新會(huì)項(xiàng)目投資價(jià)值分析終稿179375460

1、.江門(mén)市新會(huì)虎山地塊投資分析報(bào)告PAGE ：.；PAGE 40新會(huì)地塊投資價(jià)值分析2021年06月16日前 言該地塊位置較好，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境條件下以及對(duì)未來(lái)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，本工程開(kāi)展前景較好，招標(biāo)總價(jià)在28000萬(wàn)元內(nèi)，工程具有投資價(jià)值。采用靜態(tài)方式進(jìn)展地價(jià)估算，評(píng)價(jià)該宗土地2021年6月的出賣(mài)價(jià)錢(qián)為27624萬(wàn)元(122萬(wàn)/畝，假設(shè)所開(kāi)發(fā)的物業(yè)全部售出)為參考：該工程投入資金約40000萬(wàn)元左右可進(jìn)展工程操作，其中購(gòu)地資金約28000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資金約12000萬(wàn)元，進(jìn)展工程滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，工程開(kāi)發(fā)完成后的稅后利潤(rùn)為17641萬(wàn)元；稅后本錢(qián)利潤(rùn)率16%；稅后資本金的利潤(rùn)率44%；工程具有投資價(jià)

2、值，建議可進(jìn)展投資。建議該地塊在競(jìng)拍過(guò)程中,如招標(biāo)總價(jià)超越29300萬(wàn)元, 即超越130萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)超越750元/平方米,綜合本錢(qián)超越2700元/平方米，工程風(fēng)險(xiǎn)較大，建議放棄。招標(biāo)總價(jià)(萬(wàn)元)累加變量(萬(wàn)元)參考變量?jī)r(jià)位(萬(wàn)元/畝)總建面積含車(chē)庫(kù)()樓面地價(jià)(元/)綜合本錢(qián)(元/)銷(xiāo)售均價(jià)(元/)利潤(rùn)單價(jià)(元/)投資利潤(rùn)率建議15547底價(jià)694086183802365330093540%極具投資價(jià)值2259870511004086185532538330076330%較有投資價(jià)值27624120771224086186762660330064024%有投資價(jià)值293773013040

3、86187502703330059722%投資價(jià)值普通31633160861404086187742759330054119%風(fēng)險(xiǎn)大,放棄目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc232861992 前 言 PAGEREF _Toc232861992 h 1 HYPERLINK l _Toc232861993 第一部份 新會(huì)區(qū)根本情況 PAGEREF _Toc232861993 h 4 HYPERLINK l _Toc232861994 一、江門(mén)及新會(huì)情況簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc232861994 h 4 HYPERLINK l _Toc232861995

4、二、新會(huì)經(jīng)濟(jì) PAGEREF _Toc232861995 h 6 HYPERLINK l _Toc232861996 三、新會(huì)2021經(jīng)濟(jì)目的 PAGEREF _Toc232861996 h 8 HYPERLINK l _Toc232861997 第二部份 新會(huì)未來(lái)開(kāi)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc232861997 h 8 HYPERLINK l _Toc232861998 一、新會(huì)全區(qū)城市開(kāi)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc232861998 h 8 HYPERLINK l _Toc232861999 第三部份 新會(huì)土地市場(chǎng)情況 PAGEREF _Toc232861999 h 12 HYPE

5、RLINK l _Toc232862000 一、2021年土地供應(yīng)及成交情況 PAGEREF _Toc232862000 h 12 HYPERLINK l _Toc232862001 二、2007-2021年土地供應(yīng)及成交情況 PAGEREF _Toc232862001 h 13 HYPERLINK l _Toc232862002 第四部分 新會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 PAGEREF _Toc232862002 h 16 HYPERLINK l _Toc232862003 一、新會(huì)會(huì)城普通住宅與別墅的價(jià)錢(qián)走勢(shì) PAGEREF _Toc232862003 h 16 HYPERLINK l _Toc232

6、862004 二、個(gè)案分析 PAGEREF _Toc232862004 h 18 HYPERLINK l _Toc232862005 第五部份 新會(huì)工程投資分析 PAGEREF _Toc232862005 h 26 HYPERLINK l _Toc232862006 一、本工程根本概略 PAGEREF _Toc232862006 h 26 HYPERLINK l _Toc232862007 二、區(qū)位交通 PAGEREF _Toc232862007 h 28 HYPERLINK l _Toc232862021 三、周邊配套 PAGEREF _Toc232862021 h 28 HYPERLINK

7、 l _Toc232862021 四、優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc232862021 h 29 HYPERLINK l _Toc232862021 五、工程定位 PAGEREF _Toc232862021 h 29 HYPERLINK l _Toc232862021 六、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc232862021 h 30 HYPERLINK l _Toc232862021 第六部份 工程經(jīng)濟(jì)可行性研討 PAGEREF _Toc232862021 h 31 HYPERLINK l _Toc232862021 一、工程經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算 PAGEREF _Toc2328620

8、21 h 31 HYPERLINK l _Toc232862021 二、靜態(tài)預(yù)測(cè)銷(xiāo)售收入 PAGEREF _Toc232862021 h 31 HYPERLINK l _Toc232862021 三、評(píng)價(jià)該宗土地2021年6月的出賣(mài)價(jià)錢(qián) PAGEREF _Toc232862021 h 31 HYPERLINK l _Toc232862021 四、財(cái)務(wù)分析 PAGEREF _Toc232862021 h 34 HYPERLINK l _Toc232862021 五、風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc232862021 h 35 HYPERLINK l _Toc232862021 第七部份 工程投

