[知名地產(chǎn)]大型城市綜合體項(xiàng)目定位報(bào)告(商業(yè)部分 183頁(yè))

1、xx項(xiàng)目二期定位報(bào)告商業(yè)部分前 言 很榮幸能為貴司服務(wù)！ 本次匯報(bào)內(nèi)容為xx項(xiàng)目定位方向建議。工作內(nèi)容涉及樓市調(diào)研、客戶訪談、地塊勘測(cè)等，針對(duì)城市規(guī)劃、在售項(xiàng)目等，在把握詳實(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)后，我們結(jié)合發(fā)展商愿景、自身經(jīng)驗(yàn)等，為項(xiàng)目發(fā)展方向提出建議。衷心希望能為貴司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盡一份力！祝愿貴項(xiàng)目開(kāi)發(fā)大吉！ 項(xiàng)目基本情況核心問(wèn)題分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)初步判斷定位體系純商業(yè)定位寫(xiě)字樓定位認(rèn)識(shí)項(xiàng)目整體商業(yè)定位PART 項(xiàng)目定位思路框架商業(yè)物業(yè)發(fā)展研究商業(yè)物業(yè)研究純商業(yè)寫(xiě)字樓公寓酒店市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)判斷商業(yè)定位酒店定位公寓定位項(xiàng)目解讀1:認(rèn)識(shí)xx以住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)為主，具有高星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，是中國(guó)規(guī)模最大、銷(xiāo)售面積最多

2、的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)。 xx集團(tuán)是中國(guó)規(guī)模最大、銷(xiāo)售面積最多的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)；2008年打造首家白金五星級(jí)旗艦酒店廣州xx酒店 目前在廣州、上海、天津、重慶、深圳、沈陽(yáng)、成都、長(zhǎng)沙、太原、武漢、濟(jì)南、鄭州、石家莊、合肥、南京、長(zhǎng)春、南昌、貴陽(yáng)、西安、?？?、昆明、蘭州、呼和浩特、銀川、南寧、哈爾濱、烏魯木齊、福州等3個(gè)直轄市及25個(gè)省會(huì)級(jí)城市設(shè)立分公司（地區(qū)公司），在中國(guó)120多個(gè)主要城市擁有大型住宅項(xiàng)目200多個(gè)，覆蓋中端、中高端、高端及旅游地產(chǎn)等多個(gè)產(chǎn)品系列。2011年，xx銷(xiāo)售804億元，納稅89億元；2012年上半年，xx實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入370.4億元，中國(guó)第一。5項(xiàng)目解讀2:區(qū)域?qū)傩员卷?xiàng)目本項(xiàng)

3、目在長(zhǎng)沙整體規(guī)劃格局中的位置交通條件曲塘路、花橋路、勞動(dòng)?xùn)|路公共交通 159路、160路商業(yè)購(gòu)物無(wú)商務(wù)區(qū)域無(wú)醫(yī)療機(jī)構(gòu)無(wú)運(yùn)動(dòng)休閑體育新城 教育黎托小學(xué)本項(xiàng)目目前周邊配套情況位于武廣新城的核心位置，處于城市南部綜合發(fā)展帶上，目前周邊配套非常缺乏，未來(lái)升值潛力大。本項(xiàng)目項(xiàng)目解讀2:區(qū)域?qū)傩晕鋸V新城將以“一核兩軸六組團(tuán)”的結(jié)構(gòu)打造成為中南地區(qū)區(qū)域性鐵路客運(yùn)中心，同時(shí)成為具有商務(wù)功能的交通樞紐型城市副中心。 本項(xiàng)目結(jié)構(gòu)：“一核兩軸六組團(tuán)”一核以車(chē)站交通樞紐為中心，結(jié)合瀏陽(yáng)河濱江發(fā)展帶，規(guī)劃服務(wù)于長(zhǎng)沙乃至長(zhǎng)株潭的商務(wù)中心與文化娛樂(lè)休閑中心，共同構(gòu)建規(guī)劃區(qū)內(nèi)的發(fā)展中心核心。兩軸以發(fā)展中心核、片區(qū)服務(wù)中心為發(fā)

4、展節(jié)點(diǎn)，與未來(lái)長(zhǎng)沙城市發(fā)展軸向保持一致，構(gòu)筑規(guī)劃區(qū)東西向發(fā)展主軸，同時(shí)也將形成新城的景觀主軸；以瀏陽(yáng)河水域?yàn)榧~帶，結(jié)合功能布局及景觀設(shè)計(jì)構(gòu)筑規(guī)劃區(qū)南北向發(fā)展次軸，也是展示新城自然景觀特色的第二條景觀軸線。 六組團(tuán)中央商務(wù)組團(tuán)、南北兩側(cè)四個(gè)居住組團(tuán)以及黎托北居住組團(tuán)。功能定位：“兩個(gè)中心”憑借武廣客運(yùn)專(zhuān)線及滬昆高鐵，將整個(gè)長(zhǎng)沙南站運(yùn)輸?shù)挠绊懥ρ诱沟街苓叺某鞘兄琳麄€(gè)中南地區(qū)，使得武廣片成為中南地區(qū)區(qū)域性的鐵路客運(yùn)中心；憑借運(yùn)輸?shù)挠绊懥?，促進(jìn)武廣片區(qū)“具有商務(wù)功能的交通樞紐型的城市副中心”的建設(shè)，將長(zhǎng)沙市建設(shè)成區(qū)域性消費(fèi)型城市。 項(xiàng)目解讀2:區(qū)域?qū)傩越煌ㄒ?guī)劃加強(qiáng)了長(zhǎng)沙與各大城市之間的溝通，滬昆高鐵建

5、成后，將與武廣客運(yùn)、京廣鐵路交匯，長(zhǎng)沙因此而升級(jí)為鐵路樞紐城市，城市對(duì)外幅射力高度提升，龐大的客流量將推運(yùn)武廣都市圈的繁榮。隨著武廣通車(chē)，南中國(guó)三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈已形成武廣高速鐵路客運(yùn)線：預(yù)計(jì)到2030年，將會(huì)有1億人次乘坐武廣客運(yùn)專(zhuān)線。不僅將極大推動(dòng)“武廣沿線都市圈”的繁榮，還直接聯(lián)系和影響著整個(gè)華中、華南、西南及香港地區(qū)。東西向滬昆高鐵客運(yùn)：是我國(guó)線路里程最長(zhǎng)、影響范圍最大、經(jīng)過(guò)省份最多的東西向高速鐵路，項(xiàng)目途徑上海、杭州、南昌、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、昆明等6座省會(huì)城市及直轄市，設(shè)計(jì)時(shí)速350公里。全線預(yù)計(jì)于2015年通車(chē)。長(zhǎng)沙到杭州將由現(xiàn)在的13個(gè)小時(shí)縮短為3個(gè)多小時(shí)，4個(gè)小時(shí)就可從長(zhǎng)沙到達(dá)上海 。武廣

6、通車(chē)、滬昆建設(shè)，極大推動(dòng)“武廣沿線都市圈”的繁榮。長(zhǎng)沙上海昆明廣州4小時(shí)2小時(shí)廣州廣州長(zhǎng)沙廣州上海長(zhǎng)沙廣州廣州上海長(zhǎng)沙武漢1小時(shí)4小時(shí)項(xiàng)目解讀3:項(xiàng)目交通本案都市區(qū)軌道交通規(guī)劃圖（2020年）地鐵2號(hào)線、4號(hào)線：體育公園站距離本案約900米；高鐵站：武廣高鐵站距離本案1.6公里；公共交通： 160、159 等公車(chē)線路。目的地路程車(chē)程黃花機(jī)場(chǎng)18.6公里26分鐘長(zhǎng)沙火車(chē)站8.7公里24分鐘長(zhǎng)沙火車(chē)南站1.6公里2分鐘地鐵2、4號(hào)線體育公園站900米/本項(xiàng)目至長(zhǎng)沙代表性區(qū)域的距離地鐵2號(hào)線、4號(hào)線體育公園站點(diǎn)距離本案約900米，武廣高鐵站距離本案1.6公里，具有快速交通優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目解讀4:項(xiàng)目指標(biāo)兩

7、地塊綜合容積率：5.078占地面積：100624（150畝）商住比：7.306：2.964總?cè)莘e率面積：510955.35商業(yè)面積：373298住宅面積：137657.35xx1）中大規(guī)模商住項(xiàng)目，地塊南面現(xiàn)為物流公司，地勢(shì)平整；2）商業(yè)機(jī)會(huì)：臨城市主干道，交通通達(dá)性好，且具有地鐵及高鐵雙重軌道交通優(yōu)勢(shì)，商業(yè)價(jià)值大。本案規(guī)劃5號(hào)路曲塘路規(guī)劃黎托路京珠高速新花侯路本案棚戶區(qū)xx民房規(guī)劃用地規(guī)劃用地汽車(chē)物流安置區(qū)體育館東：臨規(guī)劃中的黎托路，棚戶區(qū)及規(guī)劃用地；西：京珠高速，汽車(chē)物流用地，居民區(qū)；南：曲塘路，規(guī)劃用地；北：xx項(xiàng)目、體育館項(xiàng)目解讀5:項(xiàng)目四至項(xiàng)目西面多居民小區(qū)，但被京珠高速隔斷，南面臨

