宅建筑面積由上年的19.1平方米提高到2.2平方米。金廊是*都市中軸的拓展，是

6、都市中部服務(wù)功能的總稱。金廊工程的啟動(dòng)極大的促進(jìn)了*房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展，金廊拆遷釋放了巨大的消費(fèi)能量。此外,隨著*大都市圈的構(gòu)建，實(shí)施“森林都市”規(guī)劃,將為市房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展提供動(dòng)力。*市政府決定用兩年時(shí)刻完成10萬(wàn)戶棚戶區(qū)住宅拆遷改造任務(wù),加上經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)遷，將有13萬(wàn)戶以上被拆遷居民可享受貨幣補(bǔ)貼入市購(gòu)房，帶來(lái)住房需求約700萬(wàn)平方米,市場(chǎng)交易額約450億元。由此可見,*市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)大眾住房消費(fèi)需求迅猛增加的快速進(jìn)展時(shí)期。據(jù)專家預(yù)測(cè)，*房地產(chǎn)至少在8年內(nèi)將保持穩(wěn)定上升的進(jìn)展趨勢(shì)。21.2專業(yè)商業(yè)鋪面市場(chǎng)調(diào)查*是建國(guó)初期國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)起來(lái)的以裝備制造業(yè)為主的全國(guó)重工業(yè)基地之一。通

7、過(guò)幾十年的進(jìn)展，*的工業(yè)門類已達(dá)到142個(gè),現(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)130多家，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1600多億元。面對(duì)全面實(shí)施振興東北老工業(yè)基地的重要戰(zhàn)略機(jī)遇,*市人民政府確定,到201年把*建成全國(guó)裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區(qū)全面振興的重要增長(zhǎng)極。*以其優(yōu)越的地理位置,雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)及科技實(shí)力,完善的市場(chǎng)體系和發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)必將成為中國(guó)最具吸引力的投資地區(qū)之一。遼沈地區(qū)是市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū),據(jù)統(tǒng)計(jì),整個(gè)遼寧省城鄉(xiāng)擁有各類市場(chǎng)3000多個(gè),僅*地區(qū)就有500多個(gè),年成交量超過(guò)億元，在全國(guó)具備一定阻礙力的市場(chǎng)就有30多個(gè)，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流淌，不僅在推

8、動(dòng)商品生產(chǎn)流通,滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。.2產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)2.2住宅需求預(yù)測(cè)對(duì)比金廊工程的拆遷補(bǔ)助水平,居民最多的大約能夠得到20萬(wàn)元左右的補(bǔ)償，考慮到*市203年人均收入1495元,人均可支配收入796元的水平,以及203年*市商品住宅平均售價(jià)273元/平方米,從每套住宅面積看,小戶型的商品住宅接著挑大梁，每套面積在6010平方米的占的比例最大,為3.4;其后依此為20平方米和10150平方米,比重分不是26.%和23%;而60平方米以下和180平方米以上的分不占48%和2。2.2商鋪需求預(yù)測(cè)近幾年,隨著商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃興起，一批擁有更加先進(jìn)配套和治理理念的專業(yè)市場(chǎng)陸

9、續(xù)登陸,新的市場(chǎng)群與新的經(jīng)營(yíng)環(huán)境正逐步形成,市場(chǎng)投資日益活躍,一般投資者在進(jìn)行投資選擇時(shí)也紛紛將目光投向潛力巨大的專業(yè)市場(chǎng)。從*專業(yè)市場(chǎng)的分布來(lái)看，各區(qū)已差不多形成自己的特色，如三好街的電子市場(chǎng)、大東區(qū)的通訊器材市場(chǎng)等。但值得注意的是:*目前的專業(yè)市場(chǎng)盡管專門多，但其中專門大一部分市場(chǎng)由于沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并不適合投資，只有具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán),或多年經(jīng)營(yíng)權(quán)的市場(chǎng)攤位才具備投資價(jià)值。隨著市民投資意識(shí)的增強(qiáng),專業(yè)市場(chǎng)專門的投資魅力正吸引著一般個(gè)體投資者，專業(yè)市場(chǎng)平臺(tái)升級(jí)、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作及治理的市場(chǎng)化使專業(yè)市場(chǎng)成為繼住宅投資后，一般消費(fèi)者投資的新熱點(diǎn)。199年至202年,我國(guó)商鋪銷售占整體房地產(chǎn)銷售的比例約為7%,其

10、中200年商鋪銷售增幅近40，20年為0%。這充分表明，從解決居住逐步過(guò)度到進(jìn)展經(jīng)濟(jì)的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越向商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)傾斜,商業(yè)房地產(chǎn)蘊(yùn)藏著巨大的投資空間。相關(guān)于其他一些都市,作為區(qū)域中心都市的*目前的商業(yè)項(xiàng)目在數(shù)量上和人均擁有量還不高。因此,商業(yè)地產(chǎn)總體上空缺制造了更多的進(jìn)展空間，隨著*整體投資環(huán)境的大幅度改善，將會(huì)有更多的投資者進(jìn)入*的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),這無(wú)疑是一個(gè)較大的“利好”。2.2.3倉(cāng)儲(chǔ)、停車場(chǎng)需求預(yù)測(cè)專業(yè)市場(chǎng)由于銷售產(chǎn)品的輻射半徑遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般零售業(yè),單次銷售產(chǎn)品的數(shù)量和體積也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般零售業(yè),因此，專業(yè)市場(chǎng)關(guān)于倉(cāng)庫(kù)及停車場(chǎng)的要求特不高。這一點(diǎn),從目前*的庫(kù)房出租率就能夠明顯看出

