作業(yè)指引ld-gc zy008工程策劃

1、1.1工程管理策劃概念31.2工程管理策劃時間及適用范圍31.3工程管理策劃內(nèi)容及相互關系31.4工程管理策劃作用31.5工程管理策劃評審流程42、總平面管理策劃42.1總平面管理策劃概念42.2總平面管理策劃作用42.3總平面管理策劃內(nèi)容52.4布置原則63、工程進度管理策劃103.1工程進度管理策劃概念103.2工程進度管理策劃作用113.3工程進度管理策劃內(nèi)容113.4施工過程中的進度管控措施策劃184、工程質量管理策劃214.1工程質量策劃概念214.2工程質量策劃的作用214.3工程質量策劃內(nèi)容224.4施工過程中的質量管控措施策劃285、安全文明施工管理策劃305.1安全文明施工管

2、理策劃概念305.2安全文明施工管理策劃作用305.3安全施工管理策劃內(nèi)容315.4文明施工管理策劃內(nèi)容345.5安全與文明施工管控措施361、 工程管理策劃概述1.1工程管理策劃概念房地產(chǎn)項目開發(fā)有著密集、管理密集、產(chǎn)品生產(chǎn)開發(fā)周期長、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多而復雜等特點，同時受宏觀調控、市場競爭等制約而存在較多的不確定性和較高的風險，故在房地產(chǎn)開發(fā)過程中進行有效的工程管理策劃就顯得尤其重要。策劃是指針對未來要發(fā)生的事情作當前的決策，是找出事物的因果關系，衡度未來可采取的措施，事先決定做什么、何時做、做，以使所策劃的事業(yè)處于經(jīng)濟、高效和科學的之中。工程管理策劃是在工程施工前，對整個工程管理過程進行性的總體

3、策劃，使施工總平面布置、工程進度、工程質量、安全文明施工等工程管理內(nèi)容有章可循、有據(jù)可依，從而使整個項目的工程管理更加規(guī)范、高效、經(jīng)濟。1.2工程管理策劃時間及適用范圍在項目規(guī)劃設計方案經(jīng)過規(guī)劃主管部門完成后，城市公司項目部應根據(jù)項目定位報告、規(guī)劃設計方案、項目發(fā)展綱要等項目文件，對項目的工程管理內(nèi)容進行總體策劃。1.3工程管理策劃內(nèi)容及相互關系工程管理策劃包括總平面布置、工程質量、安全文明施工、工程成本、工程進度、城市公司項目部架構及模式、公司內(nèi)外關系協(xié)調等策劃內(nèi)容。指引對總平面布置策劃、質量策劃、安全文明施工策劃、進度策劃等方面來進行闡述，重點是對各部分的策劃內(nèi)容、策劃原則、管控措施進行說

4、明，對項目“如何進行工程管理策劃”、 “工程管理策劃有哪些需要吸取的經(jīng)驗教訓和注意事項” “在工程管理過程中有哪些管控措施”等問題進行了探索。工程進度、質量、成本三者之間是對立的，一個成功的工程項目管理必須在進度、質量、成本三者之間取得平衡，故工程管理策劃的總平面管理策劃、工程質量管理策劃、安全文明管理策劃、工程進度管理策劃等主要內(nèi)容之間具有相互聯(lián)系、相互制約的關系。1.4工程管理策劃作用1.4.1安排，從而促進工程進度、質量、成本、安全文明施工等工程管理目標的實現(xiàn)。1.4.2順序、選材定樣時間和建筑、結構、安裝形式選擇提出具體要求，促使建筑設計能夠更好地滿足項目發(fā)展總目標的要求。1.4.3甲

5、供材采購、工程成本控制等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理能夠更好地滿足項目成本控制總目標的要求。1.4.4銷售入市實際等方面提出建議，促使策劃能更好地滿足公司項目銷售利潤指標的要求。1.4.5為施工期間安全文明管理奠定基礎，使項目工程質量管理目標能在工程項目管理全過程中得到更好地，使項目開發(fā)進度能按照公司總體進度目標全面如期推進。1.5工程管理策劃評審流程1.5.1城市公司項目部進行工程管理策劃，并編制形成XX 項目工程管理策劃初稿，組織公司相關部門進行評審；1.5.2項目工程管理策劃初稿進行評審后，城市公司項目部根據(jù)評審意見對XX 項目工程管理策劃初稿進行修訂后，上報城市公司工程主

6、管、本部工程管理部主管后開始執(zhí)行。2、 總平面管理策劃2.1總平面管理策劃概念總平面管理策劃是在設計方案及需求等針對項目分期開發(fā)意見基本確定的前提下，以施工總平面規(guī)劃為依據(jù)，城市公司項目部根據(jù)項目進度，分階段對施工總平面布置進行調整、補充和修改，明確總包分區(qū)、土方平衡、臨時施工道路組織、施工順序等內(nèi)容，以作為本項目合約策劃及現(xiàn)場工程管理的重要依據(jù)。簡單概括，總平面管理策劃是從公司項目工程管理的角度進行的項目施工總平面規(guī)劃，區(qū)別于總包方施工組織設計中的施工總平面布置。2.2總平面管理策劃作用總平面管理策劃是工程管理策劃的重要內(nèi)容之一，具有前瞻性的合理總平面管理策劃可以有效地降低項目管理成本，保證

7、項目開發(fā)有序進展?？偲矫婀芾聿邉澴饔镁唧w體現(xiàn)為：2.2.1提前規(guī)劃，提前溝通，有利于公司思路，達成共識。通過項目總平面管理策劃，與設計管理、管理、合約管理等部門提前溝通，對項目的施工順序、道路組織等達成共識，有利于及時、有效地相互配合；2.2.2作為合約策劃的重要依據(jù)，可以有效地控制成本?？偲矫婀芾聿邉澲械膬?nèi)容基本都與造價相關，這些內(nèi)容均要在相應的合同中體現(xiàn)。例如，臨時施工道路、機械布置、材料堆場設置等內(nèi)容應作為總包招標重要依據(jù)；在招標時明確與造價相關的內(nèi)容，可以有效地減少施工過程中的措施費，便于成本控制?？偘謪^(qū)、場內(nèi)土方平衡、施工順序安排等內(nèi)容對合約策劃起重要的指導作用。同時，總平面管理策

8、劃也是后續(xù)進度管理策劃、質量管理策劃、安全文明管理策劃的基礎；2.2.3作為現(xiàn)場安全文明管理的重要依據(jù)?？偲矫婀芾聿邉澴鳛榭偘贤母郊鞔_了雨、污水排放方式、沉砂池、洗車池、排水溝具體做法等安全文明措施，以上內(nèi)容總包均在措施費內(nèi)逐項報價。城市公司項目部要求總包采取安全文明措施時，既有具體項目、做法又有相應造價，具有較強的執(zhí)行力。2.3總平面管理策劃內(nèi)容2.3.1合理劃分項目工程同一開發(fā)周期或不同開發(fā)周期的總包、標段的總平面管理策劃問題。2.3.2臨時施工道路組織：在綜合考慮成本、進度及安全文明施工形象的前提下，提前規(guī)劃，分階段、范圍在總圖中明確臨時道路的具體做法（附斷面圖）及相應配合措施（

