房地產(chǎn)企業(yè)地塊投資判斷培訓(xùn)課件

1、投資篇如何判斷地塊PART 1PART 2PART 3PART 4如何提升投資拿地能力投資判斷的五大視角投資判斷邏輯階段性投資策略如何提升投資拿地能力1One拿不了地的原因關(guān)鍵要解決買不下地的問題，即投資能力地1、戰(zhàn)略不符 主動放棄，比如旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、商業(yè)比例大、持有比例大、預(yù)售要求高等2、買不起 被動放棄，買地實(shí)力與銷售規(guī)模的比例3、買不下 出價(jià)能力不強(qiáng)，自身能力弱4、競爭對手不理性 個(gè)別項(xiàng)目、笑看風(fēng)云為什么投資會出錯？作為一個(gè)優(yōu)秀的投資人員，要對市場保持理性和冷靜的判斷克服人性的弱點(diǎn)高點(diǎn)買進(jìn)：1、房價(jià)上漲的時(shí)候，貪婪心理作祟，認(rèn)為房價(jià)還會保持長期上漲；2、對風(fēng)險(xiǎn)的容忍度變得很高；3、

2、對后市過于樂觀；4、沒買到地產(chǎn)生焦慮心理低點(diǎn)不買：1、恐懼心理，認(rèn)為房價(jià)還會下跌；2、對風(fēng)險(xiǎn)非常厭惡，害怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；3、能力：外界環(huán)境的影響，且低谷買地難以得到資源的支持投資能力打造的六大方面提升方法：加強(qiáng)投資視角的市場研究，提升市場趨勢預(yù)判能力；培養(yǎng)關(guān)注市場走勢的意識和習(xí)慣；總結(jié)市場運(yùn)行規(guī)律、應(yīng)對經(jīng)驗(yàn)與方法論；模擬、演練、事后驗(yàn)證。1、踏準(zhǔn)市場節(jié)拍的能力，預(yù)判板塊輪動機(jī)遇，提前布局搶占先機(jī)找市長不如找市場預(yù)判目標(biāo)城市周期性波動，踩準(zhǔn)市場節(jié)拍安排投資節(jié)奏培養(yǎng)投資全局觀，預(yù)判板塊輪動機(jī)會，優(yōu)先提前布局2、選準(zhǔn)目標(biāo)城市，聚焦、深耕、提前研究、團(tuán)隊(duì)資源提前鋪墊城市基本面、市場基本面、政策基本面；住宅

3、市場健康度、土地市場熱度短期內(nèi)城市凸顯出的投資機(jī)會判斷城市不同發(fā)展階段的機(jī)會（開發(fā)階段：主城開發(fā)、近郊開發(fā)、郊區(qū)開發(fā)階段）提升方法：總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與方法論；模擬、演練、事后驗(yàn)證；培養(yǎng)關(guān)注市場的習(xí)慣投資能力打造的六大方面提升方法：了解城市（歷史、人文、地理）；了解方向（規(guī)劃與施政重點(diǎn)）；了解動態(tài)（資源配置情況）；了解市場（現(xiàn)狀與未來）3、判斷城市板塊價(jià)值的能力高增長潛力板塊、低洼板塊、重估板塊選地首選板塊板塊價(jià)值變動背后是土地屬性發(fā)生變化政府規(guī)劃和公共服務(wù)資源及基礎(chǔ)設(shè)施對板塊的影響投資能力打造的六大方面4、挖掘地塊價(jià)值在限制條件下，求畝產(chǎn)量最高，“總貨值-總成本”最大化總貨值最大化 = （S1P1）+

4、（S2P2）+（S3P3）S=面積；P=價(jià)格 價(jià)格高的面積最大化（容積率的價(jià)值）產(chǎn)品定位的四個(gè)維度競品客戶土地市場產(chǎn)品提升方法：專業(yè)能力及專業(yè)協(xié)同能力（營銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資）方法論、工具、模版投資能力打造的六大方面5、產(chǎn)品溢價(jià)的打造能力-打造客戶下一個(gè)角色需要的產(chǎn)品同樣形態(tài)的產(chǎn)品如何能有更高的溢價(jià)總價(jià)與單價(jià)的概念：客戶關(guān)注總價(jià)、盈利關(guān)鍵是單價(jià)產(chǎn)品溢價(jià) 提高客戶對產(chǎn)品價(jià)值的認(rèn)知不同客戶的價(jià)值點(diǎn)研究（低、中、高）剛需：同樣的功能、更小的面積、更低的總價(jià)、更高的單價(jià)C 成本P 價(jià)格V 價(jià)值V P = 客戶收益P C = 企業(yè)收益V 越高 P 可越高0投資能力打造的六大方面6、打造銷售的溢價(jià)銷售能力

