房地產(chǎn)行業(yè)竣工周期之外的第二β：老舊小區(qū)改造（行業(yè)篇）

1、關(guān)于老舊小區(qū)改造的詳細(xì)深度報(bào)告，請(qǐng)參考此前發(fā)布的老舊小區(qū)改造竣工周期之外的第二 ，本篇報(bào)告為姊妹篇，主要從行業(yè)層面進(jìn)一步展開(kāi)判斷老舊小區(qū)改造于2020年上量，無(wú)縫銜接棚改，或?yàn)榭⒐ぶ芷谥獾牡诙＠吓f小區(qū)改 造潛在市場(chǎng)空間或?yàn)?萬(wàn)億+，從各地區(qū)房齡結(jié)構(gòu)及19年中央專(zhuān)項(xiàng)資金分配觀察，東部、中部地 區(qū)力度或更大。融資難的背后可能是“財(cái)政先發(fā)力，而后創(chuàng)新融資模式下的社會(huì)資本參與”核心改造需求是水電氣路管道及墻面翻新（基本類(lèi)）、加裝電梯（基本類(lèi)）、配建停車(chē)場(chǎng)（提升類(lèi)）、社區(qū)服務(wù)及物管（完善類(lèi)）、添置家電、家居等，對(duì)應(yīng)建材、電梯、停車(chē)設(shè) 施、物業(yè)、家電及輕工等行業(yè)；基本類(lèi)改造的優(yōu)先級(jí)較高且占比最大，配建

2、停車(chē)場(chǎng)或是提升 類(lèi)改造的重點(diǎn)機(jī)械行業(yè)：老舊小區(qū)改造帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)主要集中在立體停車(chē)設(shè)備（解決日益增長(zhǎng)的 汽車(chē)消費(fèi)，與老舊小區(qū)落后時(shí)代的停車(chē)配套之間的矛盾）和加裝電梯（解決行動(dòng)不變 的老年人，與老舊小區(qū)落后的手扶樓梯之間的矛盾），強(qiáng)烈推薦立體停車(chē)設(shè)備稀缺標(biāo) 的【五洋停車(chē)】，電梯行業(yè)彈性品種【康力電梯】，以及【廣日股份】、【上海機(jī)電】建材行業(yè)：老舊小區(qū)改造“面子”工程最受益標(biāo)的當(dāng)屬外墻涂料【三棵樹(shù)】、【亞士 創(chuàng)能】，功能性材料更換受益產(chǎn)業(yè)是防水、管道等，推薦關(guān)注【東方雨虹】、【科順 防水】、【偉星新材】等（接下頁(yè)）2全文核心要點(diǎn)（續(xù)上頁(yè)）家居行業(yè)：家居行業(yè)在老舊小區(qū)改造業(yè)務(wù)上主要包括家具（特別是定

3、制家具）添置， 以及地板、衛(wèi)浴等硬件材料的升級(jí)，測(cè)算每家平均改造家具金額在1.5萬(wàn)左右，鋪底材 料和衛(wèi)浴更新對(duì)應(yīng)0.51萬(wàn)左右，平均每戶(hù)家庭新增需求在2萬(wàn)2.5萬(wàn)左右金額；標(biāo)的方 面定制家居關(guān)注【歐派家居】、【尚品宅配】、【索菲亞】、【志邦家居】，家居用 品關(guān)注【大亞圣象】、【好太太】、【奧普家居】等家電行業(yè)：舊房室內(nèi)形象較差，家電老舊，易出現(xiàn)煙機(jī)未裝、灶具老化、空調(diào)安裝難 等現(xiàn)象，舊改后利好廚房大家電以及大白電板塊，推薦關(guān)注【華帝股份】、【萬(wàn)和電 氣】、【老板電器】，【美的集團(tuán)】、【海爾智家】、【海信家電】等物管行業(yè)：老舊小區(qū)改造將涉及17萬(wàn)個(gè)小區(qū)，其中大量小區(qū)缺乏規(guī)范的物業(yè)管理，未 來(lái)老舊

4、小區(qū)改造完成后，或?qū)⒁肫放莆飿I(yè)公司，重點(diǎn)關(guān)注住宅物業(yè)外拓能力較強(qiáng)的 物管企業(yè)（后附表格）風(fēng)險(xiǎn)提示：推進(jìn)力度不及預(yù)期；財(cái)政資金支持力度不及預(yù)期；社會(huì)資本參與度不及預(yù)期；居民 戶(hù)內(nèi)裝修意愿不及預(yù)期3全文核心要點(diǎn)目錄時(shí)間表：2020年起或大規(guī)模上量空間：潛在市場(chǎng)空間大，或?yàn)?萬(wàn)億+ 家電行業(yè)：重點(diǎn)關(guān)注廚電、白電老舊小區(qū)改造2020年起有望提速，或?yàn)榭⒐ぶ芷谥獾牡诙螢槔吓f小區(qū)改造？ 5 68104區(qū)域：結(jié)構(gòu)上東部、中部地區(qū)或力度更大 38資金：需多渠道籌集，或由財(cái)政先行，社會(huì)資本助力 13直接與間接受益的行業(yè)機(jī)械行業(yè)：重點(diǎn)關(guān)注停車(chē)場(chǎng)、電梯 16 建材行業(yè)：重點(diǎn)關(guān)注墻涂料、防水、管材 26 輕工行

5、業(yè)：重點(diǎn)關(guān)注定制家居、家居用品 34物管行業(yè)：居住的“消費(fèi)升級(jí)” 425定義：何為老舊小區(qū)改造？基本類(lèi)提升類(lèi)完善類(lèi)完善公共服務(wù)類(lèi)的內(nèi)容：在前二者的基礎(chǔ)上，建設(shè)“完整社區(qū)”。需要 改善居住條件，完善基本公共服務(wù)和公共環(huán)境，包括完善社區(qū)的養(yǎng)老、 撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞、便利店等設(shè)施；主要對(duì)應(yīng)物 業(yè)等行業(yè)按照住建部等三部委的定義，老舊小區(qū)應(yīng)為建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基 本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)；推進(jìn)老舊小區(qū)改造利于保民生、穩(wěn)投資，拉內(nèi)需， 20年1月22日，李克強(qiáng)總理于西寧考察時(shí)表示，要大規(guī)模推進(jìn)老舊小區(qū)改造，這既是民生工 程，又是發(fā)展工程，不僅可以拉動(dòng)投資

6、，更能提升廣大居民的生活品質(zhì)和城市吸引力通過(guò)總結(jié)地方改造經(jīng)驗(yàn)，住建部目前初步將老舊小區(qū)改造的內(nèi)容分為基本類(lèi)、提升類(lèi)及完 善類(lèi)，其中基本類(lèi)的優(yōu)先級(jí)較高?；镜呐涮自O(shè)施：包括和居民生活直接關(guān)系的水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施、垃圾分類(lèi)配套設(shè)施、供暖設(shè)施修繕（北方地區(qū)）、加裝電梯（非強(qiáng)制）；主要對(duì)應(yīng)建材、電梯等行業(yè)提升類(lèi)的基礎(chǔ)設(shè)施：在基本改造完成后進(jìn)一步提升。包括搭建公共活動(dòng) 場(chǎng)地，有條件的地方配建停車(chē)場(chǎng)、活動(dòng)室、物業(yè)用房等；主要對(duì)應(yīng)建材、 停車(chē)設(shè)施、輕工等行業(yè)資料來(lái)源：住建部，招商證券等時(shí)間表：15年首提，18年試點(diǎn)，19年撥付專(zhuān)項(xiàng)資金2015/12/21中央首次提及老 舊小區(qū)改造概念習(xí)近平總書(shū)記在中央