9、包括洗車池、沉砂池、排水溝等具體做法和位置），施工車輛行車路線、回車點等交通組織方式。2.3.3場內(nèi)土方平衡：在設計已對場內(nèi)土方平衡進行考慮的前提下，城市公司項目部應綜合考慮基礎或室開挖方量與回填方量數(shù)據(jù)比較、土方臨時堆土點選擇、土質情況和施工順序等，提前統(tǒng)一規(guī)劃、調度土方，盡量減少外運或從場外拉土進場回填的土方量。2.3.4鋼筋加及鋼筋、砂石等材料堆場：明確鋼筋和模板、鋼筋、砂石等材料堆場的位置、范圍及地面做法。2.3.5施工機械布置：綜合考慮總包標段劃分、成本、進度等，明確包括塔吊、井架、施工電梯、砼輸送泵、砂漿攪拌機的數(shù)量及大概位置。2.3.6特殊部位外腳手架的搭設方式：明確樣板房范圍外

10、架懸挑方式、范圍和為保證室外工程提前插入，綜合考慮成本、進度，明確、多層類型住宅懸挑外架的范圍。2.3.7臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)的設置：按照分期分區(qū)開發(fā)施工進度和經(jīng)濟性運行的原則，綜合考慮臨時變壓器安裝的容量和位置，并考慮售樓區(qū)售樓期間的電力保障供應；根據(jù)現(xiàn)場工程標段的劃分，綜合考慮臨時給水的供應；為保障現(xiàn)場安全文明施工，需確保現(xiàn)場雨、污水及時排放無積水。2.3.8施工順序安排：綜合考慮項目分期開發(fā)、成本、進度等，結合要求，提前策劃明確項目各部分的開工順序及室外施工的時間節(jié)點。2.3.9分階段場地布置：由于和分期開發(fā)的需要及場地條件的制約，項目的總平面管理策劃應分階段進行完善，一般分為：主

11、體結構施工階段、裝修施工階段，住宅還有室施工階段，但各階段的總平面策劃均應重點考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場地布置。2.4布置原則各項目因占地面積、形狀、高差及周邊配套不同等客觀，具體情況千差萬別，再加上設計方案的差異，故總平面管理策劃的內(nèi)容針對性很強，差異性較大，提煉出通用的原則并不多。2.4.1總包分區(qū)及生活區(qū)設置原則（1）售樓區(qū)域等進度緊張的標段，由于周轉材料、施工人力集中投入較大，可多引進幾家總包，這樣城市公司項目部現(xiàn)場可以靈活調配施工人力，有利于進度控制。根據(jù)以往經(jīng)驗，多層項目一家總包承建面積不宜超過 3 萬 m2，別墅項目一家總包承建面積不宜超過 2 萬 m2，項目一家總包承建面積不宜超過 5

12、 萬 m2。（2）在引進未與合作過的新總包時，建議先在非售樓區(qū)域內(nèi)嘗試，同時，建議不要讓新總包獨立承建一個項目，以減少風險。（3）綜合考慮各個標段臨時施工道路組織，保證各自范圍內(nèi)的交通順暢。（4）施工難度大與難度小的部分在一個標段內(nèi)要合理搭配。例如：對于一個混合型的住宅，在不影響項目分期分區(qū)開發(fā)的情況下，建議可以與多層或別墅合理搭配成一個標段，盡量不要出現(xiàn)單獨或多層、TH 的標段；同時各總包標段的建筑面積要均衡，不宜相差太大。（5）如項目的后續(xù)分包包括欄桿、涂料、門窗、室外園建等需要多家承建，建議其標段的劃分范圍可與總包一致，避免分包與多個總包配合，減少項目協(xié)調工作量。（6）占地面積小，場地布

13、置緊張的項目建議由一家總包承建。（7）分期開發(fā)的項目，施工生活區(qū)一般設置在最晚開發(fā)的范圍內(nèi)，而占地面積小的項目，生活區(qū)也應盡量就近租地設置。生活區(qū)就近設置有利于保證項目進度及現(xiàn)場安全文明管理。另外，生活區(qū)基礎設施部分建議由公司在總包進場前完成，以縮短搭接時間?；A設施一般包括場地平整、水電接駁點設置、臨時道路及化糞池等。2.4.2臨時施工道路組織原則（1）盡量在各自總包標段內(nèi)形成環(huán)路，設置獨立的出，便于各總包現(xiàn)場封閉管理。（2）盡量結合正式小區(qū)道路，將臨時路與路相結合，可以節(jié)約成本。如小區(qū)總圖出圖進度能夠保證，式道路及管線可先施工，作為臨時施工道路使用。正式道路完成面為鋪裝或為瀝青，可先施工至

14、砼面層，待入伙前再施工正式道路鋪裝面或瀝青以免施工過程中破壞；如正式道路完成面為砼面層，建議按最終完成面標高降低 200 完成正式道路，待入伙前再在道面澆筑與道路同標號的 200 厚砼，保證路面觀感；如小區(qū)總圖出圖進度不能夠保證，臨時施工道路規(guī)劃時，也應盡量和方案圖中的小區(qū)道路定位一致。（3）臨時施工道路建議盡量形成砼面層，以便于雨季施工及平時路面，保證安全文明施工形象。（4）臨時施工道路及相應配合措施（包括洗車池、沉砂池、排水溝等）建議由公司在總包進場前完成，以縮短時間。但應在總包及前期進場的樁基、土方等施工合同中約定臨時施工道路各自的范圍和責任。（5）應重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的

15、項目前期入伙后，并進行封閉管理時，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢。2.4.3場內(nèi)土方平衡原則（1）協(xié)調設計管理部門在方案階段要先要進行土方平衡測算，優(yōu)化方案，尤其對于山地建筑。（2）場地內(nèi)設置合理的臨時土方臨時堆土點。分期開發(fā)或占地面積大的項目，土方臨時堆土點可設置在相鄰、較晚開發(fā)的范圍內(nèi)；開發(fā)同時占地面積小的項目，土方的臨時堆放點可設置在工期短，晚開工的棟號。（3）充分考慮雨季對臨時堆土的影響，地勢較高的堆土點或堆土較高的部分，經(jīng)歷雨季前要做好臨時支護，以保證安全及避免水土流失影響地勢較低部位的結構施工。（4）一般合同內(nèi)的土方工程量均為暫定量，施工方式也未約定，成本控制難度較大

