江岸區(qū)武漢華維中天地塊舊城區(qū)改建項目

1、PAGE17江岸區(qū)武漢華維中天地塊舊城區(qū)改建項目國有土地上房屋征收補償方案（征求意見稿）因?qū)嵤┙秴^(qū)舊城區(qū)改建的需要，根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例（中華人民共和國國務(wù)院令第590號）、湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法（湖北省人民政府令第380號）、湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法（湖北省人民政府令第380號）、武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法（武漢市人民政府令第234號）和武漢市人民政府關(guān)于修改武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法的決定（武漢市人民政府令第275號）有關(guān)規(guī)定，江岸區(qū)人民政府決定對江岸區(qū)武漢華維中天地塊范圍內(nèi)國有土地上的房屋實施征收。該項目已取得市自然資源

2、和規(guī)劃局江岸分局關(guān)于江岸區(qū)武漢華維中天地塊的規(guī)劃意見（武自然資規(guī)（岸）函2020002號），并經(jīng)江岸區(qū)第十五屆人民代表大會第四次會議審議通過，納入江岸區(qū)2020年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。為依法實施房屋征收與補償工作，保障被征收人合法權(quán)益，結(jié)合江岸區(qū)和本項目實際情況，制定本征收補償方案（以下簡稱方案）。第一部分 項目基本情況一、項目名稱江岸區(qū)武漢華維中天地塊舊城區(qū)改建房屋征收項目二、項目征收范圍項目位于江岸區(qū)堤邊路與漢黃路交匯處，東臨堤邊路、南臨井南路、西臨漢黃路（具體征收范圍以房屋征收部門確定的征收范圍紅線為準）。三、項目調(diào)查概況項目總占地面積約77畝，房屋征收總建筑面積約5萬平方米，征收總戶

3、數(shù)約40戶（最終數(shù)據(jù)以審計結(jié)果為準）。四、被征收房屋建筑面積和房屋用途的認定被征收房屋的建筑面積和房屋用途，以不動產(chǎn)登記機構(gòu)頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書的記載為準；房屋權(quán)屬證書未記載或者記載與房屋登記簿不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。五、房屋征收主體武漢市江岸區(qū)人民政府六、房屋征收部門武漢市江岸區(qū)城區(qū)改造更新局七、房屋征收實施單位武漢市江岸區(qū)人民政府丹水池街道辦事處八、被征收人、公有房屋承租人被征收人是指被征收房屋的所有權(quán)人。被征收人以征收決定公告之日合法有效的房屋權(quán)屬證書登記的所有權(quán)人為準。公有房屋承租人是指與公有房屋的產(chǎn)權(quán)人或管理人建立租賃關(guān)系，并執(zhí)行政府規(guī)定標準租金的

4、直管公房和自管公房承租人，公共租賃住房、廉租住房的承租人除外。公有房屋承租人以租用公有房屋憑證為準。九、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)）房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人、公有房屋承租人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過投票或者搖號等方式確定。被征收人、公有房屋承租人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，由房屋征收部門組織。協(xié)商方式以征求意見表的形式進行，被征收人、公有房屋承租人應(yīng)當在規(guī)定期限內(nèi)將征求意見表交由房屋征收部門統(tǒng)計、核實。在七個工作日內(nèi)三分之二以上的被征收人、公有房屋承租人選擇同一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，視為協(xié)商選定，由房屋征收部門公布協(xié)商選定結(jié)果。被征收人、公有房屋承租人在七個工作日內(nèi)協(xié)商不成，

5、采取投票方式確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，參與投票的被征收人、公有房屋承租人人數(shù)應(yīng)當不少于被征收人、公有房屋承租人總數(shù)的三分之二，半數(shù)以上參與投票的被征收人、公有房屋承租人選擇同一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，視為投票確定。采取投票、搖號等方式確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，應(yīng)當公開進行并由公證機構(gòu)現(xiàn)場公證，房屋征收部門公布確定結(jié)果。十、評估時點評估時點為房屋征收決定公告之日。十一、簽約期限自被征收房屋評估結(jié)果公告之日起三個月。房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在本方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請江岸區(qū)人民政府依照國務(wù)院國有土地上房屋征收與補償條例、湖