7、城市工作會(huì)議上提出，要深化城鎮(zhèn)住房制度改革，繼 續(xù)完善住房保障體系，加快城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和危房改造，加快老舊小區(qū)改造, 有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治2017/12/01啟動(dòng)15個(gè)城市老舊小區(qū)改造試點(diǎn)住建部在廈門(mén)召開(kāi)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作座談會(huì)，提出在15個(gè)城市開(kāi)展老 舊小區(qū)改造試點(diǎn)，目的是探索城市老舊小區(qū)改造的新模式，為推進(jìn)全國(guó)老 舊小區(qū)改造提供可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)。15個(gè)試點(diǎn)城市為廣州、韶關(guān)、柳 州、秦皇島、張家口、許昌、廈門(mén)、宜昌、長(zhǎng)沙、淄博、呼和浩特、沈陽(yáng)、 鞍山、攀枝花和寧波2018/03/05首次將老舊小區(qū) 改造寫(xiě)入政府工 作報(bào)告2018年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告提出：完善城鎮(zhèn)規(guī)劃，優(yōu)先發(fā)展公共交

8、通，健全菜市場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等便民服務(wù)設(shè)施，加快無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)。有序推進(jìn) “城中村”、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵(lì)有條件的加裝電梯2019/03/05政府工作報(bào)告提 出繼續(xù)推進(jìn)老舊 小區(qū)改造2019年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告提出：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn) 行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯和無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)， 健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車(chē)場(chǎng)等生活服務(wù)設(shè)施2019/04/15將老舊小區(qū)改造 納入城鎮(zhèn)保障性 安居工程見(jiàn)下頁(yè)起 步 階 段試 點(diǎn) 階 段住建部、發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的 通知，將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補(bǔ)助資金支 持

9、。明確改造內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)道路、供排水、供電、供氣、綠化、照明、 圍墻等基礎(chǔ)設(shè)施的更新改造，小區(qū)內(nèi)配套養(yǎng)老撫幼、無(wú)障礙設(shè)施、便民市 場(chǎng)等服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、改造；小區(qū)內(nèi)房屋公共區(qū)域修繕、建筑節(jié)能改造,有 條件的居住建筑加裝電梯等；與小區(qū)直接相關(guān)的城市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）道 路和公共交通、通信、供電、供排水、供氣、供熱、停車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）、污水 與垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施的改造提升資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院，住建部，招商證券等6時(shí)間表：棚改漸入尾聲，舊改或20年上量2019/06/19國(guó)務(wù)院部署推進(jìn) 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改 造李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上指出，加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，一要抓緊明確 改造標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)象范圍，今年開(kāi)展試點(diǎn)探索，

10、為進(jìn)一步全面推進(jìn)積累經(jīng)驗(yàn)。二要 加強(qiáng)政府引導(dǎo)，壓實(shí)地方責(zé)任，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，發(fā)揮社區(qū)主體作用，尊重居民 意愿，動(dòng)員群眾參與。重點(diǎn)改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件 的可加裝電梯，配建停車(chē)設(shè)施。促進(jìn)住戶(hù)戶(hù)內(nèi)改造并帶動(dòng)消費(fèi)。三要?jiǎng)?chuàng)新投融 資機(jī)制。今年將對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方 積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持。運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸 引社會(huì)力量參與。四要在小區(qū)改造基礎(chǔ)上，引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、 助餐、保潔等服務(wù)，推動(dòng)建立小區(qū)后續(xù)長(zhǎng)效管理機(jī)制2019/07/01住建部排查老舊 小區(qū)改造規(guī)模2019/07/30將老舊小區(qū)改造納入補(bǔ)短板工程201

11、9/08/22將老舊小區(qū)改造 納入專(zhuān)項(xiàng)資金支 持范圍2019/12/12首次在中央經(jīng)濟(jì) 工作會(huì)議層面提 及老舊小區(qū)改造住建部在國(guó)新辦政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示，各地需進(jìn)行改造的老舊城鎮(zhèn)小區(qū)共 有17萬(wàn)個(gè)。初步把改造內(nèi)容分成三類(lèi)：?；镜呐涮自O(shè)施；提升類(lèi)的基礎(chǔ)設(shè) 施；完善公共服務(wù)中共中央政治局會(huì)議指出，要穩(wěn)定制造業(yè)投資，實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城 市停車(chē)場(chǎng)、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)短板工程，加快推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)等新型 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)財(cái)政部、住建部公布中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法， 明確將老舊小區(qū)改造納入專(zhuān)項(xiàng)資金支持范圍；即主要用于小區(qū)水電路氣等配 套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施改造，小區(qū)內(nèi)房屋公共

12、區(qū)域修繕、建筑節(jié)能 改造，支持有條件的加裝電梯支出2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房接上頁(yè)預(yù) 計(jì) 20年 起將大 規(guī) 模 推 進(jìn)2020/01/22李克強(qiáng):大規(guī)模推進(jìn)老舊小區(qū)改造李克強(qiáng)考察西寧上世紀(jì)80年代的老舊小區(qū)時(shí)表示，當(dāng)年決心改造棚戶(hù)區(qū)，讓 上億居民住上了新房，現(xiàn)在我們決定大規(guī)模推進(jìn)老舊小區(qū)改造，爭(zhēng)取早日讓 萬(wàn)千老舊小區(qū)居民住得更舒適；這既是民生工程，又是發(fā)展工程，不僅可以 帶動(dòng)有效投資，更能提升廣大居民的生活品質(zhì)和城市吸引力。資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院，住建部，招商證券等78空間：老舊小區(qū)改造的市

13、場(chǎng)空間或超5萬(wàn)億資料來(lái)源：住建部，政府官網(wǎng)，招商證券等國(guó)務(wù)院參事、原住建部副部長(zhǎng)仇保興：據(jù)初步估算我國(guó)城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可達(dá)4萬(wàn)億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上2019/032019/05/16住建部標(biāo)準(zhǔn)定額司巡視員倪江波：我國(guó)2000年前老舊居住小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約為40億平方米。其中，未達(dá)到節(jié)能50%標(biāo)準(zhǔn)的建筑面積還有17億平方米，缺乏無(wú) 障礙設(shè)施的建筑面積19億平方米，基礎(chǔ)設(shè)施老化環(huán)境較差的小區(qū)數(shù)量超過(guò)10 萬(wàn)個(gè)，占老舊小區(qū)總量的60%以上住建部副部長(zhǎng)黃艷：根據(jù)住建部摸查排查顯示，全國(guó)共有老舊社區(qū)17萬(wàn)個(gè)， 涉及上億人，

