第一大道投資分析手冊(cè)(doc 16)

1、 SOHO中國(guó)PAGE 內(nèi)部資料 不得外傳 所有政策、法規(guī)、稅收、市場(chǎng)數(shù)據(jù)將依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定及市場(chǎng)變化調(diào)整PAGE 182002- 09-17 板第一大道投資分暗析手冊(cè)捌SOHO板中國(guó)有限公司芭2002-09凹-17目錄敖第一部分：第一佰大道投資收益分岸析般第二部分：第一壩大道投資風(fēng)險(xiǎn)分骯析敗第三部分：第一巴大道良好的退出扒機(jī)制扒第一部分：第一礙大道投資收益分凹析挨買房作為投資手藹段與其它幾種投罷資手段的比較：八投資手段斑回報(bào)率頒風(fēng)險(xiǎn)安優(yōu)點(diǎn)疤缺點(diǎn)絆銀行存款斑1-2%藹無拜保本，流動(dòng)性好奧低回報(bào)稗國(guó)債版3-4%安很小耙一般頒和銀行區(qū)別不大把股票巴5%（假定按2唉0倍市盈率購入澳，即便100%絆盈

2、利用來派息）邦股價(jià)可能大幅波拔動(dòng)，公司可能倒傲閉，使股票一錢骯不值辦股價(jià)有上漲空間襖，流通性好按風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)公司暗和股票真實(shí)價(jià)值懊很難判斷斑房地產(chǎn)背10%（假定不阿作按揭），如按斑揭則更高稗房?jī)r(jià)可能波動(dòng)，八有時(shí)可能租不出按去哎回報(bào)率高，銀行扳按揭支持，澳價(jià)格哎風(fēng)險(xiǎn)比股票小辦流通性不如股票結(jié)論：拜在高回報(bào)、高風(fēng)澳險(xiǎn)的投資選擇中罷，房地產(chǎn)的優(yōu)越隘性是顯而易見的芭。癌標(biāo)準(zhǔn)情況下第一壩大道寫字樓投資傲收益測(cè)算矮 背 拔 挨 跋 襖 拔 搬表一唉項(xiàng)目傲計(jì)算礙單價(jià)岸￥16000艾面積阿300平米百總價(jià)班￥480000八0背按揭比例氨60%埃貸款總額拜￥皚2880000藹年利率扳5.58 板月息：0.47氨跋

3、貸款期（月） 120版CBD甲級(jí)辦公八樓租金（不含物笆業(yè)管理費(fèi)）絆$26壩月租金?。?15版年租金邦￥2580唉假設(shè)空置及其他皚費(fèi)用（0%）巴/笆凈租金耙￥2580把扣稅（營(yíng)業(yè)及附阿加稅5.5）俺￥142啊稅后租金奧￥2438柏租金回報(bào)率按15.2%斑投資回報(bào)分析1澳：假設(shè)不作按揭擺,擺 四年后賣出，半房?jī)r(jià)上升幅度0拔年份背2002扮2003捌2004傲2005拔2006按現(xiàn)金流 （收入耙為正，支出為負(fù)隘）笆房款懊￥鞍-480000奧0吧租金笆/暗/挨￥731498耙￥731498捌￥731498按賣房收入芭/跋/啊/扒/藹￥480000八0斑凈現(xiàn)金流霸￥拔-480000愛0班/搬￥73149

4、8懊￥731498哎￥553149愛8背內(nèi)部收益率敗 (IRR)叭10.8%熬總現(xiàn)金回報(bào) 拌 熬(叭不考慮時(shí)間成本爸)隘￥699449叭4挨回報(bào)率1巴9.9%拌回報(bào)率2愛11.4%氨投資回報(bào)分析2暗：假設(shè)作按揭皚,扮四年后賣出，房邦價(jià)上升幅度0昂年份背2002邦2003傲2004半2005案2006百現(xiàn)金流 跋(挨收入為正，支出啊為負(fù)稗)把房款澳￥暗-拜4800000拜按揭款八￥288000岸0半首付款板￥19200絆00巴租金氨/吧/案￥731498扒￥731498巴￥731498版還按揭款背/敗￥37643跋8巴￥37643柏8頒￥37643俺8拜￥37643唉8跋賣房收入翱￥480000

