房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)調(diào)查報(bào)告格式

1、包商銀行房地產(chǎn)金融部授信業(yè)務(wù)調(diào)查報(bào)告（2013 版）客戶名稱(chēng)：項(xiàng)目名稱(chēng)：申請(qǐng)授信種類(lèi)及金額：授信期限：上報(bào)分部：營(yíng)銷(xiāo)分部（若屬交叉營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目）：銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品籌集的資金，一律不得作為項(xiàng)目資本金；對(duì)于通過(guò)發(fā)行信托計(jì)劃籌集的資 金，要審慎審查，若明確屬于債務(wù)性資金的，不得作為項(xiàng)目資本金。2、如果貸款需要置換股東前期已投入的，除滿足30%資本金比例要求外，不得置換土地費(fèi) 用。貸款用于歸還股東借款的，報(bào)表“其他應(yīng)付款”余額及說(shuō)明應(yīng)有反映，且至少能夠提供 資金劃付憑證，最好能提供雙方的資金往來(lái)協(xié)議。7、工期安排及工程形象進(jìn)度（1）前期安排：設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷(xiāo)售代理等情況企業(yè)名稱(chēng)資質(zhì)概況設(shè)計(jì)單位超高建筑

2、是否具備相應(yīng)的設(shè)計(jì)資質(zhì)施工單位是否為申請(qǐng)人的關(guān)聯(lián)企業(yè)或長(zhǎng)期合作關(guān)系、本項(xiàng) 目施工合同金額、是否墊資施工、工程款主要支 付節(jié)點(diǎn)等、是否同意放棄優(yōu)先受償權(quán)監(jiān)理單位銷(xiāo)售代理（若有）（2）工期安排：列表說(shuō)明主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)（分期開(kāi)發(fā)的要求逐期說(shuō)明）（3）目前工程形象進(jìn)度：項(xiàng)目報(bào)批、樁基處理、主體施工、設(shè)備安裝、裝飾配套等子 工程的實(shí)際進(jìn)展，提供近期工地實(shí)景照片佐證，若工程實(shí)際進(jìn)度與工期計(jì)劃不符，說(shuō)明差異 及原因。8、銷(xiāo)售預(yù)測(cè)說(shuō)明計(jì)劃開(kāi)盤(pán)時(shí)間（計(jì)劃分期推出則逐期說(shuō)明）、整體計(jì)劃銷(xiāo)售月數(shù)（企業(yè)銷(xiāo)售計(jì)劃要求單獨(dú)列表說(shuō)明）、重點(diǎn)關(guān)注我行貸款期內(nèi)的銷(xiāo)售預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)情況。 （1）項(xiàng)目前期（含非申貸項(xiàng)目）銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)表：.

3、房型類(lèi)別/ 或樓棟號(hào)領(lǐng)取預(yù)售 證時(shí)間預(yù)售證可 售面積 m2已售面積 m2月均銷(xiāo)售 面積 m2銷(xiāo)售均價(jià) （元/nf）銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元）其中現(xiàn)金回籠按揭在途其他合計(jì)注：1）銷(xiāo)售收入二現(xiàn)金回籠+按揭在途+其他。2）上表數(shù)據(jù)原則上應(yīng)采用當(dāng)?shù)毓倬W(wǎng)查詢數(shù)據(jù)，如有特殊情況，需注明數(shù)據(jù)來(lái)源。3）對(duì)存在尚未正式網(wǎng)簽但已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)購(gòu)的銷(xiāo)售情況，需要抽查認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)并提供抽查樣本掃描件和認(rèn)購(gòu)金存入賬戶的對(duì)賬單。（2）對(duì)比樓盤(pán)情況：應(yīng)對(duì)授信項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有可比性的項(xiàng)目或雖處于其它區(qū)域但有參照價(jià)值的樓盤(pán)項(xiàng)目 進(jìn)行調(diào)查與統(tǒng)計(jì)，并對(duì)項(xiàng)目之間的地段與配套、市場(chǎng)定位與品質(zhì)、樓盤(pán)規(guī)模及配套、容積率、 套型面積、是否精裝修、開(kāi)盤(pán)時(shí)間、

4、成本與目前售價(jià)、銷(xiāo)售情況等進(jìn)行對(duì)比和說(shuō)明。需要提 供對(duì)比樓盤(pán)的位置圖。對(duì)比樓盤(pán)項(xiàng)目基本情況統(tǒng)計(jì)表:項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商業(yè)態(tài)、戶型、 容積率領(lǐng)取預(yù) 售證可 售套數(shù)已售套 數(shù)月均銷(xiāo) 售套數(shù)銷(xiāo)售均價(jià) （元/曲）領(lǐng)取預(yù)售 證時(shí)間注：上表數(shù)據(jù)原則上應(yīng)采用當(dāng)?shù)毓倬W(wǎng)查詢數(shù)據(jù)或易居網(wǎng)查詢數(shù)據(jù)，如有特殊情況應(yīng)說(shuō)明數(shù)據(jù)來(lái)源及可信度。（3）申貸項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)測(cè)表:業(yè)態(tài)總可售面積 nr/套數(shù)已售面積廣 /套數(shù)前期銷(xiāo)售均 價(jià)（元/平 米）前期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo) 售收入（萬(wàn) 元）剩余可售面 積nf/套數(shù)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均 價(jià)（元/平 米）后續(xù)銷(xiāo)售收 入（萬(wàn)元）高層住宅多層住宅別墅小計(jì)商業(yè)車(chē)庫(kù)合計(jì)注：若業(yè)態(tài)較為單一，但戶型差異較大，按戶型面積分類(lèi)測(cè)算