14、約4200萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約40億平方米國(guó)務(wù)院參事、原住建部副部長(zhǎng)仇保興：老舊小區(qū)改造的總投資額應(yīng)是5萬(wàn)億元2019/07/012019/07/18據(jù)住建部摸排，全國(guó)共有老舊社區(qū)17萬(wàn)個(gè)， 涉及上億人，約4200萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約40億。 經(jīng)前住建部副部長(zhǎng)仇保興19年7月測(cè)算，老舊小區(qū)改造的市場(chǎng)空間或達(dá)5萬(wàn)億。我們認(rèn)為老舊 小區(qū)改造自身市場(chǎng)空間或超5萬(wàn)億，若按5年改造期來(lái)計(jì)算，預(yù)計(jì)每年可貢獻(xiàn)1萬(wàn)余億投資額空間：引致自發(fā)裝修市場(chǎng)空間或達(dá)0.6萬(wàn)億在估計(jì)的5萬(wàn)億+市場(chǎng)空間之外，居民自發(fā)戶(hù)內(nèi)裝修有望進(jìn)一步提升整體市場(chǎng)空間。根據(jù)前 期全國(guó)試點(diǎn)情況，老舊小區(qū)改造推動(dòng)過(guò)程中，小區(qū)內(nèi)部分居民自發(fā)進(jìn)行了戶(hù)內(nèi)二次裝

15、修， 或帶動(dòng)整體市場(chǎng)空間進(jìn)一步提升。我們將測(cè)算由此為家電、輕工等行業(yè)帶來(lái)的市場(chǎng)空間測(cè)算方法：1）根據(jù)住建部2019年7月份的口徑，老舊小區(qū)改造共涉及4200萬(wàn)戶(hù)；2）將待改 造總量乘以一定比例估算出自發(fā)進(jìn)行二次裝修的居民戶(hù)數(shù)；3）再乘以戶(hù)均二次裝修費(fèi)用， 估算出總體市場(chǎng)空間主要假設(shè)：根據(jù)中國(guó)建筑裝修協(xié)會(huì)的資料，老舊小區(qū)改造中進(jìn)行戶(hù)內(nèi)二次裝修的比例約為 20%-30%。此外，目前市場(chǎng)上新屋裝修的費(fèi)用約為10萬(wàn)元/戶(hù)，由于二次裝修相對(duì)新屋裝修 強(qiáng)度較低，我們假設(shè)二次裝修費(fèi)用為戶(hù)均5萬(wàn)元測(cè)算結(jié)果如下：市場(chǎng)空間測(cè)算- 居民自發(fā)戶(hù)內(nèi)裝修a.戶(hù)均二次裝修費(fèi)用b.自主進(jìn)行裝修的戶(hù)數(shù)總體市場(chǎng)空間(a*b)5萬(wàn)

16、元/戶(hù)8401260萬(wàn)戶(hù)（全國(guó)4200萬(wàn)戶(hù)*20%/30%）42006300億元資料來(lái)源：中國(guó)建筑裝修協(xié)會(huì)，住建部，招商證券等9區(qū)域：東、中部房齡偏老，改造需求或更大資料來(lái)源：第六次人口普查、招商證券等各地區(qū)2000年前建成城鎮(zhèn)家庭戶(hù)住房建筑面積占比各省/直轄市2000年前建成城鎮(zhèn)家庭戶(hù)住房建筑面積分布圖從存量住房看，東部、中部地區(qū)房齡偏老，改造需求或更大。根據(jù)第六次人口普查，東 部地區(qū)2000年前建成城鎮(zhèn)家庭戶(hù)住房建筑面積（不含集體戶(hù)）最多，占50.0%；中部/西部 占比分別為29.6%/20.4%20.4%50.0%29.6%東部中部西部資料來(lái)源：第六次人口普查、招商證券等*注：本文中東、

17、中、西部地區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)參考統(tǒng)計(jì)局在全 國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況中使用的口徑10區(qū)域：廣東、江蘇、山東改造需求或更大各省/直轄市2000年前建成城鎮(zhèn)家庭戶(hù)住房建筑面積及占比分省份看，2000年前建成城鎮(zhèn)家庭戶(hù)住房建筑面積（不含集體戶(hù)）排行前五的省份中有四 個(gè)都位于東部沿海，分別是廣東、江蘇、山東、浙江；此外，多個(gè)中部省份也位居前列， 如河南、湖南、湖北等0%2%4%6%8%10%0200040006000800010000廣 江 山 河 浙 湖 河 四 湖 遼 福 安 江 黑 廣 上 云 山 陜 重 北 吉 內(nèi) 貴 天 甘 新 海 寧 青 西 東 蘇 東 南 江 南 北 川 北 寧 建 徽 西

18、龍 西 海 南 西 西 慶 京 林 蒙 州 津 肅 疆 南 夏 海 藏江古2000年前建成城鎮(zhèn)家庭戶(hù)住房建筑面積(萬(wàn))占比資料來(lái)源：第六次人口普查、招商證券等1112區(qū)域：從19年專(zhuān)項(xiàng)資金分配看，中部地區(qū)力度更大資料來(lái)源：財(cái)政部、招商證券等2019年各省/直轄市老舊小區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)資金 分配金額2019年各省/直轄市老舊小區(qū)計(jì)劃改造面積根據(jù)財(cái)政部、住建部于2019年9月21日發(fā)布的關(guān)于分配下達(dá)2019年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居 工程專(zhuān)項(xiàng)資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的通知，中央財(cái)政累計(jì)撥付2019年年度老舊小區(qū)改造 專(zhuān)項(xiàng)資金297.9億元我們將基于2019年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專(zhuān)項(xiàng)資金用于城鎮(zhèn)老舊小

19、區(qū)改造資金分配 表中所提供的19年各省/直轄市計(jì)劃改造面積、應(yīng)分配金額等數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行分析；由于中央此 次并沒(méi)有對(duì)江蘇、廣東等省份下?lián)軐?zhuān)項(xiàng)資金，這些省份計(jì)劃改造面積數(shù)據(jù)缺失，東部地區(qū)19 年待改造面積存在低估資料來(lái)源：財(cái)政部、招商證券等13資金：或由財(cái)政牽頭，社會(huì)資本助力社會(huì)資本端整合開(kāi)發(fā)模式融資收益自平衡模式將多個(gè)老舊小區(qū)及其附近 的舊城區(qū)進(jìn)行捆綁，生成 老舊小區(qū)改造片區(qū)在負(fù)責(zé)建設(shè)、改造工作的 前提下，實(shí)施主體可合法 取得一定年限的經(jīng)營(yíng)權(quán)收入來(lái)源于地塊開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)財(cái)政端老舊小區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)債老舊小區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)債是 以政府性基金或?qū)ｍ?xiàng)收入 還本付息的政府債券老舊小區(qū)改造產(chǎn)生的專(zhuān)項(xiàng) 收益使得發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債成為 可

20、能將有收益的項(xiàng)目進(jìn)行單 獨(dú)立項(xiàng)，如養(yǎng)老、醫(yī)療、 幼托、停車(chē)等或以社區(qū)、片區(qū)、城區(qū) 為單位整合形成具有一 定規(guī)模的有收益項(xiàng)目吸引有實(shí)力的社會(huì)資本 進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作我們認(rèn)為，老舊小區(qū)改造融資模式創(chuàng)新機(jī)制可能主要圍繞財(cái)政端和社會(huì)資本端兩個(gè)方向展 開(kāi)。展開(kāi)來(lái)看，財(cái)政端或先發(fā)力，老舊小區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)債或是可能的方向；社會(huì)資本端或通 過(guò)創(chuàng)新融資模式跟隨參與，其核心是要為參與改造的企業(yè)尋找有效、可復(fù)制的盈利模式， 案例探索有廣州的永慶坊模式、北京的勁松模式等資料來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)，公開(kāi)資料整理，招商證券等14時(shí)間表：2020年起或大規(guī)模上量空間：潛在市場(chǎng)空間大，或?yàn)?萬(wàn)億+ 家電行業(yè)：重點(diǎn)關(guān)注廚電、白電目錄老舊小區(qū)

