長航·藍晶綠洲一期商鋪營銷策略及執(zhí)行方案0207(修改稿)

1、謹呈：武漢長航三鼎置業(yè)長航藍晶綠洲一期商鋪營銷策略及執(zhí)行方案豪斯中國地產(chǎn)機構2012年02月04日 HYPERLINK l _Toc233135823 一、一期商鋪構成3 HYPERLINK l _Toc233135828 1位置及產(chǎn)品構成3 HYPERLINK l _Toc233135829 2產(chǎn)品形象5 HYPERLINK l _Toc233135830 3產(chǎn)品定位5 HYPERLINK l _Toc233135823 二、一期商鋪營銷階段及目標分析6 HYPERLINK l _Toc233135824 1一期商鋪營銷階段分析6 HYPERLINK l _Toc233135825 2本階段

2、營銷目標63. HYPERLINK l _Toc233135824 目標達成核心問題分析6 HYPERLINK l _Toc233135827 三、競爭市場分析7 HYPERLINK l _Toc233135828 1宏觀房地產(chǎn)市場7 HYPERLINK l _Toc233135829 2武漢商鋪市場分析8 HYPERLINK l _Toc233135830 3區(qū)域市場銷售工程分析8 HYPERLINK l _Toc233135830 4區(qū)域市場商鋪租金分析11 HYPERLINK l _Toc233135830 5區(qū)域市場商鋪綜述17 HYPERLINK l _Toc233135832 四、

3、一期商鋪目標客群分析18 HYPERLINK l _Toc233135833 1.商鋪調查問卷情況已成交一期業(yè)主18 HYPERLINK l _Toc233135834 21 HYPERLINK l _Toc233135835 PAGEREF _Toc233135835 h 22 HYPERLINK l _Toc233135837 五、一期商鋪優(yōu)劣勢分析221. HYPERLINK l _Toc233135838 優(yōu)勢22 HYPERLINK l _Toc233135838 2劣勢23 HYPERLINK l _Toc233135842 六、一期商鋪執(zhí)行策略24 HYPERLINK l _To

4、c233135843 1推售策略24 HYPERLINK l _Toc233135844 2價格策略25 HYPERLINK l _Toc233135844 3推廣策略27 HYPERLINK l _Toc233135844 4活動策略29 HYPERLINK l _Toc233135845 七、費用預算30 HYPERLINK l _Toc233135852 八、其他.30 HYPERLINK l _Toc233135843 1其他說明30 HYPERLINK l _Toc233135843 2甲方需支持局部30 HYPERLINK l _Toc233135844 3我們需加強局部31 HY

5、PERLINK l _Toc233135845 附件1：長航藍晶綠洲商鋪2-3月推廣執(zhí)行方案33一、一期商鋪構成1、 位置以及產(chǎn)品構成1產(chǎn)品總量及分布長航，總數(shù)為70間商鋪依據(jù)2021年6月20日三鼎公司銷售部提供的預測繪成果計算。具體位置分布如以下圖表所示：附圖：一期商業(yè)分布圖其中：位置建筑面積數(shù)量層高得房率2#樓底商13間96.1%3#樓底商15間93.8%4#樓底商98920間93.4%5#樓底商14間94.8%6#樓底商6間94.6%獨立商業(yè)2間待核實93.8%總計70間附表：一期商業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表2可售產(chǎn)品總量目前2#底商中的一局部和獨立商鋪，分別作為售樓部和樣板間通道使用，在工程銷售周

6、期內建議不對外銷售，可持有至工程結案期銷售，以保證作為銷售場所使用的正常性，也能保證在最后推出時實現(xiàn)利潤最大化。；作為樣板間通道4號樓19號鋪子1間，建筑面積均為?？鄢陨暇植?，一期商業(yè)目前可售總建筑面積為：，總計67間。3可售商業(yè)分析按臨街與否的常規(guī)商業(yè)劃分原那么，藍晶綠洲可售商業(yè)可分為沿楊園南路的商業(yè)外街和主入口兩側的內街兩大局部。其中：商業(yè)外街，占總可售面積的55%；總計34間，占可售店鋪的51%；商業(yè)內街總建筑面積為，占總可售面積的41%；總計31間，占可售店鋪的46%。獨立商鋪，占總可售面積的4%；總計2間，占可售店鋪的3%附表：可售商業(yè)單鋪面積統(tǒng)計表面積區(qū)間商業(yè)外街商業(yè)內街總計數(shù)量

7、占比面積占比數(shù)量占比面積占比數(shù)量占比面積占比10201間3%1%1間1%1%20304間13%7%4間6%3%30403間4%8%4間6%3%40504間12%8%10間31%29%14間22%17%506020間59%52%5間15%19%25間38%38%60703間9%10%6間19%25%9間14%57816%70801間3%5%1間1%2%80906間17%25%1間3%6%7間11%17%901001間3%5%1間1%3%總計34間100%100%31間100%100%66間100%100%，2間。由上表可見：一期可售商業(yè)主力面積區(qū)間在4070，其中商業(yè)外街的主力面積區(qū)間在5060

8、；另有8090店鋪也占據(jù)一定比例，主要分布在5#和6#樓底商；商業(yè)內街的主力面積區(qū)間在4070?？傮w來看面積單鋪小。2、產(chǎn)品形象1工程形象已達準現(xiàn)房條件，具備一定的展示性。建議節(jié)后對商鋪進行質量檢查，明顯問題及時解決；2包裝形象店招和門面已進行初步包裝，起到一定展示效果。建議節(jié)后對破損畫面進行更換，同時同步更新道旗和添設增加商業(yè)氣氛的小品，并完善5#樓和6#樓底商的綠化；3環(huán)境形象楊園南路西延和沙湖大道工程陸續(xù)開工建設，利于銷售解說。但周邊環(huán)境包括7#樓旁的土堆，使得整體感覺仍顯荒涼；3、 產(chǎn)品定位社區(qū)配套型商業(yè)，主要以效勞本工程及周邊社區(qū)生活配套為主，不具備餐飲條件。二、一期商鋪營銷階段及目

9、標分析:1、一期商鋪營銷階段分析：本次商鋪推出處于一期房源與二期房源推售的空白階段，根據(jù)整體營銷推廣方案安排此階段在營銷推廣上力度有限，且同時承當著一期余房銷售和二期意向客戶的積累。有限的營銷推廣和多重銷售目標相互交雜，使本階段在營銷及推廣上面臨較大的壓力。2、本階段營銷目標：受2021年本工程回款方案等各方面原因制約，本次對商鋪的推售最重要的目標是通過上半年的推售，完成過一定量的現(xiàn)金回款，以此緩解資金需求。備注：具體量化目標將根據(jù)本方案后續(xù)市場分析和價格策略等因素綜合制定。3、目標達成核心問題分析如期望本工程一期商鋪達成上述銷售目標，主要將面臨以下3方面的問題：1市場不確定性之風險：2021

