xxxx項(xiàng)目房地產(chǎn)及旅游市場(chǎng)考察報(bào)告及營(yíng)銷推廣建議

1、of rural drinking water sources, protection of drinking water sources in rural areas by the end of the delimitation of the scope of protection, complete with warning signs, isolating network protection facilitiesof rural drinking water sources, protection of drinking water sources in rural areas by

2、the end of the delimitation of the scope of protection, complete with warning signs, isolating network protection facilitiesof rural drinking water sources, protection of drinking water sources in rural areas by the end of the delimitation of the scope of protection, complete with warning signs, iso

3、lating network protection facilitiesxxxx項(xiàng)目房地產(chǎn)及旅游市場(chǎng)考察報(bào)告第一部分：黃山宏觀市場(chǎng)的調(diào)查分析第二部分 黃山市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及住宅市場(chǎng)調(diào)查第三部分 本項(xiàng)目的調(diào)查與分析第四部分 江南古鎮(zhèn)的調(diào)查與分析第五部分 項(xiàng)目SWOT分析及建議2007年8月第一部分：黃山宏觀市場(chǎng)的調(diào)查分析（一）黃山市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本概況：1、突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)：黃山屹立在中國(guó)安徽省南部，黃山市位于安徽省最南端,東北與宣城地區(qū)的績(jī)溪縣、旌德縣、涇縣相接；西北與池州地區(qū)的青陽(yáng)縣、石臺(tái)縣、東至縣毗連；西南與江西省的景德鎮(zhèn)市、婺源縣為鄰，東南與浙江省的開化縣、淳安縣、臨安縣交界。盤垣于歙

4、、黟、太平、休寧四縣之間。徽杭高速公路，皖贛線鐵路貫穿全境。與上海、杭州、南京、合肥等大城市的交通都十分便利，地理位置得天獨(dú)厚。氣候：黃山市位于亞熱帶季風(fēng)區(qū)，受東亞季風(fēng)的影響，氣候特征是：溫暖濕潤(rùn)，雨量充沛，四季分明，山地氣候垂直差異明顯。年平均氣溫在1517攝氏度之間，年平均相對(duì)日照為1930個(gè)小時(shí)。地址：黃山市地質(zhì)巖層有前震旦紀(jì)的綠色千枚巖、白堊紀(jì)的花崗巖等，并由這些坡殘積物發(fā)育而成的各種土壤。據(jù)市土壤普查資料，全市土壤有5綱10類21個(gè)亞類，67個(gè)土屬，125個(gè)土種，以紅壤為主，是我市的基帶土壤，黃壤和黃棕壤的比重也很大。此外，還有粗骨土、水稻土、山間草甸土、潮土、紫色土、黑色石灰土等。

5、2、歷史沿革：1987年11月27日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：撤銷屯溪市、黃山市，設(shè)立黃山市 （地級(jí)）；撤銷徽州地區(qū)，所屬的歙縣、休寧縣、黟縣、祁門縣劃歸黃山市；石臺(tái)縣劃歸安慶地區(qū)；旌德縣、績(jī)溪縣劃歸宣城地區(qū)；設(shè)立黃山市屯溪區(qū)，以原屯溪市為其行政區(qū)域；設(shè)立黃山市黃山區(qū)，以原黃山市為其行政區(qū)域；設(shè)立黃山市徽州區(qū)，以歙縣、休寧縣各一部分為其行政區(qū)域。2000年，據(jù)第五次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)：黃山市總?cè)丝?370377人；屯溪區(qū)155233 黃山區(qū) 159845 徽州區(qū) 91122 歙縣 454593 休寧縣 242260 黟縣93919 祁門縣 173405 （按當(dāng)年行政區(qū)劃；單位：人）2004年底，黃山市轄3個(gè)

6、市轄區(qū)、4個(gè)縣，全市共有6個(gè)街道、50個(gè)鎮(zhèn)、56個(gè)鄉(xiāng)。3、行政區(qū)化：現(xiàn)轄三區(qū)（屯溪區(qū)、黃山區(qū)、徽州區(qū)）、四縣（歙縣、休寧、祁門、黟縣）和黃山風(fēng)景區(qū)，區(qū)、縣轄42個(gè)鎮(zhèn)、100個(gè)鄉(xiāng)，3個(gè)街道辦事處、1169個(gè)村民委員會(huì)，8507個(gè)村民小組，48個(gè)居民委員會(huì)，屯溪區(qū)為市府所在地。考慮到黃山旅游的國(guó)際影響以及舉辦重大活動(dòng)的能力,加之隨著徽杭高速公路的開通，黃山市作為浙江乃至長(zhǎng)三角后花園的區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸顯。據(jù)現(xiàn)代快報(bào)報(bào)道長(zhǎng)三角已悄悄邁出擴(kuò)容步伐。長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)群規(guī)劃專家組成員、倫敦經(jīng)濟(jì)學(xué)院區(qū)域規(guī)劃學(xué)博士沈玉芳近日透露，目前納入長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)群規(guī)劃的城市已達(dá)23個(gè)。7市納入長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)群整體規(guī)劃的事實(shí)說(shuō)明，長(zhǎng)三角實(shí)

7、質(zhì)意義上的擴(kuò)容已經(jīng)出現(xiàn)。從這方面看，黃山以后的區(qū)位優(yōu)勢(shì)會(huì)更加明顯。4、交通優(yōu)勢(shì)、鐵路交通：皖贛線貫通黃山市全境。南可直達(dá)福州、廈門，昆明、桂林，北可達(dá)北京、青島等地，鐵路交通非常便利。黃山火車站位于黃山市中心，與汽車站近鄰，步行僅五分鐘左右。、公路交通：黃山汽車交通便利，與上海、杭州、南京、合肥、九華山、景德鎮(zhèn)等地均有國(guó)道相連?；蘸几咚俟酚?004年正式通車，現(xiàn)在黃山連接杭州的公路里程縮短到2小時(shí)。合肥-銅陵-九華-黃山高速公路，黃山-景德鎮(zhèn)高速公路，環(huán)黃山高速公路也已經(jīng)完成立項(xiàng)，將形成黃山未來(lái)重要的交通紐帶?？v：合黃高速公路；橫：徽杭高速公路。杭州至黃山230公里，車程2個(gè)多小時(shí)；上海到黃

8、山430多公里，車程5-6小時(shí)；南京到黃山：371公里，車程4-5小時(shí)；合肥到黃山：370公里左右，5小時(shí)左右。、水路方面：黃山的北面是長(zhǎng)江，沿江安徽境內(nèi)的安慶、貴池、蕪湖等城市均有輪船碼頭。東面連接新安江，至新安江鎮(zhèn)7.5航程。、航空方面：黃山機(jī)場(chǎng)位于屯溪西郊5公里處，為國(guó)家二類航空口岸，配備有全套通訊系統(tǒng)和全天候指揮設(shè)備?，F(xiàn)已可飛波音-737系列機(jī)型、麥道-90、空客-320等各種機(jī)型。5、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展定位：黃山市與浙江山水相連，人緣相親，經(jīng)濟(jì)相通，文化相近，融入長(zhǎng)三角的條件得天獨(dú)厚。隨著徽杭高速公路的開通，制約黃山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交通瓶頸逐漸被打破，我市作為承接長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈和浙江經(jīng)濟(jì)帶產(chǎn)業(yè)梯度

9、轉(zhuǎn)移的區(qū)位優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，黃山的區(qū)域發(fā)展定位是“ HYPERLINK /content/f/83034x/2004/000/006/jj54_f5_10602290.pdf t _blank 打出黃山牌，融入長(zhǎng)三角”。打出黃山牌，融入長(zhǎng)三角：黃山市積極響應(yīng)省委、省政府關(guān)于加快融入長(zhǎng)三角的號(hào)召，扎實(shí)推進(jìn)“東向發(fā)展”戰(zhàn)略，嚴(yán)格按照“內(nèi)抓統(tǒng)籌，外抓融入”的思路和“主動(dòng)融入、迎接輻射、互補(bǔ)聯(lián)動(dòng)、共謀發(fā)展”的方針，以旅游業(yè)為突破口，搶抓機(jī)遇，擴(kuò)大開放，全面加快融入浙江經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的步伐，有力地促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展。打造泛長(zhǎng)三角風(fēng)景最秀美的城市：面臨旅游市場(chǎng)正由單一的觀光型傳統(tǒng)旅