21、改造2020年起有望提速，或?yàn)榭⒐ぶ芷谥獾牡诙螢槔吓f小區(qū)改造？ 5 6810區(qū)域：結(jié)構(gòu)上東部、中部地區(qū)或力度更大 38資金：需多渠道籌集，或由財(cái)政先行，社會(huì)資本助力 13直接與間接受益的行業(yè)機(jī)械行業(yè)：重點(diǎn)關(guān)注停車(chē)場(chǎng)、電梯 16 建材行業(yè)：重點(diǎn)關(guān)注墻涂料、防水、管材 26 輕工行業(yè)：重點(diǎn)關(guān)注定制家居、家居用品 34物管行業(yè)：居住的“消費(fèi)升級(jí)” 4215相關(guān)受益行業(yè)：涉及基本類(lèi)受益或更大老舊小區(qū)改造戶(hù)外改造（或可釋放5萬(wàn)億+的市場(chǎng)空間）戶(hù)內(nèi)改造（或可釋放42006300億的市場(chǎng)空間）機(jī)械建材物業(yè)家電資料來(lái)源：住建部，WIND，招商證券等地板小 家 電家居白 電 黑 電 等廚電完善類(lèi)養(yǎng)老/ 撫

22、幼社 區(qū) 服 務(wù)物 業(yè) 服 務(wù)基本類(lèi)水 電 氣 路房屋供修暖 繕環(huán) 衛(wèi) 設(shè) 施安 防 設(shè) 施加 裝 電 梯建筑等提升類(lèi)停 公 體 文 車(chē) 共 育 化 設(shè) 空 設(shè) 設(shè) 施 間 施 施輕工*注：1）重點(diǎn)改造內(nèi)容及其關(guān)聯(lián)行業(yè)用進(jìn)行標(biāo)注；2）由于基本類(lèi)改造的優(yōu)先級(jí)較高且占比最大，加之配建停車(chē)場(chǎng)或是提升類(lèi)改造 的重點(diǎn)，其對(duì)應(yīng)的建材、電梯、停車(chē)設(shè)施行業(yè)受益程度或更高環(huán)保老舊小區(qū)改造及其引致的居民自發(fā)戶(hù)內(nèi)裝修的重點(diǎn)改造內(nèi)容及對(duì)應(yīng)行業(yè)如下：16電梯大量老舊小區(qū)尚未安裝電梯， 老人小孩出行尤為不便，居民 對(duì)電梯安裝的需求十分迫切停車(chē)設(shè)施老舊小區(qū)普遍存在“亂停車(chē)”、 “沒(méi)車(chē)位”等問(wèn)題，居民對(duì)維 護(hù)、配建停車(chē)場(chǎng)的需

23、求較大機(jī)械17節(jié)省空間：傳統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)停50輛車(chē)需要1650平方米；而塔式立體停車(chē)只需50平方米政策推進(jìn)：前幾年機(jī)械停車(chē)市場(chǎng)推廣不利主要原因在于立法不完善而非需求不足，現(xiàn)多 地政府對(duì)車(chē)位予以補(bǔ)貼政策，多渠道推動(dòng)機(jī)械停車(chē)市場(chǎng)發(fā)展。現(xiàn)在全國(guó)機(jī)械泊車(chē)位只有 576萬(wàn)個(gè)，隨著政策推廣，新增機(jī)械停車(chē)設(shè)備數(shù)逐年增加，19年新增數(shù)量在70-80萬(wàn)機(jī)械行業(yè)受益設(shè)備1：停車(chē)設(shè)備0200400600800深圳汽車(chē)數(shù)量（萬(wàn)輛）車(chē)位數(shù)量（萬(wàn)個(gè)）020000040000060000080000010000002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018機(jī)械式停車(chē)設(shè)備新增泊位數(shù)（個(gè)）日益增長(zhǎng)

24、的汽車(chē)消費(fèi)與落后時(shí)代的停車(chē)配套之間存在矛盾截至2019年6月，全國(guó)機(jī)動(dòng)車(chē)保有量達(dá)3.4億輛，停車(chē)位缺口高達(dá)6500萬(wàn)個(gè)停車(chē)位存在較大缺口立體停車(chē)設(shè)備解決老舊小區(qū)停車(chē)難2018年北上深三大城市汽車(chē)與停車(chē)位情況北京上海資料來(lái)源：WIND，招商證券等資料來(lái)源：WIND，招商證券等什么是立體停車(chē)設(shè)備？老式小區(qū)立體停車(chē)改造車(chē)庫(kù)類(lèi)型：市場(chǎng)上最典型、市占率最高且適合大型化發(fā)展的車(chē)庫(kù)有這4種類(lèi)型車(chē)庫(kù)：升降橫移類(lèi)、平面移動(dòng)類(lèi)、巷道堆垛類(lèi)、垂直升降類(lèi)改造繁榮老小區(qū)常用2種方式，分別是垂直循環(huán)（3.5-4.5萬(wàn)/車(chē)位）和升降橫移（5萬(wàn)以上）優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1、車(chē)庫(kù)容積率高，節(jié)省占地面積1、接受度不高2、造價(jià)低，運(yùn)行省，效益

25、高2、維護(hù)/耗損賠償成本較高3、自動(dòng)化程度高，使用方便，操作簡(jiǎn)單、存取車(chē)快捷、管3、增加人力培訓(xùn)成本理費(fèi)用低4、車(chē)輛適用性限制4、安全性好，可靠性高5、環(huán)保性好立體停車(chē)設(shè)備18立體停車(chē)：指利用空間資源，把車(chē)輛進(jìn)行立體停放，節(jié)約土地并最大化利用的新型停車(chē)方式升降橫移類(lèi)垂直循環(huán)類(lèi)描 述為兩層或多層，以載車(chē)板升降或橫移存取車(chē)輛的 機(jī)械停車(chē)設(shè)備停車(chē)設(shè)備市場(chǎng)份額在70%2個(gè)地面可以放大8倍提供16個(gè)車(chē)位，直接在空地上就可以建， 可以建9層，垂直方向做循環(huán)運(yùn)動(dòng)來(lái)存取車(chē)輛停車(chē)設(shè)備市場(chǎng)份額在3-5%優(yōu) 點(diǎn)配置靈活，適應(yīng)性較強(qiáng)，取車(chē)時(shí)間短 成本低，施工期短省地，可省去大量購(gòu)置土地的費(fèi)用 建設(shè)周期短缺 點(diǎn)必須留有

26、至少一個(gè)空車(chē)位鏈條牽動(dòng)運(yùn)行過(guò)程不具有防止傾斜墜落功能設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜,沒(méi)有完善的閉鎖和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，相對(duì)比較故障率高； 取車(chē)時(shí)間長(zhǎng)補(bǔ)貼政策齊下手，推進(jìn)速度顯著加快19部分地區(qū)政府予以補(bǔ)貼如深圳、鄭州補(bǔ)貼力度為2萬(wàn)元/車(chē)位（設(shè)備價(jià)格約5-6萬(wàn)，加土建約10萬(wàn)）；廣州部分地區(qū)以項(xiàng)目制獎(jiǎng)勵(lì)，老舊樓宇改造30萬(wàn)以上的項(xiàng)目，給予建設(shè)單位獎(jiǎng)勵(lì)實(shí)際結(jié) 算金額的10%，每年最高獎(jiǎng)勵(lì)100萬(wàn)元除補(bǔ)貼外，還有多方面政策支持發(fā)布時(shí)間文件名稱(chēng)政策內(nèi)容2015.4城市停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行指引加大企業(yè)債權(quán)融資方式對(duì)城市停車(chē)站建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的支持力度2015.8關(guān)于加強(qiáng)城市停車(chē)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo) 意見(jiàn)逐步縮小政府的定價(jià)范圍，全面放開(kāi)社會(huì)資本金

