寫(xiě)字樓的頂尖策劃

1、.：.；寫(xiě)字樓的頂尖謀劃 順天國(guó)際財(cái)富中心這個(gè)作為湖南首個(gè)與國(guó)際接軌的高檔寫(xiě)字樓，如今樹(shù)立在長(zhǎng)沙CBD中心位置上，渾身煥發(fā)著“樓王的魅力！這個(gè)工程能產(chǎn)生如此的銷售旺勢(shì),銷售業(yè)績(jī)?nèi)绱丝捎^,產(chǎn)品籠統(tǒng)如此富有影響力,謀劃在其間的作用是不可估量的。在它身上誕生了許多新名詞：“國(guó)際化辦公、“生態(tài)辦公、“國(guó)際商務(wù)制造、“樓宇經(jīng)濟(jì)神話這一切的得以實(shí)現(xiàn)，凝聚了我們的謀劃師多少心血與智慧。這個(gè)工程的勝利，也是謀劃人的勝利！ “順天國(guó)際的兩位中心謀劃人李柏先生和肖芳清先生,曾經(jīng)默默無(wú)聞地為該工程效力了兩年多時(shí)間，很多運(yùn)作中的細(xì)節(jié)其實(shí)并不為外界知曉，但他們作為優(yōu)秀謀劃人和高級(jí)謀劃師,在本工程的全程謀劃中付出了艱苦的

2、勞動(dòng)和非凡的智慧。 一、前期調(diào)研：提出國(guó)際商務(wù)寫(xiě)字樓的十大規(guī)范 記得一個(gè)房地產(chǎn)商說(shuō)過(guò)這么一句話，“我寧愿花一年的時(shí)間和投資額5%的費(fèi)用，來(lái)進(jìn)展一個(gè)工程的市場(chǎng)研討，置信這樣可以給我80%的勝利率；否那么我只需20%的勝利率。 “順天國(guó)際的開(kāi)發(fā)商湖南順天集團(tuán)以及其董事長(zhǎng)蘇松泉先生和總經(jīng)理李建國(guó)先生就是這樣。當(dāng)年，他們拿到位于長(zhǎng)沙市芙蓉中路湖南圖書(shū)城南側(cè)的那塊地后，公司正在開(kāi)發(fā)距此不遠(yuǎn)處的順天城湖南第一個(gè)“SOHO工程。因此算上開(kāi)發(fā)商本人的研討論證，前期調(diào)研應(yīng)該有2年時(shí)間。 我們的調(diào)研任務(wù)做過(guò)三次，調(diào)動(dòng)了公司幾乎一切的研討和信息資源，每一次都有新的收獲和更多的一手資料。 最重要的最全面的一次是，20

3、01年3月12日至4月12日。我們采用問(wèn)卷調(diào)查的方式對(duì)長(zhǎng)沙市的上市公司、事務(wù)所、廣告公司、電腦電器公司、高科技產(chǎn)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等進(jìn)展了分類調(diào)查研討,我們派出調(diào)研人員10 名，調(diào)研時(shí)間32 天。我們的問(wèn)卷內(nèi)容包括：業(yè)主尋求辦公場(chǎng)所的首要要素,公司現(xiàn)有寫(xiě)字樓運(yùn)用面積,公司對(duì)商務(wù)中心的要求,對(duì)空調(diào)的要求,對(duì)會(huì)議室一個(gè)月的需求量,對(duì)停車位、戶型的要求，是愿買(mǎi)還是租用，對(duì)銀行按揭的要求等各方面。 李柏先生擔(dān)任此次調(diào)研組組長(zhǎng)，對(duì)調(diào)研數(shù)據(jù)嚴(yán)厲把關(guān)，親身撰寫(xiě)了調(diào)研報(bào)告，經(jīng)過(guò)研討分析總結(jié)并提出“國(guó)際商務(wù)專業(yè)寫(xiě)字樓十大條件：1、必需具備象紐約曼哈頓CBD風(fēng)采一樣的商務(wù)極核地段；2、提供能與世界500強(qiáng)零間隔 接觸的

