2022物業(yè)管理師考試用書(shū)電子版

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3、rotection, complete with warning signs, isolating network protection facilities2022物業(yè)管理師考試用書(shū)電子版2022年物業(yè)管理師考試真題、模擬題盡收其中，諸多業(yè)界權(quán)威名師精心解析，精細(xì)化試題分析、完美解析一網(wǎng)打盡！物業(yè)管理師考試歷年考試真題： :/url /ejORs7更多精品備考資料及資訊好學(xué)-物業(yè)管理師考試交流群：307230424入群即送一套白金課程，備考資料，歷年真題根本制度與政策第一章考點(diǎn):根本法律關(guān)系(一)業(yè)主相互之間的關(guān)系業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的根本責(zé)任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域

4、內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。業(yè)主對(duì)自己房屋的專(zhuān)有局部行使所有權(quán)，離不開(kāi)樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備等共有局部，也離不開(kāi)對(duì)建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的區(qū)分所有關(guān)系，多個(gè)業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務(wù)。?條例?在業(yè)主大會(huì)制度的設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮既尊重單個(gè)業(yè)主意愿，又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)按照?條例?和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么確定的程序作出的決定，包括管理規(guī)約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。通過(guò)這些規(guī)定，保證業(yè)主大會(huì)能夠切實(shí)負(fù)擔(dān)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。業(yè)主在行使自己權(quán)利的同時(shí)，同

5、樣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。?條例?明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用等等。(二)物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)效勞企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的，自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)地位平等，雙方通過(guò)簽訂物業(yè)效勞合同，形成了物業(yè)效勞企業(yè)提供效勞、業(yè)主支付效勞費(fèi)用的等價(jià)交換關(guān)系，是一種民事行為。民事行為最根本的原那么，就在于其主體的平等性和行為的自愿性。主體平等，說(shuō)明雙方不是主與仆、管理與被管理的關(guān)系。行為自愿，表現(xiàn)在兩方面：

6、一方面，業(yè)主是否選聘物業(yè)效勞企業(yè)管理自己的物業(yè)，選聘哪一家物業(yè)效勞企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，都由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)自行決定，同樣，物業(yè)效勞企業(yè)是否接受業(yè)主的選聘，也由物業(yè)效勞企業(yè)自己決定，這說(shuō)明了雙方簽訂合同的自愿;另一方面，對(duì)于合同內(nèi)容確實(shí)定，比方物業(yè)效勞企業(yè)要提供哪些效勞，效勞到什么標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主要交納多少物業(yè)效勞費(fèi)用，同樣出于雙方當(dāng)事人的自愿，相關(guān)主體不同意就不要簽合同，簽了合同就意味著接受合同的內(nèi)容，同時(shí)也接受了合同的約束。(三)建設(shè)單位與業(yè)主以及物業(yè)效勞企業(yè)之間的關(guān)系建設(shè)單位在沒(méi)有銷(xiāo)售完商品房之前，擁有待銷(xiāo)售房屋的產(chǎn)權(quán)，本身也是業(yè)主。與其他的銷(xiāo)售行為不同，商品房銷(xiāo)售是一個(gè)逐漸的過(guò)程，不可能等到建設(shè)單

7、位銷(xiāo)售完所有房屋，購(gòu)房人全部人住，成立業(yè)主大會(huì)以后，才來(lái)選聘物業(yè)效勞企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理效勞。業(yè)主大會(huì)成立之前的物業(yè)管理效勞，也就是前期物業(yè)效勞，客觀上只能由建設(shè)單位選聘的物業(yè)效勞企業(yè)來(lái)實(shí)施。?條例?規(guī)定，前期物業(yè)效勞合同由建設(shè)單位和物業(yè)效勞企業(yè)來(lái)簽訂，但是在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)效勞企業(yè)提供效勞的對(duì)象不僅是建設(shè)單位，主要還是物業(yè)買(mǎi)受人，這就存在合同的簽訂者和合同權(quán)利義務(wù)的承受者在一定程度上是別離的現(xiàn)象。為了解決這個(gè)問(wèn)題，?條例?要求，物業(yè)買(mǎi)受人在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞合同的內(nèi)容，以明確標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房人承擔(dān)前期物業(yè)效勞合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理

