房屋回遷業(yè)務(wù)涉稅問題分析

1、另外，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知（財稅200545回遷房或拆遷安置房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除,然后按照回遷或安置的政策規(guī)范，被拆遷人回遷， 取得改造后新建的房屋。房屋回遷業(yè)務(wù)常見的是對等置換形式，即按被拆遷人房屋原面積拆一還一，給予其同面積房屋回遷安置。房屋回遷業(yè)務(wù)涉及的稅種比較多，各稅種的政策規(guī)定又不同，如何準確地確定回遷業(yè)務(wù)中各稅種的計稅依據(jù)是納稅人的關(guān)注點之一。下面，筆者就如何確定回遷業(yè)務(wù)中各稅種的計稅依據(jù)作以闡述。契稅契稅暫行條例第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依

2、照本條例的規(guī)定繳納契稅。第四條規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，契稅的計稅依據(jù)為成交價格。同時還規(guī)定，前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財稅 2004134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其 契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低

3、的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定：1.評估價格：由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認的價格。2.土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。因此，開發(fā)商在回遷業(yè)務(wù) 中取得的國有土地使用權(quán)，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。也就是說，按照契稅政策規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進行動遷安置屬于房屋原地實物補 償，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納契稅時，不能將包含在購買土地成交價格中的補償房屋開發(fā)成本（包括 房屋貨幣補償和房屋實物補償）從計稅依據(jù)中扣減繳納契稅號） 第二條規(guī)定，對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格

4、中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。營業(yè)稅國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函2007768 號）規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn) ”稅目繳納營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函1995549 號）規(guī)定，按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷

5、建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。綜上所述，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)，開發(fā)商應(yīng)在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據(jù)；如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。印花稅印花稅暫行條例施行細則第五條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，與被

6、拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同， 其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同?？梢?，房屋回遷合同屬于一種交換式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。另外，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知（財稅2006162 號）第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 因此， 房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，其計稅依據(jù)為雙方簽訂的商品房銷售合同中所載金額。如果未標(biāo)明金額的，則應(yīng)按 印花稅暫行條例施行細則第十八條規(guī)定執(zhí)行。即按金額比例貼花的應(yīng)稅憑證，未標(biāo)明金額的，應(yīng)按照憑證所載數(shù)量及國家牌價計算金額；沒有國家牌價的，按市場價

7、格計算金額，然后按規(guī)定稅率計算應(yīng)納稅額。另外， 需要注意的是財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知（財稅 2008137 號）規(guī)定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。土地增值稅國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220 號） 第六條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本工程房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算經(jīng)管有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187 號） 第三條第 （一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的

8、補差價款，應(yīng)抵減本工程拆遷補償費。而國稅發(fā)2006187 號文件第三條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：1. 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2. 由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定?？梢?， 開發(fā)商計算土地增值稅時，其在房屋回遷業(yè)務(wù)中對等置換出去的新建房屋應(yīng)按視同銷售房地產(chǎn)規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補償費。企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進行動遷安置，

9、因為動遷戶被拆遷的房屋是產(chǎn)權(quán)房，回遷后的產(chǎn)權(quán)房在辦理產(chǎn)權(quán)時需要房地產(chǎn)開發(fā)公司出具商品房銷售發(fā)票。企業(yè)所得稅法實施條例第二十五條規(guī)定，視同銷售應(yīng)該是視同銷售貨物、提供勞務(wù)和轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)三類情況的總稱。對企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知（國稅函2008875 號）第一條（四）項規(guī)定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)

10、的房屋回遷業(yè)務(wù)具有特殊性，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)進行企業(yè)所得稅處理時，對回遷規(guī)范面積內(nèi)部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要按收入確認條件確認收入，又要按規(guī)定歸集開發(fā)成本?；剡w房或拆遷安置房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策規(guī)范，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。房屋回遷業(yè)務(wù)常見的是對等置換形式，即按被拆遷人房屋原面積拆一還一，給予其同面積房屋回遷安置。房屋回遷業(yè)務(wù)涉及的稅種比較多，各稅種的政策規(guī)定又不同，如何準確地確定回遷業(yè)務(wù)中各稅種的計稅依據(jù)是納稅人的關(guān)注點之一。下面， 筆者就如何確定回遷業(yè)務(wù)中各稅種的計稅依據(jù)作以闡述。契稅契稅暫行條例第一條規(guī)定

