8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、廣州市梅山建設(shè)綜合開發(fā)所屬的番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)左邊村商住用地土地使用權(quán)抵押價格評估案例分析受廣州市梅山建設(shè)綜合開發(fā)委托,我公司于 2009 年 2 月 25 日至2009 年 3 月 1 日對廣州市梅山建設(shè)綜合開發(fā)所屬的番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)左邊村商住用地土地使用權(quán)抵押價格進(jìn)行了評估了。經(jīng)過與委托方初步溝通,我公司與委托方簽訂了委托合同,明確了估價目的和工作期限,為保證獨(dú)立高質(zhì)量完成估價業(yè)務(wù),我公司組織了由三名與此估價業(yè)務(wù)無緊密聯(lián)系且擅長此類型土地估價的項目小組,搜集土地相關(guān)的資料，制定工作方案，專門負(fù)責(zé)本項目土地評估全程工作。依據(jù)中民土地管理法、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程及國家有關(guān)法律、,估價師對委托方提供的相關(guān)資料

2、(國有土地使用證、規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)通知單、土地出讓合同、宗地紅線圖)現(xiàn)場查證核實(shí)；對土地實(shí)體狀況（位置、四至、面積、形狀、地勢、臨街情況、開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況及地上建筑物）進(jìn)行查勘；對地產(chǎn)所在區(qū)域的商服繁華條件、交通狀況、設(shè)施狀況、狀況、產(chǎn)業(yè)狀況和宗地形狀、面積、臨街條件、進(jìn)深、地質(zhì)、地形條件等詳細(xì)記錄；收集市政圖件及資料、地價和地租資料等等，通過對所搜集的資料進(jìn)行初步的分析，對本次評估的項目有了進(jìn)一步的了解，具體情況如下：一、明確了項目的背景和基本事項1、估價目的委托方以估價對象土地使用權(quán)向抵押提供價值參考依據(jù)。2、估價時點(diǎn)本次估價時點(diǎn)為 2009 年 2 月 25 日。3、土地登記狀況土地位

3、置：番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)左邊村土地權(quán)屬性質(zhì)及其權(quán)屬變更狀況： 國有出讓土地用途：商住用地本次評估土地面積：12462.8 平四至：東至住宅區(qū)；南至東環(huán)路；西至市廣路；北至。4、土地權(quán)利狀況估價對象位于番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)左邊村，權(quán)屬人為廣州市梅山建設(shè)綜合開發(fā)有限公司，土地面積為 12462.8 平，使用權(quán)類型為國有出讓，土地使用年限至 2062 年 10 月 04 日止，至估價基準(zhǔn)日 2009 年 2 月 25 日，土地剩余年限為 53.61年，土地用途規(guī)劃為商住用地。5、土地利用狀況估價對象宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度為紅線外“五通”（通給水、通排水、通電、通路、通訊），規(guī)劃利用為商住用地，現(xiàn)實(shí)際為待開發(fā)土地。根據(jù)

4、評估宗地廣州市城市規(guī)劃局番禺分局規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)：規(guī)設(shè) 2000（292），項目建筑容積率1.8；建筑密度30，根據(jù)最高最佳使用原則，本次確定容積率為 1.8。二、估價技術(shù)路線 估價技術(shù)路線是指導(dǎo)整個土地估價過程的技術(shù)思路，是估價師對估價對象的價格形成過程的認(rèn)識,估價技術(shù)路線是確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。（一）確定土地估價技術(shù)路線要對估價基本事項有充分的認(rèn)識。1、通過對委托方提供的資料的核實(shí)查證、現(xiàn)場對土地實(shí)體狀況的查勘調(diào)查，對估價對象有了充分的了解；2、本次估價目的為委托方以估價對象土地使用權(quán)向抵押提供價值參考依據(jù)，對這個特定目的，就要讓了解到當(dāng)?shù)盅喝怂鶕?dān)保的債權(quán)不能按時清償時，能夠通過變賣抵押