10、年雖已在動亂與不安中渡過，但2021年市場并未如愿得以松綁，相對獲取到一定的空間。反而行至2021年，繼一、二線城市房地產(chǎn)市場價格及銷量松動后，全國大范圍市場三、四線城市也出現(xiàn)拐點趨勢，且不少城市已明確進入下行通道。購房者和投資者更加對市場喪失信心，市場銷量和銷售價格逐漸下滑，在此市場形式下，雖商鋪產(chǎn)品具備一定競爭力，但如出現(xiàn)進一步強勢惡化，誰也無法確定商鋪的競爭優(yōu)勢是否會在瞬間消失殆盡。由于市場之風險具備一定廣泛性，此類問題無論是何種產(chǎn)品都無可回避，那么如何利用在淡市下取得良好的銷售業(yè)績，是需要工程具備內外兼修的綜合素質，抓住意向客戶，制定合理的價格及銷售策略，爭取在短時間內盡可能的完成銷售

11、任務，實現(xiàn)資金的有效回籠。2商鋪蓄客難度較大：目前雖本次推售商鋪存量為56間，但必須面臨由于推售規(guī)模有限無法進行大規(guī)模宣傳及推廣，對現(xiàn)場意向客戶的積累造成一定影響。如期望在商鋪銷售階段取得較好的銷售業(yè)績，需在2-3月間積累超過100組意向客戶，以保證開盤銷售。按此意向客戶的積累需求，需在年后進行一波時效性強且具備一定密集度和滲透性廣告宣傳，值得注意的是年后市場普遍會出現(xiàn)規(guī)律性休整期。綜上所述，在年后短短的一個月內到達上述客戶積累，存在一定時間上和量的矛盾。2021年元月利用年終客戶答謝禮品的發(fā)放時機，對老業(yè)主進行首輪商鋪購置意向的調查已進行中，2月開始將全面啟動商鋪銷售的推廣工作，同時根據(jù)意向

12、客戶的積累情況確定認籌時間和認籌方式，如現(xiàn)實情況有所需要可延長認籌時間或改變開盤方式，以保證盡最大可能完成既定銷售目標。3預期與現(xiàn)實的矛盾：工程首批商鋪的推售如需要在銷售速率和回款速度上較快的達成既定目標，必須降低原有價格預期，制定靈活的銷售策略，且目前商鋪面臨兩個在投資上的硬傷：非真正意義上的現(xiàn)鋪，即雖具備交房條件但工程無物業(yè)已交付使用，投資客戶在購置時不可防止的需面對投資回報空白期；目前本工程門前的道路雖已完成階段性鋪設，且在不久的將來沙湖大道可能貫穿，但目前仍未進入實質性完成階段，在通達性及投資性上缺乏一定現(xiàn)場說服力。除上述現(xiàn)實硬傷外，還必須考慮由于整體市場形勢低迷的現(xiàn)實，故，綜上所述，

13、本階段商鋪推售很難能保證較高的價格和快速銷售并存。如何弱化工程本次推售商鋪暫時性的缺乏，提升客戶的投資信心，需通過加深價值輸出，提升銷售說辭信服度和制定合理的價格及銷售策略三管齊下。最終實現(xiàn)快速銷售，確保資金回籠。三、競爭市場分析1、房地產(chǎn)宏觀市場12021住宅交易量持續(xù)下滑引發(fā)價格松動，2021樓市調控不會放松，這會加深市場的降價預期和購房者的抄底心態(tài)。購房者的集體觀望將使得2021年上半年樓市成交量仍難轉暖，但入市樓盤恐將繼續(xù)增加，開發(fā)企業(yè)資金將更緊張；2從短期來看，明年的房地產(chǎn)行業(yè)調控仍然會堅持，房地產(chǎn)或會一定程度反彈，但是從長遠來看，房地產(chǎn)市場價格將會日漸趨于合理化。一方面，地方財政壓

14、力加大或影響中央調控決心，另一方面，房地產(chǎn)調控的目標并未完全實現(xiàn)。房價偏高的狀況尚未根本改變，房價反彈的因素依然存在，房地產(chǎn)抑制實體經(jīng)濟，把更多的資本吸引到房地產(chǎn)行業(yè)里來，可以阻止開展方式的轉型；3確?，F(xiàn)金流成為當前絕大局部企業(yè)首要目標，利潤目標開始讓位：在市場低迷的行情下，預計2021年“現(xiàn)金為王為大局部房企的目標，故，預計在未來一年內房價不會再度出現(xiàn)上漲，同時，受國家經(jīng)濟開展數(shù)據(jù)的要求，預計也不會出現(xiàn)大幅下跌的可能。較為合理的回落預計是未來價風格整的大勢；4商鋪銷售市場雖較普通住宅而言有一定空間，但未來仍不可確定：受房地產(chǎn)調控持續(xù)從嚴的影響，不少投資客戶對資金及工程的選擇愈發(fā)的謹慎小心，不

15、少客戶抱著開發(fā)商缺錢的心理，持幣觀望，未來仍存在一定不可確定性，切勿因產(chǎn)品及政策的不同盲目樂觀。2、武漢商鋪市場分析：1在2021利率上漲、樓市政策調控等多方面原因，都澆熄了局部中小型投資者投資住宅的意向，2021年武漢商業(yè)地產(chǎn)迎來了近年來的活潑最頂峰，而在眾多形式的商業(yè)地產(chǎn)中，社區(qū)商鋪以投資較小、風險較小、回報相對穩(wěn)定而成為投資新型熱點；2受政府規(guī)劃影響，不少周邊地區(qū)的商業(yè)也開始開展，商業(yè)氣氛大漲，進而也引發(fā)了周邊住宅底商的不斷崛起。新區(qū)里不少生活附屬設施尚屬空白點，這為商鋪租售也帶來了市場機遇；3社區(qū)以及住宅底商通常是選擇在交房后對外銷售，而購置者大多是用于出租，自己經(jīng)營的比擬少，而且一般

16、都是作為中長期持有；4雖目前社區(qū)商鋪成交較為活潑，但值得關注的是由于社區(qū)商鋪的銷售活潑，目前不少住宅小區(qū)的社區(qū)商鋪占比都超過了10%，而正常情況下占比僅為3%左右，對投資性客戶而言，會更加的謹慎投資。3、區(qū)域市場銷售工程分析：1愛家國際華城：工程宣稱為70年產(chǎn)權的商鋪，住宅用地，但是商業(yè)性質首付五成，不限購；無返租，由客戶自主招商，商鋪2層一起賣，9米的層高，可以隔3層。目前工程一、二期已經(jīng)交房，據(jù)初步市場調查前期的商鋪目前租金大概在50-70元/。，目前在售的價格是28000萬/。目前有局部商鋪已經(jīng)開始經(jīng)營；因其為2層一起賣且9米層高，可隔3層，故計算，其實際單價相當于31.5*2*2800

