4. 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策

1、第2篇 策劃篇（4，5）4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策導(dǎo) 讀 決策水平直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗。房地產(chǎn)項目決策涉及的主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)項目機會研究、房地產(chǎn)項目可行性研究以及房地產(chǎn)項目決策的方法等。本章主要介紹了確定型決策、風(fēng)險型決策和不確定型決策這三種類型決策的基本方法和作用。當(dāng)然，決策是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)全程的一種重要的行為，本章要講述的主要是前期的項目決策，后期實施中的有關(guān)決策問題不再詳述。4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策4.1 房地產(chǎn)項目機會研究4.1.1 機會含義 指在房地產(chǎn)投資過程中存在的適合投資的機遇或機會。但機會的來臨往往受多種因素影響，充滿很多變數(shù)。一般，機遇來自于以下幾個方面：4.1.2 機

2、遇發(fā)現(xiàn)政策機遇競爭對手帶來的機遇樓盤自身帶來的機遇營銷環(huán)境機遇4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策4.1.2 投資機會選擇 市場投資非常注重先機，在尋求、利用市場機遇時，要重點注意：（1）時機選擇。重在把握市場發(fā)展演變規(guī)律（市場周期萌芽、成長、成熟和衰退）；把握政策機遇。（2）區(qū)位地段的選擇。包括城市的選擇和位置的選擇。4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策（3）投資類型的選擇土地投資住宅投資商業(yè)設(shè)施。商業(yè)設(shè)施投資，包括商城、鋪面、超市、娛樂場所等 寫字樓其它4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策（4）品質(zhì)的選擇 房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的選擇，是由房地產(chǎn)供給市場與需求市場共同決定的；不同的投資類型品質(zhì)有高低之分；一般來說，品質(zhì)等級越高，經(jīng)濟效益越

3、高，投資風(fēng)險越大；不同的品質(zhì)等級的產(chǎn)品適合的時機、地段隨著外部環(huán)境的不同會發(fā)生極大的變化 。4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策4.1.3 投資機會選擇過程（1）外部因素分析（2）內(nèi)部因素分析（3）財務(wù)分析：投資、成本、收益、效益核算。（4）機會評價和決策：根據(jù)前述的分析方法，權(quán)衡利弊，做出是否進行投資的決策（決策科學(xué)的方法）。4.1.4 投資機會表達形式 在我國，新項目機會研究成果相當(dāng)于項目建議書。附件：項目建議書的內(nèi)容項目開發(fā)的必要性和意義項目產(chǎn)品或服務(wù)的市場預(yù)測。項目開發(fā)方案、項目規(guī)模和用地設(shè)想。項目建設(shè)必需的條件、已具備和尚不具備的條件分析。投資估算和資金籌措的設(shè)想。經(jīng)濟效果和投資效益的估計。4 房

4、地產(chǎn)開發(fā)項目決策4.2 投資項目可行性研究 可行性研究是在項目投資建設(shè)以前，綜合運用多種學(xué)科的技術(shù)成果，對項目建設(shè)的必要性、可能性和合理性所進行的全面分析論證，是一種系統(tǒng)的、科學(xué)的、綜合的工作方法。 4.2.1 可行性研究概述：目的、依據(jù)、內(nèi)容、步驟和作用 略。見教材P73-75。 內(nèi)容見后面附件。1、總論2、用地狀況調(diào)查和拆遷安置方案3、市場分析（含競爭項目）和擬建規(guī)模4、規(guī)劃設(shè)計方案5、資源供給條件和節(jié)水節(jié)能措施6、環(huán)境影響評價7、項目開發(fā)組織和管理8、開發(fā)建設(shè)計劃9、項目社會及經(jīng)濟效益分析10、結(jié)論及建議 附件：房地產(chǎn)項目可行性研究報告4.2.2 房地產(chǎn)市場需求分析（1）房地產(chǎn)需求含義