11、。24價(jià)格預(yù)測(cè)2.1住宅市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)003年，從銷售價(jià)格看，低價(jià)位商品住宅仍唱主角，平均售價(jià)3000元平方米以下的占全年商品住宅銷售的72.%,平均售價(jià)在300000元/平方米的占19.2%,而平均售價(jià)在5000元平方米以上的僅占.。由數(shù)據(jù)可知，*房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以小戶型為要緊銷售方向,總價(jià)在3萬(wàn)元左右的住宅是市場(chǎng)的熱銷價(jià)格。.4.2商鋪市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)由于目前*的專業(yè)市場(chǎng)大部分以出租為主,市場(chǎng)上能夠進(jìn)行比較的同類項(xiàng)目專門少,而經(jīng)營(yíng)品種不同的專業(yè)市場(chǎng)，由于對(duì)經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)環(huán)境的要求以及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的不同,承受租金的能力差不專門大，無(wú)法進(jìn)行比較。因此，對(duì)本項(xiàng)目的銷售價(jià)格預(yù)測(cè)是建立在目前*和中國(guó)*批發(fā)市場(chǎng)的

12、租金和為數(shù)不多的幾個(gè)同類市場(chǎng)的銷售價(jià)格基礎(chǔ)上確定的。通過(guò)調(diào)查,目前*和中國(guó)*批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)一層凈營(yíng)業(yè)面積年租金大約在00-40元平方米,二層凈營(yíng)業(yè)面積年租金大約在2000250元/平方米，三層凈營(yíng)業(yè)面積年租金大約在100-50元/平方米，庫(kù)房?jī)裘娣e年租金大約在40元/平方米。假如市場(chǎng)利用率達(dá)到60%,考慮一次收取0年租金，讓經(jīng)營(yíng)者使用15年的方法回避投資風(fēng)險(xiǎn),或假如市場(chǎng)面積利用率達(dá)到0%,考慮以10年租金,作為計(jì)算售價(jià)的依據(jù)(即投資者的投資回保率為0%），則可得到以建筑面積計(jì)算的銷售單價(jià)為一層1-700元/平方米，二層12000-1500元/平方米,三層60-900元/平方米。表1 *市相關(guān)樓盤銷

13、售價(jià)格情況匯總表 (00年3、月份) 單位：元/平方米序號(hào)樓盤名稱房屋類型區(qū)位地段價(jià)格備注1*機(jī)電城其中：商鋪（8M17)一至三層一層攤位二層攤位三層攤位四層攤位五層倉(cāng)庫(kù)六層倉(cāng)庫(kù)七層以上住宅負(fù)一層停車場(chǎng)商住樓和平區(qū)民主路13500001000040000330起均價(jià)價(jià)格未定0元/層收費(fèi)經(jīng)營(yíng)2*溫州機(jī)電名品商城其中：商鋪（817M）一至三層 四層以上住宅商住樓和平區(qū)文化路12003800起均價(jià)冠芳園住宅區(qū)和平區(qū)文化路4580起售罄4中潤(rùn)國(guó)際其中：住宅 公寓寫字間綜合樓和平區(qū)三好街38680405文瀾尊邸住宅和平區(qū)文化路41002.4.3倉(cāng)儲(chǔ)、停車場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的地下停車場(chǎng)打算停放各類車輛約00

14、輛。其中0個(gè)停車位用于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，收費(fèi)采納專人治理、按次收費(fèi)10元次。假如市場(chǎng)停車場(chǎng)利用率達(dá)到80，每天周轉(zhuǎn)5次，則每天的收費(fèi)約為4008000元，一年收入約62萬(wàn)元。另外00個(gè)停車位用于住宅業(yè)主，按500元/月出租，每年收入0萬(wàn)元。兩個(gè)停車場(chǎng)合計(jì)年收入約為0350萬(wàn)元。假如按照目前*市地下車庫(kù)每間115萬(wàn)元的售價(jià),收入將會(huì)更為可觀。綜合上述因素，*公司改造項(xiàng)目預(yù)測(cè)商鋪設(shè)計(jì)為一、二層連體，平均銷售價(jià)格為建筑面積1202000元/平方米，一層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積15000元平方米，二層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積12000元平方米,三層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積10000元/平方米,四、五、六

15、層庫(kù)房平均銷售價(jià)格為建筑面積400元/平方米，住宅平均銷售價(jià)格為建筑面積350元/平方米，車庫(kù)平均銷售價(jià)格為1萬(wàn)元/車位,車位的臨時(shí)停車費(fèi)為每次5元。.6競(jìng)爭(zhēng)力分析由于*市的核心城區(qū)是和平區(qū)和沈河區(qū)。在這兩個(gè)區(qū)內(nèi),都市交通網(wǎng)絡(luò)、市政配套、生活配套形成早,房地產(chǎn)開發(fā)起步早，土地資源日趨減少。人口密度大,商業(yè)設(shè)施密集,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸增加，正超著商業(yè)核心區(qū)進(jìn)展。土地資源減少，人氣越來(lái)越旺,商業(yè)物業(yè)越來(lái)越集中，最終導(dǎo)致和平區(qū)和沈河區(qū)寸土寸金。相對(duì)較高的土地成本最終在產(chǎn)品價(jià)格上得到體現(xiàn)。據(jù)20年*第七屆房交會(huì)數(shù)據(jù)了解到，今年*市住宅樓盤均價(jià)為：沈河區(qū)33元/平方米；和平區(qū)3537元平方米；大東區(qū)302

