2022年房地產(chǎn)估價師考試真題-經(jīng)營與管理

1、2022年房地產(chǎn)估價師考試真題-經(jīng)營與管理1、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。A.銷售收入B.轉(zhuǎn)讓收入C.租金收入D.利息收入2、當房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（）時，短期開發(fā) 投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。A.出售B.抵押C.轉(zhuǎn)讓D.經(jīng)營3、以下風險中屬于系統(tǒng)風險的是（）oA.比較風險B.市場供求風險C.將來運營費用風險D.持有期風險4、買賣雙方要經(jīng)過屢次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的（）oA.分別B.獨立C.對立D.融合30、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人 住房抵押貸款的貸款價值比，緣由主要是（）oA.商用

2、房地產(chǎn)風險更高B.商用房地產(chǎn)的收益更高C.商用房地產(chǎn)的價值更高D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大31、建立貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）oA.租金收入B.土地出讓收入C.長期抵押貸款D.凈經(jīng)營收入32、銀行對個人發(fā)放在房抵押貸款時，假如對借款人資質(zhì)審查不嚴或 放松貸款條件，那么會給銀行帶來（）。A.操作風險B.法律風險C.信用風險D.治理風險33、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般 都要包括（）oA.租金調(diào)整條款B.代收代繳費用條款C.裝修費用條款D.折讓優(yōu)待條款34、以下關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的選項是（）0A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主共享局部經(jīng)營成果

3、，鼓勵其更好地 治理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整 的時間間隔較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一根 底營業(yè)額之外的D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往 較高35、某寫字樓2022年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為 5%,經(jīng)營費用為潛在毛收入的30%,抵押貸款還本付息為200萬元，所得 稅和預(yù)備金共計120萬元，那么2022年的凈經(jīng)營收入為（）萬元。A.330B.450C.650D.700二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個 以上符合題意。全部選對的，得2分;錯

4、選或多項選擇的，不得分，少選 且選擇正確的，每個選項得0.5分。）1、固定資產(chǎn)投資根據(jù)工作內(nèi)容和實現(xiàn)方式分類，可以分為（）投 資。A.建筑安裝工程B.新建和擴建C.設(shè)備與工器具購置D.遷建和恢復(fù)E.其他費用2、從宏觀上說，在進展房地產(chǎn)市場構(gòu)造分析時，通常應(yīng)分析（）。A.物理構(gòu)造B.區(qū)域構(gòu)造C.產(chǎn)品構(gòu)造D.供求構(gòu)造E.總量構(gòu)造3、以下關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有（）oA.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌?現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的點，供應(yīng)增長率等于需求增長率E.在

5、房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的4、在以下房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的有（）0 A.空置量B.房地產(chǎn)價格指數(shù)C.平均建立周期D.吸納率E.失業(yè)率5、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場分析的根底上，詳細規(guī)定擬供應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的）。A.價格水平B.銷售對象C.根本功能D.地理位置E.幫助功能6、以下指標中，屬于房地產(chǎn)投資工程靜態(tài)盈利力量指標的有（）。A.凈現(xiàn)值B.投資利潤率C.現(xiàn)金回報率D.靜態(tài)投資回收期E.內(nèi)部收益率7、以下關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，正確的有（）0A.當計息周期為1年時，年名義利率等于年實際利率B.實際利率真實地反映了資金的時間價值C.名義利率真實地反

6、映了資金的時間價值D.名義利率一樣時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越 大E.計算周期一樣時，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越 大8.以下關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）0A.內(nèi)部收益率反映了工程的動態(tài)盈利力量B.內(nèi)部收益率是當工程壽命期終了時，全部投資正好被收回的收益率C.當內(nèi)部收益率高于目標收益率時，投資工程是可行的D.假如使用貸款。且工程盈利，那么全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金 內(nèi)部收益率E.內(nèi)部收益率越高，投資風險就越小9、用于反映工程清償力量的經(jīng)濟評價指標有（）0A.權(quán)益投資比率B.利息備付率C.償債各付率D.內(nèi)部收益率E.資產(chǎn)負債率10、在利用預(yù)期收益的期望

