房地產(chǎn)標準化運營體系分享分析課件

1、房地產(chǎn)標準化運營體系分享2014年8月27日一、產(chǎn)品的標準化企業(yè)利潤的最大化房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)做大、做強的目標，可以歸集為一個基本公式：M=SF。其中，M是利潤，S是銷售額或營業(yè)收入，F(xiàn)是項目利潤率。房地產(chǎn)企業(yè)在實行多項目開發(fā)時，因為不同項目的物業(yè)形態(tài)、規(guī)模等大都不同，所以往往導(dǎo)致開發(fā)效率和項目利潤率較低，即從規(guī)模開發(fā)能力、成本費用和項目附加值入手效果往往不是最快最明顯的，那么，怎么才能同時滿足做大M的條件呢？為何進行標準化？什么是標準化？所謂產(chǎn)品模式標準化就是基于預(yù)測和研發(fā)的、適合市場需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨特的、相對固化的產(chǎn)品線。標準化案例目前業(yè)內(nèi)一線企業(yè)幾乎都在積極地地推行產(chǎn)品標

2、準化工作：萬科-城花系列(城市中心外圍住宅)、四季系列(城郊結(jié)合部住宅)、金色系列(城市中心住宅)和自然人文系列龍湖地產(chǎn)-高層低密度住宅系列、地中海式別墅系列、天街系列、大城小院系列SOHO中國-“SOHO”系列(SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO/SOHO尚都世茂集團-濱江豪宅系列(上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市開發(fā)的濱江豪宅)陽光100-“陽光100系列”(北京、天津、濟南、長沙等城市開發(fā)的“陽光100新城”)萬達集團-“萬達商業(yè)廣場”系列雨潤的“星雨華府”系列，是雨潤打造的城市精品住宅連鎖品牌標準化的目的對產(chǎn)品標準化的認識易產(chǎn)生下列誤區(qū)：（1）認為就是簡單地復(fù)制標準藍圖，事實上所復(fù)制的產(chǎn)

3、品線必須是具有核心競爭力的好產(chǎn)品；（2）認為是一個項目復(fù)制另一個項目，事實上是前期的部分復(fù)制，而不是整個項目照搬復(fù)制。產(chǎn)品標準化的目的是明確企業(yè)的產(chǎn)品線，進而進行復(fù)制、連鎖開發(fā)，以從根本上降低開發(fā)成本和費用，提高開發(fā)效率和效益。研究、確定產(chǎn)品線的工程程序和步驟第一步：根據(jù)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的“產(chǎn)品戰(zhàn)略”和“市場戰(zhàn)略”等，調(diào)研、分析企業(yè)曾經(jīng)開發(fā)過的項目，分析其產(chǎn)品特點，確定出“產(chǎn)品線”數(shù)量確定研究架構(gòu)和產(chǎn)品線數(shù)量。研究、確定產(chǎn)品線的工程程序和步驟第二步：對“產(chǎn)品線”下具有代表性的項目進行標準化分析，包括項目中觀區(qū)位、建筑風格、項目規(guī)模、設(shè)計標準等進行步系統(tǒng)分析，確定標準化的產(chǎn)品模式。第三步：確定標準化

4、內(nèi)容，見下圖。產(chǎn)品標準化內(nèi)容一般包括但不限于以下內(nèi)容：1.總圖設(shè)計的標準化：小區(qū)規(guī)劃設(shè)計中的總平面圖中的入口、道路、標示、公共設(shè)施；2.建筑風格的標準化：如歐式風格，美式風格；3.建筑立面的標準化：選材、色彩、細節(jié)；4.戶型的標準化；5.構(gòu)件的標準化：集中采購，節(jié)約成本，降低錯誤率；6.產(chǎn)品性能標準化；7.其它產(chǎn)品元素的標準化，如會所、大門、圍墻等。產(chǎn)品模式的確定確定開發(fā)模式以及連鎖開發(fā)模式。標準化產(chǎn)品線下項目開發(fā)模式應(yīng)包括投資開發(fā)模式、土地獲取模式、規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計模式、工程建設(shè)模式、營銷模式、商業(yè)物業(yè)運營模式等全程操作模式；產(chǎn)品線連鎖開發(fā)模式應(yīng)基于同一產(chǎn)品線在不同城市、不同項目上的復(fù)制、連鎖開