8、城市主干道曲塘路，周邊多為棚戶區(qū)及新開(kāi)發(fā)小區(qū)，居住氛圍淡薄。項(xiàng)目解讀6:區(qū)域人流滬昆高鐵：經(jīng)上海、杭州、南昌、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、昆明等6座省會(huì)城市及直轄市。武廣高鐵：經(jīng)過(guò)城市：武漢、咸寧、岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙、湘潭、株洲、衡陽(yáng)、郴州、韶關(guān)、清遠(yuǎn)、廣州、佛山624萬(wàn) 397萬(wàn) 664萬(wàn) 910萬(wàn) 1033萬(wàn) 465萬(wàn) 810萬(wàn) 1921萬(wàn) 上海6800萬(wàn)290萬(wàn) 442萬(wàn) 600萬(wàn) 383萬(wàn) 297萬(wàn) 676萬(wàn) 519萬(wàn) 373萬(wàn) 295萬(wàn) 3877萬(wàn)（不含省會(huì)）武廣高鐵滬昆高鐵區(qū)域未來(lái)規(guī)劃人口規(guī)模36.4萬(wàn)人，而滬昆及武廣高鐵也將給區(qū)域帶來(lái)數(shù)以億計(jì)的人流。 正在公示的控規(guī)顯示，武廣新城規(guī)劃總用地面積16.33

9、平方公里，東、北至瀏陽(yáng)河，南至湘府路現(xiàn)戰(zhàn)備路，西至京珠高速，規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地規(guī)模15.58平方公里，人口規(guī)模36.4萬(wàn)人。 滬昆經(jīng)過(guò)的8大城市的總?cè)丝诹考s達(dá)6800多萬(wàn)，另有20多個(gè)中小型城市，單武廣線所經(jīng)城市人口達(dá)3877萬(wàn)，屆時(shí)，長(zhǎng)沙4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)人口輻射總量以億計(jì)。項(xiàng)目解讀6:區(qū)域人口特征區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多，滬昆及武廣高鐵將給區(qū)域帶來(lái)大量高端商務(wù)人流，因此，未來(lái)常住居民及大量的高端商務(wù)客將成為區(qū)域主要客群。xx本案新華都萬(wàn)家城京投銀泰環(huán)球村至雅家園星城映像白沙灣嘉園天湘華庭優(yōu)山美地和卉家園中隆國(guó)際御璽景江雅苑嘉盛華庭三江花中城茂華禧都會(huì)盛世華章運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)融科檀香山中城麗景香山山水城市風(fēng)

10、景xx金域華府喜盈門(mén)范城紅墅灣1、項(xiàng)目所在區(qū)域已有22個(gè)及以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以住宅開(kāi)發(fā)為主，未來(lái)區(qū)域常住人口將不斷增加；2、滬昆及武廣高鐵會(huì)給區(qū)域帶來(lái)的數(shù)以億計(jì)的人流，其中有大量的來(lái)自上海、昆明、廣州等地的高端商務(wù)客，區(qū)域高端消費(fèi)人流量大。本案商業(yè)核心問(wèn)題分析我們所有研究將圍繞以上核心問(wèn)題進(jìn)行展開(kāi)1、周邊居住氛圍、區(qū)域配套、商業(yè)及商務(wù)氛圍均不成熟，現(xiàn)階段人氣不足；2、區(qū)域未來(lái)規(guī)劃前景好，具有高鐵、地鐵雙重快速軌道交通的支撐；3、中等規(guī)模商住項(xiàng)目，商業(yè)體量達(dá)到37萬(wàn)，什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)能提升區(qū)域商業(yè)價(jià)值，樹(shù)立區(qū)域商業(yè)高端、成功的商業(yè)典范？區(qū)域現(xiàn)階段人氣不足，配套、商業(yè)及商務(wù)氛圍均不成熟的現(xiàn)狀下

11、，什么樣的業(yè)態(tài)適合本案的發(fā)展？項(xiàng)目基本情況核心問(wèn)題分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)初步判斷定位體系純商業(yè)定位寫(xiě)字樓定位認(rèn)識(shí)項(xiàng)目PART2 項(xiàng)目定位思路框架商業(yè)物業(yè)發(fā)展研究商業(yè)物業(yè)研究純商業(yè)寫(xiě)字樓公寓酒店市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)判斷商業(yè)定位整體商業(yè)定位酒店定位公寓定位 PART 3： 各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)酒店公寓城市商業(yè)發(fā)展特征區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域在售案例分析成功案例借鑒寫(xiě)字樓純商業(yè)大型商家訪談商業(yè)發(fā)展背景長(zhǎng)沙是典型消費(fèi)型城市，商業(yè)發(fā)展具有較好的消費(fèi)支撐社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速，2011年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為2125.9億元，同比增長(zhǎng)17.32%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與消費(fèi)性支出呈逐年遞增趨勢(shì)；2006-2010年，城鎮(zhèn)居民年消費(fèi)

12、性支出占到收入的7成以上，2011年略少，也達(dá)到了67%。市級(jí)商圈：五一廣場(chǎng)商業(yè)中心市級(jí)副中心：榮灣鎮(zhèn)商業(yè)中心星沙商業(yè)副中心區(qū)級(jí)商圈：伍家?guī)X商業(yè)中心火車(chē)站商業(yè)中心東塘商業(yè)中心撈霞商業(yè)中心望城坡商業(yè)中心觀沙嶺商業(yè)中心馬坡嶺商業(yè)中心黎托商業(yè)中心紅星商業(yè)中心大托商業(yè)中心一個(gè)市級(jí)中心兩個(gè)市級(jí)副中心十個(gè)區(qū)域級(jí)中心城市商圈格局規(guī)劃中，本案位于黎托商業(yè)中心。本案商圈分布未來(lái)商圈規(guī)劃“1+2+10”商圈分布形式五一商圈伍家?guī)X商業(yè)中心火車(chē)站商業(yè)中心星沙商圈馬坡嶺商業(yè)中心黎托商業(yè)中心紅星商業(yè)中心大托商業(yè)中心東塘商業(yè)中心望城坡商業(yè)中心溁灣鎮(zhèn)商圈“1”：市級(jí)商業(yè)中心五一商圈“2”：市級(jí)商業(yè)副中心星沙商業(yè)副中心和溁灣鎮(zhèn)

13、商業(yè)副中心“10”：區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 1.火車(chē)站商圈 2.東塘商圈 3.伍家?guī)X商圈 4.紅星商業(yè)中心 5.望城坡商業(yè)中心（新增） 6.金霞商業(yè)中心（新增） 7.馬坡嶺商業(yè)中心（新增） 8.黎托商業(yè)中心 9.觀沙嶺商業(yè)中心（新增） 10.大托商業(yè)中心觀沙嶺商業(yè)中心金霞商業(yè)中心本案長(zhǎng)沙市商圈發(fā)展現(xiàn)狀1、圍繞傳統(tǒng)市級(jí)商圈五一商圈向外擴(kuò)散;2、商業(yè)消費(fèi)主要集中在五一商圈，旺盛的人流與消費(fèi)習(xí)慣支撐起此商圈的龐大商業(yè)體量;3、隨著城市的不斷擴(kuò)張，外來(lái)大發(fā)展商與大品牌商家的入駐，逐漸形成外圍商圈;4、現(xiàn)有商圈特點(diǎn):五一商圈業(yè)態(tài)豐富齊全，百貨業(yè)趨向飽和，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈;河西消費(fèi)主要集中在榮灣鎮(zhèn)商圈，岳麓山風(fēng)景區(qū)

14、與沿江風(fēng)光帶打造等旅游資源成為商圈發(fā)展契機(jī)，發(fā)展空間大;東塘商圈不斷的更新?lián)Q代，但發(fā)展受到立交橋制約，由于深國(guó)投、沃爾瑪進(jìn)駐雨花亭，范圍向南延伸;火車(chē)站商圈已形成湖南省最大的電腦、電子產(chǎn)品集散地，交通優(yōu)勢(shì)明顯，人流旺而雜;伍家?guī)X商圈由于新河三角洲規(guī)劃及地鐵站口設(shè)點(diǎn)，未來(lái)前景廣闊;紅星商圈專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)云集，業(yè)態(tài)單一，后續(xù)商業(yè)量大大托商圈受惠融城，隨著中信及友阿奧特萊斯的入駐，正在崛起；星沙商圈是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)快速發(fā)展的產(chǎn)物。本案所處的黎托商圈目前尚未發(fā)展成熟。本案主要商圈業(yè)態(tài)特征各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡：大型超市、家電賣(mài)場(chǎng)分布密集； 購(gòu)物中心與百貨主要集中在傳統(tǒng)商圈，受到消費(fèi)習(xí)慣和人流的引導(dǎo)，發(fā)展?fàn)顩r較好，但同