16、6元平方米;皇姑區(qū)805元/平方米;鐵西區(qū)2773元/平方米;東陵區(qū)27元平方米;于洪區(qū)254元/平方米;渾南新區(qū)255元平方米；蘇家屯705元/平方米。本項(xiàng)目坐落的和平區(qū),是*經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的樞紐區(qū)域，包括北市商圈、太原街商圈、三好街商圈和市政府商務(wù)區(qū),是*商務(wù)活動(dòng)、商業(yè)訊息密集的中心區(qū)域。由于該區(qū)域居住人口多，建筑密度高，各種配套設(shè)施完善,交通便利,在消費(fèi)者心目中是理想住宅的首選。另外，在振興東北經(jīng)濟(jì)的國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)下，*市生產(chǎn)資料和生活資料以及工業(yè)類的專業(yè)市場(chǎng)將迅速崛起,而能夠擁有固定市場(chǎng)資源的專業(yè)市場(chǎng)將得到成功的保障。因?yàn)閷I(yè)市場(chǎng)投資首先應(yīng)注重專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)氛圍,先有市后有場(chǎng)是市場(chǎng)成

17、功的普遍原則，關(guān)于新興專業(yè)市場(chǎng)則要看是否具有建立市場(chǎng)的商業(yè)契機(jī)。其次，專業(yè)市場(chǎng)的輻射能力也專門重要,專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模大小和經(jīng)營(yíng)商品的類型沒(méi)有關(guān)系，往往和市場(chǎng)所處地域的市場(chǎng)支撐能力、傳統(tǒng)、輻射能力等因素密不可分。第三,市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)水平、交通倉(cāng)儲(chǔ)能力、政府是否支持、是否具有超前性、是否具有良好的廣告效應(yīng)及十足的人氣等差不多上專業(yè)市場(chǎng)投資時(shí)應(yīng)該注意的問(wèn)題。而本項(xiàng)目現(xiàn)有的市場(chǎng)和旺盛的人氣,本身就決定了投資本醒目的競(jìng)爭(zhēng)力是專門強(qiáng)的。3投資資源分析與評(píng)價(jià)31*市社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合進(jìn)展實(shí)力評(píng)價(jià)*市是遼寧省的省會(huì),東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心,中國(guó)的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。*市是東北地區(qū)最大的中心都市。地處東北亞經(jīng)

18、濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以*市為中心、半徑10公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大都市,構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部都市群。*市擁有東北地區(qū)最大的民用航空港、全國(guó)最大的鐵路編組站和全國(guó)最高等級(jí)的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。為加快東北乃至全國(guó)的進(jìn)展,中央提出了“振興東北老工業(yè)基地”的戰(zhàn)略部署，這是在我國(guó)沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的基礎(chǔ)上,實(shí)行東西互動(dòng)的重大舉措。振興東北老工業(yè)基地的政策將使東北成為繼珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、京津唐三大經(jīng)濟(jì)區(qū)之后“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第四極”。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第四極核心都市的*,正在著手實(shí)施“大”戰(zhàn)略,與鞍山、撫順、本溪、遼陽(yáng)、

19、鐵嶺等遼寧中部都市共同打造“*經(jīng)濟(jì)區(qū)”。大中都市集聚，類型齊全,聯(lián)系緊密，是建立*經(jīng)濟(jì)區(qū)的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)；區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，是構(gòu)建*經(jīng)濟(jì)區(qū)的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)；科技發(fā)達(dá)，人才眾多，是*經(jīng)濟(jì)區(qū)的長(zhǎng)久優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá),結(jié)構(gòu)齊全，工業(yè)實(shí)力雄厚,更是*經(jīng)濟(jì)區(qū)得以持續(xù)進(jìn)展的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。以后的*將成為東北地區(qū)的消費(fèi)中心、產(chǎn)業(yè)中心、商貿(mào)中心、交通中心、物流中心、配送中心、服務(wù)中心、人居中心和旅游中心。*當(dāng)選為2004CC最具經(jīng)濟(jì)活力都市，組委會(huì)對(duì)*榮獲“中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力都市”稱號(hào)的評(píng)價(jià)是:70年現(xiàn)代工業(yè)文明的洗禮,成就了共和國(guó)裝備部的美譽(yù)，盡管幾千根煙囪的轟然倒塌,讓共和國(guó)的工業(yè)長(zhǎng)子經(jīng)歷陣痛，盡管幾十萬(wàn)產(chǎn)業(yè)

20、工人的困難轉(zhuǎn)型，讓國(guó)企的發(fā)源地感受到改革的道遠(yuǎn)和任重，然而,這一座從來(lái)就不缺少實(shí)力的都市，正在以激情回應(yīng)振興，裝備中國(guó)!3.2項(xiàng)目本身相關(guān)資源的可利用量、資源品質(zhì)及賦存條件目前*股份公司的要緊業(yè)務(wù)為提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，由業(yè)戶經(jīng)營(yíng)*和*機(jī)電產(chǎn)品，收取服務(wù)費(fèi)用。*股份公司完成改制后,將采取有力措施進(jìn)一步繁榮*市場(chǎng)和*機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)，并進(jìn)一步開展科研開發(fā)、物流服務(wù)和國(guó)際貿(mào)易等業(yè)務(wù)。有關(guān)資料表明,目前我國(guó)大中都市年人均*消費(fèi)水平已達(dá)0元左右,*市目前人口已達(dá)70萬(wàn)人，按平均水平計(jì)算，本地人口對(duì)*的年消費(fèi)需求可達(dá)7億元以上。由于*是東北地區(qū)的政治、文化中心,有大量的國(guó)家機(jī)關(guān)、科研機(jī)構(gòu)和大專院校匯聚*,考慮到這些