16、。建議在基礎土方開挖及回填施工前，城市公司項目部應結合總平面策劃中的土方平衡考慮，認真審核總包的基礎土方開挖及回填施工方案，明確開挖范圍，土方轉運方式等與造價相關的內(nèi)容后，再開始施工。否則，總包為方便施工，搶進度，往往采用大開挖、隨意堆放等方式施工，不利于成本控制，并易引起合約糾紛。（5）通過勘察了解土質情況，提前規(guī)劃土質較差的部分要進行外運，實際操作中應做好實測工作。（6）對于別墅或多層住宅，在土方平衡計算時，還要考慮到這類項目花園數(shù)量較多，花園內(nèi)的土方回填量較大。2.4.4鋼筋加及鋼筋、砂石等材料堆場布置原則（1）售樓區(qū)域內(nèi)盡量少設置材料堆場，以免發(fā)生二次轉運。（2）鋼筋堆場及其加地要進行

17、場地硬化（100 厚 C10 砼），砂石等其他材料堆場地面可用石粉渣（50 厚）處理。（3）材料堆場及其加的位置應盡量靠近臨時施工道路，同時盡量在塔吊垂直覆蓋范圍之內(nèi)。2.4.5施工機械布置原則（1）機械位置布置時要充分考慮到售樓區(qū)域開放以后材料的水平、垂直能否順暢，并要保證作業(yè)時售樓區(qū)域的安全。塔吊、施工電梯、井架等利用時間較長的施工機械要盡量遠離售樓區(qū)域。（2）按機械利用率最大化原則，在保證垂直暢通無阻，保證不間斷施工的前提下，綜合考慮成本和進度，確定機械數(shù)量。例如，多層一般每兩個單元不大于十米，設置一個井架，一般一棟設置一臺雙籠施工電梯，塔吊一般按 5060 米垂直覆蓋進行合理布置。（3

18、）由于砌筑、內(nèi)墻抹灰及外墻抹灰的砂漿配合比不同，為便于質量控制，砂漿必須采用集中攪拌方式，砂漿攪拌機集中設置，一臺攪拌機只能供應單品種砂漿，不得混合供應。各砂漿集中攪拌點要保證到相應各棟的路線合理、通暢。（4）提前規(guī)劃確定大型機械的基礎位置及做法，特別是塔吊。如經(jīng)承載力復核，機械基礎部分需打樁，則應在樁基施工過程中完成相應的機械基礎部分施工，既保證進度又節(jié)約成本。2.4.6特殊部位外腳手架搭設布置原則（1）多層和住宅建議在二層以上均要進行外架懸挑（如本棟有樣板房，應在樣板房的上一層懸挑）這樣室外部分的管線、部分園建工程針對多層和住宅，至少可以提前兩個月的時間施工，有效地縮短工期；部分多層如果工

19、期很寬松，周邊室外工程簡單，考慮成本，可以不進行外架懸挑。（2）售樓準備工程由于進度緊張，樣板房對外開放時，本棟樓可能上部外立面仍在施工甚至尚未封頂，故樣板房以上外架要采取懸挑方式。（3）高度重視懸挑部位的防護措施必須按要求及時完成。由于室外工程提前施工，存在上下交叉-施工的情況，安全隱患較大。（4）樣板房范圍內(nèi)的懸挑架更加要重視防護安全性，建議此部分的防護具體措施以詳圖的形式在招標前明確，例如后附詳圖。防護要兼顧美觀和安全性，還要有防水措施。2.4.7臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)設置原則（1）臨時變壓器的安裝容量盡量遵循“小容量、多臺數(shù)、分批投入”的原則，變壓器一般采用 315KVA的臺架變壓

20、器，報裝程序簡單且啟、停方便。臨時變壓器安裝時，需要安裝配套容量的電容器來進行功率因數(shù)補償，不但提高變壓器負載能力，而且能降低電度單價。（2）臨時變壓器的安裝位置要能盡量覆蓋整個施工區(qū)域，一般供電線路超過 200 米就將產(chǎn)生較大線路電壓降而不利于機械設備的經(jīng)濟運行。同時，臨時變壓器的安裝位置需要兼顧各分期分區(qū)建設，盡量不要產(chǎn)生“二次遷移”。（3）施工用電線路盡量采用電纜穿套管埋地敷設的方式，穿越主要交通干道時還需預埋鋼套管以保護電纜免遭破壞；如供電線路采用附設方式，要注意供電桿線不能影響現(xiàn)場施工且要便于安全文明施工的管理。（4）如果經(jīng)常會發(fā)生停電、短路跳閘等故障，可在售樓期間可采用回路供電、施

21、工發(fā)電機供電、小區(qū)正式發(fā)電機提前進場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等處的電力供應。（5）施工期間的臨時供水需要綜合考慮施工用水和生活用水容量，壓過低可采用儲水池或管道加壓泵加壓；供水管道和水表安裝盡量按照各總包能單獨供水計量的原則來布置。（6）雨水溝渠要按照有利于施地內(nèi)雨水最優(yōu)排放的原則來布置，一般臨時擋土墻坡頂、坡底均要設置雨水溝渠，施工道路兩側或迎水面均需要設置雨水溝渠；雨水溝渠的砌筑要牢固，溝渠兩側要采用水泥砂漿抹面，防止暴雨沖刷時溝渠側壁倒塌；場地內(nèi)雨水溝渠與市政雨水井駁接前需要設置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。（7）施地內(nèi)的雨、污水盡量分開排放，如不能分開

22、排放也需設置專門的污水管，對污水進行收集并處理后才能排放。污水的排放需要提前向部門申請并辦理有關手續(xù)，避免施工過程中手續(xù)不全而遭致處罰。2.4.8施工順序安排原則（1）盡量遵循“先，后地上”原則，即正式道路、管線先行施工，再開始主體部分施工；基礎結構部分完成后，先完成土方回填再往上施工；（2）高差大的項目，施工應按先低后高的順序，尤其是有人工挖孔樁的項目。（3）對于場地布置緊張的項目，可以提前策劃，適當推遲部分棟號的開工時間，以作為其它棟號的臨時施地布置或作為臨時土方堆放點；（4）對于分期開發(fā)的項目，要充分考慮各期之間聯(lián)動開發(fā)的關系，提前考慮推進下一期的各項前期工作如下：室的開工時間要合理策劃

