城市房地產(chǎn)管理法

1、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)目的：了解房地產(chǎn)法的概念、基本原則及房地產(chǎn)管理中的法律責(zé)任，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)用地制度、城市房屋拆遷、物業(yè)服務(wù)和房地產(chǎn)中介服務(wù)，掌握房地產(chǎn)開發(fā)、交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記教學(xué)重點：房地產(chǎn)開發(fā)用地制度、城市房屋拆遷、物業(yè)服務(wù)和房地產(chǎn)中介服務(wù)教學(xué)難點：教學(xué)課時：4節(jié)教學(xué)方法：案例教學(xué)教學(xué)內(nèi)容與步驟1第一節(jié)房地產(chǎn)法管理法的基本概念一、房地產(chǎn)業(yè) 是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，包括： （1）國有土地使用權(quán)的出讓； （2）房地產(chǎn)的開發(fā)與再開發(fā)：（3）房地產(chǎn)經(jīng)營：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經(jīng)

2、濟(jì)活動； （4）房地產(chǎn)中介服務(wù)：房地產(chǎn)咨詢中介，房地產(chǎn)評估中介，房地產(chǎn)代理中介； （5）物業(yè)管理2沒有房地產(chǎn)就沒有新中國，沒有房地產(chǎn)就沒有新中國。房地產(chǎn)，它辛勞占耕地；房地產(chǎn)，它一心謀暴利。它指給了富豪圈錢的門路，它引導(dǎo)政府走向豪奢。它堅持了瘋漲八年多，它改善了官員的生活；它構(gòu)建了升官GDP，它收取了稅費好處多。沒有房地產(chǎn)就沒有新中國，沒有房地產(chǎn)就沒有新中國！3二、房地產(chǎn)法1、概念2、立法現(xiàn)狀城市房地產(chǎn)管理法與物權(quán)法關(guān)系合同法擔(dān)保法國有土地上房屋征收與補償條例 4第二節(jié)國有土地房屋征收補償5678910湖南最牛釘子戶11一、立法目的規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋

3、所有權(quán)人的合法權(quán)益。1、統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個人利益統(tǒng)一起來。2、明確補償標(biāo)準(zhǔn)、補助和獎勵措施，保護(hù)被征收群眾的利益。3、完善征收程序，加大公眾參與，禁止建設(shè)單位參與搬遷，取消行政強(qiáng)制拆遷，改進(jìn)工作，把強(qiáng)制減到最少。國有土地上房屋征收與補償條例12二、征收與補償法律關(guān)系主體的變化1被征收房屋所有權(quán)人 2、市、縣級人民政府 3、市、縣級人民政府確定的房屋征收部門 、4、有關(guān)部門及房屋征收實施單位 舊法：拆遷人（拆遷許可證獲得者）13三、征收條件為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收的，由市、縣級

4、人民政府作出房屋征收決定：（1）國防和外交的需要；（2）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（4）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要（5）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。14確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃。

5、15四、征收中公眾意見的聽取1、制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。2、市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。163、因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。17五、征收公告1、市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項

6、。2、房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。18六、補償（一）補償范圍作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：1、被征收房屋價值的補償；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。19（二）補償標(biāo)準(zhǔn)對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。對評估確定的價值有異議的，可以向評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。20（三）

7、補償方式1、貨幣補償，2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。3、搬遷費和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前的臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房。21（四）補償協(xié)議 1、協(xié)議內(nèi)容：補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。2、一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人

8、可以依法提起訴訟。思考：訴訟的性質(zhì)是什么？22（五）行政機(jī)關(guān)對補償?shù)牟枚?、條件：雙方在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府 按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。2、被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。23七、搬遷（一）先補償、后搬遷的原則。（二）任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。24八、拆遷的強(qiáng)制執(zhí)行被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行

9、政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。25第三節(jié)房地產(chǎn)交易一、房地產(chǎn)交易的含義包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃二、房地產(chǎn)交易原則三、交易價格管理1、價格申報制度2、價格評估制度討論政府限價問題。商品房明碼標(biāo)價：全國首例房地產(chǎn)價格欺詐案26基準(zhǔn)地價：按不同的土地級別、區(qū)域分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地的平均價格標(biāo)定地價：在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，按土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場行情條件，修訂評估出的具體地塊在某一時期的價格重

