LED移動(dòng)廣告車市場運(yùn)營可行性分析-(NXPowerLite)56張課件

1、關(guān)于景想產(chǎn)品簡介及優(yōu)勢精選案例市場收益分析其他案例目 錄第1頁，共56頁。景想概況e車產(chǎn)品企業(yè)規(guī)模業(yè)務(wù)范圍國內(nèi)目前最具影響力的LED廣告車領(lǐng)域?qū)I(yè)服務(wù)商，憑借自主創(chuàng)意研發(fā)、生產(chǎn)、運(yùn)營的各類新型媒體晉升為行業(yè)翹楚,旗下?lián)碛蝎@得國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)和技術(shù)專利20余項(xiàng)的廣告車系列產(chǎn)品。依靠強(qiáng)大整合能力，與各事業(yè)夥伴建立了戰(zhàn)略聯(lián)盟，逐步以上海為基準(zhǔn)分別在成都、深圳、北京浙江建立分公司，員工總數(shù)近300名。業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)遍及全國并逐步走出國門，系列產(chǎn)品已分別遠(yuǎn)銷迪拜、巴西、蘇丹加納、沙特 各類型媒體網(wǎng)絡(luò)雛形初現(xiàn)。第2頁，共56頁。 20余項(xiàng)國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)專利認(rèn)證 2009影響中國企業(yè)品牌之星 2019-2019引領(lǐng)

2、中國戶外廣告媒體進(jìn)步的高新技術(shù)獎(jiǎng) 2009中國品牌與傳播大會(huì)特殊媒體貢獻(xiàn)獎(jiǎng) 2019年中國廣告?zhèn)髅綈坌钠髽I(yè) 2019中國廣告新媒體貢獻(xiàn)大獎(jiǎng) 2019-2009年度品牌貢獻(xiàn)大獎(jiǎng) 第3頁，共56頁。景想歷程創(chuàng)意閃念 2019年初，e車創(chuàng)始人徐君義先生欲讓廣告真正“動(dòng)起來”集結(jié)號(hào)響 2019年3月，夢想與才干兼?zhèn)涞哪贻p人匯聚一堂牛刀小試 2019年5月，上海景想e車工廠于上海奉賢成立，可移動(dòng)廣告車EM50、 E350、ESJS問世意氣風(fēng)發(fā) 2019年中，上海景想總部成立，落址靜安區(qū)智慧廣場藍(lán)海初現(xiàn) 2019年底，創(chuàng)新媒體LED可移動(dòng)廣告車橫空出世，以E-K50、E-KM為主打 的系列 產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生走

3、向成熟 2019年中，具有國家標(biāo)準(zhǔn)化認(rèn)證的E-J5800橫空問世事業(yè)前行 2019年底，一萬余平米的e車生產(chǎn)工廠與上海景想臨海分公司一并落成聲名壯起 景想獲得行業(yè)各類獎(jiǎng)項(xiàng)，加盟合作者紛至沓來，新媒體行業(yè)“主導(dǎo)者”的形 象逐步確立不斷創(chuàng)新 2009年中，以E-K50及其加強(qiáng)型為代表的新型e車投入市場。夢入現(xiàn)實(shí) 截止至祖國60華誕前夕，多款產(chǎn)品獲得國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)專利認(rèn)證共計(jì)20余項(xiàng) e彩綻放 2009年11月，上?？偛窟w址創(chuàng)意基地，同時(shí)設(shè)立頗具規(guī)模的e車展廳左右逢源 2019年5月，e車被上海世博會(huì)、世博會(huì)歐盟館選用為專用LED流動(dòng)媒體設(shè)備花開遍地 截止2019年年初、景想北京分公司、深圳分公司、成

4、都分公司分別成立， 景想總部、景想臨海分公司、景想科技發(fā)展有限公司集合成強(qiáng)大媒體集團(tuán)新品耀世 2019年7月，素有廣告車界變形金剛之稱的景想“大黃蜂”（EF16）、“甲 殼蟲”（EP7100）華麗登場第4頁，共56頁。明星產(chǎn)品 E-J5800車 型：E-J5800外形尺寸： 799522703900mm左面LED顯示屏尺寸：（P10）4800mm2400mm右面條屏尺寸：5120480mm背景滾軸畫面尺寸：48001500總重量：8600KG水平視角：110(55) degree垂直視角：50(25) degree電源電壓：AC380V15 4764Hz耗電量（均耗）：0.5度mH 共均耗：6