23、，特別室位于后開發(fā)的一期范圍內(nèi)，否則將影響本期項目的竣工驗收及入伙。利于后續(xù)施工，加快后一期的開發(fā)進度。一般項目首期進度緊張，設計出圖進度很難實現(xiàn)“先，后地上”的施工策劃，但后一期的小區(qū)總圖出圖進度一般能夠保證，式道路及管線可先施工，作為臨時施工道路使用。保證在售樓區(qū)域開放或上一期入伙前完成外立面裝修，拆除外架。2.4.9分階段場地布置原則（1）如項目受場地制約，室施工階段、主體結構施工階段及裝修施工階段場地布置差別較大，存在較多重新布置和二次搬運的情況，則應每個階段單獨形成總平面布置圖，作為總包合同的附件。（2）提前重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，進行封閉管理時，后續(xù)施工

24、區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢；（3）各階段的總平面策劃均應重點考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場地布置，售樓區(qū)場地布置原則如下：售樓區(qū)域內(nèi)材料堆場、加地等應盡量少設置，以免發(fā)生二次轉運；另塔吊、施工電梯、井架等利用時間較長的施工機械也應盡量遠離售樓區(qū)域。設有樣板房的棟號一般主體施工及裝修仍未完工，故獨立于看房通道路線以外的施工通道應提前規(guī)劃仍可進入該棟號樓層施工；對于 TH 住宅，售樓區(qū)域內(nèi)的棟好，保證售樓區(qū)域封閉管理后，施工號在開放前必須達到完工狀態(tài)。保證停電時售樓處和樣板房的電力供應。在售樓期間應采用回路供電、總包臨時發(fā)電機供電、小區(qū)正式發(fā)電機提前進場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等售

25、樓區(qū)域的電力供應。3、 工程進度管理策劃3.1工程進度管理策劃概念工程進度管理是從施工的角度出發(fā)，主要是根據(jù)建設工程項目對應階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關系編制形成工程進度計劃并將計劃付諸實施，在工程實施的過程中定期或不定期地檢查實際進度是否按照進度計劃來進行，如則對偏差原因進行分析，從而采取糾偏措施或調整、原計劃。工程進度管理策劃就是從開發(fā)商的角度出發(fā)，通過編制項目發(fā)展進度計劃出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃施工總進度計劃等進度計劃，來對設計出圖、合約分判、報批報建、現(xiàn)場施工的搭接順序、工作內(nèi)容、時間安排等方面進行整體策劃，并對如何促使進度計劃在項目開發(fā)過程中按期實施的進度管理控

26、制措施進行預先安排。進行工程進度管理策劃的主要目的是保證開發(fā)商的設計、合約、銷售、項目等部門圍繞的進度計劃來進行協(xié)調配合，從而確保工程項目各個進度節(jié)點全面按期推進，同時在工程進度管理過程中盡量合理安排資源配置、節(jié)約工程成本以取得綜合效益的提高。3.2工程進度管理策劃作用3.2.1按照指標的要求，使建設工程早日竣工入伙，從而提高、資源的快速周轉。3.2.2可使公司圍繞進度目標進行提前溝通，在設計出圖、合約分判、選材定樣、分期銷售等方面采取哪些措施以保證進度目標方面達成共識，以便在施工過程中進行有效地協(xié)調配合，從而確保建設工程如期完工。3.2.3提供依據(jù)：為進行合約招標策劃、工程標段劃分、選擇招標

27、方式提供依據(jù)；為進行報批報建策劃，選擇報批報建方式提供依據(jù)，為現(xiàn)場選定優(yōu)化施工方案、進行合理的總平面布置提供依據(jù)。3.2.4按策劃進行，以保持施工工程中資源投入的連續(xù)性和均衡性，避免人力、物力的運用不均衡或浪費，確保工程質量和施工安全；可在施工過程中對實際施工進度進行對比分析，及時糾正進度偏差，為順利實現(xiàn)預定工期目標提供良好的條件。3.3工程進度管理策劃內(nèi)容3.3.1項目發(fā)展進度計劃策劃發(fā)展進度計劃編制內(nèi)容3.3.1.1（1）編制時機項目發(fā)展進度計劃，對各分期分區(qū)進度計劃進行編排，重點是對售樓區(qū)設計、分判、報建、施工、銷售等進度節(jié)點進行安排，其中售樓區(qū)施工圖出圖、施工證辦理、主體分判及開工時間

28、等關鍵節(jié)點將作為進度考核目標來力保完成。項目發(fā)展進度計劃，結合前期計劃實施情況對售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點進行調整，并對后續(xù)各期設計、分判、報建、施工、銷售等進度節(jié)點進行安排，其中售樓區(qū)達到對外開放條件的時間節(jié)點將作為進度考核目標來力保完成。 售樓區(qū)工程達到對外開放條件后，編制第三版項目發(fā)展進度計劃，結合前期計劃實施情況對售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點進行調整，并對后續(xù)各期設計、分判、報建、施工、銷售等進度節(jié)點進行安排，其中售樓區(qū)竣工、入伙將作為進度考核目標來力保完成。（2）編制程序在每版項目發(fā)展進度計劃編制前，分別編制設計、合約、報建、施工初步計劃，由城市公司項目部匯總編制形成項目發(fā)展進度計劃（第 X 版）初稿，然后由

29、綜合部組織各相關部進行評審和修改。項目發(fā)展進度計劃（第 X 版）經(jīng)公司總經(jīng)理簽署后正式發(fā)布，作為門和公司對各相關部門和城市公司項目部進行年度進度考核的依據(jù)。3.3.1.2發(fā)展進度計劃編制原則（1）項目發(fā)展進度計劃需滿足公司年度銷售、竣工面積等總體進度指標，要求在取得項目土地使用權后，公司將從年度銷售利潤、開工面積、竣工面積等角度出發(fā)，編制項目年度銷售利潤和竣工備案面積等總體進度指標要求。因此，在編制項目發(fā)展進度計劃時，需要對進度計劃進行優(yōu)化調整，按照倒排工期的方式來合理壓縮工期，以滿足公司總體進度指標的要求。（2）設計出圖計劃需要滿足項目分期分區(qū)銷售進度目標的要求。一般而言，售樓區(qū)先出圖，非售

30、樓區(qū)按照正常工期出圖；樁基施工圖提前出圖，以辦理樁基提前開工許可證，在主體施工之前提前進行樁基施工。由于大面積的人防室施工周期較長（一般需要 3060 天施工時間），故0.00 以下的室施工圖還可提前出圖，以便盡快進行室的施工。（3）建筑工程技術方案的選擇要滿足進度目標要求建筑工程技術方案的選擇除了要滿足建安成本控制目標要求外，還需綜合考慮現(xiàn)場地質條件、工藝施工水平、工程質量、安全文明施工等現(xiàn)場施工條件的影響，同時還需要滿足項目發(fā)展進度目標的要求?；A、鋼筋、模板、砼澆筑施工方案的選擇及材料設備的選型定位，既要有利于提高施工速度，又要降低成本、創(chuàng)造效益，同時還要兼顧質量和安全保證措施。（4）工