15、質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)銳減；步行商業(yè)街對(duì)人流要求高：步行商業(yè)街必須布置在較高等級(jí)的商圈中，需要有一定人流保證，長(zhǎng)沙最成功的商業(yè)街是黃興路步行街，其它的經(jīng)營(yíng)狀況一般；超市相對(duì)是最普遍適合的業(yè)態(tài)：基本上各個(gè)商圈每個(gè)超市的經(jīng)營(yíng)狀況都很好，超市在長(zhǎng)沙仍有發(fā)展空間；電器等專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)吸引力大：對(duì)商圈的人氣要求不敏感，只要有品質(zhì)，可以吸引較遠(yuǎn)的人群，整體發(fā)展?fàn)顩r較好；批發(fā)市場(chǎng)需要長(zhǎng)時(shí)間的培育，形成消費(fèi)慣性，對(duì)交通及基礎(chǔ)配套的要求較高，且檔次一般，容易使區(qū)域形象受損，目前長(zhǎng)沙批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況有好有差。 業(yè)態(tài)商圈購(gòu)物中心百貨超市步行商業(yè)街專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)批發(fā)綜合賣(mài)場(chǎng)五一好較好較好較好較好較好東塘較好較好較好較好較好火車(chē)站較好

16、較好較好較好伍家?guī)X一般較好一般較好一般溁灣鎮(zhèn)好較好較好紅星一般較好較好較好較好目前已知未來(lái)主要大型商業(yè)供應(yīng)長(zhǎng)沙未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目分布圖序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)1北辰商業(yè)中心2運(yùn)達(dá)國(guó)際新城3世紀(jì)金源購(gòu)物中心4復(fù)地項(xiàng)目5新城新世界商業(yè)中心6中信商業(yè)廣場(chǎng)7保利南湖廣場(chǎng)8華遠(yuǎn)華中心9奧林匹克花園廣場(chǎng)10泊富商業(yè)中心11萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)12中房項(xiàng)目13裕田奧特萊斯14銅鑼灣商業(yè)MALL15奧克斯廣場(chǎng)項(xiàng)目16香港九龍倉(cāng)項(xiàng)目17徳思勤廣場(chǎng)18通用地產(chǎn)項(xiàng)目19梅溪湖板塊未來(lái)商業(yè)供應(yīng)主要沿芙蓉路向南北方向延伸，以五一廣場(chǎng)商圈為核心，向南北兩側(cè)擴(kuò)展來(lái)大型商業(yè)供應(yīng)已知規(guī)劃的大型商業(yè)項(xiàng)目主要集中在河?xùn)|主城中心區(qū)1

17、112131415161718本案19未來(lái)供應(yīng)：目前長(zhǎng)沙已知的主要大型商業(yè)供應(yīng)總量在1166.67萬(wàn)以上，且大部分貨量將在未來(lái)1-2年內(nèi)投入市場(chǎng)，其中黎托商圈388.64萬(wàn)。說(shuō)明：貨量統(tǒng)計(jì)包含發(fā)展商自持商業(yè)，并包含寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：已知規(guī)劃的大型商業(yè)體量中，本案所在的黎托商圈未來(lái)商業(yè)體量占比最大，2-3年后區(qū)域商業(yè)形象將有大的提升。五一商圈仍是長(zhǎng)沙商業(yè)的中心，是湖南省的商業(yè)核心，未來(lái)商業(yè)體量進(jìn)一步膨脹；本案所處的黎托商圈為區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，目前商業(yè)尚未成熟，但潛在規(guī)劃商業(yè)體量占比全市最大，黎托商圈將成為未來(lái)商業(yè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。整體商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)： PART 3： 各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)酒店公寓

18、城市商業(yè)發(fā)展特征區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域在售案例分析大型商家訪談成功案例借鑒寫(xiě)字樓純商業(yè)區(qū)域商業(yè)規(guī)劃黎托商圈為區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，規(guī)劃五大重點(diǎn)區(qū)域，本案位于武廣中央商業(yè)區(qū)，擬建設(shè)大型百貨、賣(mài)場(chǎng)、酒店及商務(wù)辦公樓等為一體的大規(guī)模城市綜合體。武廣中央商業(yè)區(qū)：擬建設(shè)集大型百貨、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、精品商業(yè)街市等于一體的城市商業(yè)綜合體。武廣中央商務(wù)區(qū)：擬建設(shè)高檔商務(wù)樓、公寓及其它配套商務(wù)設(shè)施，打造長(zhǎng)沙城東新的CBD。瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶：依托瀏陽(yáng)河河畔優(yōu)美景色，將打造集旅游、休閑娛樂(lè)、居住于一體的生態(tài)景觀旅游休閑區(qū)。武廣時(shí)代花園商住區(qū)：擬打造成一個(gè)具有國(guó)際化水準(zhǔn)，符合高端人群消費(fèi)和居住的大型商住區(qū)。潭陽(yáng)濱江樂(lè)

19、園：擬建設(shè)一個(gè)集大型游樂(lè)園、濱江風(fēng)情街、特色美食廣場(chǎng)、豪華影劇院、星級(jí)度假酒店、生態(tài)休閑莊園等項(xiàng)目的大型綜合性旅游休閑度假場(chǎng)所。瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶武廣中央商務(wù)區(qū)武廣時(shí)代花園居住區(qū)武廣中央商業(yè)區(qū)潭陽(yáng)濱江樂(lè)園黎托商業(yè)中心西片是國(guó)家重點(diǎn)工程武廣高速鐵路客運(yùn)專(zhuān)線新長(zhǎng)沙站的配套項(xiàng)目 ，東臨瀏陽(yáng)河，西靠京珠高速，北抵機(jī)場(chǎng)高速，南接香樟路。區(qū)域內(nèi)匯集了武廣（滬昆）高速鐵路客運(yùn)站、長(zhǎng)株潭汽車(chē)總站、城市地鐵黎托站等交通站點(diǎn)，將成為省會(huì)長(zhǎng)沙現(xiàn)代交通樞紐中心。勞動(dòng)路花侯路火車(chē)南站區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)主要集中在白沙灣路以西，項(xiàng)目周邊無(wú)商業(yè)，區(qū)域內(nèi)大型集中商業(yè)2個(gè)，其余都以社區(qū)底商為主，多為小型餐飲、超市零售、家居建材、茶葉

20、等業(yè)態(tài)。本案口腔醫(yī)院安化黑茶居然之家眾人茶莊眾人茶莊中國(guó)黃茶鑫源極茗茶家旺超市無(wú)名粉店嘉盛門(mén)診部商務(wù)賓館裝飾公司家和土菜館福海批發(fā)超市中城麗景香山家居超市快樂(lè)惠超市無(wú)名粉店利民五金建材喜樂(lè)地購(gòu)物中心項(xiàng)目片區(qū)主干道租金：由西向東商業(yè)氛圍逐漸減弱，租金逐漸降低，項(xiàng)目周邊無(wú)商業(yè)，區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹪?0-150元/月，以綠城桂花城及xx金域華府周邊商業(yè)租金最高。香樟東路萬(wàn)家麗中路繞城高速25-60元/月長(zhǎng)沙大道40-100元/月30-150元/月60-150元/月20-40元/月50-120元/月勞動(dòng)?xùn)|路長(zhǎng)沙大道（白沙灣路-萬(wàn)家麗路段）：50-120元/ 月。此段有運(yùn)達(dá)、綠城等高端樓盤(pán)支撐，居民區(qū)集中，

21、人流量較多，租金相對(duì)較高，最高位置為綠城附近；長(zhǎng)沙大道（白沙灣路以東） 25-60元/ 月。商業(yè)零散低檔，租金相對(duì)便宜，在25-60元/月之間，新華都萬(wàn)家城為商業(yè)租金最高段；勞動(dòng)?xùn)|路：40-100元/月。商業(yè)集中在萬(wàn)家麗與白沙灣路段，租金40-100元/月。曲塘路：30-80元/月。商業(yè)集中于萬(wàn)家麗與古曲南路間，租金在30-80元-月香樟東路：30-80元/月。西以xx金域華府為起點(diǎn)，華府往東租金30-80元/月；古曲南路：40-60元/月。主要為茂華國(guó)際湘的商業(yè)，租金在40-60元/月；白沙灣路：20-40元/月。此段商業(yè)較少，租金主要在20-40元/月；繞城高速及花橋路：此路段無(wú)商業(yè)曲塘路

22、白沙灣路花橋路本案40-100元/月40-100元/月30-80元/月30-80元/月古曲南路40-60元/月區(qū)域大型商業(yè)1喜樂(lè)地購(gòu)物中心：以“餐飲+休閑”為主題特色的購(gòu)物中心， 目前以中檔品牌為主，經(jīng)營(yíng)狀況差。商場(chǎng)名稱(chēng)喜樂(lè)地購(gòu)物中心停車(chē)位地下約500個(gè)位置雨花區(qū)萬(wàn)家麗路與木蓮東路交匯處 消費(fèi)群輻射半徑3.5公里區(qū)域范圍內(nèi)的政府公務(wù)員、新城市農(nóng)民居民(農(nóng)轉(zhuǎn)非)、新遷入家庭 商業(yè)類(lèi)別購(gòu)物中心租售方式全部自持，只租不售規(guī)模8萬(wàn)，其中百貨3萬(wàn)商業(yè)人氣管理費(fèi)6元/月，服飾租金扣點(diǎn)18%-20%招商狀況70%層數(shù)7層經(jīng)營(yíng)狀況差檔次中檔開(kāi)業(yè)時(shí)間2011年7月備注硬件：2臺(tái)客梯、1臺(tái)貨梯、6臺(tái)觀光電梯和9組