10、游市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)合型以度假休閑為主的現(xiàn)代旅游市場(chǎng),為更好的促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展，市委市政府決定，“以旅游經(jīng)濟(jì)為中心”，全市上下重視旅游發(fā)展，形成了各級(jí)抓旅游發(fā)展的氛圍，共同培育壯大旅游產(chǎn)業(yè)：黃山風(fēng)景區(qū)、牯牛降等分別列入國(guó)家、世界地質(zhì)公園；上豐花果山等6個(gè)風(fēng)景點(diǎn)被列為全國(guó)工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。無(wú)障礙跨省市旅游區(qū)：徽杭高速公路的開通，打破了黃山的交通瓶頸，吸引了周邊地區(qū)尤其是浙江、長(zhǎng)三角地區(qū)的自駕車游客紛至沓來(lái)；加大了上海、杭州等地的宣傳促銷力度，成功舉辦了一系列的促銷活動(dòng)；參加舉辦了長(zhǎng)三角地區(qū)“15+1”旅游高峰論壇，與長(zhǎng)三角地區(qū)15個(gè)重點(diǎn)旅游城市共同簽署了合作宣言，通過了黃山共識(shí)并達(dá)成了5個(gè)旅游合作協(xié)議，

11、與上海、杭州達(dá)成了聯(lián)手打造“名城（上海）名湖（西湖）名山（黃山）”國(guó)際黃金旅游線的共識(shí)，全面加快中國(guó)首個(gè)無(wú)障礙跨省市旅游區(qū)的建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)了我市與長(zhǎng)三角旅游城市，特別是與浙江旅游界的友好合作，有力地推動(dòng)了全市旅游經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。長(zhǎng)三角城市大力支持的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)：旅游業(yè)的強(qiáng)力帶動(dòng)，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商貿(mào)等領(lǐng)域的合作也進(jìn)入了一個(gè)嶄新的時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2003年來(lái)，在黃山市的實(shí)際到位內(nèi)資65.46億元中，70%以上屬浙資，浙江在黃山市注冊(cè)興辦的私營(yíng)企業(yè)遍布三區(qū)四縣，投資領(lǐng)域涉及旅游、工業(yè)、林業(yè)、小水電、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、服務(wù)、商貿(mào)、房地產(chǎn)等諸多領(lǐng)域。其中，浙商在黃山市投資的進(jìn)出口企業(yè)達(dá)15家，出口產(chǎn)品包括機(jī)電、紡

12、織、服裝、中西藥劑等，這15家企業(yè)的出口額約占全市出口總值的20%。浙商的投資不僅為黃山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了資金、技術(shù)、管理方式，還為黃山市帶來(lái)了思想觀念的轉(zhuǎn)變，從而為黃山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力和生機(jī)?；张晌幕钠鹪吹兀狐S山市位于皖浙贛三省結(jié)合部，群山環(huán)抱之中，古代徽州歷來(lái)有“山深不偏遠(yuǎn)，地少士商多”之說(shuō)。每當(dāng)中原戰(zhàn)亂之秋，這里就成了藏龍臥虎之地，它既是亂世的世外桃源，又是治世的人才寶庫(kù)。是我國(guó)三大區(qū)域文化（藏學(xué)、敦煌學(xué)、徽學(xué)）之一的徽派文化的起源地。自然天成的居住之地：一處難得的世外桃源，具有質(zhì)樸而平實(shí)、清新而自然、含蓄而和諧、富有而細(xì)膩的品質(zhì)，形成人與自然的和諧共處，是一處居住寶地。6、

13、城市總體布局規(guī)劃：城市增長(zhǎng)空間與發(fā)展方向影響因素分析（1）、城市發(fā)展方向：近期向南發(fā)展為主。繼續(xù)完善南部新區(qū)的建設(shè)；西南片南臨浦西河,景觀條件良好,且毗鄰綜合經(jīng)濟(jì)園區(qū)、高速連接線和南環(huán)翡翠路,也是近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。（2）、用地空間結(jié)構(gòu)：老城區(qū)以平湖路和北海路為軸線，分為東南片、東北片、西北片、西南片四個(gè)基本功能片區(qū)，集中緊湊綜合發(fā)展；南部新區(qū)以甘芙大道為軸線向南發(fā)展。（3）、城市空間特色：“一區(qū)、四片”的基本格局，即一個(gè)南部新區(qū)、四個(gè)城市片區(qū)。 eq oac(,1) 東南片區(qū)為旅游休療養(yǎng)接待區(qū)：在現(xiàn)有設(shè)施基礎(chǔ)上調(diào)整完善，各賓旅館共享基本服務(wù)設(shè)施，保護(hù)現(xiàn)有山林地，充分利用地形，形成環(huán)境優(yōu)美、功能

14、完善的旅游接待基地。 eq oac(,2)東北片為居住和文教體育區(qū)：氣象局西建區(qū)級(jí)文化設(shè)施如青少年活動(dòng)中心、科技館、文化館等，博物館、圖書館在現(xiàn)有基礎(chǔ)上擴(kuò)建完善；保留、擴(kuò)大現(xiàn)有學(xué)校用地。 eq oac(,3)西北片為行政辦公和居住用地：行政辦公用地基本是在原有基礎(chǔ)上的調(diào)整和擴(kuò)大，以節(jié)約用地為基本原則。 eq oac(,4)西南片為居住和文教科研發(fā)展區(qū)：此區(qū)南臨浦溪河，景觀條件良好，是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。在中部濱河地段布置教育用地和醫(yī)院，濱河地段布置與高新技術(shù)發(fā)展相關(guān)的科研區(qū)，跨浦溪河布置區(qū)級(jí)工業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)。 eq oac(,5)南部新區(qū)采用帶形布局，依托浦溪河和甘芙公路帶形跨河發(fā)展。南部新區(qū)的發(fā)

15、展是以區(qū)政府的搬遷和黃山北大門的開發(fā)為契機(jī)的，在南區(qū)中部布置行政中心和文化、商業(yè)、賓館等服務(wù)設(shè)施，既考慮為城市服務(wù)又能夠?yàn)辄S山北大門旅游開發(fā)區(qū)服務(wù)。（4）、用地結(jié)構(gòu) eq oac(,1)居住用地：規(guī)劃將逐步改變居住用地比例過大和城市三類居住比例過高的狀況。采取舊城改造與新區(qū)開發(fā)并行的發(fā)展模式，引導(dǎo)居住區(qū)成規(guī)模建設(shè)。居住用地比例由現(xiàn)狀的38.68%調(diào)整為33.06%，人均居住用地34.5 平方米/人。 eq oac(,2)公共設(shè)施用地：規(guī)劃由現(xiàn)狀的29.28%調(diào)整到24.94%。新增用地主要發(fā)展大型文體設(shè)施、教育設(shè)施等。 eq oac(,3)工業(yè)用地：城市工業(yè)用地大幅減少，除保留現(xiàn)狀的幾個(gè)工廠外

16、，其他工業(yè)用地將逐步被置換出來(lái)改作城市的居住和公共服務(wù)設(shè)施，新增的工業(yè)用地將主要集中在市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，工業(yè)用地比例調(diào)整為10.83%。 eq oac(,4)綠地：為改善城市景觀，美化城市，規(guī)劃增加大量城市綠地。城市綠地由現(xiàn)狀的8.86%提高到14.61%。 eq oac(,5) 倉(cāng)儲(chǔ)：在城西入口處分別規(guī)劃1處倉(cāng)儲(chǔ)用地，占城市建設(shè)用地的1.99%。（二）黃山市城市性質(zhì)1、人口狀況：146.93萬(wàn)，農(nóng)村人口占到了75%2、人口時(shí)間分布：近期（2005年）市域人口為148萬(wàn)人、中期（2010年）為150萬(wàn)人、遠(yuǎn)期（2020年）為155萬(wàn)人。3、黃山城縣中心及中心城鎮(zhèn)人口規(guī)模預(yù)測(cè)：2001年（萬(wàn)人）