31、程標段劃分需要滿足進度目標要求為了滿足項目發(fā)展進度目標的要求，需要在滿足項目成本、質量控制目標的基礎上，進行合理的工程標段劃分，按照建筑面積引進 23 家總包進行施工。幾家總包同時施工，能減少各家施工的同期勞動力、材料設備資源的投入，各家施工之間能展開競爭，便于城市公司項目部加強進度管理，從而減少進度風險。（5）售樓區(qū)的設置應滿足售樓區(qū)搶工進度計劃的要求。在編制項目發(fā)展進度計劃時，需要對分期分區(qū)和建筑形式方面進行針對性的調整和策劃，以滿足售樓區(qū)開盤銷售的進度要求。一般可采取的措施有：將售樓區(qū)設置在多層、小相對集中的區(qū)域，帶室的因施工工期較長故盡量設置在售樓區(qū)外；樣板房盡量設計在第一個標準層上層

32、，以便在結構澆筑完成后能夠盡快進行拆模、砌筑、抹灰等粗裝修工程，從而為盡早將工作面移交給精裝修進行樣板房裝修創(chuàng)造條件。（6）各工程的施工順序需要滿足項目發(fā)展進度的要求。在編制項目發(fā)展進度計劃時，需要對幼兒園、室、室外道路、化糞池等單程的施工順序進行合理的策劃，并對分期出圖、工程分判等計劃進行針對性安排，以滿足項目發(fā)展進度目標的要求。（7）售樓區(qū)樁基、主體工程等合約分判需滿足進度目標的要求。按照常規(guī)的項目開發(fā)程序，樁基和施工圖出圖后才能進行樁基和主體工程的招投標程序（樁基工程分判需 1520 天，主體工程分判需 4050 天）。為了滿足售樓區(qū)進度目標的要求，在綜合考慮成本和進度控制的基礎上，對售

33、樓區(qū)域關鍵線路上的樁基采取邀請招標等方式來進行分判，以便施工可提前進場進行搭設等準備工作，一待施工圖出圖即可開工建設，從而節(jié)省關鍵線的工期。（8）進度計劃要切實可行，留有余地。在項目開發(fā)過程中，存在許多諸如主管部門政策變化、雨季和臺風等不利氣候條件、基礎地質情況復雜、物資和材料供應短缺等不利，故在進度計劃編制之前要對項目開發(fā)過程中的重點、難點進行分析，提前制定應對措施，并充分考慮各種不利的影響，在進度計劃編制時適當留有余地。（9）不同物業(yè)類型的合理開發(fā)周期需要保證。由于各分部分程施工需要合理的工期才能滿足工程質量和成本控制的要求，且設計、報建、施工過程中都存在一些不確定，故不能為了滿足進度目標

34、而的壓縮工期，各種不同物業(yè)類型項目的合理開發(fā)周期需要保證。為保證進度計劃的合理性和可行性，在進度計劃編制前, 除了對當?shù)亟ㄖ袌鲞M度管理水平應有所了解外，還需對公司已建項目的進度工期經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行分析。3.3.1.3發(fā)展進度計劃實施管控措施（1）進度目標責任制及考核制度為了促使設計、報建、合約、施工等進度計劃的按期實施，從項目發(fā)展進度計劃中選取適當?shù)?6 個關鍵進度節(jié)點，形成各相關部門及城市公司項目部的年度進度考核目訂部門/城市公司項目部年度經(jīng)營管理目標責任狀。在年終部門和城市公司項目部考核時，通過進度考核目標與實際完成時間的對比，來對各相關部門及城市公司項目部的進度執(zhí)行情況進行考核。（2）進度

35、計劃月度評價和動態(tài)調整措施通過對和城市公司項目部該月設計、報建、分判、施工等計劃進度節(jié)點與實際完成情況的月度分析，對項目每月進度超前或滯后的原因進行分析和，對其中存在的偏差及時予以糾正，使得項目開發(fā)進度總是沿著計劃的軌道前進；對由于不可抗造成項目進度計劃延誤的，可對項目發(fā)展進度計劃進行即使調整，使進度計劃更具有實際指導意義。（3）項目協(xié)調例會制度在項目開發(fā)過程中，為避免項目發(fā)展進度計劃中的設計、報建、分判、施工等各計劃進度節(jié)點的延誤和相互干擾，由城市公司工程主管牽頭召集設計、報建、分判、等部門及城市公司項目部每周舉行一次項目發(fā)展協(xié)調例會。在會中，對的進度執(zhí)行情況進行檢討，對進度實施過程中存在進

36、行并擬定解決措施，從而加強之間的溝通，確保項目發(fā)展進度計劃全面、均衡的推行。3.3.1.4發(fā)展進度計劃編制注意事項（1）關鍵線路和關鍵任務一個項目的各個分部分程千頭萬緒，各工序之間的邏輯關系錯綜復雜，其中關鍵線路直接影響著進度總目標的能否按時實現(xiàn)，故編排進度計劃時要對關鍵任務的工期進行重點控制。在進度計劃中，施工圖出圖、施工證的取得、項目開工、主體封頂、樣板房及售樓處裝修完成、竣工驗收備案等工作任務節(jié)點是具有里程碑意義的關鍵節(jié)點，故在進度計劃的編排時也需要重點安排。（2）關鍵線路工期的優(yōu)化調整按照分部分程的正常工期來編排進度計劃，工期往往不能滿足施工進度總目標的要求，故需要按照施工進度控制總目

37、標來對進度計劃的工期進行優(yōu)化調整。例如：按照正常進度工期考慮，主體工程合約分判以及施工證的辦理都需占據(jù)關鍵線路的時間，但由于工期壓縮的需要，可通過邀請招標、辦理樁基提前開工證等方式來減少合約、報建流關鍵線路的耗用時間，從而有效縮短工期。（3）施工資源投入的優(yōu)化調整除充分考慮關鍵線的時間控制外，還應對非關鍵線的工作任務在時差范圍內(nèi)進行優(yōu)化調整，確保勞動力、材料、施工機具設備等資源投入的均衡、合理、有序，盡量避免施工資源投入驟起驟落、忽高忽地的現(xiàn)象發(fā)生。（4）進度、質量、成本的綜合平衡一味壓縮工期將造成工程費用的提高，各分部分程的合理工期得不到保證也將造成工程質量和安全文明施工管理的失控，并有可能

38、造成設備、勞動力的“窩工”浪費。因此，在編排進度計劃時需要盡量在工期、質量和費用方面取得平衡，在滿足進度、質量、費用控制目標基礎上編排合理工期，合理安排各作任務的起止時間。例如：在未取得施工證之前，應合理安排樁基礎提前施工的時間；如樁基礎提前施工完畢，而總包遲遲不能進場進行主體結構的施工，必將造成樁機設備和的閑置浪費。（5）進度計劃要符合實際、松緊適度進度計劃編排時要考慮本項目造價控制水平下所能吸引到的施工的進度控制水平，同時還需要考慮復雜地質條件、建筑市場勞動力短缺、雨季等氣候條件、春節(jié)等節(jié)假日等不利的影響，故施工進度計劃的編排要安排應適當、符合實際，既不能太緊，又不能太松，計劃太緊造成無法

