估價(jià)原則與估價(jià)程序課件

1、第三章估價(jià)原則與估價(jià)程序第一節(jié)估價(jià)原則第二節(jié)估價(jià)程序返回第一節(jié)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，具有很強(qiáng)的技術(shù)性和專(zhuān)業(yè)性。房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；最高最佳利用原則；謹(jǐn)慎原則。一、獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。這是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，也是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)原則具體地說(shuō)，“獨(dú)立”是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不應(yīng)受包括委托人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的干擾，應(yīng)當(dāng)憑借自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)；

2、“客觀”是要求房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中不應(yīng)帶著自己的好惡、情感和偏見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)按照事物的本來(lái)面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)；“公正”是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不應(yīng)偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，是因?yàn)樵u(píng)估出的價(jià)值如果不公平合理，必然損害某一方的利益，也有損于估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至整個(gè)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)和公信力。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)原則為了保障估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師能夠獨(dú)立、客觀、公正地估價(jià)，一是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)不依附于他人、具有獨(dú)立的法人地位；二是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師與委托人沒(méi)有利害關(guān)系，與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利益關(guān)系；三是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師

3、不受外部因素的干擾，不屈從于外部壓力。除此之外，為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員還必須具有良好的職業(yè)道德，了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，遵循科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，不斷豐富估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，提高估價(jià)水平。二、合法原則合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)原則依法是指不僅要依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，還要依據(jù)有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書(shū)、有關(guān)批文和合同等。房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循合法原則，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)狀況不同，評(píng)估價(jià)值也會(huì)有所不同。但是，估價(jià)對(duì)象的狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況確

4、定的，而必須是依法判定的。就實(shí)物狀況來(lái)說(shuō)，依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況通常是估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，但也可能不是實(shí)際狀況，而是有關(guān)合同、招標(biāo)文件等約定的狀況或者根據(jù)估價(jià)目的需要設(shè)定的狀況。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)原則就權(quán)益狀況來(lái)說(shuō)，依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益可分解為權(quán)利類(lèi)型及歸屬、權(quán)利使用、權(quán)利處分等。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：（）依法判定的權(quán)利類(lèi)型及歸屬，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書(shū)以及有關(guān)合同等為依據(jù)。權(quán)利類(lèi)型是指所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。目前，我國(guó)的房屋權(quán)屬證書(shū)有房屋所有權(quán)證房屋他項(xiàng)權(quán)證等。土地權(quán)屬證書(shū)有國(guó)有土地使用證集體土地所有證和集體土地使用證等。（）依法判定的使用權(quán)利，應(yīng)以

5、土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度等，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)以這些規(guī)定為前提。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)原則具體來(lái)說(shuō)，在用途方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該土地為居住用途，則應(yīng)以居住用途為前提來(lái)估價(jià)，即使該土地的位置和周?chē)h(huán)境適合商業(yè)用途，也不能按照商業(yè)用途估價(jià)，除非申請(qǐng)變更為商業(yè)用途并獲得批準(zhǔn)。在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該土地的容積率不超過(guò)，應(yīng)以容積率不超過(guò)為前提來(lái)估價(jià)。否則，超出的容積率不僅沒(méi)有法律保障而且違法，即使評(píng)估出較高的價(jià)值也得不到社會(huì)的承認(rèn)。（）依法判定的處分權(quán)利，應(yīng)以法律法規(guī)和政策或者合同等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買(mǎi)賣(mài)、互

6、換、租賃、抵押、出資、抵債、贈(zèng)予等。（）依法判定的其他權(quán)益，評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)符合國(guó)家的相關(guān)政策。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)原則合法原則還要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用國(guó)家有關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)，估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師等。三、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)值也應(yīng)隨之變化。而且房地產(chǎn)本身也隨著時(shí)間的推移而發(fā)生改變，如建筑物變得陳舊過(guò)時(shí)，周?chē)h(huán)境發(fā)生改變等。因此，在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)值。如果沒(méi)有了對(duì)應(yīng)的時(shí)間，價(jià)值也就失去了意義。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)間性