5、巴0百按揭還本板￥19156熬75稗凈現(xiàn)金流拔￥19200稗00案￥37643胺8芭￥355060傲￥355060敖￥323938百4胺內(nèi)部收益率IR礙R盎16.5%癌總現(xiàn)金回報(bào)捌(稗不考慮時(shí)間成本拜) 佰￥澳3573066拌報(bào)率1阿16.8%澳回報(bào)率2般21.5%敗4年還按揭總額哀：百￥胺1505752絆 敖= 4 * 吧￥靶376438，盎其中本金= 佰￥班964,325壩利息=愛￥541427埃賣房時(shí)按揭還本氨=總按揭款-4白年還按揭的本金班=耙￥288000按0-￥扳964,325哎=￥19156隘75佰一般來說如果按疤揭還款3-5年壩，總的按揭款中壩，約有65%是哎本金，35%是跋利

6、息。懊3. 標(biāo)準(zhǔn)情況暗下某寫字樓投資按收益測(cè)算捌某單價(jià)按200扒00元/月/建案筑平米，假設(shè)租爸金也等比增加按頒32美金/月/柏建筑平米,（屬翱CBD甲級(jí)辦公板樓較高租金水平頒，參見附表）交邦房時(shí)間比第一大安道晚14個(gè)月，敗其余測(cè)算條件同邦第一大道。表二啊項(xiàng)目哎計(jì)算笆單價(jià)背￥翱20傲000白面積巴300邦平米按總價(jià)柏￥叭6000000奧按揭比例佰60%擺貸款總額暗￥氨3600000奧年利率跋5.58%版貸款期（月）翱120扮CBD甲級(jí)辦公岸樓租金（不含物疤業(yè)管理費(fèi)）哀$32胺月租金癌 扒￥案265 壩年租金傲 敖￥搬3176 稗假設(shè)空置及其他半費(fèi)用（0%）版 ?。ぐ?哀凈租金翱 埃￥傲3176

7、 埃扣稅（營(yíng)業(yè)及附靶加稅5.5）敖 唉￥般175 佰稅后租金捌 按￥熬3001捌租金回報(bào)率奧15.0%壩投資回報(bào)分析：稗假設(shè)作按揭澳,澳四年后賣出，房拔價(jià)上升幅度0盎年份皚2002柏2003氨2004伴20板05懊2006氨現(xiàn)金流 辦(扒收入為正，支出胺為負(fù)矮)澳房款愛￥凹 -60000翱00頒按揭款￥3600000 啊首付款￥-2400000 辦租金俺/挨/阿/癌￥巴900,305瓣 愛￥頒900,305盎還按揭款扒￥般-470548瓣 癌￥佰-470548盎 百￥邦-470548疤 爸￥吧-470548扳 靶賣房收入板￥稗6000000柏 稗按揭還本皚￥斑-239459礙4 矮凈現(xiàn)金流澳￥

8、百-240000暗0 跋￥疤-470548叭 矮 礙￥-昂470548癌 ?。ぐ?42975皚7 ?。ぐ?0351氨63 捌內(nèi)部收益率IR耙R盎86%?？偓F(xiàn)金回報(bào)澳(敖不考慮時(shí)間成本般) 胺￥352382叭5壩回報(bào)率1盎101%俺回報(bào)率2唉117%測(cè)算方法：吧租金回報(bào)率 =壩（月租金凹疤 12）/ 單柏價(jià)1/4稗回報(bào)率1=（總奧現(xiàn)金回報(bào)/首付盎款） -巴1挨回報(bào)率2 =（艾總現(xiàn)金回報(bào)/首瓣付款-1）/ 骯4拜內(nèi)部收益率IR哎R的計(jì)算方法是柏對(duì)每年的凈現(xiàn)金皚流的綜合測(cè)算所敗得結(jié)論擺按揭對(duì)投資收益頒具有顯著的放大百作用藹（參見圖1）絆假設(shè)不作按揭氨,鞍 四年后賣出，八內(nèi)部收益率是1盎0.8。拌如果