6、北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法和武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法等規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定。第二部分 征收補償方式被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收房屋的價值，由評估機構(gòu)按照國有土地上房屋征收評估辦法（建房201177號）評估確定。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公布之日。一、貨幣補償被征收人選擇貨幣補償?shù)模课菡魇詹块T按被征收房屋價值向被征收人支付貨幣補償費，另給予被征收人裝飾裝修補償、附屬設(shè)施補償、搬遷及臨時安置補償、其它相應(yīng)的補償、補助和獎勵。 二、產(chǎn)權(quán)調(diào)換被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門提供以下用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算

7、、結(jié)清被征收房屋價值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價，另給予被征收人裝飾裝修補償、附屬設(shè)施補償、搬遷及臨時安置補償、其他相應(yīng)的補償、補助和獎勵。（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房源基本情況佰昌公館，位于解放大道下延線以東，張公堤以北（長江新城范圍內(nèi)），系現(xiàn)房，房屋均價為12980元/平方米，交房標準為毛坯房。（二）選房原則和要求1. 先簽約先受益，被征收人按簽約順序依次選擇房源；2. 被征收人選擇的產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房源面積一般按照其被征收房屋有效建筑面積加上補助的建筑面積確定（建筑面積補助標準見本方案第三部分第二條第（三）點），因房型不可分割的原因，導致被征收人實際選擇的產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房源面積增加的，所增加面積的價格按照

8、所選具體房源的實際單價購買；3. 被征收人按所選房源對應(yīng)的價格和面積暫與房屋征收部門一次性據(jù)實結(jié)算購房款,不足部分由被征收人向房屋征收部門補足，同時被征收人須委托房屋征收部門將全部房款付至房源開發(fā)企業(yè)；購房款最終按被征收人簽訂的商品房買賣合同約定單價和房屋實測面積與房源開發(fā)企業(yè)據(jù)實結(jié)算；4. 房屋物業(yè)管理費由被征收人自行負擔；5. 房源的結(jié)構(gòu)、戶型、設(shè)計方案等均以規(guī)劃部門最終審批為準。第三部分 征收補償內(nèi)容及標準一、補償（一）被征收房屋價值補償被征收房屋價值由評估機構(gòu)評估確定。被征收房屋價值補償被征收房屋建筑面積（含有證面積、視為合法建筑面積和歷史無證房打折后的建筑面積）被征收房屋評估單價（二

9、）裝飾裝修補償被征收房屋的裝飾裝修補償單價不超過500元/平方米的，由征收部門與被征收人或公有房屋承租人協(xié)商確定，超過500元/平方米的，由評估機構(gòu)評估確定；裝飾裝修補償總價不足2萬元的，按2萬元計算。（三）附屬設(shè)施補償1. 電話移機費（報裝費）：216元/部；2. 寬帶移機費（報裝費）：308元/部；3. 有線電視遷移費：380元/戶；4. 空調(diào)移機費：柜機500元/臺、分體機300元/臺、窗機200元/臺；5. 熱水器遷移費:300元/臺；6. 電表遷改費：分表150元/塊；7. 水表遷改費：分表100元/塊；以上7項按打包價2400元（含空調(diào)一臺）進行補償，超出部分按票據(jù)據(jù)實補償。8.