5、。9、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析（1）銷(xiāo)售收入根據(jù)銷(xiāo)售定價(jià)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入*萬(wàn)元。（2）銷(xiāo)售稅金及附加：銷(xiāo)售收入X5.6%（3） 土地增值稅序號(hào)科目金額（萬(wàn)元）1總收入2可扣除項(xiàng)目2. 1開(kāi)發(fā)成本2.2期間費(fèi)用2.3營(yíng)業(yè)稅金及其附加（銷(xiāo)售收入的5. 6 %）2.4其他扣除項(xiàng)目（開(kāi)發(fā)成本X0.2）3增值額4增值額占可扣除額比例5應(yīng)交土地增值稅（4）利潤(rùn)總額=銷(xiāo)售收入-開(kāi)發(fā)成本-土地增值稅-營(yíng)業(yè)稅金及附加（5）投資利潤(rùn)率=利率總額/總投資三、申請(qǐng)人的財(cái)務(wù)狀況主要以客戶近三年審計(jì)報(bào)表和調(diào)查期的財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表） 為基礎(chǔ)，結(jié)合其在建項(xiàng)目和儲(chǔ)備項(xiàng)目的剛性支出及可能形成的銷(xiāo)售回款、

6、銀行借款、股東借 款等的變動(dòng)情況，判斷其開(kāi)發(fā)規(guī)模、擴(kuò)張速度和資金鏈狀況，對(duì)其財(cái)務(wù)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。1、報(bào)表采用說(shuō)明（1）要求說(shuō)明企業(yè)提供的完整的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告是否經(jīng)我行認(rèn)可的會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行外 部審計(jì)，是否為有保留意見(jiàn)的審計(jì)報(bào)告。（2）對(duì)于連續(xù)更換會(huì)計(jì)師事務(wù)所的，必須對(duì)其原因做出必要的說(shuō)明。（3）說(shuō)明財(cái)務(wù)報(bào)表的合并范圍及其變動(dòng)情況。（4）對(duì)資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)10億元的，報(bào)表科目列示單位應(yīng)為“億元”。2、財(cái)務(wù)報(bào)表科目列示（1）資產(chǎn)負(fù)債表（單位：萬(wàn)元）年度年度年度調(diào)查期說(shuō)明總資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)貨幣資金注明是否質(zhì)押或是保證金形式的存款應(yīng)收賬款是否為分期付款銷(xiāo)售方式形成，回收時(shí)間存貨若借款人同時(shí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)（含）以上項(xiàng)目，

7、 或是同一項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，要求調(diào)查每一項(xiàng) 目或每一期的存貨及構(gòu)成，并與前述所列 或說(shuō)明的已投入金額比較，是否存在差 異，原因如何（時(shí)間差除外）預(yù)付賬款調(diào)查金額及收款人明細(xì)其他應(yīng)收款若本科目余額占比較大，請(qǐng)單獨(dú)附注說(shuō) 明，包括債務(wù)人、金額、形成原因和時(shí)間、 是否有書(shū)面契約、收回的可能性和時(shí)間等長(zhǎng)期投資與調(diào)查報(bào)告中參控股企業(yè)的內(nèi)容存在對(duì) 應(yīng)關(guān)系，說(shuō)明股權(quán)是否已質(zhì)押融資等固定資產(chǎn)是否已抵押融資等總負(fù)債流動(dòng)負(fù)債短期借款同長(zhǎng)期借款說(shuō)明應(yīng)付票據(jù)預(yù)收賬款若申請(qǐng)人同時(shí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)（含）以上的項(xiàng)目， 或是同一項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，分別調(diào)查說(shuō)明應(yīng)付賬款是否為工程和材料欠款，與前述施工合同 的墊資條款是否基本吻合其他應(yīng)付款若本科