11、，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第四條規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，契稅的計稅依據(jù)為成交價格。 同時還規(guī)定，前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財稅2004134 號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承

12、受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定：評估價格：由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認的價格。土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。因此，開發(fā)商在回遷業(yè)務(wù)中取得的國有土地使用權(quán)，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。也就是說，按照契稅政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進行動遷安置屬于房屋原地實物補償，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納契稅時，不能將包含在購買土地成交價格中的補償房屋開發(fā)成本（包括房屋貨幣補償和房屋實物補償）從計稅依據(jù)中扣減繳納契稅

13、。另外， 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知（財稅 200545 號）第二條規(guī)定，對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。營業(yè)稅國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函 2007768 號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)

14、建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù) （國稅函 1995549 號） 規(guī)定， 按照 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分， 由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。綜上所述，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)，開發(fā)商應(yīng)在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據(jù)；如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。印花稅印花稅暫行條例施行

15、細則第五條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人 產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，與 被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同， 其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換， 銷售合同?？梢?，房屋回遷合同屬于一種交換式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。即特殊形式的房屋另外， 財政部、 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知（ 財稅 2006162號）第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。因此，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，其計稅依據(jù)為雙方簽訂的商品房銷售合同中所載金額。如果

16、未標(biāo)明金額的，則應(yīng)按印花稅暫行條例施行細則第十八條規(guī)定執(zhí)行。即按金額比例貼花的應(yīng)稅憑證，未標(biāo)明金額的，應(yīng)按照憑證所載數(shù)量及國家牌價計算金額；沒有國家牌價的，按市場價格計算金額，然后按規(guī)定稅率計算應(yīng)納稅額。另外， 需要注意的是財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知（財稅 2008137 號） 規(guī)定， 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅土地增值稅國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號） 第六條規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本工程房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算經(jīng)管有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)200618

17、7 號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款， 計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本工程拆遷補償費。而國稅發(fā)2006187 號文件第三條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、 對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 可見， 開發(fā)商計算土地增值稅時，其在房屋

18、回遷業(yè)務(wù)中對等置換出去的新建房屋應(yīng)按視同銷售房地產(chǎn)規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補償費。企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進行動遷安置，因為動遷戶被拆遷的房屋是產(chǎn)權(quán)房，回遷后的產(chǎn)權(quán)房在辦理產(chǎn)權(quán)時需要房地產(chǎn)開發(fā)公司出具商品房銷售發(fā)票。企業(yè)所得稅法實施條例第二十五條規(guī)定，視同銷售應(yīng)該是視同銷售貨物、提供勞務(wù)和轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)三類情況的總稱。對企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知

19、（國稅函2008875 號）第一條（四）項規(guī)定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的房屋回遷業(yè)務(wù)具有特殊性，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)進行企業(yè)所得稅處理時，對回遷規(guī)范面積內(nèi)部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要按收入確認條件確認收入，又要按規(guī)定歸集開發(fā)成本。附：營業(yè)稅納稅地點如何確定咨詢電話：0311-87762*咨詢內(nèi)容：石家莊市的王先生咨詢，建筑安裝企業(yè)跨區(qū)施工，如何繳納營業(yè)稅？答復(fù)：確定營業(yè)稅納稅地點，總的原則是在發(fā)生地納稅，即以納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)地為納稅地點。納稅人提供的應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在外縣（市）的，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機

20、關(guān)申報納稅，如未向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地申報納稅的， 由其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)補征稅款。納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，其納稅地點需要調(diào)整的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機關(guān)確定。舊城改造是否繳納營業(yè)稅咨詢電話：0311-86682*咨詢內(nèi)容：石家莊市的李先生咨詢，今年是三年大變樣的第一年，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于舊城改造，涉及到了很多稅收政策問題，如在房地產(chǎn)公司拆除民居進行補償后，如何繳納營業(yè)稅?答復(fù)： 根據(jù)冀地稅發(fā)200093 號文件 的規(guī)定，在舊城改造中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆除民居住房后，補償給搬遷戶的住房，應(yīng)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 對償還面積與拆遷面

