對(duì)房地產(chǎn)公司施工階段造價(jià)管理若干問題的認(rèn)識(shí)

1、.：.；對(duì)房地產(chǎn)公司施工階段造價(jià)管理假設(shè)干問題的認(rèn)識(shí) 工程程造價(jià)管理是一種在擬定的規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案下，預(yù)測(cè)、計(jì)算、確定和監(jiān)控工程造價(jià)及其變動(dòng)，最終到達(dá)預(yù)期目的的系統(tǒng)活動(dòng)，它包含了工程造價(jià)合理確定和有效控制的兩層含義。普通情況下，房地產(chǎn)工程的投資控制關(guān)鍵在于決策階段和設(shè)計(jì)階段，但是在工程正式開工后，由于受施工各方人員、資料設(shè)備、施工機(jī)械、施工工藝和施工環(huán)境之間不斷變化且相互制約的影響，施工階段的造價(jià)管理極易出現(xiàn)偏向，動(dòng)態(tài)的獎(jiǎng)金投入也闡明此時(shí)的投資控制難度最大。因此，筆者試圖經(jīng)過造價(jià)管理的親身閱歷，就房地產(chǎn)公司在施工階段影響造價(jià)控制的假設(shè)干問題談?wù)劚救说南敕ā?1.圖紙會(huì)審是有效控制工程變卦的起點(diǎn)

2、在工程的方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)中，開發(fā)商與設(shè)計(jì)公司曾經(jīng)進(jìn)展了多次的圖紙審查，待建工程的功能定位、建立規(guī)范和某些特殊要求都曾經(jīng)表達(dá)在施工圖紙上了，而這里所說的圖紙會(huì)審，是在招標(biāo)完成并確定總包方后，由開發(fā)商牽頭，承包商、設(shè)計(jì)公司、監(jiān)理等單位參與的一次最大范圍的設(shè)計(jì)交底及圖紙審查會(huì)議，雖然，此次圖紙會(huì)審是在招標(biāo)完成后進(jìn)展的，大多數(shù)問題的處理只能添加工程造價(jià)，但是可以在正式施工前處理，可以減少簽證，減少返工費(fèi)用及承包商的施工索賠，而且隨著承包商和監(jiān)理公司的介入，可以從施工及監(jiān)理的角度審核核圖紙，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和不合理要素。 引申開來，作為開發(fā)商的施工管理人員應(yīng)以圖紙會(huì)審為起點(diǎn)，在施工階段不斷地對(duì)照施

3、工圖紙與施工實(shí)踐，控制工程變卦，使造價(jià)控制的自動(dòng)性掌握在開發(fā)商手中，為造價(jià)控制的穩(wěn)定性提供保證。 2.施工階段的造價(jià)控制必需兼顧工程進(jìn)度 工程工程建立的目的系統(tǒng)是一個(gè)由質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度三大要素組成的一致矛盾體，其中任何一個(gè)要素的變化，都會(huì)引起另外兩個(gè)要素的相應(yīng)變化。在工程質(zhì)量必需符合國家相關(guān)規(guī)范的前提下，開發(fā)商可以調(diào)整的只需造價(jià)和進(jìn)度。施工階段的造價(jià)控制，必需做到將造價(jià)與進(jìn)度掛起鉤來，由于，工期責(zé)任會(huì)因施工實(shí)踐情況而轉(zhuǎn)化為價(jià)款責(zé)任。一味的追求進(jìn)度，勢(shì)必添加投資，而工期的拖延，不僅會(huì)添加投資，更會(huì)影響開發(fā)商對(duì)業(yè)主的承諾，并帶來延期交房的罰款。 首先，工程招標(biāo)時(shí)開發(fā)商要科學(xué)決策，確定合理的工期，假