17、0/31.5*3=18667未售未售，目前在售的價格是28000萬/，周邊有中百超市，美容院等開始營業(yè)。未售未售，目前在售的價格是32000萬/。計算，其實際單價相當于47.19*2*32000/47.19*3=21334未售未售未售未售未售未售未售未售小結：愛家國際華城商鋪在產(chǎn)品上較其他工程有明顯的產(chǎn)品差異，無論從層高還是年限上均有一定優(yōu)勢，且該工程一期二期皆以交房入住，局部商鋪已開始投入使用，氣氛相對較為成熟。另，其商鋪為買兩層得三層，故，由此推算，其實際單價應為1900022000元/。2東湖春樹里普提金商業(yè)中心：商鋪目前在認籌，可售房源是1-4層的商鋪，現(xiàn)階段交10萬元認籌金，開盤享有

18、優(yōu)惠，但具體優(yōu)惠多少還未確定，預計明年3-4月開盤；商鋪是8年返租，一次性返租3年，5年反購，從繳納認籌金起，每天有40元的等待金，滿4個月之后，如沒有購置商鋪也無條件返還10萬元的認籌金以及每天的40元等待金，預計銷售均價30000元/平米。3福星惠譽水岸國際該工程2021年10月底開盤，商鋪共三層，8年返租，每年返租6%。一次性返租。其中，1層面積區(qū)間，在售的4萬/-5萬/，層高4米。已售已售已售已售已售，目前在售價格是2萬/-3萬/。已售已售已售已售，目前在售價格是。已售已售已售已售已售已售已售4寶業(yè)徐東雅苑該工程在產(chǎn)品上與本工程產(chǎn)品最為相似，其總共推出20間單層底商于2021年9月初開

19、始銷售，目前已售罄，銷售單價27000元/平米，工程已于2021年11月交房，銷售時間與交房時間相差不到2個月時間。5華潤橡樹灣商鋪暫不對外銷售。4、區(qū)域市場商鋪租金分析：考慮調研的目的，此次商業(yè)租金市場調查，是以街道商業(yè)與典型工程底商為研究對象，其中街道商業(yè)選擇的目標：岳東路，友誼大道，友誼大道與團結路交匯處，秦園路；典型工程底商選擇的目標：福星惠譽國際城，愛家國際華城，徐東寶業(yè)雅苑，萬科金域華府，花畔里，興華嘉天下，美林青城，東湖春樹里，水岸星城，福克茂。1街道商業(yè)：友誼大道從與徐東大街交匯處往才華街方向友誼大道上的新干線生活廣場主營科技數(shù)碼產(chǎn)品，由于與銷品茂在一條路上，人流量較多；主營業(yè)

20、態(tài)包括建材、汽修、餐飲和服飾，消費人群以周邊的居住人群為主。商鋪面積在30-150平方米，主力店鋪是40-60平米，店鋪月租金為2000元-3000元，使用面積租金單價約為5055元/月。友誼大道從與徐東大街交匯處往秦園路方向由于靠近銷品茂，處徐東商業(yè)圈人氣相對較高，附近有中學，幼兒院，小區(qū)等消費人群廣，人口流量大并且靠近秦園路這條商鋪已經(jīng)形成了一條婚慶典禮的特色街。商鋪都是上下2層，對外租售是1-2層連租。商鋪主力面積在40-50 ，主力店鋪的月租金為2000-2500元/月，使用面積租金單價約為45-50元/月雙層平均租金；商鋪兩層，地下一層是3米高，二層是2.6米高，此局部商鋪即將面臨拆

21、遷。商鋪名稱物業(yè)類型商鋪面積層高進深開間月租金備注喜多多婚慶婚慶503米二層362000元/月靠近秦園路商鋪都是兩層一起租有情花屋花店20331800元/月金玉滿堂婚禮婚慶5062000元/月汽車租賃汽修501500元/月華明達房產(chǎn)房產(chǎn)中介40362500元/月千惠子婚典婚慶36362500元/月婚禮創(chuàng)意屋婚慶36362500元/月包包小鋪服飾20331500元/月農(nóng)家簡樸菜餐飲25兩層23000元/月信鞋服飾30兩層562500元/月徐東大道岳家嘴友誼大道段從岳家嘴靠近銷品茂只有較少商鋪，主要是面臨拆遷，并且商鋪不集中，較分散，所以租金價格上差異較大；越是臨近銷品茂，租金相對來說就會高點。主

22、力銷售店鋪主要是以服飾為主，商鋪面積集中在30-40，主力店鋪月租金為2000元/月，使用面積租金單價約為：55元/月。商鋪名稱物業(yè)類型商鋪面積進深開間月租金棉絮店日用百貨20-301000元/月小衣窗簾日用百貨20-301500元/月果然包包服飾30-401800元/月伊人服飾服飾30-402000元/月潮流服飾服飾30-402000元/月街道商業(yè)小結徐東大街沿線不含銷品茂及周邊輻射街道的商業(yè)租金范圍根本在50元/月左右的范圍內，相對處于較低的租金水平。低租金對于商業(yè)的售價有著較大的制約。而本案周邊現(xiàn)有在營商業(yè)的租金水平在30元/月，盡管存在商業(yè)檔次低以及業(yè)態(tài)限制等因素，但參考同樣作為社區(qū)配

23、套型商業(yè)業(yè)態(tài)的本案商業(yè)，也必然將受此租金水平的限制影響。2典型工程底商：福星惠譽國際城工程為一條大型特色商業(yè)街為中心，以雙層為主。工程主力經(jīng)營業(yè)態(tài)以餐飲為主，主力店有恭啟福、巴適等大型餐飲；由于周邊大型樓盤較多，人流較大，該商業(yè)已經(jīng)逐漸形成中高端餐飲業(yè)態(tài)為主，社區(qū)配套型業(yè)態(tài)為輔的商業(yè)街。1樓單價200/,2樓單價90/,3樓單價70/，整租110/。主力店鋪面積為45-60，月租金為8000元/月。商品名稱層高物業(yè)類型面積開間進深月租金商鋪單價普安藥房醫(yī)藥50020308000元/月35000元/平米中國聯(lián)通日用百貨50105原裝進口商品日用百貨1654000元/月SPA休閑1654000元/

24、月經(jīng)典裝飾建材裝修6061012000元/月自然美休閑6061012000元/月白居易二手房中介40104安徽鐵觀音日用百貨48869000元/月立購便利店日用百貨45109000元/月絲可麗休閑60610練天紅日用百貨50510爵士島咖啡餐飲302015酒道餐飲30103新環(huán)境房屋中介3065漢邦建設建材裝飾50105和記餐飲15003050御甲宴餐飲7503025巴適餐飲10004025老村長餐飲7302530全具賢餐飲5002520新洲川菜餐飲4501530順風湯館餐飲6002030IDO茶餐廳餐飲3001030海參坊餐飲6002130愛家國際華城商業(yè)面積為4.5萬平方米，2層商鋪，商業(yè)