23、觀光自動(dòng)扶梯 區(qū)域內(nèi)唯一大型購(gòu)物中心，開(kāi)業(yè)一年，目前空置率達(dá)30%，經(jīng)營(yíng)情況較差；引進(jìn)大型品牌餐飲及超市為主力店，但百貨引進(jìn)品牌檔次較低，目前正在進(jìn)行重新定位招商。本案喜樂(lè)地購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分布1-3層百貨，4-6層餐飲、足浴、電影院娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)檔次中檔為主，服飾單品200-400元，百貨檔次定位不當(dāng)，目前百貨正在升級(jí)重新招商，將引入頂級(jí)名品，將于10月中旬重新開(kāi)業(yè)。樓層業(yè)態(tài)代表品牌單品價(jià)格1F珠寶、鐘表、鞋包皮具、飾品、超市、餐飲步步高超市、肯德基、德克士200-400（服飾）2F女裝、內(nèi)衣、超市、銀行、餐飲、美容美體浪漫宣言、海貝、拉夏貝爾 3F男裝、床上用品、母嬰用品、兒童樂(lè)園、書(shū)刊文

24、具音響數(shù)碼咿呀孕嬰專(zhuān)賣(mài)等4F足浴、KTV無(wú)為足道、睿思量販KTV5F海鮮酒樓、健身、桌球、電玩徐記海鮮、閃亮健身、卓爾臺(tái)球6F電影院金逸國(guó)際影城區(qū)域大型商業(yè)2居然之家：規(guī)模10萬(wàn)，整體定位為長(zhǎng)沙家居建材消費(fèi)新旗幟，2012年4月開(kāi)業(yè)，目前經(jīng)營(yíng)尚處于市場(chǎng)培育階段。名稱(chēng)居然之家區(qū)位萬(wàn)家麗路與長(zhǎng)沙大道交匯處 開(kāi)發(fā)商湖南鑫盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)業(yè)時(shí)間2012年4月規(guī)模10萬(wàn)業(yè)態(tài)建材、家居檔次中高檔消費(fèi)人群武廣區(qū)域人群為主經(jīng)營(yíng)狀況一般區(qū)域在售商業(yè)區(qū)域在售商業(yè)項(xiàng)目4個(gè)，1層均價(jià)3.7-6.5萬(wàn)/，二層價(jià)格2-4.5萬(wàn)/，主力銷(xiāo)售面積多在32-80之間，華晨世紀(jì)廣場(chǎng)由于售價(jià)過(guò)高，銷(xiāo)售最慢。項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售時(shí)間

25、供應(yīng)量（）銷(xiāo)售量（） 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售方式面積區(qū)間（）主力銷(xiāo)售面積（）喜盈門(mén)范城2012.495088（可售商業(yè)）183511#：1層3.7萬(wàn)，2層2萬(wàn)；3#:1-2層3萬(wàn)，3層1.4萬(wàn)，4層1.3萬(wàn)；-1層：3.4萬(wàn)1#一二層分開(kāi)賣(mài)，3#一二層一起賣(mài)1#：24-1493#：270-43001#：32-80；3#：300-400華晨世紀(jì)廣場(chǎng)2012.210800208一層：均價(jià)6.5萬(wàn)二層：4.5萬(wàn)一二層分開(kāi)賣(mài)9-17919-34xx金域華府2011.42588522761一層5.1萬(wàn)二層2.3萬(wàn)一二層分開(kāi)賣(mài)7-4857-37海拔東方2010.4241718002.7萬(wàn)獨(dú)立商鋪/一二層一起賣(mài)38

26、-30038-80區(qū)域潛在供應(yīng)量：不完全統(tǒng)計(jì)，本案所在區(qū)域內(nèi)未來(lái)還將有361萬(wàn)及以上的商業(yè)推出，大型集中商業(yè)較多，未來(lái)2-3年內(nèi)區(qū)域商業(yè)氛圍及形象將得到較大的提升。項(xiàng)目名稱(chēng)潛在商業(yè)總量（萬(wàn)）預(yù)計(jì)入市時(shí)間備注龍之夢(mèng)260（含辦公等物業(yè)）2013+大型購(gòu)物中心（業(yè)態(tài)未定）紅墅灣12013+社區(qū)型商業(yè)優(yōu)山美地12013年初4層集中式商業(yè)（業(yè)態(tài)未定）新華都萬(wàn)家城302013+大型商業(yè)（業(yè)態(tài)未定）京投銀泰環(huán)球村32013+社區(qū)配套型商業(yè)（業(yè)態(tài)未定）xx金域華府2.3（包含未售完的）三期2013年初集中式商業(yè)、商業(yè)街區(qū)（業(yè)態(tài)未定）喜盈門(mén)范城29.7（含未售完的）已入市商場(chǎng)鋪，包含12萬(wàn)家居建材、百貨、餐飲

27、、休閑娛樂(lè)運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)22.8（含辦公等物業(yè)）2013年頂級(jí)百貨、商業(yè)街區(qū)新城新世界122013年大型商業(yè)購(gòu)物中心合計(jì)361萬(wàn)說(shuō)明：貨量統(tǒng)計(jì)包含發(fā)展商自持商業(yè)，并包含寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目周邊無(wú)商業(yè)，居住及商業(yè)商務(wù)氛圍淡薄，人氣薄弱是目前商業(yè)開(kāi)發(fā)面臨的第一問(wèn)題；項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)已有1家購(gòu)物中心，1家家居建材專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)，潛在4個(gè)項(xiàng)目有大型集中商業(yè)，業(yè)態(tài)規(guī)劃頂級(jí)百貨、中高檔百貨、大型家居建材賣(mài)場(chǎng)、休閑餐飲等，未來(lái)家居建材賣(mài)場(chǎng)、傳統(tǒng)百貨競(jìng)爭(zhēng)激烈；區(qū)域中大型餐飲、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所較為缺乏；區(qū)域在售商業(yè)1F 均價(jià)3.7-6.5萬(wàn)/ ，二層均價(jià)2-4.5萬(wàn)/，主力銷(xiāo)售面積32-80 ，區(qū)域商業(yè)租金在20-1

28、50元/月；區(qū)域商業(yè)小結(jié)： PART 3： 各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)酒店公寓城市商業(yè)發(fā)展特征區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域在售案例分析大型商家訪談成功案例借鑒寫(xiě)字樓純商業(yè)區(qū)域在售典型商業(yè)案例分析主要在售商業(yè)項(xiàng)目： 喜盈門(mén)范城 華晨世紀(jì)廣場(chǎng) xx金街本案華晨世紀(jì)廣場(chǎng)喜盈門(mén)范城xx金域華府喜盈門(mén)范城基本指標(biāo) 項(xiàng)目地址：雨花區(qū)萬(wàn)家麗中路三段雨花區(qū)政府對(duì)面 發(fā)展商：湖南潤(rùn)領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)類(lèi)型：純商業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓 總用地面積：6.5萬(wàn) 總建筑面積：46萬(wàn) 地上商業(yè)面積：39592 地下商業(yè)面積：5.1萬(wàn) 容積率：5.50 建筑密度：46.55% 公寓套數(shù)：1772套 停車(chē)位：2550個(gè)商業(yè)銷(xiāo)售模式：返租銷(xiāo)售，返租2

29、0年，前三年7%每年一次性返還，第四至六年，平均8%，第七年開(kāi)始2：8分成。 精裝修公寓公寓底商：34173#：6層商業(yè)，2萬(wàn)，其中1-2F規(guī)劃時(shí)尚餐飲，3F為商務(wù)酒店，4F為時(shí)尚KTV，5-6層自持，為保利國(guó)際影院1#：地上8層商業(yè)，15萬(wàn)，其中1-2F銷(xiāo)售規(guī)劃為百貨，3-8F發(fā)展商自持，為家居建材市場(chǎng)-1層：地下商業(yè)，3.87萬(wàn)方，其中包含2萬(wàn)的華潤(rùn)萬(wàn)家超市2#：甲級(jí)寫(xiě)字樓，32層，其中1-8層為商業(yè)，9層為轉(zhuǎn)換層，寫(xiě)字樓共4.37萬(wàn)項(xiàng)目規(guī)劃主要規(guī)劃為1棟甲級(jí)寫(xiě)字樓，3棟公寓及2棟集中商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)主要為家居賣(mài)場(chǎng)、時(shí)尚餐飲、百貨、KTV、地下超市、商業(yè)街及商務(wù)酒店。本案地鐵5號(hào)線木蓮路站交

30、通配套：地鐵：項(xiàng)目最近的有地鐵5號(hào)線木蓮站；離地鐵城際輕軌香樟路站僅200M左右；距離地鐵2號(hào)線杜花路站不遠(yuǎn)；公交：公交806、16路、124路；項(xiàng)目位于城市主干道萬(wàn)家麗路與香樟路交匯處，位于城市新區(qū)武廣板塊，距離高鐵火車(chē)站僅5-10分鐘車(chē)程。項(xiàng)目區(qū)位及交通處于武廣新城區(qū)域，具有地鐵、城際輕軌的快速交通優(yōu)勢(shì)。商業(yè)銷(xiāo)售1#商業(yè)共8層，3-8層建材家居市場(chǎng)，發(fā)展商自持，1-2層于2012年4月開(kāi)始銷(xiāo)售，推出397套，銷(xiāo)售167套，銷(xiāo)售率42%,主力供銷(xiāo)面積為40-791#商業(yè)：樓層面積區(qū)間（）推出套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率單價(jià)主力總價(jià)1F24-3966100%3.7萬(wàn)90-503萬(wàn)40-69704767%