39、完成，計劃太不能發(fā)揮施工效率。（6）工序搭接緊湊合理，邏輯關系清晰在工程施工過程中，各分部分程之間存在一定的邏輯聯(lián)系，應通過合理編排，使各分部分總工期的約束下無縫搭接、穿插施工，確保總、分包各施工班組能夠組織連續(xù)、均衡作業(yè)和流水施工，避免由于工序不能有效搭接以致大型設備的反復進出場、勞動力停工窩工嚴重現(xiàn)象的發(fā)生。3.3.2出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃策劃計劃編制內(nèi)容3.3.2.1在項目開工前，城市公司項目部需要相應編制項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表；在建設工程規(guī)劃證取得和售樓區(qū)開放后，項目發(fā)展進度計劃需要根據(jù)實際進度情況進行調整，則項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表也需要進行相

40、應的調整。項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表的編制依據(jù)為項目發(fā)展進度計劃和設計管理部、合約管理部、城市公司項目部相應的詳細進度節(jié)點計劃，其主要內(nèi)容如下：（1）設計出圖及圖紙交付計劃在項目發(fā)展進度計劃中對方案、擴初、施工圖設計等主要設計進度節(jié)點進行了規(guī)定，但對各種設計圖的細化出圖節(jié)點沒有明確，項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表將該項目各分期分區(qū)施工過程中所有需要的施工圖和二次深化設計圖的出圖時間進行一一列舉，并通過計劃交付時間與實際交付時間的對比，來督促設計管理部對各項圖紙的設計進度進行控制，以便更好地滿足工程施工的需要。（2）材料、施工樣板確認計劃在施工前需要設計師對所采用的各項材料設

41、備進行樣板確認，在施工過程中需要設計師對各個施工樣板進行確認，是“樣板先行”制度、保證工程設計效果和施工質量的重要原則。如果材料、施工樣板的確認時間不及時，將造成現(xiàn)場“窩工”、工期延誤、返工等現(xiàn)象的發(fā)生，故在項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表中對所有材料、施工樣板的確認時間進行控制。（3）工程分判及承建商進場計劃在項目發(fā)展進度計劃中對樁基、主體、精裝修、室外工程等合約分判節(jié)點進行了規(guī)定，但還需要對各分期分區(qū)中所有總、分包工程的細化分判節(jié)點和承包商具體進場時間進行明確。項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表可為合約管理部編制月度計劃提供依據(jù)，以便使工程分判進度能更好地滿足現(xiàn)場施工的要求。（4

42、）甲供材分判及進場計劃表為了滿足項目施工進度的要求，需要對各種甲供材料、設備的招標時間和進場時間進行規(guī)定。項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表可為合約管理部編制甲供材料、設備等物資采購月度計劃提供依據(jù)，同時能更好地控制各項甲供材料、設備的進場時間，以避免材料、設備供應不及時影響現(xiàn)場施工現(xiàn)象的發(fā)生。3.3.2.2計劃編制原則（1）設計出圖及圖紙交付時間順序要滿足項目發(fā)展進度計劃內(nèi)各分期分區(qū)施工順序的要求。例如：XX 項目三期室施工圖需要提前到與二期主體施工圖同時出圖，XX 項目室外總圖（包括室外管線、消防道路、擋土墻施工圖）需要在主體施工圖設計之前出圖，以滿足現(xiàn)場施工順序的要求。（2）設計出圖

43、及圖紙交付計劃要滿足項目發(fā)展進度計劃內(nèi)各分期分區(qū)施工的進度要求。（3）設計出圖及圖紙交付計劃由城市公司項目部負責編制，但編制過程中需要與設計師進行充分溝通，要求既能滿足現(xiàn)場施工進度的需要，又能綜合考慮設計的資源投入、造價成本，不能因為片面追求出圖速度而忽視圖紙質量。（4）材料、施工樣板的內(nèi)容要全面、詳盡，避免由于材料、施工樣板內(nèi)容遺漏而影響現(xiàn)場設計效果、工程質量和施工進度；材料樣板的確認時間應盡量提前，爭取在施工前將所有的材料樣板進行確認，為項目施工盡早施工創(chuàng)造條件；施工樣板確認的時間安排也需要結合現(xiàn)場各分部分程施工進度進行合理安排，避免由于施工樣板確認不及時而造成現(xiàn)場返工、工期延誤現(xiàn)象的發(fā)生

44、。（5）總、分包工程分判及承建商進場計劃要滿足項目發(fā)展進度計劃內(nèi)各分期分區(qū)施工的進度要求。（6）各項總、分包工程的內(nèi)容要全面、詳盡，避免由于總、分包工程內(nèi)容遺漏而影響現(xiàn)場施工進度；同時工程分標范圍不能存在“盲區(qū)”，以免存在施工內(nèi)容的施工不明確而加大現(xiàn)場工程協(xié)調管理的難度。（7）甲供材料、設備的分判和進場計劃要滿足現(xiàn)場施工進度的要求，避免出現(xiàn)由于甲供材料、設備的供應不及時而造成現(xiàn)場窩工、待料現(xiàn)象。例如：電梯、扶梯等大型設備的供貨周期一般在 23 個月，如果不能按照要求的時間提前訂貨，將造成電梯安裝工期的延誤。（8）甲供材料、設備的分判和進場計劃由城市公司項目部負責編制，但編制過程中需要與合約管理

45、部進行充分溝通，既要能滿足現(xiàn)場施工進度的需要，又要能綜合考慮鋼材、電纜等價格敏感材料的市場價格漲跌，不能按照“一味求快”的思路進行甲供材料、設備的采購。否則，一方面將造成材料設備采購成本的升高，另一方面甲供材料設備提前進場將造成的積壓、保管費用的提高。3.3.2.3計劃實施管控措施（1）在項目施工過程中，將各項設計出圖、材料施工樣板確認、工程和甲供材分判的計劃時間和實際時間進行逐項對比，隨時對設計出圖、合約分判工作進行和調整，可使設計、合約工作的各項進度節(jié)點得到有效控制。（2）在項目施工過程中，可組織設計、合約、項目等相關部門定期召開項目協(xié)調周例會或不定期召開專題協(xié)調會，對各項設計出圖、材料施