8、的權(quán)利義務(wù)。業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理效勞，實(shí)際上是建立在三個(gè)契約根底之上：一是建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的包含前期物業(yè)效勞內(nèi)容的房屋買(mǎi)賣(mài)合同;二是建設(shè)單位制定并由物業(yè)買(mǎi)受人簽署的臨時(shí)管理規(guī)約;三是建設(shè)單位與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞合同。根據(jù)?條例?，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行以下十項(xiàng)義務(wù)：(1)簽訂前期物業(yè)效勞合同;(2)制定臨時(shí)管理規(guī)約并向物業(yè)買(mǎi)受人明示;(3)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘住宅物業(yè)的前期物業(yè)效勞企業(yè);(4)提供必要的物業(yè)管理用房;(5)不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán);(6)與物業(yè)效勞企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù);(7)移交物業(yè)管理資料;(8)

9、承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任;(9)承擔(dān)未售出或未交付房屋的物業(yè)效勞費(fèi);(10)參與籌建業(yè)主大會(huì)。(四)市政公用單位與業(yè)主以及物業(yè)效勞企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和效勞，業(yè)主交納有關(guān)費(fèi)用，因此，它們之間也是一種合同關(guān)系，各自承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。但是，這些市政公用單位與物業(yè)效勞企業(yè)之間并沒(méi)有這種合同關(guān)系，這些單位沒(méi)有向物業(yè)效勞企業(yè)收取應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用的權(quán)利，物業(yè)效勞企業(yè)也沒(méi)有相應(yīng)的交費(fèi)義務(wù)。如果市政公用單位委托物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，確立委托關(guān)系，物業(yè)效勞企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用，委托合同同

10、樣應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿原那么。為此，?條例?明確規(guī)定了供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用，“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，?條例?還規(guī)定：“物業(yè)效勞企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。(五)居民委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系居民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“居委會(huì))是居民自我管理、自我教育、自我效勞的基層群眾性自治組織，對(duì)于化解居民鄰里之間矛盾、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主基于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體。居委會(huì)是和社區(qū)對(duì)應(yīng)的組織，業(yè)主大會(huì)是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。一個(gè)物業(yè)管

11、理區(qū)域可能有多個(gè)居委會(huì)，而一個(gè)居委會(huì)也可能涉及多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;業(yè)主可能是該社區(qū)的居民，也可能不是該社區(qū)的居民;居委會(huì)成員可能是該區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，也可能不是業(yè)主。因此，居委會(huì)和業(yè)主大會(huì)之間并不一一對(duì)應(yīng)，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級(jí)關(guān)系。但是，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開(kāi)當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助。關(guān)于居委會(huì)與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，?條例?明確規(guī)定：(1)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知并聽(tīng)取居委會(huì)的建議;(2)規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作;(3)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治

12、管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系物業(yè)管理各方主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系確實(shí)立，主要通過(guò)當(dāng)事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門(mén)，不能隨意運(yùn)用自己擁有的公共權(quán)力進(jìn)行干預(yù)，更不能主動(dòng)介入到這種活動(dòng)中去。政府與物業(yè)管理各方主體之問(wèn)的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責(zé)，就是依法制定規(guī)那么來(lái)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)主體的行為，并通過(guò)加強(qiáng)日常指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，創(chuàng)造公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權(quán)利，鼓勵(lì)業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，強(qiáng)化物業(yè)效勞合同的地位和作用，支持當(dāng)事人通過(guò)合同來(lái)標(biāo)準(zhǔn)民事行為和解決民事糾紛。根本制度與政策第一章考點(diǎn):根本法律關(guān)系(一)