31、70-98762432%100-13627519%159-182300%816-1614900%2F32-491414100%2萬(wàn)64-298萬(wàn)50-79625081%85-98681826%100-1495236%166-195800%300-488200%合計(jì)24-161439716742%/備注：以上面積配比數(shù)據(jù)來(lái)源0731房產(chǎn)網(wǎng)，價(jià)格來(lái)自現(xiàn)場(chǎng)采集，均為折后價(jià)格。商業(yè)銷(xiāo)售3#商業(yè)共6層，其中5-6層整體銷(xiāo)售，返租給保利國(guó)際影院， 1-4層于2012年4月開(kāi)始銷(xiāo)售，推出20套，銷(xiāo)售8套，由于商鋪面積大，導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高，銷(xiāo)售受阻。3#商業(yè)：樓層面積區(qū)間（）推出套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率單價(jià)主力總價(jià)1F

32、-2F66-722150%3萬(wàn)198-1191萬(wàn)277-2812150%314-3977571%411-471300608-9082003F1391-19972150%1.4萬(wàn)1947-2795萬(wàn)4F1391-19972001.3萬(wàn)1808-2596萬(wàn)合計(jì)66-199720840%/備注：以上面積配比數(shù)據(jù)來(lái)源0731房產(chǎn)網(wǎng)，價(jià)格來(lái)自現(xiàn)場(chǎng)采集，均為折后價(jià)格。商業(yè)銷(xiāo)售地下商業(yè)，其中2萬(wàn)為華潤(rùn)萬(wàn)家超市購(gòu)買(mǎi)，其他于2012年4月開(kāi)始銷(xiāo)售，主力銷(xiāo)售面積為9-49，均價(jià)3.4萬(wàn)/，主力總價(jià)68-652萬(wàn)。地下商業(yè)：樓層面積區(qū)間（）推出套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率單價(jià)主力總價(jià)-1F9-49925964%3.4萬(wàn)68-

33、652萬(wàn)50-9815621%100-1923200%548100%2000011100%華潤(rùn)萬(wàn)家購(gòu)買(mǎi)合計(jì)9-5482826222%/備注：以上面積配比數(shù)據(jù)來(lái)源0731房產(chǎn)網(wǎng)，價(jià)格來(lái)自現(xiàn)場(chǎng)采集，均為折后價(jià)格?？蛻羟闆r 客戶年齡：35-50歲的中年人為主 客戶來(lái)源：60%長(zhǎng)沙市客戶，40%邵陽(yáng)、常德、郴州、婁底、衡陽(yáng)等地州市客戶；職業(yè)特征：私營(yíng)企業(yè)主、政府高管及企事業(yè)單位高管為主；置業(yè)目的：以投資為主。喜盈門(mén)范城小結(jié)：項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)勢(shì)：引進(jìn)華潤(rùn)萬(wàn)家超市、保利國(guó)際影院及發(fā)展商自持的喜盈門(mén)建材家居廣場(chǎng)為主力店；采取返租的形式進(jìn)行銷(xiāo)售，實(shí)行整體招商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式，保證后期專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)及商業(yè)存活；以面積40-7

34、9商鋪銷(xiāo)售最快，易控制總價(jià)。項(xiàng)目商業(yè)劣勢(shì)：百貨采用分割產(chǎn)權(quán)的形式售賣(mài)，后期將存在客戶不確定性，增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也增加了銷(xiāo)售難度；3#分割面積大，總價(jià)高，銷(xiāo)售難度加大；非傳統(tǒng)商圈，周邊人口較少，購(gòu)買(mǎi)以投資客戶為主，未來(lái)市場(chǎng)培育期相對(duì)較長(zhǎng)。前期整體營(yíng)銷(xiāo)概念包裝較差，影響后期銷(xiāo)售。地址雨花區(qū)長(zhǎng)沙大道與萬(wàn)家麗路交匯處交通狀況坐擁萬(wàn)家麗路和長(zhǎng)沙大道兩條城市主干道，121、160等十余路公交線路，地鐵五號(hào)線正上蓋?；局笜?biāo)占地：5.6萬(wàn)，建筑面積36萬(wàn)容積率：5.4 ，綠化率：44.59%產(chǎn)品及規(guī)模商業(yè)建筑面積20萬(wàn)，五星級(jí)酒店3.8萬(wàn)，寫(xiě)字樓建筑面積3.2萬(wàn)，公寓3.0萬(wàn)，住宅4.5萬(wàn)。商鋪情況14-

35、110臨街商鋪和內(nèi)鋪，對(duì)外銷(xiāo)售面積僅4574。地下一層為華潤(rùn)萬(wàn)家生活超市，并與地鐵五號(hào)線出站口相連；二層、三層規(guī)劃有4D巨幕影院、長(zhǎng)沙地區(qū)最大KTV等。華晨世紀(jì)廣場(chǎng)以商業(yè)為核心功能的城市綜合體項(xiàng)目，地鐵上蓋物業(yè)。大型購(gòu)物中心+步行商業(yè)街+五星級(jí)酒店+甲級(jí)寫(xiě)字樓+酒店式公寓，僅步行街對(duì)外銷(xiāo)售，其它商業(yè)均持有。商業(yè)情況：1、商業(yè)部分包括華潤(rùn)歡樂(lè)頌百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家生活大超市、居然之家旗艦店、江蘇衛(wèi)視幸福藍(lán)海國(guó)際影城、時(shí)尚商業(yè)街等，總體量約20萬(wàn)；2、僅時(shí)尚商業(yè)街對(duì)外出售，其余均為開(kāi)發(fā)商持有；地鐵五號(hào)線站商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：一層為日韓潮流區(qū)，二層為淘寶實(shí)體店，整體定位為面向時(shí)尚年輕人群的潮流商業(yè)街，檔次以中

36、檔為主。女裝實(shí)體店外貿(mào)男裝實(shí)體店皮具、鞋帽實(shí)體店運(yùn)動(dòng)實(shí)體店星巴克品牌服飾哈根達(dá)斯日系女裝韓系女裝香水飾品日系女裝韓系男裝果飲2F業(yè)態(tài)規(guī)劃1F業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層面積區(qū)間（）推出套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率單價(jià)主力總價(jià)1F9-3965913.8%6.5萬(wàn)58-338萬(wàn)40-5214002F16-3834004.5萬(wàn)72-256萬(wàn)40-5715003F發(fā)展商整層持有，5000 4D巨幕電影院、3000KTV合計(jì)9-5712897%/商業(yè)銷(xiāo)售：項(xiàng)目于2012年2月開(kāi)始銷(xiāo)售，推出128個(gè)商鋪，至今網(wǎng)簽僅9個(gè)，銷(xiāo)售較差，主力銷(xiāo)售面積為9-39，1F單價(jià)6.5萬(wàn)，主力總價(jià)58-338萬(wàn)，2F單價(jià)4.5萬(wàn)，主力總價(jià)72-25

37、6萬(wàn)。備注：以上面積配比數(shù)據(jù)來(lái)源0731房產(chǎn)網(wǎng)，價(jià)格來(lái)自現(xiàn)場(chǎng)采集，均為折后價(jià)格。招商情況：整體采用先招商、后銷(xiāo)售的策略，借助入駐品牌提高對(duì)外出售產(chǎn)品的溢價(jià)能力，但由于定價(jià)過(guò)高，銷(xiāo)售情況較差。目前已有美國(guó)溫德姆豪生酒店、居然之家、華潤(rùn)歡樂(lè)頌、華潤(rùn)萬(wàn)家生活超市、江蘇衛(wèi)視幸福藍(lán)海國(guó)際影城五大品牌入駐；四季時(shí)尚商業(yè)街目前還未交房，交房之后由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商。城市地標(biāo)綜合體商業(yè)商務(wù)公寓商業(yè)街寫(xiě)字樓酒店酒店式公寓委托酒店管理整體租給居然之家、華潤(rùn)歡樂(lè)頌出售自主管理購(gòu)物中心1、2層整體出售-1、3層自持招商出售自主管理出租收租金出租獲利出售獲利；前十年返點(diǎn)8% ，后五年5%+分紅出售獲利出售獲利，委托商業(yè)經(jīng)營(yíng)

