住宅戶型設(shè)計(jì)敏感點(diǎn)（附圖表）

1、拌住宅戶型設(shè)計(jì)暗敏感點(diǎn)芭隨著房地產(chǎn)市氨場(chǎng)不斷發(fā)展，哎購(gòu)房者也日益藹成熟，對(duì)住宅安戶型的要求也胺越來(lái)越高，這捌就需要我們根半據(jù)客戶的要求奧來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，伴開(kāi)發(fā)出市場(chǎng)能把夠接受、又經(jīng)靶得起時(shí)間檢驗(yàn)把的戶型。氨客戶的要求是吧戶型設(shè)計(jì)的客熬戶敏感點(diǎn)，需皚要從營(yíng)銷角度矮分析產(chǎn)品，從斑功能性、舒適拜性和經(jīng)濟(jì)性等芭多個(gè)維度來(lái)滿傲足。換句話說(shuō)扮，只有根據(jù)客佰戶敏感點(diǎn)做出唉的戶型設(shè)計(jì)，礙才能符合市場(chǎng)藹需求。拜那么，究竟現(xiàn)版在客戶的敏感哀點(diǎn)是什么？我癌們?cè)撛鯓幼鰬舭匦驮O(shè)計(jì)呢？主懊要想和大家分罷享，如何更好擺地把握戶型各熬功能空間和整白體兩大客戶敏安感點(diǎn)，以及如擺何界定哪些戶癌型更好賣(mài)。01捌7個(gè)常見(jiàn)功能芭空間的客戶

2、敏佰感點(diǎn)扳我們常見(jiàn)的戶艾型功能空間，班主要包括玄關(guān)岸、客廳、餐廳安、臥室、廚房敖、衛(wèi)生間、陽(yáng)熬臺(tái)七個(gè)區(qū)域。盎自從近幾年房霸地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入翱改善時(shí)代后，罷每個(gè)區(qū)域的客伴戶敏感點(diǎn)都變扮得更加突出。1、玄關(guān)巴玄關(guān)是房屋入笆口的一個(gè)過(guò)渡捌區(qū)域。霸設(shè)置玄關(guān)的目辦的是為了保護(hù)捌房屋的私密性白，避免一進(jìn)門(mén)斑就對(duì)整個(gè)房屋捌一覽無(wú)余，玄柏關(guān)也是方便客澳人脫衣、換鞋啊的地方，因此巴戶型是否有玄熬關(guān)也成為營(yíng)銷佰中的客戶敏感拌點(diǎn)之一。2、客廳隘客廳是家人日暗常起居的公共昂場(chǎng)所，設(shè)計(jì)必骯須寬敞、明亮百，要有較好的壩朝向和觀景視阿野。?？蛷d要有一個(gè)絆相對(duì)獨(dú)立的空八間，這個(gè)相對(duì)靶獨(dú)立的空間是按相對(duì)餐廳而言把的，即最好不笆要和

3、餐廳共用瓣一個(gè)空間，從癌而形成“模糊捌雙廳”，不利頒于家人的休閑敖、團(tuán)聚。從客斑廳的開(kāi)門(mén)要少疤，避免不必要矮的交通穿越所百干擾。板客廳的面積要辦合理，一般客靶廳面積不小于鞍18平米，大俺戶型不小于2澳0平米，這樣捌可以輕松地放扮置必要的家具翱和設(shè)備。皚客廳盡可能與耙景觀陽(yáng)臺(tái)相連鞍，視野更開(kāi)闊柏，有更好的景傲觀。般客廳的開(kāi)間要奧合理，一般不盎少于3.6米把左右，舒適的哎客廳開(kāi)間在4藹.0米左右，熬這種舒適型的俺客廳一邊擺放哀沙發(fā)，一邊擺岸放電視，是一疤種兩邊都靠墻跋的布置格局，絆中間留出了一艾個(gè)空間，但最氨大不要超過(guò)4拔.5米，超過(guò)鞍這個(gè)開(kāi)間，看稗電視的距離就頒會(huì)顯得有點(diǎn)遠(yuǎn)凹，不僅浪費(fèi)了俺面寬，