5、度小時(shí)屏體控制：配備電視接收卡，可接收有線或無線機(jī)頂盒電視信號(hào)并轉(zhuǎn)播電視節(jié)目升降系統(tǒng)：SJG3-2液壓升降機(jī)（行程2000mm），意大利進(jìn)口液壓缸，額定負(fù)載2000KG第5頁，共56頁。明星產(chǎn)品 E-J5800第6頁，共56頁。LED廣告車媒體特點(diǎn)移動(dòng)便捷，可隨時(shí)變更地點(diǎn)、更換信息，無需安裝拆卸過程。畫面動(dòng)靜結(jié)合，可完成多形式、多方位、多種類的信息發(fā)布。配備電視接收卡，可接收有線或無線機(jī)頂盒電視信號(hào)。視覺范圍廣，視聽震撼力強(qiáng)，傳播效果明顯?？梢苿?dòng)可聚焦可組合可環(huán)境化可環(huán)境化第7頁，共56頁。LED媒體車應(yīng)用領(lǐng)域商 圈校 園 廣告公司等媒體行業(yè)旅游景區(qū)禮儀、慶典服務(wù)機(jī)構(gòu)交警部門等政府單位娛樂場所

6、展覽服務(wù)機(jī)構(gòu)可作為戶外移動(dòng)LED廣告媒體設(shè)備可作為多媒體教學(xué)及娛樂專用媒體設(shè)備可作為高性價(jià)比戶外移動(dòng)媒體設(shè)備可作為旅游景區(qū)形象宣傳專用媒體設(shè)備可作為慶典專用LED媒體舞臺(tái)背景等可作為交通安全宣媒體車等可作為互動(dòng)LED設(shè)備，滿足游戲、K歌功能可作為專業(yè)展覽展示設(shè)備第8頁，共56頁。媒體運(yùn)營終端活動(dòng)TEXT現(xiàn)場直/轉(zhuǎn)播巡游展示慶典儀式戶外定點(diǎn)媒體廣告投放公眾信息投放終端促銷公關(guān)活動(dòng)產(chǎn)品推廣品牌推介選秀活動(dòng)多城市大型巡游活動(dòng)區(qū)域內(nèi)指定路線上路宣傳可作為商業(yè)/文體活動(dòng)巡游花車/彩車房產(chǎn)開盤周年慶典開業(yè)慶典節(jié)日慶典剪彩儀式婚喪嫁娶企業(yè)年會(huì)體育賽事重大事件直/轉(zhuǎn)播演唱會(huì)音樂會(huì)大宗新聞第9頁，共56頁。媒體

7、合作模式一（交警案例）第10頁，共56頁。合作實(shí)例一 某合作商將景想E-J5800打造成交通安全宣傳車，并將其作為戶外移動(dòng)電視與地方電視臺(tái)展開合作，成為當(dāng)?shù)赝茝V交通法規(guī)、普及交通安全知識(shí)的宣傳平臺(tái)，是當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)交通安全知識(shí)宣傳和服務(wù)欄目交通全接觸的延展，交通安全宣傳車全天播放該節(jié)目、交通法規(guī)宣傳片、本地新聞、消費(fèi)資訊等。 該部景想交通安全宣傳車由交警部門批準(zhǔn)在當(dāng)?shù)馗魃虡I(yè)街區(qū)劃出多個(gè)固定停泊點(diǎn)，途經(jīng)人流集中的黃金主干道，早8點(diǎn)開始。其核心價(jià)值是使戶外宣傳不再受環(huán)境制約與束縛，同時(shí)以電視媒體形式彌補(bǔ)戶外景致畫面無聲的缺陷，憑借全新媒體傳播理念為關(guān)高廣告主量身定做，加大傳播效應(yīng)，減少傳播浪費(fèi)。每日大