27、額 投資新建停車(chē)措施收費(fèi)；大力推廣APP模式；將停車(chē) 產(chǎn)業(yè)納入高端裝備制造清單，給予相關(guān)政策支持2015.9城市停車(chē)設(shè)施建設(shè)指南鼓勵(lì)路內(nèi)停車(chē)泊位和政府投資建設(shè)的公共停車(chē)場(chǎng)實(shí) 行特許經(jīng)營(yíng)，通過(guò)招標(biāo)方等方式，公開(kāi)選擇經(jīng)營(yíng)主 體2016.32016年政府工作報(bào)告提出要加快建設(shè)城市停車(chē)場(chǎng)和新能源充電樁設(shè)施我國(guó)機(jī)械式停車(chē)設(shè)備國(guó)產(chǎn)化率達(dá)到90%左右，并具備出口能力。意大利、德國(guó)、日本、韓國(guó) 有一些小型的技術(shù)公司，但市場(chǎng)主要玩家現(xiàn)在基本都在中國(guó)，包括五洋停車(chē)（偉創(chuàng)、天 辰）、西子停車(chē)、怡豐等，上市公司中潤(rùn)邦、天橋起重、東杰智能等老舊小區(qū)立體停車(chē)設(shè)備市場(chǎng)空間達(dá)5000億資質(zhì)只是準(zhǔn)入證，綜合實(shí)力才是護(hù)城河20設(shè)

28、備的層數(shù)和設(shè)計(jì)能力決定市場(chǎng)地位19年一共有超過(guò)600家企業(yè)已經(jīng)有設(shè)計(jì)資質(zhì)。但在升降橫移類(lèi)500多家中，具有設(shè)計(jì)7層以上設(shè)備資質(zhì)的企業(yè)僅81家，占比不足15%，可見(jiàn)具備更高層數(shù)設(shè)計(jì)能力加強(qiáng)企業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。另外，政府項(xiàng)目大企業(yè)才能中標(biāo)，所以資質(zhì)只是一個(gè)門(mén)檻，設(shè)計(jì)能力決定市場(chǎng)地位綜合實(shí)力決定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力機(jī)械停車(chē)行業(yè)申報(bào)門(mén)檻不高，但最后能落地做出來(lái)的不多。企業(yè)綜合實(shí)力決定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力，如研發(fā)、品牌、技術(shù)與營(yíng)銷(xiāo)，很多企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，單純把機(jī)械停車(chē)設(shè)備當(dāng)成是 鋼結(jié)構(gòu)來(lái)做，沒(méi)有把握住行業(yè)核心-“效率與智能”，所以這些企業(yè)做1-2年就退出了， 單單18年退出60家企業(yè)老舊小區(qū)立體停車(chē)設(shè)備需求面向5000億市場(chǎng)

29、空間（1）深圳計(jì)劃解決147個(gè)老舊小區(qū)停車(chē)難問(wèn)題，加裝3.11萬(wàn)個(gè)泊位，平均每個(gè)小區(qū)211個(gè)泊位需求；（2）全國(guó)上報(bào)需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有17萬(wàn)個(gè)，假設(shè)30%小區(qū)迫切需要加 裝立體停車(chē)設(shè)備。那么全國(guó)共需要1076萬(wàn)個(gè)泊位，平均泊位設(shè)備價(jià)格按5萬(wàn)（不算土建）， 面向5000億市場(chǎng)空間21強(qiáng)烈推薦2：五洋停車(chē)（300420）250%141210200%1800016000250%200%140008150%12000150%6100%10000100%80004600050%250%40000%200002014201520162017201820190%02014201520162017201

30、82019-50%營(yíng)業(yè)收入（億）同比歸母凈利潤(rùn)（萬(wàn)）同比五洋停車(chē)公司簡(jiǎn)介主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋智能車(chē)庫(kù)、自動(dòng)化生產(chǎn)線(xiàn)、立體倉(cāng)儲(chǔ)、礦山安全設(shè)備、無(wú)人船、金融服務(wù)六大 板塊，擁有五洋、偉創(chuàng)兩大品牌，是中國(guó)領(lǐng)先的智能停車(chē)投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化服務(wù)商。公司 與國(guó)內(nèi)知名企業(yè)萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、中海等多家企業(yè)建立了長(zhǎng)期的合作關(guān)系，為政府機(jī)關(guān)、醫(yī)院、 學(xué)校等多家組織提供智能停車(chē)整體解決方案，所承建立體停車(chē)項(xiàng)目泊位數(shù)超過(guò)20萬(wàn)五洋優(yōu)勢(shì)資質(zhì)齊全，擁有全部九大類(lèi)機(jī)械停車(chē)設(shè)備制造資質(zhì)，是國(guó)內(nèi)機(jī)械停車(chē)龍頭企業(yè)完善的“制造+運(yùn)營(yíng)+數(shù)據(jù)”機(jī)械停車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈布局，同時(shí)通過(guò)收購(gòu)偉創(chuàng)和天辰后實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局，在東莞、合肥、徐州和山東擁有四個(gè)生產(chǎn)基地，產(chǎn)能、

31、訂單生產(chǎn)均可內(nèi)部協(xié)調(diào)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)能力和產(chǎn)品技術(shù)。機(jī)械停車(chē)設(shè)備作為非標(biāo)產(chǎn)品的生產(chǎn)能力是很難管控的，公司 生產(chǎn)加工費(fèi)用僅1點(diǎn)多；升降橫移可以做到80%左右的標(biāo)準(zhǔn)化，現(xiàn)在只要3個(gè)人就可以做到， 遠(yuǎn)少于同行人工水平盈利能力處于行業(yè)前列，營(yíng)收增長(zhǎng)穩(wěn)定，毛利潤(rùn)常年保持在35%以上資料來(lái)源：WIND，招商證券等資料來(lái)源：WIND，招商證券等22機(jī)械行業(yè)受益設(shè)備2：電梯40%35%30%25%20%15%10%5%0%60050040030020010002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018上海老年人口數(shù)占比上海老年人口數(shù)與占比截至2018年底，上海市戶(hù)籍老年

32、人口 已達(dá)503.28萬(wàn)，占戶(hù)籍總?cè)丝诘?4.4%， 預(yù)計(jì)2020年60歲以上戶(hù)籍老年人口達(dá) 530余萬(wàn)，老齡化程度將達(dá)到36%。許 多老人，尤其是中心城區(qū)居民，居住 的住房主要是在 20 世紀(jì)建成的多層 舊住宅，幾乎都未設(shè)置電梯老樓加裝新梯本就是剛性需求，疊加政策有望帶動(dòng)行業(yè)大發(fā)展上世紀(jì)八九十年代：城市興建大量住宅，由于受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所限，大多無(wú)電梯設(shè)施2000年后:由于政策要求，建成的7層以上住宅才100%裝有電梯2010年后我國(guó)一個(gè)愈發(fā)突出的問(wèn)題在于:生活在這些老舊住宅的居民正是現(xiàn)階段進(jìn)入老年化的代表2019年7月30日政治局會(huì)議提出實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車(chē)場(chǎng)、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施