9、資結(jié)論 PAGEREF _Toc232862021 h 37 HYPERLINK l _Toc232862019 第八部份 方案二比較 PAGEREF _Toc232862019 h 38 HYPERLINK l _Toc232862020 工程定位 PAGEREF _Toc232862020 h 38 HYPERLINK l _Toc232862021 價(jià)錢(qián)定位 PAGEREF _Toc232862021 h 38第一部份 新會(huì)區(qū)根本情況江門(mén)及新會(huì)情況簡(jiǎn)介江門(mén)市(五邑)：全市人口396萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口166萬(wàn)人，占41.92%蓬江區(qū)中心城區(qū)范圍面積323.7平方公里，人口43.64萬(wàn)人。江海區(qū)

10、中心城區(qū)范圍面積107.4平方公里，人口15.7萬(wàn)新會(huì)區(qū)面積1638平方公里，全市總?cè)丝?7萬(wàn)四個(gè)縣級(jí)市臺(tái)山鶴山開(kāi)平恩平新會(huì)古稱(chēng)岡州珠三角西南部，瀕臨南海，毗鄰港澳,海外華僑約71萬(wàn)人4個(gè)派出機(jī)構(gòu)會(huì)城、今古洲、圭峰區(qū)、圍墾轄13個(gè)鎮(zhèn)會(huì)城、大澤、司前、七堡、羅坑、雙水、崖南、崖西、沙堆、古井、三江、睦洲、大鰲二者的位置關(guān)系江門(mén)經(jīng)濟(jì)2021年GDP 1277億元，增長(zhǎng)11.03%新會(huì)經(jīng)濟(jì)2021年GDP 326.84億元，增長(zhǎng)11.2%人均消費(fèi)總值4.38萬(wàn)元，增長(zhǎng)10.75%地方財(cái)政收入16.75億元，增長(zhǎng)19.03%固定資產(chǎn)投資90.65億元，增長(zhǎng)20.01%社會(huì)消費(fèi)品零售總額100.34億元

11、，增長(zhǎng)18.43%新會(huì)經(jīng)濟(jì)企業(yè)情況規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)766家，凈增51家；產(chǎn)值超億元企業(yè)140家，新增12家；超10億元企業(yè)集團(tuán)11家，其中3家突破40億元。李錦記集團(tuán)納稅超4億元，新會(huì)ABB公司成為第4家納稅超億元企業(yè)。十大納稅企業(yè)平均納稅1.15億元，添加1233萬(wàn)元。招商引資新引入民資工程173個(gè)，方案投資23億元；外資工程40個(gè)，合同利用外資1.32億美圓。引入投資超億元工程8個(gè)，豐順造船投資18億元、松下電子增資5億元、新財(cái)富環(huán)保投資4億港元。全年投產(chǎn)工程267個(gè)，年可新增產(chǎn)值75億元。工業(yè)廠房新開(kāi)工面積67.84萬(wàn)平方米。存款情況本外幣存款余額364.25億元，比年初增長(zhǎng)15.13%

12、；占全市25.52%，提高2.84個(gè)百分點(diǎn)。本外幣存貸比38.42%。農(nóng)信社勝利兌付中央銀行6.3億元專(zhuān)項(xiàng)票據(jù)。新會(huì)近幾年經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況一覽表(GDP)年份2002200320042005200620072021億元142.08 162.26 187.08 216.42 253.25 293.92 326.84 增長(zhǎng)比例14.20%15.30%15.68%17.02%16.06%11.20%受金融海嘯影響增長(zhǎng)放緩?fù)赓Q(mào)出口平穩(wěn)增長(zhǎng)。積極爭(zhēng)取退稅目的，辦理出口退免稅12.3億元。擴(kuò)展自主品牌出口，“維達(dá)、“映美產(chǎn)品被認(rèn)定為省重點(diǎn)培育出口名牌。扶持企業(yè)開(kāi)辟國(guó)際市場(chǎng)，新興市場(chǎng)出口增長(zhǎng)23.6%。加工貿(mào)易

13、穩(wěn)步開(kāi)展，出口11.63億美圓，增長(zhǎng)13.91%。2021年經(jīng)濟(jì)目的2021年消費(fèi)總值增長(zhǎng)10.5%；單位消費(fèi)總值能耗下降2.65%；規(guī)模以上工業(yè)添加值增長(zhǎng)13%；固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)16%；地方財(cái)政普通預(yù)算收入增長(zhǎng)10%；外貿(mào)出口力爭(zhēng)有所增長(zhǎng)；實(shí)踐利用外資增長(zhǎng)6%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)15%；城鎮(zhèn)職工年人均工資增長(zhǎng)9%；鄉(xiāng)村居民年人均純收入增長(zhǎng)8%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3.3%以內(nèi)；三、新會(huì)2021經(jīng)濟(jì)目的第二部份 新會(huì)未來(lái)開(kāi)展規(guī)劃一、新會(huì)全區(qū)城市開(kāi)展規(guī)劃一全力推進(jìn)城鄉(xiāng)建立，開(kāi)展環(huán)境有新優(yōu)勢(shì)開(kāi)展目的一完成中心城區(qū)建立活潑區(qū)10平方公里控制性詳細(xì)規(guī)劃和各鎮(zhèn)總體規(guī)劃，編制城北片區(qū)、七堡工業(yè)城、各鎮(zhèn)