4、大商務(wù)平臺(tái)；3、國(guó)際巨匠規(guī)劃設(shè)計(jì)的國(guó)際級(jí)地標(biāo)性建筑；4、全面晉級(jí)的綜合配套；5、跨越國(guó)界的5A智能中樞系統(tǒng)；6、極具時(shí)代感的生態(tài)景觀相匹配；7、開(kāi)合有度適宜現(xiàn)代化辦公要求的彈性空間；8、彰顯身份與位置的著名酒店全程星級(jí)物管效力；9、人性化關(guān)懷的頂級(jí)職業(yè)經(jīng)理人商務(wù)會(huì)所；10、物超所值升值無(wú)限的多重價(jià)值物業(yè)。 此次調(diào)研對(duì)以后“順天國(guó)際的開(kāi)發(fā)提供了市場(chǎng)根據(jù)，也根本上確定了本工程的品味和建造規(guī)范，而且還搜集了一些有初步意向的目的客戶群。 二、開(kāi)發(fā)謀劃：八次修正推出國(guó)際化專業(yè)寫(xiě)字樓規(guī)劃方案 我們對(duì)順天國(guó)際財(cái)富中心的定位與開(kāi)發(fā)，做了詳盡的開(kāi)發(fā)謀劃報(bào)告。 經(jīng)過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的研討和對(duì)潛在用戶的問(wèn)卷調(diào)查，

5、外表上看長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求。然而，作為謀劃人，必需首先站在一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨龋吹较喈?dāng)?shù)倪h(yuǎn)處。當(dāng)時(shí)，正好中國(guó)剛剛參與世貿(mào)組織，許多國(guó)際企業(yè)更加快了進(jìn)駐中國(guó)的步伐，甚至深化到了中國(guó)的腹地城市。另外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)自改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，堅(jiān)持著繼續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，更多國(guó)際人士預(yù)測(cè)21世紀(jì)將是亞洲時(shí)代或者說(shuō)是中國(guó)時(shí)代，中國(guó)力量成為世界經(jīng)濟(jì)開(kāi)展最看好的力量。從微觀層面分析，長(zhǎng)沙只需行政機(jī)關(guān)、原來(lái)國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)擁有本人的寫(xiě)字樓，即使1993年開(kāi)發(fā)過(guò)具有市場(chǎng)化性質(zhì)的平安大廈寫(xiě)字樓，出租情況不斷不錯(cuò)，也曾經(jīng)是好多年了。憑著敏銳的專業(yè)洞察力，我們預(yù)測(cè)專業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)另一個(gè)波峰即將出現(xiàn)。因此，在工程開(kāi)發(fā)謀劃報(bào)告中，我們明確提出

6、打造“國(guó)際化高檔寫(xiě)字樓的初步定位。 工程初步定位后，開(kāi)發(fā)商與謀劃公司擔(dān)任人還調(diào)查了國(guó)內(nèi)外許多城市，參考學(xué)習(xí)高檔專業(yè)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)理念、建筑風(fēng)格、全面配套和完善效力等等。我們尤其關(guān)注電梯配置，開(kāi)發(fā)商看到新加坡一些國(guó)際級(jí)的建筑作品，親身體驗(yàn)了什么叫做“零等待電梯，也就是說(shuō)進(jìn)入國(guó)際化的大廈等待電梯時(shí)間不會(huì)超越30秒，而且進(jìn)了電梯后覺(jué)得溫馨又快捷，電梯速度為5米/秒，真正做到了某電梯廣告所描畫(huà)的“上上下下的享用。出于種種思索，開(kāi)發(fā)商和謀劃公司一致以為聘請(qǐng)新加坡的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)巨匠蔡家聲做本工程的規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)。 對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們也提出了許多合理的見(jiàn)意。這其中包括了工程的區(qū)位研討對(duì)周邊環(huán)境、交通條件、工程

