房屋維修標準方案資料

1、房屋維修方案目的保證維修質(zhì)量，避免二次返修，確?？焖佟⒏咝У靥幚砉こ叹S修工作，提高客戶滿意度。適用范圍適用于項目的維修工作。維修方案：（一 ） 滲漏1、廚衛(wèi)間地面（管道周邊、煙道周邊）滲漏：問題原因：管道周邊、煙道周邊因吊洞質(zhì)量或防水附加層質(zhì)量差而產(chǎn)生滲漏。維修方案：剔鑿管道周邊、煙道周邊裝飾面及地坪混凝土至結(jié)構(gòu)層；繼續(xù)剔鑿管道周邊和煙道周邊原吊洞混凝土，深23cm；清理基層，采用堵漏劑進行封堵，高于結(jié)構(gòu)層5-8mm， 大于 TOC o 1-5 h z 管道周邊5cm；管道及煙道周邊30cm范圍內(nèi)做2mm厚 JS防水涂膜與原防水層搭接15cm。廚衛(wèi)間滿閉水24小時檢查是否滲漏；檢查無滲漏，恢復

2、地坪和裝飾面層。2、廚衛(wèi)間地面（結(jié)構(gòu)板裂縫導致滲水）:2.1 原因：結(jié)構(gòu)板有貫穿裂縫導致滲漏（滲漏痕跡線性分布）4、廚衛(wèi)間墻面滲水（墻面防水問題）2.2 維修方案：根據(jù)滲水位置剔鑿裝飾面層及地坪混凝土至結(jié)構(gòu)板面，找到 TOC o 1-5 h z 結(jié)構(gòu)板裂縫（剔鑿寬度需要保證周邊10cm 防水搭接）。將結(jié)構(gòu)板裂縫鑿成V型槽，寬2-3cm，深2cm，并將槽內(nèi)清理干凈；用堵漏劑對V 型槽進行封堵，高于結(jié)構(gòu)層5-8mm，大于槽邊5cm。裂縫周邊15cm范圍內(nèi)做2mm 厚 JS防水涂膜，與原防水搭接10cm。廚衛(wèi)間蓄水24小時做閉水試驗；檢查無滲漏，恢復地坪和裝飾面層。3、廚衛(wèi)間墻面（預埋管滲漏導致）：

3、滲漏原因：墻內(nèi)預埋管破裂或彎頭熱容出現(xiàn)問題而產(chǎn)生滲漏（通過管道打壓、關(guān)閉室內(nèi)上水管觀察等方法判斷）。維修方案：將墻面滲漏部位鑿開，檢查管道情況（若已經(jīng)裝修，則根據(jù)實際情況盡量從廚衛(wèi)間墻體外側(cè)進行剔鑿，避免破壞廚衛(wèi)間墻地磚）。更換有問題的管道和彎頭；用 C20細石混凝土封堵鑿開的墻體空洞；沿線管開鑿位置掛抗裂鋼絲網(wǎng)或玻纖網(wǎng)，恢復墻面抹灰層、膩子和涂料。4.1 原因：墻面防水未達到規(guī)范要求，厚度不滿足要求或防水層 存在沙眼等。4.2 維修方案：找到滲漏部位，鑿除業(yè)主裝修面層檢查防水；清理基層墻根部位做1： 2.5水泥砂漿圓角墻面和根部補刷2mm 厚聚合物水泥基防水涂膜，與原防水搭接15cm，由墻根

4、部上翻30cm；恢復裝修面層；5、廚衛(wèi)間墻根滲漏滲漏原因：廚衛(wèi)間防水反坎有管線穿過形成導水通道、防水反坎未一次性澆筑、防水質(zhì)量差導致維修方案將滲漏部位的衛(wèi)生間墻磚、地磚鑿除至結(jié)構(gòu)板（寬、高各30cm，視磚尺寸），檢查為哪種原因?qū)е碌臐B漏；防水反坎內(nèi)有管線，將管線移位至防水反坎以上20cm清理基層墻根部位做1： 2.5水泥砂漿圓角；5.2.3 補做聚合物水泥基防水涂膜2mm厚， 與原防水搭接15cm， 由墻根部上翻30cm；恢復裝修面層；6、外墻滲漏外墻產(chǎn)生滲漏的原因很多，其中包括外墻分格縫滲漏、外墻伸縮縫滲漏、外墻裂縫滲漏、對拉螺桿洞滲漏、外墻腳手眼處滲漏、外墻磚勾縫處滲漏、屋面（露臺）導墻滲