5、房地產(chǎn)獲得的最大價值是多少，這就要求做一個變現(xiàn)分析，最終確定抵押價值；3、本次估價時點(diǎn)是 2009 年 2 月 25 日，估價對象在不同的估價時點(diǎn)所依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況不同，估價實(shí)體狀態(tài)不同，價格內(nèi)涵就會不同，本案例在估價時點(diǎn) 2009 年 2 月 25 日的狀態(tài)是待開發(fā)土地。（二）確定估價技術(shù)路線要遵循土地估價原則本次估價在遵循獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)原則的前提下，結(jié)合估價目的，對受委托估價對象進(jìn)行估價。具體遵循合法原則（在本次評估中，遵循合法原則就要考慮到估價對象為待開發(fā)土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價時，就必須保證用途、容積率符合城市規(guī)劃限制的要求）；替代原則（估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等

6、條件下的正常價格）；最有效利用原則；供需原則；遞增遞減原則；貢獻(xiàn)原則；變動原則。三、估價方法根據(jù)估價對象特點(diǎn)、估價目的及項目的實(shí)際情況，對委托方提供的資料及本估價機(jī)構(gòu)掌握的相關(guān)資料進(jìn)行進(jìn)一步分析認(rèn)為，估價對象為待開發(fā)土地，所以可以采用剩余法進(jìn)行評估，該區(qū)域?qū)偕套^(qū)域，地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)，同時近期同類型物業(yè)的交易量較多，所以可選用市場比較法進(jìn)行評估。四、項目存在的難點(diǎn)剩余法是指在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、有關(guān)費(fèi)用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的法。市場比較法是以市場上實(shí)際的成交價格為比準(zhǔn)，經(jīng)修正求取評估對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。它具有現(xiàn)實(shí)性

7、、說服力強(qiáng)、易于被接受的特點(diǎn)。但是其難點(diǎn)是市場交易情況、交易日期、區(qū)域及個別等一系列項目的比較修正，在這方面，如果估價缺乏相關(guān)知識，沒有豐富的估價經(jīng)驗，往往影響價格的各項的比較修正會帶有很大的性，難點(diǎn)如下（其中-項為剩余法估價的難點(diǎn)，-項為市場比較法的難點(diǎn)）：、是否根據(jù)土地估價的最有效使用原則和合法原確確定了土地最佳利用方式（包括用途、使用強(qiáng)度等等）；、是否正確掌握了地產(chǎn)市場行情及供求關(guān)系；并正確判斷了開發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價；、是否正確地確定了土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤。、能否正確選擇比較案例，土地交易因為信息不對稱，導(dǎo)致案例搜集困難；搜集的信息資料不清，交易背景不透明、能否合理修正交易

8、價格；五、解決辦法為解決上述難點(diǎn)，對資料進(jìn)行了深入的分析，并對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了仔細(xì)的，現(xiàn)解決辦法如下：1、估價對象土地的最佳利用方式的確定：國有土地使用權(quán)證上明確估價對象土地用途為商住用地，規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)通知單和土地出讓合同明確該宗地容積率不超過 1.8，且層數(shù)不超過六層，首層為商鋪，根據(jù)土地估價的最有效使用原則和合法原則，確定該宗地容積率為 1.8，層數(shù)為六層，首層為商鋪2-6 層為住宅。2、開發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價的確定：開發(fā)成后的房地產(chǎn)為商住房地產(chǎn)，首層商鋪，2-6 層為住宅，估價師對該區(qū)域類似房地產(chǎn)的得知該區(qū)域同類型房地產(chǎn)類型較多，且于出售，故采用與開發(fā)完成后房地產(chǎn)區(qū)域因素、個別

9、、估價時點(diǎn)、交易情況基本一致的案例作為比較案例，通過修正得出開發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價；、土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤的確定：土地開發(fā)費(fèi)用包括開發(fā)成本和管理費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用，開發(fā)成本包含前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)等，這一部分費(fèi)用通過廣州市建筑行業(yè)平均水平，參照現(xiàn)行省建筑工程估價表、省施工企業(yè)建筑工程取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)造價及廣州市相關(guān)文件，結(jié)合近期各類建筑安裝工程的行情而確定。、比較案例的確定：針對土地交易因為信息不對稱，導(dǎo)致案例搜集；搜集的信息資料不清，交易背景不透明的狀態(tài)，廣開搜集，上網(wǎng)查詢省房地產(chǎn)估價師成交案例；上門資料走訪管理部門、國地管理部門、