10、置價格27房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、概念二、法律特征三、形式1、買賣2、贈予3、其他方式四、轉(zhuǎn)讓條件及五、不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)六、轉(zhuǎn)讓程序28商品房預(yù)售 商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 討論：商品房預(yù)售制度的利弊之爭預(yù)售條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。29商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出

11、售給買受人，并由買受人支付房價款現(xiàn)售條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （4）已通過竣工驗收； （5）拆遷安置已經(jīng)落實；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 30商品房銷售的禁止性行為1、不得采取返本銷售或

12、者變相返本銷售的方式銷售商品房。返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。3、商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。 31商品房買賣合同（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況； （三）商品房的銷售方式按套（單元）、套內(nèi)建筑面積、建筑面積計價。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建

13、筑面積計價的，合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 按套（單元）計價的預(yù)售房屋，應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 32（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。（五）交付使用條件及日期；對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)

14、事人另有約定的除外。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。33（六）產(chǎn)權(quán)證的辦理 在沒有另行約定的情況下：預(yù)售房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。 34（七）質(zhì)量保修責(zé)任 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之

15、日起計算。 商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 35因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人可請求解除合同和賠償損失的。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可請求解除合同和賠償損失。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托

16、他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 36違約責(zé)任由于出賣人的原因，買受人未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：具體違約責(zé)任形式，有約定的按約定合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 37雙倍返還已付房款（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 （3）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（4）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（5）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第

17、三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 38合同的解除 （1）面積誤差比絕對值超出 （2）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行。（3）辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記 （4）合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 39思考題：王某

18、與某房地產(chǎn)開發(fā)商于2006年4月15日簽訂了商品房預(yù)售合同，并支付定金1萬元，合同約定房屋建筑面積為168平方米，每平方米2000元，開發(fā)商于2007年3月15日以前交房，王某于4月20日前支付首付，為房款總額的20%，其余采取銀行抵押貸款的方式付款，于2006年6月15日前付清。（1）如果開發(fā)商隱瞞沒有預(yù)售許可證的事實就擅自進(jìn)行銷售，此合同是否有效？（2）此時正值國家宏觀政策調(diào)控，將大戶型的商品房首付提高至40%，王某無力支付，開發(fā)商以王某違約為由，拒絕退還定金。開發(fā)商的理由是否合法？（3）如果雙方協(xié)商后繼續(xù)履行合同，王某付清了所有款項，但開發(fā)商于2007年5月15日才交房，此時房地產(chǎn)市場價

19、格波動，房價下跌，王某是否可以因此解除合同？40第四節(jié)房屋租賃一、可租房屋范圍（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查土謹(jǐn)者以其他形式限制房增權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。但對未依法取得房屋所有權(quán)證及已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋有不同看法。41最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 (1)出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證訂立的合

20、同 (2)出租人未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑的合同（3）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。 42（4）租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)合同效力不受影響 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。無效的處理：房屋租賃合同無效，當(dāng)事人可請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的。 43（二）房屋租賃合同內(nèi)容（1）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；（3）租賃用途

21、 （4）租賃期限 20年為限對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依法仍不能確定的，視為不定期租賃（5）租金及交付方式（6）房屋修繕責(zé)任 （7）轉(zhuǎn)租的約定 （8）合同的變更與解除條件44轉(zhuǎn)租1、轉(zhuǎn)租法律關(guān)系2、轉(zhuǎn)租與門面轉(zhuǎn)讓3、出租人應(yīng)及時提出異議出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。 45承租人的優(yōu)先購買權(quán)46具有下列情形之一，承租人不能主張優(yōu)先權(quán)（1）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的； （2）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （3）出租人履行

22、通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的； （4） 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。47房屋的添附添附的概念：是指不同所有人的物結(jié)合在一起而形成不可分離的物或具有新物性質(zhì)的物，如果要恢復(fù)原狀在事實上不可能或者在經(jīng)濟(jì)上不合理，在此情況下，確認(rèn)該新財產(chǎn)的歸屬問題。添附的法律后果： 由于添附而形成新物的，兩個物有價值大小之分的，新物之所有權(quán)歸價值大的一方，由取得所有權(quán)的一方對另一方提供補償；若不能分出價值大小的歸兩人共有，一般是按份共有。 48經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合處理沒有約定的，按照下列情形處理： （一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人可請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失； （二）