5、漏、外墻管道支架滲漏、外墻突出的線條（板）與墻體交接處滲漏、欄桿接頭處滲漏等。以下是各種外墻滲漏問題發(fā)生時的滲漏特征和處理方案。外墻分格縫滲漏：滲漏情況描述：窗外墻上口有分格縫，滲漏多出現(xiàn)在窗上角部位維修方案：將分格縫兩側(cè)15cm范圍內(nèi)外墻涂料及抹灰層剔除； 用堵漏劑對磚墻灰縫重新勾縫；用 1： 3 水泥砂漿找平（ 1cm 厚） ；做 2.0mm 聚合物水泥基防水涂膜；用1： 2.5水泥砂漿補平外墻面；重做外墻涂料；恢復室內(nèi)墻面。伸縮縫滲漏：滲漏情況描述：伸縮縫處開裂，滲水后沿墻面下流，導致某一戶或幾戶內(nèi)墻返潮。維修方案：將伸縮縫鍍鋅鐵皮拆除，修補墻面；重新安裝鍍鋅鐵皮，并重新打膠。對拉螺桿洞

6、滲漏：滲漏情況描述：室內(nèi)墻面局部濕潤，點狀分布，為混凝土墻模板對拉螺桿洞，因?qū)輻U防水封堵不到位，導致后期外墻滲水經(jīng)由螺桿洞滲入室內(nèi)墻面。處理方案：室內(nèi)處理：剔鑿室內(nèi)墻面至結(jié)構(gòu)層；剔除對拉螺桿洞內(nèi)水泥砂漿，深5cm；沖水濕潤后，用聚合物防水砂漿灌滿孔內(nèi)，室內(nèi)外側(cè)做成大于螺桿洞直徑的灰餅，并凸出墻面2mm； 洞邊 15cm范圍內(nèi)做1.5mm 厚聚合物水泥基防水涂膜；恢復抹灰層和面層。外墻處理：此類滲漏問題產(chǎn)生的原因多數(shù)情況下是由于其他部位滲水后沿保溫層與基層之間縫隙發(fā)展，對拉螺栓洞沒有堵密實而造成滲漏至室內(nèi)。所以外墻處理關(guān)鍵是要找到滲水點（如分格縫滲水、伸縮縫滲水等），然后按照相應的維修方案進

7、行處理。外墻腳手眼處滲漏：滲漏情況描述：室內(nèi)墻面底部局部濕潤，塊狀分布。處理方案：室內(nèi)處理：剔除墻面抹灰以及原腳手眼封堵混凝土；重新采用 C20細石混凝土分二次填塞密實；聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚；恢復抹灰層和膩子層；外墻處理：此類滲漏問題產(chǎn)生的原因多數(shù)情況下是由于其他部位滲水后沿保溫層與基層之間縫隙發(fā)展，外腳手洞沒有堵密實而造成滲漏至室內(nèi)。所以外墻處理關(guān)鍵是要找到滲水點（如分格縫滲水、伸縮縫滲水等），然后按照相應的維修方案進行處理。外墻管道支架或欄桿接頭處滲漏：滲漏描述：沿管道支架螺栓四周縫隙、欄桿接頭四周縫隙滲入墻體內(nèi)，導致內(nèi)墻面局部返潮發(fā)霉。維修方案：采用堵漏劑對支架螺栓四周縫隙和

8、欄桿接頭四周縫隙進行封堵，并打密封膠。外墻突出線條（板）處滲漏：滲漏描述：滲漏位置在外墻線條位置，線狀分布且墻體上部不滲漏維修方案：剔除外墻線條上方外墻面磚（涂料）、保溫至磚墻，高度30cm；清理基層，并用水潤濕；補 1： 2.5防水砂漿，分兩遍成活，墻根與線條做R50的圓角；聚合物水泥基防水涂膜2.0mm 厚；恢復外墻保溫、涂料（面磚）；屋面（露臺）防水反坎滲漏導致外墻滲漏：滲漏原因：屋面（露臺）導墻防水未做好，水通過女兒墻直接進入外墻保溫內(nèi)導致樓下墻體滲漏；滲漏描述：滲漏位置至梁底開始，滲漏面積較大持續(xù)時間長，雨停后還會繼續(xù)滲漏，如為外墻磚會從磚縫冒水，外墻由明顯水痕；維修方案找到滲漏墻體