7、，每一個(gè)價(jià)值都要對(duì)應(yīng)著一個(gè)特定的時(shí)間，這個(gè)特定時(shí)間就是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)原則價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般用公歷的年、月、日來(lái)表示。確立價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：價(jià)值時(shí)點(diǎn)不僅說(shuō)明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，還表示評(píng)估價(jià)值的時(shí)間界限。在實(shí)際估價(jià)中，既可以將估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期確定為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，也可以將估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期定為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，還可以將過(guò)去或未來(lái)的某個(gè)日期定為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。在具體的房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在還是過(guò)去或者未來(lái)，是由估價(jià)目的決定的。不論是何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況始終是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)

8、原則價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系見(jiàn)表-。表中的各種情形舉例說(shuō)明如下：（）價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過(guò)去、估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去狀況的估價(jià)。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價(jià)。（）價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去狀況的估價(jià)。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。（）價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況的估價(jià)。此種情形是估價(jià)中數(shù)量最多、最常見(jiàn)的，如房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房屋征收評(píng)估、司法拍賣(mài)估價(jià)，包括在建工程估價(jià)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)原則（）價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)狀況的估價(jià)。此種情形大多出現(xiàn)在期房?jī)r(jià)值評(píng)估中。（）價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來(lái)、

9、估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)狀況的估價(jià)。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值參考依據(jù)的情況下，特別是預(yù)測(cè)房地產(chǎn)在未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情況。四、替代原則替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)原則一般而言，任何經(jīng)濟(jì)主體在市場(chǎng)上的行為，都要以最小的代價(jià)取得最大的效益。因此，如果市場(chǎng)上有兩個(gè)以上效用相同的商品存在，理性的買(mǎi)者會(huì)選擇價(jià)格最低的；反之，如果市場(chǎng)上有兩個(gè)以上價(jià)格相同的類(lèi)似商品存在，則理性的買(mǎi)者會(huì)

10、選擇效用最大的。為了使產(chǎn)品能夠銷(xiāo)售出去，賣(mài)者之間會(huì)展開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致效用相同的商品形成相同的市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的形成也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一個(gè)市場(chǎng)上存在效用相近的房地產(chǎn)，其價(jià)格應(yīng)當(dāng)是接近的。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)原則在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，理性的買(mǎi)賣(mài)雙方，都會(huì)將其擬買(mǎi)或擬賣(mài)的房地產(chǎn)與類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，而買(mǎi)者不會(huì)接受過(guò)高的價(jià)格，賣(mài)者也不會(huì)接受過(guò)低的價(jià)格，導(dǎo)致同一市場(chǎng)上的類(lèi)似房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽掣，相互接近。利用替代原理，我們可以利用與估價(jià)對(duì)象效用相近的房地產(chǎn)的已知價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格，再把估價(jià)結(jié)果放到市場(chǎng)中去衡量，當(dāng)估價(jià)結(jié)果沒(méi)有

11、不合理地偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格時(shí)，估價(jià)結(jié)果就是客觀合理的。替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)工作，指明了以下兩點(diǎn)：上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)原則（）如果存在著一定數(shù)量的與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí)，則可以通過(guò)這些相似的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。（）不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價(jià)格牽制，不同區(qū)位、不同檔次的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值應(yīng)有合理的“價(jià)差”，尤其是較好的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值不應(yīng)低于較差的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。五、最高最佳利用原則最高最佳利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)原則最高最佳利用是房地產(chǎn)在法律

12、上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，由于競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)選的關(guān)系，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖發(fā)揮房地產(chǎn)的最大潛力，取得最大的經(jīng)濟(jì)利益。因此，應(yīng)將估價(jià)對(duì)象放在最高最佳利潤(rùn)狀態(tài)下評(píng)估其價(jià)值。尋找估價(jià)對(duì)象最高最佳利用的方法，是先盡可能地設(shè)想出估價(jià)對(duì)象的各種潛在的利用，然后從以下四個(gè)方面依次篩選：（）法律上是否允許。對(duì)于每種潛在的利用，首先檢查它是否為法律法規(guī)、政策和出讓合同等所允許。如果是不允許的，則應(yīng)被淘汰。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)原則（）技術(shù)上是否可能。對(duì)于法律上允許的每種利用，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)

