租賃法律培訓(xùn)課件學(xué)習(xí)教案

1、租賃合同(h tong)條款內(nèi)容租賃合同(h tong)應(yīng)注意的事項(xiàng)注意租賃合同(h tong)等資料保存 租賃(zln)合同條款第1頁/共32頁第一頁，共33頁。 一般情況下，一份租約的簽署(qinsh)及履行會(huì)涉及以下問題，我們就按簽約流程順序?qū)σ韵聠栴}做出分析：定金、押金（保證金）租約的簽署(qinsh)免租期、裝修期租金的支付租賃房屋的裝修租賃房屋的修繕租約的變更轉(zhuǎn)租問題買賣不破租賃原則租戶的優(yōu)先購買權(quán)租賃合同的解除、終止合同終止后租戶裝修裝飾及其他財(cái)產(chǎn)的處理租賃房屋質(zhì)量瑕疵問題房屋租賃與房屋抵押、查封、拍賣等措施的關(guān)系房屋租賃與訴訟、仲裁的關(guān)系其它相關(guān)問題第二部分 租賃實(shí)務(wù)中常見的法

2、律(fl)問題第2頁/共32頁第二頁，共33頁。定金：適用定金罰則 1、定金罰則：給付定金的一方不履行約定的義務(wù)的, 無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的義務(wù)的,應(yīng)雙倍返還定金。 2、區(qū)分定金與訂金、誠意金 3、定金與預(yù)付款 案例(n l)：“佳華在線”網(wǎng)吧案租賃押金、保證金：同義，保證租約履行，約束承租人定金、押金（保證金）的收取：注意程序合法，手續(xù)完整 案例(n l)：陳峰案定金(dn jn)、押金、保證金第3頁/共32頁第三頁，共33頁。免租期 租戶實(shí)際經(jīng)營日期不足一定期限而提前退租(tu z)的，應(yīng)支付免租期內(nèi)的租金。 免租期應(yīng)分批給租戶，對(duì)業(yè)主比較有利。 案例： 裝修期 給租

3、戶的裝修時(shí)間，期間內(nèi)租戶免付租金 裝修方案應(yīng)經(jīng)業(yè)主和物業(yè)管理公司書面認(rèn)可 租賃合同終止時(shí)對(duì)裝修物的處理（詳細(xì)見后述） 免租(min z)期、裝修期第4頁/共32頁第四頁，共33頁。 租戶的身份審查： 租戶及其簽約代表的身份證，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，簽約授權(quán)委托書等租約商業(yè)條款 填寫準(zhǔn)確無誤，尤其是租金、租期、租金支付日期等數(shù)字，避免筆誤。 案例：潘雅業(yè)主要求租戶提供并妥善保留業(yè)主、租戶信息： 租戶的身份證、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、租戶的有效聯(lián)系地址（送達(dá)地址），為以后租戶信息查詢、聯(lián)絡(luò)、提起訴訟提供方便 案例：無法送達(dá)或起訴 簽約日期： 簽約時(shí)寫上明確的簽約日期，這個(gè)信息是確定租金支付時(shí)間、房屋交

4、付時(shí)間的重要依據(jù)，對(duì)以后發(fā)生訴訟時(shí)、確定訴訟時(shí)效也有重要影響，因此留下簽約日期至關(guān)重要。 租約的登記備案(bi n) 租約未經(jīng)登記備案(bi n)，不影響租約的效力（租約仍舊有效）租約(zyu)的簽署第5頁/共32頁第五頁，共33頁。租金實(shí)行預(yù)付：一般是按月預(yù)付，每月首日之前支付，可能會(huì)需要租金支付通知租金發(fā)票：開具租金發(fā)票的主體條件？租戶拖欠租金，業(yè)主可以采取的措施 1、口頭提醒繳納；2、超過合同規(guī)定的期限，或口頭催促無果，發(fā)租金催繳通知；3、發(fā)租金催繳通知后的合理期限內(nèi)仍未繳納，又溝通無果，可以考慮發(fā)出(fch)租約解除通知書，要求租戶支付租金及違約金，限期搬出租賃房屋，賠償損失，并可提起