46、工樣板確認、工程和甲供材分判計劃的執(zhí)行情況進行檢討，確保項目發(fā)展進度計劃的全面推進。3.3.3施工進度計劃策劃施工進度計劃編制內(nèi)容3.3.3.1在項目發(fā)展進度計劃中，對項目分期分區(qū)的開工、主體封頂、達到預售條件、竣工驗收等主要進度節(jié)點進行料明確。為了更好地對工程施工進度進行中間控制，在工程施工前，城市公司項目部需要編制項目施工總進度計劃，以便對各程的進度節(jié)點、施工順序進行細化分解和合理安排。隨著項目發(fā)展進度計劃的調整，項目施工總進度計劃也需要定期進行調整，以便能更好地指導現(xiàn)場施工進度。通過項目施工總進度計劃的編制，城市公司項目部可對總、分包的施工總進度計劃、工程施工進度計劃、各專程施工進度計劃

47、進行審核和中間控制，確保工程施工按照進度計劃要求如期推進。3.3.3.2施工進度計劃編制原則（1）項目施工總進度計劃中的各項進度節(jié)點要滿足項目發(fā)展進度計劃的進度要求，特別是要對售樓區(qū)內(nèi)各程的施工順序進行精心策劃，為各程的有效搭接、節(jié)省工期創(chuàng)造條件，力爭按期達到預售條件。例如：在編制售樓區(qū)施工進度計劃時，可考慮在第一個標準層處設置外挑腳手架，以便室外管線工程、道路能夠提前施工；泳池、水景、廊橋等大型室外園建結構工程可與主體結構同時施工，以節(jié)省室外園建工關鍵線的占用時間。（2）在編制項目施工總進度計劃時，應對各分部分程進行細化分解，具體分解成多少中間控制節(jié)點可根據(jù)項目施工特點、建筑物業(yè)形式、分期銷

48、售節(jié)點、合約標段劃分等實際情況進行確定。（3）在編制項目施工總進度計劃時，充分照顧到各分部工程之間的工序搭接關系，以保證施工進度計劃的可操作性，減少因而引起的計劃滯后。（4）在編制項目施工總進度計劃時，還需考慮當?shù)亟ㄖこ淌袌龅倪M度控制水平，各分部分程的工期安排要合理可行，合理工期時間需要保證，否則將無法有效保證設計效果和工程質量。3.3.3.3施工進度計劃實施管控措施（1）工程進度獎金制度為了充分調動施工加強進度管理的積極性，公司可對項目總包工程、精裝修工程、園建工程設立的工程進度獎金制度。根據(jù)項目實際需要，總包工程進度獎可細化分解為開工、主體封頂、售樓工程進度、樣板房毛坯移交、拆外架、竣工

49、驗收等中間進度節(jié)點獎，園建工程可按區(qū)域劃分為若干區(qū)域完成時間進度節(jié)點獎，精裝修工程原則上不設中間進度節(jié)點獎而約定為工程竣工后給付。工程進度獎原則上按設定的各個進度節(jié)點來分階段給付獎金，每按時完成一個進度節(jié)點給付一次進度獎。如未按照約定時間完成各程中間進度節(jié)點，但施工采取切實有效措施在約定時間內(nèi)趕上進度，也可對進度節(jié)點獎金進行補發(fā)。（2）審核施工進度計劃，完善進度保證措施在工程施工前，城市公司項目部應對總、分包施工的施工進度計劃和勞動力、材料供應、機械設備投入等資源投入計劃進行嚴格審核，施工進度計劃是否合理，有無可能實現(xiàn)，是否適合工程的實際條件和現(xiàn)場情況，避免以空洞的不切實際的工程進度計劃來指導

50、施工。為了保證施工進度，需要著重的內(nèi)容包括：有無制定節(jié)假日（如春節(jié)）期間的趕工人員、安排措施，有無擬定雨季、高溫、臺風等惡劣氣候條件下施工的應急補救預案，對外墻磚、石材等訂貨期較長的材料設備有無提前訂貨措施等。3.4施工過程中的進度管控措施策劃3.4.1事前控制（1）公司設計、合約和報建進度的控制。公司實行項目經(jīng)理責任制，項目經(jīng)理要牽頭設計、合約和報建等各項進度計劃的推進工作，即項目經(jīng)理要起到“穿針引線”和“推土機”的作用。項目經(jīng)理應隨時了解設計、合約和報建進度的進展情況，并對進度問題進行及時協(xié)調。特別是預見到關鍵線的設計、合約和報建進度不能按時完成的跡象，則應及時采用請公司出面協(xié)調、召開項目

51、協(xié)調會、主動與有關部門溝通協(xié)調等方式來督促設計、合約和報建進度的按期推進。（2）設立中間進度控制節(jié)點對一個房地產(chǎn)項目而言，應將施工進度計劃中各中間控制節(jié)點的計劃時間和實施時間進行對照來實現(xiàn)過程控制。過程控制可采用狀態(tài)表、不履約通知以及日報、月報、現(xiàn)場指令、現(xiàn)場巡視等工具和來形成。在各中間進度節(jié)點施工完成后，應及時組織節(jié)點驗收，并根據(jù)完成情況予以考核評價，不能如期完成的應實施處罰措施。（3）組織圖紙會審，提高圖紙質量由于工程進度的壓力很大，目前開發(fā)商對建筑工程項目的設計工期要求普遍偏緊，故施工圖一般都存在細化程度不夠、錯誤遺漏較多等問題。如果在施工圖紙會審中把關不嚴格，將會導致設計問題推后到后續(xù)

52、施工過程中大量，從而將導致大量設計變更的出現(xiàn)，甚至造成返工、停工的現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，以致延誤工期、影響工程進度。因此，在施工前，項目（監(jiān)理）部應高度重視施工圖紙的會審工作，督促工程管理和施工技術提前消化圖紙，深刻理會設計意圖，對施工圖中的錯誤遺漏等問題提前進行，要求在施工前就予以設計修改和變更，從而減少在施工過程中工期、造價的損失。（4）關鍵線的工程需重點考慮技術方案成技術方案是工程施工前必須完成的一作，對于特殊項目還需考慮后備方案，特別是對關鍵線的工程更是需要重點考慮技術方案，以確保進度計劃的如期推進。（5）樣板先行制度為保證工程效果，公司實行“樣板先行”制度，任何材料和施工樣板都需確認后方可進

53、行大面面積施工。在實際施工過程中，由于定樣往往存在材料取樣和樣板確認來回反復多次的情況，故在工程開工前就先確定材料、施工樣板則可以節(jié)約大量時間。（6）提前規(guī)劃好所有承建商的后勤保障措施后勤保障是工人進場施工的前提條件，一個承建商在進場前常需要 23 個進行后勤保障施工，但如果前期沒有規(guī)劃好，將大大延長這個周期。（7）提前規(guī)劃勞動力計劃和材料進場計劃對于關鍵線的工程，應督促施工提前作好勞動力計劃和材料進場計劃的規(guī)劃。在招標階段，施工往往對招標文件中的各項條件都一概答應，可合同簽訂后卻常常對勞動力、材料設備等資源的投入措施難以。因此，在招標文件中需對分階段工期節(jié)點和期勞動力投入等作出明確要求，并明