8、量旅游、觀光、休閑、購物的受眾人群以及媒體本身獨(dú)一無二的流動(dòng)性加之黃金地理位置，擔(dān)任不讓的成為存進(jìn)商業(yè)流通、引導(dǎo)大眾消費(fèi)、美化城市空間的戶外傳播平臺(tái)新坐標(biāo) 第11頁，共56頁。合作實(shí)例一交通宣傳安全車 交通安全宣傳車主要在主城個(gè)各大商業(yè)步行街及黃金商圈劃出的固定停泊點(diǎn)。 早8點(diǎn)30分開始，宣傳車途經(jīng)人流量集中的黃金主干道并在各大商業(yè)步行街輪流停泊，每日成千上萬旅游、觀光、休閑、購物的人流量和它擁有獨(dú)一無二的流動(dòng)性和黃金地理位置，當(dāng)仁不讓的成為促進(jìn)商業(yè)流通，引領(lǐng)市民消費(fèi)的戶外傳媒平臺(tái)新坐標(biāo)實(shí)拍地點(diǎn)第12頁，共56頁。合作實(shí)例一交 通 安 全 宣 傳 車覆蓋主城五大黃金消費(fèi)商圈 每月千萬人次駐足觀

9、看貫穿五大主城區(qū)120公里主干道 單日60次、全月1800次高頻度曝光每天40萬主力消費(fèi)人群全力關(guān)注 全年無休，每天13小時(shí)不間斷滾動(dòng)播出上海景想廣告?zhèn)鞑ビ邢薰镜?3頁，共56頁。合作實(shí)例一 交通安全宣傳車于當(dāng)?shù)匮灿尾シ欧怕肪€第14頁，共56頁。合作實(shí)例一交通安全宣傳車運(yùn)行時(shí)間及路線運(yùn)行時(shí)間：商務(wù)7：30晚上20：30運(yùn)行區(qū)域：途中去、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)停泊點(diǎn)：解放碑步行街、江北步行街、南平步行街、沙坪壩步行街LED屏：位于車體右側(cè)、畫面高2400mm，長4480mm，全彩色。零度可調(diào)視角廣 防水防震、性能穩(wěn)定。配有光控系統(tǒng)，可根據(jù)室外光線狀況調(diào)節(jié)屏幕亮度 以配合觀看 交通安

10、全宣傳車廣告刊 例 表 單位：車 / 月 /元廣告長度單日播出次數(shù)全月價(jià)格 15秒 60次95000元 30秒 60次190000元第15頁，共56頁。 以一線城市媒體平均刊例價(jià)為例簡析如下 以每天滾動(dòng)播放廣告14個(gè)小時(shí)/10個(gè)客戶/每次15秒投放一年計(jì)算 預(yù)期廣告收入: 刊例價(jià)約在9000元/周/屏（420次，同類戶外LED屏廣告在上?？秊?萬元到6萬元之間） 一臺(tái)可移動(dòng)LED廣告車一個(gè)客戶的營業(yè)收入為 ：9000元/周50周=45萬元 10個(gè)客戶的總營業(yè)收入約為：45萬元10客戶=450萬元 考慮刊例折扣因素，平均7折，則總營業(yè)收入為450萬元0.7=315萬元。 預(yù)期運(yùn)營費(fèi): 場地租賃

11、/運(yùn)營費(fèi)約：10萬元/年(有的場地可置換) 2-3名人工費(fèi)用約：31.5萬（業(yè)務(wù)員返點(diǎn)約25%） 稅費(fèi)：收入的6%約為18.9萬元 并計(jì)約: 60.4萬 預(yù)期盈利空間： 315萬元-60.4萬元= 254.6萬元 因廣告有空置率的因素，在此基礎(chǔ)上再打7折，則盈利空間為254.6萬元0.7=178.22萬e車效益分析（媒體運(yùn)營）第16頁，共56頁。租賃合作模式二（螃蟹節(jié)案例）第17頁，共56頁。合作案例二（南京螃蟹節(jié)）開幕式現(xiàn)場直播景想LED媒體車可以通過其車載LED全彩屏幕對開幕式全程進(jìn)行直播，并現(xiàn)場演出的畫面同步播出，滿足現(xiàn)場觀眾的需求，以達(dá)到最好觀看效果。第18頁，共56頁。合作案例二（南