7、值和標準差進展工程比選時，以下表述中 正確的有（）oA.期望值一樣、標準差小的方案為優(yōu)B.標準差一樣、期望值小的為優(yōu)C.標準差一樣，期望值大的為優(yōu)D.標準差系數(shù)大的為優(yōu)E.標準差系數(shù)小的為優(yōu)11、以下報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)工程根本財務(wù)報表的有（）。A.資產(chǎn)負債表B.投資打算與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.資金來源與運用表E.損益表12、以下關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的表述中，正確的有A.房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人這種特別的制度安排來降低信息本錢B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更情愿托付房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進展物業(yè)租 售C.依代理托付方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀

8、機構(gòu)的代理形式可以分為首席代 理和分代理D.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人通過信息的規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，供 應(yīng)效勞并獵取收益E.無論采納哪種代理形式，都應(yīng)在工程前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及早 介入13、投資工程可行性討論的根本目的包括（）oA.削減或避開投資決策的失誤B.提高工程開發(fā)建立的經(jīng)濟效益C.提高工程開發(fā)建立的社會和環(huán)境效益D.為工程決策供應(yīng)依據(jù)E.為工程后期的經(jīng)營決策供應(yīng)依據(jù)14、在以下費用中，屬于債務(wù)融資本錢的有（）oA.費B.手續(xù)費C.擔保費D.利息E.稅費15、寫字樓物業(yè)效勞企業(yè)在選擇租戶時，往往注意考察租戶的（）oA.商業(yè)信譽和財務(wù)狀況B.面積需求大小C.租金支付方式D.物業(yè)效勞需求E.

9、與寫字樓業(yè)主的關(guān)系三、推斷題（共15小題，每題1分。請依據(jù)推斷結(jié)果，用7展示正確，用a“表 示錯誤不答不得分，推斷錯誤扣1分，此題總分最多扣至零分。）1、對房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應(yīng)性的強弱往往與 投資風險呈負相關(guān)關(guān)系。（）2、系統(tǒng)風險是指個別投資風險中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消 的那局部風險。（）3、我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中目前采納的銷售面積指標，是指報告期已 竣工的房屋面積中己正式交付給購房者或己簽訂（正式）銷售合同的商品 房屋面積。（）4、房地產(chǎn)空間市場上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上的供應(yīng)者。5、在市場定位的差異化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行 業(yè)、分塊行業(yè)和專業(yè)化

10、行業(yè)。（）6、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金 的比例。（）7、資產(chǎn)負債率屬短期償債力量指標，反映債權(quán)人所供應(yīng)的資金占全 部資產(chǎn)的比例。（）8、對于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的狀況下，出租物業(yè)空置 率的凹凸與有效毛租金收入的多少呈負相關(guān)關(guān)系。（）9、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風險因素發(fā)生的概率可以確 定的狀況下的風險分析。（）10、房屋開發(fā)費中的根底設(shè)施建立費是指建筑物2m之外和工程紅線 范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建立費用。（）11、損益表反映了房地產(chǎn)工程在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得 稅及各期稅后利潤的安排狀況，可以用來計算內(nèi)部收益率和投資回收期等 評

11、價指標。（）12、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔向金融 機構(gòu)申請的貸款。（）13、房地產(chǎn)工程的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、土地獵取本錢分析、租售數(shù)量分析和工程費用分析等多種形式。（）14、房地產(chǎn)資產(chǎn)治理以運行治理為主，指導(dǎo)物業(yè)治理和設(shè)施治理公司的工作，目標是實現(xiàn)資產(chǎn)價值的化。（）15、零售商業(yè)物業(yè)的根底租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān) 的一個最低租金收入。（）四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計 算的，要寫出公式，僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分）1.某家庭擬購置一套新居，并將原有住房出租。估計原有住房的凈租金 收入為每月2022元

12、，資本化率為9.6%,假設(shè)租金和住房市場價值不隨時 間發(fā)生變化。該家庭盼望實現(xiàn)“以租養(yǎng)房”，即每月的抵押貸款還款額不 超過原有住房的租金收入。購置新居的最低首付款為房價的30%,余款 申請年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。 問：（1）該家庭能夠購置總價為多少萬元的新居（準確到小數(shù)點后2位）？（2）設(shè)該家庭購置了這一總價的新居，并盼望在還款一段時間之后， 利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多 少個月（取整）后，再出售原有住房并還清貸款?（8分）2.某購物中心開發(fā)工程規(guī)劃建立用地面積為10000m2,總建筑面積為 15000m2o估計工程開

13、發(fā)建立周期為2年，總投資為13500萬元（不包括貸 款利息）。工程第1年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲 銀行貸款：工程第2年投資500萬元，全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利 率為9.0%,按年復(fù)利計息，工程竣工時一次性還清本息。工程竣工A.不行移動性B.適應(yīng)性C.弱流淌性D.相互影響性5、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住 房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.那么吸納周期為（）年。6、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供應(yīng)增長速度高于需求增長速度，空 置率上升并漸漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的（ ）A.第一階段B.其次階段C.