5、從微觀角度看，房地產(chǎn)需求是指人們在某一特定時間內(nèi)，在一定的價格水平下愿意且有能力購買的房地產(chǎn)商品數(shù)量，也可以叫做房地產(chǎn)市場需求，也即房地產(chǎn)的有效需求。 從宏觀角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)總需求，即某一時期全社會房地產(chǎn)需求的總量4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策（2）影響房地產(chǎn)需求的因素 消費者收入變化。其他商品價格變化。人口總量與人口結(jié)構(gòu)。城市現(xiàn)代化進程。消費者預(yù)期。政府政策變化。其他因素。 4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策（3）房地產(chǎn)市場調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)為了確定投資經(jīng)營的方向，選擇目標(biāo)市場，運用系統(tǒng)的、科學(xué)的方法，有目的、有計劃地收集和分析相關(guān)的市場信息，企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部

6、條件信息等各種資料。 調(diào)研內(nèi)容一般包括：消費者需求動機調(diào)研。房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)研。消費者購買行為調(diào)研。4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策（4）市場調(diào)查方法第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策4.2.3 技術(shù)可行性分析 技術(shù)可行性分析主要包括的內(nèi)容是：（1）建設(shè)條件可行性分析。（2）工程設(shè)計技術(shù)可行性分析。（3）工程施工技術(shù)可行性分析。（4）項目進度計劃安排可行性分析。（5）環(huán)境影響分析。 4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策4.2.4房地產(chǎn)項目財務(wù)評價（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表 房

7、地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表分為基本報表和輔助報表?；緢蟊恚喊ìF(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表、資產(chǎn)負(fù)債表及外匯平衡表等；輔助報表：包括成本費用估算表、投資計劃與資金籌措表、貸款還本付息表、租售收入估算表、折舊攤銷表、營業(yè)成本表等。4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析方法 房地產(chǎn)投資財務(wù)效益分析方法可分為兩大類：確定性分析法和非確定性分析法。確定性分析方法分為兩類：靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法。常用的靜態(tài)分析法有簡單投資收益率法和靜態(tài)投資回收期法。常用的動態(tài)分析法又分為動態(tài)投資回收期法、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法等。 4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策不確定性分析：盈虧平衡分析。根據(jù)投資項目預(yù)計產(chǎn)

8、出、成本和利潤之間存在的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，求解平衡點。敏感性分析與概率分析。項目投資敏感度可以表示為某因素按一定比例變化時引起評價指標(biāo)的變化幅度，通過敏感性分析，可以知道哪些因素變動對項目的經(jīng)濟效益影響較大，從而確定房地產(chǎn)投資時的重點控制方面。概率分析。概率分析就是一種同時考慮事件的發(fā)生概率及其影響程度，用所謂期望值指標(biāo)來估價風(fēng)險程度，以進行效益評定的分析方法。4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策（3）綜合評價結(jié)論與建議 通過對推薦方案的詳細分析論證，明確提出項目和方案是否可行的結(jié)論意見，并對下一步工作提出建議。建議主要包括兩方面內(nèi)容：對項目下一步工作的重要意見和建議。例如，在獲得土地、初步設(shè)計、建設(shè)實施中需要引

9、起重視的問題和工作安排的意見、建議。項目實施中需要協(xié)調(diào)解決的問題和相應(yīng)的意見、建議。4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策4.3 房地產(chǎn)決策 房地產(chǎn)開發(fā)的全程都會有決策問題，本課所說的決策僅指房地產(chǎn)項目實施之前的決策，是以立項為核心的選擇行為。4.3.1 決策概念 決策就是做決定。美國首先使用Decision-making，意思是作出決定。決策就是個人或群體為實現(xiàn)其目的，制定各種可供選擇的方案并決定采取某種方案的行為過程。 4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策4.3.2 決策分類（1）依決策主體的決策方式不同，分為經(jīng)驗決策和科學(xué)決策；（2）依決策目標(biāo)所涉及的規(guī)模和影響程度不同，分為戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)術(shù)決策；(3) 依決策內(nèi)容和具