10、太陽能熱水器遷移費按1500元/戶給予補償；9. 管道煤氣報裝費按3000元/戶給予補償；報裝費超出3000元的按票據(jù)據(jù)實補償；10. 電表遷改費：獨表500元/塊，三相電表按現(xiàn)報裝單據(jù)據(jù)實補償，無報裝單據(jù)的按960元/塊給予補償；11. 水表遷改費：獨表240元/塊，地水表按現(xiàn)報裝單據(jù)據(jù)實補償，無報裝單據(jù)的按4寸地水表1500元/塊、6寸地水表2200元/塊給予補償；12. 防盜門：按品質(zhì)好壞，補償5001200元；13. 防盜網(wǎng)：按品質(zhì)好壞，補償50200元/平方米；14. 無煙灶臺：按品質(zhì)好壞，補償5001200元；15. 夾層、暗樓或隔熱層、簡易房屋：由評估機構(gòu)評估，原則上按重置價予以

11、補償；16. 構(gòu)筑物及其它設(shè)施由評估機構(gòu)評估確定補償費。（四）房屋搬遷補償(搬家費)1. 征收個人住宅房屋的，給予被征收人或公有房屋承租人一次性房屋搬遷費2000元。被征收戶系殘疾人家庭的，搬遷費增加50%。2. 征收辦公用房或生產(chǎn)經(jīng)營性用房，由評估機構(gòu)評估確定搬遷、安裝費用；無法恢復(fù)使用的設(shè)施、設(shè)備按評估確定的價格予以補償。3. 被征收人或公有房屋承租人應(yīng)在征收補償協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。（五）臨時安置補償（過渡費）1. 征收住宅、辦公及其它非生產(chǎn)經(jīng)營性用房，給予被征收人或公有房屋承租人臨時安置補償費。2. 臨時安置補償費由評估機構(gòu)按照被征收房屋類似房地產(chǎn)市場租賃價格評估確定，評估時點

12、為房屋征收決定公告之日。3. 征收個人住宅房屋，被征收房屋建筑面積（含有證面積、視為合法建筑面積和歷史無證房打折后的建筑面積）不足60平方米的，臨時安置補償費按60平方米計算。4. 對選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖嘶蚬蟹课莩凶馊?，一次性給予3個月臨時安置補償費；對選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的住宅房屋被征收人或公有房屋承租人，房屋征收部門預(yù)先一次性支付從被征收人或公有房屋承租人簽訂的征收補償協(xié)議約定的搬遷之日起至本方案規(guī)定的預(yù)計交房之日止的臨時安置補償費，若超過本方案規(guī)定的預(yù)計交房日期，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋還未交付的，自逾期之月起按照增加50%的標準支付臨時安置補償費。5. 被征收戶系殘疾人家庭的，臨時安置補償費增加2

13、0%。（六）停產(chǎn)停業(yè)損失補償1. 因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)，對被征收人或公有房屋承租人給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)?，?yīng)當符合下列條件:（1）被征收房屋具有房屋權(quán)屬證明或者經(jīng)認定為合法建筑，且房屋用途為生產(chǎn)、經(jīng)營性用房等非住宅房屋；（2）有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照，且營業(yè)執(zhí)照上載明的住所（經(jīng)營場所）為被征收房屋。2. 具備前述條件的,房屋征收部門給予被征收人或公有房屋承租人被征收房屋價值5%的補償。被征收人或公有房屋承租人認為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過被征收房屋價值5%的，可以提請房屋征收部門委托評估機構(gòu)根據(jù)被征收人提供的房屋被征收前三年的效益情況、停產(chǎn)停業(yè)期限等對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，并按照評估結(jié)果予以補償。選擇

14、貨幣補償?shù)?，停產(chǎn)停業(yè)期限按照6個月計算；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)期限按照過渡安置期限計算。3. 被征收房屋的生產(chǎn)經(jīng)營單位或者個人不是被征收人、公有房屋承租人的，由被征收人、公有房屋承租人自行騰退被征收房屋的實際生產(chǎn)經(jīng)營單位或者個人并依照其與被征收人、公有房屋承租人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。（七）住房保底補償征收個人住宅房屋，建筑面積（含有證面積、視為合法建筑面積和歷史無證房打折后的建筑面積之和）不足40平方米（涉及到房屋所有權(quán)、承租權(quán)共有的房屋建筑面積合并計算），且為被征收人、公有房屋承租人唯一住房的，按照40平方米給予征收補償、補助和獎勵。公有房屋承租人符合前款條件的，超出被征收房屋建筑