25、街進行了液態(tài)規(guī)劃并且統(tǒng)一包裝。面積主力區(qū)間集中在70-80平方米。而商鋪所經(jīng)營的主要以社區(qū)效勞為主，多為零售業(yè)。月租金為每間鋪面為1500元/月。商品名稱層高物業(yè)類型面積開間進深月租金中百超市日用百貨4008-10理想茶行日用百貨70-80101500元/月黃鶴樓煙酒日用百貨70-8010眾仁堂藥房生活配套70-8010眾仁康門診70-8010伊萊潔干洗店70-8010多美依干洗店70-8010郁金香窗簾家居70-8010皇室布藝70-8010煙酒茶日用百貨70-8010生活館小吃餐飲70-8010興華嘉天下興華嘉天下現(xiàn)推出的商鋪位于徐東商業(yè)核心區(qū)域，徐東大街分支福星路上，距徐東大街步行僅2分

26、鐘路程，臨地鐵4號線，工程對于業(yè)態(tài)依據(jù)客戶需求劃分商鋪；主力商鋪面積區(qū)間為30-40 。月租金4000-6000元/月。商品名稱層高物業(yè)類型面積開間進深月租金鴻來裝飾設計建材裝飾40858000月/元法國卡斯特餐飲60125永利西行日用百貨2446世界之窗壁紙建材裝飾336克里提娜美容3056圣易裝飾建材裝飾3065美林青城商鋪位于武昌區(qū)徐東商圈核心地段、武青三干道和武青四干道之間，交通便捷，周邊配套設施齊全。 美林青城商鋪為一層主要分為沿街商鋪和內街商鋪。目前僅剩下小區(qū)內商鋪在售，面積為70-200平米，價格10000-13000元/平米左右；美林青城的一期已經(jīng)成熟，經(jīng)營范圍包括百貨,酒店,

27、連鎖超市，服裝,餐飲,文化,娛樂,休閑。工程主力店鋪面積在70-90，租金為2000-3000元/月.商品名稱層高物業(yè)類型面積開間進深月租金天天美容休閑7010-12米2000元/月王糧尊日用百貨70102000元/月聯(lián)合100日用百貨200108000元/月紡機社區(qū)效勞站生活配套90102000元/月百家好洗衣生活配套50101500元/月水果賣場生活配套70102000元/月路卡洗衣生活配套90103000元/月可多超市日用百貨180106500元/月蘋果藝社休閑70102000元/月善泰地產(chǎn)二手房中介70102000元/月新晨副食日用百貨50101500元/月物業(yè)中心其他30010東湖春

28、樹里東湖春樹里普提金國際廣場工程有16萬平方米商業(yè)，作為中南商圈、徐東商圈的連接點，因為它涵蓋了超市、商場、室內商業(yè)街、大型專業(yè)賣場、休閑、娛樂、餐飲、文化等多種商業(yè)形態(tài)組合。眾多品牌商家集體登陸，多個主力店形成的商業(yè)價值自然不言而喻，居然之家，中商百貨、萬達影城、蘇寧電器5個大型主力店，同片區(qū)、相同地段，靠近主力店周邊的輔營區(qū)的租金水平比其它鋪位的租金水平高出很多，隨著市場的做旺，租金比例有的高達3：1，即輔營區(qū)的租金水平是其它地段鋪位租金水平的3倍左右。住宅小區(qū)商鋪較少，目前只有3家店，兩家超市和一家 維修點，消費人群主要是以小區(qū)住戶為主，所以價格與沿街商鋪差距較大，小區(qū)內部商鋪面積集中在

29、30-40，租金為1200元/月。商鋪名稱物業(yè)類型面積開間m進深m星巴克飲品店1701020-30仟吉蛋糕店80810福星惠譽水岸星城福星惠譽水岸星城在秦園路和福星東路的交界處，整條商業(yè)街以住宅底商為主，比擬大的大型主題店，如麥當勞和肥蝦莊等大型餐飲店較多。靠近秦園路的主力店都是大型的汽修店，面積較大集中在200-350，租金較高集中在15000-20000元/月；靠近水岸星城住宅的底商，較多大型餐飲店，店鋪大都是2層，還有局部日用百貨為主的店鋪20-60不等，主營店鋪集中在50-60，月租金為6000-8000元/月。由于商業(yè)街本身的配套較完善，水岸星城屬于高端小區(qū)，客群以周邊的高端小區(qū)住戶

30、為主，租金相對較高。商鋪名稱物業(yè)類型面積層高進深開間月租金格力空調日用百貨60978000元/月汽車美容汽修240720-301525000元/月艷陽超市日用百貨172000元/月米其林汽修200201015000元/月發(fā)現(xiàn)美容美發(fā)50986000元/月典型工程底商小結區(qū)域內典型工程目前租金較高的為福星惠譽國際城商業(yè)街，目前雙層店鋪租金約130-140元/平米/月，水岸星城沿秦園路店鋪，租金約100元/平米/月；其余工程受周邊環(huán)境及地段的影響，雖承租情況良好，但租金水平卻較為一般。5、區(qū)域市場商鋪綜述：總結：區(qū)域內在售商業(yè)可比對工程有限，但可以看出目前在售的工程多數(shù)都已入住或是局部入住的工程，

31、且均在不同程度上推出了返租等優(yōu)惠措施，即使是在住宅限購的情況下，商業(yè)銷售也不是想象中那么樂觀。而租金市場水平相對于銷售均價而言處于較低的水平。推售節(jié)點：目前區(qū)域內在售的商業(yè)體量有限，且不少工程的商鋪銷售均是在工程前期局部業(yè)主已入住的情況下銷售的，2021年上半年最有可能與本工程商鋪銷售時間節(jié)點相同的東湖春樹里商鋪局部與本工程產(chǎn)品形態(tài)及商業(yè)體量有一定區(qū)別，不可簡單粗暴的進行價格比擬；產(chǎn)品類型：根本在售的街鋪或是住宅工程底商商鋪在產(chǎn)品結構上形式八九不離十，但是在如今劇烈的形式下各別工程利用報規(guī)時間較早的優(yōu)勢，大打70年產(chǎn)權商鋪或是高層高變2層或是變3層等產(chǎn)品，對普通的置業(yè)商鋪客戶來說還是有一定吸引

32、力的；價格競爭：商鋪價格局部受其所在位置及商業(yè)形態(tài)和規(guī)模的不同，區(qū)域內價格區(qū)間較大，隨著市場形勢的不斷轉變，其可參考性逐漸轉弱；客戶資源：商鋪投資客戶是區(qū)別于一般普通住宅的購置客戶的，在區(qū)域性及地緣性上無明顯普遍規(guī)律，當然就一般住宅底商商鋪分析得出，首當其沖的那么是自身老業(yè)主及周邊投資客戶為主。四、一期商鋪目標客群分析為能保證本工程商鋪實現(xiàn)快銷，又能保證資金的順利回籠，需做好目標客群的積累工作，尤其是對前期已成交老客戶的深度挖掘以及周邊潛在投資客戶的搜尋。1、商鋪調查問卷情況已成交一期業(yè)主業(yè)主：為更加深度的挖掘已成交老業(yè)主，特利用年終業(yè)主回饋禮品的發(fā)放時機，針對老業(yè)主進行了商鋪銷售信息的釋放與