7、地塊的分析，針對(duì)該工程如何塑造中心競(jìng)爭(zhēng)力，和已確定的國(guó)際規(guī)范，單單是本工程的外立面規(guī)劃設(shè)計(jì)，前前后后大的修正就多達(dá)八次。建筑工程設(shè)計(jì)也隨之相應(yīng)作出了修正和完善，景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)充分表達(dá)了超前和生態(tài)原那么。這樣，才使本工程開(kāi)發(fā)出來(lái)更具有國(guó)際化的新元素：獨(dú)特俊郎的時(shí)髦立面與外型，玻璃幕墻的全面運(yùn)用，21部高速電梯，首創(chuàng)屋頂直升機(jī)停機(jī)坪，2000平方米的生態(tài)廣場(chǎng)，動(dòng)感噴泉與建筑小品，8.1米超高的奢華大堂，近萬(wàn)平方米的地下停車場(chǎng)，泛會(huì)所概念，為業(yè)主量身定做的國(guó)際商務(wù)俱樂(lè)部。 三、營(yíng)銷謀劃：打擊商住樓與發(fā)明專業(yè)寫(xiě)字樓客戶 有些市場(chǎng)是靠發(fā)現(xiàn)，有些市場(chǎng)需求搶占，有些市場(chǎng)那么需求發(fā)明，“順天國(guó)際財(cái)富中心幾乎全部

8、是靠后兩者。 追溯長(zhǎng)沙的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的開(kāi)展階段，最初從93年的平安大廈的勝利開(kāi)發(fā)，引起了開(kāi)發(fā)商對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的追捧，但由于97年受國(guó)家宏經(jīng)濟(jì)觀調(diào)控的影響，市場(chǎng)疲軟，以及大量一涌而上的寫(xiě)字樓，其本身素質(zhì)存在這樣或那樣的問(wèn)題，如設(shè)計(jì)缺乏前瞻性，配套不全，交通、停車位、運(yùn)用功能等問(wèn)題，導(dǎo)致寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)場(chǎng)滑波，大量寫(xiě)字樓空置，墮入了開(kāi)展商們“談寫(xiě)字樓色變的姿態(tài)。98年這個(gè)市場(chǎng)才漸漸有了轉(zhuǎn)機(jī)，企業(yè)的添加拉動(dòng)了對(duì)這一市場(chǎng)需求，但整個(gè)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)還是比較保守。從2000年起，各種打?qū)懽謽遣吝吳虻母拍钊纭熬蛹肄k公，“酒店式公寓 等的推出，整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)才顯得猛烈起來(lái)。那么，我們應(yīng)該怎樣去面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)呢？ 在

9、營(yíng)銷前的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)很多酒店、交通便利的公寓、商住樓里面都存在許多辦公的公司。在酒店的那么主要顯示其檔次；在公寓的那么看中其實(shí)惠；在商住樓的那么兼顧了居家和辦公。那么這一批公司中，一定有些需求專業(yè)化的純粹的寫(xiě)字樓，作為本人公司的辦公場(chǎng)所。 我們對(duì)產(chǎn)品的定位國(guó)際化的高檔專業(yè)寫(xiě)字樓，這是我們一種自動(dòng)出擊市場(chǎng)的戰(zhàn)略，在長(zhǎng)沙當(dāng)時(shí)階段高檔寫(xiě)字極少，更沒(méi)有與國(guó)際接軌的專業(yè)寫(xiě)字樓，順天國(guó)際財(cái)富中心的橫空出世，就是填補(bǔ)這個(gè)市場(chǎng)空白，開(kāi)創(chuàng)長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一個(gè)新的華章。所以，我們必需在爭(zhēng)搶市場(chǎng)的同時(shí)，更要發(fā)明市場(chǎng)。 因此，我們制定了打擊商住樓的營(yíng)銷戰(zhàn)略，我們推出了“買(mǎi)比租更合算的置業(yè)理念。 為了打擊商住樓

