同致-南昌華東國際博覽城商業(yè)項目整體推盤策略

1、. 華東國際博覽城整體推盤戰(zhàn)略：.；第 PAGE 22 頁 共 NUMPAGES 22 頁逃 離 射 程華東國際博覽城整體推盤戰(zhàn)略江西同致地產(chǎn)顧問2004-2-16前言經(jīng)過前期的溝通，昌南大市場工程在縝密的市場調(diào)查以后，確定了“華東國際工業(yè)博覽城的工程定位。該工程定位得到了開發(fā)商及青云譜區(qū)政府的普遍認可，為了確保這一工程定位的順利實施，同致為這一創(chuàng)新性定位量身定做了命名為“逃離射程的整體推盤戰(zhàn)略。工程定位確定了工程本身的特性，同時也在一定程度上確定了工程的推盤戰(zhàn)略。前期調(diào)查闡明，本工程用地作為商業(yè)性質(zhì)卻最不適宜商業(yè)開發(fā)，相反調(diào)查顯示本工程用地的住宅需求擁有較大空間。在無法改動土地用途的情況下，

2、相對工程地周邊商業(yè)、社區(qū)氣氛的極度淡薄，同致將昌南大市場定位為“依托青云譜區(qū)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，結(jié)合江西豐富的有色金屬資源，工貿(mào)聯(lián)動，將本工程建立成為輻射全省、周邊省市乃至全國，以冶金制品、機器設(shè)備、建筑資料、輔助設(shè)備、運輸工具、燃料、有色金屬原資料、各種輔助資料、半廢品及零部件為一體具有展現(xiàn)、買賣功能的大型工業(yè)消費資料博覽城。這一定位擺脫了傳統(tǒng)零售業(yè)、商貿(mào)業(yè)引進的操作難度，結(jié)合政府的開展規(guī)劃，在堅持足夠長的商品線的同時，為工程貫穿了產(chǎn)業(yè)主題，確保工程在政府支持以及后期招商方面遭到最大程度的認可，同時有利于經(jīng)過工程定位吸引媒體的廣泛關(guān)注，在目的客戶群中的傳播也可事半功倍。結(jié)合上述定位，同致將圍繞“

3、逃離射程的中心戰(zhàn)略，經(jīng)過多種手段及應(yīng)變措施，確保開發(fā)商投資價值的最大報答。第一部分 總體推盤戰(zhàn)略戰(zhàn)略提出的必要性在最不適宜開發(fā)商業(yè)的區(qū)域進展商業(yè)開發(fā)，本工程在開發(fā)過程中最為重要的問題就是工程的定位以及對開發(fā)風險的有效逃避。華東國際工業(yè)博覽城的定位確定，為工程的市場籠統(tǒng)推行以及開展規(guī)劃提供了任務(wù)目的，但不可否認的是，江西迎接沿海制造業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的任務(wù)還處于初級階段，產(chǎn)業(yè)帶以及華東國際工業(yè)博覽城的市場需求尚未充分構(gòu)成，因此準確的講，華東國際工業(yè)博覽城的定位是整個工程運作的開展目的，是賦予工程本身的中心競爭力。鑒于以上情況，在確定工程的開展目的的同時，非常有必要就工程的推進以及分期開發(fā)的相關(guān)步驟進展戰(zhàn)

4、略性規(guī)劃，為工程的開發(fā)全過程進展相應(yīng)的引導(dǎo)，整體推盤戰(zhàn)略的必要性也就非同普通了。戰(zhàn)略提出的根據(jù)經(jīng)過近年來房地產(chǎn)行業(yè)的高速開展，沿海制造業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的招商，南昌步入了高速開展期。城市的高速開展加速了南昌的城市化進程，南昌在日新月異的同時，城市規(guī)模、規(guī)劃也在不斷的擴展、調(diào)整，在不斷向市場開展方向靠攏的同時，南昌的城市規(guī)劃也在不斷的發(fā)生變化。本工程借助于江西省政府的政策開展方向，提出了以制造業(yè)配備為中心的開展目的，但工程的開展必需圍繞市場的開展方向，而不是政府的導(dǎo)向的全部。在不斷的碰撞過程中，同致地產(chǎn)提出了產(chǎn)業(yè)CBD、城市產(chǎn)業(yè)帶以及城南商圈的概念，對本工程的定位尋覓到了市場的支撐點。同時，為了更好的順

