株洲美的萬麗酒店工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告0001

1、研究報告第一章 總論一、項(xiàng)目名稱株洲美的萬麗酒店二、項(xiàng)目內(nèi)容株洲美的商業(yè)地塊項(xiàng)目主要劃分兩大部分：公寓辦公部分和酒店部分。整體 項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積57515.55平方米，凈用地面積49337.75平方米，建筑面積 196941平方米。其中酒店部分建筑面積 66833平方米。兩大部分作為一個整體 進(jìn)行規(guī)劃，形成地塊價值互補(bǔ)、功能協(xié)調(diào)、商業(yè)共享的一體化的商業(yè)體系。項(xiàng)目整體用途規(guī)劃如下：公寓：建筑面積19761平方米，位于項(xiàng)目東南向，為一 20層高的現(xiàn)代化建筑， 面向規(guī)劃路-株洲大道。公寓產(chǎn)品宜商宜居，提供高品端的尊享酒店服務(wù)。寫字樓：建筑面積28904平方米，位于項(xiàng)目南向，地處珠江北路和株洲大道交

2、匯 處，是株洲地區(qū)缺少高級、現(xiàn)代化辦公寫字樓的良好補(bǔ)充，適合設(shè)計性研發(fā)型企 業(yè)、品牌轉(zhuǎn)型提升性企業(yè)、配套服務(wù)企業(yè)經(jīng)營入住。尤其是株洲重點(diǎn)發(fā)展的科技 產(chǎn)業(yè)、機(jī)電產(chǎn)業(yè)、金屬及其貿(mào)易產(chǎn)業(yè)以及服裝業(yè)等的產(chǎn)業(yè)基地。商業(yè)裙樓：建筑面積34438平方米，是與公寓、寫字樓整體規(guī)劃的一體建筑，充 分考慮其建筑美觀設(shè)計和配套實(shí)用性；是住宅項(xiàng)目、公寓及酒店提供便利的休閑 購物補(bǔ)充，積聚人氣，提整體項(xiàng)目品牌價值。星級酒店及其配套：建筑面積 66833平方米，位于整體項(xiàng)目最東側(cè)，與國際知名酒店品牌-萬豪酒店管理集團(tuán)合作，具備 320間客房，配備國際會議中心、餐飯、KTV和水會等全方面服務(wù)設(shè)施。力求打造株洲地區(qū)地標(biāo)式建筑

3、和最高級別的星級 酒店。地下超市：建筑面積11963平方米，為滿足住宅、商業(yè)及其周邊的住宅居民，打 造的過萬平方米地下超市，提供良好的購物環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量。不僅充分利用地下 人防設(shè)施，而且更好地將顧客分流，引導(dǎo)顧客在商業(yè)消費(fèi)。停車位：兩大部分地下停車場建筑面積共 47222平方米，共設(shè)停車位逾800個, 能滿足整個項(xiàng)目經(jīng)營期間停車的問題。三、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況1、項(xiàng)目建設(shè)單位株洲市美的高科房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況項(xiàng)目公司株洲市美的高科房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱：美的高科），成立于2010年6月，注冊資金為10000萬元。該公司屬美的地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)，是美的集 團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的事業(yè)板塊之

4、一。其股東為廣東美的置業(yè)有限公司（90% ）和株洲高科發(fā)展有限公司（10% ）。美的地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)美的地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)成立于 2004年，隸屬于美的集團(tuán)，是- 家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，涉足高爾夫球場經(jīng)營、物業(yè)管理、餐飲、教育、園林綠化、 建筑施工等領(lǐng)域的綜合性現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)。公司實(shí)力雄厚，是佛山乃至全國知名 的房地產(chǎn)品牌開發(fā)商。企業(yè)發(fā)展至今，累計已開發(fā)土地面積250萬平方米，建筑面積近300萬平方米，建設(shè)的多個項(xiàng)目均成為該地區(qū)標(biāo)志性建筑，深受住戶好評目前美的地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)投資范圍涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場經(jīng)營、物業(yè)管理、餐飲、教育、園林綠化、建筑施工等多個行業(yè)，業(yè)務(wù)遍及佛山、徐州、株洲、貴陽、盤錦等全國大

5、中城市。主要項(xiàng)目介紹如下：(1 )簡岸項(xiàng)目介紹美的簡岸項(xiàng)目位于北滘鎮(zhèn)中心，簡岸路23號，總占地將近4.45萬平米，總建筑面 積13萬平方米。項(xiàng)目三面環(huán)水，東側(cè)是水 運(yùn)地塊和蓬萊路，北面是北滘文化廣場。項(xiàng) 目片區(qū)環(huán)境優(yōu)美，繁華與寧靜共享，是北窖高檔的居住區(qū)。產(chǎn)品分兩部分，第一 部分為12-16棟多層，首層和頂層為復(fù)式單位，3、4層為平層，以中大戶型為主。 第二部分為分布在小區(qū)西側(cè)的高層單位。項(xiàng)目周邊配套完善，5分鐘步行范圍內(nèi)，北窖市場、河堤公園、文化廣場、蓬 萊公園、躍進(jìn)南商業(yè)街、南源路商業(yè)街、萬勝易購物廣場、百惠超市、城區(qū)中學(xué)、 城區(qū)小學(xué)、童樂托兒所、各大銀行等。項(xiàng)目設(shè)計風(fēng)格為順德獨(dú)有的中式情

6、景疊院， 建筑特點(diǎn)和園林設(shè)計充分融合了東方人居智慧，泳池、親水碼頭等的設(shè)計將江南 風(fēng)情融入嶺南水鄉(xiāng)，使業(yè)主在嶺南對話江南。(2 )新海岸項(xiàng)目介紹美的？新海岸花園位于105國道和三樂路交匯處，具有得天獨(dú)厚的地域和交通優(yōu)勢，毗鄰美麗的北江，環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目占地超過8萬平方米，總建面積約20萬平方米，包括“海岸廣場”、“海岸上城”和“自由立方”三大組團(tuán)，是個集美的學(xué)院、美的公寓、鄰里商業(yè)中心和優(yōu)質(zhì)精品住宅為一體的配套設(shè)施齊全、文化氛圍濃郁的大型綜合社區(qū)。同時，“美的？新海岸”與“美的海岸花園”相互之間實(shí)現(xiàn)資源共享，配套 共享，共同組成環(huán)境優(yōu)越，配套齊備、居住舒適的“美的海岸生活大社區(qū)”。海岸花園項(xiàng)目介