33、建設(shè)等補(bǔ)短板工 程，加快推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等惠民生方向，這是首次將老舊小區(qū)改造納入 補(bǔ)短板工程上海老齡化加劇資料來(lái)源：WIND，招商證券等老舊小區(qū)如何加裝電梯？協(xié)調(diào)業(yè)主意愿確認(rèn)符合加 裝電梯條件不少于三分之二以上業(yè)主簽 署同意書(shū)， 且房 屋面積占總面積 超過(guò)三分之二其他事項(xiàng)達(dá) 成大概統(tǒng)一意見(jiàn)簽約電梯公司先要到所在 縣級(jí)行政規(guī)劃局 調(diào)樓宇檔案聯(lián)系電梯公司， 確定電梯類(lèi) 型（ 常見(jiàn)三類(lèi)）， 明確所需費(fèi)用明確設(shè)計(jì)加裝方案， 簽署合 作協(xié)議報(bào)建審批到街道辦提交業(yè) 主代表手寫(xiě)增設(shè)電 梯證明并簽字備齊材料后到規(guī)劃局申請(qǐng)建設(shè)工程 規(guī)劃許可證取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，經(jīng)街道辦、 消防部門(mén)驗(yàn)收后可開(kāi)

34、工施工安裝將施工內(nèi)容、 時(shí)間進(jìn)行公示、 施工期間做好各 項(xiàng)安全防護(hù)措施。辦理電梯使用登記證、工程 交付驗(yàn)收， 投入 運(yùn)行使用。我國(guó)樓房設(shè)計(jì)壽命普遍50年以上，老舊小區(qū)僅建成20-30年，壽命尚未過(guò)半，生活在老舊小區(qū)的老年人，是國(guó)家政策鼓勵(lì)加裝電梯的重點(diǎn)對(duì)象住宅加裝電梯既解決了老年人出行難問(wèn)題，又可以提升老舊小區(qū)價(jià)值，得到各級(jí)政府高度重視老樓加裝電梯流程室外正面外掛安裝：在樓體外側(cè)陽(yáng)臺(tái)處側(cè)面位置，加裝平臺(tái)連接到電梯的轎廂區(qū)域室外相鄰陽(yáng)臺(tái)安裝：在陽(yáng)臺(tái)側(cè)兩戶(hù)中間位置室內(nèi)休息平臺(tái)安裝：樓梯轉(zhuǎn)角處上下打通并重新改造成旋轉(zhuǎn)樓梯銜接上下層樓梯常見(jiàn)老樓安裝電梯方式23老舊小區(qū)加裝電梯市場(chǎng)空間達(dá)8000億24住

35、宅小區(qū)住宅面積住宅戶(hù)數(shù)2000年以前西安住宅情況405個(gè)1540萬(wàn)平方米22.7萬(wàn)戶(hù)以30%更新需求估算6.81萬(wàn)戶(hù)假設(shè)：7層樓每單元14戶(hù)4864部1980-2000年中國(guó)新增小區(qū)住宅17萬(wàn)80.35億平方米以住宅小區(qū)比例進(jìn)行測(cè)算至少需要安裝204萬(wàn)部電梯（均價(jià)約40萬(wàn)）一二線(xiàn)城市率先推進(jìn)，未來(lái)有望向周邊輻射主要城市廣州、南京、武漢、西安、成都等均有市場(chǎng)需求廣州上世紀(jì)八九十年代建造了大量7層以上的無(wú)電梯住宅樓，目前廣州市累計(jì)審批老舊住宅加裝電梯許可達(dá)4156宗，其中已建成1984宗，惠及居民43萬(wàn)余人武漢十層以下裝電梯的樓占比很小，武漢6-10層無(wú)電梯住宅樓有5000多棟，住有100萬(wàn)人，其

36、中65歲以上的老年人在85%左右剛性需求推動(dòng)下，各地區(qū)積極完成舊樓加裝任務(wù)經(jīng)測(cè)算，全國(guó)需要至少加裝204萬(wàn)部電梯，面向8000億市場(chǎng)空間根據(jù)2016年西安市老科協(xié)組織開(kāi)展的“既有住宅加裝電梯”專(zhuān)題調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算強(qiáng)烈推薦：康力、廣日、上海機(jī)電行業(yè)拐點(diǎn)得到確立，盈利能力邊際修復(fù)，本輪景氣度至少維持3-5年低端過(guò)剩產(chǎn)能出清，行業(yè)向“大企業(yè)”整合趨勢(shì)發(fā)展，電梯價(jià)格止住下跌趨勢(shì)原材料價(jià)格壓力有所減緩，電梯企業(yè)生產(chǎn)已適應(yīng)目前價(jià)格水平存量與增量并進(jìn)，舊梯更新及舊樓加裝需求逐步釋放推薦邊際改善明顯、業(yè)績(jī)彈性較大的品種：康力電梯、廣日股份、上海機(jī)電康力電梯：唯一名列全球前十的中國(guó)電梯品牌，內(nèi)資電梯龍頭。19年

37、營(yíng)業(yè)收入36.63億元，同比增長(zhǎng)18.48%，歸母凈利潤(rùn)2.55億元，同比增長(zhǎng)1540.47%廣日股份：國(guó)內(nèi)歷史最悠久的電梯制造商，公司經(jīng)過(guò)近四十年的發(fā)展，形成了以電 梯整機(jī)制造、電梯零部件生產(chǎn)及物流服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊為主的產(chǎn)業(yè)一體化經(jīng)營(yíng)格局上海機(jī)電：公司下屬上海三菱電梯是國(guó)內(nèi)電梯龍頭品牌，中日合資日方控股企業(yè)，憑借三菱電機(jī)在高端電梯方面的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)具有強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力25建材老舊小區(qū)改造中“基本類(lèi)”改造優(yōu) 先級(jí)較高，包括水電氣路等市政基 礎(chǔ)設(shè)施、供暖設(shè)施修繕等26從空間來(lái)看，材料利好程度由外至內(nèi)，即戶(hù)外改造力度大于戶(hù)內(nèi)，外墻材料受益程度大于隱蔽工程老舊小區(qū)改造提升消費(fèi)類(lèi)建材市場(chǎng)空間27排

38、行品牌性質(zhì)銷(xiāo)售額（億元）市占率1立邦外資36.59.9%2三棵樹(shù)內(nèi)資17.64.8%3亞士創(chuàng)能內(nèi)資11.53.1%4多樂(lè)士外資61.6%5富思特內(nèi)資5.31.4%6嘉寶莉內(nèi)資4.81.3%合計(jì)81.722.08%28外墻涂料公司市場(chǎng)增量較大，行業(yè)集中度持續(xù)提升2018年工程涂料以工程端建筑涂料市場(chǎng)空間的保守估計(jì)值370億元計(jì)算，2018年國(guó)內(nèi)工程建筑涂料企業(yè)CR5的市占率約為20.8%，CR3市占率為17.8%2018年工程建筑涂料企業(yè)市占率資料來(lái)源：Wind，立邦工程2018企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告，涂界，招商證券建材行業(yè)受益品類(lèi)1：外墻涂料亞士創(chuàng)能：國(guó)內(nèi)工程漆龍頭，產(chǎn)能釋放推動(dòng)成長(zhǎng)公司是國(guó)內(nèi)的工程