5、應(yīng)市場變化，工程定位相應(yīng)調(diào)整為“華東國際博覽城，有效的躲避了工程的開發(fā)風險，確定了本工程在未來市場開展方向上的相對一致，為后期的開發(fā)發(fā)明了寬廣的發(fā)揚空間?？傮w推盤戰(zhàn)略1、確定射程：在南昌的市場建立工程中，在城南板塊的商貿(mào)開展表現(xiàn)方面，城南板塊占據(jù)著承上啟下的重要位置，眾多市場工程均看好這一開展方向。現(xiàn)時情況下，本工程相對其他市場，在交通便利性方面不占優(yōu)勢，主要緣由有以下幾點：包佛路屬于非城市規(guī)劃路，其主要功能是為昌南工業(yè)園提供交通必需，在周邊居民眼中，屬于“斷頭路，在此路段興建商業(yè)建筑，矛盾更為突出。城區(qū)車輛沿井岡山大道進入包佛路屬于左轉(zhuǎn)彎，且進入包佛路至工程地時，需求經(jīng)過洪都鐵路公用線，一旦

6、火車經(jīng)過，就會形生長時間擁堵。井岡山大道與包佛路交叉口在現(xiàn)實情況下，曾經(jīng)構(gòu)成人流、車流的相對暢旺，未來隨著周邊的不斷開展，該區(qū)域構(gòu)成區(qū)域商業(yè)中心在所難免，對本工程來說，此舉無疑是扼住了工程的交通咽喉。工程首先開發(fā)范圍確定為摩托車及電動車專業(yè)市場，占有一定的原始市場優(yōu)勢，但是后期市場業(yè)態(tài)的導(dǎo)入以及價值最大化的目的表達必需經(jīng)過一段時間的市場培育。如何躲避后期開發(fā)的市場風險，同時保證在市場培育期間繼續(xù)延展開發(fā)行為，是本工程提高資金運用率的關(guān)鍵問題。分析上述情況，同致經(jīng)過反復(fù)研討，確定了本工程必需脫離的“射程：擺脫周邊市場圍繞專業(yè)產(chǎn)業(yè)以及未來井岡山大道、包佛路交叉口的傳統(tǒng)零售業(yè)競爭層面，利用有效手段添

7、加該工程的配套功能，相應(yīng)減少大市場的功能面積。2、逃離射程：當逃離射程定義為本工程的整體推盤戰(zhàn)略時，如何逃離射程成為工程成敗的關(guān)鍵，綜合分析后，同致建議本工程在以下方面營造優(yōu)勢，從而擺脫直接惡性競爭的不利局面。1)、工程定位：區(qū)域分析：工程定位分析過程中，以射程之外的業(yè)態(tài)組協(xié)作為競爭差距的詳細表現(xiàn)。本工程的最終定位正是基于以上條件，縱觀南昌市的城市開展規(guī)劃，在不斷調(diào)整的過程中，城區(qū)范圍擴展、引進常住人口以及紅谷灘新區(qū)的開發(fā)一直是是恒定的規(guī)劃原那么。南昌市屬于一個歷史悠久的老城，如下圖，現(xiàn)行的城市規(guī)劃方案將城市居住區(qū)圍繞老城市的周邊進一步擴展，這一規(guī)范是一切城市在開展過程中的必然。但是，在江西打

8、造沿海制造業(yè)梯度轉(zhuǎn)移基地的經(jīng)濟開展戰(zhàn)略下，在作大作強南昌的中心思想下，南昌正在進入產(chǎn)業(yè)興市的開展階段，未來將有更多的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)進入南昌。選擇間隔 城市中心相對間隔 較近，土地本錢較低的區(qū)域迎接沿海制造業(yè)，是城市開展規(guī)劃中的中心問題。目前，南昌的產(chǎn)業(yè)園、開發(fā)區(qū)的建立開展較快，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)、昌南工業(yè)園、小蘭工業(yè)園、銀三角開發(fā)區(qū)都曾經(jīng)進入了本質(zhì)性開展階段，幾大制造業(yè)組團以及相應(yīng)的居住社區(qū)逐漸凸現(xiàn)，環(huán)城市居住區(qū)的產(chǎn)業(yè)帶曾經(jīng)構(gòu)成。在各產(chǎn)業(yè)園及開發(fā)區(qū)中，昌南板塊擁有昌南工業(yè)園、小蘭工業(yè)園、銀三角開發(fā)區(qū)等三大基地，圍繞工業(yè)基地的建立，各種工業(yè)、制造業(yè)主題的市場相繼落戶昌南板塊。新市場的開發(fā)在提

