5月房地產(chǎn)市場報告

1、.：.；5月房地產(chǎn)市場報告 HYPERLINK soufun/ t _blank soufun HYPERLINK soufun/ t _blank 房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)2021年06月03日09:44 HYPERLINK news.nn.soufun/more/%CA%D0%B3%A1%D4%DA%D6%F0%B2%BD%BB%D8%B9%E9%C0%ED%D0%D4%A3%AC%B9%FD%B6%C8%B5%C4%B9%DB%CD%FB/1.html t _blank 來源：市場在逐漸回歸理性，過度的張望 就我們重點跟蹤的幾個城市，5月份的一手房市場成交量普遍超越四月，其中深圳的成交套數(shù)已超

2、越去年同期程度，而武漢還出現(xiàn)了價升量漲的紅五月。我們以為市場在逐漸回歸理性，過度的張望氣氛在逐漸改善。 北京期房市場表現(xiàn)略勝現(xiàn)房市場。期房住宅簽約套數(shù)與簽約面積分別比4月環(huán)比上升35%與31%。但同比仍分別有25%和31%的下降。顯示出，隨著5月銷售黃金季節(jié)的降臨，北京房地產(chǎn)市場的成交相對最差的時候開場逐漸回暖，但回暖的情況還缺乏以到達去年同期程度。 與北京房地產(chǎn)市場類似，隨著5月銷售黃金季節(jié)的降臨，上海房地產(chǎn)的成交量環(huán)比上月也出現(xiàn)了一定上升。其中住宅成交套數(shù)與成交面積比4月份分別上升20%與18%。但同樣沒有恢復到去年同期的銷售程度。另外在成交的戶型構成方面，上海的成交小型化相對北京更為突出

3、。 如以成交套數(shù)來看，深圳市場無疑已回暖。而市場的回暖顯然是以房價的繼續(xù)下跌為代價和以 HYPERLINK esf.nc.soufun/newsecond/search/cs_2_.htm t _blank 小戶型等自用剛性需求入市為特征。5月份深圳的一手商品房月均成交金額到達45億元，已超越去年8月。顯示開發(fā)商經(jīng)過降價來催發(fā)自用需求的戰(zhàn)略是有效的，確實可到達刺激市場和自救的目的，而開發(fā)商的總表達金回流也明顯好過市場最困難的時期。 5月份針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的調控政策較少，除央行上?？偛恐厣陣绤柊匆?guī)定把握二套 HYPERLINK esf.nc.soufun/newsecond/newslist/

4、1_9.htm t _blank 房貸款首付和利率外，國家土地總督察辦再度嚴令防備違規(guī)違法用地反彈。1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資仍堅持在高速，同比到達32.1%，或與政府嚴打囤地以及統(tǒng)計數(shù)據(jù)有所滯后有關。我們預期投資增速在下半年仍將回落。從而降低行業(yè)供應，使供需獲得新的平衡。 重點跟蹤上市公司估值具吸引力。雖然行業(yè)景氣度在下降，但房地產(chǎn)市場在逐漸企穩(wěn)和回歸理性，而龍頭上市公司的品牌優(yōu)勢，可使其分享行業(yè)集中度的提升。 重點城市房地產(chǎn)市場跟蹤 北京：成交量超越上月 5月的北京房地產(chǎn)市場總體依然偏冷，但期房市場表現(xiàn)略勝現(xiàn)房市場。經(jīng)過4月的回調，北京期房市場的成交量在5月再度上升，期房住宅簽約套數(shù)與簽

5、約面積分別比4月環(huán)比上升35%與31%。但同比仍分別有25%和31%的下降。 期房與現(xiàn)房兩個市場所計口徑，北京住宅簽約套數(shù)與簽約面積環(huán)比四月分別上升29%與27%，同比分別下降28%與32%。 以上數(shù)據(jù)顯示，雖然隨著5月銷售黃金季節(jié)的降臨，北京房地產(chǎn)市場的成交相對最差的時候開場逐漸回暖，但回暖的情況還缺乏以到達去年同期程度。 重點跟蹤的上市公司當中，招商地產(chǎn)旗下的公園1872繼續(xù)獲得良好的銷售業(yè)績。該樓盤在4月底推出120套大戶型，隨即在5月就銷售掉61套。截止目前公園1872已推出的套數(shù)中，銷售率已達75%。 上海：戶均成交繼續(xù)小型化，典型的自用市場特征 與北京房地產(chǎn)市場類似，隨著5月銷售黃

