推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展實施方案

1、推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展實施方案重點企業(yè)。盤活存量資產(chǎn)對參與的各類市場主體一視同仁。引導(dǎo)支持基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)多、建設(shè)任務(wù)重、負(fù)債率較高的國有企業(yè)，把盤活存量資產(chǎn)作為國有資產(chǎn)保值增值以及防范債務(wù)風(fēng)險、籌集建設(shè)資金、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的重要手段，選擇適合的存量資產(chǎn)，采取多種方式予以盤活。鼓勵民營企業(yè)根據(jù)實際情況，參與盤活國有存量資產(chǎn)，積極盤活自身存量資產(chǎn)，將回收資金用于再投資，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，促進(jìn)持續(xù)健康發(fā)展。優(yōu)化完善存量資產(chǎn)盤活方式推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展。進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行上市。對于

2、在維護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、強化民生保障等方面具有重要作用的項目，在滿足發(fā)行要求、符合市場預(yù)期、確保風(fēng)險可控等前提下，可進(jìn)一步靈活合理確定運營年限、收益集中度等要求。建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。國有企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs涉及國有產(chǎn)權(quán)非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，按規(guī)定報同級國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)批準(zhǔn)。研究推進(jìn)REITs相關(guān)立法工作。規(guī)范有序推進(jìn)政府和社會資本合作（PPP）。鼓勵具備長期穩(wěn)定經(jīng)營性收益的存量項目采用PPP模式盤活存量資產(chǎn)，提升運營效率和服務(wù)水平。社會資本方通過創(chuàng)新運營模式、引入先進(jìn)技術(shù)、提升運營效率等方式，有效盤活存量資產(chǎn)并減少政府補助額度的，地方人民政府可采取適當(dāng)

3、方式通過現(xiàn)有資金渠道予以獎勵。積極推進(jìn)產(chǎn)權(quán)規(guī)范交易。充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)交易所的價值發(fā)現(xiàn)和投資者發(fā)現(xiàn)功能，創(chuàng)新交易產(chǎn)品和交易方式，加強全流程精細(xì)化服務(wù)，協(xié)助開展咨詢顧問、盡職調(diào)查、方案優(yōu)化、信息披露、技術(shù)支撐、融資服務(wù)等，為存量資產(chǎn)的合理流動和優(yōu)化配置開辟綠色通道，推動存量資產(chǎn)盤活交易更加規(guī)范、高效、便捷。采取多種方式加大宣傳引導(dǎo)力度，吸引更多買方參與交易競價。發(fā)揮國有資本投資、運營公司功能作用。鼓勵國有企業(yè)依托國有資本投資、運營公司，按規(guī)定通過進(jìn)場交易、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、無償劃轉(zhuǎn)、資產(chǎn)置換、聯(lián)合整合等方式，盤活長期閑置的存量資產(chǎn)，整合非主業(yè)資產(chǎn)。通過發(fā)行債券等方式，為符合條件的國有資本投資、運營公司盤活存量

4、資產(chǎn)提供中長期資金支持。探索促進(jìn)盤活存量和改擴建有機結(jié)合。吸引社會資本參與盤活城市老舊資產(chǎn)資源特別是老舊小區(qū)改造等，通過精準(zhǔn)定位、提升品質(zhì)、完善用途等進(jìn)一步豐富存量資產(chǎn)功能、提升資產(chǎn)效益。因地制宜積極探索污水處理廠下沉、地鐵上蓋物業(yè)、交通樞紐地上地下空間綜合開發(fā)、保障性租賃住房小區(qū)經(jīng)營性公共服務(wù)空間開發(fā)等模式，有效盤活既有鐵路場站及周邊可開發(fā)土地等資產(chǎn)，提升項目收益水平。在各級國土空間規(guī)劃、相關(guān)專項規(guī)劃中充分考慮老港區(qū)搬遷或功能改造提升，支持優(yōu)化港口客運場站規(guī)劃用途，實施綜合開發(fā)利用。挖掘閑置低效資產(chǎn)價值。推動閑置低效資產(chǎn)改造與轉(zhuǎn)型，依法依規(guī)合理調(diào)整規(guī)劃用途和開發(fā)強度，開發(fā)用于創(chuàng)新研發(fā)、衛(wèi)生健

5、康、養(yǎng)老托育、體育健身、休閑旅游、社區(qū)服務(wù)或作為保障性租賃住房等新功能。支持金融資產(chǎn)管理公司、金融資產(chǎn)投資公司以及國有資本投資、運營公司通過不良資產(chǎn)收購處置、實質(zhì)性重組、市場化債轉(zhuǎn)股等方式盤活閑置低效資產(chǎn)。支持兼并重組等其他盤活方式。積極探索通過資產(chǎn)證券化等市場化方式盤活存量資產(chǎn)。在符合反壟斷等法律法規(guī)前提下，鼓勵行業(yè)龍頭企業(yè)通過兼并重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式加強存量資產(chǎn)優(yōu)化整合，提升資產(chǎn)質(zhì)量和規(guī)模效益。通過混合所有制改革、引入戰(zhàn)略投資方和專業(yè)運營管理機構(gòu)等，提升存量資產(chǎn)項目的運營管理能力。嚴(yán)格落實各類風(fēng)險防控舉措依法依規(guī)穩(wěn)妥有序推進(jìn)存量資產(chǎn)盤活。嚴(yán)格落實防范化解地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險的要求，嚴(yán)禁在盤

