深圳卓越-時(shí)代廣場(chǎng)二期商務(wù)寫字樓酒店公寓可行性研究報(bào)告-38

1、卓越時(shí)代廣場(chǎng)二期商務(wù)寫字樓、酒店公寓可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告目錄工程分析及評(píng)價(jià)工程名稱地理位置交通狀況周邊景觀周邊配套主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究結(jié)論工程投資環(huán)境和市場(chǎng)研究深圳市國民經(jīng)濟(jì)開展概況深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況福田中心區(qū)區(qū)域開展?fàn)顩r及前景工程價(jià)值SWOT評(píng)估和戰(zhàn)略選擇一、工程SWOT分析二、工程市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略選擇三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析四、目標(biāo)市場(chǎng)選擇及特征五、產(chǎn)品定位六、價(jià)格定位工程開發(fā)進(jìn)度安排工程分期開發(fā)施工橫道圖投資估算及資金籌措投資估算資金籌措資金投入及使用方案表銷售收入、本錢費(fèi)用估算經(jīng)營收入、銷售稅金及附加估算總本錢費(fèi)用的估算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及敏感性分析利潤(rùn)估算償債能力分析贏利能力分析工程不確定分

2、析社會(huì)效益及影響分析附件第一章 工程分析及評(píng)價(jià)一、工程名稱卓越時(shí)代廣場(chǎng)二期商務(wù)寫字樓、酒店公寓二、地理位置原祈年酒店地塊位于深圳市CBD中心區(qū)南區(qū)，東臨CBD中軸景觀帶和中心4路，南接福華三路和會(huì)展中心，西面緊挨卓越時(shí)代廣場(chǎng)和榮超國際商會(huì)中心，北面毗鄰福華路、地鐵一號(hào)線和香格里拉酒店。三、交通狀況位處深圳兩大城市主干道之間，通過金田路和益田路相連通；而且與地鐵一號(hào)線直接相通、地鐵四號(hào)線近在咫尺，暢通于機(jī)場(chǎng)高速和廣深高速、關(guān)內(nèi)外、各口岸之間；地下與地鐵相通，地上二層與時(shí)代廣場(chǎng)和商會(huì)中心通過空中連廊相接；整個(gè)立體交通狀況十分便捷。四、周邊景觀該工程?hào)|面是深圳CBD南中軸城市景觀帶，被譽(yù)為“城市客廳

3、；向北可以遠(yuǎn)眺蓮花山、市民中心廣場(chǎng)美景。五、周邊配套該工程周邊聚集著深圳CBD最密集的寫字樓群；矗立著香格里拉、喜來登、麗思卡爾頓三座五星級(jí)商務(wù)酒店；會(huì)展中心和購物公園地鐵出入口；南面是各類會(huì)展不斷的亞洲最大的會(huì)展中心；毗鄰的CBD北區(qū)的政務(wù)資源也可便利的效勞。主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積建筑用地面積( ) 8729總建筑面積容積率規(guī)定容積率其中地上建筑調(diào)整容積率地下建筑停車位473個(gè)建筑基地面積建筑密度85.15%總建筑面積111119.13規(guī)定建筑面積79993.95其中商業(yè)面積19996.92辦公面積29998.49酒店面積29998.54核增建筑面積4469.35架空層

4、面積4469.35地下建筑面積26655.83其中地下車庫21719.28設(shè)備機(jī)房4936.55主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售收入單位：萬元2，607，458，660利潤(rùn)總額單位：萬元1,413,599,663所得稅單位：萬元212,039,949凈利潤(rùn)單位：萬元1,201,559,713投資回收期單位：年2年凈現(xiàn)值(NPV,I=6)(單位：萬元)718，275，184財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR54.75%七、研究結(jié)論1、工程建設(shè)將提高中心區(qū)的整體形象高度，加快促進(jìn)中心區(qū)商務(wù)分為的形成，刺激在該區(qū)域內(nèi)的商務(wù)辦公需求，從而有力地推動(dòng)中心區(qū)以及深圳市經(jīng)濟(jì)的開展，并且為深圳城市化開展建設(shè)增添一道新的風(fēng)景；2、工程以創(chuàng)

5、新以及高檔的開發(fā)理念和商務(wù)美學(xué)化的方式打造福田CBD又一高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的高檔商務(wù)寫字樓以及酒店、商業(yè)配套工程。寫字樓定位以“科技、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能為主題，酒店定位為“Boutique apartment主題的產(chǎn)權(quán)酒店，以及良好的商業(yè)配套必將在中心區(qū)形成良好的辦公商務(wù)氣氛；3、工程命名為卓越時(shí)代廣場(chǎng)二期，延續(xù)卓越集團(tuán)一貫的開發(fā)和品牌建設(shè)理念，充分結(jié)合福田中心區(qū)寫字樓的商務(wù)文化氣息，嚴(yán)格按照該地域規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行整體規(guī)劃，完全符合消防、交通、給排水、綠化等各項(xiàng)規(guī)劃要求?？梢韵嘈?，高起點(diǎn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念必將在深圳福田CBD掀起新一輪的“時(shí)代廣場(chǎng)風(fēng)暴；4、經(jīng)過測(cè)算，工程總投資約為10.47億

6、元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR為55%，投資回收期為2年，所得稅后凈現(xiàn)值NPV，I=6%為7.2億元。工程贏利能力較強(qiáng)；5、各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)經(jīng)過敏感性測(cè)試分析，本工程具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，本工程是可行的。在具體的工程運(yùn)作過程中，卓越公司將加強(qiáng)過程控制，嚴(yán)把本錢、質(zhì)量關(guān)，確保工程社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。第二章 工程投資環(huán)境和市場(chǎng)研究一、深圳市國民經(jīng)濟(jì)開展概況2006年1-11月，深圳市經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的特點(diǎn)表現(xiàn)如下：1、工業(yè)生產(chǎn)較快增長(zhǎng)：1-11月全市完成規(guī)模以上工業(yè)增加值2445.73億元，比上年同期增長(zhǎng)17.3%，從2006年的累計(jì)增速看，雖然一季度累計(jì)增速較低，但從二季

7、度開始，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)增速呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)并在三季度末向上走高的態(tài)勢(shì)；2、固定資產(chǎn)投資、交通運(yùn)輸、市場(chǎng)消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)：1-11月，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額完成1139.57億元，比去年同期增長(zhǎng)8.3%。其中，根本建設(shè)投資額591.93億元，增長(zhǎng)8.8%；房地產(chǎn)開發(fā)投資額400.88億元，增長(zhǎng)11.1%；更新改造投資額117.07億元，比去年同期增長(zhǎng)9.3%；其他投資29.69億元，比去年同期下降26.5%；1-11月，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1522.72億元，比上年同期增長(zhǎng)16.1%，增速分別比今年二、三季度提高1.5和0.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，限額以上批發(fā)與零售總額648.53億元，比上年同