38、公司發(fā)展總策略：業(yè)態(tài)組合及盈利模式華晨世紀(jì)廣場(chǎng)小結(jié)：項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)勢(shì)：地鐵上蓋綜合體項(xiàng)目，呈現(xiàn)了綜合體完整的生態(tài)發(fā)展鏈條， 各個(gè)業(yè)態(tài)在整個(gè)系統(tǒng)中相榮相生，彼此促進(jìn)；大部分商業(yè)開(kāi)發(fā)商自持，保證商業(yè)品質(zhì)和形象，提升客戶信心；先招商后銷(xiāo)售，前期引進(jìn)美國(guó)溫德姆豪生五星級(jí)酒店、居然之家、華潤(rùn)歡樂(lè)頌、華潤(rùn)萬(wàn)家生活超市、江蘇衛(wèi)視幸福藍(lán)海國(guó)際影城五大品牌主力商家，帶動(dòng)后期時(shí)尚商業(yè)街的銷(xiāo)售。通過(guò)寫(xiě)字樓、公寓及商業(yè)街銷(xiāo)售回現(xiàn)，集中式商業(yè)出租，保證現(xiàn)金流。項(xiàng)目商業(yè)劣勢(shì)：商業(yè)街以50以下為主力鋪，能夠有效控制總價(jià)，但項(xiàng)目定價(jià)過(guò)高，銷(xiāo)售情況不理想。xx金域華府基本指標(biāo) 項(xiàng)目地址：雨花區(qū)萬(wàn)家麗路與香樟路交匯處東北側(cè)（雨花區(qū)政

39、府對(duì)面） 發(fā)展商：長(zhǎng)沙市領(lǐng)域投資有限公司 物業(yè)類(lèi)型：純商業(yè)、公寓、洋房、住宅 占地面積：42萬(wàn) 總建筑面積：80萬(wàn)，其中純商業(yè)面積約5萬(wàn)容積率：3.0、1.89 物業(yè)費(fèi)：1.8元/月 規(guī)劃戶數(shù)：3256套 停車(chē)位：共1330個(gè)一二期商業(yè)街分布項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)劃有住宅、公寓、洋房及商業(yè)街，一二期商業(yè)街分布在1#-5#及14#-16#，體量約2.6萬(wàn)，三期規(guī)劃商業(yè)2萬(wàn)，預(yù)計(jì)年底推出，目前在售一二期商業(yè)，已入駐主力店克麗緹娜、水調(diào)歌頭等小型主力店。商業(yè)銷(xiāo)售2011年4月開(kāi)始銷(xiāo)售商鋪，推出629套，銷(xiāo)售599套，銷(xiāo)售率95%，前期銷(xiāo)售情況較好，主力銷(xiāo)售面積7-37，1F均價(jià)5.1萬(wàn)/，2F均價(jià)2.3萬(wàn)，主力

40、總價(jià)40-372萬(wàn)。樓層面積區(qū)間（）推出套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率單價(jià)主力總價(jià)1F-2F7-3752452099%1F：5.1萬(wàn)2F：2.3萬(wàn)40-372萬(wàn)40-73745878%83-1056583%121-14044100%140-1847571%213-25812542%349-48522100%合計(jì)7-48562959995%備注：以上面積配比數(shù)據(jù)來(lái)源0731房產(chǎn)網(wǎng)，價(jià)格來(lái)自現(xiàn)場(chǎng)采集，均為折后價(jià)格?？蛻羟闆r 年齡段： 40-49歲占總成交客戶的44%，多為年齡偏大的事業(yè)成功人士。 客戶來(lái)源：長(zhǎng)沙市區(qū)及周邊客戶占71%，省內(nèi)地級(jí)市占比22%，7%省外客戶。 置業(yè)目的：購(gòu)買(mǎi)商鋪進(jìn)行投資的客戶占總量

41、的87.06%。xx金域華府小結(jié)：項(xiàng)目商業(yè)前期銷(xiāo)售較好，后勁不足，且經(jīng)營(yíng)狀況差： 原因1：主力面積控制在40以內(nèi)，能夠有效控制總價(jià)； 原因2：前期的銷(xiāo)售得益于前營(yíng)銷(xiāo)概念炒作，賦予“五金體系”商業(yè)主題，銷(xiāo)售情況較好，但根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)得知目前銷(xiāo)售較差； 原因三：無(wú)大型主力店入駐，商業(yè)街全部銷(xiāo)售，無(wú)統(tǒng)一招商管理，租金較高，后期經(jīng)營(yíng)情況差。在售商業(yè)項(xiàng)目案例總結(jié)：綜合體項(xiàng)目各物業(yè)形成有機(jī)的互補(bǔ)，集中式商業(yè)基本以開(kāi)發(fā)商自持為主，以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，保證后續(xù)經(jīng)營(yíng)； 實(shí)行先招商后銷(xiāo)售策略，通過(guò)主力店的進(jìn)駐，帶動(dòng)其他商鋪的銷(xiāo)售；而缺乏商業(yè)主題和無(wú)主力店帶動(dòng)，商業(yè)銷(xiāo)售難度大；主力面積區(qū)間不宜過(guò)大，50平米以下的緊湊面積

42、銷(xiāo)售較好；酒店公寓 PART 3： 各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)城市商業(yè)發(fā)展特征區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域在售案例分析大型商家訪談成功案例借鑒寫(xiě)字樓純商業(yè)主力商家百貨、購(gòu)物中心、超市：武廣新城那邊現(xiàn)在可以洽談，但是估計(jì)要3年以后才能夠正式開(kāi)業(yè)。訪談一：步步高百貨 事業(yè)拓展部 胡經(jīng)理 品牌背景：擁有超市、百貨、電器、餐飲、大型商業(yè)地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)的本土民營(yíng)企業(yè)，全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)百?gòu)?qiáng)企業(yè)前30強(qiáng)；目前在湘潭共有超市25家，預(yù)計(jì)2年內(nèi)再新增4-5家。經(jīng)營(yíng)情況：目前步步高連鎖門(mén)店遍及湖南、江西各地州市，經(jīng)營(yíng)情況普遍較好，湘潭超市門(mén)店的營(yíng)業(yè)坪效平均為1500元/月/店。選址要求：占領(lǐng)市場(chǎng)份額為主，不限于核心商圈，新興商圈或居住氛圍較

43、強(qiáng)的新區(qū)均可進(jìn)駐意向：看好區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景，準(zhǔn)備在武廣新城開(kāi)設(shè)一家百貨，可以發(fā)資料進(jìn)行交談 ，但是近兩年應(yīng)該還只能夠洽談，過(guò)兩年等人多點(diǎn)了才能夠營(yíng)業(yè)。訪談二：天虹百貨 事業(yè)拓展部 何經(jīng)理 品牌背景：目前在長(zhǎng)沙有1家，計(jì)劃在兩年內(nèi)再開(kāi)5-6家，目前岳陽(yáng)、株洲已定。選址要求：城鎮(zhèn)人均年收人2萬(wàn)元以上，周邊人口10萬(wàn)以上，目標(biāo)客戶群要3-4萬(wàn)人進(jìn)駐意向：政府規(guī)劃前景不錯(cuò)，但估計(jì)還需要3年商業(yè)才能夠發(fā)展，現(xiàn)在可以做前期的接洽，對(duì)區(qū)域是有意向的，但是要開(kāi)的話應(yīng)該要3年后，要入住率高點(diǎn)了才會(huì)開(kāi)業(yè)，現(xiàn)在天虹也考慮往購(gòu)物中心的方向發(fā)展，百貨單獨(dú)存在的話生存難一點(diǎn)，需要有餐飲、超市、休閑娛樂(lè)一類(lèi)的引流式的商業(yè)做

44、支撐，預(yù)計(jì)在武廣開(kāi)設(shè)3萬(wàn)以上的購(gòu)物中心。大型購(gòu)物中心的選址要求：道路類(lèi)別是位置選擇第一要素：它直接影響消費(fèi)行為，道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、商業(yè)干道，而本案屬于交通樞紐型；其次要遵循四大原則：第一原則：最短時(shí)間原則。購(gòu)物中心應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，但隨著交通改善，購(gòu)物者的活動(dòng)范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購(gòu)物者行為的主要因素了，而更多的要考慮購(gòu)物過(guò)程所花費(fèi)的行車(chē)時(shí)間。第二原則：區(qū)位易達(dá)性原則。用地一般分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置。易達(dá)性取決于交通工具和道路狀況。第三原則：聚集原則。商業(yè)活動(dòng)都具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進(jìn)，以提高整體吸引力

45、。城市人流、物流和城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的焦點(diǎn)常常成為優(yōu)先選擇的地點(diǎn)。第四原則：接近購(gòu)買(mǎi)力原則。指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費(fèi)人口分布區(qū)。大型購(gòu)物中心在選址上首要考慮交通樞紐型，本案若開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心滿足其基礎(chǔ)條件。主力商家電器賣(mài)場(chǎng)：有中大型品牌超市或百貨商場(chǎng)會(huì)考慮進(jìn)駐，需要人流支撐。公司名稱(chēng)商圈所需面積樓層柱間層高空調(diào)垂直交通其他要求蘇寧直轄市、省及、副省級(jí)城市商業(yè)核心區(qū)、大賣(mài)場(chǎng)附近、大型社區(qū)4000單層面積（）：2000小于3層810 m4.2-4.5米需提供店內(nèi)垂直交通：提供自動(dòng)人行扶梯2部/層步梯2部以上、貨梯1部樓板承重（kh/）：500kg/，頂?shù)貕σ_(dá)到地面鋪地磚、頂墻