17、2005年（萬(wàn)人）2010年（萬(wàn)人）2020年（萬(wàn)人）屯溪區(qū)12.5718 22 30 徽州區(qū)3.784.6 5.5 7.5 黃山區(qū)4.04.9 6.0 8.5 黟縣3.144.87.3祁門34.15.28歙縣13151822休寧681115合計(jì)45.4558.672.598.3 根據(jù)上述黃山市城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)分析可知，2005年，黃山市城鎮(zhèn)人口總量為72.5萬(wàn)人，結(jié)合黃山市籍常住人口與暫住半年以上人口數(shù)統(tǒng)計(jì)所得的縣域常住人口總數(shù)為90.78萬(wàn)人。2020年人口規(guī)模，根據(jù)土地資源容量分析，中心城市的適宜人口容量為100115萬(wàn)。4、建設(shè)用地規(guī)模：城市發(fā)展方向以向南（耿城方向）發(fā)展為主。城市建設(shè)用地

18、總量到2005年城市建設(shè)用地總量約需6平方公里，新增用地總量約1.8平方公里。5、城市用地規(guī)模： 2020年黃山市區(qū)用地規(guī)模為47.8平方公里，其中屯溪區(qū)為29.5平方公里、徽州區(qū)為7.5平方公里、黃山區(qū)為8.5平方公里，機(jī)場(chǎng)建設(shè)用地2.3平方公里。(1)人均居住用地27.04平方米，與相仿規(guī)模城市相比，居住用地總體水平不高。（2）一萬(wàn)平方公里的土地上森林覆蓋率達(dá)到73.6%，一千多平方公里的黃山森林覆蓋率達(dá)到84.3%，空氣質(zhì)量常年達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?！扒嗌?、綠水、藍(lán)天、白墻”與近年來(lái)點(diǎn)綴城市空間的草坪、鮮花、樹叢成為中心城區(qū)屯溪城市生態(tài)環(huán)境的主基調(diào)。目前，一萬(wàn)平方公里的土地上森林覆蓋率已達(dá)到

19、73.4%，黃山景區(qū)森林覆蓋率已達(dá)到84.6%。20平方公里的城區(qū)內(nèi)已擁有園林綠地323公頃，公共綠地71公頃，專用綠地115公頃建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)36.9%，人均占有公共綠地達(dá)7.9平方米，名列全國(guó)第一。6、城市現(xiàn)狀用地分析: 規(guī)劃到2005年，工業(yè)用地45.55公頃，占城市建設(shè)用地的9.09，其實(shí)際值為：工業(yè)用地到 57.57公頃，占城市建設(shè)用地的11.5。居住用地建設(shè)目標(biāo)：舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，提高環(huán)境質(zhì)量和設(shè)施配套水平，規(guī)劃到2005年居住用地為147.88公頃。實(shí)際到2005年底，居住用地面積193.70公頃，占城市建設(shè)用地的38.68，人均居住用地 39.53平方米。（三）、20

20、07年黃山縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展總述1、總述：經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程相對(duì)滯后。綜合實(shí)力增強(qiáng)：經(jīng)過多年發(fā)展，黃山市綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率呈逐年穩(wěn)步加快趨勢(shì)。2003年生產(chǎn)總值邁上百億元臺(tái)階，2004年人均生產(chǎn)總值突破1000美元。2005年生產(chǎn)總值達(dá)到147.4億元，年均增長(zhǎng)10.4%，超“十五”計(jì)劃0.4個(gè)百分點(diǎn)?！笆濉蹦┤司a(chǎn)總值達(dá)到10054元，比2000年增長(zhǎng)64.4%。財(cái)政收入達(dá)到12.6億元，年均增長(zhǎng)12.8%，比同期生產(chǎn)總值增幅高2.4個(gè)百分點(diǎn)，其中稅收收入占財(cái)政收入的比重達(dá)到81%，比2000年提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由2000年

21、的23：30：47調(diào)整到2005年的18:39:43?！笆濉蹦翗I(yè)增加值年均增長(zhǎng)6.9，高出第一產(chǎn)業(yè)增幅4.1個(gè)百分點(diǎn)。糧經(jīng)種植比例由2000年的62.3:37.7調(diào)整到59.6:40.4。工業(yè)增加值達(dá)到34.8億元，工業(yè)化率提高到23.6%?；瘜W(xué)原料及制品、醫(yī)藥、交通運(yùn)輸設(shè)備、電器機(jī)械及器材、儀器儀表制造業(yè)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的50以上。各類開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)發(fā)展到11個(gè)，市新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施累計(jì)投資2.8億元。建筑業(yè)占二產(chǎn)增加值比重比2000年提高17個(gè)百分點(diǎn)。旅游業(yè)發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2005年旅游接待量達(dá)到1001.3萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng)12.5%，高出生產(chǎn)總值增幅2.1個(gè)百分點(diǎn)。旅游總收入達(dá)

22、到61.5億元，年均增長(zhǎng)10.7%?；A(chǔ)設(shè)施明顯改善：五年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資315億元，是“九五”時(shí)期的3.7倍，年均增長(zhǎng)36.9%?；蘸几咚俟?、黃山機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建、松材線蟲病預(yù)防體系一期工程、中心城區(qū)防洪二期工程、220KV寧國(guó)萬(wàn)安回線及變電站擴(kuò)建、農(nóng)電網(wǎng)改造（二期）、市污水處理廠和垃圾處理場(chǎng)等一批事關(guān)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重大項(xiàng)目以及廣電中心、新安大橋、廣宇大橋等一批標(biāo)志性建筑建成投入使用。合銅黃、黃衢南（黃婺）高速公路黃山段開工建設(shè)。新建縣鄉(xiāng)村公路1204公里，通油路鄉(xiāng)鎮(zhèn)達(dá)98%，通公路行政村達(dá)97%。新增水電裝機(jī)容量1.1萬(wàn)千瓦。新建國(guó)家糧食儲(chǔ)備庫(kù)3個(gè)，新增糧食倉(cāng)儲(chǔ)能力7萬(wàn)噸。中心城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)

23、18平方公里，新建改建主次干道49條，區(qū)、縣城建成區(qū)面積達(dá)32.2平方公里。實(shí)現(xiàn)移動(dòng)通訊全市覆蓋。人民生活水平不斷提高：2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8528元，是2000年的1.5倍。農(nóng)民人均純收入3158元，是2000年的1.4倍。城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均居住面積分別提高到22平方米和33.6平方米。2、黃山各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r：（1）、農(nóng)業(yè)發(fā)展進(jìn)一步深化：突出三大重點(diǎn)工作：一是積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；二扎實(shí)推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)；三是著力深化農(nóng)村綜合改革。（2）、工業(yè)發(fā)展迅速：工業(yè)生產(chǎn)較快增長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用增強(qiáng)。2005全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值34.8億元，增長(zhǎng)15.8%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)28.0%，拉動(dòng)

24、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)3.5個(gè)百分點(diǎn)。全部國(guó)有及年產(chǎn)品銷售收入500萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)）新增22家，年末達(dá)209家。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值21.9億元，按可比價(jià)計(jì)算，增長(zhǎng)29.2%，是1997年增長(zhǎng)最快的一年，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)3.7個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)出口交貨值4.50億元，增長(zhǎng)28.51%；完成新產(chǎn)品產(chǎn)值4.83億元，增長(zhǎng)23.3%。主要產(chǎn)品產(chǎn)量多數(shù)保持增長(zhǎng)。在列入統(tǒng)計(jì)月報(bào)的17種主要產(chǎn)品中，保持增長(zhǎng)的有13種，下降的有5種。（3）、建筑業(yè)加快發(fā)展步伐：2005全年全社會(huì)建筑業(yè)完成增加值22.2億元，比上年增長(zhǎng)23.3%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢

25、獻(xiàn)率為24.8%。資質(zhì)等級(jí)三級(jí)及以上建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額7600萬(wàn)元，增長(zhǎng)30.0%；其中實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)6200萬(wàn)元，增長(zhǎng)28.0%。房屋建筑施工面積192.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.5%；房屋竣工面積70.2萬(wàn)平方米。（4）、服務(wù)業(yè)：“十五”旅游業(yè)的快速發(fā)展，刺激了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展，增強(qiáng)了商貿(mào)服務(wù)業(yè)的旅游服務(wù)功能，促使商貿(mào)服務(wù)業(yè)更好地滿足游客的吃、住、購(gòu)、娛。“十五”期間，黃山市商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展，雖然取得了一些成績(jī)，但也存在一些不足：一是市場(chǎng)體系建設(shè)滯后，農(nóng)村流通體系不健全，農(nóng)產(chǎn)品流通基礎(chǔ)薄弱，農(nóng)民消費(fèi)不安全、不方便、不經(jīng)濟(jì)的問題比較突出；二是城市服務(wù)功能不完善，不能適應(yīng)旅游業(yè)快速發(fā)展的需要；三是城市消費(fèi)

26、水平不高，游客逗留時(shí)間不長(zhǎng)，消費(fèi)水平低于同類城市；四是現(xiàn)代商貿(mào)流通龍頭企業(yè)不強(qiáng)，作用不明顯。這些都要在“十一五”期間予以重視和解決。（5）、旅游業(yè)：我市緊緊圍繞“新黃山，古徽州”這一主題，實(shí)施“聯(lián)合、差異、主題”三大市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略，以優(yōu)化旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)，鞏固觀光旅游產(chǎn)品，創(chuàng)新文化體驗(yàn)、休閑度假、商務(wù)會(huì)議及特種旅游產(chǎn)品，不斷優(yōu)化組合旅游線路，旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。2005全年旅游總收入61.5億元，同比增長(zhǎng)23.0%。累計(jì)接待海內(nèi)外旅游者首次突破千萬(wàn)人次，達(dá)1001.3萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)22.5%。其中：接待國(guó)內(nèi)旅游者958.0萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)22.1%，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入55億元，同比增長(zhǎng)23.0

27、%。接待入境旅游者43.3萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)33.0%，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)匯收入8000萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)21.2%。入境旅游前五位客源地為韓國(guó)、臺(tái)灣、香港、美國(guó)、日本，分別占接待人數(shù)的38.9%、21.1%、14.6%、4.9%、4.5%。（6）、房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)投資總體健康發(fā)展。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成20.7億元，同比增長(zhǎng)15.2%，增幅較上年回落50.4個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)置面積和土地開發(fā)面積分別完成63.3和20.6萬(wàn)平方米，分別下降36.8%和44.4%；房屋銷售建筑面積67.1萬(wàn)平方米，其中銷售住宅55.0萬(wàn)平方米；銷售商業(yè)用房10.8萬(wàn)平方米。商品房銷售額10.9億元，其中住宅7.6億元；商業(yè)用房

28、3.0億元。（7）、商品流通業(yè)：零售額10.8億元，同比增長(zhǎng)16.4%。全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平1.5%，漲幅同比回落2.8個(gè)百分點(diǎn)。在所統(tǒng)計(jì)的八大類商品中，呈現(xiàn)四升四降態(tài)勢(shì)，其中：居住類上升7.6%，增幅居首位；食品類上升3.5%，其中糧食價(jià)格下降0.9%，肉禽及制品價(jià)格上升3.4%，鮮果類上升6.2%，鮮菜上升13.7%。全年工業(yè)品出廠價(jià)格上漲5.7%，漲幅同比回落3.5個(gè)百分點(diǎn)。其中生產(chǎn)資料價(jià)格上漲8.6%，生活資料價(jià)格上漲1.0%。（8）、金融保險(xiǎn)業(yè)：金融保險(xiǎn)業(yè)穩(wěn)健運(yùn)行。2005全市金融保險(xiǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4.0億元，同比增長(zhǎng)3.4%。全市金融機(jī)構(gòu)人民幣年末各項(xiàng)存款余額185.7億元，比年初

29、新增23.36億元，同比增長(zhǎng)15.4%。其中，居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)到122.1億元，比年初增加17.9億元，同比增長(zhǎng)17.2%；人均居民儲(chǔ)蓄存款突破8000元，達(dá)8325元，同比增長(zhǎng)17.2%。金融機(jī)構(gòu)人民幣年末各項(xiàng)貸款余額99.9億元，比年初新增10.4億元，同比增長(zhǎng)4.1%，新增貸款主要是短期貸款，短期貸款比年初增加了6.3億元，同比增長(zhǎng)4.1%，其中：農(nóng)業(yè)貸款比年初增加了2.5億元，同比增長(zhǎng)19.4%；中長(zhǎng)期貸款比年初增加了3.3億元，同比增長(zhǎng)10.2%。保險(xiǎn)事業(yè)較快發(fā)展。全年實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入40567萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)9.3%，其中：壽險(xiǎn)保費(fèi)收入27246萬(wàn)元；健康險(xiǎn)和意外傷害險(xiǎn)保費(fèi)收入2004萬(wàn)元

30、；財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保費(fèi)收入3401萬(wàn)元。支付各類賠款及給付9739萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)19.2%，其中：壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)給付2362萬(wàn)元；健康險(xiǎn)和意外傷害險(xiǎn)賠款及給付260萬(wàn)元；財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)賠款1220萬(wàn)元。（9）、社區(qū)服務(wù)業(yè)：黃山市政府出臺(tái)進(jìn)一步加快發(fā)展社區(qū)服務(wù)業(yè)的意見, 堅(jiān)持以人為本和服務(wù)居民原則、社會(huì)化原則、公益性和經(jīng)營(yíng)性相結(jié)合原則、因地制宜和分類指導(dǎo)原則，制定切實(shí)可行的措施，著力發(fā)展社區(qū)服務(wù)業(yè),力求到2010年底，全市基本建立起與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、城市化建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升相適應(yīng)，多種經(jīng)濟(jì)并存、社會(huì)互助經(jīng)常、群眾參與踴躍、服務(wù)手段先進(jìn)、覆蓋范圍廣泛和服務(wù)功能完備的社區(qū)服務(wù)體系，努力實(shí)現(xiàn)困有所助、難有所幫、需有所應(yīng)的社區(qū)服

31、務(wù)新格局。（10）、食品行業(yè)：食品類上升2.9%，其中糧食價(jià)格下降2.6%，肉禽及制品價(jià)格下降7.6%，鮮果類上升20.1%；鮮菜上升33.6%，成為拉動(dòng)食品價(jià)格上升的主要因素。（11）、特色產(chǎn)業(yè)：農(nóng)業(yè)：柑橘、茶葉、魔芋、肉用山羊第二部分 黃山市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及住宅市場(chǎng)調(diào)查（一）、黃山市房地產(chǎn)開發(fā)情況房地產(chǎn)業(yè)投資總體健康發(fā)展。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成20.7億元，同比增長(zhǎng)15.2%，增幅較上年回落50.4個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)置面積和土地開發(fā)面積分別完成63.3和20.6萬(wàn)平方米，分別下降36.8%和44.4%；房屋銷售建筑面積67.1萬(wàn)平方米，其中銷售住宅55.0萬(wàn)平方米；銷售商業(yè)用房10.8萬(wàn)

32、平方米。商品房銷售額10.9億元，其中住宅7.6億元；商業(yè)用房3.0億元。（二）、黃山樓市綜合分析近幾年，黃山的房產(chǎn)市場(chǎng)不論是在地產(chǎn)投資，地產(chǎn)開發(fā)，還是樓盤規(guī)模，產(chǎn)品形態(tài)等，都得到了一個(gè)快速的發(fā)展，特別是2004年可以說(shuō)是房?jī)r(jià)飆升的一年，從商品住宅均價(jià)26.3%的漲幅，部分樓盤一經(jīng)開盤便告售罄就可看出。但是自2005年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，先是溫家寶總理在的政府工作報(bào)告中明確提出要抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，接著，央行宣布提高房貸利率0.2個(gè)百分點(diǎn)，隨后，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了“國(guó)八條”。近期購(gòu)房者的比例略有下降，投資或出租為購(gòu)房目的的比例有所下降，真實(shí)需求比例上升，認(rèn)為未來(lái)黃山房?jī)r(jià)平穩(wěn)的