33、意向調差，截止于2021年元月10日已有177組客戶完成商鋪購置的意向調查，具體分析結果如下：關于是否有購置商鋪的需求：接受調查的業(yè)主中，僅有60組客戶表示對本工程首批商鋪有一定購置意向，約占調查客戶的30%，值得關注的是，這局部關注客戶數(shù)據(jù)僅能作為相關參考，其購置意向確實定受鋪源、價格、位置以及市場大勢等多方面因素影響，存在很大程度的不穩(wěn)定性及不確定。關于表示有意向客戶中對商鋪所在位置的需求：在有意向的業(yè)主中，66%的業(yè)主均選擇了工程外街，即楊園南路沿線地段的商鋪，同時局部客戶也做了雙向或是空白的選擇，這類空白客戶預估大局部將以價格及面積作為意向商鋪選擇的主要參考因素。關于表示有意向客戶中對

34、商鋪面積的需求：從上述調查表格的數(shù)據(jù)形式，目前表示對商鋪存在意向的客戶在面積需求上，主要集中在3060之間的小鋪。預計此類型小鋪由于面積較小，總價相對較低，將成為大多數(shù)投資客戶的首選。關于商鋪的用途：在選擇投資與自營的比例上，老業(yè)主意圖根本屬于持平，局部空白客戶屬于投資或自營兼可的類型。關于表示自營客戶的業(yè)態(tài)：自營業(yè)態(tài)主要分布在餐飲、零售業(yè)除去其他與空白，實際仍需根據(jù)相關規(guī)劃要求制定，此處僅供參考。關于表示有意向客戶中可承受單價：2.5萬/，此價格區(qū)間較大，但中間價格段根本也符合周邊銷售價格。關于表示有意向客戶中可承受總價：根據(jù)前面的面積需求與可承受單價計算，客戶可承受商鋪的總價約為70150

35、萬。預計150萬元以上將成為一般小型投資客戶的心里承受坎。關于付款方式：將近一半的客戶選擇按揭的付款方式，15%選擇一次性，其余客戶將根據(jù)實際成交價格衡量其承受付款方式，從此也看出，如想在上半年順利完成回款，銀行貸款及相關手續(xù)將成為重點工作?？偨Y：。鑒于本工程商鋪的客群主要定位于一期業(yè)主及周邊客戶，故，此意向問卷具有一定的參考價值。2、區(qū)域成交商鋪客戶分析：通過對周邊商鋪成交工程的調查，我們得出：1年齡及家庭架構：30-50三口之家為主，工作、居住都在市中心區(qū)為主；2成交客戶從事行業(yè)和工作職務：行業(yè)分布廣泛，私營業(yè)主、企業(yè)高管和公務員為主；3商鋪信息來源：獲知信息渠道較多，以口碑傳播、報廣等居

36、多，短信、網(wǎng)絡均有較好宣傳效果；4商鋪業(yè)態(tài)上：期望業(yè)態(tài)豐富多樣，十分看重地段、價格、升值空間、經(jīng)營前景、交通便利性等等；5在購置用途上：大多數(shù)選擇為投資，少數(shù)直接經(jīng)營；6在付款方式上：8成作用均采用按揭的方式。3、目標客群總結：根據(jù)上述對本工程已成交老業(yè)主中有意向客戶的數(shù)據(jù)分析和區(qū)域內成交商鋪客戶的分析，我們得出，本工程目標客戶的根本形態(tài)如下：1在來源區(qū)域上：以周邊客戶為主，但與住宅地緣性緊密結合的客戶有所區(qū)別；2在客戶年齡上：30-50歲，多數(shù)家庭收入穩(wěn)定；3在信息獲取渠道上：來源較多，多屬于實效性渠道；4在購置用途上：投資和自營兼?zhèn)?，但投資比例大；5在吸引因素上：地段、價格、升值空間等等；

37、6在購置實力上：有一定投資實力，但仍大局部采用按揭付款的方式。非地緣性中端投資客戶為主！五、一期商鋪優(yōu)劣勢分析1、優(yōu)勢：1投資渠道：在限購及利率不斷上調的對市場下，商業(yè)地產(chǎn)成為2021年房地產(chǎn)市場中一枝獨秀，而社區(qū)商鋪又以投資較小、風險較小、回報相對穩(wěn)定而成為投資新型熱點；2投資環(huán)境：區(qū)域內社區(qū)商鋪承租以及銷售狀況良好，能加強投資者信心，加之本工程自身是一個總建筑面積達22萬方的社區(qū)，預計常居人口在6000人以上，加之周邊其他社區(qū)居民華騰園，工程商鋪自身擁有穩(wěn)定的消費來源；3稀缺性：徐東大街汪家墩站附近商鋪較少，據(jù)不完全統(tǒng)計周邊常住至少8000戶日常生活消費主要依靠本社區(qū)內部商業(yè)解決。華騰園與

38、本案一期商鋪數(shù)量有限，投資資源具備一定稀缺性；4通達性：本工程位于楊園南路與沙湖大道的交匯處，而首期推出商鋪位置位于臨城市道路楊園南路和小區(qū)主入口，對于社區(qū)內部消費而言，人流客流有一定保證；5產(chǎn)品優(yōu)勢：首期推出的商鋪產(chǎn)品主力面積在30-60平米之間，面積控制較為合理，符合徐東區(qū)域市場社區(qū)效勞型商鋪的面積區(qū)間；6客群與口碑根底：一期住宅第二、三季度銷售勢頭良好，給工程帶來一定的市場口碑，積累的客戶資源也能給商鋪銷售帶來一定的助力；7利好信息：隨著沙湖大道2021年上半年即將貫穿等周邊利好信息不斷，同時受大型商業(yè)工程的投入整個徐東片區(qū)與中北路商業(yè)氣氛不斷升級，對商鋪未來商鋪投資升值空間有所提升，這

39、無疑是對投資者和經(jīng)營者最有利的強心針。2、劣勢：1周邊環(huán)境有待完善：由于本工程仍處于施工過程中，且7#樓樓棟前的大土堆等實際硬件條件，使得首批商鋪推售時周邊展示形象較差，小環(huán)境顯得荒涼，對外街商業(yè)價值提升及形象樹立影響較大；2商業(yè)環(huán)境：由于工程周邊未形成濃厚規(guī)模的商業(yè)氣氛，加之岳東路沿線的低端商業(yè)降低小區(qū)域內商業(yè)形象，會對經(jīng)營者以及投資客戶心里預期造成影響，同時不容無視的是，由于這些低端商業(yè)造就了周邊商鋪租金水平低，如根據(jù)現(xiàn)周邊環(huán)境計算投資回報率有所不符；3道路通暢：雖沙湖大道2021年上半年方案貫穿，且楊園南路遙遙無期，對本階段推售有一定的影響；4規(guī)模限制：本身體量不大的情況，加之社區(qū)配套型