14、第三階段D.第四階段7、以下關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的選項是（）o A.市場參加者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且馬上向乙銀行申請抵押貸款以歸還 甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0,按年付息、到期 還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%,采納根底租金加百 分比租金形式出租，根底租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的 10%0估計購物中心的出租率為95%,年超額營業(yè)額為10000萬元。購物 中心的運營本錢為毛租金收入的35%0開發(fā)商于工程運營3年后整體轉(zhuǎn)售， 凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入

15、、 運營本錢和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請答復(fù)以下問 題：（1）假設(shè)開發(fā)商要求的自有資金目標收益率為20%,那么購物中心的年最 低根底租金為多少元，m2（準確到個位）？在該最低根底租金水平下，設(shè)工程全部投資的目標收益率為13%,求工程全部投資的內(nèi)部收益率是多少（準確到小數(shù)點后2位）?（12分）B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根底是土地有限性和稀缺性D.金融機構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成8、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括（）oA.移動平均法B.指數(shù)平滑法C.市場因子推演法D.簡潔平均法9、實行施工總承包的房地產(chǎn)開

16、發(fā)項日。施工現(xiàn)場的平安應(yīng)由（）負 責。A.開發(fā)商B.監(jiān)理單位C.分包單位D.總承包單位10、依據(jù)估量的總銷售收入和估量的銷售量來制定價格的定價方法是 （）。A.目標定價法B.本錢加成定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法11、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時實行在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率” 的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（）oA.觀看法B.試驗法C.爭論法D.問卷調(diào)查法12、2022年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2,猜想銷售量為380 萬m2。假如平滑指數(shù)a=0.65,那么用指數(shù)平滑法猜想的2022年該城市商品 住宅銷售量為（）萬1112。13、以下影響購房者購置行為的因素中，屬于心理因素

17、的是（）。A.生活方式B.受訓(xùn)練程度C.購置動機D.自我形象14、一些競爭者可能對某些方面反響劇烈，例如對降價競銷反響劇烈, 但對其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強促銷活動等）卻不予理睬。這種競爭者屬于（）競爭者。A.沉著不迫型B.選擇型C.兇狠型D.隨機型15、房地產(chǎn)置業(yè)投資工程的不確定性因素不包括（）。A.購置價格B.容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)C.空置率D.運營費用16、銀行為某家庭供應(yīng)了期限為10年的按月等額還本付息的個人住 房抵押貸款、假設(shè)該筆貸款的實際年利率為7.25%,那么名義年利率是（）oA.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%17、銀行為某家庭供應(yīng)了一筆總額10萬元、期限

18、10年、年利率6% 的住房抵押貸款。假設(shè)采納月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最終1個 月還清所余本息。那么相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最 終1個月外，其他各月的月供負擔削減了（）元。18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè) 外收支凈額之和為（）oA.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可安排利潤19、某房地產(chǎn)投資工程的購置投資為5000萬元，流淌資金為500 萬元，投資者的權(quán)益資本為2022萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700 萬元，年平均稅后利潤為500萬元，那么工程的資本金利潤率為（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%20、

19、某房地產(chǎn)開發(fā)工程的總開發(fā)本錢為2600萬元，竣工后的銷售收 入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬 元，那么該工程土地增值稅后的開發(fā)本錢利潤率為（）。A.45.05%B.49.31%C.5B.86%D.63.6%21、張某以40萬元購置了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購置投資的局 部資金來自銀行供應(yīng)的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收 入為5萬元，各項本錢費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。那么張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）022、某房地產(chǎn)開發(fā)工程的占地面積為1萬m2,容積率為1.5,假如房 屋開發(fā)本錢為3000元m2（按建筑面積計），猜想能夠以8000元/m2（按建筑 面積計）的銷售價格實現(xiàn)全部銷售那么該工程實現(xiàn)盈虧平衡的土地取得價 格（按占地面積計）為（）元的2。A.3000B.5000C.7500D.800023、以下關(guān)于