33、比例最多，這說(shuō)明了今年購(gòu)房者的購(gòu)房意向沒有以前特別是 去年那么持續(xù)追捧，反而稍顯理性，也有部分是徘徊觀望。（三）、黃山的土地市場(chǎng)黃山市中心地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表1、黃山市中心城區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/土地級(jí)別一二三四五六基準(zhǔn)地價(jià)17401050760530350200變幅2600-12201570-7401140-540790-380520-250300-140容積率1.51.31.11.00.90.8 2、黃山市中心城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/土地級(jí)別一二三四五基準(zhǔn)地價(jià)1060730500320180變幅1590-7401090-510750-350480-230270-130容積率1.7

34、1.51.31.10.93、黃山市中心城區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/土地級(jí)別一二三四基準(zhǔn)地價(jià)280210165125變幅420-200310-150250-120190-90 （文章來(lái)源： HYPERLINK ）（四）、黃山近年土地出讓概況（見附表一）：（五）黃山部分已售及在售樓盤的調(diào)查分析在對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的同時(shí),我們也對(duì)黃山在售的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查,以便我們能更好的把握和利用好市場(chǎng),找到差異化,在保證銷售的同時(shí)確保收益對(duì)大化，深度挖掘銷售策略。1、調(diào)查范圍我們主要針對(duì)黃山市近幾年來(lái)已經(jīng)發(fā)售的項(xiàng)目、在售的項(xiàng)目,進(jìn)行詳細(xì)的了解，包括價(jià)格、物業(yè)、建筑類型、銷售情況等二十多方面。2、黃山中心地區(qū)主

35、要樓盤（見附表二）：3、2007年5-7月黃山屯溪房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)（見附表三）4、樓盤基本情況總結(jié)分析 景觀景觀越來(lái)越引起居民的重視,水景、林蔭小道、公園等都成為了樓盤爭(zhēng)先炒作的環(huán)境賣點(diǎn)，稍大些的社區(qū)都設(shè)有中心廣場(chǎng).以環(huán)境做為樓盤賣點(diǎn)，提升樓盤品質(zhì)，對(duì)促進(jìn)購(gòu)買力有一定的作用，這樣的樓盤價(jià)格也是不菲，都在1500元/平米以上。其中別墅性質(zhì)的樓盤以純天然景觀為賣點(diǎn)，注重樓盤和環(huán)境的相互融合，價(jià)位在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)也屬于偏高，均價(jià)達(dá)到了2200元每平米以上。 配套居民對(duì)社區(qū)配套的認(rèn)知程度還停留在滿足基本的生活需求上,市場(chǎng)的接受程度較差.普遍認(rèn)為周邊的配套能滿足生活上的需求就可以了，這也與黃山市的面積有著直接關(guān)系

36、，就縣內(nèi)而言，從各個(gè)方向到達(dá)市中心，也不過就10幾分鐘的事，因此人們也不愿花大價(jià)錢來(lái)買享受，承受房?jī)r(jià)的能力畢竟有限。 建筑類型及形式本區(qū)域還是以多層為主,別墅等高端產(chǎn)品也在不斷占領(lǐng)市場(chǎng)，不過從整體的銷售情況來(lái)看，還是多層更容易被大眾所接受。雖然國(guó)家政策上對(duì)高端產(chǎn)品的土地拍賣有了一定的調(diào)整，但這似乎對(duì)別墅類產(chǎn)品的價(jià)格提升影響不大，而且市民對(duì)這些政策的關(guān)注度也不夠，開發(fā)商也沒有在這方面作為宣傳的重點(diǎn)。 戶型、面積各樓盤的戶型面積涵蓋面較窄,基本集中在100140平米,面積最小的在80平米,面積稍大些有200多平米別墅類物業(yè).戶型也基本以三室為主力戶型,集中在100140平米，這些都與黃山住房的需求

37、有著直接關(guān)系，普遍居民是為了改善居住環(huán)境，因此對(duì)小戶型的需求也就僅限于投資、出租。 外立面本區(qū)域的外立面形勢(shì)還處在不斷發(fā)展的階段,部分樓盤的外立面從色彩及建筑形式等方面已比較成熟,色彩明亮,有現(xiàn)代感、跳躍感.但大多數(shù)樓盤還處在向現(xiàn)代成熟住宅發(fā)展的階段?，F(xiàn)代、簡(jiǎn)約、輕快，是一些非高端產(chǎn)品發(fā)展的必然趨勢(shì)，雖然這樣的產(chǎn)品更容易給人品質(zhì)感和愉悅感，更容易被接受。但是縱觀黃山市所有項(xiàng)目，并沒有典型的徽式建筑的現(xiàn)代延伸。 價(jià)格黃山市內(nèi)樓盤價(jià)格在12003000元/平米之間,市區(qū)中心的價(jià)格相對(duì)較高，在售的產(chǎn)品也少之有少，開發(fā)區(qū)的房子單價(jià)低、面積大、環(huán)境相對(duì)較好，也不斷的被關(guān)注，價(jià)格也和市中心的房?jī)r(jià)大相徑庭。

38、 物業(yè)管理黃山市居民對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)度普遍較低 ,不愿意出太多的錢來(lái)提升小區(qū)的服務(wù)，這與大部分居民現(xiàn)在的居住情況是有直接關(guān)系的（很多是自建房，沒有物業(yè)管理），所以物業(yè)費(fèi)用不宜過高。不過也有很多感受到物業(yè)服務(wù)好處的人，對(duì)物業(yè)服務(wù)還是比較認(rèn)可的，不過價(jià)格也只在0.510元/平米/月。（6） 黃山市重點(diǎn)樓盤對(duì)比分析 徽州文化園由安徽投資公司開發(fā)的徽州文化園地處黃山市徽州區(qū)，也是一個(gè)典型的旅游房產(chǎn)樓盤，其目標(biāo)客戶或者已認(rèn)購(gòu)客戶基本都是長(zhǎng)三角地區(qū)的客戶?？梢哉f(shuō)，在地產(chǎn)的操作運(yùn)轉(zhuǎn)上，徽州文化園無(wú)疑是一個(gè)相當(dāng)成功的項(xiàng)目。我們就對(duì)于徽州文化園的是在調(diào)查做出分析，以期對(duì)水墨宏村提供積極的參考價(jià)值。一、徽州文化園

39、的基本狀況1、徽州文化園的建筑形態(tài)徽州文化園的整體規(guī)劃是四星級(jí)酒店和養(yǎng)生公寓，其中養(yǎng)生公寓以小戶型的39幢五層院落式建筑為主并配以10幢別墅排屋。2、交通徽州文化園存在一個(gè)比較大的硬傷，那就是交通并不是非常便利，目前只有一路公交車路過該樓盤的門口，對(duì)小區(qū)居民的出行會(huì)造成你較大的影響。3、房?jī)r(jià)在2003年，徽州文化園的開盤價(jià)在1960元每平方米，到目前該項(xiàng)目的公寓定價(jià)以樣板房分為三個(gè)檔次，以高中低分別來(lái)定價(jià)，一套53.3平方米的房子的價(jià)格基本在12萬(wàn)到18萬(wàn)之間，其中別墅聯(lián)排的基本價(jià)位是6200元每平方米。4、配套設(shè)施（1）徽州文化園內(nèi)部有一家四星級(jí)的酒店，平時(shí)以接待游客為主，餐廳也對(duì)業(yè)主開放。

40、（2）考慮到目前在該項(xiàng)目的居住者以老人為主，酒店的價(jià)格對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)就成了一個(gè)問題，為了解決這個(gè)問題，物業(yè)管理特地開辟了一個(gè)業(yè)主餐廳供他們用餐。（3）目前徽州文化園有數(shù)百個(gè)停車位，能充分滿足業(yè)主的停車問題。（4）另外該項(xiàng)目規(guī)劃中還有網(wǎng)球場(chǎng)、酒吧、游泳池等配套設(shè)施，滿足業(yè)主的各種生活需求。（5）徽州文化園是坡地建筑，建筑和山地融為一體，擁有自然景觀。該項(xiàng)目還在園區(qū)內(nèi)開辟了一個(gè)人工水系，做到了山水合一，為景觀增添了別樣的情趣。5、主力目標(biāo)客戶群：由于地段和戶型的限制，而且徽州文化園的房?jī)r(jià)相對(duì)黃山市區(qū)屯溪來(lái)說(shuō)要偏高很多，因此很難吸引到本地的購(gòu)買者。因此在開盤初期，該項(xiàng)目就鎖定其主力消費(fèi)群體為長(zhǎng)三角地區(qū)