14、重點(diǎn)建立區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃以及32條示范村規(guī)劃。二交通網(wǎng)絡(luò)的開(kāi)展優(yōu)勢(shì)新會(huì)段開(kāi)展目的二完善產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，完成崖門(mén)金屬外表熱處置基地環(huán)評(píng)報(bào)告和現(xiàn)代物流業(yè)、船舶工業(yè)開(kāi)展規(guī)劃初稿，銀湖灣濕地公園規(guī)劃環(huán)評(píng)報(bào)告經(jīng)過(guò)專(zhuān)家評(píng)審，根本完成城鎮(zhèn)供水一體化專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，抓緊編制銀洲湖沿海產(chǎn)業(yè)帶開(kāi)展規(guī)劃和崖門(mén)口沿岸重化產(chǎn)業(yè)帶總體規(guī)劃。開(kāi)展目的三根底設(shè)備建立穩(wěn)步推進(jìn)。崖門(mén)乘潮一萬(wàn)噸級(jí)出海航道整治工程經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，勞龍虎水道1000噸級(jí)航道整治主體工程根本完成，配合完成崖門(mén)水道乘潮一萬(wàn)噸級(jí)航道整治工程前期任務(wù)。完成新會(huì)港出口監(jiān)管倉(cāng)建立，編制古井作業(yè)區(qū)2個(gè)萬(wàn)噸級(jí)泊位工程可行性研討報(bào)告。根本完成南門(mén)公路九龍段、茅向線沙堆梅閣至南門(mén)橋段

15、、小羅線小岡段改造主體工程。開(kāi)展省道繞城公路路堤結(jié)合工程前期任務(wù)。配合珠三角城際輕軌和廣珠鐵路建立，按工程進(jìn)度做好征地拆遷。崔華根大橋維修加固工程完工，大洞大橋擴(kuò)建暨維修加固、金牛頭大橋擴(kuò)建工程開(kāi)工建立。新汽車(chē)客運(yùn)站建成運(yùn)用。完成220千伏三江站和110千伏今古洲站、七堡站、羅坑站改造。三全力推進(jìn)協(xié)調(diào)開(kāi)展，鎮(zhèn)村經(jīng)濟(jì)再上新臺(tái)階開(kāi)展目的四強(qiáng)鎮(zhèn)工程有效推進(jìn)。鎮(zhèn)街規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值678.82億元，增長(zhǎng)20.66%；各鎮(zhèn)街地方財(cái)政收入均超3000萬(wàn)元，總額10.3億元，增長(zhǎng)22.62%，會(huì)城街道規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值169.57億元、地方財(cái)政收入4.54億元。村級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力加強(qiáng)。村級(jí)可支配總收入2.26億元

16、，增長(zhǎng)9.4%，超500萬(wàn)元村添加到5條。開(kāi)展“五個(gè)一幫扶工程，一切村年可支配收入超15萬(wàn)元，貧困村全部脫貧。開(kāi)展目的五現(xiàn)代農(nóng)業(yè)加快開(kāi)展。糧經(jīng)面積比例調(diào)整到54:46，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值44.48億元，增長(zhǎng)1.52%。海洋產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值35億元，增長(zhǎng)16%。水稻、蔬菜、水果良種覆蓋率95%以上。整治魚(yú)塘3.5萬(wàn)畝。落實(shí)種糧補(bǔ)貼3010萬(wàn)元，受害113萬(wàn)人次；落實(shí)能繁母豬保險(xiǎn)補(bǔ)貼。省級(jí)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)2家、市級(jí)8家。新增無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證6個(gè)、產(chǎn)地認(rèn)定5個(gè)及綠色食品認(rèn)證2個(gè)，新成立農(nóng)業(yè)專(zhuān)業(yè)協(xié)作社3家。有效控制高致病性禽流感疫情，完成獸醫(yī)管理體制改革。第三部份 新會(huì)土地市場(chǎng)情況2021年土地供應(yīng)及成交情況202

17、1年共推出土地10幅，從用地性質(zhì)上看，住宅用地4幅、商務(wù)用地2幅、工業(yè)用地4幅。圖1：2021年土地供應(yīng)情況按數(shù)量 成交的住宅用地分別位于司前鎮(zhèn)和大澤鎮(zhèn)，成交價(jià)錢(qián)僅25-29.4萬(wàn)元/畝，且地塊面積小，最大的一幅也僅72畝，約48000平方米。表1：2021年土地供應(yīng)情況掛牌日期地塊編號(hào)用途位置用地面積畝容積率起拍價(jià)錢(qián)萬(wàn)元/畝1月8日XH2021-01住宅用地崖門(mén)鎮(zhèn)0.510.6V0.919.41月15日XH2021-02工業(yè)用地大澤鎮(zhèn)9.88V0.516.92月14日XH2021-05工業(yè)用地大鰲鎮(zhèn)10.43V0.516.87XH2021-06商服用地崖門(mén)鎮(zhèn)16.272.0V4.532.39

18、XH2021-10工業(yè)用地雙水鎮(zhèn)250V0.816.86月1日XH2021-15住宅用地會(huì)城城東191.3V1.890.3表2：2021年土地成交情況成交日期掛牌日期地塊編號(hào)用途位置用地面積畝容積率成交價(jià)錢(qián)萬(wàn)元/畝6月9日5月22日XH2021-11住宅用地司前鎮(zhèn)1.091.5V2.229.4XH2021-12住宅用地大澤鎮(zhèn)72.71.0V1.925XH2021-13工業(yè)用地大澤鎮(zhèn)17.43V0.516.81XH2021-14商務(wù)金融會(huì)城街33.11.2V2.579.52007-2021年土地供應(yīng)及成交情況07-08年土地供應(yīng)37幅，其中工業(yè)用地28幅、住宅用地6幅、商業(yè)用地3幅，工業(yè)用地的供

19、應(yīng)量占到76%。圖2：2007-2021年土地供應(yīng)情況按數(shù)量住宅用地主要集中于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，面積偏小，最大的一幅也僅14.1畝，約9400平方米。其中，會(huì)城鎮(zhèn)的住宅用地僅1幅，位于會(huì)城城東路28號(hào)，起拍價(jià)錢(qián)為106.64萬(wàn)元/畝。表3：2007年土地供應(yīng)情況掛牌日期地塊編號(hào)用途位置用地面積畝容積率起拍價(jià)錢(qián)萬(wàn)元/畝9月20日XH2006-22住宅用地新會(huì)銀湖灣濕地公園0.78 29.36 XH2006-34住宅用地司前鎮(zhèn)1.03 22.03XH2007-01住宅用地司前鎮(zhèn)0.05 966.72XH2007-07工業(yè)用地司前鎮(zhèn)2.79 16.8310月25日XH2007-21工業(yè)用地大澤鎮(zhèn)20.00