39、建筑涂料與保溫板龍頭企業(yè)，工程涂料方面，公司 通過(guò)自產(chǎn)與OEM相結(jié)合的方式在國(guó)內(nèi)工程涂料行業(yè)市占率第三位，僅次 于立邦與三棵樹(shù)，公司一方受益于下游地產(chǎn)客戶(hù)集中度提升與精裝修 大趨勢(shì)，另一方面因?yàn)樾袠I(yè)需要有墊資模式，外資企業(yè)開(kāi)始讓出更多 的市場(chǎng)份額公司目前資產(chǎn)負(fù)債率與現(xiàn)金流出于優(yōu)良狀態(tài)，未來(lái)有望市場(chǎng)占有率有 望快速提升。保溫系列產(chǎn)品，公司的保溫裝飾一體板品牌首選率保持 第一，公司也加快全國(guó)市場(chǎng)的供貨能力投資建議29強(qiáng)烈推薦：亞士創(chuàng)能防水行業(yè)受益于房屋修繕，行業(yè)格局逐漸明細(xì)。防水企業(yè)營(yíng)收呈現(xiàn)出金字塔形，超過(guò) 100億的企業(yè)僅東方雨虹一家，收購(gòu)?fù)瓿珊?0億及以上的企業(yè)有科順、宏源、卓寶和北 新建材建

40、材行業(yè)受益品類(lèi)2：防水材料防水企業(yè)營(yíng)收呈現(xiàn)金字塔形狀資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理、招商證券 注：營(yíng)收為18年數(shù)據(jù)北新建材收購(gòu)?fù)瓿珊蟾?jìng)爭(zhēng)格局有變資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理、招商證券 注：北新建材18年收購(gòu)的防水企業(yè)營(yíng)收為19.49億元，我們將其劃歸至20億及以上水平30東方雨虹：國(guó)內(nèi)防水行業(yè)龍頭，股權(quán)激勵(lì)力保公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)優(yōu)質(zhì)防水龍頭，大變革迎來(lái)大機(jī)遇。公司作為市場(chǎng)絕對(duì)龍頭，全國(guó)性 的產(chǎn)能布局初步完成，全國(guó)戰(zhàn)略版圖構(gòu)建完成；此外，公司推進(jìn)涂料、 砂漿、保溫材料等全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，公司增速有望加快。近期，公司發(fā) 布戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方案，打破原有大事業(yè)部制轉(zhuǎn)向更加高效的決策機(jī)制；推 行全面合伙人制度，實(shí)現(xiàn)公司和合伙人雙贏，

41、增加公司核心競(jìng)爭(zhēng)力。 公司第三期員工激勵(lì)計(jì)劃保證未來(lái)凈利潤(rùn)增速不低于20%投資建議31強(qiáng)烈推薦：東方雨虹32隱蔽工程是戶(hù)內(nèi)改造重點(diǎn)，管材行業(yè)市場(chǎng)集中度有望提升龍頭企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)佳，但產(chǎn)量占比有限，部分企業(yè)掉隊(duì)，行業(yè)集中度有望提升中國(guó)聯(lián)塑穩(wěn)居龍頭位置，永高股份次之，偉星新材維持第三2018年塑料管道產(chǎn)量占比：僅中國(guó)聯(lián)塑一家超過(guò)10%，達(dá)到12.79%；其余五家上市企業(yè)瓜分不到8%的產(chǎn)量占比，行業(yè)集中度較低CR5的管道業(yè)務(wù)營(yíng)收穩(wěn)定增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大；部分企業(yè)追趕乏力，有明顯的落后現(xiàn)象。由此預(yù)計(jì)塑料管道行業(yè)有望走向集中圖：中國(guó)聯(lián)塑穩(wěn)居龍頭，小企業(yè)追趕乏力資料來(lái)源：Wind，招商證券圖：2018年C

42、R6的塑料管道產(chǎn)量占比合計(jì)僅20%資料來(lái)源：Wind，招商證券建材行業(yè)受益品類(lèi)3：管材33偉星新材：PPR業(yè)務(wù)敦行致遠(yuǎn)，同心圓戰(zhàn)略推動(dòng)成長(zhǎng)公司作為PPR零售業(yè)務(wù)龍頭企業(yè)，擁有2萬(wàn)家以上的經(jīng)銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)，依靠 “產(chǎn)品+服務(wù)+渠道”的模式持續(xù)提升市場(chǎng)滲透率，核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域明顯， 未來(lái)有望在全國(guó)范圍內(nèi)持續(xù)提升市占率。公司在產(chǎn)品方面定價(jià)中高端，保證星管家服務(wù)質(zhì)量與渠道利潤(rùn)，同時(shí) 高質(zhì)量的服務(wù)滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)于隱形工程安全性的要求，扁平化經(jīng)銷(xiāo)商與 公司合作時(shí)間長(zhǎng)且穩(wěn)定。從而公司能夠?qū)η蓝钨x能，同心圓戰(zhàn)略 開(kāi)始推進(jìn)，PVC與防水業(yè)務(wù)有望成為公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。投資建議強(qiáng)烈推薦：偉星新材輕工“提升類(lèi)”改造及居民自發(fā)戶(hù)

43、內(nèi) 裝修或?qū)?dòng)輕工行業(yè)受益，具 體需求包括小區(qū)體育及文化設(shè)施 建設(shè)、翻新地板等34竣工先行：2020年三四線(xiàn)城市迎來(lái)交房大年老舊小區(qū)改造：有望激活室內(nèi)翻新需求， 家具翻新更為偏好全屋定制龍頭企業(yè)具備更強(qiáng)渠道滲透力和產(chǎn)品力公司推薦：歐派家居、尚品宅配、索菲亞、志邦家居12存量房翻新需求占比已接近30%380%60%40%20%0%-20%-40%-60%2015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-03201

44、9-062019-092019-12竣工數(shù)據(jù)自19年9月以來(lái)持續(xù)正增長(zhǎng)住宅竣工面積當(dāng)月同比現(xiàn)房當(dāng)月銷(xiāo)售面積同比10581282133613831403140344447651354157060005001000150020002500201520162017201820192020E住宅銷(xiāo)售套數(shù)存量房翻新套數(shù)存量房翻新對(duì)應(yīng)定制家居市場(chǎng)約360億20192020E35住宅銷(xiāo)售套數(shù)（萬(wàn)套） 假設(shè)存量房翻新率存量房套數(shù)（萬(wàn)套）存量房翻新套數(shù)（萬(wàn)套）14031.91%2985557014031.92%31258600定制櫥柜全屋定制假設(shè)終端客單價(jià)（元） 滲透率對(duì)應(yīng)市場(chǎng)空間（億元）1000070%210

45、1000050%150定制家居：存量房定制需求有待激活資料來(lái)源：WIND，招商證券等老舊小區(qū)改造：有望增加成品家居、 家居用品換新頻次龍頭企業(yè)品牌認(rèn)知度高、市場(chǎng)份額領(lǐng) 先，率先受益確定性強(qiáng)公司推薦：大亞圣象、好太太、奧普家居、敏華控股、顧家家居大亞圣象穩(wěn)居地板銷(xiāo)量首位13奧普浴霸零售市場(chǎng)份額超過(guò)80%2大亞圣象7%大自然5%德?tīng)栁磥?lái)2%菲林格爾2%升達(dá)林業(yè)1%其他83%品牌是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)晾衣架的首要考慮因素，好太太市占 率13%好太太13%競(jìng)品1 3%競(jìng)品2 3%其他81%奧普83%美的4%多麗3%光芒3%松橋1%其他6%0%資料來(lái)源：WIND，招商證券等3620%10%30%40%50%60%