5、訴訟。租金(zjn)的支付第6頁/共32頁第六頁，共33頁。租戶拖欠支付租金，業(yè)主采取以下措施不合法：1、業(yè)主能否換鎖？（有爭議）2、能否強(qiáng)令租戶搬出？（不可）3、能否采取斷水、斷電等措施？（不可）4、承租人拒交租金出租人是否享有留置權(quán)（能否要求租戶不得將房屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)搬走）？（不具有(jyu)） 追索租金欠款的訴訟時(shí)效 民法通則第136條規(guī)定：“延付或者拒付租金的，訴訟時(shí)效期間為一年”。因租賃合同延付或者拒付租金時(shí)效為1年，屬于特殊時(shí)效，爭議出現(xiàn)應(yīng)后及時(shí)主張權(quán)利，避免喪失勝訴權(quán)。租金(zjn)的支付第7頁/共32頁第七頁，共33頁。租戶裝修方案應(yīng)經(jīng)業(yè)主及物業(yè)管理公司的認(rèn)可，并接受物業(yè)公司的監(jiān)管關(guān)

6、于“惡意添附” ：承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人有權(quán)請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。物業(yè)公司以業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)為由，拒不讓租戶進(jìn)場(jn chn)裝修的做法不合法租賃房屋(fngw)的裝修第8頁/共32頁第八頁，共33頁。房屋修繕責(zé)任的分配原則：房屋、設(shè)備設(shè)施等屬于業(yè)主提供的東西由業(yè)主負(fù)責(zé)修繕，租戶自己添加的東西由租戶負(fù)責(zé)修繕租戶對(duì)因其使用(shyng)不當(dāng)造成屬于業(yè)主的物件損壞負(fù)責(zé)修復(fù)或予以賠償。對(duì)房屋修繕而造成租戶使用(shyng)不便的，可適當(dāng)減免租金（商業(yè)）或另提供同類房屋（住宅）案例：公館租戶租賃房屋(fngw)的修繕第9頁/共32頁第九頁，共33

7、頁。增加租約租賃主體，應(yīng)如何辦理？實(shí)踐中，增加租賃主體、變更租賃主體、變更租金標(biāo)準(zhǔn)、變更租期及租約其他內(nèi)容，應(yīng)簽訂租約補(bǔ)充協(xié)議，書面(shmin)明確變更事項(xiàng)。案例：前門租賃主體變更租約(zyu)的變更第10頁/共32頁第十頁，共33頁。轉(zhuǎn)租涉及的主體及法律關(guān)系：發(fā)生轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人為轉(zhuǎn)租出方，新的租戶為轉(zhuǎn)租入方，相對(duì)于原出租人而言，新的租戶為次承租人。法律關(guān)系為：出租人與承租人之間的租賃合同(h tong)法律關(guān)系；轉(zhuǎn)租出方與轉(zhuǎn)租入方之間的租賃合同(h tong)法律關(guān)系，原出租人與轉(zhuǎn)租入方之間不存在直接法律關(guān)系，他們之間不產(chǎn)生直接權(quán)利義務(wù)關(guān)系。租戶轉(zhuǎn)租應(yīng)取得出租方的書面同意，未經(jīng)出租方同意轉(zhuǎn)

8、租的，轉(zhuǎn)租合同(h tong)無效。轉(zhuǎn)租合同(h tong)期限不得大于原租賃合同(h tong)期限。轉(zhuǎn)租后，轉(zhuǎn)租出方仍向原出租人繳納租金并承擔(dān)責(zé)任，轉(zhuǎn)租入方向轉(zhuǎn)租出方繳納租金并承擔(dān)責(zé)任。轉(zhuǎn)租入方違約而給原出租人造成損失的，應(yīng)由轉(zhuǎn)租出方向原出租人承擔(dān)責(zé)任。轉(zhuǎn)租情形下，次承租人享有房屋的優(yōu)先購買權(quán)。出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)在在六個(gè)月內(nèi)提出異議，否則視為同意轉(zhuǎn)租。（租賃糾紛司法解釋第1 6條 ）轉(zhuǎn)租(zhun z)、分租問題第11頁/共32頁第十一頁，共33頁。買賣不破租賃(zln)原則：租賃(zln)物在租賃(zln)期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃(zln)合同的效力。即租賃(z