21、因素,可能本地的*市場(chǎng)容量每年將達(dá)到10億元以上。遼寧中部是我國(guó)大中都市集中的地區(qū)之一，在周圍聚攏著鞍山、撫順、本溪、遼陽(yáng)、鐵嶺、盤錦和營(yíng)口等都市,由于*中心都市的輻射作用,這些周邊都市的*有專門大比例是由*批發(fā)轉(zhuǎn)運(yùn)過(guò)去的。從區(qū)位、規(guī)模等方面看，中國(guó)*批發(fā)市場(chǎng)在*都占有較大優(yōu)勢(shì),以*本地消費(fèi)為依托,進(jìn)展面向東北及內(nèi)蒙東部地區(qū)的*批發(fā)業(yè)務(wù)是有前景的。從目前的經(jīng)營(yíng)情況看，的場(chǎng)地差不多全部得到利用，而且保持較大的客流量，講明尚有進(jìn)展?jié)摿Α?作為以機(jī)械工業(yè)為主的、工業(yè)門類齊全的老工業(yè)基地，既是機(jī)械裝備的“制造部”，也是*機(jī)電產(chǎn)品的集散地。*的工業(yè)企業(yè)以生產(chǎn)軍工、重型裝備、汽車、化工、建材等產(chǎn)品為主，*

22、機(jī)電產(chǎn)品是這些企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的常用耗材,本地需求量較大。從周邊都市看,鞍山為鋼鐵工業(yè)基地，撫順為煤炭工業(yè)基地,本溪以煤炭和鋼鐵工業(yè)為主，盤錦市以石油石化工業(yè)為主,遼陽(yáng)以石化工業(yè)為主,營(yíng)口則是年吞吐量在600萬(wàn)噸以上的港口都市（據(jù)有關(guān)資料近期年吞吐量可達(dá)1億噸以上）,這些都市均在*機(jī)電產(chǎn)品的運(yùn)輸半徑之內(nèi)，營(yíng)口港更為產(chǎn)品外銷提供了便利條件。國(guó)家提出振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略目標(biāo)以后，遼寧乃至東北地區(qū)各工業(yè)都市的進(jìn)展速度明顯加快,對(duì)*機(jī)電產(chǎn)品的需求必將更為旺盛。因此，進(jìn)展*,為遼寧乃至東北工業(yè)生產(chǎn)提供配套服務(wù)，并積極制造條件促進(jìn)產(chǎn)品出口是專門有前途的。中國(guó)*批發(fā)市場(chǎng)和的繁榮將帶來(lái)巨大的物流業(yè)務(wù)需求,以

23、市場(chǎng)為依托進(jìn)展物流服務(wù)業(yè),既有利于拓展公司業(yè)務(wù),也可為市場(chǎng)業(yè)戶提供更加完善和全面的服務(wù)，從而進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。由于*的產(chǎn)品差不多進(jìn)入朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)市場(chǎng)，利用*股份公司的進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì),直接開展國(guó)際貿(mào)易,關(guān)于鞏固現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)一步開拓日本和韓國(guó)市場(chǎng)是具有積極意義的。通過(guò)以上的市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，*股份公司認(rèn)為在完成改造后,進(jìn)一步進(jìn)展*市場(chǎng)和*機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)，并在此基礎(chǔ)上開展物流和國(guó)際貿(mào)易,從而將重組后的企業(yè)由以*和機(jī)電產(chǎn)品批發(fā)零售為主改造為一個(gè)集商貿(mào)、物流、為一體的綜合性企業(yè)是專門有市場(chǎng)前景的。.項(xiàng)目本身與*市區(qū)域環(huán)境適宜性評(píng)價(jià)從宏觀形勢(shì)上看，黨中央、國(guó)務(wù)院做出了振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略部署,東

24、北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度將會(huì)進(jìn)一步加快。 從都市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上看,*市是聞名全國(guó)的老工業(yè)基地,尤其是機(jī)電裝備工業(yè)在全國(guó)占有重要地位，素有“國(guó)民經(jīng)濟(jì)裝備部”的美譽(yù)。*的機(jī)電裝備工業(yè)以大型設(shè)備為主,與*的產(chǎn)品有專門強(qiáng)的互補(bǔ)性。從社會(huì)進(jìn)展的規(guī)律性上看，以*市為核心的遼寧中部都市群是我國(guó)繼珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、京津唐三大都市圈之后，都市最密集、經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的地區(qū)。由于*專門的地理位置,其經(jīng)濟(jì)輻射范圍大，市場(chǎng)寬敞，拉動(dòng)能力強(qiáng)勁,從消費(fèi)群體的總量看,除中部都市群的200萬(wàn)人口和全省的000萬(wàn)人口外，還能夠包括整個(gè)東北地區(qū)的11億人口?！罢衽d東北，*先行”是符合*在振興東北的大戰(zhàn)略當(dāng)中所處的戰(zhàn)略地位。