46、刷白訪談一：蘇寧電器 湖南區(qū)招商部經(jīng)理 盧經(jīng)理 品牌背景：是中國(guó)3C家電連鎖零售企業(yè)的領(lǐng)先者，國(guó)家商務(wù)部重點(diǎn)培育的“全國(guó)15家大型商業(yè)企業(yè)集團(tuán)”之一，也是全球家電連鎖零售業(yè)市場(chǎng)價(jià)值最高的企業(yè)之一。 經(jīng)營(yíng)情況：目前在長(zhǎng)沙共有門(mén)店12家，計(jì)劃兩年內(nèi)再增設(shè)至少10家 。進(jìn)駐意向： 武廣那邊未來(lái)的發(fā)展還是很看好的，只是現(xiàn)在人流量還太少了，我們選址主要看周邊的商業(yè)氛圍，有中大型品牌超市或百貨商場(chǎng)我們才會(huì)考慮進(jìn)駐，畢竟單靠電器賣(mài)場(chǎng)對(duì)客流的吸引還是有限的 。所需面積樓層電梯層高排污排煙設(shè)備租售方式其他要求1500-20002F-3F1-2臺(tái)2F 5.5-6米 3F 4.8米集中排煙或獨(dú)立管道以買(mǎi)為主有獨(dú)立門(mén)

47、頭，開(kāi)間大、進(jìn)深短，窗戶要大訪談一：悅客人生中西餐廳 段總 客戶背景：伍家?guī)X商圈唯一的一家中西餐廳，天健芙蓉盛世臨街底商的二樓整層，經(jīng)營(yíng)面積1500，預(yù)計(jì)將在汽車(chē)東站開(kāi)設(shè)第二家分店經(jīng)營(yíng)情況：地處伍家?guī)X商圈臨芙蓉路，人流量較大，經(jīng)營(yíng)情況較好，商鋪當(dāng)初整層購(gòu)買(mǎi)，因此不存在租金問(wèn)題，月?tīng)I(yíng)業(yè)額約70萬(wàn)元，人均消費(fèi)55-65元。目前不滿之處：物業(yè)管理差，對(duì)公共部分無(wú)打掃；進(jìn)駐意向：主要考慮發(fā)展?jié)摿Υ蟮男屡d板塊，周邊2.5公里范圍內(nèi)居住氛圍濃厚，人口數(shù)量及消費(fèi)能力強(qiáng)，尤其有寫(xiě)字樓等商務(wù)配套，本案片區(qū)商務(wù)人流量比較大，若有百貨、超市進(jìn)駐，餐飲也會(huì)考慮進(jìn)駐的。主力商家餐飲漢子足浴 開(kāi)發(fā)總監(jiān) 進(jìn)駐意向：大型居住

48、小區(qū)、寫(xiě)字樓群間以及人流密集的道路較合適 ；目前區(qū)域人太少了，現(xiàn)在還不會(huì)考慮過(guò)來(lái)。休閑娛樂(lè)型主力商家足浴、KTV：目前區(qū)域人流量過(guò)少，現(xiàn)在不會(huì)考慮過(guò)去，以后小區(qū)入住率高了就可以考慮。KTV 新麥克量販KTV 拓展經(jīng)理 進(jìn)駐意向：商業(yè)密集區(qū)域、人流集中區(qū)域或?qū)懽謽歉浇容^合適 ；目前武廣那邊人氣還太少了，商業(yè)也沒(méi)有起來(lái)，暫時(shí)不考慮，以后發(fā)展起來(lái)了，肯定是可以過(guò)去的。大型商家訪談結(jié)論百貨、購(gòu)物中心、超市、餐飲有進(jìn)駐的可能；電器專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)需要大量的人流支撐，在品牌主力百貨/超市/購(gòu)物中心進(jìn)駐之后有發(fā)展的可能；KTV/足浴休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)隨區(qū)域人口增加才會(huì)進(jìn)駐發(fā)展。商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)商業(yè)市場(chǎng)情況黎托商圈為區(qū)域級(jí)商

49、業(yè)中心，本案所處黎托商圈的中央商業(yè)區(qū)，目前人氣薄弱，商業(yè)處于起步階段，未來(lái)將發(fā)展成為商貿(mào)、文化、健身休閑、高檔住宅為一體的新商業(yè)中心，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的發(fā)展規(guī)劃；區(qū)域內(nèi)商業(yè)未來(lái)主要是以中大型集中式商業(yè)為主，業(yè)態(tài)以家居建材、頂級(jí)百貨、中高檔百貨及商業(yè)街區(qū)等形式，未來(lái)區(qū)域家居賣(mài)場(chǎng)、傳統(tǒng)百貨可能面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；區(qū)域中大型餐飲、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所缺乏；高鐵將為區(qū)域帶來(lái)數(shù)以億計(jì)的人流，區(qū)域規(guī)劃人口達(dá)36萬(wàn)，未來(lái)為區(qū)域人口聚集區(qū)；客戶情況主力商家：百貨、購(gòu)物中心、超市及餐飲表示考慮進(jìn)駐；本案商業(yè)發(fā)展方向初判:購(gòu)物中心特色休閑商業(yè)街滿足周邊居民及武廣客運(yùn)站帶來(lái)的高端商務(wù)消費(fèi)人流的需求，全部銷(xiāo)售回現(xiàn)。引進(jìn)多家中大型品

50、牌主力店，帶動(dòng)本案及區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。+中大型品牌超市+引入中大規(guī)模超市，滿足周邊居民的生活配套需求。未來(lái)區(qū)域內(nèi)大型集中商業(yè)業(yè)態(tài)主要以傳統(tǒng)百貨、頂級(jí)百貨及家居建材賣(mài)場(chǎng)為主，什么樣的業(yè)態(tài)定位能實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)？現(xiàn)階段項(xiàng)目片區(qū)人氣薄弱，什么樣的業(yè)態(tài)定位能迅速聚集人氣？快速交通樞紐究竟會(huì)給區(qū)域帶來(lái)什么樣的商業(yè)影響？ 我們將從幾個(gè)案例中來(lái)尋找答案。酒店公寓 PART 3： 各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)城市商業(yè)發(fā)展特征區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域在售案例分析大型商家訪談成功案例借鑒寫(xiě)字樓純商業(yè)案例類(lèi)型案例名稱(chēng)選擇原因案例借鑒點(diǎn)成功案例香港九龍?zhí)辆琵埑菂^(qū)九龍?zhí)列屡d的旅游購(gòu)物勝地。香港唯一的地鐵及九廣鐵路交匯點(diǎn)，帶來(lái)旅游消費(fèi)人群。國(guó)際知

51、名的購(gòu)物消閑匯聚點(diǎn)，配合四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，穿梭中港兩地或縱橫港九新界，方便快捷。 商業(yè)功能多元化、賣(mài)場(chǎng)社會(huì)化、購(gòu)物娛樂(lè)化使又一城成為整個(gè)區(qū)域的商業(yè)中心、娛樂(lè)中心、生活中心。羅湖金三角廣深鐵路南端起點(diǎn)深圳火車(chē)站位于羅湖區(qū)內(nèi)，廣深鐵路穿羅湖區(qū)而過(guò)，成為羅湖區(qū)發(fā)展的引擎。廣深鐵路線（金三角段）成為金三角地區(qū)的組成部分。并且羅湖金三角也是深圳市地鐵密度最大的片區(qū)之一。人民南老東門(mén)寶安南“金三角”為市級(jí)商業(yè)區(qū)。東門(mén)以提供大眾化、潮流化消費(fèi)為主，人民南以提供中高檔、時(shí)尚化消費(fèi)為主，寶安南片區(qū)提供高檔一站式消費(fèi)的大型都市綜合體，面對(duì)不同的消費(fèi)群體，形成了互為補(bǔ)充的業(yè)態(tài)格局。 北京Solana藍(lán)色港灣作為國(guó)

52、內(nèi)Lifestyle Shopping Center商業(yè)模式的典范，以休閑游憩為主導(dǎo)的生活方式購(gòu)物中心 ，快速聚集人氣通過(guò)合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃以及建筑和園林景觀打造，將商業(yè)、休閑、度假氛圍完美結(jié)合。臺(tái)灣夢(mèng)時(shí)代主題購(gòu)物中心，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、旅游等為一體的購(gòu)物中心 每層營(yíng)造不同的主題空間，其次通過(guò)大型主力店如百貨、主題餐飲、空中樂(lè)園等業(yè)態(tài)設(shè)置，滿足休閑中購(gòu)物參考案例選擇案例1：香港九龍?zhí)淋壍澜煌ㄟB接后，九龍?zhí)脸蔀檫B接香港島和新界的主要通道，是各處人流的匯集地，隨之商業(yè)也蓬勃發(fā)展起來(lái)。九龍?zhí)廖挥谙愀劬琵埖谋辈浚?974年九廣鐵路設(shè)立九龍?zhí)琳荆笈c相繼建成的地鐵觀塘線以及巴士車(chē)站交匯，而隨著獅子