20、V0.516.8XH2007-22工業(yè)用地大澤鎮(zhèn)38.00 V0.516.82 XH2007-23工業(yè)用地大澤鎮(zhèn)65.22 V0.516.81 XH2007-24工業(yè)用地大澤鎮(zhèn)7.71 V0.516.87 XH2007-25工業(yè)用地大澤鎮(zhèn)16.21 V0.516.84 XH2007-26工業(yè)用地大澤鎮(zhèn)20 V0.516.8XH2007-27工業(yè)用地會(huì)城街道天馬村100V0.816.812月10日XH2007-31工業(yè)用地會(huì)城街道天馬村7.48 V1.216.81XH2007-32工業(yè)用地會(huì)城街道天馬村28.58 V1.216.8012月18日XH2007-33工業(yè)用地三江鎮(zhèn)158.71 V0.

21、616.808年1月8日XH2007-34住宅用地古井鎮(zhèn)1.33 28.94 08年1月4日XH2007-36商服用地會(huì)成街道新港大道7.51 V0.654.20表4：2021年土地供應(yīng)情況掛牌日期地塊編號(hào)用途位置用地面積畝容積率起拍價(jià)錢(qián)萬(wàn)元/畝3月7日XH2021-01工業(yè)用地羅坑鎮(zhèn)47.6V0.816.813月18日XH2021-02工業(yè)用地羅坑鎮(zhèn)119.99 V0.616.83月20日XH2021-03工業(yè)用地大澤鎮(zhèn)17.29 V0.519.443月28日XH2021-04工業(yè)用地崖門(mén)鎮(zhèn)7.04 V0.516.815月15日XH2021-12金融保險(xiǎn)三江鎮(zhèn)1.87 V1.229.876月

22、13日XH2021-14住宅用地古井鎮(zhèn)9.1V1.825.486月24日XH2021-15加油站崖門(mén)鎮(zhèn)5V0.448.019月4日XH2021-18工業(yè)用地大澤鎮(zhèn)12.23 1V1.816.84XH2021-19工業(yè)用地大澤鎮(zhèn)3.11 1V1.817.059月11日XH2021-19工業(yè)用地大澤鎮(zhèn)59.73 V0.516.81XH2021-20工業(yè)用地大澤鎮(zhèn)35.02 V0.516.829月20日XH2021-21工業(yè)用地古井鎮(zhèn)327.71 V0.516.89月30日XH2021-22工業(yè)用地羅坑鎮(zhèn)93.09 V0.516.8XH2021-23工業(yè)用地沙堆鎮(zhèn)5.67 V0.816.94XH20

23、21-24工業(yè)用地大澤鎮(zhèn)15.17 V0.516.81XH2021-25工業(yè)用地大澤鎮(zhèn)24.31 V0.516.8311月19日XH2021-10工業(yè)用地大沖口236.37 V0.816.8XH2021-11工業(yè)用地雙水鎮(zhèn)188.5V0.816.8XH2021-26工業(yè)用地司前鎮(zhèn)6.68 V0.516.9211月22日XH2021-27工業(yè)用地睦洲鎮(zhèn)51.99 V0.516.8111月19日XH2021-13商住用地會(huì)成城東14.07 1.2V1.8106.64第四部分 新會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況新會(huì)會(huì)城普通住宅與別墅的價(jià)錢(qián)走勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步開(kāi)展。商住房新開(kāi)工面積54.08萬(wàn)平方米，完成房地產(chǎn)投資9.5

24、5億元；建筑施工企業(yè)建安產(chǎn)值7.75億元，增長(zhǎng)8.25%。商品房一手買(mǎi)賣(mài)面積65.3萬(wàn)平方米，買(mǎi)賣(mài)額16.33億元，增長(zhǎng)13%。新會(huì)區(qū)目前在售產(chǎn)品大多是在“70/90政策實(shí)施前報(bào)批的，因此市場(chǎng)上以大戶型為主，而中小戶型產(chǎn)品偏少。從去年在五一開(kāi)場(chǎng)，各樓盤(pán)推出的大戶型超出1000套，面積多在130-200平方米之間，且大多以電梯洋房為主。第一季度成交數(shù)據(jù)顯示，商品房成交量大幅增長(zhǎng)，其中新會(huì)區(qū)的成交量同比2021年一季度添加了約有一倍。從各樓盤(pán)的情況來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)群體多是一些小康之家和公務(wù)員、白領(lǐng)等換房一族，看見(jiàn)房?jī)r(jià)漲就趕緊出手。另外，外地人來(lái)新會(huì)買(mǎi)房的也忽然增多，廣州、南海、順德、中山和江門(mén)市區(qū)的人，

25、看到新會(huì)的房?jī)r(jià)偏低，而圭峰山附近的圭峰花園、玉圭園等小區(qū)，設(shè)計(jì)、環(huán)境又都不錯(cuò)，便都前來(lái)新會(huì)買(mǎi)房置業(yè)。從08年4月至09年3月期間，新會(huì)洋房的價(jià)錢(qián)不斷彷徨在2950元/左右，5月份忽然上漲至3212元/，上漲了254元，漲幅達(dá)9%，這主要是由于市區(qū)內(nèi)五一新推樓盤(pán)增多，且均價(jià)較高所致。別墅產(chǎn)品卻呈現(xiàn)出了完全不同的變化。從08年1月的7332元/，上漲至08年9月份的最頂峰9702元/，期間上漲了約32%。其后開(kāi)場(chǎng)均價(jià)下跌，至今年5月份，下降到8110元/。二、個(gè)案分析工程稱(chēng)號(hào)貨量推出時(shí)間折前價(jià)錢(qián)銷(xiāo)售情況折扣旭濤雅軒共96套洋房，其中三房：115，24套，占25%；121，36套，占37.5%；四房