12、京螃蟹節(jié)）活動(dòng)前期巡游造勢螃蟹節(jié)正式開幕前期，可于高淳老街指定線路或在人流集中區(qū)域進(jìn)行為期巡游宣傳和造勢，以吸引各方面在旅游的同時(shí)對螃蟹節(jié)的關(guān)注，同時(shí)也可以將高淳老街文化以及各方面宣傳片進(jìn)行循環(huán)播放，以及廣告信息適時(shí)發(fā)布，一舉多得。第19頁，共56頁。合作案例二（南京螃蟹節(jié)）廣告招商景想LED媒體車作為強(qiáng)大的視頻載體，滿足多方面視覺需要，覆蓋范圍廣，視聽震撼力強(qiáng)，可成為高淳固城湖螃蟹節(jié)進(jìn)行廣告招商的有力平臺(tái)，優(yōu)于其他平面戶外廣告媒體，可盈利，發(fā)展高淳旅游經(jīng)濟(jì)。第20頁，共56頁。合作案例二（南京螃蟹節(jié)）高淳老街定點(diǎn)媒體的宣傳 在螃蟹節(jié)活動(dòng)之余，景想led車可以作為高淳老街的定點(diǎn)媒體點(diǎn)位進(jìn)行各項(xiàng)

13、文化旅游等宣傳 將老街文化與風(fēng)情用現(xiàn)代廣告方式進(jìn)行結(jié)合，發(fā)揮更大效果。第21頁，共56頁。媒體優(yōu)勢直接有效的品牌訴求線下活動(dòng)的現(xiàn)場支持實(shí)時(shí)信息的動(dòng)態(tài)發(fā)布銷售終端的實(shí)效推動(dòng)聯(lián)播網(wǎng)絡(luò)的強(qiáng)大攻勢第22頁，共56頁。e車效益分析（租賃） 租賃運(yùn)營收益分析 近兩年來戶外LED屏因其優(yōu)勢各大活動(dòng)策劃公司對其越來越青睞，但是戶外散屏人工搭建等因素浪費(fèi)時(shí)間、人力等，發(fā)展凸顯瓶頸。 在此種形勢下，戶外LED傳媒車應(yīng)運(yùn)而生，她以其靈活、環(huán)保、新穎的特點(diǎn)已經(jīng)成為LED屏租賃業(yè)發(fā)展的新代表，成為演出策劃公司、廣告公司、政府機(jī)關(guān)、事業(yè)機(jī)構(gòu)等進(jìn)行活動(dòng)推廣宣傳的新選擇，她可以作為流動(dòng)性的舞臺(tái)滿足不同的活動(dòng)需求。以下是一項(xiàng)租

14、賃投資收益計(jì)算：合作客戶僅用一輛傳媒車進(jìn)行租賃運(yùn)營，那么一年就可以將投資收回并實(shí)現(xiàn)盈利。眾所周知，一般情況下在周末的時(shí)候相關(guān)活動(dòng)比較多，我們只以全年周末天數(shù)52周（114天）的70%（80天，因?yàn)椴豢赡苊總€(gè)周末都有活動(dòng)）為基準(zhǔn)進(jìn)行收益分析。120萬元一輛15000（上海等一線城市18000）80天（全年假日115天的70%）年總收入E車數(shù)量價(jià)格（元/天/輛）租賃天數(shù)以上表測算，在80萬元的毛收入中：如果中國電信號(hào)百購買LED移動(dòng)數(shù)字傳媒車（以88萬/臺(tái)活動(dòng)價(jià)為例），全年活動(dòng)（80次）,成本約為8萬元（每次活動(dòng)1000元，運(yùn)費(fèi)和人工費(fèi)等）。業(yè)務(wù)員提成約4萬元（5%的提成）。稅收成本120萬元6%