9、對應的屋面（露臺），沿女兒墻將屋面鑿至結(jié)構(gòu)層，寬30cm；清理基層，女兒墻用1： 2.5防水砂漿粉刷，根部做R50圓角；基層干后刷冷油一道，2mm厚聚氨酯防水涂料安放 PVC 導水管，導管就近接入雨水斗7.3.1.1 查找屋面防水破損處，剔除開裂破損的防水保護層及防水按原設計恢復屋面找坡層、保溫層、瀝青卷材層、保護層；沖淋要求：滲水問題處理完成后，外墻必須做沖淋試驗，淋水時間不少于1 小時，確認不滲漏后再恢復面層。7 屋面滲漏查看滲漏點，分析滲漏原因：首先應從室內(nèi)查看滲漏情況，然后根據(jù)滲漏點查看屋面與之相對應的部位，再分析產(chǎn)生滲漏的原因。屋面與室內(nèi)滲漏點對應的部位防水保護層明顯開裂，并且防水已

10、經(jīng)破壞。處理方案：將破損部位防水保護層及防水剔除（防水預留15cm搭接寬度） ；結(jié)構(gòu)板裂縫處理方案詳見廚衛(wèi)間地面結(jié)構(gòu)板裂縫處理；進行閉水試驗24小時；裂縫兩側(cè)20cm 范圍做 JS防水涂膜2.0厚；恢復卷材防水，與原防水搭接15cm， 并再次閉水24小時；恢復防水保護層。屋面與室內(nèi)滲漏點對應的部位防水保護層與防水無開裂、破損， 此種情況是由于滲漏點附近其它部位防水破壞導致滲水后，水沿防水卷材與基層之間的縫隙發(fā)展，到達結(jié)構(gòu)板裂縫處向室內(nèi)滲漏。處理方案：（防水預留15cm搭接寬度）；修補防水，做24小時閉水試驗；恢復防水保護層；鑿除滲漏點處的防水保護層和防水，找到結(jié)構(gòu)裂縫；按廚衛(wèi)間地面結(jié)構(gòu)板裂縫處

11、理方案處理；做 24小時閉水試驗；裂縫兩側(cè)20cm范圍內(nèi)做JS防水涂膜2.0厚； 恢復卷材防水，與原防水搭接15cm；恢復防水保護層。7.4 若滲漏情況和屋面防水破壞都比較嚴重，無法找到滲漏點，并且按上述兩種情況處理后仍沒有效果，則需將整個屋面防水保護層及防水全部鑿除，修補完結(jié)構(gòu)板裂縫后重做防水（采用自粘性防水卷材） ：處理方案：鑿除原剛性層混凝土和防水；基層找平，四周陰角處采用1： 2.5 水泥砂漿做成R50圓弧JS防水涂膜2.0 厚聚酯胎單面粘砂SBS改性瀝青防水卷材4厚，四周遇墻上翻高過屋面完成面不小于300mm并收于女兒墻側(cè)壁凹槽內(nèi)；屋面保溫層恢復；C20細石混凝土剛性層40mm 厚，

12、3m 3m 分縫， 內(nèi)配 4150 雙向冷拔鋼筋，分格縫采用密封油膏嵌填。8 、門窗邊滲水外窗滲漏主要有以下幾種：1、窗型材拼縫不嚴導致窗本身滲漏2、窗玻璃外側(cè)打膠不到位或者未打膠3、保溫材料與窗框之間未使用水泥砂漿封堵，窗框與墻體間隙大，保溫直接伸入窗框4、飄窗板內(nèi)防水不到位、飄窗板排水不暢5、窗邊塞縫不實5、窗下口混凝土塞縫不嚴，窗臺板排水不暢窗邊塞縫不嚴滲漏維修方案：鑿除窗邊滲漏位置保溫及窗框邊發(fā)泡劑，高度從滲漏位置上方 30cm 開始剔除縫內(nèi)松動的發(fā)泡劑或水泥砂漿，重新打發(fā)泡劑或塞干硬型防水砂漿（內(nèi)摻杜拉纖維）， 確保密實；恢復外墻膩子、涂料外窗重新打膠噴槍做沖淋試驗，噴水壓力為0.2