25、市作為東北三省的重要中心都市，它的進(jìn)展一方面帶動(dòng)其他都市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，另一方面，其他都市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展,反過(guò)來(lái)又帶動(dòng)*市消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮。更為重要的是，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展,社會(huì)保障體系的完善，老百姓衣食無(wú)憂,對(duì)今后收入的預(yù)期增強(qiáng),就會(huì)從消費(fèi)品投資轉(zhuǎn)向固定資產(chǎn)投資，通過(guò)購(gòu)買住房改善生活質(zhì)量,通過(guò)購(gòu)買商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房進(jìn)一步提高生活質(zhì)量和改變家庭收入結(jié)構(gòu),增強(qiáng)家庭抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。因此,在*市剛剛進(jìn)入高速進(jìn)展期如此一個(gè)時(shí)機(jī),投資*是合適的。.建設(shè)規(guī)模與設(shè)計(jì)方案.1建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成項(xiàng)目占地面積193平方米,地上原有建筑面積253平方米，其中保留建筑面積約4萬(wàn)平方米,拆除面積約1753平方米。重新規(guī)劃后,項(xiàng)目分為兩

26、個(gè)專業(yè)市場(chǎng)、六種業(yè)態(tài)。即和*兩個(gè)大的市場(chǎng)分類；在大的市場(chǎng)分類下，劃分為獨(dú)立商鋪、市場(chǎng)內(nèi)檔口、寫字間、倉(cāng)儲(chǔ)、停車場(chǎng)、住宅六種不同的業(yè)態(tài)。改造完成后,市場(chǎng)共劃分為六個(gè)區(qū)域，即區(qū)：是拆除重新建筑,一層和二層為連體商鋪,三、四層為倉(cāng)儲(chǔ)用房,五層至二十四層為住宅；B區(qū):是裝修改造建筑，一層為獨(dú)立商鋪(部分與二層連體）和市場(chǎng)內(nèi)檔口，二層和三層為市場(chǎng)內(nèi)檔口(部分是與一層連體的商鋪）,四、五、六層為倉(cāng)儲(chǔ)用房;區(qū):是裝修、改造、擴(kuò)建建筑,一層為寫字樓大堂、獨(dú)立商鋪(部分與二層連體）和市場(chǎng)內(nèi)檔口，二層和三層為市場(chǎng)內(nèi)檔口（部分是與一層連體的商鋪),三、四、層為倉(cāng)儲(chǔ)用房,五層至二十四層為寫字樓；D區(qū):是裝修改造建筑，

27、一層為獨(dú)立商鋪(部分與二層連體）和市場(chǎng)內(nèi)檔口,二層和三層為市場(chǎng)內(nèi)檔口（部分是與一層連體的商鋪),四、五、六、七層為倉(cāng)儲(chǔ)用房；E區(qū)：是拆除重新建筑，一層為獨(dú)立商鋪(部分與二層連體）和市場(chǎng)內(nèi)檔口，二層和三層為市場(chǎng)內(nèi)檔口（部分是與一層連體的商鋪）,四、五、六層為倉(cāng)儲(chǔ)用房；地下室：是新建建筑，位于整個(gè)項(xiàng)目的負(fù)一層,功能定位是停車場(chǎng)。 A1 A11 2 2 B C A2-1 E 建 筑 面 積 統(tǒng) 計(jì) 表層*市場(chǎng)*市場(chǎng)總計(jì)C合計(jì)1A2BC合計(jì)一層21.74 2121.74196.08 060.17 2809115335308.4 1241.99 1473.7 二層5463 2121.74 67637 1

28、96.08 317.0 283.54 30084194.40 14677 三層1554.6 21174 3676.37 832.4 300.47581. 951739 三層 196.083137.3 5133.3 5133.38四層554.63 211.4 36637196.08 313730 2824 30087 094.4 14650.77 五層647 1630.47 357.26 307.26 6873六層30.47130.4 30526 057.2 487.7 七層 163047 16347 163047五-頂1012.41 12065 106.54 2300.0 619.4 地下68

29、7.3 9346.42 849.6 10883.51合計(jì)=SUM(ABOVE）143667表 項(xiàng)目要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注1總占地面積219總建筑面積其中：原有建筑面積M2 M21460.97527533建筑容積率.14建筑密度65建筑總高度建筑層數(shù)層27地下停車場(chǎng)車位個(gè)2358打算總投資元400266919平均每平方米建設(shè)投資 元/ M227表3 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分類面積匯總表 單位:平方米市場(chǎng)分區(qū)業(yè)態(tài)性質(zhì)層數(shù)一層二層三層四層五層六層七層圖書市場(chǎng)商鋪1個(gè)31個(gè)31個(gè)2620872087使用面積檔口五金市場(chǎng)市場(chǎng)商鋪63個(gè)4個(gè)12個(gè)61025566912使用面積檔口239個(gè)271個(gè)21個(gè)

30、1989255255使用面積倉(cāng)儲(chǔ)*市場(chǎng)3761630130160建筑面積*市場(chǎng)5133743057307建筑面積寫字樓5-22層:*1=1612建筑面積住宅A1-522層：670.53*18=26.54建筑面積A-2522層:31=1209.4建筑面積公寓-152層:108=23040建筑面積停車場(chǎng)負(fù)一層:1083.51建筑面積42技術(shù)方案選擇因?yàn)槭艿绞┕?chǎng)地和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的限制，擬在E區(qū)和C區(qū)采納鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，加快施工進(jìn)度,同時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目施工全部采納商品混凝土，A區(qū)住宅施工場(chǎng)地設(shè)在建筑物的北面和東面,減少對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的阻礙。另外,地下停車場(chǎng)施工土方開挖，采納打樁及水平混凝土錨桿、高強(qiáng)度砂