10、體情況不同，分為程序性決策和非程序性決策；(4) 依決策所具有的條件和可靠程度不同，分為確定型決策、風(fēng)險型決策和不確定型決策。4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策4.3.3 常用決策方法 這里只介紹幾種集體型的科學(xué)決策方法。（1）確定型決策：損益和狀態(tài)均是確定的，通過計算就可以作出決策。 4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策確定型決策含義：是指一個方案只有一種確定的結(jié)果，只要比較各個方案的結(jié)果，就可以作出決策。 例如，某城市甲、乙、丙三個地段的繁華程度依次遞減，如果要建設(shè)一座購物中心，其地價和未來商業(yè)銷售的收益是很容易確定的。如果以銷售收益作為決策依據(jù)，決策人將會優(yōu)先考慮甲地段投資的可能性。4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策應(yīng)用確定

11、型決策需具備的條件：可供決策的可行方案有多個；未發(fā)生事件的自然狀態(tài)是可以確定的，或者有微小的變動，但可以在決策時忽略；每個方案的具有唯一的結(jié)果，并可量化。 在滿足上述三個條件下，進行方案的對比，可以采用確定型決策方法得出優(yōu)化的房地產(chǎn)投資決策結(jié)論。4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策（2）風(fēng)險決策：方案損益值能夠確定，但方案面臨的自然狀態(tài)不定，不過可以估計各自然狀態(tài)概率，此時的決策即為風(fēng)險決策。常用決策樹、期望值法進行決策。4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策風(fēng)險型決策含義：是指在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動中，存在著某種不可控制的風(fēng)險因素，一個方案又可能出現(xiàn)幾種不同的結(jié)果。這種房地產(chǎn)投資決策由于無法控制影響決策結(jié)果的某種自然

12、狀態(tài)，要在一定的概率條件下作出，需要冒一定的風(fēng)險，故稱之為風(fēng)險型決策。風(fēng)險決策標(biāo)準(zhǔn)：主要有三個，期望值標(biāo)準(zhǔn)、合理性標(biāo)準(zhǔn)和最大可能性標(biāo)準(zhǔn)。 4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策進行風(fēng)險型決策應(yīng)具備以下幾個條件：要確定決策者希望達到的明確目標(biāo)；要有兩個或兩個以上可供選擇的方案；每個方案要存在若干種不以決策者主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)；不同方案在各種自然狀態(tài)下相應(yīng)的損益值可以計算；決策者根據(jù)科學(xué)的理論和經(jīng)驗，可預(yù)先估計或計算出自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率。4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策 需求量高P1=0.7需求量低P2=0.3期望值方案A5000-10003200方按B300010002400狀態(tài)損益方案期望值標(biāo)準(zhǔn)：4 房地產(chǎn)開發(fā)項

13、目決策 需求量高P1=0.5需求量低P2=0.5期望值方案A5000-10002000方按B300010001000方案損益狀態(tài)合理性標(biāo)準(zhǔn)：各狀態(tài)自然概率為1/n4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策 需求量高P1=0.7需求量低P2=0.3期望值方案A5000-1000方按B30001000方案損益狀態(tài)最大可能性標(biāo)準(zhǔn)：取最大可能的狀態(tài)結(jié)果4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策（3）不確定型決策：損益值和自然狀態(tài)均不定。這種類型的決策具有極大的不確定性，通過一些方法來降低不確定性，盡可能靠向風(fēng)險決策。常用方法德爾菲法、蒙特卡洛模擬、等可能性方法等。4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策不確定決策含義：一個風(fēng)險事件在某一系統(tǒng)中發(fā)生的概率，就理論而言是可以人為地、主觀地估計出的。但在實際中，有時很難估計出事件發(fā)生的概率，即對事件在系統(tǒng)中所發(fā)生的概率，不能作出主觀可能性的估計，而只能對風(fēng)險后果有所估計，這種決策稱之為不確定型決策，它的準(zhǔn)確程度完全取決于決策者的經(jīng)驗與判斷能力。4 房地產(chǎn)開發(fā)項目決策常用的決策方法有