54、確處罰措施。另外，對于關鍵材料或供貨期較長的材料設備，需要在合同中要求施工提前備貨。（8）完善施工手續(xù)，做好現(xiàn)場準備工作在開工之前，城市公司項目部還要切實做好各項施工準備工作，為施工順利進場施工創(chuàng)造有利的條件，從而節(jié)省工期，避免窩工、設備閑置等現(xiàn)象發(fā)生。例如：提前辦好臨時土方開工證、樁基提前開工證、建設工程施工證等施工手續(xù)，提前完成場地平整、施工用臨水臨電提前開通、施工臨時道路建設等現(xiàn)場準備工作。3.4.2事中控制（1）制定實施性進度控制計劃，定期進行檢討城市公司項目部督促總、分包施工將總進度、工程和專程等控制性施工進度計劃細化、分解、成年、季、月、實施性施工進度計劃，以便于按年、月、現(xiàn)場施工

55、進度進行分析對比和動態(tài)控制。在每周固定時間，由項目（監(jiān)理）部召集所有的總、分包施工召開施工進度監(jiān)理協(xié)調例會。在周監(jiān)理例會前，由施工填寫進度計劃與完成情況對比表；在會中，對施工的進度執(zhí)行情況進行復核和評價，對施工進度問題提出解決辦法，要求對進度偏差情況提出補救措施；在會后，責任到具體人，對進度補救措施進行。（2）建立定期的進度巡查制度在售樓區(qū)搶工期間，工期進度非常緊張。為了切實控制施工進度，可以采取每天現(xiàn)場巡查的方式來了解各總、分包的現(xiàn)場進度實際情況，通過實際進度與計劃進度的對比，來發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場施工進度控制方面存在，例如：勞動力投入不夠、材料供應不及時、各交叉施工的工作面移交不及時等等。針對諸如此類

56、的進度問題，當場提出解決辦法，采取趕工措施，“短、平、快”地及時糾正進度偏差，使實際進度盡量沿著計劃的軌道推行。（3）事前和事中施工安排措施施工在實際操作時由于受自身利益考慮和本身素質的影響往往會出現(xiàn)進度滯后現(xiàn)象，故在項目開工前需提前規(guī)劃好各個控制環(huán)節(jié)和控制措施，如出現(xiàn)進度滯后應及時約談糾正。（4）對施工采取多方式、多層次協(xié)調措施確保工程進度對于將出現(xiàn)進度偏差的施工，應積極主動地采取多方式、多層次協(xié)調措施來確保工程進度。一般由城市公司項目部先進行協(xié)調，如果協(xié)調未果則需上升到公司層面來進行協(xié)調，施工被協(xié)調對象也采取逐級向上協(xié)調、施壓的方式，直至到施工采取了滿足公司進度要求的措施為止。3.4.3事

57、后控制（1）現(xiàn)場進度獎懲平衡制度將施工進度與每月進度款掛鉤。主管監(jiān)理工程師在月度進度款申請單上將施工現(xiàn)場進度情況實際進行分析，如未按照月進度計劃或合同工期要求完成，則延緩進度款支付時間或扣減未完工程量款項，以督促施工加強施工進度管理。為了調動施工的進度管理積極性，除了公司層面制定的合同約定工程進度獎金外，還可以在施工現(xiàn)場采取小額的進度獎懲平衡措施。例如：如某施工前期施工進度較慢則進行罰款，如其后期采取了有效的趕工措施則進行，獎罰金額基本平衡；如某施工施工進度不能滿足進度要求則進行罰款，如另一施工施工進度控制較好則進行，獎罰金額也做到基本平衡。另外，在售樓搶工期間，可以采取向施工收取進度罰款、向

58、施工班組工人直接現(xiàn)金的方式，以充分調動現(xiàn)場施工班組的工作積極性。（2）進度計劃調整、采取工期補救措施由于雨季施工、勞動力和材料短缺主管部門政策變化等原因仍有可能造成了進度計劃的延誤，需要對后續(xù)進度計劃進行調整，并采取工期補救措施，彌補前期進度延誤工期。例如：當關鍵線的某程的施工時間比計劃增加時，可調整后續(xù)施工進度計劃，縮短部分非關鍵線的工期，將非關鍵線的機械等資源調整、補充到關鍵線路的某程上，從而縮短關鍵線路工作任務的時間。又如：為了滿足關鍵線后續(xù)工程按計劃完成的要求，還可督促施工采取夜間加班、延長工作時間、重新增加新的機械和等措施來縮短后續(xù)關鍵工作任務的工期。4、工程質量管理策劃4.1工程質

59、量策劃概念4.1.1工程質量概念對于房地產(chǎn)發(fā)展商而言，工程質量不僅僅指施工的施工質量，它反映的是包括建筑產(chǎn)品施工質量在內(nèi)的產(chǎn)品綜合品質。其驗收標準是基于現(xiàn)行國家驗收規(guī)范即所謂之上的用戶標準。相對于通常意義上的“施工質量”而言，工程質量包含的范疇更廣泛，其驗收標準更嚴格，且目前尚未形成統(tǒng)一的驗收標準。主要包括以下四部分內(nèi)容：（1）施工質量可由施工原因引起，也可由設計原因引起（例如露坎，露空處涂料，開敞式電梯廳吊頂?shù)龋?）產(chǎn)品效果質量主要包括：設計引起的建筑產(chǎn)品功能質量問題（例如門窗分格設計中不等寬門扇、露坎、室內(nèi)等）；設計引起的建筑產(chǎn)品用戶舒適性質量問題（例如開關面板位置布置不合理、燈具位置布

60、置不合理等）；建筑美觀質量問題（例如節(jié)點及細部構造的處理、涉及到外立面分色、水電空調管線布置、生活陽臺開關插座布置等）（3）不滿足主管部門竣工驗收要求的質量問題（例如出凈高、通道凈寬、電梯前室窗開啟面積）（4）設計出圖質量（例如圖紙設計等）4.1.2工程質量策劃概念工程質量策劃是站在發(fā)展商的角度，根據(jù)項目的不同情況，針對項目不同發(fā)展時期的特點，分析研究工程質量管理的方式、方法或控制措施。工程質量管理策劃特點是：質量策劃出發(fā)點必須立足于發(fā)展商；不同項目的情況不同，質量策劃的重點及難點不盡相同；同一項目的不同發(fā)展時期，質量策劃的重點及難點不盡相同。4.2工程質量策劃的作用4.2.1工程質量策劃的作