13、手段等能否滿足要求。如果是不能實(shí)現(xiàn)的，則應(yīng)被淘汰。（）經(jīng)濟(jì)上是否可行。對(duì)于法律上允許且技術(shù)上可能的每種利用，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法，是針對(duì)每種利用，首先預(yù)測(cè)它未來(lái)的收入和支出的現(xiàn)金流量，然后將未來(lái)的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。（）價(jià)值是否最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的利用中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的利用，便是最高最佳利用。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)原則最高最佳利用原則要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在各種可能的利用中能使價(jià)值達(dá)到最大化的估價(jià)結(jié)果。如果估價(jià)對(duì)象未做某種利用，則應(yīng)選擇城市規(guī)

14、劃允許的最大收益用途。當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則對(duì)估價(jià)前提做出下列之一的判斷和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明：（）維持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利時(shí)，應(yīng)以維持現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價(jià)。（）裝修改造前提：認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行裝修改造最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造為前提進(jìn)行估價(jià)。（）轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途為前提進(jìn)行估價(jià)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)原則（）重新開(kāi)發(fā)前提：認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)利用最為有利時(shí)，應(yīng)以重新開(kāi)發(fā)利用為前提進(jìn)行估價(jià)。（）上述情形的某種組合：最常見(jiàn)的是轉(zhuǎn)換用途與裝修改造的組合。六、謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則要求

15、在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素存在不確定性的情況下對(duì)其做出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值偏高的一面。謹(jǐn)慎原則是房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的一項(xiàng)原則。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)原則當(dāng)面臨不確定因素時(shí)，對(duì)該因素估計(jì)態(tài)度不同，可能導(dǎo)致抵押價(jià)值的不同。房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)針對(duì)不同的估價(jià)方法，提出了遵循謹(jǐn)慎原則的要求：（）在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查看。（）在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)估價(jià)原則（）在運(yùn)用成本法估價(jià)

16、時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。（）在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。上一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序一、估價(jià)程序的含義估價(jià)程序是完成估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作的先后次序，包括受理估價(jià)委托、確定估價(jià)基本事項(xiàng)、制定估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算、確定估價(jià)結(jié)果、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告、審核估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告和估價(jià)資料歸檔等。房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的、專(zhuān)業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的活動(dòng)，按照科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序開(kāi)展估價(jià)工作，不僅可以避免重復(fù)和浪費(fèi)，使估價(jià)工作具有計(jì)劃性，提高工作效率，而且使估價(jià)工作規(guī)

17、范化、精細(xì)化，防止出現(xiàn)疏漏，防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保證估價(jià)工作的質(zhì)量。下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序二、受理估價(jià)委托. 估價(jià)業(yè)務(wù)的主要來(lái)源估價(jià)業(yè)務(wù)的來(lái)源主要有兩類(lèi)：一類(lèi)是被動(dòng)接受的估價(jià)業(yè)務(wù)，即坐等估價(jià)需求者找上門(mén)來(lái)尋求估價(jià)服務(wù)。另一類(lèi)是主動(dòng)爭(zhēng)取的估價(jià)業(yè)務(wù)，即估價(jià)人員走出門(mén)去力爭(zhēng)為他人提供估價(jià)服務(wù)。在估價(jià)機(jī)構(gòu)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，主動(dòng)爭(zhēng)取成為估價(jià)業(yè)務(wù)的主要來(lái)源。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師不應(yīng)承接以下估價(jià)業(yè)務(wù)：（）有利害關(guān)系或利益沖突的業(yè)務(wù)。（）超出了自己業(yè)務(wù)范圍的業(yè)務(wù)。（）自己專(zhuān)業(yè)能力難以勝任的業(yè)務(wù)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序（）有較大風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)。. 簽訂估價(jià)委托合同估價(jià)委托合同是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人之間

18、就估價(jià)服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師與估價(jià)需求者在相互了解、溝通并協(xié)商議定后，由估價(jià)需求者出具估價(jià)委托書(shū)，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)需求者簽訂估價(jià)委托合同。估價(jià)委托合同的內(nèi)容構(gòu)成如下：（）委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況，如委托人的名稱(chēng)或者姓名和住所，估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)、資質(zhì)等級(jí)和住所。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序（）負(fù)責(zé)本估價(jià)項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名和注冊(cè)號(hào)。每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少明確一名能夠勝任該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。（）本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)基本事項(xiàng)，包括估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型。（）委托人應(yīng)提供的估價(jià)所需資料，包括資料的目錄和數(shù)量，如委托人應(yīng)向估