41、的投資或者二次居所的客戶群體，其中又以上海，杭州，南京，義烏等地的消費(fèi)者為主。6、項(xiàng)目剩余情況：到現(xiàn)在為止，徽州文化園的一期二期項(xiàng)目均已售罄，三期只剩下39套房子。7、徽州文化園提供返租服務(wù)，每年的投資回報(bào)率在7%左右。二、徽州文化園的營(yíng)銷策略：由于項(xiàng)目的特殊定位，徽州文化園的前期營(yíng)銷策略主要分為公關(guān)策略和推廣策略兩種，在后期的策略上以服務(wù)跟上和活動(dòng)開展為主。公關(guān)策略：1、由政府牽頭，為了本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府和開發(fā)商的服務(wù)相匹配，政府出馬調(diào)動(dòng)本地村民的熱情，在開盤當(dāng)即黃山市市長(zhǎng)出席開盤儀式，給有意向在這邊購(gòu)房的消費(fèi)者一個(gè)心理暗示作用，加快他們的下單速度。由于政府出面，中華人民共和國(guó)的外交部副

42、部長(zhǎng)也在徽州文化院內(nèi)購(gòu)買了房子。2、和旅行社進(jìn)行密切的合作，由旅行社帶旅行團(tuán)入住徽州文化園，徽州文化園提供給旅行社優(yōu)惠的房?jī)r(jià)。3、開發(fā)商根據(jù)自身的社會(huì)關(guān)系脈絡(luò)，會(huì)定期聯(lián)系一些會(huì)議在酒店（華商山莊）召開，提升項(xiàng)目的人氣和文化品味，塑造大眾美譽(yù)度。4、和當(dāng)?shù)氐木频?，?jīng)典、餐飲、娛樂場(chǎng)所以及旅行團(tuán)進(jìn)行資源互換，聯(lián)手經(jīng)營(yíng)，達(dá)到利潤(rùn)最大化。此類公關(guān)策略的采用能夠消除客戶群體的一些后顧之憂，為在此地置業(yè)增加更多的信心，在買下房子后能夠更給放心的交由物業(yè)去經(jīng)營(yíng)或者自行經(jīng)營(yíng)或者自住，因?yàn)榇祟惔胧┑牟捎媚軌虮Ｕ纤麄兊睦妗Ｍ茝V策略：1、徽州文化園項(xiàng)目在長(zhǎng)三角地區(qū)重點(diǎn)城市都開設(shè)了辦事處，例如杭州、上海、南京、溫州

43、等。2、杭州地區(qū)采用在每日商報(bào)上發(fā)表軟文形成一個(gè)長(zhǎng)期的媒介宣傳造勢(shì)，為組織看房團(tuán)奠下基礎(chǔ)，每周組織一次看房團(tuán)到徽州文化園實(shí)地看房。3、上海地區(qū)由于媒介宣傳費(fèi)用較多，因此該項(xiàng)目并沒有采用進(jìn)行媒介宣傳，而是采用參加當(dāng)?shù)氐姆拷粫?huì)，在房交會(huì)中選擇意向客戶組織看房團(tuán)進(jìn)行實(shí)地考察。4、南京地區(qū)也采用媒介加看房團(tuán)的操作手法。5、把銷售工作融入旅游工程。由于本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體分布在長(zhǎng)三角地帶，如果要進(jìn)行廣告轟炸的推廣手法會(huì)增加項(xiàng)目的成本并且未必能達(dá)到相應(yīng)的廣告效果，因此徽州文化園另辟蹊徑，部分城市采用媒介加看房團(tuán)，部分城市采用房交會(huì)加看房團(tuán)等措施，從而達(dá)到節(jié)省廣告費(fèi)用，并且利益最大化的效果?；顒?dòng)策略：目前徽

44、州文化園在一定的時(shí)期都會(huì)組織園區(qū)活動(dòng)，比如舞會(huì)，篝火晚會(huì)、舞龍等不同形式的晚會(huì)內(nèi)容，讓業(yè)主和游客參與其中，提升項(xiàng)目的附加價(jià)值。三、細(xì)節(jié)執(zhí)行一個(gè)項(xiàng)目的成功與否不僅僅是看銷售的情況，更重要的是后期的物管、服務(wù)等細(xì)節(jié)性的把握，某些細(xì)節(jié)也會(huì)影響到游客和業(yè)主對(duì)本項(xiàng)目的好感，以至于對(duì)物業(yè)（開發(fā)商）后期的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生巨大的影響，正所謂是得人心者得天下，只有把后期等各種服務(wù)做好才會(huì)人心所望。徽州文化園的相關(guān)細(xì)節(jié)服務(wù)的措施做得相當(dāng)不錯(cuò)，有借鑒和學(xué)習(xí)的意義。物管費(fèi)：雖然本項(xiàng)目收取一元每平方米的物業(yè)管理費(fèi)，不收取其他附加管理費(fèi)，在黃山市場(chǎng)略為偏高。但是其提供的物業(yè)服務(wù)和配套與管理費(fèi)成正比。物業(yè)服務(wù)理念：本項(xiàng)目物業(yè)的服務(wù)

45、理念是：業(yè)主的要求盡量滿足，不斷改善物業(yè)設(shè)施，以人性化服務(wù)來(lái)為業(yè)主服務(wù)。住宅管理模式：1、如果業(yè)主在徽州文化園購(gòu)買了房子因?yàn)楦鞣N原因在大部分的時(shí)候房子處于閑置狀態(tài)的話，業(yè)主可以委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理或出租，物業(yè)公司收取一定比例的管理費(fèi)。2、該項(xiàng)目提供返租服務(wù)，業(yè)主把空置的房子交由公司代為經(jīng)營(yíng)，每年可以收取6600元的返利，并且業(yè)主在每年中有一個(gè)月免費(fèi)居住的權(quán)利。3、如果客戶打算自己經(jīng)營(yíng)家庭旅社的話，也可以自行經(jīng)營(yíng)，不用管理費(fèi)給物業(yè)公司，自負(fù)盈虧。管家式服務(wù)：1、項(xiàng)目和醫(yī)療部門達(dá)成協(xié)議，如果業(yè)主或者住戶身體不適，可以隨時(shí)撥打物業(yè)部門的電話，物業(yè)在最短的時(shí)間派車把住戶送往醫(yī)院，醫(yī)療費(fèi)可以在第二天

46、繳給醫(yī)院。2、本項(xiàng)目規(guī)劃在最近的規(guī)劃中擬建立更多的便民店，以滿足居民日益增加的生活需求。增值服務(wù)：1、針對(duì)看房團(tuán)的目標(biāo)客戶群體，如果客戶無(wú)意向購(gòu)房，那么上海地區(qū)的客戶只需要交200元，也可以享受到住宿、餐飲、風(fēng)景區(qū)游覽等服務(wù)。如果客戶當(dāng)場(chǎng)下單，那么在黃山市的兩天一晚所有活動(dòng)均免費(fèi)，拉近了和客戶的距離，給他們以公司是人性化企業(yè)，處處以人為本的經(jīng)營(yíng)理念。2、該項(xiàng)目針對(duì)看房團(tuán)的成員公司還將贈(zèng)送富有黃山特色的旅游紀(jì)念品，給目標(biāo)客戶群留下美好的印象。3、為業(yè)主和房客提供VIP聯(lián)名卡，憑借此聯(lián)名卡在黃山的一些休閑消費(fèi)場(chǎng)所可以享受到景點(diǎn)五折、酒店五折、餐飲八折等多類服務(wù)。提高管理人員素質(zhì)：徽州文化園內(nèi)部四星