8、目余額占比較大，可單獨(dú)附注說(shuō) 明，包括債權(quán)人、金額、形成原因和時(shí)間、 是否有書(shū)面契約、還款計(jì)劃等；貸款用于 歸還股東借款的，報(bào)表“其他應(yīng)付款”余 額及說(shuō)明應(yīng)有反映，且至少能夠提供資金 劃付憑證，最好能提供雙方的資金往來(lái)協(xié) 議應(yīng)交稅金長(zhǎng)期負(fù)債長(zhǎng)期借款每筆借款金額、用途、期限、利率、擔(dān)保 條件和明細(xì)、還款要求、是否經(jīng)過(guò)了展期 重組等，若涉及多家銀行，須單獨(dú)附注說(shuō) 明，并結(jié)合貸款卡查詢情況判斷企業(yè)信用 記錄長(zhǎng)期應(yīng)付款所有者權(quán)益股本資本公積該科目?jī)?nèi)容為評(píng)估增值，抑或股東追加投 入等，調(diào)查該科目?jī)?nèi)容，是否提供了專(zhuān)項(xiàng) 審計(jì)報(bào)告或是相應(yīng)的證明文件及/或入賬 憑證盈余公積未分配利潤(rùn)1）主要說(shuō)明資產(chǎn)負(fù)債表中主要

9、科目余額明細(xì)和變動(dòng)情況，在認(rèn)真閱讀經(jīng)審計(jì)報(bào)告，核 查企業(yè)總分賬務(wù)的基礎(chǔ)上，對(duì)存貨、預(yù)付賬款、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、長(zhǎng)短期借款、預(yù)收 賬款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、資本公積等重?？颇窟M(jìn)行重點(diǎn)闡述。對(duì)實(shí)收資本頻繁增資、 大額資本公積入賬的需調(diào)查資金來(lái)源。2）對(duì)存貨反映不真實(shí)、成本結(jié)轉(zhuǎn)不配比、銷(xiāo)售入賬不規(guī)范、對(duì)外融資反映不全面、資 本金到位不充分、利潤(rùn)核算不合理等情況，要詳細(xì)說(shuō)明上述事宜對(duì)本次授信的影響。3）對(duì)賬務(wù)反映不規(guī)范的情況，可依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁~務(wù)調(diào)整，之后進(jìn)行財(cái)務(wù)分 析。4）對(duì)于公司的主要科目應(yīng)查閱科目明細(xì)賬，重點(diǎn)抽查相關(guān)憑證，并在報(bào)告中注明查閱情 況、時(shí)間。（2）損益表（單位：萬(wàn)元）年

10、度年度年度調(diào)查期說(shuō)明俏售收入銷(xiāo)售成本銷(xiāo)售利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)投資收益凈利潤(rùn)（3）現(xiàn)金流量分析為動(dòng)態(tài)掌握客戶資金使用情況，信貸調(diào)查人員同時(shí)應(yīng)對(duì)客戶的現(xiàn)金流量表進(jìn)行數(shù)據(jù)對(duì)比和文字分析，闡述經(jīng)營(yíng)、投資、籌資活動(dòng)中變動(dòng)事項(xiàng)，相互平衡調(diào)劑過(guò)程及變動(dòng)特點(diǎn)。如果變動(dòng)事項(xiàng)重大，請(qǐng)另外報(bào)告說(shuō)明。請(qǐng)?zhí)峁┗举~戶開(kāi)戶許可證、主要結(jié)算賬戶近期對(duì)賬單。年度年度年度調(diào)查期說(shuō)明期初現(xiàn)金經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量投資現(xiàn)金流量融資現(xiàn)金流量期末現(xiàn)金四、申請(qǐng)人銀行信用狀況1、總體信用情況貸款卡號(hào)密碼查詢 日期未結(jié)清信貸信 息（萬(wàn)元）貸款銀行承兌 匯票保理國(guó)際 信用證國(guó)內(nèi) 信用證保函其他 融資未結(jié)清不良信 貸信息已結(jié)清不良信 貸信息對(duì)外擔(dān)保 信息被擔(dān)保人

11、名稱(chēng)是否為 關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保金額 （萬(wàn)元）被擔(dān)保人預(yù)警或不良等 負(fù)面信息合計(jì)貸款卡信息異 常情況 說(shuō)明說(shuō)明貸款卡是否存在欠息、與報(bào)表不符等情況。存在貸款分類(lèi)為關(guān)注類(lèi)含及以下的，需提 供融資行的說(shuō)明。近期存在多次臨時(shí)欠息的，需核查企業(yè)相關(guān)賬戶的現(xiàn)金情況。他行負(fù)債額大 幅下降的，需了解是否存在他行收貸或壓貸的情況。2、他行現(xiàn)有融資情況貸款行授信額度 （萬(wàn)元）主要融資品種授信余額 （萬(wàn)元）擔(dān)保方式 合計(jì)3、實(shí)際控制人（自然人）及其重要關(guān)聯(lián)方個(gè)人征信查詢4、主要關(guān)聯(lián)方貸款卡查詢查詢?nèi)掌谛彰谫Y總額 （萬(wàn)元）為他人 擔(dān)保金額 （萬(wàn)元）累計(jì)最高 逾期次數(shù)最高逾期 期數(shù)逾期原因說(shuō)明公司名稱(chēng)貸款卡號(hào)查詢情況（20