19、價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、歷史交易價(jià)格、運(yùn)營(yíng)收入和費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本以及有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表等資料。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序（）估價(jià)過(guò)程中雙方的權(quán)利和義務(wù)，如估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)保守在估價(jià)活動(dòng)中知悉的委托人的商業(yè)秘密，不得泄露委托人的個(gè)人隱私；委托人保證所提供的資料是合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的，沒(méi)有隱匿或虛報(bào)的情況，應(yīng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，收集估價(jià)所需資料。（）估價(jià)費(fèi)用及收取方式。（）估價(jià)報(bào)告及其交付，包括交付的估價(jià)報(bào)告類(lèi)型、份數(shù)以及估價(jià)報(bào)告交付期限、交付方式等。如交付的估價(jià)報(bào)告是鑒證性報(bào)告還是咨詢性報(bào)告，是僅提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告還是既提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告又提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告。

20、在確定估價(jià)報(bào)告交付期限時(shí)，應(yīng)保證有足夠的時(shí)間以保質(zhì)完成該估價(jià)項(xiàng)目，不能“立等可取”。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序（）違約責(zé)任。（）解決爭(zhēng)議的方法。（）其他需要約定的事項(xiàng)。另外，在估價(jià)委托合同中還應(yīng)注明估價(jià)委托合同簽訂日期。三、確定估價(jià)基本事項(xiàng)受理估價(jià)委托后，應(yīng)明確估價(jià)的基本事項(xiàng)。估價(jià)基本事項(xiàng)是估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類(lèi)型的統(tǒng)稱(chēng)。（）確定估價(jià)目的。任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，因?yàn)槲腥瞬粫?huì)無(wú)故委托估價(jià)。估價(jià)目的通常由委托人提出，通過(guò)雙方商議確定。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序當(dāng)委托人不能提出明確的估價(jià)目的時(shí)，估價(jià)師可以通過(guò)詢問(wèn)委托人欲將估價(jià)報(bào)告作何用途、提供給誰(shuí)來(lái)了解估價(jià)目的。（）確定

21、估價(jià)對(duì)象。估價(jià)對(duì)象是估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)合法原則，征求委托人同意后確定的。確定估價(jià)對(duì)象首先要弄清楚哪些可以作為估價(jià)對(duì)象，哪些不能作為估價(jià)對(duì)象；其次要界定估價(jià)對(duì)象的范圍，包括估價(jià)對(duì)象實(shí)物構(gòu)成上的范圍、權(quán)益上的范圍和空間上的范圍；還要進(jìn)一步明確估價(jià)對(duì)象狀況，包括實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。（）確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)是估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般以估價(jià)作業(yè)期間特別是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，一般不得早于受理估價(jià)委托之日，且不得晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)早于受理估價(jià)委托之日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)

22、為將來(lái)的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。（）確定價(jià)值類(lèi)型。確定價(jià)值類(lèi)型是確定將要評(píng)估的是哪種具體價(jià)值或價(jià)格，包括其名稱(chēng)、定義或內(nèi)涵。多數(shù)估價(jià)項(xiàng)目是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值，如房屋征收、房地產(chǎn)司法拍賣(mài)都是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序但在某些情況下需要評(píng)估的可能是非市場(chǎng)價(jià)值，如房地產(chǎn)抵押估價(jià)，評(píng)估的應(yīng)是謹(jǐn)慎價(jià)值；為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)的估價(jià)，評(píng)估的一般是投資價(jià)值。四、制定估價(jià)作業(yè)方案估價(jià)作業(yè)方案是為完成特定估價(jià)項(xiàng)目而制定的用于指導(dǎo)未來(lái)估價(jià)工作的計(jì)劃，包括工作的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、作業(yè)步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排等。在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)及確定了估價(jià)報(bào)告交付期限的基礎(chǔ)上

23、，應(yīng)再次對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行分析，制定估價(jià)作業(yè)方案，保證估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠有序、按時(shí)、按質(zhì)地完成估價(jià)項(xiàng)目。制定估價(jià)作業(yè)方案主要包括以下內(nèi)容。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序. 擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法估價(jià)技術(shù)路線是評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路。在明確了估價(jià)的基本事項(xiàng)后，可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)目的、價(jià)值要求初步擬定相應(yīng)的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法方案，再分析不同方案獲取資料的難易程度、實(shí)施過(guò)程的難易程度、時(shí)間和人員安排的難易程度等確定最終采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法。. 擬定資料收集渠道針對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)技術(shù)路線和選用的估價(jià)方法等，擬定需要調(diào)查、收集那些資