9、升片區(qū)產(chǎn)業(yè)架構(gòu)的同時，紛紛在市場規(guī)劃及管理方面突出創(chuàng)新，相對于洪城大市場傳統(tǒng)日用品零售的落后局面，昌南板塊大有后來居上之勢。在南昌市的城市用地特征方面，南昌市東南方向擁有得天獨厚的土地資源，大面積的平原以及相對便利的交通，非常適宜工業(yè)開展的需求，置信該區(qū)域在未來的產(chǎn)業(yè)帶中將得到政府的政策傾斜。工程定位補充：“依托青云譜區(qū)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，結(jié)合江西豐富的資源優(yōu)勢，工貿(mào)聯(lián)動，將本工程建立成為輻射全省、周邊省市乃至全國，以冶金制品、機器設(shè)備、建筑資料、輔助設(shè)備、運輸工具、燃料、有色金屬原資料、各種輔助資料、半廢品及零部件為一體具有展現(xiàn)、買賣功能的大型工業(yè)消費資料博覽城，是同致確認的本工程的定位方案，在

10、上述分析的根底上，我們對本工程的定位進展了補充，詳細內(nèi)容如下：效力南昌整體產(chǎn)業(yè)帶，完善南昌制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的“產(chǎn)業(yè)CBD，昌南板塊的物流中心，昌南工業(yè)園片區(qū)的區(qū)域中心，以冶金制品、機器設(shè)備、建筑資料、輔助設(shè)備、運輸工具、燃料、有色金屬原資料、各種輔助資料、半廢品及零部件為一體具有展現(xiàn)、買賣功能的大型工業(yè)消費資料博覽城。新定位在原有根底上，添加了產(chǎn)業(yè)CBD、物流中心、區(qū)域中心三大元素，從根本上擺脫了直面競爭的為難局面，在開發(fā)商為市場定位苦心思索的局面中，本工程以效力產(chǎn)業(yè)帶、效力周邊市場、效力昌南片區(qū)占領(lǐng)了市場高端，以最大的兼容性完成了對市場時機的占領(lǐng)，確保了市場價值的最大表達。同時，CBD概念、區(qū)域

11、中心的提出，為工程規(guī)劃功能中的公寓提供了設(shè)定根底，公寓的建立無疑是本工程躲避開發(fā)躲避的最正確手段。運營門類確實定工程總體定位A、B地塊為商業(yè)市場，C地塊為配套公寓。根據(jù)市場調(diào)研情況分析顯示，摩托車、電動車整車及其配件市場與市場需求不同步，市場可提升空間大，因此作為工程投放市場的首選運營門類，設(shè)置在商業(yè)價值最大的A地塊，首期開發(fā)。B地塊運營門類的選擇，必需與市場整體推行概念，即工業(yè)制造業(yè)相吻合，并且應(yīng)與一期市場運營類別構(gòu)成產(chǎn)業(yè)鏈，同時結(jié)合市場開發(fā)空間，以達開發(fā)市場的認同和運營市場的昌盛。因此，同致將其定位于五金機電及其相關(guān)的金屬制品為主的，電子工業(yè)產(chǎn)品為補充的工業(yè)產(chǎn)品買賣市場。定位分析B地塊是整

12、個工程的開展提升部分，從前期對市場的充分調(diào)研情況上看，南昌市作為長江流域經(jīng)濟協(xié)作區(qū)六省一市之一的省會城市、京九線上獨一的單核城市，近年國民經(jīng)濟高速開展，同時政府重拳打造制造業(yè)基地，以工業(yè)開展帶動城市開展，以房地產(chǎn)為首的第三產(chǎn)業(yè)更是日漸成熟，相應(yīng)帶動了與其相關(guān)的各類產(chǎn)品市場，其中以五金機電產(chǎn)品的市場需求量增長最為迅速，而南昌市現(xiàn)有五金機電買賣市場不能與市場開展同步。同時，當今世界已全面進入電子化時代，電子產(chǎn)業(yè)的開展一日千里。中國現(xiàn)已成為世界電子產(chǎn)業(yè)開展大國之一。中國電子技術(shù)的開展前景和電子產(chǎn)業(yè)的寬廣市場，電子產(chǎn)業(yè)迎來了開展機遇，而南昌市乃至江西省也為電子產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品提供宏大的市場空間和無限的商機。2