31、漿噴面的方式,盡量減少對(duì)原有建筑物的阻礙。.3要緊設(shè)備方案選擇由于市場(chǎng)原有的鍋爐房、配電室在本次改造中拆除，因此，改造完成后，項(xiàng)目的供暖擬定采納中央空調(diào)供暖，考慮到消防的需要，擬采納雙回路供電電源。市場(chǎng)共設(shè)自動(dòng)扶梯6處24部，載人電梯1部（其中12部24站,6部6站）,物資電梯6部。.組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置5.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)置是*股份有限公司經(jīng)營(yíng)的專業(yè)市場(chǎng)。*股份有限公司原來(lái)是開展*及機(jī)電產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的商業(yè)企業(yè)。*收購(gòu)*股份有限公司股權(quán)后,差不多將其改組為從事商業(yè)物業(yè)治理的服務(wù)性公司，新公司停止了所有經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù),全面轉(zhuǎn)向物業(yè)服務(wù)，公司形成了董事會(huì)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司設(shè)6部14處,即行政事物部、財(cái)務(wù)

32、部、物業(yè)治理部、市場(chǎng)招商部、人力資源部和市場(chǎng)開發(fā)部，其中行政事物部下設(shè)行政事物處和企業(yè)轉(zhuǎn)制辦公室;財(cái)務(wù)部下設(shè)財(cái)務(wù)處和會(huì)計(jì)處;物業(yè)治理部下設(shè)保安處、保潔處、倉(cāng)儲(chǔ)治理處、停車場(chǎng)治理處和維修治理處；市場(chǎng)招商部下設(shè)市場(chǎng)租賃治理處、市場(chǎng)治理處和市場(chǎng)銷售處；人力資源部下設(shè)人事處和績(jī)效考核處。52人力資源配置公司由轉(zhuǎn)制前在冊(cè)職工894人,削減到目前的0人，企業(yè)負(fù)擔(dān)大大減輕,職工的責(zé)任感和對(duì)公司的認(rèn)同感逐漸增強(qiáng)。同時(shí),公司0以上的職員都在從事物業(yè)服務(wù)的第一線崗位物業(yè)治理部和市場(chǎng)招商部,完全克服了人浮于事的現(xiàn)象,公司機(jī)關(guān)向市場(chǎng)業(yè)戶服務(wù)的思想差不多普遍被職工同意，公司職員的精神面貌和思想發(fā)生了重大變化。5.3職員

33、培訓(xùn)項(xiàng)目聘請(qǐng)香港戴德梁行擔(dān)任物業(yè)治理顧問(wèn)，對(duì)公司職員進(jìn)行崗位培訓(xùn),對(duì)項(xiàng)目重要設(shè)備的選定、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所規(guī)劃提出建議,并對(duì)公司物業(yè)收費(fèi)、支出進(jìn)行科學(xué)測(cè)算,確定合理的物業(yè)費(fèi)收繳方法。6項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度6.建設(shè)工期項(xiàng)目改造工程工期可能2年,即從205年1月1日至200年月0日。6.2實(shí)施進(jìn)度安排表 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度打算序號(hào)工作內(nèi)容時(shí)刻安排E、F區(qū)A、F區(qū)B、D區(qū)1項(xiàng)目建議書批復(fù)0412.1-0412.304.12-412.04.1.-04.12.312編制項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告04.12.04.1.314.124.1210.121-04.12.313建筑方案設(shè)計(jì)4.12.1-012.304.2-4123012

34、.1-04.2.34施工圖設(shè)計(jì)051-05.2105.1.105.2.3151.1-05.215報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證051-53.1053.1-05.3.1505.31-05.3.156工程開工5.3.65.16.357完成投資25%，開始預(yù)售05.6.05.9.1/063.3066.18工程主體封頂05.5.505.11.3/0.4.39工程驗(yàn)收05.1505.100/06.10.0069.0正式入住05.7.1011.15.11.50.0.1563技術(shù)改造項(xiàng)目建設(shè)與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的銜接.投資估算7.1項(xiàng)目投資估算及財(cái)務(wù)可行性分析的依據(jù)a. FLEM *及中國(guó)*批發(fā)市場(chǎng)初步規(guī)劃方案；b.遼寧省

35、00年預(yù)算定額;c.*市近期與本項(xiàng)目類似的竣工決算指標(biāo)。72要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)a項(xiàng)目要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（見表2） b.項(xiàng)目業(yè)態(tài)分類面積匯總表（見表）開發(fā)成本估算a單項(xiàng)工程投資綜合估算匯總表表5 單項(xiàng)工程投資綜合估算匯總表序號(hào)工程項(xiàng)目建筑面積(平方米)單方造價(jià) （元/平方米）總造價(jià)(元)備注一土建工程 ￥6,96,802.80區(qū) 新建1.1土建工程 7635.48110.00 ￥74,99,8.01.2水電工程6763.410. ￥,116,25.60 2B區(qū)改造2.1裝飾改造176050.00 ￥8,731，3000.2水電工程763.680. ￥3，13,50.83C區(qū)改造,接層3.裝飾接層23