46、品牌外觀價(jià)格功能其他家居用品：舊房改造或?qū)?dòng)家用換新家居主流公司估值表資料來(lái)源：WIND，招商證券等37公司名稱(chēng)股價(jià)EPSPEPBROE市值2020/2/2818A19E20E18A19E20E(MRQ)(%)（億元）定制家居歐派家居110.163.744.325.2229.425.521.15.322.80462.9尚品宅配71.272.402.672.9829.726.723.94.016.84141.6索菲亞18.851.051.171.3217.916.214.33.220.62172.0志邦家居19.961.221.441.7416.313.911.52.415.2844.6好萊客

47、14.321.231.121.2411.612.711.61.817.5044.3我樂(lè)家居17.280.450.550.6538.431.326.54.412.9639.1皮阿諾15.860.911.171.4917.313.610.62.114.6524.6金牌廚柜66.203.133.594.2021.218.415.83.822.8344.5平均22.719.816.93.417.9成品家居顧家家居40.881.641.942.1824.921.118.84.822.80246.0美克家居4.220.250.270.3116.615.713.51.79.2774.7曲美家居7.19-0.

48、120.210.5233.813.82.3-4.0235.1喜臨門(mén)12.64-1.121.031.2412.310.21.9-17.5749.4夢(mèng)百合26.600.551.121.5148.623.717.64.010.9990.4平均30.021.314.83.04.3家居用品大亞圣象12.331.311.701.959.47.26.31.418.5368.3好太太13.000.650.670.7820.019.516.63.821.9552.1菲林格爾14.340.650.981.0722.014.613.42.512.7021.7永藝股份11.720.340.590.7434.120.0

49、15.83.011.2935.5平均21.415.313.02.716.1家電目前已完成試點(diǎn)的小區(qū)居民中 有相當(dāng)一部分都自發(fā)進(jìn)行了戶(hù) 內(nèi)改造，置換家電38家電置換：受益子板塊大家電板塊最為受益：置換后可顯著提升房屋形象廚房大家電：煙機(jī)、灶具（老式產(chǎn)品明顯形象陳舊）大白電：空調(diào)（電路改造升級(jí)，客觀條件優(yōu)化；保有量仍有提升空間）、冰箱、洗衣機(jī)老廚房：煙機(jī)缺失 灶具老化新廚房：煙灶齊備 形象靚麗39資料來(lái)源：百度圖片、招商證券資料來(lái)源：百度圖片、招商證券家電置換：受益標(biāo)的大廚電：華帝股份、萬(wàn)和電氣、老板電器華帝股份：主營(yíng)煙機(jī)、灶具、燃熱等產(chǎn)品，大廚電板塊次龍頭。近年提升產(chǎn)品力，升級(jí)品牌和渠道形象；在

50、三四線(xiàn)市場(chǎng)渠道優(yōu)勢(shì)明顯。與舊改消費(fèi)者整體需求定位匹配。萬(wàn)和電氣：主營(yíng)煙機(jī)、灶具、燃熱等產(chǎn)品，大眾化廚電品牌。與舊改消費(fèi)者整體需求定位匹配。老板電器：主營(yíng)煙機(jī)、灶具等產(chǎn)品，廚電龍頭，定位高端；匹配舊改消費(fèi)者中的高端需求。0%5%10%15%20%25%老板美的重點(diǎn)廚電公司銷(xiāo)量市占率方太華帝萬(wàn)和資料來(lái)源：中怡康（煙機(jī)）、招商證券5000450040003500300025002000150010005000老板美的40重點(diǎn)廚電公司產(chǎn)品均價(jià)方太華帝萬(wàn)和資料來(lái)源：中怡康（煙機(jī)）、招商證券家電置換：受益標(biāo)的資料來(lái)源：中怡康、招商證券大白電：美的集團(tuán)、海爾智家美的集團(tuán)：白電龍頭，空冰洗產(chǎn)品內(nèi)銷(xiāo)居市占率前二

51、，空調(diào)業(yè)務(wù)占全部營(yíng)收四成左右。海爾智家：冰洗龍頭，市占率第一；旗下有海爾、卡薩帝、統(tǒng)帥等七大品牌，品牌及產(chǎn)品 定位實(shí)現(xiàn)高端至大眾全覆蓋。海信家電：二線(xiàn)白電龍頭，大眾化廚電品牌，與舊改消費(fèi)者整體需求定位匹配?？照{(diào)銷(xiāo)量產(chǎn)品均價(jià)&市占率洗衣機(jī)銷(xiāo)量市占率&產(chǎn)品均價(jià)資料來(lái)源：中怡康、招商證券格力,38美的, 3161奧克斯,3海信,1長(zhǎng)虹 ,志高,1 0海爾,133 TCL ,科龍, 惠而浦, 其他,40100020003000400050006000海爾格力 奧克斯美的 海信科龍海爾, 35小天鵝, 16美的, 11西門(mén) 子, 6三洋系, 松下2,64海信5,博世, 2三星伊, 萊1克斯,其他,120

52、100020003000400050006000美的海爾 西門(mén)子小天鵝 海信41物業(yè)老舊小區(qū)改造將涉及17萬(wàn)個(gè)小區(qū)， 其中大量小區(qū)缺乏規(guī)范的物業(yè)管理。 未來(lái)老舊小區(qū)改造完成后，物業(yè)管 理行業(yè)將迎來(lái)更大發(fā)展空間42物管行業(yè)或?qū)⑹找?3物管行業(yè)空間大、格局散，龍頭企業(yè)大有可為，竣工周期是行業(yè)高速發(fā)展的第一，老舊小區(qū)改造則是加速發(fā)展的第二物管行業(yè)空間廣闊，格局高度分散，未來(lái)行業(yè)集中度或?qū)⒊掷m(xù)攀升，龍頭企業(yè)大有可 為；2019年-2021年或迎來(lái)竣工高峰，是物管企業(yè)高速發(fā)展的第一，而老舊小區(qū)改造 帶來(lái)的大量存量小區(qū)置換物業(yè)公司，則是竣工周期之外的第二大量待改造的老舊小區(qū)缺乏規(guī)范的物業(yè)管理，潛在市場(chǎng)空間

53、大老舊小區(qū)改造將涉及17萬(wàn)個(gè)小區(qū)，其中大量小區(qū)缺乏規(guī)范的物業(yè)管理。未來(lái)老舊小區(qū) 改造完成后，物業(yè)管理行業(yè)將迎來(lái)更大的市場(chǎng)空間部分地區(qū)政府積極推進(jìn)老舊小區(qū)改造與規(guī)范物業(yè)管理結(jié)合在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，部分城市存在居民對(duì)物業(yè)和其他一些服務(wù)付費(fèi)不認(rèn)可的情況， 因此地方政府在積極推進(jìn)老舊小區(qū)改造與物業(yè)管理同步的過(guò)程中進(jìn)行了一些實(shí)踐，如 北京將物業(yè)管理列為老舊小區(qū)改造的前置條件，浙江引導(dǎo)居民根據(jù)小區(qū)居民意愿和支 付能力等實(shí)際情況來(lái)自主協(xié)商選擇物業(yè)模式等44物管主流公司核心數(shù)據(jù)資料來(lái)源：公司公告，公司年報(bào)，中指研究院，WIND，招商證券等重點(diǎn)物業(yè)公司概況公司市值（億元/人民幣）營(yíng)收（億元/人民幣）-19E歸