4、設(shè)工期確定不合理，反而會(huì)呵斥進(jìn)度失控，欲速那么不達(dá)。一旦確定工期，雙方就應(yīng)嚴(yán)厲遵守，并以此作為支付進(jìn)度款的前提。進(jìn)入施工階段，承發(fā)包雙方就是一個(gè)相互協(xié)作的一致體，開發(fā)商不再處于一個(gè)自動(dòng)的位置，此時(shí)假設(shè)開發(fā)商不停地調(diào)整工期，就會(huì)失支招標(biāo)和合同的權(quán)威，就會(huì)失去對(duì)工期，進(jìn)而對(duì)造價(jià)的控制力。 其次，開發(fā)商應(yīng)盡量減少施工中的工程變卦，特別是承包內(nèi)容、建筑功能和資料規(guī)范的變卦。工程施工是一種有方案的延續(xù)行為，發(fā)生了工程變卦，必然會(huì)迫使承包商改動(dòng)既定的進(jìn)度方案，重新安排勞動(dòng)力、資料、設(shè)備等，同樣，接二連三的變卦聯(lián)絡(luò)單也會(huì)使開發(fā)商的現(xiàn)場(chǎng)管理人員喪失對(duì)施工問題的預(yù)見性，喪失對(duì)工期、造價(jià)控制的自動(dòng)性，從而被承包商

5、拖著鼻子走，疲于應(yīng)付工期及費(fèi)用的索賠。所以，開發(fā)商在加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理的同時(shí)，也應(yīng)該嚴(yán)厲工程變卦的管理制度。 3.指定分包商將添加施工階段造價(jià)控制的難度 指定分包的產(chǎn)生，主要有以下幾方面的緣由：一、專業(yè)技術(shù)的要求；二、節(jié)省投資；三、施工圖紙的不完善，以致于總包招標(biāo)時(shí)無法并入施工承包范圍；四、與開發(fā)商有業(yè)務(wù)往來的關(guān)系戶的引薦，迫于壓力，人為地分割施工內(nèi)容。從質(zhì)量控制和造價(jià)控制的角度來著，只需前兩種情況才是開發(fā)商指定分包的理由，當(dāng)然，節(jié)省投資的前提還必需符合國家有關(guān)規(guī)定。圖紙的不完善明顯是相關(guān)任務(wù)沒有做到位；而關(guān)系戶的引薦，不但不能節(jié)省工程的投資，還人為地添加了協(xié)調(diào)和管理的任務(wù)量，不利于造價(jià)控制。 作為

6、開發(fā)商，在專業(yè)技術(shù)允許的情況下，應(yīng)盡量把工程的建立內(nèi)容都交由總承包商施工，而最重要的是在指定分包商時(shí)，必需明確“納入總包管理的合同條款，給予總包方充分的權(quán)益支實(shí)施工程管理，比如進(jìn)場(chǎng)后施工進(jìn)度必需報(bào)總包同意，進(jìn)度款的支持必需由總包方簽字，等等，而總配合費(fèi)及水電費(fèi)的比例同樣必需事先確定。 另外，總分包施工內(nèi)容的劃分必需明確，且要易于操作在工程建立中，承建單位之間是相互制約，相互協(xié)作的關(guān)系，每一方即要知道本人該為對(duì)方做什么，也要知道對(duì)方該為本人做什么，而分包商的添加，一定會(huì)添加不可知的要素，會(huì)憑空添加一些銜接的工序。比如，衛(wèi)生間內(nèi)裝修由分包商完成，而給排水到位那么由總包商來配套，那么潔具安裝中，就會(huì)

7、多出一個(gè)管道碰接的問題。又比如，電線管的預(yù)埋由總包完成，而穿線由分包進(jìn)展；門窗接地由分包施工，而接地點(diǎn)的引出由總包完成，諸如此類，都會(huì)憑空添加施工費(fèi)用，假設(shè)在雙方的承包合同中沒有很明確的條款根據(jù)，就會(huì)引起雙方對(duì)開發(fā)商的索賠。 作為施工階段造價(jià)控制的執(zhí)行者，開發(fā)商的工程管理人員希望分包商越少越好。由于，總分包商會(huì)為各自的利益而努力，當(dāng)利益發(fā)生沖突時(shí)，就會(huì)相互推諉，就會(huì)要求開發(fā)商來協(xié)調(diào)，從而影響施工效率，影響工程造價(jià)的控制力度。而且，分包單位的添加，產(chǎn)生了錯(cuò)綜復(fù)雜的合同界面，人為地加重了管理的難度，進(jìn)而勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生管理失誤，給造價(jià)控制呵斥不利的局面。 4.甲供資料的價(jià)錢控制是施工階段造價(jià)管理的重要環(huán)