9、ln)合同對(duì)房屋新的受讓人繼續(xù)有效，受讓人作為新出租人須繼續(xù)履行租賃(zln)合同。買賣不破租賃(zln)原則的例外：1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的。2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。買賣不破租賃(zln)原則第12頁/共32頁第十二頁，共33頁。租戶的優(yōu)先購買權(quán)出租人出售房屋的，應(yīng)該提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，或出租人委托拍賣(pimi)人拍賣(pimi)租賃房屋，承租人亦享有優(yōu)先購買權(quán)。 為業(yè)主利益，租賃合同中應(yīng)寫明租戶放棄優(yōu)先購買權(quán)。出租人出售房屋未在合理期限內(nèi)（3個(gè)月）

10、通知租戶的，租戶有權(quán)要求賠償。優(yōu)先購買權(quán)的例外：1、房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的； 2、出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； 3、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的； 4、第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。租戶(zh)的優(yōu)先購買權(quán)第13頁/共32頁第十三頁，共33頁。租戶拖延支付租金，無法正常聯(lián)系，或下落不明，租約如何解除？1、發(fā)租金催繳通知書，限定期限付清所欠租金；2、在合理期限內(nèi)仍未支付租金的，依照合同約定，通過中國郵政特快專遞(t kui zhun d)發(fā)租約解除通知書，由業(yè)主單方解除租約。業(yè)主若同意

11、訴訟解除，則可以不履行1、2程序，直接向法院提起訴訟，訴請解除合同，追索租金，要求租戶賠償損失。租戶拖延支付租金，無法正常聯(lián)系，或下落不明，租約解除后，承租房屋如何重新出租？1、要求租戶書面說明：承租房屋內(nèi)的裝修、物品、財(cái)產(chǎn)，折抵其所欠租金，歸業(yè)主所有，由業(yè)主自行處置；租戶不愿意出具書面聲明的，向其發(fā)出告知函，告知內(nèi)容同上。2、對(duì)承租房屋內(nèi)部現(xiàn)狀，進(jìn)行錄像，并對(duì)租戶財(cái)產(chǎn)，進(jìn)行登記造冊，由業(yè)主和物業(yè)公司或其他第三方簽字確認(rèn)。完成上述手續(xù)后，房屋可以重新出租。租賃(zln)合同的解除第14頁/共32頁第十四頁，共33頁。租戶因欠租等違約情形而無法正常聯(lián)系，或下落不明，租賃房屋內(nèi)屬于租戶的財(cái)產(chǎn)如何處

12、理？ 1、對(duì)于租戶添置的動(dòng)產(chǎn)：動(dòng)產(chǎn)屬于承租人，雙方可以協(xié)商折抵租金，業(yè)主要求租戶搬走的，租戶應(yīng)予以搬走，租戶拒不搬走的，業(yè)主可以依法自行處置，并要求租戶承擔(dān)倉儲(chǔ)費(fèi)，由此影響業(yè)主房屋重新出租的，應(yīng)賠償業(yè)主損失。 2、對(duì)于租戶進(jìn)行的裝修裝飾等不動(dòng)產(chǎn)： 有約定的按約定處理（應(yīng)在租約中約定此類不動(dòng)產(chǎn)歸業(yè)主所有），未約定財(cái)產(chǎn)歸屬的，按照以下原則處理： （1）未與房屋形成附合關(guān)系的裝修裝飾，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀 。 （2）已與房屋形成附合關(guān)系的裝修裝飾，承租人無權(quán)請求出租人賠償剩余(shngy)租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)

13、償。 案例：建外SOHO14號(hào)樓SH-1472號(hào)房屋租賃合同(h tong)的解除、終止第15頁/共32頁第十五頁，共33頁。租賃合同解除后，承租人拒不返還房屋，如何處理？ 如果承租人拒不搬離該房，則出租人可以先與之協(xié)商；協(xié)商不成的，出租人可以向人民法院提起訴訟，要求承租人返還房屋并支付逾期返還房屋階段的房屋使用費(fèi)。 如果租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用房屋，而出租人也未提出任何異議的，則原租賃合同繼續(xù)有效，只是租賃期限視為不定期，此時(shí)當(dāng)事人雙方均可以解除租賃合同，但是出租人解除合同的應(yīng)當(dāng)在合理期限之前(zhqin)通知承租人。租賃合同(h tong)的解除、終止第16頁/共32頁第十六頁，共33頁