40、商業(yè)由于商業(yè)類型的限制，其效勞半徑有限。中北路以東的電力小區(qū)，由于已擁有相對成熟的社區(qū)配套和中百倉儲，消費力較難吸引；5產(chǎn)品方面：由于位置因素的差異，局部商鋪現(xiàn)階段難度較大。如獨立商業(yè)背后，3#樓6間底商，走道相對狹小，且被被看房通道隔斷，成為商業(yè)死角。4#樓20號商鋪位于死角，面積72平米，銷售面積較大，銷售難度較大；6交房時間：多數(shù)同類型商鋪均會選擇臨近交房時間左右進行銷售，既能保證投資客戶減少投資空白期，提升性價比，亦此階段對老客戶的挖掘及營造緊張的成交壓迫感有所幫助，但本工程此次推售時據(jù)交房時間還較長，無疑對投資客戶的成交有所阻礙。六、一期商鋪執(zhí)行策略1推售策略：由于2021年上半年對

41、資金需求的必然性，故，本次商鋪的推售節(jié)點并非傳統(tǒng)的最正確節(jié)點鋪排，僅只能是在現(xiàn)實情況下的組合：1準備階段：2月上旬，意向客戶積累期本階段主要工作：完成老客戶意向摸底及新客戶積累；物料準備工作：2月5日前完成相關商鋪宣傳物料的制作需總工辦及銷售部配合完成相關資料確認；階段推廣工作：2月正式通過渠道開展媒體信息釋放；銷售準備工作：完成區(qū)域內在售商業(yè)及各在營商業(yè)市調工作，2月5日前完成商鋪銷售相關培訓工作以及說辭考核工作；2認籌階段：2月18日商鋪正式開始認籌本階段主要工作：完成意向客戶轉認籌；物料準備工作：進一步完善現(xiàn)場商鋪宣傳資料及各渠道投放物料的準備；階段推廣工作：商鋪推廣全方位開展；銷售準備

42、工作：意向客戶轉認籌，新客戶進一步積累，商鋪銷售技巧及相關知識深化培訓，階段性銷售說辭消化，大客戶初步洽談意向等。3開盤階段：3月11日商鋪正式對外開始銷售本階段主要工作：商鋪對外銷售；物料準備工作：進一步完善現(xiàn)場商鋪宣傳資料及各渠道投放物料的準備；階段推廣工作：針對不同階段有節(jié)奏進行推廣；銷售準備工作：認籌客戶轉認購，新客戶成交。備注：上述推售節(jié)點并非傳統(tǒng)最正確的推售時間，故，遇認籌或是市場形式急轉直下，建議保存一定靈活可操作空間，根據(jù)實際情況作出相應的調整。具體時間鋪排為：3月3日周六2月25日周六2月18日周六2月11日周六2月6日周一3月24日周六3月17日周六3月11日周日開盤熱銷期

43、開盤持銷期認籌期形象推廣期營銷階段：303050認籌目標：102030解籌目標：3月5日釋放開盤信息2月15日釋放認籌信息信息釋放：裝修達人畢業(yè)有禮植樹節(jié)活動裝修達人課時2商鋪認籌&裝修達人課時1綠色傳遞感恩有禮活動營銷活動：2、價格策略：1定價原那么：為本工程定價過程中選取市場同類在售工程，通過工程周邊環(huán)境、規(guī)劃及建筑、配套設施、營銷管理等方面的比擬作為價格參考因素，在結合實際市場情況及走勢和自身產(chǎn)品優(yōu)劣勢進行合理定價。2定價方案：競爭工程價格比照工程名稱面積對外單價元/實際單價元/總價約萬元備注愛家國際華城1號商業(yè)街280001866737670年產(chǎn)權，商業(yè)性質；層高9米，兩層一起賣，可隔

44、三層。2號商業(yè)街28000186673號商業(yè)街3200021334302579東湖村樹里普提金商業(yè)中心30200預計30000/90600商鋪是8年返租，一次性返租3年，5年反購；預計今年3-4月開盤。福星惠譽水岸國際1層4000050000/2079338年返租，每年返租6%；10月底開盤，銷售率為1/3。2層2000030000/1114603層1600025000/89總結：周邊各工程商鋪均提供不同程度的返租優(yōu)惠，普提金甚至可以5年后反購，可見商業(yè)市場亦有阻力；5萬/平米2.2萬/平米；要么低價、要么優(yōu)惠，現(xiàn)今徐東市場上除了住宅，連一向堅挺的商業(yè)也逐漸呈現(xiàn)對市場的遲疑反響。本工程商鋪價格

45、建議：根據(jù)上述市場比擬及結合本工程實際情況一期未交房，道路有待完善以及周邊氣氛有待增強等，做出如下價格建議：一期商鋪.銷售均價為25000元/平米，其中，內街局部均價為23000元/平米，外街局部均價26000元/平米。說明：以目前現(xiàn)階段市場形式作為比擬，如按此價銷售價格預計可在2021年上半年最終達銷售率為30%左右，但在實際推售時如市場發(fā)生變化或客戶積累實際情況有所差異，上述價格及銷售預計將根據(jù)實際情況進行調整。3促銷策略認籌優(yōu)惠：提升認籌金額度，同時提升認籌優(yōu)惠，建議認籌金為10萬元，具體優(yōu)惠程度可根據(jù)實際認籌情況確定，不低于20萬元利用工程備案價格較高的特點。整體優(yōu)惠折算后甚至可以推出

46、認籌5折買商鋪的口號。日進斗金優(yōu)惠：在有一定客戶積累量后，為提早鎖定認籌客戶，推出依據(jù)不同認籌時間給予不同幅度優(yōu)惠的方式。此優(yōu)惠方式需建立在客戶量較大，在認籌初試階段能取得大量認籌的根底上。備注此階段性優(yōu)惠實際轉為現(xiàn)場暗折，對實際成交客戶仍可以給予優(yōu)惠認購老帶新優(yōu)惠：由于商鋪主力客群需從老業(yè)主中深度挖掘，故，建議凡購置住宅的人或者直系買商鋪可以打最大的折扣。認籌老帶新優(yōu)惠：認籌客戶帶認籌客戶，如認購商鋪成功可享受總價減20000元以成交為限定，不轉為現(xiàn)金獎勵。限時簽約和一次性付款優(yōu)惠：均能享受2個點得額外優(yōu)惠。大客戶優(yōu)惠：與周邊大企業(yè)、公司洽談，簽訂大客戶協(xié)議，凡該單位員工憑蓋有公章的工作證購