24、料。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序資料獲取渠道可以通過(guò)：請(qǐng)估價(jià)委托人提供；估價(jià)人員實(shí)地查勘；詢問(wèn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)；查閱政府有關(guān)部門(mén)的資料；查閱有關(guān)報(bào)刊或登錄有關(guān)網(wǎng)站等。. 預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告交付日期判斷本次估價(jià)項(xiàng)目的大小、難易程度、時(shí)間緩急，從而可以確定需要多少人員、需要什么樣的人員，根據(jù)各個(gè)估價(jià)師的特長(zhǎng)、專(zhuān)業(yè)水平、目前的工作安排等確定相應(yīng)參加人員，組成項(xiàng)目組，明確負(fù)責(zé)人，確定估價(jià)時(shí)間。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序. 估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目各個(gè)工作環(huán)節(jié)，如資料收集、實(shí)

25、地查勘、估價(jià)測(cè)算、估價(jià)結(jié)果確定等環(huán)節(jié)，根據(jù)各工作環(huán)節(jié)的難易程度確定每個(gè)工作環(huán)節(jié)所需時(shí)間和相應(yīng)的人員安排，估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排最好采用相應(yīng)的流程圖、進(jìn)度表等，特別是對(duì)一些大型、復(fù)雜的估價(jià)項(xiàng)目更應(yīng)如此。五、收集估價(jià)所需資料估價(jià)所需資料主要包括以下四類(lèi)：（）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料多指宏觀環(huán)境資料，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、銀行存貸款利率、物價(jià)、人均可支配收入等經(jīng)濟(jì)因素資料，政治安定狀況、城市化等社會(huì)因素資料，房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、地區(qū)特殊政策、稅收政策等行政因素資料，世界經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況、國(guó)際政治對(duì)立狀況、國(guó)際軍事

26、沖突等國(guó)際因素資料。（）對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序?qū)纼r(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料，多指微觀區(qū)域環(huán)境的資料，包括大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等環(huán)境資料，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度資料，商店、醫(yī)院、學(xué)校、餐館、金融機(jī)構(gòu)、公園、娛樂(lè)設(shè)施等公共配套設(shè)施資料，市內(nèi)交通的通達(dá)度、可及性，對(duì)外交通的方便程度等交通狀況資料，人口數(shù)量、質(zhì)量、家規(guī)模、風(fēng)土人情、消費(fèi)特征等人口狀況資料，城市區(qū)域規(guī)劃、交通管制、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、居民收入等區(qū)域性行政、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況資料，不同用途、不同規(guī)模、不同檔次、不同平面布置、不同價(jià)格房地產(chǎn)的供求狀況資料等。（）相關(guān)實(shí)

27、例資料。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序相關(guān)實(shí)例資料包括類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例資料，租賃實(shí)例資料，空置實(shí)例資料，收益實(shí)例資料，租賃價(jià)格實(shí)例資料，建安造價(jià)資料，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市政配套費(fèi)用等資料，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率資料，基準(zhǔn)地價(jià)資料，路線價(jià)資料，資本化率、報(bào)酬率、折現(xiàn)率資料，銷(xiāo)售費(fèi)用率資料，營(yíng)業(yè)稅及其附加稅率資料，契稅稅率資料，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期資料等。（）反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料是指反映估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況的資料。估價(jià)對(duì)象為土地使用權(quán)的，需要收集的資料包括以下幾個(gè)方面：）土地實(shí)物狀況：即坐落，形狀，地形、地貌，工程地質(zhì)狀況，至城市標(biāo)志性建筑物的直線距離、行程、車(chē)程。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估