10、，從2002年3月起，我們?cè)陂L(zhǎng)沙的三大主流媒體、上，以非常的氣勢(shì)和手段推出特別報(bào)道，分為五篇作為一個(gè)系報(bào)道：“長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)大回眸、“商住樓與專業(yè)寫(xiě)字樓大討論、“長(zhǎng)沙CBD在商務(wù)國(guó)際化中迎來(lái)大開(kāi)展、“國(guó)際專業(yè)寫(xiě)字樓的十大規(guī)范、“與國(guó)際接軌的專業(yè)寫(xiě)字樓為何倍受青睞。在一個(gè)月的時(shí)間里，“順天國(guó)際售樓部的咨詢?cè)?jīng)不斷地響起來(lái)了。這一組報(bào)道一出，加上“順天國(guó)際此前的預(yù)告性廣告和工程現(xiàn)場(chǎng)的籠統(tǒng)，讓長(zhǎng)沙市民似乎感到“國(guó)際化寫(xiě)字樓即將浮出水面。其時(shí)，長(zhǎng)沙樓市推出了好幾個(gè)商住樓工程及酒店式公寓產(chǎn)品，尤其是在本工程之前半年認(rèn)購(gòu)銷售的“湖南XX中心工程，因定位為“第二代商住樓，推出“挪動(dòng)辦公等概念，銷售情況本來(lái)不

11、行，又遭到這組系列報(bào)道的嚴(yán)重打擊，加上工程本身緣由而接到規(guī)劃等部門(mén)的整改通知。商住樓的市場(chǎng)出現(xiàn)了一時(shí)的沉寂，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向有利于“順天國(guó)際這一邊來(lái)了。 在做宣傳引導(dǎo)的過(guò)程中，我們調(diào)動(dòng)一切的營(yíng)銷人員進(jìn)展“掃樓運(yùn)動(dòng)，就是向長(zhǎng)沙的三四五星級(jí)酒店、市中心區(qū)的商住樓、酒店式公寓的公司進(jìn)展調(diào)查訪問(wèn)，尋覓潛在客戶群。結(jié)果大有效果，有些公司的老板表示會(huì)親臨“順天調(diào)查，也有些老板正在思索購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，希望早一點(diǎn)全面了解“順天國(guó)際。 接下來(lái)，我們謀劃推出了一系的直接硬性廣告，以堅(jiān)持有利的市場(chǎng)情勢(shì)，并吸引更多的潛力客戶。同時(shí)也繼續(xù)推出工程的延續(xù)軟性新聞，詳細(xì)引見(jiàn)工程本身。這一組軟文可謂直接命中目的，標(biāo)題為，包括：雄踞CBD中心地段篇、完美的功能配套篇、生態(tài)化辦公篇在這一組軟文廣告中，根本公布了“順天國(guó)際財(cái)富中心的十六大優(yōu)勢(shì)，甚至還特別發(fā)出活動(dòng)通知：凡在6月30日前來(lái)購(gòu)房者，繼續(xù)享用優(yōu)惠，自7月1日起價(jià)錢(qián)上調(diào)；6月28日，本大廈提早封頂及開(kāi)盤(pán)盛大舉行！ 經(jīng)過(guò)這幾個(gè)回合的營(yíng)銷和推行，“順天國(guó)際的人氣上來(lái)了，每天的咨詢都響個(gè)不停，據(jù)肖芳清先生某日統(tǒng)計(jì)，其中最多的一個(gè)小時(shí)接到40個(gè)咨詢。前來(lái)認(rèn)購(gòu)且后來(lái)成交的知名企業(yè)有：美國(guó)J.P集團(tuán)、中國(guó)財(cái)富證券、浙江雙良集團(tuán)、湖南經(jīng)閣集團(tuán)、省