13、)、開發(fā)流程：工程定位確認后，誰可以第一個站出來啟動市場，進而提升整個工程的土地價值，怎樣的開發(fā)流程設(shè)計可以最大限制的發(fā)揚土地價值，流程設(shè)計是執(zhí)行的關(guān)鍵。同致在綜合分析以后，提出了如下的開發(fā)思緒：思緒分析：提升板塊含金量是工程成敗的關(guān)鍵，假設(shè)該項方案無法或未能到達預(yù)期效果，本工程勢必會落入與周邊市場直接競爭的為難局面。在板塊價值整體提升的根底上，利用較小的投入撬動市場的啟動，進一步提升區(qū)域價值，同時展開工程的推進任務(wù)。工程啟動后，選擇商業(yè)價值最低的區(qū)域，利用報答率較低的功能展開二期開發(fā)，一方面積極回籠資金，另一方面在前期板塊價值提升的根底上，借助周邊工程的開發(fā)，為后期開發(fā)貯藏足夠的市場時機以及

14、地塊含金量。開展提升階段，那么是選擇最具商業(yè)升值潛力的地塊，同時選擇地塊價值與資金報答率的最正確搭配，最大限制的獲取市場報答。面對市場的不斷開展，同致將上述建議一致整理如圖，作為逃離射程的中心方案：在整個推盤方案中，由板塊含金量入手，以提升昌南工業(yè)園含金量為市場推行切入點，最大限制地整合了昌南片區(qū)的優(yōu)勢資源，為工程的后期推行提供了足夠的宣傳亮點，從根本上逃離了片區(qū)相對差強者意的商業(yè)現(xiàn)狀。決策思緒選擇在目的客戶群中，地塊籠統(tǒng)的提升為工程的推售進展了很好的推進，適時進展一期商鋪的銷售，給等待投資的人群一個實施方案的時機。結(jié)合一期的銷售市場反映，“逃離射程針對市場反映的不同，提供了兩種開發(fā)決策思緒。

15、市場反映良好的情況下，再次提升板塊及地塊含金量，推出二期市場；本工程體量大，在采用整體滾動開發(fā)方式的戰(zhàn)略上，首期市場以平穩(wěn)的形狀投放面市，以試探市場認知情況。在市場反映良好的情況下，乘勝追擊，及時推出二期市場，把剩余客戶引導(dǎo)進入二期的同時，對二期商業(yè)物業(yè)進展全國范圍內(nèi)的推行。根據(jù)二期市場定位，其運營產(chǎn)品的輻射范圍明顯在一期根底上有所擴展，市場容量也隨之添加，二期市場在更深層次的提升了物業(yè)價值。同時由于二期定位門類的運營范圍較廣，涵括較多，在二期銷售、招商任務(wù)完成良好的情況下，可思索將三期配套公寓改為商業(yè)物業(yè)，實現(xiàn)市場運營的擴展化，到達銷售利潤的最大化。市場反映普通的情況下，那么改推二期公寓，利

16、用相對風險較小的開發(fā)方式，借助周邊其它工程的開發(fā)，共同提升地塊商業(yè)價值。工程所處板塊昌南的開展較南昌市其他區(qū)域相對落后，商業(yè)氣氛不夠濃重，一期作為市場的試金石，經(jīng)過完善的營銷戰(zhàn)略，市場仍反映平淡，不能獲得客戶對區(qū)域的認同，不能帶動本區(qū)域商業(yè)市場價值的提升，此時，可改動戰(zhàn)略，延續(xù)商業(yè)物業(yè)的投放市場，及時改推二期公寓。首先在本區(qū)域沒有規(guī)模性的公寓住宅物業(yè)；其次相鄰昌南工業(yè)園招商、建立任務(wù)進一步完成，勢必添加對住宅物業(yè)的需求。在此情勢下，公寓市場反映必然暢旺。這不僅促使整個工程運營在穩(wěn)定的情勢下延續(xù)進展，也在原有根底上為后續(xù)開發(fā)提供了良好的開發(fā)環(huán)境。 與此同時，一期市場的開發(fā)翻開了本片區(qū)商業(yè)開發(fā)的先