13、0.3MPa（ 23KG） ， 噴嘴與被噴部位之間距離為25cm，噴嘴以勻速在各沖淋部位緩緩移動，單扇窗噴淋時間不少于15 分鐘；飄窗板滲漏維修方案鑿除飄窗板內(nèi)地面抹灰層、墻面保溫板，高度15cm基層清理，刷界面劑，防水水泥砂漿粉刷養(yǎng)護聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚；地面 1： 2.5水泥砂漿找坡收光面，坡度向外側(cè)1%空調(diào)機位滲水原因分析：空調(diào)機位內(nèi)地面找坡坡度過小或成倒坡引起積水，維修方案：鑿除空調(diào)機位內(nèi)地面抹灰層；做聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚，立面返300mm高；采用 1： 2.5水泥砂漿找坡收光面，坡度向外側(cè)1%。9、地下室采光井滲水地下室采光井（陽光房）滲漏主要由原因有采光井地

14、下室墻體滲漏、采光井玻璃與墻體交接處滲漏、玻璃上方石材、外墻磚等其他位置漏水導致陽光房滲漏采光井地下室墻體滲漏維修方案滲漏原因：地下室墻二次澆筑時基層處理不到位導致墻體有裂縫、外側(cè)防防水未達到規(guī)范要求，厚度不滿足要求或防水層存在沙眼等維修方案：鑿除墻體外側(cè)裝飾層至結(jié)構(gòu)墻，施工縫位置切23cm 深 V 型槽清理基層，V型槽采用水泥基防水材料堵塞，陰角做成弧形9.1.1.3 刷 3mm 厚聚氨酯防水涂料中間加無紡布4、蓄水24小時確認不漏之后恢復裝飾層。9.2 采光井玻璃與墻體交接處滲漏.1 滲漏原因：密封膠不飽滿、基層清理不干凈導致密封膠粘接不牢.2 維修方案鏟除原有密封膠，清理基層，重新打硅膠

15、，淋水試驗確認不滲漏10、衛(wèi)生間管井滲漏滲漏原因：管井滲漏主要有管井內(nèi)管道破損、接頭松動導致滲漏、管井與衛(wèi)生間板防水未處理好，衛(wèi)生間水滲漏至管井3、管井出屋面處防水未處理好，屋面水滲漏至管井維修方案：1、根據(jù)滲漏位置，把管井打開檢出處漏點2、管道本身原因?qū)е碌臐B漏重新更換管道和配件，衛(wèi)生間、 屋面滲漏至管井造成滲漏的，維修方案按照衛(wèi)生間墻面滲漏方法維修3、通過管道試水、蓄水等試驗，確認不滲漏后恢復衛(wèi)生間裝飾（二） 室內(nèi)空鼓、裂縫1、墻面空鼓維修方案：采用切割機切割空鼓處，切割范圍須保證方正；清理并潤濕基層；刷界面劑；刮 1： 1 水泥砂漿一遍；補 1： 2.5 水泥砂漿，分兩遍成活，超過2.5

16、cm的部位需分三遍成活；補刮膩子二遍，并掛抗裂玻纖布。若一面墻修補面積大于50%或超過三處以上須整面墻重新滿刮膩子二遍。注意事項：水泥砂漿修補完成后，需做好撒水養(yǎng)護。2、地面空鼓維修方案：采用切割機切割空鼓處，并將切縫處鑿毛，切割范圍須保證方正；清理、并潤濕基層；掃素水泥漿一道；補 C20細石混凝土，并壓光找平，一遍成活。注意事項：細石混凝土修補完成后，需做好養(yǎng)護。3、墻面裂縫（不同材質(zhì)交界處、門窗洞口、原施工洞口，裂縫較直）維修方案：采用切割機切割裂縫及空鼓處，并將切縫處鑿毛，切割范圍須保證方正；清理并潤濕基層；基底清理干凈，涂刷專用界面劑；掛抗裂鐵絲網(wǎng)；墻面淋水潤濕刮1： 1 水泥砂漿一遍