36、1.01100. ￥25,458,40000 .水電工程231.00180.0 ￥4,16,920.4D區(qū) 改造4.1裝飾改造1.350.0 ￥6，23,55.00 4.2水電工程1247.380.0 ￥,24,465.405E區(qū) 改造,擴(kuò)建5裝飾擴(kuò)建12033.88500.00 ￥，016,0.005.2水電工程12033.88180 ￥2,166,098406地下室 新建6.土建工程 183.510.0 ￥21,11,68.00 6.2水電工程088.511.00 ￥,223,59.6二電梯設(shè)備 24部60萬(wàn)元部￥14,400,00.00 三道路工程 米60元/米￥,00.00四綠 地50

37、0.0 6000 ￥300,000.00 五地下管網(wǎng)200000150 ￥300，0.00六中央空調(diào)1部120000 ￥1,00,00.0 總計(jì) ￥190,314，02.8 b.項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總表6 項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總表項(xiàng) 目總成本費(fèi)用（元)可售部分費(fèi)用（元/)開發(fā)成本 (1)土地成本112,000，00009.9 (2)前期工程費(fèi)3，381,774.023.55 （3）建安工程費(fèi)64,822,7.47. (4)設(shè)備費(fèi)26,00,0.0018384 (5)配套工程費(fèi),825,646.972634(6)景觀及道路工程費(fèi)18,0.00.30 (7)設(shè)計(jì)費(fèi)3,650，80.2.2 (8

38、)建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)9,8，7.8468 （9）監(jiān)理工程費(fèi),318,58.1.18 （10)不可預(yù)見費(fèi)6，52,1905.91 2開發(fā)費(fèi)用（）治理費(fèi)用,41,14475739 (2)銷售費(fèi)用2，578,931.6425.9 (3）財(cái)務(wù)費(fèi)用,0，424.00.84 3.成本費(fèi)用總計(jì)13,3,9878.30 綜上所述開發(fā)總成本為4.3億元。.4項(xiàng)目投資及資金籌措打算7.41本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金,二是銀行貸款，三是銷售房屋收入用于投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商自有資金2026萬(wàn)作為啟動(dòng)資金，另向銀行貸款800萬(wàn)用于投資,剩余部分由房屋銷售收入補(bǔ)充，總投資為133.4萬(wàn)元。 項(xiàng)目投資

39、資金籌措打算表 投資打算與資金籌措表序號(hào)項(xiàng) 目金 額建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年第二年1總投資￥413,44,495.90￥288，1,2107￥14,7,26.81.1.1土地成本￥12,0，00.00￥11,00,000.0 1.1.2前期工程費(fèi)￥3,1,774.00￥3,381,774001.3建安工程費(fèi)￥14,822,897.4￥103,5,67.34￥60，4,222.014配套工程費(fèi)￥2,0,000.00￥2,40,000.0 1.5景觀及道路工程費(fèi)￥3,82,4.9￥37,2，66.971.1.6配套公建費(fèi)￥618,00.00￥68,00001.1.7設(shè)計(jì)費(fèi)￥3，50,804.10￥,25,

40、723.69￥365,084111.建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)￥9,89,373.8￥9，88,37.841.1.9監(jiān)理工程費(fèi)￥1,31,58.￥831,005.4￥8,57.71.1.不可預(yù)見費(fèi)￥6,59,9159￥4,155,07.1￥2,37,88881.2.治理費(fèi)用￥,241,14.7￥4，285,35.33￥3,95,49541.2.2銷售費(fèi)用￥9，78,3.6￥15,31，0.45￥14,19，887.19.3財(cái)務(wù)費(fèi)用￥，024，424.0￥4，512,212.00￥4,12,120資金籌措￥283,024,003￥3,024,05.33自有資金￥02,10，0.95￥02,160,35.952

41、.2貸 款￥80,864,0143￥80，64，014.3 3銷售回款￥91,578,2.80￥15,857,98354￥575,70,649.2674.貸款本息償還打算本項(xiàng)目銀行借款采納分期付息、到期一次性還本的償還方式，即從建設(shè)期開始計(jì)息，第一年末償還4121.元利息，第二年年末償還4512100元利息,并償還貸款本金8086萬(wàn)元，詳見貸款還本付息結(jié)算表。貸款還本付息結(jié)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年第二年1借款還本付息￥89,88,438382年初借款累計(jì)￥80,864,04.38￥80，864，014.8當(dāng)年借款￥8,84,14.38￥8，64,04.3￥.0當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息￥,024

42、,42.￥4,12,1.0￥,512,21. 年底還本付息￥89,88,43838￥4，51,21.00￥5,376，226.3.5項(xiàng)目銷售測(cè)算6.1銷售價(jià)格預(yù)測(cè):銷售單價(jià)及總銷售收入分析表（建筑面積)序號(hào)指標(biāo)名稱面積單價(jià)合計(jì)1總建筑面積43606.7 2A區(qū)聯(lián)體商鋪一層5056.25 100￥0,900,000二層513.8 16000￥82，134，080.0商場(chǎng)面積一層91.8 1500￥142,762,200.00二層9517.3 1000￥4,8,0.0三層9.39 10￥5,173，900.004倉(cāng)庫(kù)面積30.0 4000￥123,0,3.05寫字樓602.41 4200￥67,2

43、52，122006住宅47179.083500￥165,126，78.07停車場(chǎng)218個(gè)100000￥2,800,00.008總計(jì)￥92,082.007.銷售進(jìn)度分析銷售進(jìn)度分析(）銷售進(jìn)度預(yù)測(cè)05年06年月10月11月12月1月2月3月4月5月6月月月9月0月1月12月A區(qū)一100.003004.005.006.007.0030.0020.014.00 二商場(chǎng)面積一1.002.003.04.005006.07.008.00.0020.04.00 二3.00.0056.007008.030020.00400.00 三 .0600.008030.002.01407.03.0 倉(cāng)庫(kù)面積 8.003