17、河，必將吸引更多的投資商、開發(fā)商進駐本片區(qū)，共同開發(fā)，屆時本工程可以借助相對有利的市場時機，再行開發(fā)二期市場。如圖：3)、管線預(yù)埋：作為昌南板塊最早開發(fā)的商業(yè)工程，本案一定程度上擔當了沖鋒陷陣的角色。在完本錢身價值報答的同時，提升了整個片區(qū)的商業(yè)價值，根據(jù)同致以往的閱歷，一塊完全陌生的土地轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)成熟土地，至少需求兩年的開發(fā)時間。本工程的開發(fā)產(chǎn)生最大的價值是對周邊土地價值的提升，所以，如何利用前期積累，在已有的成果上提升企業(yè)投資報答收益，是我們必需求思索的中心問題之一。同致建議，應(yīng)該在以下方面進展管線予埋：加強與洪都集團的接觸，就摩托車市場以及物流中心鐵路、公路展開充分討論，尤其是在物流

18、中心方面爭取協(xié)作勝利，那么本工程的大部分長期收益性投資可望較少，相應(yīng)提升投資報答率；開展與公交、公路客運系統(tǒng)的協(xié)作，爭取在本工程建立區(qū)域巴士站，真正將本工程培育為區(qū)域中心；敦促政府加強區(qū)域路網(wǎng)的建立速度，為工程的管線導(dǎo)入營造良好的區(qū)域環(huán)境；迎合總體戰(zhàn)略思緒，為工程后續(xù)開發(fā)打好埋伏，市場功能不變，開發(fā)運營情況良好的情況下，做到規(guī)模的最大化。 第二部分 整體開發(fā)方式、時機及周期建議整體開發(fā)方式建議1、開發(fā)方式商業(yè)地產(chǎn)屬于投資型物業(yè)，鑒于商業(yè)地產(chǎn)推售的特殊性，同致地產(chǎn)提出了整體滾動開發(fā)的任務(wù)方式。整體工程開發(fā)不再按照常規(guī)方式劃分開發(fā)周期，而偏重工程的開發(fā)過程的嚴密銜接，構(gòu)成分批上市、滾動銷售的整體推

19、盤方式。防止工程開發(fā)期間個別投資和租用客戶的不良表現(xiàn)影響整個大盤的推進妨礙，同時依托滾動銷售，更加靈敏的依托市場的良性積累，節(jié)省由于分期開發(fā)呵斥的推行費用的無畏支出。2、開發(fā)方式優(yōu)勢分析整體滾動開發(fā)防止一次性人力、物力、財力等投入相對集中所帶來的投資風險。逃避過大的投資風險和資金壓力，使有限的資金發(fā)揚出最大的運用效果是我們的首選。滾動式開發(fā)有利本工程有序的整體管理。有利于逃避市場轉(zhuǎn)旺或轉(zhuǎn)淡對本工程呵斥的市場風險。分期分批開發(fā)相對的銷售單位也是分期分批，可以使銷售整齊有序，減少積壓單位，并能最靈敏順應(yīng)市場。前期銷售的物業(yè)可以有效地試探市場，可以為后期的開發(fā)提供珍貴閱歷。前期開發(fā)物業(yè)銷售回籠的資金

20、可有利后期工程開發(fā)和宣傳推行。滾動開發(fā)方式運用在本工程上，有利于充分利用前期的積累，提升土地價值，獲取最正確的市場報答。整體開發(fā)時機建議據(jù)同致地產(chǎn)市場調(diào)查情況顯示，2004年春節(jié)以后，將有數(shù)個商業(yè)地產(chǎn)工程先后上市，其中包括朝陽州片區(qū)洪城板塊工程、昌南工程、市中心工程、紅谷灘工程以及傳統(tǒng)住宅區(qū)工程，可以說2004年是南昌房地產(chǎn)名副其實的商鋪年。大量商鋪的上市給了投資者更多的選擇時機和空間，投資客戶群分流不可防止，商鋪之間的價錢戰(zhàn)、優(yōu)惠戰(zhàn)、保證體系大戰(zhàn)呼之欲出。本工程在地域方面、投資客的接受界面方面都與上述工程存在一定差距，假設(shè)卷入戰(zhàn)團，勢必會在推行費用投放、推售速度及資金回籠方面出現(xiàn)較大的壓力，