4、而且舒笆適性反而降低般了。鞍客廳不能是狹爸長(zhǎng)的，寬深比暗也要合理，一阿般控制在小于皚1:2，便于白合理利用空間般?？蛷d中至少叭有一個(gè)墻面的案長(zhǎng)度要大于3艾.0米，以便辦作為電視背景瓣墻，如果沒(méi)有跋擺放電視機(jī)的八背景墻，整個(gè)笆客廳就顯得比半較局促，缺乏搬舒適感。3、餐廳奧餐廳和客廳應(yīng)拜有明顯分區(qū)或啊者餐廳“獨(dú)自矮占角”，即餐跋廳要在兩面墻埃夾一個(gè)角的位壩置，有獨(dú)自的版一個(gè)區(qū)域，最盎好不要和客廳霸混用。餐廳與霸廚房的位置最捌好鄰近，可以盎避免因距離過(guò)白遠(yuǎn)而耗費(fèi)過(guò)多搬的來(lái)回路程和般置餐時(shí)間。背餐廳要是明間拔，有獨(dú)立開(kāi)窗柏。餐廳的凈寬哀度不宜小于2白.4米。餐廳背面積最好不少暗于9平米，一壩個(gè)設(shè)計(jì)高明

5、的把餐廳可以使空按間產(chǎn)生一種輕盎松愉悅的氣氛傲，能使人心情傲放松，而有助爸于家庭和諧。4、臥室伴臥室承擔(dān)著人骯一生當(dāng)中三分百之一生命的睡安眠時(shí)間，因此版設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該特骯別重視臥室的凹安定性與隱密吧性，必須仔細(xì)擺考慮其朝向以吧及溫暖和光線稗的適宜度；臥板室形狀不宜狹澳長(zhǎng)，臥室的長(zhǎng)藹寬比最適宜2安：1。岸主臥室的面積矮要合理，一般伴要在16平米奧左右，雙人床版、床頭柜、衣敗櫥的擺放才不半顯局促，而大巴戶型的主臥室稗面積要在20盎平米左右，并澳且應(yīng)帶獨(dú)立的隘主人衛(wèi)生間或按步入式衣帽間半.主臥室開(kāi)間凹一般不少于3頒.0米，而大把戶型的主臥室?jiàn)W開(kāi)間最好不少胺于3.6米；唉有的主臥室還扒帶一個(gè)景觀陽(yáng)礙臺(tái)，增

6、加了不拔少生活情趣。骯次臥室面積一壩般不小于12把平米，用于老八人居住的次臥懊室，宜設(shè)在光凹照最好的南或凹東南向，因老扮人在家中的時(shí)埃間最長(zhǎng)，光照芭是老人家健康癌最好的因素，唉給老人光照時(shí)礙間長(zhǎng)的房間，柏特別是冬季，暗對(duì)老人的健康按是很適宜的。巴兒童房面積一鞍般不小于10案平米，兒童房凹在清晨時(shí)能暴疤露于陽(yáng)光中是瓣最理想的，因癌此最好是位于岸東或東南面，把能促進(jìn)孩子的跋成長(zhǎng)。5、廚房背廚房面積一般版不小于4平米般，且占戶型套芭內(nèi)建筑面積比半例不小于5%佰。敗廚房?jī)魧挾炔话虘?yīng)小于1.8暗米，且應(yīng)獨(dú)立拔開(kāi)窗，或宜帶扳一個(gè)工作陽(yáng)臺(tái)暗，同時(shí)可以提扮高廚房的通風(fēng)懊和采光。柏廚房操作面長(zhǎng)凹度應(yīng)不小于2埃.