7、紹美的海岸花園占地面積670畝，總建筑面積約75萬平方米。項(xiàng)目東接105國道、南臨北江水岸、北臨三樂公路，交通極為便利，整個社區(qū)由天海苑、云海苑、 海韻居、海星居、海晴居、海景居、依蘭尼斯等地中海式風(fēng)格的洋房與別墅七大 組團(tuán)。小區(qū)擁有美的會所、華師附小美的小學(xué)、江門一幼美的實(shí)驗(yàn)幼兒園、江濱公 園、游泳場、餐館、超市、肉菜市場等完善的生活配套設(shè)施。小區(qū)龐大的規(guī)模、 成熟的配套、優(yōu)美的環(huán)境、良好的業(yè)主素質(zhì)以及豐厚的人文氣息，成為早期順德 房地產(chǎn)市場的標(biāo)桿。尤其是其優(yōu)美的環(huán)境，更成為順德住宅市場的綠色窗口。君蘭高爾夫項(xiàng)目介紹君蘭國際高爾夫生活村是佛山區(qū)域罕 有的城市中心高爾夫生活區(qū)。地處佛山一 環(huán)、

8、廣珠西線、廣珠輕軌、105國道等立體 交通路網(wǎng)的樞紐地段。社區(qū)用地面積130 萬平方米，產(chǎn)品匯集獨(dú)立別墅、疊加別墅、聯(lián)排別墅，多層洋房、高層洋房等，包括君領(lǐng)世紀(jì)、君蘭名坻、君蘭簡墅三大組團(tuán)，配備 3個會所、1個體育館、3個 露天泳池、網(wǎng)球場、兒童娛樂設(shè)施、高爾夫球練習(xí)場等生活康體設(shè)施，環(huán)擁君蘭二十七洞高爾夫球場，東南亞風(fēng)情園林，高爾夫球場、水景、園林構(gòu)成三重立體 景觀，形成獨(dú)具特色的占地4000余畝的咼檔咼爾夫生活圈御海東郡項(xiàng)目介紹御海東郡項(xiàng)目總占地面積 582畝，總 建筑面積約50萬平米。項(xiàng)目規(guī)劃有獨(dú)立別 墅80套，聯(lián)排別墅500套，高層江景洋房 1800 套。項(xiàng)目由德勝河和眉蕉河懷抱，擁有

9、自然優(yōu)美的江景資源，建設(shè)有超大規(guī)模的 人工湖，屬南中國罕有的大型國際水濱生態(tài)家園。項(xiàng)目以湖區(qū)為中心景觀軸，形 成景觀視線通廊，從林蔭水道，泳池、假山、疊水瀑布、岸邊木棧道展示東南 亞度假風(fēng)情，以最天然的方式近距離接觸大自然。項(xiàng)目配備完善的生活服務(wù)設(shè)施， 方便和豐富業(yè)主的居家生活。2400卅中英文國際幼兒園、占地8000卅綜合商業(yè) 風(fēng)情街，包含生活超市、大型特色餐飲等業(yè)態(tài)，7200卅名流俱樂部：室內(nèi)恒溫游泳池、棋牌室等。君蘭新區(qū)項(xiàng)目介紹君蘭新區(qū)占據(jù)北滘新城高端人居核心 區(qū)域，北依潭江水道，南臨北滘公園、新 北滘醫(yī)院、北滘政府大廈，以及未來的北 滘文化中心、北滘體育中心與體育訓(xùn)練基 地等，毗鄰金茂

10、華美達(dá)五星級大酒店、美的新總部大樓等商務(wù)與商業(yè)配套；城市 中央地段價值突顯。項(xiàng)目交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，城際出行十分便利。經(jīng)佛山一環(huán)、廣珠 西線、廣珠輕軌、105國道等立體交通路網(wǎng)，10分鐘車程即可暢達(dá)廣州、禪城、大良、南站新城、東平新城，可通過順德港前往香港；于2011年通車的廣佛地鐵將貫穿君蘭家門口。項(xiàng)目占地面積約為15萬卅，建筑面積達(dá)42萬卅，容積率2.8，規(guī)劃產(chǎn)品面 積區(qū)間為套內(nèi)面積160350川平面之間。作為美的地產(chǎn)2010年的戰(zhàn)略標(biāo)桿和君 蘭高端生活的延續(xù)，君蘭新區(qū)項(xiàng)目從投資、規(guī)劃、設(shè)計到管理，每一環(huán)節(jié)的組合 都力求實(shí)現(xiàn)國際標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，并在社區(qū)氛圍的營造、建筑園林設(shè)計、入戶大 堂、建筑材

11、料、智能化配置、產(chǎn)品創(chuàng)新方面，均從國際人居視野高端細(xì)致考慮， 使得項(xiàng)目的基礎(chǔ)品質(zhì)在各個領(lǐng)域能持續(xù)引領(lǐng)廣佛市場。(7 )北居項(xiàng)目(暫名)介紹地塊位于北滘新舊城區(qū)交界處，緊臨城區(qū)中學(xué)、小學(xué)，周邊有公園、廣場、 體育中心、醫(yī)院等配套，臨近天天商場、 新喜源、合成市場等商業(yè)配套。地塊交 通便利，可通過林上路連接佛山一環(huán)，交通便利該項(xiàng)目總占地面積達(dá) 104436.89 平方 米，總建筑面積約30萬平方米。計劃分三期 開發(fā)，本年計劃開發(fā)的一期項(xiàng)目用地 40246.28平方米，建筑面積 87393.52平方 米，其中包括6棟25層的高層住宅，建筑面 積59655.08 平方米，共388戶；二期規(guī)劃 用地面積

12、 26147平方米，總建筑面積約 72430平方米；三期規(guī)劃用地面積 38043平 方米，總建筑面積約138170平方米。（8 ）高明西江新城項(xiàng)目（暫名）介紹高明項(xiàng)目位于佛山高明西江新城規(guī)劃范 圍內(nèi)。西江新城是佛山市城市總體規(guī)劃 中“西江組團(tuán)”及高明“東部組團(tuán)”的主體 部分，是佛山市高明區(qū)未來的城市核心。項(xiàng)目緊臨高明市政府文化中心，距繁華 的城區(qū)商業(yè)街僅有3分鐘車程之遙，離即將開通的輕軌站也近在咫尺，擁有優(yōu)質(zhì) 教育和醫(yī)療資源配套。該項(xiàng)目總占地面積約122畝，總建筑面積約33萬平方米。項(xiàng)目未來規(guī)劃建設(shè)有高檔多層洋房和沿街商鋪。預(yù)計建成后將成為區(qū)域內(nèi)又一明星樓盤，將為提升高明城市生活品質(zhì)貢獻(xiàn)新興力