44、00020.00140015.013. 寫字樓 20.000.020010.0010.002.08.0住 宅 0.0200001.0010.001.08.0停 車場(chǎng) 0020.002000.0010.00.0080小 計(jì)010400.691.8.93.07366425.326.2813414.036.264.933.15.1075.3銷售分析本項(xiàng)目銷售以租、售相結(jié)合的方式進(jìn)行，銷售66%出租及予留為34%詳見下表：銷售總收入預(yù)測(cè)表（9518.54平方米66%)項(xiàng)目可能銷售比例銷售面積（）銷售均價(jià)(元/)銷售收入(元)第一年3%25156 ￥6,215.1￥1,85，83.4第二年9%926.9

45、 ￥6,15.01￥55，70,49.6合計(jì)10%9515.54 ￥51,57，632.87.6財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目總成本費(fèi)用為4.億元,以銷售回款的方式回收。銷售稅金及附加估算一覽表序號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合 計(jì)第一年第二年1銷售收入￥，85，983.5￥575,72,6492￥1，8，632.82銷售稅金及附加￥871,9890￥31,66,837.￥3,6，82.8土地增值稅￥1，141,7720￥41，44，6.01￥4,84,7.214所得稅￥7,7835￥31,911,643.61￥32,，2.06稅金合計(jì)￥2，89,047.55￥05，0,17.52￥10，9,22.0777損益表與靜態(tài)盈

46、利分析損 益 表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年第二年1銷售收入￥91,58,2.0￥15，857,983.54￥57,70,64.26總成本費(fèi)用￥43,4,495.90￥28,615，31.7￥24，79，24.833土地增值稅￥42,584,97.1￥1,11,541.8￥41，43,428.37營(yíng)業(yè)稅及附加￥2,36,24.80￥872，189.9￥1,64,635.715所得稅￥2，7，.0￥88,987.2￥31,91,439.856價(jià)差預(yù)備金￥，47，41.40￥100，53.￥3,66,957.497利潤(rùn)總額￥174,4,72549￥4,677，285￥169,809,39698稅后

47、利潤(rùn)￥66,57,503.42￥1,784，10.40￥4,7,893.3可分配利潤(rùn)￥,29,378.14￥1,313.￥53,85,064.8稅 后稅 前1投資利潤(rùn)率.3%2.21% 11銷售利潤(rùn)率.35%2950% 12資本金利潤(rùn)率275831評(píng)價(jià)指標(biāo)：a.全部投資的投資利潤(rùn)率(稅前)（利潤(rùn)總額/總投資額）100%=422全部投資的投資利潤(rùn)率（稅后）(利潤(rùn)總額/總投資額)00=13.38b銷售利潤(rùn)率（稅前）=(利潤(rùn)總額總銷售額）100=9.35%銷售利潤(rùn)率(稅后)=(利潤(rùn)總額/總銷售額）100=27.3%.自有資金的投資利潤(rùn)率（稅前）=(利潤(rùn)總額/自有資金）00%=86.31自有資金的投資

48、利潤(rùn)率（稅后)(利潤(rùn)總額自有資金)100=2.35%.8現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的要緊依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分不計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為大型項(xiàng)目，因此要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià),要緊評(píng)價(jià)指標(biāo)有:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)投資回收期等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見全部投資現(xiàn)金流量表。全部投資現(xiàn)金流量表(單位：元)序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年 第二年現(xiàn)金流入￥15，857,98.54￥5，7,49.261.1銷售收入￥15,57,98

49、.4￥575,7,49261.2其他現(xiàn)金流入02現(xiàn)金流出￥29,507,4.21￥233，4,18.16.1建設(shè)投資￥88,5，231￥18,476，66.232.土地增值稅￥,41,541.3￥1,44,8.72銷售稅金及附加￥872,189.09￥31,66,63.712.所得稅￥78，98.1￥31，911,39.8凈現(xiàn)金流量￥-275,9,965.67￥342,24,46104累計(jì)凈現(xiàn)金流量￥-275,64,965.67￥66,574，53.425折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量￥-239,815，470.14￥2,668,31.82累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量￥-29,5,70.4￥16,852,88.697稅

50、前凈現(xiàn)金流量￥27,75，2753￥47,243,3.8稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量￥-2,77,47.53￥14,486，725.9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量￥-237,98,80536￥33，43,97.71稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量￥23，98,80.36￥9，4,74.2評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后11財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I15%）￥8,4,14.42￥6,82,81.6912財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)24.41%13投資回收期1.39.2項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入5.9億元,可獲利潤(rùn)總額17億元,扣除所得稅279萬(wàn)元后還有1.42億元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為105億萬(wàn)元,企業(yè)所得稅為2,79萬(wàn)元,土地增值稅為4144.3萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金8億元。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前)為30.2%，在預(yù)期可同意的內(nèi)部收益率為15%時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)983.4萬(wàn)元，投資回收期為.73年。資金內(nèi)部收益率為27.1%。.9資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各項(xiàng)資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。本項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用詳見下表。資金來(lái)源與運(yùn)用表 (單位:元)序號(hào)項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)期第一年第二年資金來(lái)源￥8，88,033.7￥575，0，642611銷售收入￥1,8