7、7米，可以霸將灶臺(tái)布置成搬型或U型，骯而型或U型芭的操作臺(tái)比單昂面布置的灶臺(tái)辦，減少很多勞暗動(dòng)強(qiáng)度，只要拌小幅轉(zhuǎn)身就可皚自如地享受輕扳松而高效的烹凹飪過(guò)程，提高伴了家務(wù)勞動(dòng)的扮樂(lè)趣。6、衛(wèi)生間哎衛(wèi)生間在家庭拔居室中占有重笆要的地位，應(yīng)熬該營(yíng)造出一種吧潔凈、明亮、邦安靜的環(huán)境氛傲圍，并且獨(dú)立伴開(kāi)窗。哎衛(wèi)生間應(yīng)盡可八能隱蔽。為了啊使洗漱與沖洗壩對(duì)家人的影響斑減至最小，衛(wèi)昂生間盡可能干胺濕分區(qū)。如果氨是帶浴缸的衛(wèi)吧生間凈寬度不氨得小于1.6啊米，如果是淋安浴則凈寬度不笆得小于1.2唉米。單衛(wèi)生間盎面積不小于4擺.0平米，雙搬衛(wèi)生間總面積敖不小于7.0壩平米，三個(gè)衛(wèi)背生間總面積不敖小于9.0平捌米。7

8、、陽(yáng)臺(tái)案每個(gè)戶型必須凹有陽(yáng)臺(tái)，可以熬給予高層的居翱住者一個(gè)戶外?；顒?dòng)的空間和岸晾曬衣物的場(chǎng)礙所，一般景觀拌陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不小巴于1.5米，巴生活陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深傲不小于1.2凹米。02佰舒適、經(jīng)濟(jì)、熬風(fēng)水好靶3大角度把握耙戶型整體敏感拌點(diǎn)扮現(xiàn)在的房地產(chǎn)跋市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這么氨激烈，想要從柏眾多產(chǎn)品中脫安穎而出，在做傲好戶型功能性叭設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上盎，我們還需要搬從舒適性、經(jīng)藹濟(jì)性、合理的敗居家“風(fēng)水”絆布局等戶型整擺體層面來(lái)發(fā)力吧。啊一、大面寬、傲短進(jìn)深，戶型笆整體舒適性很拔重要爸首先，戶型設(shè)般計(jì)必須方正實(shí)艾用，室內(nèi)交通埃聯(lián)系部分的面哎積要盡量減少拔。各功能空間拌既有相互較好班的聯(lián)系，又有哀相對(duì)的獨(dú)立性跋。般其次，功能

9、分拔區(qū)要明確，即辦動(dòng)靜分區(qū)、干吧濕分區(qū)、衛(wèi)浴哎分區(qū)。朝向最俺好朝南，使各靶主要房間保證安一定的有效日昂照時(shí)間。采光拔良好，通風(fēng)順案暢，保證每個(gè)矮房間都能直接鞍對(duì)外開(kāi)窗無(wú)暗白房，最好是“翱南北通”，既芭要有南向的開(kāi)艾窗，又要有北拌向的開(kāi)窗。拌面寬是指戶型艾東西兩端的距靶離，朝南的房班間數(shù)量越多，八也就是面寬數(shù)昂越多，面寬就佰比較大，“大辦面寬，短進(jìn)深稗”，這樣有利稗于采光和通風(fēng)扒，戶型的舒適斑度就越高。岸各功能空間要靶有私密性，兩罷戶之間的窗戶絆、陽(yáng)臺(tái)和衛(wèi)生邦間不能形成對(duì)百視。佰再次，窗戶采板光口面積與地背面面積比例（班即“窗地比”皚）不應(yīng)小于1辦：7，這樣采案光和通風(fēng)才比拜較好（有的也傲用“窗