8、期增長(zhǎng)22.0%，高出整體增幅5.9個(gè)百分點(diǎn)。高出限額以下和個(gè)體戶增幅11.0個(gè)百分點(diǎn)。住宿餐飲業(yè)1-11月完成190.79億元，同比增長(zhǎng)16.3%；3、外貿(mào)出口增勢(shì)強(qiáng)勁：1-11月，全市進(jìn)出口貿(mào)易總額2127.59億美元，比去年同期增長(zhǎng)33.6%。其中，出口總額1216.15億美元，增長(zhǎng)38.6%；進(jìn)口總額911.44億美元，增長(zhǎng)27.4%；4、財(cái)金形勢(shì)表現(xiàn)良好：1-11月，全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入466.09億元，比上年同期增長(zhǎng)25.0%，其中，累計(jì)各項(xiàng)稅收完成398.25億元，增長(zhǎng)24.0%；地方財(cái)政一般預(yù)算支出422.96億元，同比增長(zhǎng)0.7%，其中，根本建設(shè)支出114.28億元，增長(zhǎng)

9、14.2%。5、物價(jià)走勢(shì)小幅上升：1-11月，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為102.1%，居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上升2.1%。從居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)的構(gòu)成看，食品類物價(jià)上升幅度較大仍是物價(jià)整體上升的主要原因。食品類，尤其是鮮瓜果、鮮菜和糧食是漲價(jià)幅度最大的三個(gè)品種，累計(jì)平均分別上漲13.2%、6.6%和5.7%。深 圳 市 主 要 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)2006年11月 單位：億元指標(biāo)名稱本月本月止累計(jì)累計(jì)比上年同期增減%本年上年1、規(guī)模以上工業(yè)增加值 規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值工業(yè)產(chǎn)品銷售率%2、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額其中：根本建設(shè)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額3、社會(huì)消費(fèi)品零售總額4、實(shí)際外商直接投資額億美元5、進(jìn)出口

10、總額億美元其中：出口總額億美元進(jìn)口總額億美元6、地方財(cái)政一般預(yù)算收入 地方財(cái)政一般預(yù)算支出7、國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額本月末本年初比年初增長(zhǎng)% 國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額8、居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)%以上年同月為100以上年同期累計(jì)平均為100以上月為1009、港口集裝箱吞吐量萬TEU10、機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量萬人次二、深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2006年是中國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控強(qiáng)度最大的一年，而作為此輪調(diào)控焦點(diǎn)城市之一的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)自然遭遇到前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控國家宏觀政策頻繁出臺(tái)，深圳相關(guān)部門緊跟響應(yīng)，土地、稅收、信貸等環(huán)節(jié)一并發(fā)力，著實(shí)給深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的震蕩。 即便如此，縱觀一年來深圳樓市的開展：

11、住宅價(jià)格持續(xù)上漲，二手樓成交量漸超新房，高品質(zhì)寫字樓租售價(jià)格快速攀升，大型商業(yè)工程供給增加，工業(yè)物業(yè)需求持續(xù)擴(kuò)大深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)總體上升的態(tài)勢(shì)。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)擴(kuò)大，新開工建設(shè)規(guī)模出現(xiàn)縮減2006年1-11月，深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)上漲，完成開發(fā)投資400.87億元，較去年同期增加11.12%，其中住宅開發(fā)投資達(dá)273.54億元，同比增長(zhǎng)26.73%。在占總額87.76%的投資用于商品房建設(shè)的同時(shí)，全市商品房竣工面積到達(dá)528.58萬平米，同比增加30.14%。另一方面，用于土地購置及土地開發(fā)的投資分別同比減少了36.51%和75.02%，并且643.36萬平米的商品房新開工面

12、積較去年同期亦減少了28.30%，意味著一年后商品房竣工面積將出現(xiàn)縮減從而一定程度的影響商品房市場(chǎng)供給。2、土地市場(chǎng)政策頻出，交易價(jià)格屢創(chuàng)新高加強(qiáng)從房地產(chǎn)供給源頭土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)是2006年房地產(chǎn)調(diào)控的一大特點(diǎn)，從中央的國六條、九部委十五條意見、建設(shè)部165號(hào)文、?國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知?，到深圳的98號(hào)文、土地“7+1文件、“十一五住房建設(shè)規(guī)劃，無一不把土地政策作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段加以深化并從土地供給環(huán)節(jié)著手調(diào)節(jié)住房供給的方方面面，包括：以合理的土地出讓規(guī)劃調(diào)控未來住房供給量并指導(dǎo)住房建設(shè)的空間分布、以出讓限戶型用地調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)、以配建公共租賃住房的土地出讓方式完善住房

13、保障體系等。政策頻出的同時(shí)，2006年深圳土地交易市場(chǎng)表現(xiàn)依舊活潑，成交價(jià)格亦逐步上升。位于龍崗中心城的G01024-0005地塊樓面地價(jià)達(dá)3781元/平米，位于寶安中心區(qū)的限戶型用地A004-0102樓面地價(jià)高達(dá)6452元/平米位于奧體新城的限戶型地塊G01064-0259樓面地價(jià)達(dá)3247元/平米，均創(chuàng)出所在片區(qū)土地交易價(jià)格的新高，拉升房地產(chǎn)開發(fā)本錢的同時(shí)也反映出開發(fā)企業(yè)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。一深圳市寫字樓市場(chǎng)概況1、市場(chǎng)集中放量，福田中心區(qū)充當(dāng)主力2006年深圳寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入集中放量期， 1-11月全市辦公樓竣工面積到達(dá)19.49萬平方米，較去年同期增加了198.83%。從寫字樓入伙情

14、況來看，2006年新入伙的卓越時(shí)代廣場(chǎng)和地鐵大廈為福田中心區(qū)增加了約12.5萬平米辦公面積的甲級(jí)寫字樓供給，至此深圳甲級(jí)寫字樓總量到達(dá)101萬平米；此外，華融大廈、金中環(huán)商務(wù)大廈、免稅商務(wù)大廈三大高品質(zhì)寫字樓的入伙也為福田中心區(qū)供給了約15萬平米的辦公面積。不僅在寫字樓租賃市場(chǎng)上福田中心區(qū)成為全市供給的主力，銷售市場(chǎng)亦是以福田中心區(qū)及其臨近的中心西區(qū)為主要供給片區(qū)，榮超經(jīng)貿(mào)中心、新世界中心、中國經(jīng)貿(mào)大廈、財(cái)富大廈等7個(gè)位于其中的寫字樓工程推出市場(chǎng)銷售，2006年成為該片區(qū)寫字樓推盤最大的一年。2、市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大，租售價(jià)格快速攀升在經(jīng)濟(jì)快速開展、市場(chǎng)進(jìn)一步開放等利好因素的影響下，2006深圳寫