28、價(jià)程序）土地開(kāi)發(fā)程度：即宗地紅線內(nèi)外通路、通水、通電、上水、下水、通信、通郵，紅線內(nèi)場(chǎng)地平整程度狀況。）土地登記狀況：即土地來(lái)源及歷史沿革，地理位置，法定用途及實(shí)際用途，四至，面積，土地級(jí)別，土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更，土地登記證書(shū)號(hào)，國(guó)有土地使用證編號(hào)，登記時(shí)間，地籍圖號(hào)，宗地號(hào)。）土地權(quán)利狀況：即土地的所有權(quán)、使用權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)是劃撥還是出讓、出讓年限、已使用年限、剩余使用年限、是否設(shè)立抵押、典當(dāng)、出租，是否涉案，權(quán)屬有無(wú)爭(zhēng)議，是否為共有等狀況。）土地利用狀況：即土地利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷、土地上房屋建筑物及道路、溝渠等其他附屬物狀況。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序）土地使用管制狀況：即

29、城市規(guī)劃限定的用途、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑紅線后退距離、建筑物間距、綠化率、交通出入方位、停車(chē)泊位、建筑體量體型、色彩、地面標(biāo)高，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與環(huán)境保護(hù)、消防安全、文物保護(hù)、衛(wèi)生防疫等有關(guān)法律規(guī)定的符合狀況，以及商業(yè)用地的臨街寬度、深度狀況，農(nóng)業(yè)用地的土壤成分、肥力、灌排水狀況，周期性自然災(zāi)害狀況，日照、降水量、風(fēng)向、排水積水狀況等資料。估價(jià)對(duì)象為建筑物的，需要收集的資料包括以下幾個(gè)方面：）建筑物的三維空間位置。）面積：建筑面積、使用面積、成套房屋的套內(nèi)建筑面積、居住面積、營(yíng)業(yè)面積、出租面積。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序）層數(shù)及總高、層高。）建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)，結(jié)構(gòu)，設(shè)備、設(shè)施，

30、裝飾裝修，朝向，平面布局，通風(fēng)，采光，隔聲、隔振、隔熱。）建筑物建成年月，維修養(yǎng)護(hù)及完損狀況、新舊程度。）產(chǎn)權(quán)狀況：產(chǎn)權(quán)證號(hào)，是獨(dú)有、共有、還是建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，是否設(shè)定抵押、典當(dāng)、出租，是否涉案，權(quán)屬有無(wú)爭(zhēng)議，是否違章建筑等。）利用狀況：法定用途，實(shí)際用途，不同用途的位置或樓層分布及其面積，物業(yè)管理，衛(wèi)生、治安狀況。本次估價(jià)應(yīng)收集哪些資料，主要取決于擬采用的估價(jià)方法。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序?qū)Ρ容^法而言，主要是收集交易實(shí)例資料；對(duì)收益法而言，主要是收集收益實(shí)例資料；對(duì)成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法而言，主要是收集開(kāi)發(fā)成本實(shí)例資料。而具體應(yīng)收集的內(nèi)容，要針對(duì)估價(jià)方法中的計(jì)算所

31、需要的數(shù)據(jù)進(jìn)行。收集資料主要有以下幾個(gè)渠道：（）要求委托人提供。（）在實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象時(shí)獲取。（）查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)。（）到有關(guān)政府部門(mén)和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、單位查閱。（）詢問(wèn)有關(guān)知情人士。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序（）查閱有關(guān)報(bào)刊、網(wǎng)站等媒體。六、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例現(xiàn)場(chǎng)，觀察、詢問(wèn)、檢查、核對(duì)、記錄估價(jià)對(duì)象或狀況的活動(dòng)。實(shí)地查勘可以核實(shí)委托人提供的估價(jià)對(duì)象的有關(guān)情況；可以親身感受估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物的優(yōu)劣；可以了解估價(jià)對(duì)象的建造、維修保養(yǎng)、使用歷史狀況；可以了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情及市場(chǎng)特征；有利于估價(jià)師加深對(duì)估價(jià)對(duì)象的認(rèn)識(shí)，形成一個(gè)直觀、具體的印象