26、：180，36套，占37.5%09年1月3480-4280元/，其中復(fù)式7000元/二層為規(guī)范價(jià)3480元/，每層差價(jià)50元/折后均價(jià)約在3450-3650元/之間售出約兩成97折玉圭園A區(qū)220套洋房，其中三房：128-，132套，占60%四房：160，44套，占20%五房：180，44套，占20%B區(qū)約500套洋房、166套獨(dú)立、28套聯(lián)排，其中洋房戶型為：三房：約124、143，約400套五房：180，約100套獨(dú)立戶型為：六房三廳：304、350、434，95套六房四廳：492、623、717、846，71套聯(lián)排戶型為：四房四廳：206，28套08年6月A區(qū)：五房：3480-4030元

27、/三房：3550-4100元/每層差價(jià)50元/折后均價(jià)約在3550-3750元/之間B區(qū)：洋房：3450-4800元/每層差價(jià)50-100元/折后均價(jià)約在3650-3850元/之間雙拼：7800元/不論位置、大小獨(dú)立：1萬(wàn)元/，湖邊1.6萬(wàn)/A區(qū)售出約七成，其中四房售罄，三房剩余約30套B區(qū)洋房售出約五成聯(lián)排售出10套，還余18套獨(dú)立售出約40多套，以六房三廳的戶型為主97折翠怡苑共84套樓梯洋房，其中兩房：88、89，26套，占31%三房：98、104、107、112、124，48套，占57%四房：，6套，占8%復(fù)式四房：176，2套，占2%復(fù)式六房：197，1套，占1%復(fù)式八房：274，1

28、套，占1%09年1月3680元/整體售出約七成圭峰花園共88套獨(dú)立別墅，其中六房三廳：770，6套五房三廳：468、470、598、703，38套五房?jī)蓮d：339、372、556，14套四房?jī)蓮d：437、458、475、620，30套湖邊1.15-1.4萬(wàn)元/湖景8000-9000元/山景6400-7000元/售出35套，以四房?jī)蓮d、五房?jī)蓮d為主圭峰豪庭共50套獨(dú)立別墅、24套雙拼，其中獨(dú)立戶型為：五房?jī)蓮d：382，5套五房三廳：489、495、534、554，41套六房?jī)蓮d：531，4套雙拼戶型為：四房?jī)蓮d：240，24套2006年9000元/聯(lián)排售罄，獨(dú)立別墅剩余6套駿凱豪庭一期推出36套

29、獨(dú)立、10套雙拼，其中獨(dú)立戶型為：五房三廳：284-330，8套六房三廳：358-415，26套七房?jī)蓮d：556，2套雙拼戶型為：五房?jī)蓮d：241-263，10套08年6月雙拼：4900元/獨(dú)立：5400-7000元/到目前，聯(lián)排剩余3套，獨(dú)立剩余1套一玉圭園玉圭園地處圭峰山東南面，與工程地塊北側(cè)相連。整個(gè)小區(qū)被自然山體分割為A、B兩個(gè)區(qū)域，南面為A區(qū)，北面為B區(qū)。其中A區(qū)160畝，B區(qū)310畝。雙拼，共28套7800元/不論位置、花園面積大小目前剩余雙拼的花園面積為100多一點(diǎn)其他1萬(wàn)元/01、04單元：3450元/起，每層差價(jià)50元1.6萬(wàn)元/8800元/望湖：4300元/起；不望湖：40

30、00元/起。每層差價(jià)100元在售貨源02、03單元：3500元/起，每層差價(jià)50元二旭濤雅軒位于會(huì)城鎮(zhèn)城東，與工程地塊南側(cè)相連，總占地20多畝，規(guī)劃有5棟12-18層的建筑。一期推出南面三棟1、4、5號(hào)樓，首層為車(chē)庫(kù)，二層以上為洋房，戶型為125、121的三房和180的四房，共96套。小區(qū)采用現(xiàn)代時(shí)髦的建筑風(fēng)格和古典園林規(guī)劃，配套有泳池；但沒(méi)有商業(yè)、幼兒園。在售貨源二層起價(jià)：3480元/，每層差價(jià)50元/18F，一梯兩戶，樓王戶型為180的四房18F，一梯兩戶，戶型為121的三房12F，一梯兩戶，有兩梯組成，戶型為115的三房三圭峰花園圭峰花園總占地面積為340畝，有100多套獨(dú)立別墅。整個(gè)小

31、區(qū)分為兩個(gè)區(qū)域。西面約100畝，由原開(kāi)展商所開(kāi)發(fā)的20多套獨(dú)立別墅曾經(jīng)售完。東面約200多畝，分三期建立，其中一期推出的洋房已售完，目前在售為二期88套獨(dú)立別墅，三期規(guī)劃未出。 湖濱別墅 山景別墅湖景：8000-9000元/湖邊單價(jià)：1.2-1.4萬(wàn)元/山景：6400-7000元/在 售 別 墅三 期一期洋房表示售罄已售別墅小結(jié)：關(guān)于供應(yīng)量圭峰山西南角與老城區(qū)的交界處是新會(huì)樓盤(pán)集中的區(qū)域之一，除本工程之外，目前在售的有玉圭園、旭濤雅軒、翠怡苑、圭峰花園、圭峰豪庭等五個(gè)樓盤(pán)，其中洋房在售的貨量約有500套，獨(dú)立別墅有100多套，雙拼18套，無(wú)聯(lián)排別墅。該區(qū)域目前的存貨量比較大，但是該區(qū)域近年來(lái)未