15、字樓市場(chǎng)需求也不斷擴(kuò)大，高新技術(shù)、物流及金融效勞企業(yè)成為寫字樓市場(chǎng)主流客戶。隨著跨國企業(yè)的大舉進(jìn)入及本地實(shí)力企業(yè)的快速擴(kuò)張，深圳寫字樓空置面積得到快速消化，目前全市甲級(jí)寫字樓空置率為14.6%，2006全年市場(chǎng)吸納量到達(dá)13.17萬，而企業(yè)租賃單位的面積也逐漸趨大。銷售市場(chǎng)方面，2006年1-11月全市辦公樓銷售面積為35.70萬平米，較2005年同期增加75.78%。較高的投資回報(bào)促成購置增加的同時(shí)，也吸引了大量外資：一方面，外企處于對(duì)深圳開展及對(duì)深圳辦公物業(yè)增值的信心，改變以往租賃為主的習(xí)慣，開始購置辦公物業(yè)自用；另一方面，人民幣升值、市場(chǎng)開放等眾多利好，也吸引了更多外資基金關(guān)注深圳寫字樓

16、市場(chǎng)。租賃需求的擴(kuò)大，直接拉動(dòng)了深圳寫字樓租金的快速上揚(yáng)；而新上市產(chǎn)品品質(zhì)的提高，加之主要供給區(qū)福田中心區(qū)商務(wù)氣氛、區(qū)域價(jià)值的不斷提升，也促成了銷售價(jià)格的快速增長(zhǎng)， 2006年1-11月，深圳辦公樓均價(jià)到達(dá)15260元/平米，較去年同期上升31.22%。二深圳市酒店市場(chǎng)概況1、深圳酒店規(guī)模和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)據(jù)深圳酒店業(yè)2005年?duì)I業(yè)狀況的數(shù)據(jù)顯示，目前深圳賓館酒店總量有近500家，四、五星級(jí)酒店有近40家。深圳酒店業(yè)呈現(xiàn)出“中間大兩頭小的特征，即中檔次酒店數(shù)量龐大，高檔次酒店數(shù)量和經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量較少。2、深圳酒店總體入住率及房?jī)r(jià)2005年深圳的賓館酒店入住率為61%，平均房?jī)r(jià)相對(duì)較低。相比擬而言，上海

17、五星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)到達(dá)1400元左右，比深圳高出一大截。深圳市賓館酒店的客房?jī)r(jià)格處于較低水平，這與深圳的經(jīng)濟(jì)地位和酒店行業(yè)的開展極不對(duì)稱。2005年深圳賓館酒店?duì)I業(yè)收入為55.41億元，利潤(rùn)總額為2.37億元，利潤(rùn)率為4.24%。與國際飯店業(yè)逾10%的利潤(rùn)率相比，差距十清楚顯。3、深圳酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局從深圳整體酒店競(jìng)爭(zhēng)格局評(píng)價(jià),深圳酒店的同質(zhì)化情況較為嚴(yán)重。許多飯店機(jī)械地套用星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)或模仿相應(yīng)星級(jí)飯店，使得酒店過于雷同化，形成經(jīng)營上的過度競(jìng)爭(zhēng)。除了個(gè)別的酒店外,大多數(shù)中低檔次酒店無顯著特色,酒店設(shè)計(jì)普遍感覺“硬化，管理水平一般，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是競(jìng)爭(zhēng)的主要形式，導(dǎo)致了深圳酒店總體房?jī)r(jià)低、入住率低、利

18、潤(rùn)低的三低局面。與整體酒店市場(chǎng)不同，高檔次酒店憑借著較好的品牌、效勞、特色、管理水平到達(dá)了超越深圳酒店平均水準(zhǔn)的入住率和利潤(rùn)率，競(jìng)爭(zhēng)表達(dá)出品牌驅(qū)動(dòng)和差異化、個(gè)性化的特征。在低端市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)一觸即發(fā)，處于剛剛起步狀態(tài)。目前已經(jīng)有多家經(jīng)濟(jì)型酒店在深圳安家，國際品牌有格林豪泰、如家、7天、速8等；此外，城市客棧、萬里行、錦江之星等國內(nèi)品牌也已經(jīng)開始廣泛擇地布局。表1：目前進(jìn)入或即將進(jìn)入深圳的國際酒店品牌5星級(jí)酒店一覽序號(hào)酒店集團(tuán)酒店品牌酒店名稱酒店定位酒店地點(diǎn)開業(yè)時(shí)間1香格里拉Shangri-la 深圳香格里拉酒店商務(wù)酒店羅湖已開業(yè)2凱悅Grand Hyatt華潤(rùn)凱悅就大酒店商務(wù)酒店羅湖

19、2021年底3最正確西方Best Western最正確西方富臨大酒店商務(wù)酒店羅湖已開業(yè)4喜達(dá)屋Four Points福鵬喜來登酒店商務(wù)酒店福田已開業(yè)5喜達(dá)屋Sheraton大中華喜來登酒店商務(wù)酒店福田2007年6香格里拉Shangri-la福田香格里拉酒店商務(wù)酒店福田2021年中7萬豪Ritz Carlton星河麗茲卡爾頓酒店商務(wù)酒店福田2007年8馬可波羅Marco Polo馬可波羅好日子酒店商務(wù)酒店福田已開業(yè)9洲際Inter Continental華僑城洲際酒店主題酒店南山2007年10洲際Crown Plaza威尼斯皇冠假日酒店主題酒店南山已開業(yè)11凱賓斯基Kempinski凱賓斯基酒店

20、商務(wù)酒店南山已開業(yè)表2：局部自主品牌5星級(jí)酒店序號(hào)管理公司酒店品牌酒店名稱酒店定位酒店地點(diǎn)開業(yè)時(shí)間1丹楓白露酒店管理Royal Suites & Towers丹楓白露酒店全套房商務(wù)酒店羅湖已開業(yè)2彭年酒店管理Penglin彭年酒店商務(wù)酒店羅湖已開業(yè)3富苑酒店管理Landmark富苑酒店全套房商務(wù)酒店羅湖已開業(yè)4陽光酒店管理Sunshine陽光酒店商務(wù)酒店羅湖已開業(yè)5圣庭苑酒店管理Pavilion圣庭苑酒店商務(wù)酒店福田已開業(yè)6南海酒店管理Nanhai 南海酒店商務(wù)酒店南山已開業(yè)三深圳市商業(yè)市場(chǎng)概況1、大型商業(yè)供給增加，只租不售漸成主流2006年，深圳商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)中，大型商業(yè)工程的供給加大：除蛇口