8、節(jié) 房地產(chǎn)公司為了追求利益的最大化，一定會(huì)把一些資料設(shè)備確定為甲方供應(yīng)，其實(shí)，甲供資料設(shè)備的價(jià)錢控制包含了以下兩層意思： 第一是對(duì)于開發(fā)商本身的管理。設(shè)備資料的采購必需經(jīng)過招標(biāo)，只需競(jìng)爭(zhēng)才干得到性價(jià)比高的產(chǎn)品。招標(biāo)前，甲方的專業(yè)人員首先要充分了解所采購的產(chǎn)品的數(shù)量、性能要求、規(guī)格型號(hào)和市場(chǎng)行情等，其次，編制招標(biāo)文件時(shí)要制定完好的技術(shù)規(guī)格，合理的付款方式，明確的效力內(nèi)容，由于招標(biāo)文件既是供應(yīng)商招標(biāo)和招標(biāo)方評(píng)標(biāo)的根據(jù)，更是合同簽定的根據(jù)。只需這樣，才干真實(shí)做到為公司采購到價(jià)錢實(shí)惠、質(zhì)量可靠的設(shè)備資料。假設(shè)甲方人員對(duì)于甲供資料設(shè)備所關(guān)聯(lián)的事宜做不到心中有數(shù)，就會(huì)發(fā)生供應(yīng)不周全、不及時(shí)，從而影響施工進(jìn)

9、度。比如，普通情況下，水泵等設(shè)備的隔震墊作為附件，供應(yīng)商往往會(huì)免費(fèi)贈(zèng)送的，但招標(biāo)采購時(shí)假設(shè)未予提及，供應(yīng)商不供，施工單位就會(huì)提出索賠，此時(shí)，要么添加費(fèi)用，要么就拖延設(shè)備的安裝。第二是對(duì)于供應(yīng)商及工程承包商的管理。開發(fā)商應(yīng)督促承包商及時(shí)反響施工進(jìn)度，及早作出設(shè)備資料的采購方案。在甲方與供貨商的合同中，必需思索與工程承包的銜接，比如卸貨、接貨、搬運(yùn)等，供貨時(shí)間必需與承包商充分協(xié)商。簽定合同后又要隨時(shí)掌握供應(yīng)商的設(shè)備資料質(zhì)量和到貨情況，以減少施工階段承包商的工期和費(fèi)用索賠的時(shí)機(jī)?？傊?，開發(fā)商要保證采購信息的公開順通，讓承包商、監(jiān)理方及工程的其他參與者都知道設(shè)備資料的供應(yīng)方案、實(shí)施情況，這樣才干調(diào)動(dòng)起

10、大家的積極性和自動(dòng)性，防止帶來額外的費(fèi)用開支。 但是，甲供資料設(shè)備有利有弊，開發(fā)商應(yīng)再三權(quán)衡。 首先，資料設(shè)備的采購需求破費(fèi)開發(fā)商大量的人力和物力。 其次，從浙江省新的計(jì)價(jià)根據(jù)中可以看出，主管部門也并不贊成資料設(shè)備的甲供。由于，它規(guī)定假設(shè)資料設(shè)備甲供，那么資料設(shè)備的采購及保管費(fèi)全部歸施工方一切。過多的甲供資料設(shè)備，勢(shì)必會(huì)緊縮承包商合理的利潤空間，影響承包商的施工積極性和注重程度。另外，甲供的資料設(shè)備往往價(jià)值較大，而甲方并無專門的倉儲(chǔ)地方，此時(shí)，即使采保費(fèi)全部給了施工承包方，也會(huì)引起保管責(zé)任的扯皮以及二次搬運(yùn)費(fèi)的索賠。 5.合同管理是施工階段造價(jià)控制的關(guān)鍵 開發(fā)商的造價(jià)管理人員必需充分了解和熟習(xí)