10、墻比”吧，道理類似，盎這里不贅述）拜。八為了不影響家翱人的休息，大礙戶型可以帶一哎個(gè)單獨(dú)的小書(shū)擺房。室內(nèi)步入鞍式儲(chǔ)藏間的使矮用面積一般不扮小于3平米。熬豪華戶型還可敖以帶一個(gè)工人氨房，工人房面叭積不少于4平耙米，且應(yīng)帶單襖獨(dú)的衛(wèi)生間。捌二、不含贈(zèng)送巴面積的實(shí)用率耙應(yīng)達(dá)到78%俺以上，這些戶靶型整體的經(jīng)濟(jì)罷性直接影響銷矮售板一般來(lái)說(shuō)，房搬屋的層高一般叭為2.8米，擺有利于保溫和襖節(jié)能，但產(chǎn)品盎定位較高的豪按華戶型層高應(yīng)鞍不小于3.0暗米。胺不含贈(zèng)送面積挨的實(shí)用率應(yīng)達(dá)唉到78%以上捌，目前相當(dāng)一拜部分戶型由于把地價(jià)高企，而耙不得不采用“笆高贈(zèng)送”來(lái)提奧高產(chǎn)品的溢價(jià)八，使得眾多戶安型的實(shí)際使用唉面積

11、大幅提高爸，有的贈(zèng)送率盎高達(dá)100%瓣，甚至更高。昂但是，如果“昂梯戶比”（即傲一個(gè)單元的電壩梯數(shù)量與每層絆樓住戶數(shù)的比板例）比較少的岸戶型實(shí)用率會(huì)懊降低，比如“艾一梯兩戶”的胺實(shí)用率只能達(dá)骯到75%，因熬為每層只有兩拔戶，公共面積叭的分?jǐn)偩捅容^骯多，不過(guò)雖然艾經(jīng)濟(jì)性降低了按，但是一梯兩埃戶的舒適度大敖幅提高了。昂三、居家風(fēng)水昂應(yīng)當(dāng)持客觀的扒態(tài)度，取其精擺華，古為今用斑。絆從營(yíng)銷的角度矮而言，在銷售隘人員接觸的購(gòu)背房者當(dāng)中，有班相當(dāng)一部分是阿非常重視家居把風(fēng)水的，尤其哀是在廣東、香暗港等南方的城靶市。罷所謂居家風(fēng)水霸是人們長(zhǎng)期居艾住在風(fēng)水禁忌癌之中，對(duì)人的哎心理產(chǎn)生的障斑礙和負(fù)面的心翱理暗示，

12、久而辦久之影響了人熬們的情緒和生熬活，但只是短笆暫居住在有風(fēng)凹水禁忌的房子叭里，對(duì)人是不熬會(huì)有太大影響邦的。伴實(shí)踐證明，中百國(guó)傳統(tǒng)的建筑版風(fēng)水學(xué)說(shuō)經(jīng)過(guò)疤幾千年的流傳暗下來(lái)，帶有樸拜素的唯物主義艾的哲學(xué)觀，是敖有一定的科學(xué)絆道理的。把比如，相鄰兩扮家的入戶門(mén)不案要開(kāi)得太近，案以免開(kāi)門(mén)相互絆干擾?？蛷d或胺臥室內(nèi)的尖銳吧墻角（俗稱“敖角沖”），會(huì)絆給人帶來(lái)負(fù)面奧的心理暗示，挨不利于情緒的巴調(diào)整。頒比如，入戶大澳門(mén)正對(duì)臥室大哎門(mén)（門(mén)對(duì)門(mén)俗半稱“門(mén)沖”）懊，是不利于生皚活私密性的保叭護(hù)。入戶大門(mén)暗正對(duì)洗手間不笆衛(wèi)生、入戶大皚門(mén)正對(duì)電梯門(mén)稗不安全。衛(wèi)生懊間不能在客廳半開(kāi)門(mén)，盡可能班隱蔽，有利于唉個(gè)人的私密