21、的花園城中心、福田中心區(qū)的星河Coco Park、寶安的港隆城購物中心等大型購物廣場(chǎng)相繼開業(yè)外，南山商業(yè)文化中心的保利文化廣場(chǎng)、天利十八街、海岸城，華僑城片區(qū)的益田假日廣場(chǎng)，福田中心區(qū)的怡景中心城、晶島國際等大型工程也正加緊建設(shè)或進(jìn)行招商中。與此同時(shí)，越來越多大型商業(yè)工程的開發(fā)商改變過去把工程銷售一空的短期牟利的運(yùn)營策略，更傾向于工程的長(zhǎng)期回報(bào)，因此近期建設(shè)的商業(yè)工程大多只租不售，亦或出售其中少量鋪位從而盡可能防止業(yè)權(quán)的過度分散。2、購置需求略有擴(kuò)大，大宗投資備受關(guān)注2006年，深圳一手商鋪銷售市場(chǎng)供給減少，1-11月批準(zhǔn)預(yù)售面積較05年同期減少了32.8%。其中，由于多數(shù)中小開發(fā)商考慮到自身

22、經(jīng)營能力有限，開始將其持有的商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)營為售，同時(shí)大型商業(yè)以租代售的情況增多，使得總供給中社區(qū)商業(yè)及中小型商業(yè)工程的比重明顯增加。2006年1-11月，一手商鋪銷售面積較2005年同期減少4.28%，二手商鋪那么同比增加18.16%；總交易面積到達(dá)100.16萬平米，較2005年同期的93.21萬平米增加了7.46%，銷售市場(chǎng)總體需求有所擴(kuò)大。并且，一、二手商鋪銷售均價(jià)分別以14%、18.16%的增長(zhǎng)率低于住宅和寫字樓，成為2006年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的物業(yè)。投資市場(chǎng)方面，深圳總體開展的各項(xiàng)利好在吸引越來越多基金和游資關(guān)注深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的商業(yè)工程也成為關(guān)注的目標(biāo)之一，而

23、年內(nèi)兩宗大型商業(yè)工程的成交，包括：平安信托投資購置中信局部?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)即中信城市廣場(chǎng)；美國保德信集團(tuán)購得怡景中心城50%的股份，使得深圳商鋪投資市場(chǎng)備受關(guān)注。三、福田中心區(qū)區(qū)域開展?fàn)顩r及前景一福田區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析1、房地產(chǎn)各板塊劃分及現(xiàn)狀介紹福田區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)可以細(xì)分為皇崗板塊、梅林與景田板塊、中心區(qū)板塊、竹子林板快?；蕧彴鍓K，位于福田區(qū)的南部，與香港特別行政區(qū)僅有一灣之隔。但片區(qū)內(nèi)主要以農(nóng)民房為主，已無現(xiàn)成土地可用，現(xiàn)在片區(qū)內(nèi)的工程一般為舊城改造工程。梅林與景田板塊主要指福田區(qū)的西北部以及北部地區(qū)。片區(qū)以住宅市場(chǎng)為主，原為政府福利房供給地，開發(fā)時(shí)間較早。因此，片區(qū)住宅市場(chǎng)成熟，但局部住宅樓齡較

24、長(zhǎng)。中心區(qū)板塊位于福田區(qū)的中心地帶，范圍為東至皇崗路，南到濱河大道，西至新州路，北到紅荔路區(qū)域。該片區(qū)以寫字樓以及商務(wù)配套設(shè)施為主，已經(jīng)成為區(qū)政府以及市政府規(guī)劃的新的深圳商務(wù)中心。竹子林板塊位于福田區(qū)的西部，是一個(gè)集商務(wù)、住宅、商業(yè)為一體的綜合性區(qū)域。既有享譽(yù)全省甚至全國的香蜜湖頂極市區(qū)住宅片區(qū)，又有招商銀行大廈等知名企業(yè)進(jìn)駐的商務(wù)寫字樓。隨著深南大道的改造日益完成，未來該片區(qū)會(huì)變得更加炙手可熱，目前有多個(gè)大盤在售。2、區(qū)域購房客戶群。福田區(qū)住宅購房客戶主要面向整個(gè)深圳市，憑借著優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)、豐富的景觀資源，香蜜湖片區(qū)在深圳市甚至整個(gè)廣東地區(qū)都具有良好的口碑。寫字樓以及商務(wù)配套如酒店公寓方面

25、所面向的客戶范圍涉及到深圳、廣東、港澳臺(tái)、以及國外。良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及政府的大力支持，使得越來越多的國際知名企業(yè)進(jìn)駐福田中心區(qū)。商業(yè)方面，和金光華、萬象城、中信城市廣場(chǎng)等羅湖幾大商業(yè)中心定位一樣，福田中心區(qū)商業(yè)定位以整個(gè)城市為范圍，白領(lǐng)以上收入水平的階層作為目標(biāo)客戶。但是由于各項(xiàng)市政配套正在建設(shè)當(dāng)中，現(xiàn)階段中心區(qū)的商業(yè)氣氛暫時(shí)沒有形成起來，目前只是以商務(wù)配套為主，客戶也只是周邊寫字樓工作人員。二區(qū)域價(jià)格定位及開展趨勢(shì)1、住宅方面 2006年福田區(qū)新推售的住宅工程17個(gè)，預(yù)售面積為614022.44平方米，預(yù)售套數(shù)為7583套，推盤均價(jià)為19620元/平方米。以中小工程為主，產(chǎn)品以中小戶型為主，

26、不過，高端工程雖少，但所占的份額較大。對(duì)于2007年福田住宅價(jià)格的預(yù)測(cè)，由于2007年福田區(qū)住宅物業(yè)的供給量較2006年要少，而且除梅林外其他片區(qū)的住宅工程分布較分散，大局部工程都是該片區(qū)唯一的住宅供給源，供給缺口將會(huì)推聲區(qū)域的價(jià)格；不過，由于大局部新工程都是以小戶型為主，沒有高端工程，因此價(jià)格上漲空間有限；綜上所述，2007年福田區(qū)住宅工程的整體價(jià)格水平要稍高于2006年，全區(qū)新推工程整體均價(jià)將在13000元/平方米左右，而香蜜湖片區(qū)和皇崗口岸片區(qū)或由于居住環(huán)境較好或由于配套成熟，售價(jià)估計(jì)會(huì)到達(dá)15000元/平方米的高度，梅林片區(qū)那么相對(duì)低些。2006年1-9月福田住宅銷售價(jià)位統(tǒng)計(jì)價(jià)位套數(shù)建