13、業(yè)主相互之間的關(guān)系業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的根本責(zé)任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。業(yè)主對(duì)自己房屋的專(zhuān)有局部行使所有權(quán)，離不開(kāi)樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備等共有局部，也離不開(kāi)對(duì)建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的區(qū)分所有關(guān)系，多個(gè)業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務(wù)。?條例?在業(yè)主大會(huì)制度的設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮既尊重單個(gè)業(yè)主意愿，又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)按照?條例?和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么確定的程序作出的決定，包括管理規(guī)約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。通過(guò)這

14、些規(guī)定，保證業(yè)主大會(huì)能夠切實(shí)負(fù)擔(dān)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。業(yè)主在行使自己權(quán)利的同時(shí)，同樣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。?條例?明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用等等。(二)物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)效勞企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的，自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)地位平等，雙方通過(guò)簽訂物業(yè)效勞合同，形成了物業(yè)效勞企業(yè)提供效勞、業(yè)主支付效勞費(fèi)用的等價(jià)交換關(guān)系，是一種民事行為。民事行為最根本的原那么，就在于其主體的

15、平等性和行為的自愿性。主體平等，說(shuō)明雙方不是主與仆、管理與被管理的關(guān)系。行為自愿，表現(xiàn)在兩方面：一方面，業(yè)主是否選聘物業(yè)效勞企業(yè)管理自己的物業(yè)，選聘哪一家物業(yè)效勞企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，都由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)自行決定，同樣，物業(yè)效勞企業(yè)是否接受業(yè)主的選聘，也由物業(yè)效勞企業(yè)自己決定，這說(shuō)明了雙方簽訂合同的自愿;另一方面，對(duì)于合同內(nèi)容確實(shí)定，比方物業(yè)效勞企業(yè)要提供哪些效勞，效勞到什么標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主要交納多少物業(yè)效勞費(fèi)用，同樣出于雙方當(dāng)事人的自愿，相關(guān)主體不同意就不要簽合同，簽了合同就意味著接受合同的內(nèi)容，同時(shí)也接受了合同的約束。(三)建設(shè)單位與業(yè)主以及物業(yè)效勞企業(yè)之間的關(guān)系建設(shè)單位在沒(méi)有銷(xiāo)售完商品房之前，擁有待

16、銷(xiāo)售房屋的產(chǎn)權(quán)，本身也是業(yè)主。與其他的銷(xiāo)售行為不同，商品房銷(xiāo)售是一個(gè)逐漸的過(guò)程，不可能等到建設(shè)單位銷(xiāo)售完所有房屋，購(gòu)房人全部人住，成立業(yè)主大會(huì)以后，才來(lái)選聘物業(yè)效勞企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理效勞。業(yè)主大會(huì)成立之前的物業(yè)管理效勞，也就是前期物業(yè)效勞，客觀上只能由建設(shè)單位選聘的物業(yè)效勞企業(yè)來(lái)實(shí)施。?條例?規(guī)定，前期物業(yè)效勞合同由建設(shè)單位和物業(yè)效勞企業(yè)來(lái)簽訂，但是在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)效勞企業(yè)提供效勞的對(duì)象不僅是建設(shè)單位，主要還是物業(yè)買(mǎi)受人，這就存在合同的簽訂者和合同權(quán)利義務(wù)的承受者在一定程度上是別離的現(xiàn)象。為了解決這個(gè)問(wèn)題，?條例?要求，物業(yè)買(mǎi)受人在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，必須包含建設(shè)單位與物