13、量。目前該項(xiàng)目已開始施工，預(yù)計2011年推向市場。（9 ）大良順峰山項(xiàng)目（暫名）介紹大良順峰山項(xiàng)目位于佛山市順德區(qū)順峰 山周邊。占地約8.3萬平方米，預(yù)計開發(fā)建筑 面積約22萬平方米，產(chǎn)品主要為高檔高層洋 房和五星級酒店，主要客戶群在于滿足在順德 大良、樂從及其他周邊地區(qū)企商業(yè)主、高層、 公務(wù)員等生活娛樂。（10 ）倫教三洲項(xiàng)目（暫名）介紹 倫教三洲項(xiàng)目位于佛山市順德區(qū)倫 教三洲，地處珠三角共城，座擁地利人和， 與廣珠西線和廣珠城際輕軌近咫尺， 項(xiàng)目總占地18萬平方米。(11 )徐州金龍湖項(xiàng)目介紹徐州項(xiàng)目位于徐州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開 發(fā)區(qū)，地鐵新城板塊核心位置，占地 271.6畝，西鄰金龍湖南靠珠山，

14、離建 設(shè)中的京滬高鐵徐州站約1.8公里。規(guī) 劃建設(shè)為咼品質(zhì)綜合住宅社區(qū)，物業(yè)形態(tài)有咼層公寓、多層洋房、雙拼別墅、沿 街商業(yè)。產(chǎn)品依托徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)高鐵新城配套，憑借美的地產(chǎn)品牌設(shè)計平臺, 以新穎的建筑外觀設(shè)計、創(chuàng)新的戶型結(jié)構(gòu)、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)、先進(jìn)的營銷理念為 特色力爭在板塊內(nèi)脫穎而出贏得行業(yè)尊重。在社區(qū)內(nèi)部園林景觀、建筑材料、成 套設(shè)備的選擇上堅定走高品質(zhì)路線，加之良好的社區(qū)配套和國際高端的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)，徐州項(xiàng)目必將推動當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)觀念提升，成為徐州中產(chǎn)階級人群置業(yè)首選 預(yù)計2011年1月份開工，2011年6月開盤銷售，首期推出雙拼別墅多層。(12 )株洲栗雨湖項(xiàng)目美的地產(chǎn)株洲栗雨湖項(xiàng)目位

15、于湖南省株洲市天元區(qū)栗雨中央商務(wù)區(qū)， 項(xiàng)目正 居天元未來CBD核心，與天元區(qū)行政中 心隔株洲大道相望，北瀕栗雨西路，南至 株洲大道，西臨珠江北路，東接自然山體， 依山伴水，私享39萬平方米栗雨公園城市綠肺株洲是長、株、潭“金三角”的幾何中心，城市綜合實(shí)力居中部非省會城市第一。近年來，全國綠化、衛(wèi)生、園林城市，中國十大最具投資價值城市等榮譽(yù) 稱號使株洲這座工業(yè)城市實(shí)現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身。栗雨中央商務(wù)區(qū)是政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè) 的區(qū)域版塊，政府斥資120億打造的商務(wù)中心、39萬平方米栗雨公園公共配套。 栗雨湖項(xiàng)目是美的地產(chǎn)進(jìn)入湖南市場的首個項(xiàng)目，也是栗雨中央商務(wù)區(qū)首個大型 城市綜合體項(xiàng)目，亦是栗雨中央商務(wù)區(qū)崛起

16、戰(zhàn)略中的大規(guī)模引擎項(xiàng)目，將成為株 洲未來城市副中心的門戶之作。項(xiàng)目總占地面積約800畝，總建筑面積約140萬平方米，其中首期占地約400 畝、總建筑面積約70萬平方米，包含占地70畝、總建筑面積15萬平方米的商 業(yè)。（13 ）貴陽金陽項(xiàng)目美的金陽項(xiàng)目是美的集團(tuán)旗下美的房地產(chǎn)進(jìn)入貴陽即將傾力打造的一個高尚住宅大城。項(xiàng)目 位于金陽新區(qū)長嶺北路，貴陽國 際會展中心對面，距離貴陽市區(qū) 近8分鐘車程，交通通達(dá)性極佳。項(xiàng)目占地約69萬方，總建筑面積144萬方，項(xiàng)目總?cè)莘e率2.46 ;由高層、 多層洋房、別墅等物業(yè)組成，位于貴州市金陽新區(qū)內(nèi)，金陽新區(qū)是貴陽市政治行 政文化中心，項(xiàng)目南面規(guī)劃為高新科技開發(fā)區(qū)，

17、西面國際會展中心毗鄰、隔長嶺 北路對望；項(xiàng)目距離貴陽市行政中心 2.6公里，距離在建的貴陽快速鐵路客運(yùn)站 3.7公里四、萬豪集團(tuán)基本情況萬豪國際集團(tuán)是全球首屈一指的酒店管理公司，業(yè)務(wù)遍及美國及其它67個國家和地區(qū)管理超過2,800家酒店，提供約490,500間客房。該公司的總部設(shè)于美 國首都華盛頓特區(qū)，共有員工128,000人。萬豪國際集團(tuán)創(chuàng)建于1927年，目前 擁有18個著名酒店品牌，在全球經(jīng)營的酒店超過2700家，年?duì)I業(yè)額近200億美 元，萬豪還被財富雜志評為酒店業(yè)最值得敬仰企業(yè)和最理想工作酒店集團(tuán)之1927年，威拉德瑪里奧特先生在美國首都華盛頓創(chuàng)辦了一家小小的啤酒店， 起名為“熱賣店”。

18、以后很快發(fā)展成為服務(wù)迅速、周到、價格公平、產(chǎn)品質(zhì)量持之 以恒的知名連鎖餐廳。其成功經(jīng)驗(yàn)的關(guān)鍵是自公司成立之日起，就以員工和顧客 為企業(yè)的經(jīng)營之重。威拉德？瑪里奧特先生創(chuàng)立的經(jīng)營思想是:你如能使員工樹立工作的自豪感,他們就會為顧客提供出色的服務(wù)。在此基礎(chǔ)上，連鎖“熱賣店”的成功經(jīng)營為瑪 里奧特 涉足于后來酒店業(yè)的發(fā)展提供了先天的條件。首家萬豪 (Marriott) 酒店于 1957 年在美國華盛頓市開業(yè)。八十年代，萬豪根 據(jù)市場的發(fā)展和特定需求，精心設(shè)計并創(chuàng)立了萬怡 (Courtyard) 酒店。 1983 年， 第一家萬怡酒店在美國正式開業(yè)。1984年，以公司創(chuàng)辦者的名字命名的 J.W萬豪(J