6、活存量資產(chǎn)過程中新增地方政府隱性債務(wù)。堅持市場化法治化原則，嚴(yán)格落實國有資產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定，做好財務(wù)審計、資產(chǎn)評估、決策審批等工作，除相關(guān)政策規(guī)定的情形外，應(yīng)主要通過公共資源交易平臺、證券交易所、產(chǎn)權(quán)交易所等公開透明渠道合理確定交易價格，嚴(yán)防國有資產(chǎn)流失。充分保障債權(quán)人的合法權(quán)益，避免在存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中出現(xiàn)債權(quán)懸空。多措并舉做好職工安置，為盤活存量資產(chǎn)創(chuàng)造良好條件和氛圍。所有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項目均應(yīng)符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、投資管理法規(guī)等相關(guān)要求，保障項目質(zhì)量，防范市場風(fēng)險。提升專業(yè)機構(gòu)合規(guī)履職能力。嚴(yán)格落實相關(guān)中介機構(gòu)自律規(guī)則、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)規(guī)范，推動中介機構(gòu)等履職盡責(zé)

7、，依法依規(guī)為盤活存量資產(chǎn)提供盡職調(diào)查、項目評估、財務(wù)和法律咨詢等專業(yè)服務(wù)。積極培育為盤活存量資產(chǎn)服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)，提高專業(yè)化服務(wù)水平。對違反相關(guān)法律法規(guī)的中介機構(gòu)依法追責(zé)。保障基礎(chǔ)設(shè)施穩(wěn)健運營。對公共屬性較強的基礎(chǔ)設(shè)施項目，在盤活存量資產(chǎn)時應(yīng)處理好項目公益性與經(jīng)營性的關(guān)系，確保投資方在接手后引入或組建具備較強能力和豐富經(jīng)驗的基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)，保持基礎(chǔ)設(shè)施穩(wěn)健運營，切實保障公共利益，防范化解潛在風(fēng)險。推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金管理人與運營管理機構(gòu)健全運營機制，更好發(fā)揮原始權(quán)益人在項目運營管理中的專業(yè)作用，保障基金存續(xù)期間項目持續(xù)穩(wěn)定運營。加大盤活存量資產(chǎn)政策支持積極落實項目盤活條件。針對存量資

8、產(chǎn)項目具體情況，分類落實各項盤活條件。對產(chǎn)權(quán)不明晰的項目，依法依規(guī)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，完成產(chǎn)權(quán)界定，加快辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記。對項目前期工作手續(xù)不齊全的項目，按照有關(guān)規(guī)定補辦相關(guān)手續(xù)，加快履行竣工驗收、收費標(biāo)準(zhǔn)核定等程序。對項目盤活過程中遇到的難點問題，探索制定合理解決方案并積極推動落實。有效提高項目收益水平。完善公共服務(wù)和公共產(chǎn)品價格動態(tài)調(diào)整機制，依法依規(guī)按程序合理調(diào)整污水處理收費標(biāo)準(zhǔn)，推動縣級以上地方人民政府建立完善生活垃圾處理收費制度。建立健全與投融資體制相適應(yīng)的水利工程水價形成機制，促進(jìn)水資源節(jié)約利用和水利工程良性運行。對整體收益水平較低的存量資產(chǎn)項目，完善市場化運營機制，提高項目收益水平，支持

9、開展資產(chǎn)重組，為盤活存量資產(chǎn)創(chuàng)造條件。研究通過資產(chǎn)合理組合等方式，將準(zhǔn)公益性、經(jīng)營性項目打包，提升資產(chǎn)吸引力。完善規(guī)劃和用地用海政策。依法依規(guī)指導(dǎo)擬盤活的存量項目完善規(guī)劃、用地用海、產(chǎn)權(quán)登記、土地分宗等手續(xù)，積極協(xié)助妥善解決土地和海域使用相關(guān)問題，涉及手續(xù)辦理或開具證明的積極予以支持。堅持先規(guī)劃后建設(shè)，對盤活存量資產(chǎn)過程中確需調(diào)整相關(guān)規(guī)劃或土地、海域用途的，應(yīng)充分開展規(guī)劃實施評估，依法依規(guī)履行相關(guān)程序，確保土地、海域使用符合相關(guān)法律法規(guī)和國土空間用途管制要求。落實財稅金融政策。落實落細(xì)支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs有關(guān)稅收政策。對符合存量資產(chǎn)盤活條件、納稅金額較大的重點項目，各級稅務(wù)機關(guān)做好服務(wù)和宣傳工作，指導(dǎo)企業(yè)依法依規(guī)納稅，在現(xiàn)行稅收政策框架下助力盤活存量資產(chǎn)。支持銀行、信托、保險、金融資產(chǎn)管理、股權(quán)投資基金等機構(gòu)，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，按照市場化原則積極參與盤活存量資產(chǎn)。鼓勵符合條件的金融資產(chǎn)管理公司、金融資產(chǎn)投資公司通過發(fā)行債券融資，解決負(fù)債久期與資產(chǎn)久期錯配等問題。加強投融資合作對接，積極向有關(guān)金融機構(gòu)推介盤活存量資產(chǎn)項目。推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行上市。對于在維護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、強化民生保障等方面具有重要作用的項目，在滿足發(fā)行要求、符合市場