12、*年*月*曰）融資總額 （萬(wàn)元）貸款（萬(wàn)元）銀承（萬(wàn)元）信用證 （萬(wàn)元）貿(mào)易融資 （萬(wàn)元）五、授信擔(dān)保分析1、項(xiàng)目所在地預(yù)售備案制度、土地及在建工程抵押制度、預(yù)售資金監(jiān)管制度。具體調(diào)查內(nèi)容參閱各地抵押登記及預(yù)售備案制度調(diào)查問(wèn)卷。（一）關(guān)于在建工程抵押登記制度1、滿足在建工程抵押的前提條件有哪些：1）是否需要土地先行解押（即土地轉(zhuǎn)在建工程抵押），還是在土地抵押的基礎(chǔ)上直接追 加在建工程抵押？2）是否須預(yù)先取得銷(xiāo)售許可（即須滿足“四證”還是“五證”條件）？3）項(xiàng)目形象進(jìn)度和/或總投資方面有何要求？4）是直接以規(guī)劃建筑面積抵押還是僅能夠抵押已形成實(shí)物量資產(chǎn)的在建工程？5）若僅能抵押已形成實(shí)物資產(chǎn)的在

13、建工程，則項(xiàng)目取得預(yù)售許可后，是否可繼續(xù)追加 后續(xù)在建工程抵押？追加抵押時(shí)是否要對(duì)原抵押的在建工程解押？2、土地和在建工程抵押的登記部門(mén)是否分開(kāi)？ 土地轉(zhuǎn)在建工程抵押在時(shí)間和程序上能 否做到完全銜接，避免出現(xiàn)真空期？3、在建工程抵押物釋放環(huán)節(jié)能否做到逐套解押，實(shí)務(wù)操作中是否可行？4、預(yù)售資金監(jiān)管制度介紹5、同一城市下轄各區(qū)縣的在建工程抵押登記辦理是否存在差異？（二）關(guān)于預(yù)售備案制度1、項(xiàng)目預(yù)售的前提條件有哪些（如項(xiàng)目形象進(jìn)度和已投資比例的要求，是否需要土地 抵押權(quán)人出具同意項(xiàng)目預(yù)售的書(shū)面文件等）；2、預(yù)售是否需要網(wǎng)上簽約和備案，網(wǎng)上備案是否須由在建工程/土地抵押權(quán)人出具解除 抵押的書(shū)面文件；已

14、抵押樓盤(pán)在網(wǎng)上銷(xiāo)售是否有標(biāo)注，我行通過(guò)網(wǎng)上備案監(jiān)管是否具備可操 作性；3、若銷(xiāo)售采取網(wǎng)上簽約和備案，請(qǐng)?zhí)峁┢渌诘貐^(qū)網(wǎng)上房地產(chǎn)銷(xiāo)售網(wǎng)址（含下轄各區(qū) 縣網(wǎng)址）。2、抵押擔(dān)保若是以土地及/或在建工程、房產(chǎn)抵押，要求說(shuō)明抵押物面積、地段，在建工程物業(yè)形 態(tài)和形象進(jìn)度，房產(chǎn)現(xiàn)狀（自用、空置或出租、擬售等）、是否存在其他優(yōu)先債權(quán)、抵押物 變現(xiàn)能力、評(píng)估價(jià)值及凈值、以評(píng)估凈值計(jì)算的抵押率、評(píng)估機(jī)構(gòu)等，評(píng)估機(jī)構(gòu)須為我行認(rèn) 可的評(píng)估事務(wù)所。若是以土地使用權(quán)抵押，應(yīng)對(duì)周邊地區(qū)土地最近成交情況，結(jié)合位置、容積率、樓面地 價(jià)、業(yè)態(tài)等情況進(jìn)行對(duì)比分析。若抵押物超過(guò)一個(gè)或一處以上，按當(dāng)?shù)氐盅旱怯浿贫?，是否需要分割抵押?/p>

15、即每一抵押 物僅對(duì)應(yīng)部分債權(quán)），是按評(píng)估值抵押抑或協(xié)議價(jià)值抵押，抵押權(quán)利價(jià)值之和不能超過(guò)主債 權(quán)金額或是每一抵押權(quán)利價(jià)值不超過(guò)主債權(quán)金額即可，每一抵押物是否需要對(duì)應(yīng)一個(gè)獨(dú)立的 借款合同。要求多個(gè)抵押物的情況下，調(diào)查具體抵押登記操作程序。3、質(zhì)押擔(dān)保說(shuō)明質(zhì)物內(nèi)容（上市公司股權(quán)、非上市公司股權(quán)、金融機(jī)構(gòu)股權(quán)、其他權(quán)益等）、價(jià)值 （每股凈資產(chǎn)、近階段的每股市值、近期成交價(jià)、評(píng)估值等），是否可辦理質(zhì)押手續(xù)，變現(xiàn) 能力如何，是否具備可操作性。4、第三方保證參照對(duì)授信申請(qǐng)人的評(píng)價(jià)部分進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，評(píng)判其綜合擔(dān)保能力。重點(diǎn)揭示：1）、擔(dān)保動(dòng)機(jī)分析。主要揭示是否為關(guān)聯(lián)企業(yè)，是否為互保企業(yè)，是否存在 相關(guān)的反擔(dān)