14、。租賃合同終止后，租戶沒有辦理以租賃場所作為營業(yè)執(zhí)照住所地的注銷或變更手續(xù)，如何處理(chl)？找到該房產(chǎn)上已經(jīng)注冊的公司，要求其到工商部門辦理變更登記 通過法院起訴應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：一是原有租賃登記信息是否注銷，沒有注銷的，將會(huì)導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時(shí)辦理營業(yè)執(zhí)照；二是商鋪上原本是否已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，如該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移的，將會(huì)導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；三是房屋類型是不是商業(yè)用房的，無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照，需要補(bǔ)辦其它手續(xù)；四是涉及特種經(jīng)營行業(yè)（如娛樂、餐飲等）的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生和環(huán)保等部門的檢查合格，取得治安

15、許可證和衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照。租賃合同(h tong)的解除、終止第17頁/共32頁第十七頁，共33頁。 有約定按約定處理。沒有約定的，則沒有形成附和物的承租人可以拆走，拆壞房屋的應(yīng)予以賠償；已經(jīng)形成附和物的不能拆走也不能要求補(bǔ)償。 承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任(zrn)。承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則，一是對(duì)附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)則。二是出租人是否對(duì)承租人的裝飾裝修進(jìn)行補(bǔ)

16、償，如何補(bǔ)償，要區(qū)分不同情況。合同無效時(shí)，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)；合同解除，由導(dǎo)致合同解除的違約方承擔(dān)裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯(cuò)情形下，由雙方依照公平原則分擔(dān)裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時(shí)，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人予以補(bǔ)償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補(bǔ)償。 合同終止后租戶裝修裝飾及其他財(cái)產(chǎn)(cichn)的處理第18頁/共32頁第十八頁，共33頁。經(jīng)出租人同意裝修(zhungxi)，租賃合同無效時(shí)：承租人經(jīng)出租人同意裝飾

17、裝修(zhungxi)，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修(zhungxi)物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修(zhungxi)物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。經(jīng)出租人同意裝修(zhungxi)，租賃合同期滿或解除時(shí)-未形成附合物：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修(zhungxi)，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修(zhungxi)物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。經(jīng)

18、出租人同意裝修(zhungxi)，租賃合同解除時(shí)-已形成附合物：雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修(zhungxi)物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修(zhungxi)殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修(zhungxi)殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修(zhungxi)殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租

19、賃期內(nèi)的裝飾裝修(zhungxi)殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。出租人同意裝修(zhungxi)，租賃合同期滿時(shí)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修(zhungxi)，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修(zhungxi)費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。未經(jīng)出租人同意，承租人擅自裝修(zhungxi)的（惡意添附）承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修(zhungxi)或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。合同終止后租戶裝修裝飾(zhungsh)及其他財(cái)產(chǎn)的處理第19頁/共32頁第十九頁，共33頁。因租戶欠

20、租、違約導(dǎo)致合同解除后，對(duì)租戶自己所進(jìn)行的裝修、添附等附屬物，應(yīng)如何處理 ？ 1、為保護(hù)業(yè)主利益,應(yīng)在合同中約定租戶違約導(dǎo)致合同解除時(shí)，其裝修、物品等財(cái)產(chǎn),折抵所欠租金，業(yè)主有權(quán)自行處置。 2、業(yè)主可以(ky)要求租戶（租戶亦可主張）：將室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)搬出，將未與房屋形成附合關(guān)系的裝修裝飾拆除（因拆除造成的房屋損害租戶應(yīng)予以賠償）。對(duì)已與房屋形成附合關(guān)系的裝修裝飾，租戶不能請求拆除或補(bǔ)償，但業(yè)主對(duì)此仍可以(ky)要求租戶拆除而恢復(fù)原狀。 合同終止后租戶裝修(zhungxi)裝飾及其他財(cái)產(chǎn)的處理第20頁/共32頁第二十頁，共33頁。租賃房屋出現(xiàn)漏水、滲水等問題，如何界定租戶、業(yè)主、開發(fā)商的責(zé)任？租賃房