27、筑面積金額均價(jià)(建筑面積)每套面積4000元以下14000到6000596000到80007638000到10000159210000元以上45362、寫字樓方面2006年福田區(qū)新推8個(gè)寫字樓工程，總預(yù)售面積為387133平方米，推盤均價(jià)為20212元/平方米。中心區(qū)全年新推4個(gè)寫字樓工程，預(yù)售面積為296021平方米，占全區(qū)的76，推盤均價(jià)為21825元/平方米；竹子林片區(qū)的寫字樓在2006年也比擬引人注目，共提供了69620平方米的供給量，推盤均價(jià)為16050元/平方米。受中心區(qū)成熟度漸高影響，空置率將進(jìn)一步下降目前空置率為16.8，寫字樓物業(yè)價(jià)值將得到提升，預(yù)計(jì)后市均價(jià)將以8左右的增幅，

28、平穩(wěn)增長(zhǎng)。3、商業(yè)方面1福田CBD商業(yè)規(guī)劃：現(xiàn)階段中心區(qū)的商業(yè)總面積約65.5萬平米，業(yè)態(tài)主要以寫字樓的商務(wù)配套型商業(yè)為主。但是隨著中心區(qū)人氣以及地段價(jià)值的不斷提升，中心區(qū)已經(jīng)慢慢出現(xiàn)了諸如COCO PARK、天虹旗艦店等大型購物中心。可以預(yù)見，未來中心區(qū)將成為繼羅湖、南山商業(yè)區(qū)之后，又一個(gè)商業(yè)購物中心。2商業(yè)布局、4、酒店公寓方面1現(xiàn)有酒店概況根本信息表配套及客戶評(píng)價(jià)表2近期即將開業(yè)的五星級(jí)高檔酒店5、價(jià)格預(yù)測(cè)車公廟片區(qū)，從2006年竹子林片區(qū)新推的敦煌大廈、中國經(jīng)貿(mào)大廈、聯(lián)泰大廈的價(jià)格來看，就地段因素來說，越靠近中心區(qū)的工程，價(jià)格也越高，而車公廟比竹子林的更靠近中心區(qū)，因此，車公廟的寫字樓

29、不會(huì)低于新近出售的聯(lián)泰大廈的價(jià)格，預(yù)計(jì)車公廟3個(gè)寫字樓工程的均價(jià)在2萬2.2萬/平方米之間。而中心北區(qū)的江勝大廈預(yù)計(jì)均價(jià)不會(huì)低于2.5萬/平方米，原因有二，一是從工程進(jìn)度來看要到2007年下半年入市，屆時(shí)中心北區(qū)的新世界中心和經(jīng)貿(mào)中心已經(jīng)消化的差不多，南區(qū)2006年年底新推的財(cái)富大廈和現(xiàn)代國際也進(jìn)入尾盤，江勝大廈在中心區(qū)將不會(huì)有太大的競(jìng)爭(zhēng)壓力；二是目前新世界中心和經(jīng)貿(mào)中心的均價(jià)已經(jīng)漲到2.3萬/平方米和2.2萬/平方米，而南區(qū)最近入市的財(cái)富大廈和現(xiàn)代國際的均價(jià)已經(jīng)到達(dá)2.5萬/平方米，綜合以上兩點(diǎn)來看，有理由相信江勝大廈的價(jià)格至少會(huì)到達(dá)2.5萬/平方米。至于只租不售的嘉里建設(shè)大廈，鑒于最近招租

30、的免稅大廈已經(jīng)到達(dá)租金120元/平方米/月，預(yù)計(jì)嘉里建設(shè)大廈的租金至少能到達(dá)160元/平方米/月。第三章 工程價(jià)值SWOT評(píng)估和戰(zhàn)略選擇一、工程SWOT分析 內(nèi)部因素分析外部因素分析優(yōu)勢(shì)S劣勢(shì)W1、緊靠深圳CBD南中軸景觀帶；擁有“城市大客廳景觀資源，具有唯一性、極其稀缺性，價(jià)值潛力不可限量；2、該地塊四周臨路，并與地鐵一號(hào)線相通，立體交通十分便捷；裙樓商業(yè)臨街展示性很好；3、毗鄰時(shí)代廣場(chǎng)，可帶來成熟的品牌聯(lián)動(dòng)效應(yīng)；4、緊鄰亞洲最大的會(huì)展中心1、該地塊為南北狹長(zhǎng)型，不利于臨主干道的酒店大堂形象展示；2、樓體限高100米，西面視野被時(shí)代廣場(chǎng)和國際商會(huì)中心超高層建筑遮擋；3、政府規(guī)定五星級(jí)以上酒店

31、只能長(zhǎng)期經(jīng)營，投資回收期長(zhǎng)；而且與高檔酒店管理公司談判合作周期可能很長(zhǎng)，延誤開發(fā)周期；時(shí)機(jī)01、深圳CBD迅速開展，寫字樓將來是深圳最集中的核心區(qū)域，各種類型國內(nèi)外大型企業(yè)、商務(wù)人士最集中；2、深圳會(huì)展、商務(wù)、會(huì)議、旅游市場(chǎng)的迅猛開展，對(duì)高端酒店、高檔寫字樓的需求日益增加；3、深圳目前五星及以上的酒店相對(duì)其他大城市數(shù)量較少，而且經(jīng)營狀況良好。SO市場(chǎng)領(lǐng)先戰(zhàn)略1、本工程無論是寫字樓、還是酒店、商業(yè)開發(fā)都選擇同類產(chǎn)品配置最高端的市場(chǎng)定位；寫字樓面向大型國內(nèi)外企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)之地，酒店開發(fā)將是超五星級(jí)以上的標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)將是面向國際一線品牌或奢侈品牌商品形象展示店；2、該戰(zhàn)略有利于卓越集團(tuán)品牌美譽(yù)度的極大提