5、發(fā)要求，要充分明確項目的城市選擇、項目選址、開發(fā)流程、項目組織管理、計劃與目標管理、財務(wù)管理、風險控制等內(nèi)容。最終成果每一條產(chǎn)品線都要分別形成項目開發(fā)手冊和產(chǎn)品技術(shù)標準兩份工具手冊。其中產(chǎn)品技術(shù)標準因以標準圖集的形式，并包括產(chǎn)品標準化的各項內(nèi)容?？傊耆邆淇梢詮?fù)制、連鎖開發(fā)的基礎(chǔ)。二、流程標準化首先，每一條產(chǎn)品線都應(yīng)該分別建立不同的項目開發(fā)流程，并形成項目開發(fā)流程手冊。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)有三條產(chǎn)品線，那么就應(yīng)該建立不同的開發(fā)流程體系，對應(yīng)關(guān)系示例如下：A項目模式城區(qū)高層電梯公寓產(chǎn)品線A項目模式開發(fā)流程手冊B項目模式低密度項目產(chǎn)品線B項目模式開發(fā)流程手冊C1項目模式銷售型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線C1

6、項目模式開發(fā)流程手冊C2項目模式持有經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線C2項目模式開發(fā)流程手冊二、流程標準化其次，每類項目模式的開發(fā)流程應(yīng)涵蓋項目開發(fā)全程、各項工作的流程，至少包括但不限于以下十四個方面：1.項目管控模式及組織管理2.項目開發(fā)計劃管理3.項目目標管理4.項目獲取管理5.項目規(guī)劃設(shè)計管理6.項目報批報建管理7.項目成本管理 8.供方資源與招標采購管理9.工程組織建設(shè)管理10.項目營銷管理11.客戶關(guān)系管理12.項目結(jié)案及項目后評價管理13.項目開發(fā)全程應(yīng)急事件預(yù)案管理14.項目開發(fā)全程風險預(yù)警與控制可見，流程標準化是針對某一產(chǎn)品線或特定產(chǎn)品模式的標準化，是基于不同企業(yè)、不同產(chǎn)品線差異性而建立的

7、開發(fā)流程差異性是流程標準化的基礎(chǔ)。但令人遺憾的是，至今仍有許多企業(yè)在機械地照搬杠桿企業(yè)的開發(fā)流程體系，也有為數(shù)不少的咨詢機構(gòu)在販賣杠桿企業(yè)的管理模式，實在是有無人之嫌。三、合約標準化降低履約風險的根本保證合約標準化就是建立統(tǒng)一的、規(guī)范的、可執(zhí)行的合同范本。房地產(chǎn)企業(yè)的對外商務(wù)合同可以劃分為八類、50多種合同。試想，如果每一種合同都推行標準化文本，那么合同洽談、選擇供方的工作效率必將大大提高，合作伙伴選擇風險和履約風險必將大大降低，就可以從根本上規(guī)避企業(yè)在合同方面存在的種種問題。四、操作規(guī)范標準化減少失誤，從根本上提高工作績效操作規(guī)范不同于GB/T國家標準規(guī)范，它可以視為指導(dǎo)企業(yè)內(nèi)部各項工作的技

8、術(shù)標準，或者依據(jù)企業(yè)實際情況所編制的企業(yè)規(guī)范。企業(yè)的操作規(guī)范應(yīng)高于GB/T國家規(guī)范的標準，即前者比后者標準要高。而且，企業(yè)大多數(shù)工作，往往是國家規(guī)范沒有涉及到的，只能由企業(yè)自行編制。例如工程質(zhì)量標準、建筑防滲防漏操作規(guī)范、項目成本基礎(chǔ)條件調(diào)研、測算規(guī)范、A項目模式標準化成本定額，等等。五、工作成果標準化各項工作輸出、輸出成果的標準化房地產(chǎn)企業(yè)如果要根本上提高開發(fā)效率和工作質(zhì)量，還要建立一套標準化的工作模板。房地產(chǎn)企業(yè)標準化工作模板就是各項工作標準化的輸入、輸出成果，包括各種各樣的標準表單、計劃、請示、報告、方案書等。如果各項工作成果都能標準化、模板化，無論是哪個人，哪個項目部，哪怕是人員變更，都要遵照模板要求的