21、個中變化不可預(yù)見度明顯上升。所以，同致建議，在采取滾動開發(fā)方式的同時，抓住有利時機，提早上市，“逃離射程的盡快消化首批建立物業(yè)，有效回籠首期投資，并為商鋪大戰(zhàn)期間的推售做好足夠的物質(zhì)、戰(zhàn)略及客戶貯備。針對目前工程整體任務(wù)開展進程，本著不打無預(yù)備之戰(zhàn)的思想，我們預(yù)定在公眾假期五月一日面市，本時期歷來為房地產(chǎn)的黃金時期。在此期間，一方面前期的推行任務(wù)可按預(yù)定方案，穩(wěn)步展開；另一方面可利用不同時機，如開工等，舉行系列活動，提高工程廣知度和運營高度。同步進展的還有售樓處的包裝與物料預(yù)備，后續(xù)的銷售人員進場開場內(nèi)部認籌任務(wù)。由于本工程遭到市政府的重點關(guān)注，建議開發(fā)商敦促設(shè)計院盡快拿到施工圖紙開工，并趕在

22、梅雨季節(jié)到來時進入施工階段，并在施工過程中采用集中力量、逐個擊破的方式，延續(xù)性的展開整個施工控制任務(wù)。在“逃離射程的整體推盤戰(zhàn)略中，前期的有效積累在內(nèi)部認購階段予以最大限制的釋放，經(jīng)過銷售局面的火爆敦促猶疑不決的客戶參與認購。在確保本案的推盤方案不會由于上市時間的推移而遭到負面影響的前提下，問鼎建議利用有限的舉措及媒體推行，盡早開場進展本案的客戶群直接積累。整體開發(fā)周期建議前期市場調(diào)查顯示，南昌市房地產(chǎn)市場在20022003年度出現(xiàn)了高潮，價錢一路上揚，成為國內(nèi)房地產(chǎn)價錢上升最快的兩個城市之一。但是，隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟，購房者消費心思日趨成熟，同致地產(chǎn)在售的多個工程均表現(xiàn)出一定的溝通壓力

23、。南昌市房地產(chǎn)三級市場表現(xiàn)并不活潑，房地產(chǎn)投資理念有待進一步提高。與住宅型房地產(chǎn)投資相比較，商鋪投資那么吸引了大量的南昌市民，從日前上市的工程來看，南昌的商鋪投資市場并沒有由于產(chǎn)權(quán)商鋪的個案失敗而遭到影響，反倒一定程度上更加刺激了投資者的自信心。本工程屬于超大型工程，上市體量龐大，同致以為必需抓緊一切時間，盡早入市，并力爭在較短時間內(nèi)完成一切產(chǎn)權(quán)出賣部分的消化任務(wù)。為此，我們設(shè)定了在二年時間內(nèi)完成一切銷售義務(wù)的開發(fā)周期建議。南昌市商鋪投資市場漸入佳境，隨著投資者對商鋪投資的了解進一步加深，商鋪投資的報答保證必將成為商鋪開發(fā)市場的主要競爭手段，盡早入市可以有效防止開發(fā)商的運營風險。房地產(chǎn)市場在國

24、家GDP開展方案中占有重要位置，相關(guān)法律出臺速度相對較快，對開發(fā)商的行為規(guī)范力度也在明顯加強，盡早入市可以充分利用現(xiàn)有的市場空間和政策空間。華東國際博覽城的開發(fā)運營方式具有獨一性和排他性，盡早入市可以為金潤物流的邊緣效益拓展提供更多的市場時機。思索到足夠的風險躲避。執(zhí)行過程中視市場反映而相應(yīng)調(diào)整。參照以上意見，同致建議本工程開發(fā)周期為實際三期，各期規(guī)劃如下：現(xiàn)場施工及開發(fā)節(jié)拍、推盤任務(wù)控制圖：序任務(wù)內(nèi)容2004年2005年2006年12345678910111212345678910111212341一期招商2內(nèi)部認籌3內(nèi)部認購4公開出賣5二期方案確定6二期方案調(diào)整7二期招商8內(nèi)部認籌9內(nèi)部認購10公開出賣11一期開業(yè)12三期方案確定13三期方案調(diào)整14三期招商15內(nèi)部認籌16內(nèi)部認購17公開出賣18二期開業(yè)19管線導(dǎo)入20管線延展21三期投入運營第三部分 預(yù)埋管線建議管線設(shè)計：根據(jù)同致前期的市場調(diào)查，本工程所處區(qū)域為城市產(chǎn)業(yè)帶，是未來城市制造業(yè)的主要開展區(qū)域，未來將有大量專業(yè)技術(shù)人員進駐該區(qū)域。城市產(chǎn)業(yè)區(qū)同時也是城市的二級居住區(qū)，二環(huán)路建成通車