19、.W.Marriott)酒店在美國華 盛頓市開業(yè)。J.W.萬豪酒店品牌是在萬豪酒店標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上升級后的超豪華酒店品 牌。在1987年萬豪公司收購了“旅居”連鎖酒店(Residenee Inn)，其特點(diǎn)是：酒店房間全部為套房設(shè)施，主要為長住客人提供方便實(shí)用的套房及相應(yīng)服務(wù)。同 年，萬豪又推出了經(jīng)濟(jì)型的 (Fairfield Inn) 和萬豪套房酒店 (Marriott Suites) 兩個 新品牌酒店。萬豪國際集團(tuán)在 1995 年收購了全球首屈一指的頂級豪華連鎖酒店公司麗 嘉酒店(Ritz-Carlton)。在1997年，相繼完成了對萬麗連鎖酒店公司(Renaissanee) 及其下屬的新世界連

20、鎖酒店 (New World) ，以及華美達(dá)國際連鎖酒店 (Ramada International) 的收購。此舉使萬豪國際集團(tuán)在全球的酒店數(shù)量實(shí)現(xiàn)了大幅增長， 特別在亞太地區(qū)，一躍成為規(guī)模領(lǐng)先的酒店集團(tuán)。萬豪國際集團(tuán)于 1997 年進(jìn)入中國酒店業(yè)市場，并于此后快速發(fā)展。 目前，萬 豪國際集團(tuán)旗下的麗思卡爾頓酒店、JW萬豪酒店、萬豪酒店、萬麗酒店、萬怡酒 店和華美達(dá)酒店共 6 個酒店品牌在中國經(jīng)營的酒店達(dá) 39 家。無論在中國還是全球，萬豪國際集團(tuán)以其出色的服務(wù)水準(zhǔn)、先進(jìn)的設(shè)施和技 術(shù)以及優(yōu)異的服務(wù)居于世界酒店集團(tuán)之首，贏得了公眾的廣泛贊譽(yù)和客戶的高度 信任及擁戴。旗下品牌包括：萬豪酒店(

21、Marriott Hotels&Resorts )JW萬豪酒店 麗思卡爾頓酒店萬麗酒店(RenaissanceHotels&Resorts)萬怡酒店(Courtyard )萬豪行政公寓萬豪居家(Residencelnn )萬豪費(fèi)爾菲得(Faifieldlnn )Marriott Con fere nee Cen tres萬豪唐普雷斯(TownePlaceSuites )萬豪春丘(SpringHillSuites )萬豪度假俱樂部(MarriottVacationClub華美達(dá)(RamadaPlaza )麗池卡爾頓(Ritz-Carlton )萬豪高爾夫球場等等arnoltNOTII.I t B

22、AllRENAISSANCE.MJhiLli A tudtltKDIillCXAUTOGRAPHootifcnoifCOURTYARDFaihi rti nUFMi *|MI Um ISh-Enarnotljw MARRiar i. wris a ttMwnJ五、酒店項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)酒店項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號名稱單位指標(biāo)備注1占地面積平方米49337.752建筑面積平方米668333容積率（凈）34建筑密度%405綠化率%166項(xiàng)目總投資億元6 077建設(shè)期年三年第二章株洲美的萬麗酒店定位與規(guī)劃一、項(xiàng)目起源1 、酒店業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)從長遠(yuǎn)來看，我國的酒店業(yè)發(fā)展總的情況是和我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步的。

23、目前我 國經(jīng)濟(jì)總量位居世界第 3 位；按照世界銀行的劃分標(biāo)準(zhǔn)， 2008 年我國人均國民總 收入為 2770 美元，我國已經(jīng)由長期以來的低收入國家躍升至世界中等偏下收入國 家行列。我國近 30 年來人均 GDP 提高 15 倍，從 200 美元發(fā)展到近 3000 美元， 已經(jīng)進(jìn)入消費(fèi)升級的新時期。無論是中國、印度、俄羅斯、巴西的金磚四國之說、 還是中國、印度、中東的新絲綢之路之說，都說明中國在世界經(jīng)濟(jì)中扮演著重要 角色，同時中國的未來被看好。中國酒店供求關(guān)系基本面可以從中國城市化率、服務(wù)業(yè)發(fā)展、消費(fèi)發(fā)展情況 和潛力來比照。首先，中國城市化率 45% 、全球 49% 、發(fā)達(dá)國家 90%;中國服務(wù)

24、 業(yè)占 GDP40% 、上海 2008 年制造業(yè)負(fù)增長情況下也只占 50% 、全球 69% 、香港 80%-90% 。美國人口 3 億、有 490 萬間酒店客房 ;歐洲的客房 530 萬間；中國人 口 13 億，中國 16 歲至 65 歲勞動人口 9.09 億、比西方七國總?cè)丝诙?3 億，酒店 客房 170 萬（2008 年末星級酒店 159.14 萬間）。其次， 2009 年10 月，美林公布 的一項(xiàng)報告稱中國有 36.4 萬名流動資產(chǎn)超過百萬美元的富豪。中國富裕人士人數(shù) 2008 年已經(jīng)超越英國，居世界第四位。 2007 年中國富裕人數(shù)總數(shù)超越法國。 10 年以后中國的中產(chǎn)階級有望達(dá)到 4

25、 億。美國國家商務(wù)旅游協(xié)會與在線旅游公司 Expedia 公司旗下的易信達(dá)差旅管理公司公布調(diào)查報告， 2008 年中國差旅業(yè)支出 938 億美元， 是 10 年前的 3 倍；預(yù)測中國的差旅業(yè)支出將在 5 年內(nèi)超過美國， 成 為全球第一。 2008 年全球差旅包括境內(nèi)及出境旅行的支出共達(dá) 9290 億美元，中 國市場占全球市場的 10% ，僅次于美國。再次，和酒店密切有關(guān)的建設(shè)包括中國在建的公路和鐵路達(dá)數(shù)萬公里；在建機(jī)場有97個。這些都將帶動中國飯店業(yè)的發(fā) 展。具體來說，中國未來GDP8%10%的年均增長有望帶動酒店客房數(shù)量年增長12%，預(yù)計2010年中國酒店客房數(shù)量將達(dá)到5.52億間夜。目前中