9、作按揭阿,半四年后賣出，內(nèi)伴部收益率高達(dá)1板6.5。伴IRR考慮了投爸資的時(shí)間成本和俺其他累計(jì)收益與拌投入，是最科學(xué)胺的分析投資收益哀的方法，而租金敖回報(bào)率有很大的癌局限性。疤（參見圖2）藹通過第一大道與班某寫字樓的對(duì)比扳，在租金回報(bào)率案接近的情況下，澳而實(shí)際的投資收氨益有顯著的區(qū)別阿。班第一大道IRR背 =16.5%胺 愛財(cái)富中心IRR拌=8.6%安主要原因是某寫絆字樓的期房時(shí)間耙比第一大道晚一稗年靶通過阿IRR案分析，我們可以般進(jìn)一步得到如下叭結(jié)論：捌（測(cè)試案例的正靶?；厥諘r(shí)間為案13懊年）搬 艾晚出租一年，回奧收投資的時(shí)間（阿即現(xiàn)金流為零的襖時(shí)間）將延長(zhǎng)三瓣年。笆房?jī)r(jià)增加般1斑0%懊，回

10、收投資的時(shí)笆間將延長(zhǎng)四年。頒房?jī)r(jià)、租金、成襖功出租所須的時(shí)敖間是與投資收益按相關(guān)性最高的因版素。4. 附圖癌第一大道采用一矮次性付款與按揭瓣付款投資收益的拔對(duì)比芭 捌 頒 翱 扒 拜 佰 圖1敖采用按揭吧,澳 第一大道與財(cái)哀富中心投資收益瓣的對(duì)比圖2俺第二部分：第一岸大道投資風(fēng)險(xiǎn)分礙析擺投資第一大道可版能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)熬受市場(chǎng)供需等狀霸況的影響，寫字拔樓租金可能走低岸；懊受市場(chǎng)供需等狀斑況的影響，寫字邦樓售價(jià)可能走低擺；拔變現(xiàn)困難，流動(dòng)盎性較差；佰2. 扮考慮風(fēng)險(xiǎn)因素后哀的投資收益分析假設(shè)胺將原租金26 隘US$/月/平柏米下調(diào)到20 拔US$/月/平扮米；爸將原來的不考慮辦空置及其他費(fèi)用礙，調(diào)整

11、為考慮空啊置及其他費(fèi)用且澳占租金的10扳；礙將原來的昂5.5營(yíng)業(yè)及盎附加稅調(diào)整為敖17房產(chǎn)稅加靶營(yíng)業(yè)稅；笆將原來的不考慮矮房?jī)r(jià)變化，調(diào)整絆為房?jī)r(jià)下降10擺扒3. 考慮風(fēng)險(xiǎn)凹因素后第一大道骯寫字樓投資收益矮測(cè)算稗項(xiàng)目半計(jì)算唉單價(jià)鞍￥唉16,000罷面積藹300平米?？們r(jià)鞍￥4800,0般00吧按揭比例俺60%扳貸款總額叭￥擺2,880,0跋00伴年利率盎5.58 叭月息：0.47叭頒貸款期（月）120白CBD甲級(jí)辦公礙樓租金暗20 US$/澳月/平米稗月租金白￥165/月/班平米辦年租金氨￥1985暗假設(shè)空置及其他拌費(fèi)用（10）哀￥199皚凈租金凹￥1786半扣稅(房產(chǎn)稅及艾營(yíng)業(yè)稅17)爸￥30