10、工商行政主管部門；通過房屋中介機(jī)構(gòu)獲得掛牌、交易價格；通過深入現(xiàn)場，直接交易雙方等多種，獲得了該區(qū)域和相鄰區(qū)域土地交易案例近宗，并對每一個案例的狀況，實(shí)體狀況、周邊環(huán)境狀況、成交價格、成交日期盡可能的詳細(xì)，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行篩選，案例經(jīng)過篩選調(diào)查了解評審四階段后，最終選擇出具有個可比性的案例。、交易價格合理修正：嚴(yán)格按照估價規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，合理量化，確定參數(shù)；取證、了解背景差異，找出案例價格差異；定性、定量相結(jié)合，修正中使用的條件說明表、比較條件指數(shù)表匹配和對應(yīng)，合理量化分值。六、受到的啟示一、培養(yǎng)抵押項目的風(fēng)險回避意識房地產(chǎn)抵押價值為假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)

11、先受償款，房地產(chǎn)抵押估價活動不僅應(yīng)該遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，還應(yīng)該遵守謹(jǐn)慎的原則，要充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。在抵押估價中，房地產(chǎn)估價師要對抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。(1)認(rèn)真核實(shí)委估房地產(chǎn)必備的權(quán)屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實(shí)際狀況和委托方填報的清查估價明細(xì)表進(jìn)行核對。取證復(fù)印件上要加蓋委托方或資產(chǎn)占有方公章。尤其要注意有無他項權(quán)利登記。當(dāng)遇到權(quán)證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領(lǐng)取權(quán)證手續(xù)等情況時，寧愿放棄不評，也不要遷就。(2)對超過估價

12、機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)能力的估價項目，在收集不到有關(guān)有效數(shù)據(jù)，特別是采用市場比較法時切忌以交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例來湊數(shù)，對委估房地產(chǎn)情況確實(shí)難以了解時還是不去估價為好。二、對于估價項目的復(fù)雜性，要遵循合法原則，實(shí)事求是評估地價。作為抵押物的房地產(chǎn)必須具備以下條件：一、抵押房地產(chǎn)必須是合法的，當(dāng)?shù)狡诓荒芮鍍敃r能夠依法處置；二、抵押房地產(chǎn)依法處置后的價值應(yīng)當(dāng)不小于的本息之和。要實(shí)現(xiàn)上述要求，就必須在房地產(chǎn)抵押前，對擬抵押房地屬的，房地產(chǎn)抵押行為的進(jìn)行，對抵押房地產(chǎn)價值進(jìn)行中立、科學(xué)、客觀的估價，才能有效保證房地產(chǎn)金融的順利運(yùn)行，有效防范房地產(chǎn)抵押帶來的風(fēng)險。七、估價過程（一）、采用剩余法測算

13、土地價格1、計算估價對象建筑面積待估宗地的證載用途為商住用地，根據(jù)委托方提供的該宗地廣州市城市規(guī)劃局番禺區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)規(guī)設(shè) 2000（292）等相關(guān)資料，容積率不大于 1.8,建筑密度不大于 30%,最高建筑物不超過 6 層,根據(jù)最高最佳使用原則,故本次設(shè)定容積率為 1.8,建筑物層數(shù)為 6 層,首層商鋪,其余為住宅，項目建筑容積率為 1.8，共計用地面積 12462.8 平,則建筑面積為：12462.81.822433.04 平。、 確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)現(xiàn)值根據(jù)估價對象宗地的區(qū)域及個別特征及委托方提供的該宗地廣州市城市規(guī)劃局番禺區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)規(guī)設(shè) 2000（292）等相關(guān)資料，該宗