21、積相等的部分，由當(dāng)?shù)氐囟悪C關(guān)按同類住宅房屋的實際成本核定征收營業(yè)稅，對超面積部分按取得的實際收入征收營業(yè)稅。如何確定建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅人和扣繳義務(wù)人 咨詢電話：0311-82981*咨詢內(nèi)容：石家莊市的張女士咨詢，怎樣確定建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅人 和扣繳義務(wù)人？答復(fù)：在中華人民共和國境內(nèi)從事建筑、修繕、安裝和其他工程作業(yè) 的國有、集體、聯(lián)營、私有建筑安裝企業(yè)和外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、股份制企 業(yè)、其他企業(yè)、事業(yè)單位、行政單位、軍事單位、社會團體、其他單位和個人都 是建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅人。建筑業(yè)工程實行總承包、分包方式的，以總承包人為 扣繳義務(wù)人。納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，符合以下情形之一的，無論工

22、程是否 實行分包，稅務(wù)機關(guān)可以建設(shè)單位和個人作為營業(yè)稅的扣繳義務(wù)人：（1）納稅人從事跨地區(qū)（包括省、市、縣，下同）工程提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的；（2）納稅人在勞務(wù)發(fā)生地沒有辦理稅務(wù)登記或臨時稅務(wù)登記的。房地產(chǎn)企業(yè)涉及到回遷如何計征企業(yè)所得稅咨詢電話：0311-85333*咨詢內(nèi)容：石家莊市的高先生咨詢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拆除過程中， 經(jīng)常會遇到返還拆遷戶同等面積房屋和由于產(chǎn)權(quán)交換，收取的超過補償面積的房款，應(yīng)怎樣繳納企業(yè)所得稅？答復(fù)：根據(jù)冀地稅函20084號文件規(guī)定：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 房屋拆遷過程中，返還拆遷戶的面積內(nèi)的房屋，按房屋的市場價格確認收入，同 時，根據(jù)收入與費用配比原則，減除企業(yè)建

23、造等面積的同類開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的銷售 成本、期間費用后的余額，并入其應(yīng)納稅所得額計征企業(yè)所得稅。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)拆遷補償協(xié)議與被拆遷戶進行產(chǎn)權(quán)交換，收到被拆遷戶繳納的超過補償面積部分的房價款，應(yīng)視同預(yù)收款按規(guī)定的預(yù)計毛利潤率計算出毛利潤，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后，并入其應(yīng)納稅所得額計征企業(yè)所得稅。土地增值稅的47個涉稅疑難問題處理技巧作者：中國財稅培訓(xùn)師 經(jīng)濟學(xué)博士肖太壽1、雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財法字（1995） 6號）第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出

24、售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?；诖艘?guī)定，在土地置換中，如果換出土地是國有土地，并且國有土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，屬于土地增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)該征收土地增值稅，如果國有土地使用權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)讓，根據(jù)關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)（國稅函2007第645號）的規(guī)定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地 增值稅和契稅等相關(guān)稅收。則需要繳納增值稅?？傊?，雙方均不支付補價的土地置換的行為，無論是否辦 理土地使用證的變更手

25、續(xù)，都應(yīng)該繳納土地增值稅處理。2、將國家無償劃撥的土地進行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，的土地增值稅處理根據(jù)關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)（國稅函2007第645號）的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土 地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收 益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。因此，將國家 無償劃撥的土地進行有

26、償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。3、未取得工程立項也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地 增值稅處理土地增值稅宣傳提綱（國稅函發(fā)（1995） 110號）第四第規(guī)定：根據(jù)條例的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。二是只有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓， 不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。根據(jù)上述文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在租

27、賃土地上開發(fā)的房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓”的，不繳納土地增值稅。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)工程，在工程工程登記備案時，沒有進行分期工程的備案，但是，企業(yè)自行劃 分了工程分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設(shè)為工程單位進行匯算？根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算經(jīng)管有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）的規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)工程為單位進行清算，對于分期開發(fā)的工程，以分 期工程為單位清算。因此，在土地增值稅清算時，不能以企業(yè)自行劃分的分期工程建設(shè)工程為單位進行清算。5、房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅

28、如何處里，如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在拆遷時以合同約定的房屋拆 補償款作為土地征用及拆遷補償費，并在新建房補償拆遷房交付時，按合同約定的房屋拆補償款計入轉(zhuǎn)讓收入。如果實際以新建房補償?shù)拿娣e超過拆遷合同約定的補償面積，超過部分的面積按企業(yè)銷售同類房地 產(chǎn)的市場價格計算銷售收入。6、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，先按以下方法計算轉(zhuǎn)讓收入：轉(zhuǎn)讓收入=合同約定轉(zhuǎn)讓價格 , （1-受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)

29、應(yīng)納稅收的稅率之和）。以此方法計算的轉(zhuǎn)讓收入合理的，據(jù)以計算土地增值稅，不合理的，由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用開發(fā)的商品房對外投資，沒有取得貨幣收入，計算土地增值稅時的收入確定根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清算經(jīng)管規(guī)程 的通知（國稅發(fā)200991號）第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年

30、、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。8、一次性獲取土地使用權(quán)，但是分期分批開發(fā)，在計算土地增值稅時，如何確定扣除工程中獲取土地使用權(quán)所支付的金額？答：中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財法字1995第006號）第六條的規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除工程金額的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。9、土地使用權(quán)評估增值是否可以作為成本扣除？納稅人對其擁有的土地使用權(quán)進行評估，評估增值額無論會計上如何處里，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，不應(yīng)作為土地增值稅扣除工程。10、單位

31、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的土地增值稅宣傳提綱（國稅函發(fā)（1995） 110號）第五條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。土地部門收取的土地閑置費不能作為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函 2010220號）第四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)

32、逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字 199548號）第十二條規(guī) 定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。因此土地估價費能否扣除應(yīng)視具體情況而定。11、納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，可否作為計算土地增值稅扣除工程？納稅人取得土地的應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是

33、作為政府部門對企業(yè)投資，如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致，并且取得了土地出讓金合法票據(jù)，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，應(yīng)當(dāng)作為扣除工程。12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按 以地補路”的方式取得土地，但是該單位支付修路款時，取得的是政府部門財政收據(jù)，支付修路款是否可以作為取得土地使用權(quán)支付的金額？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工程的立項文件中或政府的其他文件中包含以地補路”方式取得土地的內(nèi)容，如果道路是由其他單位施工的，并且財政部門或其他部門以代付了修路費用，向代付單位支付的修路費取 得的是財政收據(jù)，可經(jīng)審核確認后作為取得土地使用權(quán)支付的金額；如果道路是由該房地產(chǎn)開發(fā)公司直接 施工，支付的修路

34、費取得的是財政收據(jù)，則不能作為取得土地使用權(quán)支付的金額。13、對于以地補路（工程）的工程，其修路成本和承擔(dān)工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？土地增值稅暫行條例實施細則（財法字（1995 ） 6號）第七條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額， 是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用?？紤]到一些房地產(chǎn)開發(fā) 工程盡管看似無償取得了土地，實際上取得的土地是承擔(dān)了修建道路和政府工程成本而獲得的補償，房地 產(chǎn)開發(fā)公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應(yīng)當(dāng)核實所發(fā)生修建道路和政 府工程成本的真實性，并有相關(guān)的政府文件或者合同（協(xié)議）為依據(jù)。14、

35、房地產(chǎn)企業(yè)將一些工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可否計入開發(fā)成本。根據(jù)土地增值稅清算經(jīng)管規(guī)程（國稅發(fā)200991號）第二十一條第一款規(guī)定： 在土地增值稅清算中，計算扣除工程金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質(zhì)量保證金，符合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求，并且開具了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本按規(guī)定扣除。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函 2010220號）第二條規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)工程的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)

36、就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除?！?5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時無法完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等開發(fā)成本的憑證或資料，如何進行土地增值稅的清算？國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算經(jīng)管有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第四條第（二）項規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價經(jīng)管部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開

37、發(fā)成本的單位面積金額規(guī)范，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。”如江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā) 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算經(jīng)管有關(guān)問題的通知 的通知（蘇地稅發(fā)200775號）規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝 工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，各省轄市地方稅務(wù)局可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程經(jīng)管造價部門最新公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額規(guī)范，并據(jù)以計算扣除。所以，如果不能完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等開發(fā)成本的憑證或資料，可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程