13、性艾。搬再比如，廚房哎不能放在戶型敗中央（俗稱“板火燒心”），搬是因?yàn)橐坏┦О}火，火源在房笆屋中央很容易版漫延至其他正靶房，經(jīng)濟(jì)損失襖大且不利于消辦防滅火。沙發(fā)捌不靠落地玻璃斑門(mén)窗擺放（俗拔稱“沒(méi)靠山”霸），實(shí)際上是皚靠著玻璃坐不奧踏實(shí)，總擔(dān)心扮會(huì)有跌落的可奧能等等。骯以上這些都應(yīng)阿該在戶型設(shè)計(jì)邦中盡量避免。辦有些人一聽(tīng)“哎風(fēng)水”二字就罷認(rèn)為是迷信，氨是糟粕，其實(shí)稗未必，對(duì)建筑稗居家風(fēng)水，我扳們應(yīng)當(dāng)持客觀搬的態(tài)度，取其敖精華，古為今案用。03懊照表打分，8唉5分以上的傲都是滿足營(yíng)銷巴要求的戶型隘我們將上述各埃項(xiàng)戶型的客戶背敏感點(diǎn)進(jìn)行大盎量的成交客戶案訪談和競(jìng)品案拔例分析，然后辦對(duì)每個(gè)客戶敏班感

14、點(diǎn)的重要性板進(jìn)行排序：百等級(jí)排序傲戶型設(shè)計(jì)的客懊戶敏感點(diǎn)扳級(jí)襖朝向、戶型方板正、戶型面寬斑數(shù)、通風(fēng)采光皚、實(shí)用率、客按廳面積大小、襖客廳開(kāi)間尺寸芭、餐廳面積大盎小、主臥室面絆積大小等等。胺級(jí)澳戶型南北通、拜動(dòng)靜分區(qū)、無(wú)哀對(duì)視、室內(nèi)交拌通聯(lián)系面積合罷理、有玄關(guān)/熬入戶花園、客斑廳開(kāi)門(mén)少、客阿廳帶觀景陽(yáng)臺(tái)叭、客廳相對(duì)獨(dú)敗立、客廳電視皚背景墻長(zhǎng)度、霸餐廳獨(dú)自占角礙、餐廳獨(dú)立開(kāi)奧窗、餐廳的凈罷寬度、主臥室叭開(kāi)間、主臥帶捌獨(dú)立衛(wèi)生間、拌兒童房面積、懊次臥室面積、埃廚房面積、廚礙房鄰近餐廳、耙廚房帶工作陽(yáng)把臺(tái)、L型或U板型廚房、衛(wèi)生斑間干濕分區(qū)、把景觀陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深安，以及一部分翱典型居家風(fēng)水罷禁忌等等。埃級(jí)昂

15、主人房帶衣帽哎間、廚房?jī)魧挵?、廚房操作面啊長(zhǎng)度、衛(wèi)生間熬凈寬、生活陽(yáng)俺臺(tái)進(jìn)深、有步傲入式儲(chǔ)藏間、昂有獨(dú)立書(shū)房、氨有工人房、工懊人房帶獨(dú)立衛(wèi)啊生間等等。礙戶型的客戶敏啊感點(diǎn)的重要性俺排序霸通過(guò)上述對(duì)客哎戶敏感點(diǎn)重要把性的排序，我吧們就可以對(duì)各艾客戶敏感點(diǎn)進(jìn)按行賦值，重要版性排序等級(jí)高白的分值就高，按反之，則分值爸低。背由此形成一個(gè)傲戶型評(píng)價(jià)體系八戶型的皚客戶敏感點(diǎn)定搬性評(píng)分表（一骯）和戶型翱的客戶敏感點(diǎn)絆量化評(píng)分表（吧二），這樣擺就可以對(duì)所購(gòu)伴買(mǎi)的戶型進(jìn)行澳系統(tǒng)、科學(xué)、盎客觀的評(píng)價(jià)。按戶型的客戶皚敏感點(diǎn)定性評(píng)辦分表（一）靶評(píng)分說(shuō)明：滿班足要求的給“搬滿分”，不滿阿足要求的給“啊0分”。叭戶型的客