12、4拌稅后租金八￥1482昂租金回報(bào)率絆9.3%板投資回報(bào)分析1八：假設(shè)不作按揭把,搬 四年后賣出，胺房?jī)r(jià)下降幅度1斑0案年份背2002敖2003艾2004般2005拌2006暗現(xiàn)金流 （收入耙為正，支出為負(fù)氨）把房款板￥奧-480000搬0懊租金哀/耙/胺￥444600暗￥444600艾￥444600佰賣房收入俺/拔/疤/俺/辦￥432000跋0阿凈現(xiàn)金流熬-480000版0傲/耙￥731498霸￥731498瓣￥553149俺8辦內(nèi)部收益率翱 (IRR)頒6.5%傲￥699449拜4愛回報(bào)率1版6.1%擺回報(bào)率2扮6.7%扮投資回報(bào)分析2扮：假設(shè)作按揭爸,捌 四年后賣出，板房?jī)r(jià)下降幅度1盎0

13、礙年份背2002芭200疤3班2004壩2005百2006扮現(xiàn)金流 扮(疤收入為正，支出藹為負(fù)澳)昂房款般-按4800000邦按揭款隘￥288000愛0瓣首付款矮192000挨0拜租金吧/頒￥444600邦￥444600頒￥444600吧￥444600白還按揭款安/熬376438岸￥37643藹8矮376438氨￥37643背8傲賣房收入哀/隘/懊/案/叭￥432000爸0擺按揭還本安/吧/胺/巴/挨191567捌5敖凈現(xiàn)金流胺192000柏0佰￥68162般￥68162?。?8162捌￥2襖472487扒內(nèi)部收益率IR柏R埃1矮3.4半%把總現(xiàn)金回報(bào)懊(敗不考慮時(shí)間成本俺)昂￥拜310974

14、6挨回報(bào)率1邦1拌2.8懊%敗回報(bào)率2熬15.5壩%4相關(guān)理論啊黃金地段理論擺（參下圖）拌黃金地段的樓盤笆具有高漲幅、低辦跌幅的抗跌性，柏如同股票市場(chǎng)的斑績(jī)優(yōu)股。埃CBD翱是黃金地段疤高風(fēng)險(xiǎn) 高回報(bào)盎理論擺擁有高回報(bào)率的奧產(chǎn)品一般有比較襖高的風(fēng)險(xiǎn)，在房背地產(chǎn)行業(yè)回報(bào)率絆由高到低依次是罷商鋪，寫字樓，瓣住宅。絆CBD、中關(guān)村把、金融街寫字樓癌租金對(duì)比壩第三部分：第一熬大道良好的退出稗機(jī)制我們的理念：岸打造租務(wù)品牌理芭念：拔一個(gè)物業(yè)的真正把價(jià)值不是通過銷熬售環(huán)節(jié)來體現(xiàn)的半，而是要看其在靶租憑市場(chǎng)的表現(xiàn)靶。終極服務(wù)理念：阿開發(fā)商的服務(wù)不巴僅限于胺“哎微笑服務(wù)壩”挨的范疇，而應(yīng)該佰打造產(chǎn)品品牌，挨通過

15、輔助客戶出岸租、出售使客戶芭得到較高的投資安回報(bào)，這才是最安高層次的服務(wù)。襖我們的措施與業(yè)稗績(jī)拜率先成立租務(wù)部叭：皚統(tǒng)一出租服務(wù)，擺避免業(yè)主間的惡邦性競(jìng)爭(zhēng)；佰投入大量廣告，氨提高租務(wù)市場(chǎng)的襖知名度艾緊密與京城各大耙中介公司合作，半充分利用社會(huì)資吧源；出租：吧截止2001年澳12月，柏租務(wù)部共成交7邦13套次百，平均租金回報(bào)罷率達(dá)911%澳, 公寓平均租案金$1012伴/平米。(租客爸情況參見附圖1俺)轉(zhuǎn)售：捌協(xié)助客戶爸轉(zhuǎn)售房屋78套爸，平均售價(jià)漲幅敖16.7%百。敖3安地產(chǎn)市場(chǎng)中有利白于流通的政策及巴發(fā)展趨勢(shì)唉（1）轉(zhuǎn)按揭政頒策的推出熬A轉(zhuǎn)按揭的概氨念：岸“安轉(zhuǎn)按揭把”般往往特指是變更拜借款人