38、經(jīng)管造價部門最新公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額規(guī)范，并據(jù)以計算扣除。16、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費、中標(biāo)費、投標(biāo)費、招標(biāo)費、招標(biāo)監(jiān)督費，是否可以扣除？編標(biāo)費、中標(biāo)費、投標(biāo)費、招標(biāo)費、招標(biāo)監(jiān)督費等費用是與工程招標(biāo)相關(guān)的費用，按國家財務(wù)會計制度的規(guī)定計入有關(guān)成本，并按土地增值稅政策規(guī)定扣除。17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建商品房裝修后銷售的，裝修成本如何扣除？國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算經(jīng)管有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第四條第（四）項規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所

39、建商品房裝修后銷售的，如果在計算轉(zhuǎn)讓收入時，向購房方收取的裝修費用計入計算土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入的，裝修成本可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，按規(guī)定扣除，并可作為計算加計扣除金額 的基數(shù)。如果向購房方收取的裝修費用不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，則裝修費用不可以作為土地增值稅的扣除 工程。18、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā) 200931號）規(guī) 定，開發(fā)間接費包含工程營銷設(shè)施建造費，在計算土地增值稅時開發(fā)間接費是否包括工程營銷設(shè)施建造 費？根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則的規(guī)定，開發(fā)間接費用，是指直接組織、經(jīng)管開發(fā)工程發(fā)生的費用， 包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、

40、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，計算土地增值稅時，工程營銷設(shè)施建造費不能包含在開發(fā)間接費里。19、納稅人繳納的規(guī)費可不可以作為扣除利息和經(jīng)管費用的基數(shù)？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地和房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)費，如果按會計制度應(yīng)當(dāng)計入取得土地成本、房地 產(chǎn)開發(fā)成本的，應(yīng)當(dāng)作為計算扣除利息和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的基數(shù)。20、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除（企業(yè)總機 構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出是否可以扣除？工程之間的利息費用劃分不清，如果所發(fā)生的利息和經(jīng)管費、銷售 費用總額低于10% ,如何扣除？）？中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財法字 1995

41、第006號）第七條第三款規(guī)定：財務(wù)費 用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能 超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計 算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu) 證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn) 開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。21、納稅人購買土

42、地和房產(chǎn)時所繳納的契稅，如何扣除？財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計 5%的基數(shù)。從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅，按財務(wù)制定計入有關(guān)的成本，可以作為計算加計扣除金額 的基數(shù)。、22、違約金是否可以作為土地增值稅扣除工程？企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出。因此在會計處理上應(yīng)計入營業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時，借記營業(yè)外支出貸記銀行存款 等科目。土地增值稅暫 行條例實施細則規(guī)定

43、：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（即房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的銷售費用、經(jīng)管費用、財務(wù)費用。根據(jù)會計制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除工程。23、房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢綜合樓，1-4層是商業(yè)用房，5-20層是住宅，現(xiàn)在進行土地增值稅清算，經(jīng)計算，住宅為負增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？土地增值稅暫行條例實施細則第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本核算工程或核算對象為單位計算；財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅199548號）十三條規(guī)定，對納稅

44、人既建造普通規(guī)范住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額（財稅200621號及國稅發(fā)2006187號文對此也有規(guī)定），不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通規(guī)范住宅不能適用免稅規(guī)定。江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算經(jīng)管規(guī)程的通知（蘇地稅發(fā)200972號）第十七條規(guī)定：清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)工程是否以國家有關(guān)部門審批、備案的工程為單位進行清算；對于 由發(fā)改委或規(guī)劃部門批準的分期開發(fā)的工程，是否以分期工程為單位清算；普通規(guī)范住宅是否與其他類型的房屋分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。根據(jù)以上規(guī)定，除普通規(guī)范住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計算增值額和增

45、值率。24、已核定工程如何適用核定征收率？已核定征收工程如果符合土地增值稅清算經(jīng)管規(guī)程（國稅發(fā)200991號）第十條第一款和第二款清算條件進了核定征收清算的，其未售部分繼續(xù)銷售的，按清算時確定的核定征收率核定征收。25、房地產(chǎn)開發(fā)工程分期開發(fā)，前期工程已核定征收，后期工程如何進行清算？土地增值稅清算經(jīng)管規(guī)程（國稅發(fā)200991號）第三十六條規(guī)定：對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)工程，各期清算的方式應(yīng)保持一致。因此，前期工程已核定征收，后期工程也應(yīng)該核定征收。25、房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，是否要預(yù)征土地增值稅？房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，應(yīng)根據(jù)