16、戶氨敏感點(diǎn)量化評(píng)巴分表（二）評(píng)分說(shuō)明：拌1、本表 “奧戶型類型”中板的“大戶型”罷是面積在11埃0以上（含搬110）的巴戶型；“中戶罷型”是面積在吧80以上（扒含80）至俺110的戶敖型；“小戶型辦”是面積在8瓣0以下的戶伴型，戶型面積唉均為實(shí)際的使矮用面積，“高案贈(zèng)送”戶型應(yīng)擺包括贈(zèng)送面積襖在內(nèi)。斑2、滿足標(biāo)準(zhǔn)佰的給“滿分”暗，不滿足標(biāo)準(zhǔn)岸的給“0分”壩。哎3、附加參數(shù)岸是“并且”關(guān)斑系，必須同時(shí)扒滿足條件才給艾分，否則給“背0分”。爸需要指出的是斑，在戶型設(shè)計(jì)凹的過(guò)程中要滿奧足所有的客戶暗敏感點(diǎn)其實(shí)是稗不可能的。唉往往是“摁住敖了葫蘆起了瓢巴”，滿足了一扒個(gè)客戶敏感點(diǎn)藹，卻影響到另板一個(gè)客

17、戶敏感案點(diǎn)，原因是有矮些客戶敏感點(diǎn)擺之間是相互制艾約的。有些客斑戶敏感點(diǎn)受到氨項(xiàng)目規(guī)劃條件澳的限制，有些跋客戶敏感點(diǎn)受跋限當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)規(guī)扒范的強(qiáng)制性要稗求等等，所有哎這些限制和約拔束使得戶型設(shè)隘計(jì)時(shí)無(wú)法做到扮滿足每一個(gè)客按戶敏感點(diǎn)的要按求。哎例如，在有的佰戶型設(shè)計(jì)中會(huì)笆有一個(gè)次臥室壩放在入戶門(mén)側(cè)奧邊，然后再到敖客廳，這樣就埃很難做到戶型俺的“動(dòng)靜分區(qū)按”，這時(shí)往往岸把這間臥室歸柏為工人房，通礙過(guò)營(yíng)銷包裝推皚出“主仆分區(qū)礙”的概念，來(lái)澳弱化動(dòng)靜不分稗區(qū)的影響。藹滿足各項(xiàng)客戶骯敏感點(diǎn)的要求安是營(yíng)銷和設(shè)計(jì)巴共同追求的目辦標(biāo)，然而，現(xiàn)壩實(shí)中還存在諸盎多的技術(shù)約束藹條件，使得無(wú)啊法全部滿足客胺戶敏感點(diǎn)要求柏

18、。因此，這不傲僅僅是設(shè)計(jì)上氨的技術(shù)問(wèn)題，岸有時(shí)還需要營(yíng)捌銷在理念上的安突破。凹正因?yàn)椴豢赡馨话俜种俚貪M稗足所有的客戶把敏感點(diǎn)，實(shí)踐絆中只要兩張表奧的總評(píng)分獲得擺85分以上的藹戶型就可以認(rèn)礙為是滿足營(yíng)銷版要求的戶型。爸因?yàn)椋瑑蓮堅(jiān)u昂分表的內(nèi)容基唉本上涵蓋了戶般型所有的客戶絆敏感點(diǎn)，同時(shí)礙評(píng)分表的分值隘是依據(jù)戶型的唉客戶敏感程度罷的重要性排序礙而賦予不同的案分值。通過(guò)這啊樣一個(gè)比較科伴學(xué)系統(tǒng)的評(píng)價(jià)班體系進(jìn)行評(píng)價(jià)巴的戶型是符合耙市場(chǎng)需求的，皚也是經(jīng)得起時(shí)擺間檢驗(yàn)的。下懊面舉正、反兩隘個(gè)戶型設(shè)計(jì)案俺例進(jìn)行驗(yàn)證?！景咐?】【戶型點(diǎn)評(píng)】襖該戶型設(shè)計(jì)是捌滿足營(yíng)銷要求疤的，基本可行按，但還有可以擺進(jìn)一步優(yōu)化的啊空間：板1、利用現(xiàn)有按空間，主臥室霸可以增加一個(gè)阿衣帽間。癌2、公共衛(wèi)生扒間在現(xiàn)有尺寸哎不變的前提下板，可