15、=7.2萬元。第一年不但收回成本并且盈利約120萬元-8萬元-4萬元-88萬元-7.2萬元=12.8萬第23頁，共56頁。合作實(shí)例無錫交警支隊(duì)案例描述： 由無錫市公安局交巡警支隊(duì)認(rèn)購景想的交警LED宣傳車（E車傳媒EJ5800）在當(dāng)?shù)胤错憦?qiáng)烈，特別是在行業(yè)系統(tǒng)內(nèi)更是樹立了“交通安全、文明交通”宣傳工作的典范，景想e車也在當(dāng)?shù)毓蚕到y(tǒng)內(nèi)成為備受追捧的戶外媒體設(shè)備。第二屆汽車安全主題巡展第24頁，共56頁。合作實(shí)例江蘇揚(yáng)州 “長江國際花園”房產(chǎn)開盤巡游第25頁，共56頁。合作實(shí)例青島啤酒NBA拉拉隊(duì)全國選拔賽青島啤酒NBA拉拉隊(duì)全國選拔賽中，景想作為唯一移動(dòng)媒體設(shè)備合作伙伴為活動(dòng)提供全程服務(wù)。主辦

16、方選用景想EJ5800根據(jù)活動(dòng)排期及在福建賽區(qū)的巡游活動(dòng)路線為各個(gè)站的選拔造勢。第26頁，共56頁。合作實(shí)例環(huán)湖賽中，景想作為唯一移動(dòng)媒體設(shè)備合作伙伴為活動(dòng)提供全程服務(wù)。主辦方選用景想EJ5800隨車隊(duì)路線出發(fā)沿途播發(fā)賽程即時(shí)信息，效果非凡2019環(huán)青海湖國際公路自行車大賽第27頁，共56頁。合作實(shí)例各大縣市公益巡游活動(dòng)第28頁，共56頁。合作實(shí)例 范例簡述河南某門業(yè)集團(tuán)使用景想e車E-J5800長期用于自身品牌及產(chǎn)品的宣傳和推廣，所到之處均受到消費(fèi)者的熱烈追捧，銷售業(yè)績一路攀升。 運(yùn)營范例河南某門業(yè)集團(tuán)第29頁，共56頁。合作實(shí)例巡游展示該門業(yè)集團(tuán)于中國各傳統(tǒng)節(jié)日將景想e車開上馬路，穿梭于各

17、類商圈鬧市，以“祝福節(jié)日”為噱頭，高頻次、大范圍的宣傳品牌 及推廣產(chǎn)品 運(yùn)營范例河南某門業(yè)集團(tuán)第30頁，共56頁。市場占有率及發(fā)展前景第31頁，共56頁。聯(lián)播網(wǎng)絡(luò) 彰顯傳播力量第32頁，共56頁。 多臺(tái)可移動(dòng)LED廣告車投放即可在一定范圍內(nèi)形成媒體聯(lián)播網(wǎng)絡(luò)，可聯(lián)動(dòng)任意區(qū)域的媒體網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行同步訊息發(fā)布或廣告播放，宣傳效果事半功倍。同時(shí)更可利用此聯(lián)播網(wǎng)巨大資源尋求深度合作。聯(lián)播網(wǎng)絡(luò) 彰顯傳播力量第33頁，共56頁。景想服務(wù)前期操作人員技術(shù)培訓(xùn)服務(wù)一年產(chǎn)品保修及終身維護(hù)客戶資源的優(yōu)化配置強(qiáng)有力的技術(shù)支持及完整的配套服務(wù)體系第34頁，共56頁。第35頁，共56頁。如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析第36頁，共56頁

18、。學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告第37頁，共56頁。市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪

19、些作用呢？第38頁，共56頁。什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！第39頁，共56頁。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項(xiàng)目市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項(xiàng)目所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析

20、客戶需求分析第40頁，共56頁。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。第41頁，共56頁。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟

21、和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。第42頁，共56頁。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投

22、資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談第43頁，共56頁。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）80030

23、0030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展第44頁，共56頁。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資

24、/固定資產(chǎn)投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)第45頁，共56頁。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500

25、.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2019年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)第46頁，共56頁。

26、房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)第47頁，共56頁。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場分析（微觀層面）對每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)第48頁，共56頁。STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競爭）第49頁，共