47、置商鋪，可享受除去所有優(yōu)惠之外的1個點，并設定有效期。備注：上述內容皆是以現(xiàn)階段市場形勢為背景，如市場在后續(xù)出現(xiàn)大幅的變化，將根據(jù)實際情況重新擬定推售節(jié)點，價格建議以及促銷建議。3推廣策略：1核心概念：區(qū)域內在售商業(yè)工程核心概念簡述：愛家國際華城武漢驚現(xiàn)70年獨立產(chǎn)權街鋪；維多利亞商業(yè)街宣傳上著力凸顯成熟社區(qū)和大盤優(yōu)勢；普提金商業(yè)徐東熟鋪，即買即收租；內環(huán)雙地鐵旺鋪宣傳上利用其招商和地段優(yōu)勢；復地東湖國際百萬大盤，學區(qū)商鋪；臨街商鋪宣傳上利用產(chǎn)品品牌、口碑及規(guī)模優(yōu)勢；本工程核心概念：結合目前市場形勢及工程自身體量和產(chǎn)品特色，在整個商鋪的推廣中傳統(tǒng)的產(chǎn)品至上的思路，很難在艱辛的市場中脫穎而出，故

48、，本次核心概念的定位將主打：稀缺性+折扣+起價 2產(chǎn)品賣點：大社區(qū)小金鋪：住宅底商形式，數(shù)量稀缺，且消費來源穩(wěn)定，低風險回報穩(wěn)??；升值空間：城市干道的聯(lián)通和地鐵線路投入使用，社區(qū)不斷成熟、入住人口 不斷增加，都將為數(shù)量稀少的本案商鋪帶來良好的升值潛力；3媒介策略：本工程的商鋪局部的推售不同于獨立商業(yè)工程的運作，在客群局部更多的是由老業(yè)主以及周邊的客戶為主，故，在推廣上可采用較為實效的推廣手段，只需在關鍵節(jié)點進行有次數(shù)的形象廣告即可，簡單思路如下： 直效媒體必須堅持投放，短信及區(qū)域性夾報2月至3月高密度實施； 播送媒體，認籌開始前至開盤，選擇性投放，彌補區(qū)域性缺乏，增加客戶獲取信息量； 網(wǎng)絡媒體

49、，同住宅推售一起推廣，利用網(wǎng)絡的復合型，兩邊同時宣傳； 報紙媒體，僅考慮是否在開盤前投放一次廣告； 夾報：認籌及開盤前集中投放，選取工程周邊社區(qū)及寫字樓為投放點； 派單：2月中旬開始每周將徐東區(qū)域及周邊進行街鋪和社區(qū)的掃街式派發(fā)，引起周邊客戶的持續(xù)關注； 車身廣告：選取工程沿線8條公交路線，3月開始投放，在開盤前以流動形式全面鋪開宣傳； 戶外局部：考慮到商鋪的購置群體，應多集中在徐東區(qū)域，故建議短期投放工程附近的戶外大牌；另中南路、中北路或是東湖路沿線的公交候車亭廣告同時發(fā)布； 商家交換平臺，在徐東商圈所有休閑、娛樂及購物場所擺放商鋪宣傳物料，作為回報可在售樓部展示此類商家宣傳物料或優(yōu)惠券，客

50、源互換的同時，亦可將優(yōu)惠券作為禮品發(fā)放給現(xiàn)場客戶需得到甲方認可。備注：上述詳細推廣執(zhí)行方案詳見附件1。4、活動策略：在2月蓄客期由于時間較短，對大型公開活動的準備度有限，同時與二期住宅推售節(jié)點相近，現(xiàn)場接待蓄客較為繁重，故2月活動主要為針對老業(yè)主，邀約至現(xiàn)場的暖場性活動，同步釋放商鋪信息，促進商鋪客戶認籌，具體鋪排如下：1長航綠色傳遞，感恩有禮活動：2月17日起，邀約業(yè)主參與推薦購商鋪有禮活動，每位業(yè)主來現(xiàn)場領取一張推薦積分卡，如之前已成功推薦購房的業(yè)主，可補齊積分，以年為單位業(yè)主可憑積分兌換相應禮品禮品建議：家用電器或創(chuàng)意家居用品，同時向業(yè)主釋放商鋪認籌信息。2裝修達人速成班活動：考慮到一期

51、即將交房，可邀請業(yè)主參加裝修知識講座，以增加現(xiàn)場人氣，具體安排如下：2月18、19日認籌當天舉辦第一講，增加人氣的同時，亦可促進認籌率；2月25、26日認籌階段第二講，持續(xù)認籌熱度，周末暖場；3月3、4日認籌最后一周，畢業(yè)有禮，凡參加過前兩次講座的業(yè)主當天均可領取畢業(yè)禮禮品建議：宜家小禮品。3植樹節(jié)，為我們的家園添一抹綠活動：3月17、19日，購置一批樹種花卉，邀請老業(yè)主到場，為花卉裝盆，為樹木扎根。裝盆后的花卉可直接贈予業(yè)主，也可放在營銷中心展示。在小區(qū)內部綠化帶增加的樹木讓客戶為其取名。為迎接春天的到來，并深刻我們住宅的綠色科學性。4大客戶推介會活動：商鋪蓄客期間，統(tǒng)計已成交客戶的工作單位

52、，篩選國企或大型公司，以業(yè)主為切入點，安排人員進行內部推介會，凡參加推介會并登記了名單的客戶，可獲得額外1個點的商鋪購置優(yōu)惠；也可與該公司簽訂協(xié)議，承諾凡其員工憑工作證，購置本工程商鋪也可獲得額外1個點須征得甲方同意；七、費用預算：投放渠道投放費用萬元短信媒體5播送媒體18網(wǎng)絡媒體19報紙媒體20夾報媒體15派單費用5營銷活動20預留費用10合計112萬元備注：上述費用不包含長期投放全年費用如戶外廣告、車身廣告等。八、其他1、其他說明：由于2021年年后市場及商鋪銷售的不確定性，如遇市場形勢急轉直下或是意向客戶積累明顯缺乏，建議可啟用備用推售方式，即不做認籌和集中開盤，以平推的形式，選擇在3月

53、中旬以“內部認購會的形式推出銷售，既能防止由于客戶量缺乏造成開盤冷清影響后續(xù)銷售，亦能在關鍵節(jié)點先期銷售局部商鋪保證資金回籠。此方案需做好客戶意向摸底，在推出前做好鋪源銷控。2、甲方需支持局部：為保證蓄客工作的順利開展，各宣傳物料及準備工作需盡快完成，在物料局部初步方案如下,商鋪海報爭取在2月7日前完成設計定稿工作，以保證2月10日完成制作工作。目前根據(jù)商鋪營銷方案方案時間節(jié)點，暫定本次認籌時間為2月18日，暫定本次開盤時間為3月11日，如出現(xiàn)市場急轉直下或是蓄客情況不夠理想，建議可考慮啟用其他說明的開盤方式。商鋪環(huán)境包裝及升級工作需在商鋪認籌前完成，給予目標客戶良好的預期。3、我們要加強局部