26、國星級酒店的 客房總數(shù)為200萬間，預(yù)計5至7年內(nèi)能夠增長到500萬間。中國的酒店市場有 望在5至10年內(nèi)超過美國。2、酒店業(yè)與旅游業(yè)隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，中國的旅游行業(yè)迅猛 發(fā)展，旅游行業(yè)的3個主要領(lǐng)域一一入境游、國內(nèi)游和出境游近年來都得到了快 速發(fā)展，旅游業(yè)規(guī)模無論從人數(shù)上還是收入上都不斷擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示：國內(nèi)旅游 收入和旅游總收入平均比GDP增長率高2-5個百分點(diǎn)的速度向前發(fā)展。1Q04A2005A2006A2007E2ooae2009B國內(nèi)游梶待人次1萬人2乳汁37+帕2& 0033” 6440. 324乳3E16%-26+ m20.血20. 00%2 0. d

27、o出燒游梶待人次（萬人11, 59】N別I9t DO26. 6037, U陸UVOY6* 47X,40.血40. 00%g 00入境舞梶特人次1萬人囲” 1 % 00feO, 5072. 60S7P 1237* 14%42. b*10. 00%2DP 00%20. in-僉計按活人次（萬人）b.州1U2P 00120, 70150. 161S7* 64y（）Y孔” &7%14, S3*IK. 33%24, 4 1%24t 96%2 004 A2iU6A1007B2QO8E20O9B錶游眠務(wù)枚入Q萬無丨159.775202. W57244, 234256,44532S, 0134l6b 445y

28、（）Y26. 9砒20* 4QX?. m27P26. 9 從毛利率綣9P 19%9* 36%7, S5*乩29. 5饋9. 35%2009年我國旅游飯店從金融危機(jī)的影響中走出困境，同時地方政府組建大型旅游集團(tuán)，資本運(yùn)作依然是擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的主要手段，中國飯店企業(yè)境外投資開 始起步，新技術(shù)應(yīng)用步伐加快，行業(yè)管理出現(xiàn)新氣象，新型飯店不斷出現(xiàn)，酒店投資采取新的途徑，酒店管理采用新的方式等特點(diǎn)也較為明顯。展望未來，中國ooo洲廣k株曜rai * * V. 、電是- +浙門GDP8%10%的年均增長有望帶動酒店客房數(shù)量年增長 12%、株洲美的萬麗酒店概況株洲美的商業(yè)占地面積為 49337.75平方米，總建

29、筑面積196941平方米。整體項(xiàng)目兩大部分聯(lián)為一體，以高檔公寓、寫字樓、地下超市、星級酒店形成一個多功能復(fù)合式的商業(yè)綜合體，相互補(bǔ)充、相互帶動，與住宅項(xiàng)目形成一體化宜商宜居生活圈項(xiàng)目位于湖南省株洲市天元區(qū)，是株洲市的政治中心和武廣高鐵核心商圈,北臨栗雨西路，南臨株洲大道，西接珠江北路和栗雨公園，東連保留山體。京珠咼速、上瑞咼速縱貫?zāi)媳保鋸V咼鐵亦已通車，距長沙黃花國際機(jī)場僅60公里珠洲美的萬肅酒店三、項(xiàng)目定位1 、總體定位株洲美的萬麗酒店，將打造國際品牌五星酒店，成為區(qū)域性標(biāo)志性建筑，通過該標(biāo)志性建筑的帶動，形成項(xiàng)目核心競爭力，從而帶動本項(xiàng)目及本區(qū)域的長足發(fā)展，成為本區(qū)域的酒店龍頭品牌，及最具

30、特色的酒店物業(yè)。核心競爭力如下：國際品牌五星級酒店與住宅項(xiàng)目為依托，建筑風(fēng)格一致又突顯標(biāo)志周邊餐飲及娛樂的新聚集地景觀、交通條件良好位于工業(yè)區(qū)、緊鄰政府、商務(wù)，公務(wù)往來頻繁2 、目標(biāo)市場及客戶定位：（1）目標(biāo)市場區(qū)域角度長株潭一體化，未來株洲地處湖南發(fā)展核心增長極。城市本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。城市角度預(yù)計 2016 年跨入發(fā)達(dá)行列，且眾多千億、百億工程構(gòu)建了未來大發(fā)展的框架。產(chǎn)業(yè)角度栗雨工業(yè)區(qū)土地基本出讓完畢，北汽控股、南電機(jī)車等大型項(xiàng)目的進(jìn)駐帶動了上下游產(chǎn)業(yè)，可以預(yù)期未來幾年將是區(qū)域大發(fā)展的良機(jī)。（2）目標(biāo)客戶以政府及周邊企業(yè)的公務(wù)、商務(wù)需求為主。第三章 項(xiàng)目市場前景分析一、株洲市概況 株洲市位于

31、湖南省東部，湘江下游。東界江西省萍鄉(xiāng)市、蓮花縣、永新縣及 井岡山市，南連本省衡陽、郴州兩市，西接湘潭市，北與長沙市毗鄰。株洲是湖 南省第二大城市， 截至 2009 年，面積 1.1262 萬平方千米， 戶籍人口 382.8 萬人， 其中市區(qū)年末總?cè)丝?100.2 萬人。二、株洲市經(jīng)濟(jì)狀況2009 年株洲市全市地區(qū)生產(chǎn)總值 1022.6 億元，增長 14.2% ，高于全省平均 水平 0.6 個百分點(diǎn)。按常住人口計算，全市人均 GDP 為 27474 元，增長 13.6% 株洲市GDP總量在全省排名第5,財政收入總量和城市綜合實(shí)力排名第 2。人均 地區(qū)生產(chǎn)總值、人均財政收入、人均居民儲蓄、人均規(guī)模

32、工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入等5項(xiàng)人均指標(biāo)保持全省第二。2009年株洲市第一產(chǎn)業(yè)增加值 107.8億元，增長5.6% ;第二產(chǎn)業(yè)增加值 560.3億元，增長16.1%，其中工業(yè) 493.1億元，增長17.1% ;第三產(chǎn)業(yè)增加值 354.5億元，增長13.9%。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17433元，增長12.5%，其中工薪收入、 財產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移收入等三大收入分別增長15.8%、31.7%和9.6%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為34.2%。城鄉(xiāng)居民收入差距比2.68 : 1。2002 年 2OOB 年 2004 年 2005 年 2OOG 年 2007 年 200 呂年 2009

33、年KGDP 增畏幅度、我國旅游飯業(yè)總體情況分析新中國成產(chǎn)60年以來，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值以年均 8.1%的速度增長，經(jīng)濟(jì)總 量增加 77 倍，位次躍升世界第三位。近 30 年來我國人均 GDP 提高 15 倍，從 200 美元發(fā)展到近 3000 美元，已經(jīng)進(jìn)入消費(fèi)升級的新時期。 中國的人口數(shù)量和消 費(fèi)質(zhì)量的提高將伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展助推中國旅游業(yè)不斷發(fā)展。2010 年中國超過美國和西班牙， 成為僅次于法國的世界第二大最受歡迎的旅 游目標(biāo)國。預(yù)計到 2015 年，中國將成為世界第一旅游接待國、 第四大旅游客源國， 中國入境過夜旅游者將達(dá) 1 億人次， 國內(nèi)旅游者將達(dá) 28 億人次，居民人均出游兩 次，出境