5、強(qiáng) 能 提高1-3% 的價(jià)格銷售能力 弱 要 降低5-10% 的價(jià)格提升方法：標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)體系、人員素質(zhì)、銷冠團(tuán)隊(duì)、狼性意識、高效執(zhí)行為什么投資會出錯？投資的關(guān)鍵在于判斷，而不在于測算投資能力的關(guān)鍵在于判斷，而不在于測算投資判斷的五大視角 財(cái)務(wù)視角運(yùn)營視角戰(zhàn)略視角經(jīng)營視角產(chǎn)品視角五大視角戰(zhàn)略視角投資戰(zhàn)略是公司發(fā)展的導(dǎo)向，是整個(gè)集團(tuán)戰(zhàn)略落地的前提回款投資“高”周轉(zhuǎn)開發(fā)五大視角經(jīng)營視角（營銷、市場、客戶等）項(xiàng)目總在看地后要設(shè)想：地塊適合做什么產(chǎn)品（面積段、價(jià)格段）？市場能不能接受這種產(chǎn)品？賣多少錢滿足客戶與盈收的需要？后期的實(shí)際開發(fā)是來印證和完善投資判斷的五大視角產(chǎn)品視角 項(xiàng)目總要做到：-針對規(guī)劃指標(biāo)

6、，能提出產(chǎn)品解決方案-不同容積率，不同建筑密度等限制條件對應(yīng)的產(chǎn)品組合-最大限度地挖掘地塊價(jià)值，實(shí)現(xiàn)畝產(chǎn)價(jià)值最大化，總貨值最大-去判斷市場上的高溢價(jià)產(chǎn)品能否在自己的地塊上使用，提高產(chǎn)品的溢價(jià)能力五大視角運(yùn)營視角項(xiàng)目總要從運(yùn)營的視角把控兩大方面：區(qū)域發(fā)展的角度：對區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的工程、銷售、結(jié)轉(zhuǎn)的資源年度的分布做到心中有數(shù)。對投資補(bǔ)貨重點(diǎn)方向，需要補(bǔ)倉的項(xiàng)目類型和數(shù)量做到心中有數(shù)。對整合公司資源、團(tuán)隊(duì)能力匹配最合適的項(xiàng)目做到心中有數(shù)。目標(biāo)投資項(xiàng)目運(yùn)營節(jié)奏角度：判斷項(xiàng)目時(shí)，對項(xiàng)目何時(shí)施工、開盤、回款等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)做到心中有數(shù)。五大視角財(cái)務(wù)視角：凈利潤率、經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期、IRR、ROE等。所有戰(zhàn)略的

7、核心，都是要平衡財(cái)務(wù)三角模型！財(cái)務(wù)三角凈利率回正周期IRR五大視角投資判斷邏輯投資判斷邏輯行業(yè)周期判斷板塊輪動判斷項(xiàng)目維度判斷市場供求判斷城市準(zhǔn)入判斷行業(yè)周期的判斷環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)、同比由負(fù)轉(zhuǎn)正是最佳投資窗口期判斷房地產(chǎn)市場周期的五個(gè)重要“節(jié)氣”節(jié)氣價(jià)格曲線特征買賣節(jié)奏營銷、投資關(guān)鍵詞大暑環(huán)比漲幅見頂溢價(jià)出貨、儲備利潤的好時(shí)機(jī)，進(jìn)貨需謹(jǐn)慎（防守、檢漏）漲價(jià) / 謹(jǐn)慎買地立秋同比漲幅見頂秋收季節(jié)，加緊出貨，進(jìn)貨需觀望（防守、檢漏）平價(jià)以量為先 / 高度謹(jǐn)慎買地立冬環(huán)比漲幅由正轉(zhuǎn)負(fù)（即環(huán)比價(jià)格下跌）銷售最困難的時(shí)期。是播種的季節(jié)，抄底買地的好時(shí)機(jī)。價(jià)格隨行就市 / 抄底買地春分環(huán)比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正銷售回暖