54、：(1)加強重點：系統(tǒng)化銷售培訓的深化，進一步提升現(xiàn)場營銷人員的銷售能力個人素質，對商鋪的賣點進行不間斷培訓；針對已確定的商鋪策略主題，對商鋪的營銷概念及賣點進行培訓，以保證現(xiàn)場銷售口徑與廣告一致，同時提升營銷人員信心；進一步提升現(xiàn)場執(zhí)行能力，每個節(jié)點不同的營銷活動及相應說辭必須做到整齊劃一，杜絕由于執(zhí)行能力缺乏對工程帶來不良影響；在籌劃設計局部不斷推陳出新，契合一期商鋪的特性，最大化輔助現(xiàn)場完成銷售，樹立工程良好的市場形象和口碑。2具體安排： 培訓方案安排日期午別時間培訓課題內容2月10日上午9：0010：15銷售人員接待禮儀如何成為銷售明星10：3011：45專業(yè)形象和專業(yè)禮儀下午14：0

55、015：15 運用技巧 接聽技巧15：3016：45商鋪營銷概念廣告主題2月11日上午9：0010：15商鋪賣點梳理區(qū)域賣點10：3011：45下午14：0015：15產(chǎn)品賣點15：3016：45其他賣點2月12日上午9：0010：15商鋪產(chǎn)品培訓鋪源分布10：3011：45商鋪價格下午14：0015：15鋪源優(yōu)劣解析及對應說辭15：3016：452月13日上午9：0010：15議價、逼定及sp配合如何守住價格10：3011：45逼定下午14：0015：15成交15：3016：45sp配合15：3016：45本案在市場的比重2月14日上午9：0010：15銷售人員客戶接待技巧銷售引導及道具運用

56、10：3011：45異議說服及排除干擾下午14：0015：15如何帶客戶看鋪15：3016：45培訓時間節(jié)點可以根據(jù)案場的客戶情況來進行調整加強市場培訓工作分組實行周市場踩盤制度，每周由小組負責，對周邊工程商鋪及區(qū)域動態(tài)進行檢測，加強對周邊商鋪了解的同時樹立對本工程的信心及產(chǎn)品優(yōu)勢感，并提煉各工程商鋪的核心賣點，優(yōu)勢，形成有針對性的說辭。進一步強化現(xiàn)場執(zhí)行管理嚴格執(zhí)行責任制度，每一次推廣出街和營銷活動前，必須由銷售經(jīng)理或銷售主管將出街內容提前告知銷售人員，并針對每次投放統(tǒng)一 和來訪說辭，不得隨意誤傳或執(zhí)行活動內容，如在執(zhí)行過程中出現(xiàn)不應該出現(xiàn)的錯誤，嚴格按照案場的相關獎懲制度執(zhí)行。豪斯中國地產(chǎn)

57、機構武漢?長航藍晶綠洲?工程部2012年02月04日附件1：長航藍晶綠洲商鋪2-3月推廣執(zhí)行方案根據(jù)上述方案排期及營銷推廣策略，長航藍晶綠洲商鋪2-3月媒體排期如下：1、短信渠道選擇數(shù)據(jù)庫短信認籌前投放，在短信來電、來訪量減少后，及時更換短信公司資源， 確?？蛻魯?shù)據(jù)資源的及時有效。時間工程版面/規(guī)格發(fā)布內容2月1617日短信根據(jù)實際數(shù)據(jù)庫選擇共發(fā)送100萬條，每次10萬條配合各銷售節(jié)點與營銷活動2月2122日2月2324日3月12日3月8日3月9日3月10日3月11日3月16日3月2223日費用合計5萬元2、播送渠道時間發(fā)布媒體主題訴求發(fā)布形式認籌信息套播廣告形式認籌信息開盤信息費用合計18萬

58、元3、網(wǎng)絡媒體：搜房網(wǎng)局部：時間發(fā)布媒體主題訴求發(fā)布形式搜房商鋪即將認籌首頁黃金條搜房賣點輸出+認籌信息首頁黃金條搜房徐東核心絕版底商，稀世出售首頁黃金條+軟文搜房商鋪搶手新房詳情頁大旗幟+軟文費用合計10萬元以上排期結合搜房新空位表進行排序，實施過程可根據(jù)實際情況進行調整。新浪樂居局部：時間發(fā)布媒體主題訴求發(fā)布形式2.16新浪樂居商鋪即將認籌首頁左下通欄+軟文新浪樂居賣點輸出+認籌信息新房詳情頁通欄+軟文新浪樂居徐東核心絕版底商，稀世出售首頁導航下通欄+軟文費用合計8萬元以上排期結合搜房新空位表進行排序，實施過程可根據(jù)實際情況進行調整。億房網(wǎng)局部：時間發(fā)布媒體主題訴求發(fā)布形式億房徐東核心絕版

59、底商，稀世出售首頁上部banner+軟文費用合計3萬元以上排期結合搜房新空位表進行排序，實施過程可根據(jù)實際情況進行調整。4、報紙媒體：硬廣局部：時間發(fā)布媒體主題訴求發(fā)布形式3月8日楚報、晚報徐東核心絕版底商，稀世出售內頁半版費用合計20萬元5、夾報渠道投放時間媒體份數(shù)規(guī)格備注2月16日晚報5萬大A3、單張海報徐東核心絕版底商，即將認籌2月17日楚報5萬大A3、單張海報徐東核心絕版底商，即將認籌2月23日晚報5萬大A3、單張海報賣點輸出+認籌信息2月24日楚報5萬大A3、單張海報賣點輸出+認籌信息3月1日晚報5萬大A3、單張海報徐東核心絕版底商，稀世出售3月8日楚報、晚報10萬大A3、單張海報徐

60、東核心絕版底商，稀世出售費用合計15萬元6、派單渠道日期住宅寫字樓商圈周三東湖花苑、東湖花園小區(qū)、和盛世家世紀大廈、彩城大廈/周四農(nóng)行武院銀苑大廈、鵬程商務中心/周五佳園小區(qū)、華電沙湖小區(qū)、團結小區(qū)華中電力金融大廈、知音大廈/周六洪山區(qū)機關住宅小區(qū)、湖北省電力岳家嘴小區(qū)、嘉隆小區(qū)/中南、水果湖、中北路周日金銀島花園、銀廈公寓、新新花園/周三紫金苑、新世紀花苑A區(qū)、新世紀花園C區(qū)楚天傳媒大廈、隨州大廈/周四武鐵佳苑、歐洲花園、徐東村小區(qū)中油大廈、龍?zhí)?周五金銀島花園、銀廈公寓、新新花園凱旋門廣場、中力企業(yè)大廈/周六徐東新村、和平新村、徐東石化小區(qū)/漢街、水果湖、徐東周日徐家棚街公路橋社區(qū)、徐東小