17、業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞合同的內(nèi)容，以明確標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房人承擔(dān)前期物業(yè)效勞合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理效勞，實(shí)際上是建立在三個(gè)契約根底之上：一是建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的包含前期物業(yè)效勞內(nèi)容的房屋買(mǎi)賣(mài)合同;二是建設(shè)單位制定并由物業(yè)買(mǎi)受人簽署的臨時(shí)管理規(guī)約;三是建設(shè)單位與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞合同。根據(jù)?條例?，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行以下十項(xiàng)義務(wù)：(1)簽訂前期物業(yè)效勞合同;(2)制定臨時(shí)管理規(guī)約并向物業(yè)買(mǎi)受人明示;(3)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘住宅物業(yè)的前期物業(yè)效勞企業(yè);(4)提供必要的物業(yè)管理用房;(5)不得擅自處分物業(yè)共用部位和公

18、用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán);(6)與物業(yè)效勞企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù);(7)移交物業(yè)管理資料;(8)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任;(9)承擔(dān)未售出或未交付房屋的物業(yè)效勞費(fèi);(10)參與籌建業(yè)主大會(huì)。(四)市政公用單位與業(yè)主以及物業(yè)效勞企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和效勞，業(yè)主交納有關(guān)費(fèi)用，因此，它們之間也是一種合同關(guān)系，各自承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。但是，這些市政公用單位與物業(yè)效勞企業(yè)之間并沒(méi)有這種合同關(guān)系，這些單位沒(méi)有向物業(yè)效勞企業(yè)收取應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用的權(quán)利，物業(yè)效勞企業(yè)也沒(méi)有相應(yīng)的交費(fèi)義務(wù)。如果市政公用單位委托物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂

19、委托合同，確立委托關(guān)系，物業(yè)效勞企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用，委托合同同樣應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿原那么。為此，?條例?明確規(guī)定了供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用，“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，?條例?還規(guī)定：“物業(yè)效勞企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。(五)居民委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系居民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“居委會(huì))是居民自我管理、自我教育、自我效勞的基層群眾性自治組織，對(duì)于化解居民鄰里之間矛盾、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主基于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)

20、系而形成的共同利益群體。居委會(huì)是和社區(qū)對(duì)應(yīng)的組織，業(yè)主大會(huì)是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域可能有多個(gè)居委會(huì)，而一個(gè)居委會(huì)也可能涉及多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;業(yè)主可能是該社區(qū)的居民，也可能不是該社區(qū)的居民;居委會(huì)成員可能是該區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，也可能不是業(yè)主。因此，居委會(huì)和業(yè)主大會(huì)之間并不一一對(duì)應(yīng)，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級(jí)關(guān)系。但是，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開(kāi)當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助。關(guān)于居委會(huì)與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，?條例?明確規(guī)定：(1)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知并聽(tīng)取居委會(huì)的建議;(2)規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)

21、管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作;(3)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系物業(yè)管理各方主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系確實(shí)立，主要通過(guò)當(dāng)事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門(mén)，不能隨意運(yùn)用自己擁有的公共權(quán)力進(jìn)行干預(yù)，更不能主動(dòng)介入到這種活動(dòng)中去。政府與物業(yè)管理各方主體之問(wèn)的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責(zé)，就是依法制定規(guī)那么來(lái)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)主體的行為，并通過(guò)加強(qiáng)日常指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，創(chuàng)造公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權(quán)利，鼓勵(lì)業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，強(qiáng)化物業(yè)效勞合同的地位和作

22、用，支持當(dāng)事人通過(guò)合同來(lái)標(biāo)準(zhǔn)民事行為和解決民事糾紛。根本制度與政策第一章考點(diǎn):業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)(一)業(yè)主業(yè)主是建筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)人。根據(jù)?物權(quán)法?和?區(qū)分所有權(quán)司法解釋?的規(guī)定，以下自然人或者法人應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主：一是依法登記取得建筑物專(zhuān)有局部所有權(quán)的;二是因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府征收決定取得建筑物專(zhuān)有局部所有權(quán)的;三是因繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專(zhuān)有局部所有權(quán)的;四是因合法建造、撤除房屋等事實(shí)行為取得建筑物專(zhuān)有局部所有權(quán)的?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有局部，但尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記的自然人或者法人，可以認(rèn)定為業(yè)主。(二)