16、保措施。2）、擔(dān)保人的互保圈分析及風(fēng)險(xiǎn)狀況，需提供對(duì)外擔(dān)保明細(xì)。財(cái)務(wù)狀況：保證人向我行提供了 20*、20*年經(jīng)*會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告（標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意 見(jiàn)/帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段的無(wú)保留意見(jiàn)/保留意見(jiàn)/否定意見(jiàn)/無(wú)法表示意見(jiàn)的審計(jì)報(bào)告）及20*年*月的未審計(jì)報(bào)告。資產(chǎn)負(fù)債情況：（單位：萬(wàn)元）年度年度年度調(diào)查期說(shuō)明總資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)貨幣資金應(yīng)收賬款存貨預(yù)付賬款其他應(yīng)收款長(zhǎng)期投資固定資產(chǎn)總負(fù)債流動(dòng)負(fù)債短期借款應(yīng)付票據(jù)預(yù)收賬款應(yīng)付賬款其他應(yīng)付款應(yīng)父稅金長(zhǎng)期負(fù)債長(zhǎng)期借款長(zhǎng)期應(yīng)付款所有者權(quán)益股本資本公積盈余公積未分配利潤(rùn)保證人貸款卡（卡號(hào)*/密碼*）查詢情況：必須包括且不限于貸款卡是否有效、未結(jié) 清授信余額、五級(jí)

17、分類(lèi)情況、已結(jié)清和未結(jié)清的不良記錄、對(duì)外擔(dān)保情況。損益表年度年度年度調(diào)查期說(shuō)明銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售成本銷(xiāo)售利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)投資收益凈利潤(rùn)現(xiàn)金流量表年度年度年度調(diào)查期說(shuō)明期初現(xiàn)金經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量投資現(xiàn)金流量融資現(xiàn)金流量期末現(xiàn)金六、項(xiàng)目分析（可從股東背景、項(xiàng)目位置、產(chǎn)品定位、銷(xiāo)售預(yù)測(cè)、土地成本和經(jīng)濟(jì)可行性、貸款周轉(zhuǎn) 速度、抵押控制手段等方面分析）1、優(yōu)勢(shì)分析：2、劣勢(shì)分析：七、授信調(diào)查結(jié)論授信方案要求要素齊全，包括但不限于借款人、品種、金額、用途、期限、利率水平、 擔(dān)保條件、還款方式或安排、監(jiān)管級(jí)別、貸款發(fā)放和抵押登記/解押的具體操作、授信其他 條件等（是否開(kāi)立唯一預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，施工方是否放棄優(yōu)先受償權(quán)、股東

18、是否出具承諾 等）。授信調(diào)查人員履職聲明：本人在此鄭重聲明，此報(bào)告是基于本人的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查以及其他外部信息進(jìn)行 獨(dú)立、客觀、審慎的分析評(píng)價(jià)而成。本人已充分分析了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素，沒(méi)有虛假 記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大疏漏。授信調(diào)查人員簽名：主辦客戶經(jīng)理簽字I:協(xié)辦客戶經(jīng)理簽字：房地產(chǎn)金融分部負(fù)責(zé)人簽字：（若屬交叉營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目）：* （落地分部主辦）、* （落地分部協(xié)辦）、* （營(yíng)銷(xiāo)分部）時(shí)間： 年 月 日1、實(shí)地調(diào)查情況2序號(hào)時(shí)間起止地點(diǎn)接觸人物調(diào)查內(nèi)容備忘錄號(hào)12342、媒體序號(hào)媒體名稱(chēng)刊號(hào)、頁(yè)號(hào)、網(wǎng)址題目附件號(hào)12343、第三方了解（包括但不限于同業(yè)、中介、政府公開(kāi)信息）序號(hào)內(nèi)容附件號(hào)12344、其他方式

19、序號(hào)內(nèi)容附件號(hào)11授信調(diào)查報(bào)告必須由主、協(xié)辦客戶經(jīng)理雙簽，主辦客戶經(jīng)理必須具備我行公司一業(yè)務(wù)授信崗位準(zhǔn)入資格，系 統(tǒng)中的項(xiàng)目發(fā)起人（錄入崗）必須是在調(diào)查報(bào)告上簽字的主辦或協(xié)辦客戶經(jīng)理。2實(shí)地調(diào)查情況要求詳細(xì)記錄：主、協(xié)辦客戶經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的時(shí)間段、對(duì)客戶的辦公地點(diǎn)和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的實(shí) 地走訪情況、與客戶管理層的交流情況、民營(yíng)企業(yè)必須面見(jiàn)實(shí)際控制人。234一、授信申請(qǐng)人基本信息1、申請(qǐng)人基本情況闡述受信客戶（以下簡(jiǎn)稱(chēng)客戶）名稱(chēng)、成立時(shí)間、客戶法人種類(lèi)、注冊(cè)資金及到位情況、 出資形式、股東構(gòu)成（含主要股東名稱(chēng)、股份絕對(duì)額及占比）、注冊(cè)地址、實(shí)際辦公地址、 法定代表人、營(yíng)業(yè)執(zhí)照年限、營(yíng)業(yè)范圍等。申請(qǐng)人的房地