47、級(jí)酒店華商山莊聘請(qǐng)南京金陵酒店的高管來(lái)管理，提高酒店的管理層次，培訓(xùn)出優(yōu)秀的服務(wù)人員，提供給業(yè)主和消費(fèi)者最貼心的服務(wù)。四、結(jié)論：通過對(duì)徽州文化園的整合分析，我們對(duì)于xxxx的整體市場(chǎng)規(guī)劃也有了一定的思路。xxxx應(yīng)該堅(jiān)定不移的走文化旅游休閑的道路，我們的項(xiàng)目位于世界文化遺產(chǎn)境內(nèi)，在旅游資源上要遠(yuǎn)勝徽州文化園許多，只要營(yíng)銷推廣策略對(duì)頭，xxxx這個(gè)項(xiàng)目一定會(huì)取得成功。作為不可再生的世界文化遺產(chǎn)西遞宏村境內(nèi)的樓盤項(xiàng)目，先天就比其他旅游度假房產(chǎn)商擁有更多的優(yōu)勢(shì)。 新徽天地項(xiàng)目名：黃山新徽天地（花山謎情風(fēng)情街）宣傳語(yǔ)：體驗(yàn)黃山新旅游項(xiàng)目概況：項(xiàng)目坐落于黃山市，與花山謎窟為伴，毗鄰黃山風(fēng)景區(qū)，與黃山市行

48、政中心僅一江之隔，離徽杭高速公路入口不到3千米。占地面積6000畝，景區(qū)規(guī)劃定位于體育、運(yùn)動(dòng)、休閑、養(yǎng)生、娛樂、文化、度假與生態(tài)居住功能的開發(fā)建設(shè)，建設(shè)周期預(yù)計(jì)歷時(shí)12年?；ㄉ街i情風(fēng)情街為項(xiàng)目一期開發(fā)內(nèi)容，總建筑面積約2萬(wàn)平方米，分為ABCD區(qū)塊，其中一期A區(qū)塊總建筑面積約為9400平方米，整體業(yè)態(tài)以戶外運(yùn)動(dòng)結(jié)合現(xiàn)代休閑娛樂為主。開發(fā)商：黃山市新徽投資有限公司前期物管：浙江金都物管聯(lián)系電話：05992313898項(xiàng)目分析：1一期為九月中旬開盤，單體別墅為300平方米，商鋪二三層為居住層。2該項(xiàng)目定位為度假休閑中心，規(guī)劃有跑馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等配套設(shè)施，與本項(xiàng)目相比更為現(xiàn)代和時(shí)尚，更符合現(xiàn)代人的休

49、閑需要和興趣。3該項(xiàng)目交通比較方便。4該項(xiàng)目規(guī)模巨大，建設(shè)周期長(zhǎng)，因此必定會(huì)在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^大的影響力。5該項(xiàng)目的預(yù)期進(jìn)度與本項(xiàng)目較為相似，因此本項(xiàng)目應(yīng)該盡量搶在它的前頭。6本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略應(yīng)該與該項(xiàng)目有所區(qū)別，以徽派文化、建筑對(duì)抗現(xiàn)代休閑文化、現(xiàn)代建筑。并考慮在宣傳推廣上可以借它之勢(shì)。 湯口印象項(xiàng)目名：中國(guó)黃山湯口印象宣傳語(yǔ)：暫時(shí)空缺項(xiàng)目概況：項(xiàng)目占地面積約10萬(wàn)平方米，總建筑面積約20萬(wàn)平方米。背靠黃山山脈，以逍遙溪為主要景觀軸線。定位為“服務(wù)于黃山風(fēng)景區(qū)的一個(gè)集商業(yè)、服務(wù)、居住于一身的高效旅游服務(wù)區(qū)”。類似于舊城改造。開發(fā)商：黃山杰成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)系電話：05995566688 556

50、6699項(xiàng)目分析：1該項(xiàng)目位于黃山腳下湯口鎮(zhèn)，類似于舊城改造。地理位置較為優(yōu)越，對(duì)本項(xiàng)目造成一定沖擊。2因?yàn)榈乩硐拗疲擁?xiàng)目（一期）道路較為狹窄，且交通不方便。3該項(xiàng)目一期以住宅為主，為多層、小高層、退臺(tái)式躍層，均價(jià)4750元/平方米，目前住宅已全部售完。4該項(xiàng)目一期住宅緊俏的原因有：總量小、特點(diǎn)突出，而且與上海、杭州等地的類似項(xiàng)目比起來(lái)價(jià)格偏低，受到本地住戶與投資客的歡迎。5該項(xiàng)目依托湯口鎮(zhèn)進(jìn)行推廣宣傳，在手法上無(wú)創(chuàng)新。主要有戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)售樓處、文本資料（樓書）、網(wǎng)絡(luò)等。6無(wú)返租。 eq oac(,4)兆成天地項(xiàng)目名：黃山兆成天地宣傳語(yǔ)：黃山風(fēng)景區(qū)商業(yè)第一街項(xiàng)目概況：黃山兆成天地位于黃山風(fēng)

51、景區(qū)（南大門），黃山湯口鎮(zhèn)寨西，占地約43000平方米，是集旅游、購(gòu)物、休閑、娛樂餐飲、高級(jí)酒店等為一體的綜合大型商業(yè)街。以純商業(yè)步行街形式，全臨街商鋪，層高4.2米的大開間。開發(fā)商：黃山凱通置業(yè)有限公司；聯(lián)系電話：05595578188 5578288項(xiàng)目分析：1該項(xiàng)目為全商鋪。一期已售磬，二期在建及銷售中，均價(jià)5000元/平方米。2該項(xiàng)目依托黃山游客的巨大流量，主攻旅游商業(yè)市場(chǎng)，規(guī)劃有8萬(wàn)平方米的商業(yè)中心和星級(jí)酒店。3本項(xiàng)目的旅客流量只有該項(xiàng)目的1/5，而且該項(xiàng)目處于前往宏村的必經(jīng)之路，因此本項(xiàng)目的定價(jià)建議比該項(xiàng)目較低。4該項(xiàng)目須要我們今后重點(diǎn)觀察，主要觀察其商業(yè)業(yè)態(tài)、后期動(dòng)向。 eq o

52、ac(,5)桃花源項(xiàng)目名：桃花源宣傳語(yǔ)：尊崇門庭，傳世榮耀（占據(jù)城市私享山水）項(xiàng)目概況：項(xiàng)目坐落于黃山市齊云大道8號(hào)，南接齊云大道和橫江轉(zhuǎn)盤，近鄰黃山國(guó)際大酒店，項(xiàng)目占地520畝，共521套，排屋面積為160203平方米，單體別墅面積為228-375平方米。綠化率達(dá)67.5%，設(shè)置14000平方米商業(yè)休閑中心。排屋面積為160200平方米，別墅面積為200370平方米開發(fā)商：黃山西湖投資發(fā)展有限公司桃花源網(wǎng)址：前期物管：浙江金都物管聯(lián)系電話：05992558988項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目全為排屋和別墅，價(jià)格相對(duì)較低，聯(lián)排均價(jià)在3500元/平方米，單體別墅為4500/平方米，因此對(duì)客戶比較具有吸引力；2

53、該項(xiàng)目距離客運(yùn)中心較近；3該項(xiàng)目一期已封頂，現(xiàn)場(chǎng)看來(lái)建筑密度過高，外立面過于灰暗；4：主要面對(duì)客戶：以黃山本地為主；5：目前營(yíng)銷形式：主要以網(wǎng)絡(luò)媒體和現(xiàn)場(chǎng)物料為宣傳形式，如現(xiàn)場(chǎng)銷售中心、樓書、項(xiàng)目光盤和單頁(yè)；6：物管費(fèi) 2.5元/平方米；第三部分 本項(xiàng)目的調(diào)查與分析（一） 本項(xiàng)目所處的地理環(huán)境與商業(yè)環(huán)境1.交通：道路狀況良好，路面車流密度較小乘坐杭州屯溪的大巴，沿徽杭高速歷時(shí)大約2個(gè)半小時(shí)到達(dá)安徽屯溪從屯溪乘坐到黟縣的市區(qū)客車，票價(jià)10.5元/人，每20分鐘一班，行于218省道1小時(shí)10分到達(dá)黟縣。從黟縣到西遞，宏村有鄉(xiāng)村公交車，價(jià)格2元/人，時(shí)間15-20分鐘到達(dá)。2. 西遞，宏村的概況：西