34、旅游將達(dá)到 1 億人次，旅游市場總量將達(dá)到 30 億人次，全國旅游業(yè)增加 值可達(dá) 2 萬億元左右。2009 年，美國康奈爾大學(xué)酒店管理管理學(xué)院院長 Micheal D. Johnson 表示， 目前中國星級酒店的客房總數(shù)為 200 萬間。中國的酒店市場有望在五至十年內(nèi)超 過美國。 2008 年中國差旅業(yè)支出 938 億美元，是 10 前的 3倍；預(yù)測中國的差旅 業(yè)支出將在五年內(nèi)超過美國，成為世界第一。 2008 年，全球差旅包括境內(nèi)及出境 旅行的支出共達(dá) 9290 億美元，中國市場占全球市場的 10% ，僅次于美國。2009 年全國擁有各類住宿企業(yè)近 30 萬家，餐飲企業(yè)近 450 萬家，年?duì)I

35、業(yè)額 已突破萬億元大關(guān)，僅其日常運(yùn)營創(chuàng)造了每年近 4000-5000 億元的采購需求。每 年全國新建飯店 1500 家以上，總投資近 4000 多億元。中國經(jīng)濟(jì)增長有望帶動酒店客房數(shù)量年增長 12% ，2010 年中國酒店客房數(shù)量 將達(dá)到 5.52 億間夜。2008 年末，全國共有星級酒店 14099 家，比上年末增加 516 家，增長 3.8% 。全國酒店經(jīng)營良好，全年?duì)I業(yè)收入總額為 1763 億元，比 2007 年增加 114.98 億元，增長 7.0% 。全國共有五星級酒店 432 家，共有 15.69 萬間 客房。2009 年，國家旅游局披露， 2008 年四季度以來，由中央財務(wù)新增投

36、資和旅 游發(fā)展資金達(dá) 12.86 億元，超過“十一五”頭兩年旅游國債和旅游發(fā)展資金的總 和；各級財政加了配套性投入，估計總額將超過 30 億元。四、株洲旅游飯業(yè)情況分析1 、株洲旅游業(yè)株洲，古稱建寧，公元 214 年，三國東吳在此設(shè)建寧郡。唐太宗貞觀元年， 建寧并入湘潭。古時，當(dāng)?shù)囟鄼綐?，湘江過而多沙洲，故株洲又稱櫧洲。到南宋 紹熙元年（公元 1190 年）正式定名為株洲。 株洲位于湖南省東部， 在東經(jīng) 112.6 -114 ，北緯26 -28 之間，是湖南省“一點(diǎn)一線”區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶的重要城市，也 是全省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長、株、潭“金三角”一隅株洲建立以尋根祭祖為主的“古韻”旅游、以健康生態(tài)為主的“

37、綠色”旅游、 以革命傳統(tǒng)教育為主的“紅色”旅游和以工業(yè)文明為特色的“藍(lán)光”旅游等特色 旅游產(chǎn)品體系。主要旅游區(qū)如下：商務(wù)會展工業(yè)旅游區(qū)： 以株洲市區(qū)為中心， 以蘆淞市場群、 大型工業(yè)企業(yè) （包 括醴陵群力瓷廠）和各種文化娛樂場所為依托，提升現(xiàn)有的文化園、神農(nóng)公園、 石峰公園、流芳園，建好天池、荷塘、天臺、楠峰、怡山、鳳凰公園，構(gòu)筑城市 商務(wù)觀光購物旅游區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展觀光、商務(wù)活動和會展旅游、工業(yè)旅游。農(nóng)家休閑渡假旅游區(qū)：以株洲市郊為主，包括株洲縣和醴陵市，構(gòu)筑近郊休 閑度假游憩區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)家休閑度假、體驗(yàn)農(nóng)家文化及文化山水城市旅游。生態(tài)地質(zhì)旅游區(qū)：以攸縣酒埠江風(fēng)景旅游區(qū)為主，包括酒仙湖景區(qū)、白

38、龍洞、 仙人橋、柏市溫泉、皮佳仙境樂園、桃源谷、寶寧寺、禹王洞九個景區(qū)（點(diǎn)） ，構(gòu) 建康體娛樂度假旅游區(qū)，發(fā)展康體娛樂旅游、休閑度假旅游、科考修學(xué)旅游、田 園風(fēng)情旅游。古城文化旅游區(qū)：以茶陵南宋古城墻的文化旅游開發(fā)為中心，包括國家級云 陽山森林公園、石梁橋旅游區(qū)、世界最大龜裂石、丹霞山地貌地區(qū)，構(gòu)筑文化宗 教旅游區(qū)，發(fā)展文化宗教旅游和科學(xué)考察旅游。炎帝文化旅游區(qū)：以炎帝陵為重心，以桃源洞、大院和龍渣瑤族自治鄉(xiāng)為輔 助，構(gòu)筑炎帝文化旅游區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展謁祖旅游和森林生態(tài)度假旅游和民俗風(fēng)情旅 游，使之具備很強(qiáng)的旅游吸引力和輻射能力、具備國際影響力和區(qū)域旅游發(fā)展帶 動能力，成為株洲旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。紅

39、色教育旅游區(qū)：主要以分布于炎陵、茶陵及醴陵、縱貫 106國道的眾多紅色革命遺址為主，包括紅軍標(biāo)語博物館，朱毛會面紀(jì)念地萬壽宮、連隊(duì)建黨紀(jì)念 地（葉家祠）、“中國第一個縣級工農(nóng)兵政府”舊址、紅軍墻、紅軍村、左權(quán)紀(jì)念 碑、先農(nóng)壇、李立三故居等中國革命首創(chuàng)性活動、工農(nóng)運(yùn)動、紅軍活動舊址群， 以現(xiàn)存的革命舊址為資源依托，重點(diǎn)開發(fā)紅色專項(xiàng)旅游產(chǎn)品。2010年，株洲旅游總收入達(dá)到55億元，旅游創(chuàng)匯820萬美元，年均遞增達(dá) 到20%以上，接待國內(nèi)游客1200萬人次以上，接待入境游客54萬人次以上。旅 游總收入占全市 GDP的比重分別達(dá)到6% ； 2015年，實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)總收入占全 市GDP比值達(dá)7%，將旅游