32、，獲取文字、圖紙、照片等資料難以反映的細(xì)節(jié)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序?qū)嵉夭榭钡墓ぷ鲀?nèi)容包括：感受估價(jià)對(duì)象的區(qū)位優(yōu)劣；核對(duì)之前收集的估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、用途等情況；觀察估價(jià)對(duì)象的內(nèi)外部狀況，如土地形狀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、維修養(yǎng)護(hù)等；拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部狀況以及周?chē)h(huán)境或臨路狀況的照片等影像資料；調(diào)查估價(jià)對(duì)象的歷史使用狀況（如是否存放過(guò)污染物）、周邊以及當(dāng)?shù)赝?lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情；補(bǔ)充收集估價(jià)所需要的其他資料。在實(shí)地查勘時(shí)，要記載實(shí)地查看的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時(shí)間等內(nèi)容，即實(shí)地查勘記錄。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序一般需要委托人和被查勘房地產(chǎn)業(yè)主等當(dāng)事人到場(chǎng)，估價(jià)師

33、要認(rèn)真聽(tīng)取他們關(guān)于估價(jià)對(duì)象的情況介紹，詳細(xì)詢問(wèn)估價(jià)需要弄清的問(wèn)題，并將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)記錄下來(lái)，形成實(shí)地查勘記錄的材料。. 住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘主要包括以下內(nèi)容：（）估價(jià)對(duì)象位置、四至、樓盤(pán)名稱(chēng)。（）估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)、樓層。（）估價(jià)對(duì)象通風(fēng)、采光、噪聲狀況。（）估價(jià)對(duì)象周邊景觀及配套設(shè)施狀況。（）估價(jià)對(duì)象類(lèi)型，如屬于住宅小區(qū)、大院、單體樓等。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序（）估價(jià)對(duì)象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等。（）估價(jià)對(duì)象設(shè)施及管理狀況。（）估價(jià)對(duì)象內(nèi)部裝修狀況。（）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄見(jiàn)表-。. 經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查

34、勘記錄經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)主要包括商鋪、寫(xiě)字樓、酒店、餐飲、娛樂(lè)等房地產(chǎn)，這類(lèi)房地產(chǎn)實(shí)地查勘主要包括以下內(nèi)容：（）估價(jià)對(duì)象位置、四至。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序（）估價(jià)對(duì)象建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)、樓層、地下室。（）估價(jià)對(duì)象周邊的商業(yè)繁華程度，如距商業(yè)中心的距離、規(guī)模、客流量、主要商業(yè)物業(yè)等。（）估價(jià)對(duì)象周邊辦公集聚度，如距商務(wù)中心和政府部門(mén)的距離、規(guī)模、主要寫(xiě)字樓物業(yè)等。（）估價(jià)對(duì)象周邊交通便捷度，如距主要干道和地鐵的距離、公交線路規(guī)模等。（）估價(jià)對(duì)象周邊公共配套設(shè)施。（）估價(jià)對(duì)象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等。（）估價(jià)對(duì)象內(nèi)部設(shè)施及物業(yè)管理狀況。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序（）估價(jià)對(duì)象內(nèi)部裝修狀

35、況。（）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄見(jiàn)表-。. 工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘主要包括以下內(nèi)容：（）估價(jià)對(duì)象位置、四至、名稱(chēng)。（）估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)、樓層、跨度、成新率。（）估價(jià)對(duì)象占地面積、容積率。（）估價(jià)對(duì)象具體用途、類(lèi)型，如屬于普通生產(chǎn)車(chē)間、腐蝕性生產(chǎn)車(chē)間、恒溫恒濕生產(chǎn)車(chē)間、超潔凈生產(chǎn)車(chē)間、非生產(chǎn)車(chē)間等。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序（）估價(jià)對(duì)象周邊交通便捷度。（）估價(jià)對(duì)象工業(yè)集聚度。（）估價(jià)對(duì)象周邊基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施狀況。（）估價(jià)對(duì)象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等。（）估價(jià)對(duì)象內(nèi)部設(shè)施狀況。（）估價(jià)對(duì)象內(nèi)部裝修狀況。（）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查

36、勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。. 在建工程實(shí)地查勘記錄在建工程實(shí)地查勘主要包括以下內(nèi)容：（）估價(jià)對(duì)象名稱(chēng)、位置、四至。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序（）估價(jià)對(duì)象建筑面積、用地面積。（）估價(jià)對(duì)象規(guī)劃許可證、施工許可證、設(shè)計(jì)單位、施工單位。（）估價(jià)對(duì)象開(kāi)工日期、預(yù)計(jì)完成時(shí)間。（）估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)、層高、樓層數(shù)。（）估價(jià)對(duì)象實(shí)際進(jìn)度。（）估價(jià)對(duì)象周邊商業(yè)繁華度。（）估價(jià)對(duì)象周邊交通便捷度。（）估價(jià)對(duì)象周邊基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施狀況。（）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序七、選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算根據(jù)估價(jià)對(duì)象初步選擇了估價(jià)方法的基礎(chǔ)上，再根據(jù)收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量等情況，正