16、的貸款班也就是說，借款案人在未將住房貸扮款還清之前，就般可以通過此項(xiàng)業(yè)敗務(wù)將房屋出售，百而由新的買家將敖賣家已經(jīng)支付的吧購房首付款、稅扮費(fèi)、已經(jīng)償還的霸貸款本息等補(bǔ)償吧給賣家，買家再柏繼續(xù)支付賣家剩扒余的貸款本息。岸B目前北京只暗有工行有政策，哎相信其它銀行會(huì)白陸續(xù)跟上；扳C愛“佰轉(zhuǎn)按揭擺”傲投資者的擦過熬球：岸解決貸款買的房擺賣不出去的瓶頸安依據(jù)按揭政策要靶求，賣房者必須叭一次性付清所有翱剩余貸款，才能俺進(jìn)行房屋買賣，爸而哀“伴轉(zhuǎn)按揭愛”胺就不必。敗轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)要交的骯營(yíng)業(yè)稅、契稅可愛能被芭“唉合理啊”佰避掉般使投資者收益增班加哎貸款利息不再由哎賣房者承擔(dān)，而昂轉(zhuǎn)移給買房者。百（2）二手房市翱場(chǎng)

17、將大有發(fā)展凹北京與上海二手拔房市場(chǎng)對(duì)比成交量：骯北京：截止20壩01年底，成交扒僅3600多套頒，不足30萬平頒米澳上海：截止20盎01年底，成交把面積共1442熬.4萬平米，占稗商品房總銷售的版64.1%市場(chǎng)成熟度：吧北京：尚處于把“唉導(dǎo)入期壩”昂上海：已進(jìn)入芭“氨成熟期斑”八綜述翱：盎上海通過采用降叭低稅費(fèi)、簡(jiǎn)化手鞍續(xù)、政府提供擔(dān)斑保、增加金融支俺持等措失，使二氨手房成交量由1傲996年的25邦6萬平米，增到敖2001年的1邦442.4萬平傲米。按如北京調(diào)整政策拌，相信二手房市鞍場(chǎng)也將大有發(fā)展暗。附圖一：藹 板資料來源：公司扳租務(wù)部，截止日頒期：白2001安年頒12拌月絆18阿日附圖二：襖

18、CBD區(qū)域中、伴高檔寫字樓租金般對(duì)比 暗 搬 俺資料來源：公司擺市場(chǎng)部扮單位：美金/建半筑平米/月 含霸物業(yè)管理費(fèi) 唉 把 半 日期：艾200昂2年8月附件一：熬投資小常識(shí)-礙調(diào)整投資心態(tài)熬 佰目前一些投資客矮戶的投資心態(tài)不暗夠成熟，主要表疤現(xiàn)在：芭重一時(shí)的小利，巴在租金上不退讓按，合同條款不靈稗活，造成出租時(shí)絆間長(zhǎng)期的拖延。俺 敗不注重與租客的壩溝通，往往因窗板簾的配置等小問疤題與租客鬧矛盾傲，到頭來重新出哎租，多交中介費(fèi)吧。埃 翱認(rèn)為租金收益是辦小錢，不愿意花跋心思。正確的態(tài)度是：隘積極的與物業(yè)公隘司（或發(fā)展商）班合作，提升整個(gè)板物業(yè)的形象。骯主動(dòng)的與租客溝半通，了解他們的伴想法，建立良好懊的關(guān)系。頒投入更多的時(shí)間絆、經(jīng)歷，掌握投辦資技巧。附件二：捌關(guān)于房屋出