6、金季節(jié)的降臨，上海房地產(chǎn)的成交量環(huán)比上月也出現(xiàn)了一定上升。其中住宅成交套數(shù)與成交面積比4月份分別上升20%與18%。但同樣沒有恢復到去年同期的銷售程度。 另外在成交的戶型構成方面，上海的成交小型化相對北京更為突出。5月全市的住宅套均成交面積為102平米/套，并且已是延續(xù)7個月套均成交面積低于110平米/套。而上海2006年與2007年的住宅套均成交面積分別都只需2個月低于110平米/套。我們以為套均成交面積的繼續(xù)而顯著的下降，一方面是70/90政策的效應，另一方面，也顯示出支撐上海當前的市場的需求特征主要還是 HYPERLINK esf.nc.soufun/newsecond/search/c

7、s_2_.htm t _blank 小戶型的自住剛性需求。 重點跟蹤的上市公司當中，萬科的白馬花園與保利的保利家園銷售相對突出。當月的銷售率分別為66%與72%。 深圳：新房市場成交套數(shù)已超越去年同期 深圳一手商品房5月份成交總套數(shù)4732套，日均成交152套，比去年同期上升5%。而深圳市場成交套數(shù)的顯著上升，甚至超越去年同期，無疑與套均成交面積以及房價的顯著下降嚴密相關。5月，深圳一手商品房成交均價繼續(xù)下跌，并到達1.1萬元/平米的程度，套均成交面積及套均成交金額那么分別下降至86平米/套與96萬元/套。可參照的2007年深圳一手商品房的套均成交面積及套均成交金額分別是101平米/套與萬元/

8、套。如以成交套數(shù)來看，深圳市場無疑已回暖。而市場的回暖顯然是以房價的繼續(xù)下跌為代價和以小戶型等自用剛性需求入市為特征。 在 HYPERLINK esf.nc.soufun/newsecond/newslist/1_1.htm t _blank 關注成交套數(shù)超越去年同期這一目的外之外，我們更為關注的目的還有深圳一手商品房月度成交金額的繼續(xù)上升。由于這一目的比房價及成交套數(shù)可更好的反映出開發(fā)商的總表達金回流情況。5月份深圳的一手商品房月均成交金額到達45億元，已超越去年8月。顯示開發(fā)商經(jīng)過降價來催發(fā)自用需求的戰(zhàn)略是有效的，確實可到達刺激市場和自救的目的，而開發(fā)商的總表達金回流也明顯好過市場最困難的

9、時期。 在重點跟蹤的上市公司中，萬科的萬科城以及金地的梅隴鎮(zhèn)銷售相對突出。目前該兩樓盤今年已開盤部分銷售率分別到達69%與54%。而招商地產(chǎn)的兩個豪宅工程蘭溪谷二期及曦城的銷售率分別只需24%與40%，銷售去化明顯慢過同城的中檔樓盤。這一趨勢與深圳當前自用市場為主的特征相吻合。 天津：房價鞏固，但成交繼續(xù)萎縮 天津市場與深圳市場明顯不同的是房價極為鞏固，但成交就繼續(xù)萎縮。我們跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，天津新建商品房銷售均價在今年5月到達7335元/平米，與上月相比繼續(xù)堅持升勢，漲4%；比去年同期不但沒有下跌，還上漲了25%。 但天津市場的成交量繼續(xù)萎縮，5月份新建商品房的成交套數(shù)及成交面積環(huán)比上月分別下

10、降9.8%與1.9%，相比去年同期那么分別下降21%與26%，而月成交金額那么比去年同期下降7%。 開發(fā)商不情愿自動降價或是天津房價依然鞏固的主因，但開發(fā)商也因此犧牲了一定的銷售速度和銷售現(xiàn)金回流。 武漢：價升量漲的紅五月 武漢房地產(chǎn)市場閱歷了一個價升量漲的紅五月。房價環(huán)比上月上升9.7%，同時成交面積環(huán)比上月也上升58%。不過我們以為武漢市場5月份的表如今全國而言并不具有代表性，其趨勢性也需求我們繼續(xù)察看。 長沙：市場相對平穩(wěn) 長沙5月份的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)。與全國其他城市相仿，長沙市5月的成交套數(shù)及成交面積相對4月都有上升，上升幅度分別為28%與29%。但房價相對上月微跌3%。 杭州：

11、價跌量升 在閱歷了延續(xù)六個月的低迷后，杭州的月度成交面積再度于5月份上升到30萬平米以上，到達36萬平米。但成交均價就下降到1.3萬元/平米的程度，與去年12月的房價程度相當。 行業(yè) HYPERLINK rent.nc.soufun/Rent/newslist/1_1.htm t _blank 動態(tài)跟蹤 央行：嚴厲按規(guī)定把握二套 HYPERLINK esf.nc.soufun/newsecond/newslist/1_9.htm t _blank 房貸款首付和利率 人民銀行上?？偛?月公布2021年，要求 HYPERLINK esf.nc.soufun/newsecond/newslist/1