32、見(jiàn)有土地成交，從國(guó)土資源局了解到未來(lái)幾年也根本沒(méi)有土地供應(yīng)。但政府正在規(guī)劃“退二進(jìn)三的城市戰(zhàn)略，工程?hào)|面的工業(yè)區(qū)將建成為紙品展覽中心、研發(fā)中心及物流業(yè)用地，能夠會(huì)有少量住宅用地。樓盤(pán)檔次區(qū)分的比較明顯。其中玉圭園的整體籠統(tǒng)、檔次最高，主要產(chǎn)品是洋房和別墅。其次是圭峰花園和圭峰豪庭，全部是獨(dú)立別墅。再其次是旭濤雅軒，最后是翠怡苑，這兩者均為洋房工程，由于周邊根本無(wú)景觀資源，所以整體檔次偏低。目前該區(qū)域洋房的戶型主要以120以上的大戶型為主，最小也在110以上，110以下的戶型估計(jì)未來(lái)幾年都不會(huì)出現(xiàn)除我工程以外。關(guān)于客戶群由于新會(huì)、司前、大澤等地的工業(yè)興隆，一些著名企業(yè)，如維達(dá)、松下等，在此均有消

33、費(fèi)基地，因此購(gòu)房需求非常廣泛。別墅產(chǎn)品的客戶主要是新會(huì)、江門(mén)兩地的私營(yíng)企業(yè)主和企業(yè)高管，洋房產(chǎn)品的客戶主要是江門(mén)本地居民、企業(yè)的白領(lǐng)、港澳同胞以及部分中山過(guò)來(lái)的購(gòu)房者。關(guān)于價(jià)錢(qián)旭濤雅軒折后均價(jià)約在3450-3650元/之間，玉圭園A區(qū)折后均價(jià)約在3550-3750元/之間，玉圭園B區(qū)折后均價(jià)約在3650-3850元/之間。本工程洋房的價(jià)錢(qián)可參考旭濤雅軒和玉圭園的價(jià)錢(qián)，臨近潮興路、翠怡苑、旭濤雅軒的洋房，其折后均價(jià)可去到3400元/；山景、園景洋房折后均價(jià)可去到3550元/。獨(dú)立別墅的最低價(jià)位去到了6400元/山景，最高到達(dá)1.6萬(wàn)元/湖景，闡明山景別墅在新會(huì)并不是稀缺資源。雙拼的價(jià)錢(qián)為7800

34、元/，僅玉圭園有。關(guān)于銷(xiāo)售情況玉圭園洋房的銷(xiāo)售速度到達(dá)了33套/月，是區(qū)域內(nèi)去貨速度最快的產(chǎn)品，與之相對(duì)的，旭濤雅軒銷(xiāo)售速度僅為4套/月，這闡明較高檔的產(chǎn)品還是遭到當(dāng)?shù)乜蛻舻南矚g。第五部份 新會(huì)工程投資分析一、本工程根本概略本工程位于會(huì)城鎮(zhèn)城東茶山、虎山，工程?hào)|側(cè)是潮興路、北側(cè)是玉圭園A區(qū)、南側(cè)是旭濤雅苑和翠怡苑、西側(cè)是自然山體。地塊比較平整，內(nèi)部無(wú)自然湖泊，西北角有一山體，高度約20多米。山林翠怡苑玉圭園A區(qū)潮興路規(guī)劃路旭濤雅軒爛尾別墅德興小學(xué)僑港育才學(xué)校老居民區(qū)工 業(yè) 區(qū)工 業(yè) 區(qū)山林用地概略用地位置：會(huì)城城東茶山、虎山土名。征用地面積實(shí)紅線：A=150656平方米225.98畝；工程建立

35、的社會(huì)責(zé)任范圍虛紅線：A=1496平方米。用地功能用地性質(zhì)：二類(lèi)居住用地R2。主體建筑物性質(zhì)：住宅樓。附屬建筑物性質(zhì)：商業(yè)效力設(shè)備。規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的建筑密度D：20%D30%以征用地面積計(jì)。容積率V：1.7V2.2以征用地面積計(jì)。建筑總面積S：S331443平方米。建筑層數(shù)F：3層F6層。建筑限高H：H52米。豎向界限：以52米為上界限，以-6米為下界限，高差為58米。綠地率G：30%G35%以征用地面積計(jì)；人均公共綠地面積不少于1.0平方米。建筑間距d：a、多層縱墻間距大于或等于1.0H。b、其他間距應(yīng)符合有關(guān)規(guī)范要求另有規(guī)定的建筑物除外。住房構(gòu)造比例：套型建筑面積90平方米以下住房含經(jīng)濟(jì)適

36、用住房面積所占比重，必需到達(dá)開(kāi)發(fā)建立總面積的70%以上。公共效力設(shè)備配套社區(qū)辦公用房：按首層150平方米/1000戶規(guī)范，無(wú)償提供并移交社區(qū)運(yùn)用。詳細(xì)要求按新會(huì)區(qū)新委200715號(hào)執(zhí)行。臨城市道路邊設(shè)置在社區(qū)辦公用房，并安排適當(dāng)規(guī)模的室外活動(dòng)場(chǎng)地作社區(qū)小公園、小廣場(chǎng)。文教設(shè)備：設(shè)托幼1處六班用地面積不少于3500平方米。商業(yè)配套效力設(shè)備：允許臨北側(cè)規(guī)劃道路布置商業(yè)效力設(shè)備；其他住宅的首層不得設(shè)置商業(yè)設(shè)備。結(jié)合區(qū)內(nèi)的公共開(kāi)放空間安排全民健身運(yùn)動(dòng)設(shè)備。以上設(shè)備配套工程的建立應(yīng)與主體建立同步進(jìn)展，同步開(kāi)工驗(yàn)收。二、區(qū)位交通松下圭峰山工程地塊維達(dá)紙業(yè)北部精工日新不銹鋼玉圭園翠怡苑旭濤雅軒德興小學(xué)德興菜