32、高；長(zhǎng)期來看可以發(fā)揮價(jià)值最大化；WO市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略無論寫字樓、酒店還是商業(yè)與周邊工程同樣的細(xì)分市場(chǎng)區(qū)間，搶占盡可能多的市場(chǎng)份額；盡管存在劇烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但是此細(xì)分市場(chǎng)未來開展迅速，市場(chǎng)容量足夠大，需求旺盛；威脅T1、在深圳CBD已經(jīng)有五個(gè)星級(jí)酒店，相距較近，都定位商務(wù)型高端酒店，將來相互競(jìng)爭(zhēng)劇烈；2、深圳五星級(jí)酒店每日房費(fèi)相對(duì)其它大城市同檔次酒店收費(fèi)要低，投資回收期較長(zhǎng)，市場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大；3、毗鄰的怡景中心和晶島國際、COCO PARK等商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)；4、大量面向中小型企業(yè)市場(chǎng)定位的寫字樓市場(chǎng)供給量急劇放大；ST市場(chǎng)差異化戰(zhàn)略1、不參與五星級(jí)以上級(jí)別酒店的直面競(jìng)爭(zhēng)，而是在酒店的規(guī)劃前提下，在經(jīng)營方式

33、、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和軟件效勞尋求差異化、特色化；2、寫字樓和商業(yè)在面向更高端細(xì)分前提下，加強(qiáng)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)“主題特色、個(gè)性化的思路；WT市場(chǎng)跟隨戰(zhàn)略鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，公司對(duì)經(jīng)營控制能力、迅速回收資金的預(yù)期，酒店、寫字樓、商業(yè)均選擇低于周邊工程一個(gè)層次的細(xì)分市場(chǎng)，即：寫字樓選擇面向中小型企業(yè)的市場(chǎng)地位，因?yàn)樯钲谥行⌒推髽I(yè)眾多，商務(wù)活潑；酒店選擇三四星級(jí)別經(jīng)濟(jì)型酒店；商業(yè)那么選擇二三線品牌店；二、工程市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略選擇一戰(zhàn)略選擇的前提條件1、最大化挖掘工程的價(jià)值潛力；2、對(duì)未來深圳CBD高端寫字樓市場(chǎng)、商務(wù)酒店市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)前景持樂觀態(tài)度；此三市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)快速開展壯大；3、在產(chǎn)品開發(fā)方面有足夠的創(chuàng)新能力

34、；4、在酒店經(jīng)營管理上高度重視，組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理；5、能夠快速回籠資金，盡可能減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；6、有利于提高卓越集團(tuán)、時(shí)代廣場(chǎng)系列品牌的知名度和美譽(yù)度；二戰(zhàn)略的決策1、決策目標(biāo)：根據(jù)以上前提條件分析，建議該工程寫字樓和商業(yè)開發(fā)選擇SO市場(chǎng)領(lǐng)先戰(zhàn)略，而酒店那么選擇ST市場(chǎng)差異化戰(zhàn)略。2、戰(zhàn)略決策原因分析1寫字樓：目前益田路兩側(cè)和金田路兩側(cè)的寫字樓帶，在后續(xù)時(shí)間里將會(huì)陸續(xù)開發(fā)，大量面向中小型企業(yè)市場(chǎng)的寫字樓將會(huì)充滿市場(chǎng)，市場(chǎng)供給量持續(xù)增加，各工程競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常劇烈；作為全國第四大區(qū)域經(jīng)濟(jì)體的深圳，對(duì)國際性的大型企業(yè)吸引力越來越強(qiáng)，而面向國際型性的大型和超大型企業(yè)的超甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)還是空白；“原祈年酒店

35、地塊位置絕版，景觀最正確，兩者的結(jié)合能發(fā)揮該工程價(jià)值最大化。此戰(zhàn)略選擇亦能防止與目前時(shí)代廣場(chǎng)的高區(qū)面向大型知名企業(yè)的市場(chǎng)定位，使時(shí)代廣場(chǎng)高區(qū)市場(chǎng)定位更加清晰即：“面向?qū)嵙鸵?guī)?？焖匍_展的中小型企業(yè)，將高區(qū)拆分，減輕時(shí)代廣場(chǎng)高區(qū)目前銷售壓力，迅速回籠資金有利于開發(fā)其它工程；作為緊鄰時(shí)代廣場(chǎng)的“原祈年酒店工程4萬平方米總量不大，可以作為時(shí)代廣場(chǎng)二期繼續(xù)工程，在延續(xù)時(shí)代廣場(chǎng)的品牌的前提下，在品質(zhì)和品牌上繼續(xù)提升，從而獲得價(jià)值最大化。2商業(yè)：在深圳CBD商業(yè)工程中怡景中心城中偏高檔次的定位、晶島國際定位國際一線品牌、天虹購物廣場(chǎng)是中間層次的市場(chǎng)定位、星河COCO PARK那么是中偏下流行時(shí)尚的市場(chǎng)定位

36、，體量都在10萬平方米以上，就商業(yè)輻射圈而言，其競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常劇烈；“原祈年酒店工程商業(yè)總體量為2.5萬平方米，在以商業(yè)規(guī)模取勝的中高檔商業(yè)工程的今天，本工程選擇面向國際一線品牌或奢侈品牌形象展示店為定位，作為深圳CBD整個(gè)商業(yè)細(xì)分市場(chǎng)的補(bǔ)充，與工程本身整體定位相符，同時(shí)防止與其它工程的競(jìng)爭(zhēng)。周邊高檔次的五星級(jí)酒店和寫字樓的高層次的上午認(rèn)識(shí)可以提供足夠的市場(chǎng)購置力；而且本工程四周臨路，有做高檔品牌商品需要的良好的形象展示面。3產(chǎn)權(quán)酒店：在深圳中心67公頃的范聚集著圍五座五星級(jí)酒店，扎堆現(xiàn)場(chǎng)十分嚴(yán)重，再加上五星級(jí)五洲賓館和景軒酒店，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤其劇烈，他們的經(jīng)營方式也各具特色，分別以商務(wù)會(huì)議、國際

37、品牌、超豪華的硬件配置、個(gè)性化效勞、高爾夫景觀等各有側(cè)重點(diǎn)和特色；原祈年酒店工程如果選擇參加五星級(jí)或以上界別的酒店競(jìng)爭(zhēng)能夠圈競(jìng)爭(zhēng)，無論硬件或效勞很難超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而且要投入巨額本錢，以及要尋找有國際高品牌知名度和美譽(yù)度的酒店經(jīng)營管理公司合作，每年要向酒店管理公司巨額品牌管理費(fèi)和利潤(rùn)分成，在五星酒店不能分割產(chǎn)權(quán)出售的前提下，其投資回收期很長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)不能分?jǐn)?。鑒于此，選擇ST戰(zhàn)略，就是選擇國際上興旺城市已經(jīng)成熟開展的酒店經(jīng)營管理方式面向高端商務(wù)人士的產(chǎn)權(quán)酒店。產(chǎn)權(quán)酒店在我國區(qū)域大城市也是方興未艾，它為客戶既能提供等同于五星級(jí)的酒店的效勞，又能產(chǎn)權(quán)分割出售，回籠局部資金，分?jǐn)偼顿Y風(fēng)險(xiǎn)，還能滿足特別需求