20、產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)及有效期、以往開(kāi) 發(fā)記錄、在建和擬建項(xiàng)目情況介紹?；厩闆r客戶名稱(chēng)成立時(shí)間注冊(cè)資本注冊(cè)地址經(jīng)營(yíng)范圍行業(yè)人數(shù)客戶類(lèi)型基本戶開(kāi)戶行法定代表人實(shí)際控制人從業(yè)年限是否有不良記錄項(xiàng)目證號(hào)及文件號(hào)項(xiàng)目證號(hào)及文件號(hào)營(yíng)業(yè)執(zhí)照貸款卡稅務(wù)登記證（地稅）法定代表人 身份證組織機(jī)構(gòu)代碼證開(kāi)戶許可證開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)及有效期2、股權(quán)結(jié)構(gòu)情況股東名稱(chēng)持股比 例96出資金額 （萬(wàn)元）出資形式與申請(qǐng)人是 否存在關(guān)聯(lián) 交易備注（說(shuō)明股東之間、股東與實(shí)際 控制人之間關(guān)系） 注：1、如股東中有信托公司或私募股權(quán)基金，必須提供信托合作協(xié)議或基金協(xié)議，并詳細(xì)說(shuō)明協(xié)議的 主要內(nèi)容；如有信托介入，需要說(shuō)明申請(qǐng)人非信托公司持股的股權(quán)

21、是否已質(zhì)押給信托。2、若存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程須詳細(xì)描述，并調(diào)查交易合同簽署情況及內(nèi)容、對(duì)價(jià)支付情況 并取得付款憑證等。提示：關(guān)注客戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照的有效期、年檢情況及客戶名稱(chēng)、法定代表人、股東、經(jīng)營(yíng) 范圍變更等情況；外商投資企業(yè)注冊(cè)資本金是否全部到位。（1）股東背景介紹重點(diǎn)介紹實(shí)際控制人情況（包括且不限于主業(yè)及涉及行業(yè)、資產(chǎn)及收入情況、地產(chǎn)項(xiàng)目 的以往開(kāi)發(fā)記錄或是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)及有效期、在建及儲(chǔ)備項(xiàng)目情 況、資金實(shí)力及資金調(diào)度方式、他行的授信及資信狀況等）。對(duì)于首次合作的集團(tuán)型客戶應(yīng)著重分析集團(tuán)在建、儲(chǔ)備項(xiàng)目情況，預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入, 并結(jié)合客戶財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和融資能力，對(duì)集

22、團(tuán)的資金鏈松緊情況進(jìn)行判斷。對(duì)于已申報(bào)了集團(tuán)額度的客戶可只進(jìn)行簡(jiǎn)要分析,重點(diǎn)提示近期發(fā)生的重大事項(xiàng)，可以不做以下詳細(xì)分析。1）近年開(kāi)發(fā)完工主要項(xiàng)目情況開(kāi)發(fā)樓盤(pán)名稱(chēng)項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3開(kāi)發(fā)主體地理位置建筑面積及業(yè)態(tài)投資額工期時(shí)間起止首次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)間已銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入凈利潤(rùn)有無(wú)欠付土地款、工程款、規(guī) 費(fèi)等情況有無(wú)其它遺留問(wèn)題2）在建項(xiàng)目（含在售項(xiàng)目）情況地塊名稱(chēng)地塊1地塊2地塊3地理位置占地（凈用地）面積建筑面積（平米）其中：住宅商業(yè)辦公其他業(yè)態(tài)總投資預(yù)算（萬(wàn)元）其中：土地費(fèi)用已投入資金（萬(wàn)元）其中：自有資金關(guān)聯(lián)借款銀行借款銷(xiāo)售回款后續(xù)資金來(lái)源四證情況工期進(jìn)度預(yù)期收入其中：已

23、實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售其中：已回籠現(xiàn)金已推盤(pán)面積其中：已銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售均價(jià)（可按業(yè)態(tài)分類(lèi)）注：上表中總投資預(yù)算二已投入資金+后續(xù)資金來(lái)源；已投入資金二自有資金+關(guān)聯(lián)借款+銀行借款+銷(xiāo)售回款。3）擬建/儲(chǔ)備項(xiàng)目情況:地塊名稱(chēng)地塊1地塊2地塊3地理位置土地面積（平米）土地用途和規(guī)劃取得方式取得時(shí)間取得成本（萬(wàn)元）其中：已付款項(xiàng)后續(xù)資金來(lái)源擬開(kāi)發(fā)時(shí)間擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)劃總投資（萬(wàn)元）其中：自有資金關(guān)聯(lián)借款銀行借款項(xiàng)目銷(xiāo)售回款其他資金來(lái)源預(yù)期銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）注：上表中計(jì)劃總投資二自有資金+關(guān)聯(lián)借款+銀行借款+項(xiàng)目銷(xiāo)售回款+其他資金來(lái)源。（2）股權(quán)變更情況日期股東名稱(chēng)股權(quán)比例出資形式出資金額 （萬(wàn)元）驗(yàn)資情況成立時(shí)股東1