8、，抓緊房在地前的3-6個(gè)月的時(shí)間差，快速大量買地。 不再打折，注意提價(jià)，更多的追求利潤。停止促銷，逐步漲價(jià) / 大量購地入夏同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正逐步加大賣樓力度，價(jià)格上漲仍可機(jī)會型買地漲價(jià) / 機(jī)會型買地行業(yè)周期的判斷板塊輪動判斷把握一二三線的板塊輪動機(jī)會板塊輪動判斷把握中西部、環(huán)渤海區(qū)域的板塊輪動機(jī)會1、長三角、珠三角上一輪周期漲幅過大，存在需求透支的風(fēng)險(xiǎn)2、環(huán)渤海、珠三角上輪周期累計(jì)漲幅較小，在資產(chǎn)荒大背景下，短期資金更傾向于中西部和環(huán)渤海3、此外，以往長三角、珠三角，呈現(xiàn)大小周期分，本輪周期大概率是漲幅較小的一個(gè)周期4、近年中西部、環(huán)渤海房價(jià)低于全國水平，且絕對增量較低中西部、環(huán)渤海會成為板

9、塊輪動的主力板塊城市準(zhǔn)入判斷城市分組人口規(guī)模人均GDP基本面量化評價(jià)市場健康度城市容量指標(biāo)住房購買力指標(biāo)市場健康度動態(tài)監(jiān)控政策跟蹤預(yù)售許可條件調(diào)控限制措施政策支持力度劃分城市能級，便于同級城市比較關(guān)注城市中長期基本面，與短期市場面變動情況，進(jìn)行量化評價(jià)跟蹤地方性房地產(chǎn)市場政策變化，依據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略性投資發(fā)展要求，指導(dǎo)城市準(zhǔn)入城市準(zhǔn)入判斷城市準(zhǔn)入判斷城市準(zhǔn)入判斷1、市場容量市場判斷6大指標(biāo)2、商品住宅量價(jià)走勢（分區(qū)域、分結(jié)構(gòu)）6、近期土拍地售比4、總量（存貨+期貨）存銷比健康度5、銷售流量健康度3、現(xiàn)貨存銷比健康度市場趨勢判斷具體指標(biāo)統(tǒng)計(jì)口徑參考標(biāo)準(zhǔn)A（正向評分）B（中性評分）C（負(fù)向評分）市場容量

10、近2年市場年平均去化量大于300萬方介于70300萬方（包含）小于70萬方商品住宅量價(jià)走勢（分區(qū)域、分結(jié)構(gòu)）持續(xù)供求比小于0.8，量價(jià)快速提升供求比保持在0.81.1之間，量、價(jià)小幅增長（或無增長，或小幅波動）供求比大于1.1且持續(xù)增大現(xiàn)貨存銷比健康度現(xiàn)貨庫存（已批準(zhǔn)未售存量）/近6個(gè)月平均月度成交量小于6倍介于6到15倍（包含）大于15倍總量存銷比健康度總量庫存（已出讓土地未售規(guī)劃計(jì)容建面）/近6個(gè)月平均月度成交量小于12倍介于12到24倍（包含）大于24倍銷售流量健康度近三個(gè)月商品住宅銷售面積 / 近12個(gè)月商品住宅銷售面積大于等于20%介于15%到20%（包含）小于15%近期土拍地售比成

11、交商品住宅用地平均樓面價(jià) / 周邊靜態(tài)商品住宅毛坯售價(jià)介于0到25%（包含）介于25%到50%大于等于50%市場供求判斷是否是城市未來發(fā)展重點(diǎn)板塊內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施成熟度產(chǎn)業(yè)布局情況板塊基本素質(zhì)客戶對板塊的認(rèn)可度市場產(chǎn)品偏好（面積段、總價(jià)段）功能分區(qū)布局板塊軟實(shí)力市場健康度板塊存量分析板塊市場存銷比板塊期貨+存貨存銷比商品住宅量價(jià)走勢對標(biāo)項(xiàng)目去化量價(jià)情況城市內(nèi)各版塊價(jià)值判斷項(xiàng)目本體判斷戰(zhàn)略判斷市場判斷財(cái)務(wù)判斷1.項(xiàng)目區(qū)位發(fā)展?jié)摿?.規(guī)劃要求3.周邊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)判斷4.特殊出讓要求5.宜居性判斷1.項(xiàng)目戰(zhàn)略類型 現(xiàn)金流型 利潤型 均衡型2.板塊土地存量、 預(yù)期上市節(jié)奏、 地塊樓板價(jià)對比3.獲取難度判斷 1.客戶來源判斷2.初步產(chǎn)品定位判斷3.