17、；補 1： 2.5 水泥砂漿，分兩遍成活，超過2.5cm的部位需分三遍成活；注意事項：水泥砂漿修補完成后，需做好撒水養(yǎng)護。4、墻面裂縫（淺裂縫，無空鼓現(xiàn)象）：維修方案：將抹灰層裂縫輕剔至基層，寬5mm；清理縫內(nèi)；縫內(nèi)滿打透明密封膠；補刮膩子兩遍。（三）感觀質(zhì)量：、平整度、垂直度、陰陽角順直：維修方案：實測偏差部位，基層鑿毛處理并清理干凈偏差在 6mm 以下，用內(nèi)墻膩子進行找補，到達規(guī)范要求。同時需保證新找補膩子和原膩子之間粘接牢固，避免脫層。偏差在 6mm 以上（含6mm） ，需根據(jù)實際情況剔鑿墻面基層以到達規(guī)范要求，補刮膩子二遍。新舊膩子交接處需掛抗裂玻纖布。（四） 鋁合金及塑鋼門窗1、五金

18、配件五金配件問題包括：門窗把手斷裂、塑鋼門鎖無法開啟、風撐或鉸鏈變形等。處理方案：更換相應配件。2、門窗開啟不靈活 2.1 處理方案：現(xiàn)場調(diào)試。3、門窗框周邊膠開裂、脫落3.1 處理方案：用美工刀切除開裂及脫落的膠條，清理基層，重新打膠。4、玻璃劃痕、破裂4.1 處理方案：更換玻璃。5、門窗框安裝偏差處理方案：局部型材不順直：將該分格處玻璃取下，對型材進行調(diào)整。整扇門窗框安裝不方正：將整扇框取下，按照規(guī)范要求重新安 裝；土建修補墻面；安裝玻璃并打膠。（五） 鋁合金欄桿、百葉松動、插銷、鉸鏈問題：松動：現(xiàn)場維修。百葉插銷松脫：更換插銷。百葉鉸鏈松脫：更換鉸鏈。2 型材型材變形：校正，重新刮膩子噴

19、漆；若無法校正則需更換。型材漆掛花：重新噴漆。3 欄桿玻璃玻璃破碎：更換玻璃。（六 ） 鐵花欄桿生銹、脫焊、脫漆重新噴漆或焊接；打磨焊接或生銹部位，刷防銹漆二遍、面漆二遍。（七 ） 入戶門門扇變形、起蹺，開關(guān)時有異響維修方案：現(xiàn)場調(diào)試。門扇、門框有劃痕、碰痕、門扇表面漆顏色不一致維修方案：局部維修后現(xiàn)場噴漆。3、五金配件、鎖具3.1 存在問題：轉(zhuǎn)動不靈活、打不開、不能反鎖、鎖舌位置不正確等3.2 維修方案：現(xiàn)場調(diào)試。4、密封膠條、隔音膠條脫落4.1 維修方案：更換膠條。5、門框邊膠條開裂、脫落5.1 維修方案：切除膠條重新打膠。6 、 若入戶門劃傷、碰撞、 變形、 起蹺嚴重，需更換或返廠進行維修。（八） 給排水工程地漏堵塞維修方案：分析原因，確定堵塞部位，若不能直接疏通則需從樓下業(yè)主家里處理，拆除部件進行疏通；處理完成后做通水試驗。水管堵頭、水龍頭、軟管、閥門漏水維修方案：更換。室內(nèi)給水管打不起壓或水表自轉(zhuǎn)產(chǎn)生原因：給水管破裂或彎頭熱容有問題。維修方案：按規(guī)范要求打壓，觀察滲漏點，確定滲漏部位；鑿除滲漏部位墻體，繼續(xù)打壓檢查，找到給水管滲漏部位；更換給水管或彎頭；打壓檢測；恢復墻面。若水表問題則需更換水表。衛(wèi)生間馬桶排污管離墻距離偏差：維修方案：鑿除地坪砂漿及防水層；在規(guī)范規(guī)定的結(jié)構(gòu)板位置上重新開孔