24、股東2變更時(shí)間1股東1股東2變更時(shí)間2 對(duì)于股東結(jié)構(gòu)頻繁變更的，需進(jìn)一步調(diào)查說(shuō)明原因。是否存在股東主動(dòng)退出或債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)。（3）主要子公司情況集團(tuán)對(duì)申請(qǐng)人的持股狀況和控制程度，披露完整的股權(quán)架構(gòu)圖（以圖表列示并追溯至最公司名稱(chēng)注冊(cè)資本 （萬(wàn)元）持股比例主導(dǎo)產(chǎn)品總資產(chǎn) （萬(wàn)元）銀行負(fù)債 （萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元）凈利潤(rùn) （萬(wàn)元）關(guān)聯(lián)企業(yè)1關(guān)聯(lián)企業(yè)2終股東和最終實(shí)際控制人）、對(duì)于實(shí)際控制人與股東結(jié)構(gòu)不一致的，需說(shuō)明原因、背景和動(dòng)機(jī)3、主要管理層情況要求調(diào)查企業(yè)的法定代表人、主要管理層及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人工作履歷，并對(duì)管理層穩(wěn)定性、 行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、內(nèi)部控制能力等進(jìn)行說(shuō)明。對(duì)于民營(yíng)企業(yè)，尤其需要說(shuō)明其創(chuàng)業(yè)、發(fā)展和經(jīng)

25、營(yíng)的歷史等，必須對(duì)企業(yè)主要股東和核 心管理層個(gè)人相關(guān)信息進(jìn)行核查，重點(diǎn)調(diào)查其個(gè)人信用狀況、職業(yè)道德、風(fēng)險(xiǎn)偏好、配偶及 子女移民情況等。4、申請(qǐng)人、股東及關(guān)聯(lián)企業(yè)在我行的授信情況 截止日期：借款人名稱(chēng)主辦機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)品種審批額度 （萬(wàn)元）授信余額 （萬(wàn)元）利率授信起止日授信條件（包括擔(dān)保方式、 還款方案等）合計(jì)注：上表信息應(yīng)包含在包商銀行區(qū)域評(píng)審中心、事業(yè)部、中小、小微、私銀、投行、理財(cái)、租賃等通 道的授信審批及提用情況。申請(qǐng)人或關(guān)聯(lián)企業(yè)在上報(bào)分部有尚未結(jié)清授信的，應(yīng)簡(jiǎn)要說(shuō)明存量貸款的貸后管理情 況，監(jiān)管賬戶、還款準(zhǔn)備金賬戶的存款余額，還款方案執(zhí)行情況、五級(jí)分類(lèi)結(jié)果。5、信貸調(diào)查人員認(rèn)為其它需要說(shuō)明

26、的情況要求對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)和信用產(chǎn)生重要影響的事項(xiàng)，包括公司高層變動(dòng)、資本變動(dòng)、組織結(jié) 構(gòu)變動(dòng)、經(jīng)營(yíng)主業(yè)變動(dòng)、涉及法律訴訟（需要查詢?nèi)珖?guó)法院被執(zhí)行人信息查詢網(wǎng)、資產(chǎn)監(jiān)控 千里眼預(yù)警系統(tǒng)等）進(jìn)行說(shuō)明。二、申貸項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目名稱(chēng)和位置（1）項(xiàng)目名稱(chēng)：若各個(gè)階段的名稱(chēng)不同，包括地塊名稱(chēng)/報(bào)建名稱(chēng)/推廣名稱(chēng)/標(biāo)準(zhǔn)地名 等。（2）項(xiàng)目地理位置：包括項(xiàng)目所處的大方位、周邊數(shù)公里范圍內(nèi)的詳圖、詳細(xì)的位置 圖（在衛(wèi)星圖上用紅線勾勒出項(xiàng)目地塊的四至邊界）。（3）所在區(qū)域的政府規(guī)劃：指城市規(guī)劃，若已成熟地區(qū)是否存在舊城改造拆遷和重新 規(guī)劃問(wèn)題，新區(qū)的規(guī)劃和主要規(guī)劃要點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)時(shí)間等等。(4)周邊環(huán)境及配套設(shè)施：指