11、合同條款，一方面要嚴(yán)厲檢查承包商的索賠要求，利用合同條款及時(shí)處理工程造價(jià)方面的糾紛，另一方面還要盡量做好本人在合同中規(guī)定的任務(wù)，減少承包商的索賠時(shí)機(jī)。 不論是總包合同還是分包合同，合同方式確實(shí)立極大地影響著施工階段的造價(jià)管理。普通情況下合同方式可分為總價(jià)合同、單價(jià)合同及本錢加酬金合同。總價(jià)合同對(duì)發(fā)包方最有利，而本錢加酬金合同最利于承包方。有些開發(fā)商喜歡采用費(fèi)率招標(biāo)，先談好管理費(fèi)用率，再進(jìn)展走過場(chǎng)的招標(biāo)程序，這樣確立的合同方式普通都是本錢加酬金合同，導(dǎo)致發(fā)包方需求承提更多的風(fēng)險(xiǎn)，且無法去自動(dòng)地控制工程造價(jià)，而承包商也不可有積極地去控制本錢。因此，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)工程的實(shí)踐情況權(quán)衡利弊，作出最正確的合

12、同決策，以利于確定和控制造價(jià)。 合同條款的訂立是合同管理中的又一個(gè)重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)合同的法律認(rèn)識(shí)，制定條理明晰的合同，是實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)有效控制的保證。特別需求指出的是合同中對(duì)于承包商自行采購的資料價(jià)錢的商定必需合理、無歧義，開發(fā)商可以經(jīng)過對(duì)建筑行業(yè)普通慣例和有關(guān)規(guī)范的了解，掌握資料的市場(chǎng)行情，再支簽定內(nèi)容縝密、措辭嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤瑮l款，防止結(jié)算糾紛?？刂屏速Y料費(fèi)的支出，很大程度上，也就控制住了工程造價(jià)。 施工階段的合同管理，換句話說，就是合同的跟蹤。首先，開發(fā)商應(yīng)把一切與工程有關(guān)的合同分門別類，一致存檔，便于查找。然后，應(yīng)隨時(shí)派員檢查合同的執(zhí)行情況，一旦發(fā)現(xiàn)工程承包商或資料設(shè)備供應(yīng)商沒有履行合同文件，根

13、據(jù)合同規(guī)定，及時(shí)行使甲方的權(quán)益。最后，開發(fā)商應(yīng)建立本人的支付報(bào)表，專人管理工程費(fèi)用的支付情況，及時(shí)扣回預(yù)付款或甲供資料款，防止發(fā)生延期付款或超額支付的情況。 6.開發(fā)商還應(yīng)注重施工階段總包范圍以外的其他費(fèi)用的管理 工程施工期間，房地產(chǎn)開發(fā)商除了要支付給各承包商的工程進(jìn)度款及甲供設(shè)備資料款外，還要支付與工程施工嚴(yán)密關(guān)聯(lián)的其他費(fèi)用，如：暫時(shí)排污費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、室外市政配套工程費(fèi)、驗(yàn)收費(fèi)等。雖然，這些費(fèi)用占整個(gè)工程投資的比例不大，但絕對(duì)數(shù)并不小，而且假設(shè)管理不當(dāng)，就會(huì)影響施工的正常進(jìn)展。比如，開工前必需按規(guī)定交付暫時(shí)排污費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等；施工中，添加工程的設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)算及支付又直接關(guān)系到雙方的協(xié)作和工程的繼續(xù)。需求指出的是，室外市政配套工程普通不在總包范