15、面積部分的貨幣補償款由房屋征收部門全部支付給公有房屋承租人。二、補助（一）住房困難補助征收個人住宅房屋，建筑面積（含有證面積、視為合法建筑面積和歷史無證房打折后的建筑面積之和）不足60平方米（涉及到房屋所有權(quán)、承租權(quán)共有的房屋建筑面積合并計算）且為被征收人、公有房屋承租人唯一住房，被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償?shù)模梢越o予住房困難補助。補助標準為：建筑面積為40平方米以下的，按被征收房屋價值的10%給予補助，建筑面積每增加滿1個平方米，補助標準降低0.5%。（二）住房貨幣補助征收個人住宅房屋，被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償?shù)?，按被征收房屋價值的20%給予補助。（三）住房產(chǎn)權(quán)調(diào)換建筑

16、面積補助征收個人住宅房屋，被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，給予建筑面積補助。補助標準為被征收房屋建筑面積（含有證面積、視為合法建筑面積和歷史無證房打折后的建筑面積）的12%。（四）困難補助1. 對被納入我市城市居民最低生活保障的被征收人、公有房屋承租人，出具低保證并經(jīng)低保關(guān)系所在街道和社區(qū)復(fù)核確認后，按30000元/戶給予一次性補助；2. 對持有省、市殘聯(lián)部門發(fā)放的殘疾證的被征收人、公有房屋承租人（含配偶、同住三年以上的父母、岳父母或子女及其配偶），按30000元/人給予一次性補助；3. 對經(jīng)社保管理部門認定患有重癥的被征收人、公有房屋承租人（含配偶、同住三年以上的父母、岳父母或子

17、女及其配偶），按30000元/人給予一次性補助；4. 被征收戶系失獨家庭的，由所在社區(qū)出具證明，經(jīng)街道相關(guān)部門復(fù)核后按30000元/戶給予一次性補助；5. 被征收戶如符合上述補助條件中的多項，困難補助可累加計算，但單戶最高不超過100000元。上述困難補助申請時需提供原件資料進行審核。享受困難補助的具體人員名單在補償前由征收實施單位在征收范圍內(nèi)分批公示，公示期為3日。三、獎勵（一）住房貨幣補償簽約搬遷獎勵個人住宅房屋被征收人、公有房屋承租人（涉及房屋所有權(quán)、公有房屋承租權(quán)共有的視為一戶）選擇貨幣補償安置方式，并在規(guī)定期限內(nèi)簽約、搬遷的，按被征收房屋價值的10%給予獎勵。（二）住房產(chǎn)權(quán)調(diào)換簽約搬

18、遷獎勵個人住宅房屋被征收人、公有房屋承租人（涉及房屋所有權(quán)、公有房屋承租權(quán)共有的視為一戶）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式，并在規(guī)定期限內(nèi)簽約、搬遷的，按被征收房屋價值的2%給予獎勵。第四部分 對公有房屋的征收補償一、征收公有住宅房屋的，補償方式由公有房屋承租人選擇。征收公有住宅房屋，公有房屋承租人可以獲得征收補償，符合房改條件的，先進行房改，房屋征收部門對房改后的所有權(quán)人進行征收補償，并與所有權(quán)人簽訂房屋征收補償協(xié)議；不符合房改條件的，補償方式和標準如下：（一）公有房屋承租人選擇貨幣補償?shù)模赓U關(guān)系終止，給予公房承租人被征收房屋價值90%的補償，給予被征收人被征收房屋價值10%的補償，房屋征收部門與被征