23、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個(gè)業(yè)主共同擁有一棟建筑物時(shí)，各個(gè)業(yè)主對(duì)其在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立的建筑物局部所享有的所有權(quán)，對(duì)供全體或局部所有人共同使用的建筑物局部所享有的共有權(quán)，以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱(chēng)。?物權(quán)法?第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有局部享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)上述規(guī)定，我們知道，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三局部構(gòu)成：(1)業(yè)主對(duì)專(zhuān)有局部的所有權(quán)。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有局部享有所有權(quán)，有權(quán)對(duì)專(zhuān)有局部占有、使用、收益和處分。(2)業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)

24、的共有局部的共有權(quán)。即業(yè)主對(duì)專(zhuān)有局部以外的共有局部如電梯、過(guò)道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。(3)業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有局部的共同管理權(quán)。即業(yè)主對(duì)專(zhuān)有局部以外的共有局部享有共同管理的權(quán)利。根本制度與政策第一章考點(diǎn):專(zhuān)有局部的所有權(quán)(一)專(zhuān)有局部的認(rèn)定建筑區(qū)劃內(nèi)，符合以下條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物的專(zhuān)有局部：(1)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;(2)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;(3)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物專(zhuān)有局部的組成局部

25、。(二)業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有局部享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有局部可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者營(yíng)業(yè)的目的;也可以依法出租，獲取收益;還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情;或者在自己的專(zhuān)有局部上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)，例如，為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營(yíng)性用房抵押給債權(quán)人，或者抵押給金融機(jī)構(gòu)以取得貸款等;還可以將住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有局部出售給他人，對(duì)專(zhuān)有局部予以處分。(三)專(zhuān)有局部使用人的權(quán)利和義務(wù)承租人、借用人等專(zhuān)有局部的物業(yè)使用人，是業(yè)主以外的實(shí)際使用物業(yè)的人，他們?cè)谖飿I(yè)管理法律關(guān)系中，享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的來(lái)

26、源具有多樣性，主要是：(1)法律法規(guī);(2)管理規(guī)約;(3)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;(4)使用人與業(yè)主的約定。實(shí)踐中，非業(yè)主的專(zhuān)有局部使用人享有的權(quán)利主要包括：(1)合理利用專(zhuān)有局部的權(quán)利;(2)合理利用共有局部的權(quán)利;(3)接受物業(yè)效勞的權(quán)利;(4)居住利益、相鄰權(quán)受到侵害時(shí)，提起訴訟的權(quán)利等。承擔(dān)的義務(wù)主要包括：(1)遵守管理規(guī)約的義務(wù);(2)遵守物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面規(guī)章制度的義務(wù);(3)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法做出的決定的義務(wù);(4)根據(jù)?條例?第四十二條的規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)效勞費(fèi)的義務(wù)等。(四)業(yè)主行使專(zhuān)有局部所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的平

27、安，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利業(yè)主的專(zhuān)有局部是建筑物的重要組成局部，但與共有局部又不可別離。例如，沒(méi)有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有局部;沒(méi)有水箱，水、電等管線，業(yè)主就無(wú)法使用自己的居室、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有局部。由于建筑物專(zhuān)有局部與共有局部具有一體性、不可別離性，所以業(yè)主對(duì)專(zhuān)有局部行使專(zhuān)有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。例如，業(yè)主在對(duì)專(zhuān)有局部裝修時(shí)，不得撤除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專(zhuān)有局部?jī)?nèi)儲(chǔ)藏、存放易燃易爆危險(xiǎn)等物品，危及整個(gè)建筑物的平安，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。(五)業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有局部，其對(duì)共有局部享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán)，包括對(duì)專(zhuān)有局部享有的所有權(quán)、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)共有局部享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，這三種權(quán)利具有不可別離性。在