46、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算經(jīng)管有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）的第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除工程金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算（單位建筑面積成本費用=清算時的扣除工程總金額司青算的總建筑面積）。即納稅人已清算工程繼續(xù)銷售的，應(yīng)在銷售的當(dāng)月進行清算，不再先預(yù)征后清算。26、工程清算時未售部分的成本、費用、稅金如何扣除？未售部分的將來的成本、費用、稅金、預(yù)征稅款的處理？根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算經(jīng)管有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第

47、八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除工程金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除工程總金額尋青算的總建筑面積。清算時未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費用。未售部分銷售時已預(yù)征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。27、土地增值稅清算過程中，企業(yè)想享受增值額不超過 20%增值額免稅的普通規(guī)范住宅，需要提供哪些證明資料？1）立項批準機關(guān)對經(jīng)濟適用房立項的批準文件；2） 土地經(jīng)管部門劃撥土地的批準文件；3）物價部門核定的有關(guān)經(jīng)濟適用房銷售價格的

48、批件；4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；5）列明該工程的政府經(jīng)濟適用房建設(shè)投資計劃；6）經(jīng)濟適用房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實 際購買面積、單價、銷售金額）；7）主管地稅機關(guān)要求提供的其他資料。28、銷售經(jīng)濟適用房的車庫等，是否可享受土地增值稅的優(yōu)惠政策？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房車庫等，其面積并入經(jīng)濟適用房面積， 其合計數(shù)未超過經(jīng)濟適用房規(guī)范的，享受經(jīng)濟適用房政策，其合計數(shù)超過經(jīng)濟適用房規(guī)范的，所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)與車庫等均不作為經(jīng)濟適用房，不應(yīng)享受經(jīng)濟適用房優(yōu)惠政策。29、房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的土地增值稅處理據(jù)財政部國

49、家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）第五條規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字1995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的，需要繳納土地增值稅。例如，母公司以土地進行投資給子公司進行資本增值，母公司購入土地時價值 500萬，按800萬作價投資，在投資時母子公司都不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但子公司取得土地后向工商和建委申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，土地 用來建造科研大樓，大樓

50、建成后用于自用或出租，是否交土地增值稅？根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）的規(guī)定，母公司以土地向子公司投資時，子公司尚未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，子公司當(dāng)時不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地增值稅。子公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)后，以該土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，今后如 果轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。30、企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？單位將別墅贈送給某演藝 明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？個人將其擁有的房產(chǎn)贈與其子女，對其行為是否征收土地增值 稅？根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則（財法字19956號）

51、及財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅199548號）的規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑 物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）第四條規(guī)定：細則所稱的贈與”是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。因此，

52、企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈送給某演 藝明星的行為，是需要繳納土地增值稅。同樣，個人將其擁有的房產(chǎn)贈與其子女，對其行為不征收土地增 值稅。31、國有劃撥地對外有償轉(zhuǎn)讓時補交的土地出讓金，在計算土地增值稅時，是否可以將交納的土地出讓金在取得的收入中扣除來計算增值額？根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第六條計算增值額的扣除工程：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除工程，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳

53、納的有關(guān)費用。因此，轉(zhuǎn)讓國有劃撥用地補繳的土地出讓金屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額，計算土地增值稅時允許扣 除。32、投資、聯(lián)營企業(yè)將接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅的納稅義務(wù)人是誰？關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）第一條： 對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地 （房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”請問：上述對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅的納稅義務(wù)人是誰？是投資者還是接受投資的企業(yè)？基于此規(guī)定，投資、