37、式確定估價(jià)方法。一般情況下，有條件選用比較法估價(jià)的，應(yīng)以比較法為主要的估價(jià)方法；收益性房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法；具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法；在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的情況下，可以將成本法作為主要的估價(jià)方法。估價(jià)方法選定之后就是進(jìn)行有關(guān)測(cè)算，測(cè)算時(shí)要做到基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確且有充分的依據(jù)或理由，計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程正確無(wú)誤。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序八、確定估價(jià)結(jié)果在評(píng)估一宗房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，理論上適用的估價(jià)方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。但不同的估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果通常是不同的。應(yīng)在對(duì)

38、各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行比較、檢查、分析的基礎(chǔ)上判斷估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。（）對(duì)各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核。當(dāng)不同的估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間有較大差異時(shí)，應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的原因，并消除不合理的差異。（）將各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果綜合為一個(gè)結(jié)果。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序在確認(rèn)了各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果無(wú)誤且差異不是很大的情況下，應(yīng)根據(jù)具體情況選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)等數(shù)學(xué)方法將它們綜合為一個(gè)結(jié)果，并在估價(jià)報(bào)告中簡(jiǎn)要說(shuō)明選用不同數(shù)學(xué)方法的理由。（）確定最終的估價(jià)結(jié)果。在綜合出一個(gè)結(jié)果的基礎(chǔ)上，還應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)值影響因素，同時(shí)可聽(tīng)取有關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)，對(duì)該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或者取整

39、，或者認(rèn)定該結(jié)果，從而確定出最終的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明調(diào)整的理由。九、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告估價(jià)人員在確定了最終估價(jià)結(jié)果后，應(yīng)當(dāng)撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師向委托人所做的關(guān)于估價(jià)情況和結(jié)果的正式陳述。估價(jià)報(bào)告一般應(yīng)采取書(shū)面形式。書(shū)面報(bào)告按照格式，可分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告。估價(jià)報(bào)告應(yīng)全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和結(jié)論。估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量包括內(nèi)在質(zhì)量和外在質(zhì)量?jī)蓚€(gè)方面。內(nèi)在質(zhì)量包括估價(jià)程序的完整性和合法性、估價(jià)結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性、估價(jià)方法選用的正確性和全面性、估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的正確性、估價(jià)參數(shù)選取的合理性和準(zhǔn)確性等；外在

40、質(zhì)量包括文字表述水平、文本格式和印刷質(zhì)量等。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，通常由八部分組成，即封面（或扉頁(yè)）、致估價(jià)委托人函、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。十、審核估價(jià)報(bào)告對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，類(lèi)似于對(duì)生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，是防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。為了保證出具的每份估價(jià)報(bào)告都是合格的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立并不斷完善估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核制度，由本機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)水平高、為人正直、責(zé)任心強(qiáng)的房地產(chǎn)估價(jià)師或者外聘房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)家擔(dān)任審核人員，按照合格的估價(jià)報(bào)告要求，對(duì)撰寫(xiě)完成尚未出具的估價(jià)報(bào)告，從形式到內(nèi)容進(jìn)行全面、認(rèn)真、細(xì)致的審查核定，確認(rèn)估價(jià)結(jié)果是否合理，提出審核意見(jiàn)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序?qū)徍艘庖?jiàn)應(yīng)盡可能具體地指出估價(jià)報(bào)告存在的問(wèn)題，審核結(jié)論可為下列之一：（）可以出具。（）適當(dāng)修改后出具。（）應(yīng)重新撰寫(xiě)。（）應(yīng)重新估價(jià)。. 估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)要求和內(nèi)部審核制度，對(duì)自己的已撰寫(xiě)完成而尚未向估價(jià)委托人出具的估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和形式等的審查核定。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)估價(jià)程序估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核重點(diǎn)包括以下幾個(gè)方面：（）估價(jià)報(bào)告的完整性：主要按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求審核報(bào)告的各項(xiàng)要件是否齊全，如封