40、產(chǎn)業(yè)培育成服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，使旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能 夠很好地帶動和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。預(yù)計 2020年旅游總收入占全市 GDP的比 例將突破8 %2、株洲酒店業(yè)株洲城區(qū)現(xiàn)有掛牌五星級酒店1家，掛牌四星級酒店2家，即將掛牌的四星級酒店1家?，F(xiàn)有的星級酒店規(guī)模均較小，總客房量僅 825間，難以滿足往來商務(wù)活動的需求。但現(xiàn)有星級酒店的客房入住率普遍在70%-80%，經(jīng)營業(yè)績優(yōu)良。目前株洲酒店處于供不應(yīng)求的市場環(huán)境，經(jīng)營業(yè)績理想，擴(kuò)容需求迫切。酒店名稱星級所在區(qū)房間數(shù)會議室數(shù)量會議室容納人數(shù)開業(yè)時間國賓酒店4星蘆淞區(qū)1864個300人1999 年華天大酒店5星天元區(qū)2934個600人2002 年九方大酒店

41、4星石峰區(qū)1324個200人2003 年福萊爾大酒店準(zhǔn)4星天元區(qū)2144個150人2009 年合計8253、現(xiàn)有酒店問題發(fā)展緩慢：株洲市星級酒店過去幾年發(fā)展緩慢，1999-2003年開業(yè)了三家高星級之后，直到2009年才有1家新的高星級酒店開業(yè)?？偣?yīng)少：株洲現(xiàn)有高星級酒店共 4家，其中5星級僅1家，4星級3家。個體規(guī)模小：現(xiàn)有高星級酒店規(guī)模均較小，總客房數(shù)量僅825間，難以滿足往來商務(wù)的需求。會議配套不足：現(xiàn)有高星級酒店的會議配套數(shù)量少，難以滿足日益增加的商 務(wù)會議需求。檔次不高、服務(wù)水平跟不上：現(xiàn)有高星級酒店建筑設(shè)計、配套設(shè)施、裝飾立面、服務(wù)水準(zhǔn)等與周邊發(fā)達(dá)地區(qū)相比，有一定的差距。其檔次、

42、形象未能與株洲快速發(fā)展的城市形象相匹配無國際品牌：株洲未有國際知名的酒店管理集團(tuán)品牌開業(yè)五、株洲酒店市場發(fā)展?jié)摿?目前株洲酒店處于供不應(yīng)求的市場環(huán)境下，經(jīng)營業(yè)績均理想，擴(kuò)容需求迫切。株洲酒店與長沙相比，無論市場規(guī)模、價格、品牌、服務(wù)管理水平等均存在較大 差距，可提升空間大。株洲酒店餐飯、休閑娛樂等配套受當(dāng)?shù)厝藲g迎，其收入40% 來自餐飲，甚至超過了客房收入，株洲本地居民在酒店的消費(fèi)較多，客戶群中約占30% ；主要是一些個體老板，喜歡到酒店開房間消費(fèi)。隨著株洲城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來市場還可 容納更多的五星級市場。綜上所述，可以得出以下兩點(diǎn)重要結(jié)論：（1 ）、株洲市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，旅游及商務(wù)往來頻繁，市場巨

43、大；（2）、區(qū)域酒店物業(yè)極度稀缺，且普遍經(jīng)營良好，市場需求巨大，國際品牌 星級酒店存在空白。因此，在株洲市建設(shè)國際酒店管理集團(tuán)品牌星級酒店具有充分的市場依據(jù)和 廣闊的發(fā)展前景。第四章項(xiàng)目選址及區(qū)位分析、項(xiàng)目選址株洲美的萬麗酒店位于湖南省株洲市天元區(qū)栗雨工業(yè)園中部，也處于武廣高鐵核心商圈范圍內(nèi)。北臨栗雨西路，南臨株洲大道，西接珠江北路和栗雨公園湖面。建設(shè)地點(diǎn)如圖所示珠洲美的萬命酒店二、地理位置及交通天元區(qū)位于株洲市河西。東西與湘江為界，南與株洲縣雷打石鎮(zhèn)相鄰，西與湘潭市接壤。株洲市委、市政府位于天元區(qū)東部，是株洲市的政治中心。京珠高速、上瑞高速縱貫?zāi)媳?，武廣高鐵亦已通車，距長沙黃花國際機(jī)場僅60

44、公里三、場址建設(shè)條件1、地形、地貌條件本項(xiàng)目規(guī)劃用地坡度較為平緩，無較大山體分布，總體呈向中部緩斜，地形 起伏較小；地塊中部為平整地面；地塊四周沿市政路邊有部分已拆遷及待拆遷的 民居。因此，現(xiàn)狀用地具備良好的建設(shè)條件，適宜本工程的建設(shè)。2 、氣象條件株洲屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，四季分明，雨量充沛、光熱充足，無霜期在286天以上，年平均氣溫16 C至18 C。第五章總體方案一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃宗旨和原則1、城市設(shè)計原則。遵循總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)，將其優(yōu)勢加以延續(xù)，并有改進(jìn)和突破。 從環(huán)境限定條件出發(fā)進(jìn)行整體考慮，從城市設(shè)計出發(fā)打造亮點(diǎn)地標(biāo)。2、以人為本的原則。遵循現(xiàn)行國家及株洲市指定的有關(guān)設(shè)計規(guī)劃、方針、政

45、 策及法規(guī)的前提下，堅持“以人為本”，強(qiáng)調(diào)“人與自然的和諧”，充分考慮使用 者的生理及心理需求，創(chuàng)造出豐富、適宜的活動休閑購物空間，通過配置齊全的公共設(shè)施及生活配套設(shè)施及市政公用設(shè)施滿足使用者的多樣性的需求。3、“均好性”的原則。將公共綠地融入到場地設(shè)計中，使每幢建筑都能最大 程度的享受到公共綠化。4、可操作性的原則。遵循整體設(shè)計、分期建設(shè)的原則，加強(qiáng)設(shè)計的合理性與 靈活性，使房地產(chǎn)經(jīng)營都能更好地適應(yīng)市場發(fā)展的需要。、總平面設(shè)計1、總平面布置將三層商業(yè)綜合體沿株洲大道展開，形成良好的商業(yè)氣氛和沿街商業(yè)價值，酒店作為主體部分，主面立面沿株洲大道展開，形成較好的城市展示面，北面的 城帀支路將商業(yè)部