38、的商務(wù)客戶，如長(zhǎng)租型客戶，此外還能與時(shí)代廣場(chǎng)和本工程寫字樓局部聯(lián)動(dòng)銷售，讓他們既擁有寫字樓，又有配套的私家酒店，提升客戶的身份和品牌形象。三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析樓盤名稱佳兆業(yè)中心星河世紀(jì)*公寓局部金中環(huán)*酒店式公寓主力戶型單房22、31、35，約占48%二房58、70、76，約占52% 單房41，約占74%一房一廳47，約占5%二房68，約占21% 塔樓單房：48，約占12%一房95，約占88%附樓：?jiǎn)畏?9,約占55% 一房53，約占37%二房82114，約占9%戶型開間、進(jìn)深單房二房單房一房二房開間3.9m；進(jìn)深6.4m.單房開間3.7m；價(jià)格12000元/14000元/16000元/裝修帶1

39、000元/平方米的裝修帶800元/平方米的裝修帶精裝修出售配套樓下有六層約2萬商業(yè)，沒有會(huì)所1-4層25000多平方米裙樓規(guī)劃為大型主題商場(chǎng)。五樓為架空層園林，并設(shè)有私人會(huì)所6.5層高米的空中大堂、高貴典雅的8層高中庭花園、金箔推舊的大堂天花板雙大堂設(shè)計(jì)，中庭花園高度28米。管理酒店式管理使用率75%B座70%，C座80%65%容積率備注4梯34戶，密度較大，只有50年產(chǎn)權(quán)。單房銷售得比擬好8梯31戶4梯28戶四、目標(biāo)市場(chǎng)選擇及特征1、寫字樓目標(biāo)市場(chǎng)：國際或國內(nèi)實(shí)力雄厚的大企業(yè)的區(qū)域總部2、商業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)：國際一線品牌或奢侈品形象展示店3、產(chǎn)權(quán)酒店目標(biāo)市場(chǎng)：對(duì)酒店“個(gè)性化、私密性、使用期限等有特

40、殊使用要求的長(zhǎng)期出差在外的國外內(nèi)高端商務(wù)人士五、產(chǎn)品定位一寫字樓本棟寫字樓設(shè)計(jì)建議“科技、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能為主題也是目前國際建筑設(shè)計(jì)最為關(guān)注的，最新高科技技術(shù)的應(yīng)用適當(dāng)超前，給客戶超前的辦公體驗(yàn)。序號(hào)工程配置要求1外立面該地塊周邊視野非常好，地段絕佳，其外立面設(shè)計(jì)應(yīng)該從周邊環(huán)繞的建筑物中脫穎而出，具有特殊的昭示性；2大堂寫字樓和酒店的大堂應(yīng)與商業(yè)區(qū)分開來，不能相互干擾；參照國際最高端寫字樓和酒店大堂的高度和面積彰顯豪華尊貴，與客戶的身份和品牌一致；3電梯前室寬度不低于4米，吊頂后的凈高不低于2.7米，保證寬敞舒適不擁擠的空間；高中低侯梯人員的合理分配，上下班頂峰期也不擁堵；寫字樓電梯前室強(qiáng)調(diào)內(nèi)

41、斂的精工品質(zhì)，產(chǎn)權(quán)酒店電梯前室那么強(qiáng)調(diào)雍容尊貴。4電梯3.0米；客梯荷載1600千克，速度不低于2.5-4米/秒，具有自動(dòng)提示、真彩LCD顯示屏、中英文語音提示、自動(dòng)報(bào)警等能力提高平安性、舒適性的輔助設(shè)施；中央空調(diào)建議選用國際排名第一的VAV中央空調(diào)設(shè)備，分戶計(jì)量，24小時(shí)靈活開啟，自動(dòng)感應(yīng)恒溫控制；電源供給保證室內(nèi)雙回路供給，全智能化備用電源設(shè)備，選用國際一流品牌產(chǎn)品5公共走廊6標(biāo)準(zhǔn)層吊頂后層高不低于2.9米，寬扁梁設(shè)計(jì)，網(wǎng)絡(luò)地板7幕墻雙層中空LOW-E幕墻，注意玻璃框架分割大小不影響景觀視野；8標(biāo)準(zhǔn)層衛(wèi)生間除通常的功能外，自動(dòng)感應(yīng)、自動(dòng)清新空氣、自動(dòng)沖洗等現(xiàn)代科技的應(yīng)用；9商務(wù)配套商務(wù)中心

42、 、打印、裝訂、送遞、禮儀、郵政；休閑咖啡吧、多功能會(huì)議室；空中花園等10智能化在到達(dá)5A標(biāo)準(zhǔn)根底上，加強(qiáng)建筑自動(dòng)感應(yīng)和遠(yuǎn)程控制、加強(qiáng)節(jié)能環(huán)保的科技應(yīng)用，加強(qiáng)平安和通訊的最新科技應(yīng)用，加強(qiáng)各系統(tǒng)間的集成寫作性。二產(chǎn)權(quán)酒店1、酒店主題概念：類似于國際上非常有名的“Boutique apartment主題的產(chǎn)權(quán)酒店，意即：引進(jìn)五星級(jí)酒店管理的，非統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)裝修的，尊重客戶個(gè)性化空間設(shè)計(jì)、細(xì)致入微的、有針對(duì)性地效勞的頂級(jí)效勞型商務(wù)公寓。2、酒店配套建議將CEO俱樂部的地址設(shè)于此產(chǎn)權(quán)酒店內(nèi)；滿足最高端商務(wù)人士的小型沙龍、私密聚會(huì)的需求；而且酒店也可以提供五星級(jí)的個(gè)性化效勞。3、商務(wù)中心：打印、 、復(fù)印、

43、訂票、美容、禮儀接待等效勞。高檔有品牌的中西餐廳：如引進(jìn)王子廚房4、戶型面積和配比1、反映功能面積效率和收益配置比例 功能經(jīng)營功能建筑面積(m2)占酒店總面積比例(%)占經(jīng)營總面積比例(%)酒店樓層酒店范圍34464100%86%624F客房2676077.65%大堂接待5421.56%4F咖啡吧12123.52%23FCEO俱樂部+行政廊8702.52%3F商務(wù)會(huì)議中心26007.54%5F健身會(huì)10803.13%-1F.后臺(tái)管理用房14004.06%商業(yè)配套3F中餐廳410010.24%6F美容保健2500.072%5FSPA館12203.05%總計(jì)酒店+商業(yè)配套40034100%2、反映