12、_1.htm t _blank 關注開發(fā)貸款增長情況，關注中小房企資金鏈的壓力，關注土地貸款與節(jié)約集約利用土地國策的銜接，嚴厲控制對囤積土地和 HYPERLINK esf.nc.soufun/NewSecond/SaleCenter t _blank 房源、擾亂市場次序的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款，嚴厲按規(guī)定把握二套房貸款的首付和利率政策。同時要限制對外資投資房地產(chǎn)領域的信貸投放。 銀監(jiān)會：個人可設小額貸款公司 中國銀監(jiān)會5月發(fā)布，為民間借貸行為松綁。自然人、企業(yè)法人和其他社會組織可以投資設立小額貸款公司。與銀行不同，小額貸款公司不得吸收公眾存款，其資金來源主要是股東交納的資本金和捐贈資金，也可以向

13、不超越兩個銀行業(yè)金融機構借入資金。銀監(jiān)會強調，貸款利率不得超越司法部門規(guī)定的上限，下限為央行公布的貸款基準利率的0.9倍，浮動幅度按照市場原那么自主確定。 我們以為銀監(jiān)會的這一規(guī)定明確意味著民間借貸的合法性，民間借貸將得以被松綁，而房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力或將受害而有所緩解。 國家土地總督察辦：嚴防違規(guī)違法用地反彈 國家土地總督察辦公室5月發(fā)布公告稱，將繼續(xù)開展對擅自調整土地利用總體規(guī)劃、非法占用耕地和根本農(nóng)田進展非農(nóng)建立、未批先用、違反土地供應政策、損害群眾利益等影響耕地維護和土地調控政策落實等突出問題的專項督察。加大對土地違規(guī)違法問題的督察以穩(wěn)定百日行動成果，并嚴防違規(guī)違法用地行為反彈。6月1

14、日起施行 中共中央紀委、監(jiān)察部、人力資源和社會保證部、國土資源部近日結合公布規(guī)定：有以下行為之一的，對縣級以上地方人民政府主要指點人員和其他負有責任的指點人員，給予警告或者記過處分；情節(jié)較重的，給予記大過或者降級處分；情節(jié)嚴重的，給予免職處分。一土地管理次序混亂，致使一年度內本行政區(qū)域違法占用耕地面積占新增建立用地占用耕地總面積的比例到達以上或者雖然未到達，但呵斥惡劣影響或者其他嚴重后果的；二發(fā)生土地違法案件呵斥嚴重后果的；三對違反土地管理規(guī)定行為不制止、不組織查處的；四對違反土地管理規(guī)定行為隱瞞不報、壓案不查的。 地震或影響成都及周邊地域 HYPERLINK esf.nc.soufun/de

15、fault.aspx t _blank 購房志愿 5月12日的汶川大地震，導致汶川及周邊樓房大量倒塌，而成都亦有明顯震感和一定程度的房屋損壞。我們對地震中失去親人和家園的災民表示同情和悲痛，但我們并不以為地震將使全中國人民的購房志愿下降。 我們以為比較理性的預期應該是，出于對地震給生命和財富無情掠奪的悲痛記憶，地震或會使成都及周邊城市的購房志愿在一、兩年內出現(xiàn)下降。但地震畢竟不會成為常態(tài)，仍屬小概率事件，國內其他未受災地域的購房志愿該當不會顯著遭到地震這一突發(fā)的小概率事件的影響。 房地產(chǎn)投資堅持高位，但景氣度已延續(xù)5個月下滑 1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資依然堅持在較高增速，同比到達32.1%。

16、似乎這一數(shù)據(jù)與市場的普遍預期不同。市場的預期是：隨著去年四季度信貸的緊縮以及房地產(chǎn)市場的繼續(xù)低迷，開發(fā)商普遍缺錢，由此行業(yè)的投資增速將下繼續(xù)下滑。 我們以為市場預期的這一邏輯并沒有錯，而導致今年1-4月全國房地產(chǎn)投資增速依然堅持在30%以上的高位的緣由或許是以下兩個方面的緣由： 政府打擊開發(fā)商囤積土地的政策效能在加強。為防止所購買土地因逾期未開發(fā)而被政府收回的風險，開發(fā)商勉為其難被迫開發(fā)。雖然銀行信貸是在收緊，但可以察看到的是民間借貸利率的繼續(xù)上升。民間借貸的資金補充或許是支持開發(fā)商目前開發(fā)規(guī)模增長的緣由之一。 房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計的是已完成的投資額。而房地產(chǎn)開發(fā)中，有大量的行業(yè)墊款景象，即下游建筑企業(yè)為承攬施工業(yè)務而墊資施工，通常在房地產(chǎn)工程施工進度達正負零時，開發(fā)商才向施工企業(yè)支付款項。故今年前四個月統(tǒng)計的房地產(chǎn)開發(fā)投資，有相當