46、分與住宅分開，互不影響。2、空間形態(tài)與規(guī)劃結(jié)構(gòu)商業(yè)以弧形的造形，形成地塊南面與株洲大道的城市臨街面，東南面的五星 級酒店為主要城市地標(biāo)，西北角設(shè)置一個大型休閑廣場，廣場承接珠江北路的人 流動線，并和栗雨湖公園相呼應(yīng)，引導(dǎo)人群進(jìn)入酒店及商場，并結(jié)合綠化景觀， 噴泉，LED燈光和未來各種大型活動，將成為本區(qū)域主要聚集人氣之地。3、交通組織力求交通流線清晰簡潔。酒店人流主要出入口放在東南角，其娛樂出入口在 規(guī)劃一路，酒店車流通過酒店入口前環(huán)島進(jìn)入地下車庫。酒店后勤卸貨區(qū)在規(guī)劃 17號路并設(shè)置一地下車庫出入口服務(wù)娛樂車流。4、景觀綠化力求景觀空間豐富動人。主要部分以大量鋪地為主，高大的椰樹、精致的景觀

47、小品，即保證了大量人流穿行的要求，又營造出高品質(zhì)的商業(yè)空間注重總體形象的把握，擯棄華而不實(shí)的設(shè)計表現(xiàn)手法，以清新、現(xiàn)代、流暢 的設(shè)計手法創(chuàng)造親近自然且具有人情味的新住環(huán)境，在景觀的細(xì)節(jié)和表現(xiàn)元素上， 注重與整體環(huán)境風(fēng)格設(shè)計的統(tǒng)一，渲染休閑舒適氛圍。5、無障礙設(shè)計 本工程嚴(yán)格按照城市道理和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范進(jìn)行無障礙設(shè)計，設(shè) 計的部位包括：項(xiàng)目基地的人行道，停車車位，建筑入口及其平臺，候梯橋廂、 公共走道、公共衛(wèi)生間等。三、建筑設(shè)計說明 造形設(shè)計強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代簡約為主題，訴求永恒的建筑語匯。以現(xiàn)代造型手法和現(xiàn) 代的材質(zhì)賦予高貴而典雅的立面觀感。在立面設(shè)計中，力求創(chuàng)造簡約時尚的現(xiàn)代風(fēng)格建筑，整個色調(diào)商

48、業(yè)以暖色為 主，塔樓部分以 Low-E 中空保溫玻璃幕墻為主，石材墻面和玻璃材質(zhì)形成對比， 體現(xiàn)現(xiàn)代氣息和商業(yè)的氛圍。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級， 設(shè)計使用年限 50 年，抗震設(shè)防類別商業(yè)為乙類， 酒店為丙類，根據(jù)抗震規(guī)范，乙類結(jié)構(gòu)的抗震措施提高一度（按 7 度）考慮。結(jié)構(gòu)形式商業(yè)為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架，酒店為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架 -剪力墻結(jié) 構(gòu)體系。剪力墻設(shè)置在樓電梯間年，與相應(yīng)的框架柱形成框架 - 剪力墻單元，其它 處布置框架；建筑物結(jié)構(gòu)長度，超出規(guī)范允許長度范圍，在上部結(jié)構(gòu)適當(dāng)?shù)奈恢?采取留設(shè)后澆帶、在混凝土中摻外加劑等措施，以解決結(jié)構(gòu)超長產(chǎn)生的混凝土收 縮、溫度應(yīng)力等問題。第

49、六章 投資估算與資金籌措一、投資估算編制依據(jù)1、國家計委頒發(fā)的投資項(xiàng)目可行性研究指南 （試用版 ）規(guī)定的投資估算范圍。2、建筑安裝工程預(yù)算基價及有關(guān)工程造價信息。3、開發(fā)報建相關(guān)資料。4、國家及湖南省政府有關(guān)基本建設(shè)方面收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二、投資估算編制說明1、本投資估算包括項(xiàng)目建筑的建筑安裝工程費(fèi)用以及室外工程費(fèi)用。2、室外工程費(fèi)用主要包括小區(qū)道路，電力設(shè)施及線路，制冷設(shè)施及管線、給排水 管線及小區(qū)綠化的工程費(fèi)用及設(shè)備購置安裝費(fèi)用。3 、總建筑面積為 66833 平方米，工程規(guī)劃在三年內(nèi)建設(shè)完成。4、工程建設(shè)前期費(fèi)用和行政性收費(fèi)按照國家相關(guān)文件計取。5、行政性收費(fèi)主要包括工程規(guī)劃管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、

50、城建檔案管理及整理費(fèi)及 印花稅，均按照國家相關(guān)文件計取。6 、配套費(fèi)用包括電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)、制冷工程建設(shè)費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)。7、建設(shè)期管理費(fèi)按開發(fā)成本的 1.5 計取。8、營銷費(fèi)用按按開發(fā)成本的 3% 計取。9、開發(fā)費(fèi)用和其他費(fèi)用按預(yù)計的實(shí)際發(fā)生額計取。10 、銀行貸款年利率 6.4 （貸款期三年）。三、投資估算結(jié)果株洲美的萬麗酒店總投資為 64,866.85 萬元，其中建設(shè)總投資為 60.341.25萬元，投資估算結(jié)果見下表。序號項(xiàng)目名稱住宅占比單位成本（元 / m2）面積（m）合計金額（萬元）一一一土地費(fèi)用376.1666,833.002,514.003.88%1土地出讓金376.1666

51、,833.002,514.002大市政配套費(fèi)0.0066,833.000.003土地稅費(fèi)0.0066,833.000.00二二二前期工程費(fèi)用388.5066,833.002,596.464.00%1勘測費(fèi)8.5066,833.0056.812三通一平50.0066,833.00334.173規(guī)劃報建、設(shè)計等300.0066,833.002,004.994臨時設(shè)施30.0066,833.00200.50-三建筑安裝工程費(fèi)用7,872.0066,833.0052,610.9481.11%1基坑支護(hù)土石方350.0066,833.002,339.162室內(nèi)建筑工程2,800.0066,833.001

52、8,713.243消防工程150.0066,833.001,002.504外墻及外窗600.0066,833.004,009.985裝修工程3,200.0066,833.0021,386.566電梯、空調(diào)及其他設(shè)備安裝700.0066,833.004,678.317發(fā)電機(jī)組及環(huán)保工程60.0066,833.00401.008人防工程12.0066,833.0080.20四市政及環(huán)境工程392.0066,833.002,619.854.04%1水、電、氣、熱工程330.0066,833.002,205.492區(qū)內(nèi)道路、排水及排污工程40.0066,833.00267.333園林綠化18.0066,833.00120.304智能化及電訊工程2.0066,833.0013.375室外零星工程2.0066,833.0013.37五公共配套工程0.0066,833.00