44、經(jīng)營特點(diǎn)的客房配置比例 樓層分布客房特點(diǎn)套數(shù)間套內(nèi)面積m2占總客房量的比例%6F8F公寓層客房48459713.87%9F20F標(biāo)準(zhǔn)層客房252456272.83%21F24F行政層客房465318313.29%總客房346100%3、反映客戶需求的客房配置比例 客房戶型套數(shù)間套內(nèi)面積m2占總客房量的比例(%)迷你套房883745單套房2135359雙套房335981三套房88997CEO套房4183總客房量346100三商業(yè)業(yè)態(tài)定位和分布1、商業(yè)主題：打造成為深圳市頂尖品牌的展示精品長(zhǎng)廊或街區(qū)；2、地下一層：高檔休閑娛樂配套，酒吧、美容、小型電影院、桑拿、書吧、精品美食等；3、地面一、二層：

45、高檔豪華車展示中心、國際奢侈品櫥窗展示中心；4、商業(yè)三層：國內(nèi)包括港、澳、臺(tái)高檔一線品牌服裝、化裝品、珠寶等展示中心。六、價(jià)格定位本工程價(jià)格定位的方法采用的是可比樓盤量化定價(jià)法制定的。本工程物業(yè)類型主要以寫字樓、商業(yè)以及產(chǎn)權(quán)式酒店為主，由于寫字樓以及商業(yè)局部在本工程所在片區(qū)已經(jīng)相當(dāng)普遍，而產(chǎn)權(quán)式酒店卻相對(duì)較少。因此，本次測(cè)算在寫字樓以及裙樓商業(yè)局部以中心區(qū)可比工程的價(jià)格作為基數(shù)為主，產(chǎn)權(quán)式酒店以整個(gè)深圳市可比工程的價(jià)格作為基數(shù)，通過市場(chǎng)比擬法來確定本工程均價(jià)。一寫字樓我們選擇聯(lián)泰大廈、現(xiàn)代國際以及時(shí)代廣場(chǎng)一期作為本工程寫字樓的參考價(jià)格。1、產(chǎn)品各評(píng)價(jià)因素分值地理位置產(chǎn)品品牌因素交通綜合配套景觀

46、周邊環(huán)境樓體展示效果建筑規(guī)劃硬件設(shè)備公共裝修開展商品牌權(quán)重2、通過對(duì)三個(gè)可比工程以及本工程打分，可以統(tǒng)計(jì)出下表權(quán)重聯(lián)泰大廈現(xiàn)代國際時(shí)代廣場(chǎng)一期本工程交通85858585綜合配套70808888景觀88807570周邊環(huán)境72808282樓體展示效果88808575建筑規(guī)劃75828588硬件設(shè)備70858288公共裝修70828585開展商品牌72758080合計(jì)13、參考均價(jià)計(jì)算聯(lián)泰大廈現(xiàn)代國際時(shí)代廣場(chǎng)一期本工程平均分均價(jià)2萬/平米P=？修正后相關(guān)樓盤的價(jià)格為：各相關(guān)樓盤權(quán)重取值分別為：20、60、20 (考慮到與本工程的相似性及影響)二裙樓商業(yè)要確定裙樓商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層1層的單價(jià)，我們選擇金中環(huán)

47、、大中華以及時(shí)代廣場(chǎng)一期的裙樓標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格作為參考。1、產(chǎn)品各評(píng)價(jià)因素分值地理位置市場(chǎng)產(chǎn)品品牌因素交通樓體展示效果綜合配套競(jìng)爭(zhēng)程度建筑規(guī)劃規(guī)模體量公共裝修開展商品牌權(quán)重2、通過對(duì)三個(gè)可比工程以及本工程打分，可以統(tǒng)計(jì)出下表權(quán)重金中環(huán)大中華時(shí)代廣場(chǎng)1期本工程交通88888585樓體展示效果88908580綜合配套80808888競(jìng)爭(zhēng)程度85858585建筑規(guī)劃85888588規(guī)模體量80888080公共裝修80858585開展商品牌72758080合計(jì)13、參考均價(jià)計(jì)算金中環(huán)大中華時(shí)代廣場(chǎng)1期本工程平均分均價(jià)6萬/平米P=？修正后相關(guān)樓盤的價(jià)格為：各相關(guān)樓盤權(quán)重取值分別為：20、20、60 (考慮到

48、與本工程的相似性及影響)三產(chǎn)權(quán)式酒店由于中心區(qū)范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店工程相對(duì)較少，我們?cè)诳杀裙こ踢x擇范圍上擴(kuò)大為整個(gè)深圳區(qū)域，因此我們選擇了金中環(huán)、鳳凰大廈以及星河世紀(jì)的售價(jià)作為工程的參考價(jià)格。1、產(chǎn)品各評(píng)價(jià)因素分值地理位置市場(chǎng)產(chǎn)品品牌因素交通樓體展示效果綜合配套競(jìng)爭(zhēng)程度建筑規(guī)劃戶型及功能劃分公共裝修酒店管理品牌權(quán)重2、通過對(duì)三個(gè)可比工程以及本工程打分，可以統(tǒng)計(jì)出下表權(quán)重金中環(huán)鳳凰大廈星河世紀(jì)本工程交通85908585樓體展示效果85909080綜合配套85808585競(jìng)爭(zhēng)程度80858585建筑規(guī)劃85809085戶型及功能劃分85808585公共裝修85808585酒店管理品牌80706090合

49、計(jì)1848184853、參考均價(jià)計(jì)算金中環(huán)鳳凰大廈星河世紀(jì)本工程平均分84818485均價(jià)P=？修正后相關(guān)樓盤的價(jià)格為：P金中環(huán)85/84P鳳凰85/81P星河85/84各相關(guān)樓盤權(quán)重取值分別為：70、20、10 (考慮到與本工程的相似性及影響)綜上所述，通過可比樓盤價(jià)格比擬法，我們分別測(cè)算出寫字樓、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層以及產(chǎn)權(quán)式酒店的價(jià)格分別為2.85萬/平米、5萬/平米以及2.49萬/平米。第四章 工程開發(fā)進(jìn)度安排1、工程分期開發(fā)本工程不分期開發(fā)，一次性全部開發(fā)完成。開發(fā)時(shí)間由2006年8月樁基工程開始至2021年12月入伙工作完成共用時(shí)2.5年。2、施工橫道圖詳見附件 第五章 投資估算及資金籌措1、投資估算詳見附件表二：時(shí)代廣場(chǎng)二期直接本錢費(fèi)用2、資金籌措公司自籌35，剩余65向銀行貸款3、資金投入及使用方案表詳見附件表三：工程開