54、聯(lián)營企業(yè)將接收投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅的納稅義務(wù)人為投資聯(lián)營企業(yè)， 而投資、聯(lián)營企業(yè)應(yīng)是接受投資企業(yè)，而且相應(yīng)不動產(chǎn)投入時，所有權(quán)已歸屬于接受投資企業(yè)，再轉(zhuǎn)讓的 主體只能是接受投資企業(yè)而不是投資者。33、參加土地競拍時支付的傭金以及工程部門發(fā)生的差旅費可否作為土地增值稅的扣除工程呢？根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則第七條一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。”傭金是支付給中介機構(gòu)而不是支付給土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方的， 因此，傭金不應(yīng)當(dāng)作為取得土地使用權(quán)所支付的金額，但可以計入經(jīng)管費用計算比例扣除。第二款規(guī)定： 開發(fā)間接費

55、用是指直接組織、經(jīng)管開發(fā)工程發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！币虼耍こ滩块T發(fā)生的辦公費 差旅費可以作為土地增值稅的扣除工程。34、受讓人替轉(zhuǎn)讓人繳納的土地出讓金可否作為轉(zhuǎn)讓人應(yīng)繳納的土地增值稅的抵扣工程？根據(jù)土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！备鶕?jù)土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除工程，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取

56、得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納 的有關(guān)費用。因此，受讓人替轉(zhuǎn)讓人繳納的土地出讓金不能作為轉(zhuǎn)讓人應(yīng)繳納的土地增值稅的扣除工程。35、某公司向另一房地產(chǎn)公司購買了一塊位于城市市區(qū)的土地，擬開發(fā)為商業(yè)地產(chǎn)，并對土地上的建筑物進行了拆除及土地的平整，并委托中介機構(gòu)進行了規(guī)劃技術(shù)方案設(shè)計、勘查設(shè)計等，已支付的部份設(shè)計費計入了開發(fā)成本，同時因工程進行招商發(fā)生了部分費用直接計入了經(jīng)管費用。后因其他原因，該公司將尚未開工的該地塊進行了轉(zhuǎn)讓，請問：該轉(zhuǎn)讓行為的土地增值稅是否可以按開發(fā)成本的20%加計扣除，期間費用及利息可否按比例扣除？若認定為直接轉(zhuǎn)讓土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定只能扣除取得土地支付的地價款

57、及交納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費。那么該公司已發(fā)生的開發(fā)成本（規(guī)劃技術(shù)方案設(shè)計、勘查設(shè)計、景觀綠化養(yǎng)護支出）及相關(guān)費用如何扣除？根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知（國稅函發(fā)1995110號）文件第六條二款規(guī)定：對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。”因此該公司將生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)過程中，對開發(fā)成本可以加計20%扣除，但期間費用及利息不得扣除。如該公司實質(zhì)上屬于未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，則根據(jù)第六條一款規(guī)

58、定：對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制炒”買炒”賣地皮的行為?！眲t相應(yīng)的相關(guān)費用在計算土地增值額時不得作為扣除工程。36、現(xiàn)有一家房地產(chǎn)公司開發(fā)沿街兩層商鋪14000平方M,每平方M銷售價格6000元，現(xiàn)為提高沿街商鋪的商業(yè)價值，房地產(chǎn)公司與購房客戶達成協(xié)議，由房地產(chǎn)公司代為沿街商鋪統(tǒng)一裝飾，收取購房戶裝飾款5000萬元，實際發(fā)生裝飾成本 4300萬元，收入5000萬元應(yīng)計繳土地增值稅，請問，裝飾成本4300萬元可否享受土地增值稅加計扣除？根據(jù)中華人民共和國

59、土地增值稅暫行條例第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第五條條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。因此，房地產(chǎn)公司銷售房屋建筑物所收取的有關(guān)經(jīng)濟利益均要繳納土地增值稅。裝飾成本屬于開發(fā)成本一部分，可以按規(guī)定加計扣除，即裝飾成本4300萬元可享受土地增值稅加計扣除。37、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)后，清算土地增值稅時應(yīng)如何確認收入？根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算經(jīng)管規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991號）第十九條第一項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股

60、東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。2、由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。38、A公司是一家國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，股東將一塊部分開發(fā)的土地投資給A公司作為實收資本增加。該地塊取得時繳納的出讓金等為 1億元，投資進A公司時按評估值作價 5億元，增值部分當(dāng)時已按規(guī)定繳納土地增值稅。A公司將該開發(fā)后進行了銷售。請問A公司在計算繳納土地增值稅時，該土地是否可按5億元作為土地成本計算扣除額？即股東投入的土地在計算土地增值稅時如何扣