14、地適宜按小區(qū)級多層商住住宅小區(qū)形式建設(shè)，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，通過比較類似區(qū)域同類型住宅，選擇與估價對象擬建住宅類似的物業(yè)進(jìn)行比較分析，從中選擇了可比性較強(qiáng)的實(shí)例，通過市場比較法確定估價對象擬建住宅的售價：1 比較物業(yè)概況表物業(yè)名稱估價對象實(shí)例 A實(shí)例 B實(shí)例 C物業(yè)位置市橋鎮(zhèn)左邊村市橋鎮(zhèn)光明路市橋鎮(zhèn)西環(huán)路市橋鎮(zhèn)愚山路2 進(jìn)行各種修正（1） 交易情況修正經(jīng)過，表中各個交易案例為正常交易，沒有特殊行為造成的交易價格偏差，因而無須進(jìn)行交易情況修正。（2） 交易日期修正成交案例與估價時點(diǎn)接近，房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，無需進(jìn)行日期修正。（3） 區(qū)域修正通過分析各個案例的成交價格，需要進(jìn)行區(qū)域修正。

15、經(jīng)過分析，影響住宅用房價格的區(qū)域主要為交通便捷度、公用設(shè)施完善度、商業(yè)繁華度、區(qū)域規(guī)劃等，根據(jù)這些對住宅用房價格的影響程度確定其各自權(quán)重，詳見下表：比較項目估價對象實(shí)例 A實(shí)例 B實(shí)例 C交通便捷度25232323公用設(shè)施完善25252525商業(yè)繁華度25252525區(qū)域規(guī)劃25252525成交面積（平方米）97.0103.681.7成交時間2009 年 1 月2009 年 1 月2009 年 1 月成交單價（元/平）490850004980交通便捷度便利較便利較便利較便利公用設(shè)施完善度完善完善完善完善商業(yè)繁華度較繁華較繁華較繁華較繁華裝修情況中檔裝修中檔裝修中檔裝修中檔裝修環(huán)境景觀一般一般一

16、般一般物業(yè)管理完善完善完善完善綠化覆蓋率一般高較高較高（4） 個別修正通過分析各個案例的成交價格，需要進(jìn)行個別修正。經(jīng)過分析，影響住宅用房價格的個別主要為裝修情況、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理、綠化覆蓋率等，根據(jù)這些對住宅用房價格的影響程度確定其各自權(quán)重，詳見下表：3 測算估價對象住宅用房比準(zhǔn)單價比準(zhǔn)單價的計算公式：比準(zhǔn)單價比較實(shí)例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域修正系數(shù)個別修正系數(shù)經(jīng)市場比較法確定估價對象擬建住宅預(yù)期售價為 4810 元/m2，同理，商業(yè)用房的售價為 19800 元/m2，擬建 6 層高商住小區(qū)，首層商業(yè)用房，其余部分為住宅，則商業(yè)用房占總建筑面積的比例約為 17，住宅部分約為

17、 83，根據(jù)估價對該地區(qū)類似物業(yè)的出售情況，該地區(qū)類似物業(yè)的出售情況良好，故本次建筑面積出售率設(shè)為 100，則房地產(chǎn)平均售價為：0.177358.30 元/m2，48100.83不動產(chǎn)價值=7358.322433.04=165069038 元。3、計算房屋建造成本比較實(shí)例實(shí)例 A實(shí)例 B實(shí)例 C比較實(shí)例單價（元490850004980交易情況修正系數(shù)100/100100/100100/100交易日期修正系數(shù)100/100100/100100/100區(qū)域修正系數(shù)100/98100/98100/98個別修正系數(shù)100/108100/104100/104修正后的單價（元463749064886平均比

18、準(zhǔn)單價（元4810比較項目估價對象實(shí)例 A實(shí)例 B實(shí)例 C裝修情況25252525環(huán)境景觀25252525物業(yè)管理25252525綠化覆蓋率25332929合計100108104104合計100989898開發(fā)成本包含前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)等。根據(jù)廣州市建筑行業(yè)平均水平，參照現(xiàn)行省建筑工程估價表、省施工企業(yè)建筑工程取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)造價及廣州市相關(guān)文件，結(jié)合近期各類建筑安裝工程的行情，以及對估價對象的現(xiàn)場勘察，確定估價對象建筑開發(fā)成本為 1950 元/平，假設(shè)建設(shè)費(fèi)用在建設(shè)周期一年內(nèi)均勻投入，則：房屋建造成本總建筑面積建筑造價/(1+5.31%)0.5=22433.041950/（1+5.31%）0.5=42627311 元。、計算用根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場，用一般為建造成本的:用426273116%=2557639 元。5、計算投資利息由于地價款、房屋建造