53、山隧道及香港海底隧道通車(chē)，九龍?zhí)脸蔀檫B接香港島和新界的主要通道，因此而成為各處人流的匯集之地，隨著人流量的提升，九龍?zhí)辽虡I(yè)蓬勃發(fā)展起來(lái)。香港九龍站占地1.34萬(wàn)，周邊地區(qū)融匯了密集的基礎(chǔ)設(shè)施、多層立體的商務(wù)設(shè)施以及一個(gè)多向鏈接的超級(jí)交通城樞紐。機(jī)場(chǎng)快線、停車(chē)場(chǎng)、公共汽車(chē)站、 出租車(chē)站以及大型商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店、娛樂(lè)設(shè)施等均密布于周邊地區(qū)，共有22幢高層建筑，其中18幢住宅（5126個(gè)住宅單位）、2幢辦公樓、1幢綜合大 廈、1座酒店。九龍?zhí)凌F路站巴士總站九龍?zhí)料愀鄢鞘写髮W(xué)香港又一城主力店主力店餐飲溜冰場(chǎng)香港九龍?zhí)劣忠怀琴?gòu)物中心：總建筑面積9萬(wàn)，是集百貨、超市、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化等六大業(yè)態(tài)于一

54、體的國(guó)際級(jí)購(gòu)物中心。又一城由香港太古地產(chǎn)及中信泰富開(kāi)發(fā)，位于九龍的中心地帶，九龍?zhí)劣忠淮暹_(dá)之路80號(hào)，毗鄰香港城市大學(xué)，屬于地鐵上蓋物業(yè)?？偨婕s9.25萬(wàn)，擁有約220間7層的商鋪及食肆、設(shè)備齊全的電影院、全港最大的溜冰場(chǎng)之一以及約2.29萬(wàn)的寫(xiě)字樓。此外，又一城還設(shè)有不同類(lèi)型的配套設(shè)施，包括設(shè)有約830個(gè)停車(chē)位、的士站、巴士站、以及直接連貫港鐵觀塘線及東鐵路線，使又一城成為知名之商業(yè)與購(gòu)物休閑的匯聚點(diǎn)。完善的交通網(wǎng)絡(luò)：港鐵觀塘線及東鐵線均可直達(dá)九龍?zhí)琳荆挥删琵執(zhí)琳綜出口既可到達(dá)；與九龍?zhí)恋罔F站及九廣鐵路火車(chē)站直接連通，并設(shè)有八十總站的及的士落客區(qū)。項(xiàng)目交通多趟公共交通都可到達(dá)，并享有雙重地

55、鐵軌道交通優(yōu)勢(shì)。商場(chǎng)每層都有主力店。樓層主力店L2皇家運(yùn)動(dòng)專(zhuān)門(mén)店、玩具反斗城L1H&M海恩斯莫里斯 、UNIQLO優(yōu)衣庫(kù)、香港唱片UG歡天喜地溜冰場(chǎng)GFrancfranc家居裝飾 LG1葉一堂、瑪莎LG2百老匯影城、豐澤電器MTRLEVEL（地下三層）屈臣氏全球首間設(shè)有花店的agnesb店及由影音欣賞和電腦網(wǎng)絡(luò)集成的咖啡店。商場(chǎng)內(nèi)有超過(guò)200間店鋪、28間中西食肄、11間電影院及全港最大的溜冰場(chǎng)。業(yè)態(tài)分布層層都有主力店， 通過(guò)多主力店的設(shè)置，使購(gòu)物中心的人流拉動(dòng)力達(dá)到最強(qiáng)。業(yè)態(tài)特征商場(chǎng)各樓層具備餐飲娛樂(lè)功能樓層餐飲L2KFC、意粉屋L1稻穗亭、板前回轉(zhuǎn)壽司、上?；鸢俸暇频辍⒒矢?、皇后飯店、雪村

56、燒烤UG歡天喜地溜冰場(chǎng)GEXP意大利粉LG1又一泰、八月花LG2又一棧MTRLEVEL翰騰閣將餐飲場(chǎng)所置于滑冰場(chǎng)上空，就餐的人可以邊吃邊欣賞到溜冰者優(yōu)美的舞姿。餐廳溜冰場(chǎng)羅湖“金三角”地區(qū)涵蓋了寶安南、東門(mén)、人民南等重要金融、商業(yè)區(qū)域，占地總面積約6.29平方公里，核心區(qū)域3.1平方公里，是深圳市最繁華的商業(yè)金三角。深圳火車(chē)站位于金三角內(nèi)，廣深鐵路線穿片區(qū)而過(guò),是全市地鐵密度最大的片區(qū)之一，帶來(lái)日均人流量超100萬(wàn)根據(jù)2009年數(shù)據(jù)，片區(qū)日均人流量80萬(wàn)100萬(wàn)人次，節(jié)假日高峰期更達(dá)到每天150萬(wàn)160萬(wàn)人次。羅湖金三角深圳火車(chē)站案例2：羅湖金三角片區(qū)作為市級(jí)的商業(yè)中心，商業(yè)總營(yíng)業(yè)面積約180

57、萬(wàn)平方米，匯集羅湖區(qū)約70的百貨、大型超市。另外，全市七成以上的銀行機(jī)構(gòu)，六成的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，四成的證券機(jī)構(gòu)和五成的其他金融機(jī)構(gòu)把總部和地區(qū)總部設(shè)在這里。全市的外資金融機(jī)構(gòu)總部更多達(dá)九成。“金三角”區(qū)域重要的商業(yè)基礎(chǔ)是業(yè)態(tài)齊全。作為“金三角”的重要坐標(biāo)點(diǎn)，東門(mén)以經(jīng)營(yíng)中低檔商品為主，提供大眾化、潮流化消費(fèi)商品貼近市場(chǎng)，憑借時(shí)尚和低廉的價(jià)格吸引不少潮人和學(xué)生，成為人們逛街旺地；人民南面向口岸人流，主要經(jīng)營(yíng)中高檔商品，以金光華為代表的商城成為市民購(gòu)物的又一新天地；以深圳華潤(rùn)中心為代表的寶安南片區(qū)高檔一站式消費(fèi)的大型都市綜合體，擁有購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓、住宅、高級(jí)公寓、停車(chē)場(chǎng)等城市的多重功能，眾多餐飲、

58、購(gòu)物、休閑的國(guó)內(nèi)外頂級(jí)品牌店云集在此，不僅吸引了眾多深圳市民，而且還輻射到整個(gè)珠三角片區(qū)，越來(lái)越多來(lái)自東莞、惠州等地的購(gòu)物客，經(jīng)常驅(qū)車(chē)來(lái)此休閑購(gòu)物。人民南東門(mén)寶安南華潤(rùn)中心羅湖金三角形成商業(yè)總營(yíng)業(yè)面積達(dá)到180萬(wàn)平方米，匯集大型百貨、購(gòu)物中心、大型超市、寫(xiě)字樓等各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)。占地8萬(wàn)平米，總建筑面積55萬(wàn)平米，總投資40億元。包括一期的華潤(rùn)萬(wàn)象城、華潤(rùn)大廈；二期包含五星級(jí)商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓及一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)。規(guī)格業(yè)態(tài)華潤(rùn)萬(wàn)象城（一期）建筑面積達(dá)18.8萬(wàn)平方米，是深圳最大的購(gòu)物及娛樂(lè)中心。6層商業(yè)樓面，層高5.6-6.8米，300個(gè)獨(dú)立鋪位。負(fù)1層：萬(wàn)家

59、超市CITYVALUE超級(jí)廣場(chǎng)；1-3層:Reel時(shí)尚生活百貨；4層：嘉禾電影城、真冰滑冰場(chǎng)；5層：大型中式酒店；購(gòu)物及、休閑、餐飲及娛樂(lè)中心。華潤(rùn)大廈（一期）大樓高度139米，共29層，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1835平方米，建筑面積共約4.2萬(wàn)平方米，停車(chē)位682個(gè)。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，匯集眾多金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)。 華潤(rùn)萬(wàn)象城（二期） 7.6萬(wàn)超五星“深圳君悅酒店”11萬(wàn)高尚住宅“華潤(rùn)|幸福里”2萬(wàn)平米“華潤(rùn)萬(wàn)象城（二期）” 超過(guò)10萬(wàn)平方米的地下空間。商業(yè)為主，結(jié)合餐飲、休閑、運(yùn)動(dòng)多種配套。華潤(rùn)中心華潤(rùn)萬(wàn)象城華潤(rùn)大廈酒店、公寓、休閑廣場(chǎng)代表項(xiàng)目深圳華潤(rùn)中心：集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住

60、等功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群，總建面55萬(wàn)，包含18.8萬(wàn)的大型購(gòu)物及娛樂(lè)中心。案例3北京Solana藍(lán)色港灣：中國(guó)首家Lifestyle Shopping Park，總建筑面積約15萬(wàn)，以休閑體驗(yàn)為主導(dǎo)的生活方式購(gòu)物中心。發(fā)展商：北京藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司商業(yè)顧問(wèn)：世邦魏理仕位置:朝陽(yáng)公園旁占地面積：13萬(wàn)總建筑面積：地上兩層6萬(wàn)（部分挑高9米)；地下兩層，9萬(wàn)平方米容積 率： 0.63綠化率：30.72物業(yè)類(lèi)型：綜合性商業(yè) 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008年交通組織：人車(chē)分流、客貨分流 后勤通道：設(shè)備先進(jìn)完善，各商家店鋪卸貨走地下，有電梯直達(dá)店面 垃圾處理中心：安裝空調(diào)排