54、遞，宏村位于安徽省黟縣東北部,地理坐標(biāo)：東經(jīng)11738,北緯3011，村落面積19.11公頃，宏村始建于宏村建于南寧紹熙年間（公元1131年），至今800余年。地勢(shì)較高，常常云蒸霞蔚，時(shí)而如潑墨重彩，時(shí)而如淡抹寫意，恰似山水長(zhǎng)卷，融自然景觀和人文景觀為一體，被譽(yù)為“中國(guó)畫里的鄉(xiāng)村”。在2000年，西遞，宏村被聯(lián)合國(guó)教科文組織列入了世界文化遺產(chǎn)名錄。3.宏村目前旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：西遞，宏村現(xiàn)有600多戶人家，2300多人口，一半以上的人家從事旅游紀(jì)念品（竹刻、石刻）和自制燒餅的生意。旅游旺季是311月，旅游旺季時(shí)最多一天可以達(dá)到900012000人，旅游淡季有2000人左右，可以說(shuō)小小的村落差不多

55、每天都要迎來(lái)幾倍于村莊的人口，2005年，宏村接待游客53萬(wàn)，門票收入230萬(wàn)美元，其中三分之二歸北京中坤集團(tuán)，其余大部份進(jìn)入地方政府財(cái)政，西遞，宏村村民人均所得只有大約90美元。（西遞，宏村內(nèi)部與周邊商業(yè)構(gòu)成詳見附表4與附表5）3.1游客構(gòu)成：通過我們對(duì)游客和村民的訪談我們得知，目前宏村的游客主要有三大類：外來(lái)寫生的藝術(shù)系學(xué)生（大致的比重40）團(tuán)隊(duì)游客 （35）自駕車和散客（25）其中前兩類游客是目前西遞，宏村的主流游客，占取的比重較大，可以看出西遞，宏村目前的游客構(gòu)成主要是低端的學(xué)生和團(tuán)隊(duì)游客。學(xué)生由于經(jīng)濟(jì)收入的限制，旅游消費(fèi)追求低廉實(shí)惠的價(jià)格和服務(wù)；團(tuán)隊(duì)游在西遞，宏村的停留時(shí)間較短，受時(shí)

56、間的制約，主要是在導(dǎo)游的指點(diǎn)下進(jìn)行的短暫性的購(gòu)物，購(gòu)物屬有可有可無(wú)的，加之西遞，宏村本身旅游紀(jì)念品質(zhì)量和花樣較為單一，產(chǎn)品的附加值不高，旅游購(gòu)物在游客消費(fèi)的比重不高。因此旅游購(gòu)物支出的比例相對(duì)不大。在游客的來(lái)源地構(gòu)成上主要是：北京、江蘇、上海、浙江和安徽本地的游客?；旧线€是以長(zhǎng)三角和安徽本地的游客為主。3.2旅游線路的安排通過訪談得知游客基本的路線安排是：黃山屯溪西遞，宏村黃山，基本上是把西遞，宏村作為一個(gè)游覽黃山的附屬旅游景點(diǎn)，大致花費(fèi)半天的旅游時(shí)間可以完成對(duì)西遞和宏村的游覽，在返回到屯溪或是黃山夜宿，在西遞，宏村夜宿的游客教少。旅游線路的安排不合理，走回頭路，在西遞，宏村的游覽主要是在導(dǎo)

57、游的帶領(lǐng)下參觀西遞，宏村具有代表性的幾個(gè)祠堂，以及西遞，宏村內(nèi)部獨(dú)特的水系布局模式，感受一下古老西遞，宏村獨(dú)特的徽建筑風(fēng)格和前人精心獨(dú)居的水系模式，大約1個(gè)多小時(shí)完成對(duì)宏村主要沿水布局的幾個(gè)景點(diǎn)的參觀，至游覽結(jié)束。3.3旅游產(chǎn)品和紀(jì)念品方面西遞，宏村目前的旅游紀(jì)念品主要集中于兩類：茶葉和雕刻類（竹制手工藝品、石雕）3.4餐飲方面餐飲上主要有西遞，宏村內(nèi)部部分村民自己開辦的農(nóng)家菜館以及位于際村的一些餐館，大部分餐館檔次較低，內(nèi)部餐館生意較好的主要有松鶴堂、外部的當(dāng)屬宏村飯店檔次最高，但內(nèi)部餐飲規(guī)模較小。在晚間主要是街道上的一些燒烤類風(fēng)味小吃。3.5住宿上住宿上主要有兩大部分，一是村內(nèi)部的村民自家

58、住宿接待，房間數(shù)量只有接待幾十個(gè)人的容量，價(jià)格便宜；外部約1500米長(zhǎng)的弧形街道上大概有30多家的餐館和住宿接待處，但是接待的設(shè)施和外部特色均檔次不高，主要為寫生的學(xué)生提供一些旅游住宿。3.6旅游購(gòu)物主要是家家戶戶經(jīng)營(yíng)的一些旅游紀(jì)念品和手工藝品、還有茶葉、3.7娛樂活動(dòng)基本沒有什么娛樂活動(dòng)可以參加，整個(gè)過程主要是走馬觀花的“眼?！备惺堋?.存在問題和關(guān)注的焦點(diǎn)：4.1古村落大批量游客的來(lái)訪和古建筑的保護(hù)問題西遞，宏村作為2個(gè)只有600多戶的小村落，每天要迎接幾倍于村落人口的游客，可以說(shuō)小村已經(jīng)是不堪重負(fù)，旅游區(qū)的主題方面保護(hù)工作是進(jìn)一步發(fā)展的前提和需求。西遞，宏村小村落古建筑元素是旅游進(jìn)一步發(fā)

59、展的支撐，所以在大規(guī)模旅游開發(fā)的同時(shí)對(duì)村落的保護(hù)和傳承徽文化的重任是義不容辭的責(zé)任和使命。4.2配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)一步完善問題旅游接待方面，住宿和餐飲服務(wù)檔次太低，基本上沒有適合自駕車和散客留宿的服務(wù)需求，需要建立適應(yīng)游客需求的現(xiàn)代元素；同時(shí)完善村落內(nèi)部村民生活的便捷性也是不容忽視的問題。完善配套服務(wù)工作，進(jìn)行層進(jìn)式服務(wù)，吸納外來(lái)游客的留宿，在外來(lái)重組因素的變更下，改變黃山旅游發(fā)展的格局。（二）本項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)本項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)的初衷是分流、緩解西遞，宏村旅游、接待的壓力，保護(hù)古遺產(chǎn)；與西遞，宏村形成一個(gè)相得益彰的整體，既有地方特色，又符合現(xiàn)代生活。深入西遞，宏村考察，考察內(nèi)容包括建筑布局、肌理、水

60、系，以及相互的關(guān)系。借鑒、采用徽派（尤其是宏村）建筑元素，如借鑒了古建筑“體塊”的感覺，避免形式單調(diào)。通過豐富的細(xì)部元素，不僅是單純的徽派建筑風(fēng)格，更吸取江南建筑風(fēng)格，形成了豐富的體態(tài)、多樣化的形體；空間上，改變徽派小街深巷的高建筑密度，適應(yīng)現(xiàn)代生活及商業(yè)行為。使得本項(xiàng)目在文化上、自然上與西遞，宏村以及周邊環(huán)境形成一個(gè)整體。成為了省設(shè)計(jì)廳徽派建筑設(shè)計(jì)的范本。第四部分 江南古鎮(zhèn)的調(diào)查與分析（一）烏鎮(zhèn)部分（1）烏鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)概況烏鎮(zhèn)被十字形的內(nèi)河水系劃分為東南西北四個(gè)區(qū)塊，分別稱為“東柵、南柵、西柵、北柵”。2001年，烏鎮(zhèn)一期保護(hù)工程?hào)|柵景區(qū)正式對(duì)外開放，功能定位為與江南其他古鎮(zhèn)類似的“觀光型”景