37、場(chǎng)圭峰花園圭峰豪庭華僑中學(xué)現(xiàn)有工業(yè)區(qū)三、周邊配套工程周邊的生活氣氛成熟，配套比較完善，包括有小天鵝幼兒園、德興小學(xué)、華僑中學(xué)、僑港育才學(xué)校、德興菜市場(chǎng)。工程南面約800米得潮興路與東候路交界處，有6路、15路公交車(chē)站。往南約1500米的東門(mén)路、東關(guān)路分別有一個(gè)公交車(chē)站。從工程往江門(mén)市區(qū)和新會(huì)市區(qū)交通非常方便。 德興小學(xué) 小天鵝幼兒園四、優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)地塊位于老城區(qū)邊緣，周邊生活配套完善；間隔 市區(qū)約非常鐘車(chē)程；地塊整體比較平整，有利于節(jié)約本錢(qián)；西面為自然山體，景觀良好；優(yōu)勢(shì)位于老城區(qū)，南面為老生活小區(qū)，東面為工業(yè)區(qū)，南面和東面的環(huán)境比較差，影響工程的籠統(tǒng)，工程周邊環(huán)境劣于玉圭園；地塊有高度和樓

38、層的限制，會(huì)拉低小區(qū)的綠化率；90平方以下戶型占70%以上，影響了工程的檔次和目的客戶群；時(shí)機(jī)地塊西北角為山體，可加以利用，規(guī)劃為畔山別墅；東面為工業(yè)區(qū)，有維達(dá)紙業(yè)、北部精工等大企業(yè)，間隔 司前、大澤等工業(yè)鎮(zhèn)約30分鐘車(chē)程，加上本地客戶，客源根底比較雄厚；要挾該區(qū)域在售工程較多，有玉圭園、旭濤雅軒、翠怡苑、圭峰花園、圭峰豪庭五個(gè)樓盤(pán)，其中洋房有五百多套，獨(dú)立別墅有一百多套，競(jìng)爭(zhēng)比較猛烈五、工程定位由于該區(qū)域在售工程較多，且全部都為大戶型120-180，獨(dú)立別墅有一百多套，雙拼18套。為了占領(lǐng)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，結(jié)合地塊的規(guī)劃目的要求，建議本工程以中小戶型洋房為主要產(chǎn)品，中檔次定位，不建議建別墅產(chǎn)品銷(xiāo)

39、售有很大壓力。目的客戶群以新會(huì)當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)員工、個(gè)體戶、公務(wù)員的初次置業(yè)者為主。戶型比例建議戶型面積比例洋房?jī)煞?0-9070%三房120-13020%四房140-15010%價(jià)錢(qián)建議思索到工程在方向上存在景觀差別性，建議臨近翠怡苑、旭濤雅軒及潮興路的洋房均價(jià)在3500元/，山景及園景洋房均價(jià)在3650元/，雙拼別墅6500元/。如工程在2021年推出，建議以高性價(jià)比的方式出賣(mài)，洋房均價(jià)定為3500元/。六、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建議根據(jù)工程的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的，建議本工程規(guī)劃設(shè)計(jì)如下：1、建筑密度D：20%D30%以征用地面積計(jì)。2、容積率V：2.2以征用地面積計(jì)。3、建筑總面積S：331443平方米。4

40、、建筑層數(shù)F：洋房16層由于有層高限制,洋房16層,結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況,小戶型設(shè)計(jì)一梯三戶或一梯四戶較為適宜，大戶型可設(shè)計(jì)一梯二戶。第六部份 工程經(jīng)濟(jì)可行性研討一、工程經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算新會(huì)會(huì)城東工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的工程單位數(shù)量?jī)粲玫孛娣e平方米150,656容積率2.20總建筑面積平方米331,443幼兒園配套面積平方米3,500 居住戶數(shù)戶約3000社區(qū)人口人約9000住宅平方米326443商業(yè)平方米5,000渣滓站平方米100 公廁平方米60托兒所平方米3500車(chē)位半地下層、不計(jì)容積率平方米77175約2205個(gè)二、靜態(tài)預(yù)測(cè)銷(xiāo)售收入項(xiàng) 目銷(xiāo)售面積(平方米)價(jià)錢(qián)(元/平方米)總金額萬(wàn)元住宅32644

41、33,500114255商業(yè)5,0006,0003,000車(chē)位771752205個(gè)80000元/個(gè)17640合計(jì)銷(xiāo)售收入134895三、評(píng)價(jià)該宗土地2021年6月的出賣(mài)價(jià)錢(qián)(1)選擇估價(jià)方法。該宗土地為待建筑土地，適宜于采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法,又稱(chēng)剩余法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、倒算法或余值法，是將待估房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)錢(qián)或價(jià)值，扣除估計(jì)的正常投入費(fèi)用，正常稅金及合理利潤(rùn)等，以此估算待估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)錢(qián)或價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)價(jià)實(shí)務(wù)中運(yùn)用得較為普遍，在評(píng)價(jià)待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值時(shí)運(yùn)用得最為廣泛。(2)選擇最正確開(kāi)發(fā)利用方式。經(jīng)過(guò)調(diào)查研討得知最正確開(kāi)發(fā)利用方式為：容積率2.2，覆蓋率30%，總