21、屋出現(xiàn)漏水、滲水等問題，租戶應(yīng)向業(yè)主反映、提出有關(guān)主張。對(duì)出現(xiàn)的漏水、滲水等問題，按照房屋質(zhì)量不同的保修期限，界定責(zé)任承擔(dān)主體，在保修期限內(nèi)，責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)，超過保修期限的，責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)。保修期限：房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第七條： 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期； 電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年； 裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。 建設(shè)部商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定第五條詳細(xì)規(guī)定：墻面、頂棚(dng

22、png)抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由開發(fā)商與用戶自行約定。 房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，住宅保修期從交付之日起計(jì)算。 對(duì)房屋質(zhì)量瑕疵，由責(zé)任方負(fù)責(zé)修復(fù)，因此給租戶造成損失的，應(yīng)予以賠償或減免租金。案例：（1）光華路SOHO 620因漏水提出賠償。（2）建外SH-1309商鋪因樓上1103單元廚房熱水管的八字閥斷裂漏水，造成物品受損，要求賠償。（3）尚都北塔A座2O-2703/2803屋面漏水延誤租戶裝修工期，且漏水破壞其裝修現(xiàn)狀，造成損失提出減免租金。

23、租賃房屋存在(cnzi)瑕疵問題第21頁/共32頁第二十一頁，共33頁。被法院查封的房屋能否出租？區(qū)別對(duì)待死封和活封。死封就是貼封條的方式，活封就是查封財(cái)產(chǎn)的證照，限制(xinzh)財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，死封不可以對(duì)外出租，活封可以對(duì)外出租。依據(jù)司法解釋，由人民法院指定被執(zhí)行人保管的財(cái)產(chǎn)，如果繼續(xù)使用對(duì)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值無重大影響，可以允許被執(zhí)行人繼續(xù)使用。依據(jù)此規(guī)定查封房屋可對(duì)外出租。已抵押的房屋能否出租？關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力”。承租人的優(yōu)先購買權(quán)因此不能實(shí)現(xiàn)的，可以請求出租人進(jìn)行賠償。已出租的房屋能否抵押？出租

24、人可以將出租的房屋進(jìn)行抵押，租賃不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)亦不影響租賃合同的繼續(xù)履行，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。租賃期間承租房屋被查封，租戶怎么辦？查封不影響租賃合同的效力和履行，適用“買賣不破租賃”。租戶享有優(yōu)先購買權(quán)。租戶有權(quán)解除租約。房屋租賃與抵押(dy)、查封、拍賣等措施的關(guān)系第22頁/共32頁第二十二頁，共33頁。租賃合同與民事執(zhí)行措施的關(guān)系最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第15條第2款規(guī)定：“對(duì)第三

25、人為自己的利益依法占有的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，第三人可以繼續(xù)占有和使用該財(cái)產(chǎn)，但不得將其交付給被執(zhí)行人”；最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第31條第2款規(guī)定：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保(dnbo)物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣”。房屋(fngw)租賃與抵押、查封、拍賣等措施的關(guān)系第23頁/共32頁第二十三頁，共33頁。租賃房屋(fngw)涉訴、仲裁期間期間，能否繼續(xù)對(duì)外出租？因租戶欠租導(dǎo)致合同依約解除，租戶訴至法院或仲裁的，在法院訴訟或仲裁期間，訟爭房屋(fngw)可以重新出租給他人。但訴訟期間涉及房屋(fngw)查封的，按照查封原則處理。房屋租賃與訴訟、仲裁(zhngci)的關(guān)系第24頁/共32頁第二十四頁，共33頁。租戶的供貨商或其他債權(quán)人追索債權(quán)，法院查封了租賃房屋內(nèi)屬于租戶的財(cái)產(chǎn)，如何處理？ 向法院遞交執(zhí)行異議申請書，請求法院解除查封（將租戶財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至異地(yd)查封）。 案例：尋常故事退租案房屋(fngw)租賃與訴訟、仲裁的關(guān)系第25頁/共32頁第二十五頁，共33頁。我司與業(yè)主簽訂包租協(xié)議(xiy)，租戶欠租的，我司需要承擔(dān)責(zé)任嗎？