19、收人、公有房屋承租人分別簽訂房屋征收補償協(xié)議。（二）公有房屋承租人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門與被征收人簽訂房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，被征收人、公房承租人簽訂房屋租賃協(xié)議，繼續(xù)保持租賃關(guān)系。二、征收公有非住宅房屋，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門與被征收人簽訂房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，被征收人與公有房屋承租人簽訂房屋租賃協(xié)議，繼續(xù)保持租賃關(guān)系。被征收人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止，給予公有房屋承租人被征收房屋價值70%的補償、被征收人被征收房屋價值30%的補償。房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人分別簽訂房屋征收補償協(xié)議。三、征收房管部門依法托管、代管或者經(jīng)房管部門決定帶戶發(fā)還給產(chǎn)權(quán)人的落私產(chǎn)、文革產(chǎn)，

20、且該房屋已作為直管公房或者自管公房出租的，對房屋所有權(quán)人按被征收房屋價值100%給予補償，對住宅房屋承租人按被征收房屋價值90%給予補償，對非住宅房屋承租人按被征收房屋價值70%給予補償。四、征收宗教團體所有的房屋，房屋征收部門應(yīng)當征求宗教事務(wù)管理部門的意見，并與宗教團體簽訂征收補償協(xié)議。宗教團體所有的房屋作為公有住宅房屋出租的，對房屋所有權(quán)人按照被征收房屋價值100%給予補償，對承租人按照被征收房屋價值90%給予補償。第五部分 未經(jīng)登記建筑補償一、未經(jīng)登記建筑未經(jīng)登記建筑是指未依法取得房屋權(quán)屬登記證書的房屋。二、未經(jīng)登記建筑的認定（一）由未經(jīng)登記建筑權(quán)利人提出認定申請，提交有關(guān)房屋建造資料（

21、如房屋報建審批、施工監(jiān)理、驗收、行政處罰、歷史測繪資料、房屋建造購買材料發(fā)票等），并經(jīng)周邊三位以上有完全民事行為能力的相鄰關(guān)系人證明，報征收實施單位核實。（二）征收實施單位依據(jù)申請，核查有關(guān)資料，并結(jié)合征收區(qū)域衛(wèi)星遙感圖片，確定未經(jīng)登記建筑建造年限。（三）未經(jīng)登記的合法建筑的認定1. 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且按許可內(nèi)容實施建設(shè)的未經(jīng)登記建筑，認定為未經(jīng)登記的合法建筑。2. 原有房屋有合法房屋權(quán)屬證書，拆除改建后的房屋未經(jīng)登記且改建后的房屋面積與原證載面積一致的部分，按照未經(jīng)登記的合法建筑對待。（四）歷史無證房的認定（三項僅有一項即可）1. 2004年9月20日之前，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建

22、成的未經(jīng)登記建筑。2. 2004年9月20日之前，未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的未經(jīng)登記建筑超出許可內(nèi)容部分的面積。3. 原有房屋有合法房屋權(quán)屬證書，拆除改建后的房屋未經(jīng)登記且在2004年9月20日之前建成的超出原證載面積部分的面積。（五）企事業(yè)單位未經(jīng)登記建筑，由其上一級主管部門認定。三、未經(jīng)登記建筑征收補償（一）認定為未經(jīng)登記的合法建筑的，按照已登記合法建筑給予補償，并給予相應(yīng)的補助、獎勵，但不享受相關(guān)稅收減免政策。（二）認定為歷史無證房的，按照下列標準給予補償，并給予相應(yīng)的補助、獎勵，但不享受相關(guān)稅收減免政策：1. 建成時間在1991年7月3日之前的，按照房屋實際用途（商業(yè)門面除外）價值的95%給予補償。2. 建成時間在1991年7月3日至2001年11月1日期間的，按照房屋實際用途（商業(yè)門面除外）價值的90%給予補償。3. 建成時間在2001年11月1日至2004年9月20日期間的，按照房屋實際用途（商業(yè)門面除外）價值的85%給予補償。4. 認定為違法建筑或超過批準期限的臨時建筑，依法予以拆除，不予補償。第六部分 自行改變用途房屋補償一、被征收人、公有房屋