跟著王云松律師學(xué)法律7-房貸節(jié)省貸款利息招數(shù)

1、節(jié)省貸款利息 律師教你如何節(jié)省貸款利息 1前言：目前，二套房貸款首付比例不低于五成，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，這使購(gòu)房者的購(gòu)房成本大幅增加。不同的還款方式，所還的利息是不同的。據(jù)專業(yè)人士測(cè)算，一筆50萬(wàn)元、期限為30年的貸款，采取不同的還款方式，利息支出相差12萬(wàn)元之多。因此，如何節(jié)省貸款利息也成了目前房貸一族們最關(guān)心的問題。 2招數(shù)1盡量辦理公積金貸款 眾所周知，公積金貸款的利率比商業(yè)住房貸款低得多，特別是七折優(yōu)惠利率取消后，兩者之間所還利息差距將更大。 3案例：最近王女士挺煩惱，她在2005年購(gòu)買的一套兩居室還有10萬(wàn)的公積金貸款余額，但隨著孩子的長(zhǎng)大，這套房子顯得小了些，最近一直打

2、算換一套大一點(diǎn)的三居室。4月初，她在內(nèi)雙楠看中了一套房子，總價(jià)95萬(wàn)，首付35萬(wàn)沒問題，但4月15日出臺(tái)了房貸新政以后，貸款利率將按1.1倍計(jì)算，60萬(wàn)貸款20年要付47萬(wàn)余元的利息。針對(duì)王女士這種情況，專家建議可以先還完之前的公積金欠款，然后利用公積金購(gòu)買第二套房，可以享受3.87%的利率。因此貸款買房，公積金貸款最省錢。 4銀行工作人員表示，對(duì)于首套房已使用了商業(yè)貸款，又想買二套房的購(gòu)房者而言，使用公積金貸款無疑可省下不少利息。房貸新政實(shí)施后，二套房商業(yè)貸款首付必須五成，利率最低上浮10%，使得公積金貸款的優(yōu)勢(shì)更加明顯。目前，我市公積金貸款政策尚沒有政策變化。不僅仍可首付兩成，更可享受3.

3、87%的公積金利率，比7折利率 還低。另外，由于目前公積金房 (論壇 新聞)貸沒有一套房和二套房之分，只要公積金貸款還清了，再貸公積金房貸都可以。因此，最好采取首套房貸商業(yè)貸款、二套房貸使用公積金貸款的做法。 5招數(shù)2變更還款方式省息又劃算對(duì)于還款能力較強(qiáng)、收入較穩(wěn)定的購(gòu)房者，可以向銀行申請(qǐng)變更還款方式，將原有的等額本息還款方式變更為等額本金還款，達(dá)到節(jié)省利息的目的。目前成都多家銀行的個(gè)人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。二者的主要區(qū)別在于，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負(fù)擔(dān)相對(duì)較多；后者又叫“遞減還款法”，每月本金相同，利息不同，前期

4、還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負(fù)擔(dān)較少。 6以貸款100萬(wàn)元20年期(以基準(zhǔn)利率5.94%計(jì)算)計(jì)算，采用等額本息還款法，利息超過71萬(wàn)元。而采取等額本金還款，支付利息款59.6475萬(wàn)元。兩者相比，利息相差11萬(wàn)元左右 。值得一提的是，等額本金還款法并不適合所有的購(gòu)房者，因?yàn)樗脑鹿┦堑菇鹱炙浇Y(jié)構(gòu)，也就是說早期還款數(shù)額較高，不適合貸款壓力大的家庭。 7招數(shù)3預(yù)存款抵扣房貸利息對(duì)于資金不是很充裕的“房奴”來說，可以通過房貸理財(cái)賬戶達(dá)到用存款抵扣貸款利息的目的。筆者從某資深理財(cái)師處了解到，現(xiàn)在很多銀行都針對(duì)這種客戶推出了“存貸通”房貸，有房貸者只要在還款賬戶中存入5萬(wàn)元以上的存款

5、，銀行將按一定比例視為提前還貸。這部分資金可獲得相當(dāng)于貸款利率的收益。 8工商銀行理財(cái)師：該行存貸通產(chǎn)品按日計(jì)算利息，以人民幣為貨幣單位，抵扣起點(diǎn)為5萬(wàn)元，抵扣比例為80%，每筆貸款可享受利息收益的額度不高于該筆貸款余額的80%。當(dāng)賬戶內(nèi)當(dāng)日存款余額小于等于5萬(wàn)元時(shí)，日收益為0；大于5萬(wàn)元時(shí)，則日收益=（存貸通賬戶余額-5萬(wàn)元）80%（存貸通賬戶關(guān)聯(lián)貸款的利率-活期存款利率）。以30萬(wàn)元存款為例，假設(shè)貸款年利率為5.94%，并已享受貸款利率下浮30%的優(yōu)惠政策，貸款執(zhí)行利率就是5.94%0.7=4.158%，活期存款年利率為0.36%，其貸款可獲得的抵扣額為：(30-5)80%=20萬(wàn)元。如果

6、貸款者將30萬(wàn)元在存貸通賬戶內(nèi)存1個(gè)月，其獲得增值收益為633元。 9另外市民還可選擇加快還款頻率的個(gè)貸產(chǎn)品來節(jié)約利息。將還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半。這樣本金還款頻率加快，節(jié)約了客戶對(duì)銀行資金的實(shí)際占用；每月四周還多0-3天，全年還款26期，還款多了兩期?？蛻艨梢栽诨静辉黾舆€款壓力的情況下，減少大量的利息支出。 10招數(shù)4提前還款選擇縮短期限隨著銀行優(yōu)惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少購(gòu)房者近期已經(jīng)開始動(dòng)用公積金或是存款開始提前還貸。在市民提前還款時(shí)，會(huì)碰到一個(gè)問題，那就是減少月供還是縮短貸款期限劃算？如果單純從節(jié)省利息角度來講，肯定是縮短貸款期限最劃算?！斑x擇哪個(gè)方式更省錢其實(shí)很簡(jiǎn)單，只要掌握一條，本金還得越多，利息越省。 11如果客戶選擇縮短貸款期限，而月供不變，那么客戶的還款周期會(huì)加快，因?yàn)榭蛻裘吭逻€款額沒有變化。而如果選擇減少月供，那么每月還款壓力會(huì)減輕，但因?yàn)槊吭滤€本金減少，自然總的貸款利息沒有月供不變的方式來得省?！绷硗?，據(jù)某銀行理財(cái)師分析，提前還貸要算好賬，比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，提前還款的意義就不大。所以，房貸一族們可以根據(jù)自己手中可支配資金的情況，來靈活處理還款的期限。12目前，二套房貸款首付比例不低于五成，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，這使購(gòu)房者的購(gòu)房成本