27、商業(yè)、交通、教育、醫(yī)療、餐飲、娛樂(lè)等的完善情況(如 有重點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)房或地鐵概念應(yīng)重點(diǎn)提示)。2、簡(jiǎn)述當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況與項(xiàng)目市場(chǎng)定位(1)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：最新的國(guó)產(chǎn)總值、財(cái)政收入、居民收入情況及變動(dòng)率、 居民平均居住面積等；(2)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策及影響：最新的限購(gòu)政策、房產(chǎn)稅政策、按揭政策及其對(duì)市場(chǎng)的 影響、近期的土地供求狀況和土地拍賣(mài)成交價(jià)格歷史記錄等；(3)項(xiàng)目所在地近一年的房地產(chǎn)整體供需情況、價(jià)格行情走勢(shì)、市場(chǎng)特征、購(gòu)房者對(duì) 本區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求特點(diǎn)等。3、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)項(xiàng)目整體的占地面積、總建筑面積、計(jì)容面積、各期的建筑形態(tài)、層數(shù)、棟數(shù)、自編樓 號(hào)及建筑面積和可售面積、容積率、綠化

28、率、主要房型、面積、套數(shù)、開(kāi)發(fā)期數(shù)和大致的開(kāi) 發(fā)時(shí)間安排、已開(kāi)發(fā)完畢期數(shù)的情況、與申貸項(xiàng)目同期在建項(xiàng)目的資金平衡情況(包括“四 證”取得情況、建設(shè)進(jìn)度、資金安排、銷(xiāo)售計(jì)劃等)、申貸項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃等。說(shuō)明：A、此處同時(shí)要求提供項(xiàng)目效果圖、平面圖等，便于增加對(duì)項(xiàng)目的直觀感覺(jué)和認(rèn)識(shí)。B、若項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，要求說(shuō)明本期項(xiàng)目地面建筑是否對(duì)應(yīng)單獨(dú)的一個(gè)或數(shù)個(gè)土地證， 是否與其它地塊跨界或是交叉修建。項(xiàng)目規(guī)劃僅需使用表格列示：指標(biāo)申貸項(xiàng)目其他期數(shù)1其他期數(shù)2整體項(xiàng)目合計(jì)1規(guī)劃產(chǎn)品(含業(yè)態(tài)、棟數(shù)、層數(shù))2主力戶型(M2)3用地面積(M2)4容積率5總建筑面積(M2)其中：地上建筑面積(M2)地下建筑面積(M2)

29、6計(jì)容建筑面積(M2)其中：住宅面積(M2)商業(yè)面積(M2)配套設(shè)施面積(M2)其他業(yè)態(tài)面積(M2)7總戶數(shù)其中：住宅戶數(shù)商業(yè)戶數(shù)其他戶數(shù)8機(jī)動(dòng)車(chē)位個(gè)數(shù)注：上表中的面積需要與建設(shè)工程規(guī)劃許可證的面積一致，如有出入，需要說(shuō)明。9綠化率10土地費(fèi)用付款情況4、手續(xù)合法性及規(guī)證的取得情況（1）項(xiàng)目立項(xiàng)情況：經(jīng)各級(jí)發(fā)改委批準(zhǔn)項(xiàng)目立項(xiàng)的時(shí)間和主要內(nèi)容。（2） 土地取得過(guò)程及土地出讓合同：土地取得方式【公開(kāi)拍賣(mài)取得或協(xié)議受讓或股權(quán) 收購(gòu)等工土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及其補(bǔ)充協(xié)議的簽署時(shí)間、主要內(nèi)容【包括但不限于用途、 容積率、出讓金價(jià)格、拆遷補(bǔ)償金額（若有）、拆遷方（若有）、開(kāi)工和完工時(shí)限、其他重要 條款等】若項(xiàng)

30、目公司股權(quán)經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)調(diào)查轉(zhuǎn)讓的全部過(guò)程及轉(zhuǎn)讓價(jià)格，并要求企業(yè)提供相應(yīng) 的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、對(duì)價(jià)支付憑證復(fù)印件等文件。對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)于頻繁、股權(quán)不斷溢價(jià)且 無(wú)法厘清后手是否完整支付了前手轉(zhuǎn)讓價(jià)款的項(xiàng)目，必須調(diào)查清楚前期每一手的交易后方 可介入。若為聯(lián)建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，提供全部聯(lián)建開(kāi)發(fā)協(xié)議及其補(bǔ)充文件，重點(diǎn)關(guān)注補(bǔ)償或收益分配 （包括實(shí)物、現(xiàn)金和利潤(rùn)）等條款，分析其是否對(duì)我行抵押權(quán)和債權(quán)的行使存在不利影響, 聯(lián)建方是否出具同意抵押的書(shū)面文件，并提供連帶責(zé)任保證。（3）四證取得情況：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施 工許可證的取得時(shí)間、證號(hào)、面積、證載主要內(nèi)容等。如已取得預(yù)售許可證可加列。批文名稱(chēng)取得時(shí)間證號(hào)面積（nf）證載其他內(nèi)容建設(shè)用地規(guī)劃許可證土地的使用權(quán)屬、土地等級(jí)、用途 和使用年限、容積率、項(xiàng)目用地的 面積與形狀、大市政配套等國(guó)有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證若分批取得，就每一工程規(guī)劃證內(nèi) 容分別詳細(xì)列明建筑工程施工許可證列明施工