42、建筑面積408618 m2計(jì)入容積率331443 m2 、其中商業(yè)5000 m2 、車(chē)庫(kù)不計(jì)入容積率77175 m2(3)估計(jì)開(kāi)發(fā)建立期。估計(jì)共需3年時(shí)間完成全部建筑，即2021年8月完成。(4)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的樓價(jià)。建筑完成后即可全部售出，估計(jì)住宅出賣(mài)當(dāng)時(shí)的平均售出價(jià)為3500元/m2，商業(yè)出賣(mài)的平均售價(jià)為6000元/m2，80000元/個(gè)。 加權(quán)平均售價(jià)3300元/m2。(5)估算開(kāi)發(fā)本錢(qián)及投資利潤(rùn)。土地費(fèi)用：土地運(yùn)用權(quán)出讓金：設(shè)該宗地地價(jià)款為人民幣X萬(wàn)元。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：包括高壓線處置費(fèi)、土地平整、城市建立配套、購(gòu)地稅費(fèi)等為人民幣2000萬(wàn)元。前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研討、報(bào)建

43、費(fèi)等，按建筑面積100元/平方米計(jì)，工程前期費(fèi)用共3314萬(wàn)元。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：包括建安工程費(fèi)，附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)，洋房按1500元/平方米，半地下層車(chē)位按800元/平方米77175平方米，合計(jì)55890萬(wàn)元，財(cái)務(wù)計(jì)算中視同建立期內(nèi)均勻投入，詳細(xì)見(jiàn)下表單位面積造價(jià)按照目前市場(chǎng)行情推算得到。配套設(shè)備費(fèi)：包括供水、電、氣、道路、景觀、消防等，按建筑面積120元/平方米，合計(jì)約為3977萬(wàn)元。管理費(fèi)用：包括開(kāi)發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi)用及公司管理部門(mén)管理的各種費(fèi)用。按土地費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、前期工程費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)四者之和的6%估算，全部計(jì)入開(kāi)發(fā)本錢(qián)，那么為X+2000+3314+558906%萬(wàn)元

44、。銷(xiāo)售費(fèi)用：是指銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)推行費(fèi)用及銷(xiāo)售代理費(fèi)等，取銷(xiāo)售收入的2%計(jì)，為2698萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用：是指公司為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借貸利息，按貸款30000萬(wàn)元，年息5.4%，貸款2年計(jì)，本工程財(cái)務(wù)費(fèi)用為：3240萬(wàn)元。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：按土地費(fèi)用，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)五者之和的5%估算：約X+2000+3314+55890+39775%萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅及其附加稅稅率按5.65%計(jì)算：134895 5.65%=7622萬(wàn)元投資利潤(rùn)： 投資利潤(rùn)=(地價(jià)+開(kāi)發(fā)本錢(qián)+管理費(fèi)用)利潤(rùn)率20%6計(jì)算地價(jià)(采用靜態(tài)方式進(jìn)展地價(jià)試算)因：投資利潤(rùn)土地的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值-地

45、價(jià)-建造房屋的開(kāi)發(fā)本錢(qián)-土地開(kāi)發(fā)費(fèi)-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售總費(fèi)那么：地價(jià)土地的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值-建造房屋的開(kāi)發(fā)總本錢(qián)-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售總費(fèi)-投資利潤(rùn)X =134895-2000-3314-55890-3977-X+2000+3314+558906%- 2698-3240-X+2000+3314+55890+39775%-7622-X+2000+3314+55890+397720%地價(jià)=27624萬(wàn)元總價(jià)地價(jià)=122萬(wàn)元/畝單價(jià)地價(jià)=676元/m2樓面地價(jià)四、 財(cái)務(wù)分析1、工程總投資本錢(qián)：108713萬(wàn)元工程開(kāi)發(fā)總投資計(jì)算表序號(hào)工程稱(chēng)號(hào)投資金額萬(wàn)元1土地費(fèi)用276242土地開(kāi)發(fā)費(fèi)20003

46、前期工程費(fèi)33144房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)558905配套設(shè)備費(fèi)39776管理費(fèi)用53307銷(xiāo)售費(fèi)用26988財(cái)務(wù)費(fèi)用32409不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用4640合計(jì)1087132、工程總投資本錢(qián)單價(jià)：108713萬(wàn)元331443+77175100%=2660元/平方米含車(chē)位3、銷(xiāo)售收入：3264433500+50006000+220580000=134895萬(wàn)元4、運(yùn)營(yíng)稅費(fèi)及附加：5.65134895=7622萬(wàn)元5、利潤(rùn)總額：134895-108713-7622=18560萬(wàn)元所得稅預(yù)征：4.9518560=919萬(wàn)元稅后凈利潤(rùn)：18560-919=17641萬(wàn)元稅后本錢(qián)利潤(rùn)率：17641108713100%=16%6、小結(jié)：采用靜態(tài)方式進(jìn)展地價(jià)試算，評(píng)價(jià)該宗土地2021年6月的出賣(mài)價(jià)錢(qián)為27624萬(wàn)元(122萬(wàn)元/畝，底價(jià)為69萬(wàn)/畝)為參考：該工程初次投入資金約40000萬(wàn)元左右可進(jìn)展工程操作，其中購(gòu)地資金28000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資金約12000萬(wàn)元，進(jìn)展工程滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，工程開(kāi)發(fā)完成后的稅后利潤(rùn)為17641萬(wàn)元。稅后資本金的利潤(rùn)率=17641萬(wàn)元40000萬(wàn)元100%=44%從資本金利潤(rùn)率可以看出，工程具投資價(jià)值，建議進(jìn)展投資。五、 風(fēng)險(xiǎn)分析敏感性分析根據(jù)本工程特點(diǎn)，影響本工程效益不確定性的要素主要是洋