房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定策略

1、住宅價(jià)格表的制作 二00六年四月一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定 1、公式（重點(diǎn)） 2、取值（重點(diǎn)） 3、步驟三、價(jià)格審核（重點(diǎn)）四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航中原你給我賣高點(diǎn)價(jià)，可以不用開盤當(dāng)天就賣完現(xiàn)在窮??！房子都買不起了！定價(jià)唔好太高或者太低，發(fā)展商同個(gè)客都接受就得啦，快D賣曬收錢發(fā)展商客戶代理商快速均衡合理的價(jià)位定價(jià)方法取得發(fā)展商認(rèn)同目 標(biāo)一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定 1、公式 2、取值 3、步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航 銷售總額折前綜合折扣 實(shí)收均價(jià) = 總建筑面積原 理注意：折前銷售總額不能用均價(jià)總建筑面積 單價(jià)折后單價(jià)折前 = 綜

2、合折扣 單價(jià)折前單位建筑面積 綜合折扣 = 總建筑面積2種常用的方法方法一、水平系數(shù)層差法單價(jià)折后=總價(jià)建筑面積 =（總價(jià)建筑面積+總價(jià)贈(zèng)送面積） 建筑面積 =（單價(jià)建筑面積建筑面積+單價(jià)贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積）建筑面積 或=單價(jià)已考慮贈(zèng)送面積（建筑面積+折算后的贈(zèng)送面積）建筑面積 =試算價(jià)（1+水平系數(shù)）層差 干擾 （建筑面積+贈(zèng)送面積折算率實(shí)用率） 建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng)方法二、系數(shù)修正法單價(jià)=均價(jià)綜合系數(shù) =均價(jià)（1+水平系數(shù)）（1+垂直系數(shù)）（1+特殊系數(shù)）（1+增值系數(shù)） =均價(jià)（1+水平系數(shù)）（1+垂直系數(shù)）（1+特殊系數(shù)） （1+贈(zèng)送面積折算率實(shí)用率建筑面積）（推

3、薦）公式源自市場(chǎng)比較法；以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)；通過(guò)綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個(gè)單位的價(jià)格差幅；注意：綜合系數(shù)需進(jìn)行平均值歸1處理借鑒：市場(chǎng)比較法公式評(píng)估價(jià)格=參照物市場(chǎng)價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 參數(shù)釋義均價(jià) 項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。水平系數(shù) 反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價(jià)值差異。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；垂直系數(shù)層差反映各戶型在垂直方向的價(jià)值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。特殊系數(shù)干擾反映各戶型在垂直方向上局部樓層

4、的價(jià)值突變。如機(jī)房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風(fēng)水講究、非贈(zèng)送面積的奇偶層差異等。增值系數(shù)反映增送面積、帶裝修等方面的增值。如贈(zèng)送凸窗、入戶花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等。贈(zèng)送面積不計(jì)容積率部分的水平投影面積。折算率反映贈(zèng)送面積的可利用價(jià)值性。實(shí)用率等于套內(nèi)建筑面積建筑面積。一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定 1、公式 2、取值 3、步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航水平系數(shù)=權(quán)重分值10100打分標(biāo)準(zhǔn)好9-10分較好7-8分一般5-6分較差3-4分差1-2分水平系數(shù)修正項(xiàng)目一、平面設(shè)計(jì)1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局1.5衛(wèi)生間尺寸布

5、局1.6戶內(nèi)過(guò)道合理性1.7入戶門私密性1.8實(shí)用率1.9戶梯比二、景觀視野2.1客餐廳2.2主臥2.3次臥2.4廚衛(wèi)三、朝向(日照通風(fēng))3.1客餐廳3.2主臥3.3次臥3.4廚衛(wèi)3.5電梯間采光通風(fēng)四、噪聲灰塵4.1客餐廳4.2主臥4.3次臥4.4廚衛(wèi)4.5陽(yáng)臺(tái)入戶花園五、其他調(diào)整6.1戶型面積調(diào)整6.2供求關(guān)系調(diào)整操作：以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層；10分制，分5個(gè)等級(jí)；項(xiàng)目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；權(quán)重相當(dāng)于本樓盤打分項(xiàng)目中最好與最差的價(jià)格差幅；好處：10分制相對(duì)于100分制更直觀，簡(jiǎn)單；相對(duì)于直接取系數(shù)更客觀；只需調(diào)整權(quán)重，便可使水平系數(shù)合理化，無(wú)需再調(diào)分值；方法一

6、：直接取系數(shù)水平系數(shù)方法二：權(quán)重分值（推薦）評(píng)價(jià)：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖四大水平因素權(quán)重景觀戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅朝 向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動(dòng)1%廣東節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)窗墻比 東西0.3 北向 0.45 南向 0.5假設(shè)：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向水平系數(shù)各因素差幅取值參考打分項(xiàng)目取值范圍考慮因素一、平面設(shè)計(jì)0-21%1.1客廳尺寸布局0-4%開間、進(jìn)深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性；1.2餐廳尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.3臥室尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.4廚房尺寸布局0-2%開間、進(jìn)深、位置的

7、合理性；1.5衛(wèi)生間尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.6陽(yáng)臺(tái)入戶花園0-1%開間、進(jìn)深、位置的合理性；觀景陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)設(shè)置的必要性1.7戶內(nèi)過(guò)道合理性0-1%有沒浪費(fèi)現(xiàn)象1.8入戶門私密性0-3%是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等1.9實(shí)用率最大與最小實(shí)用率之差1.10戶梯比0-1%二、景觀視野看園林好15%、看園林中等10%、看園林一般5%，無(wú)景觀02.1客餐廳有觀景陽(yáng)臺(tái)（50-60%）/無(wú)觀景陽(yáng)臺(tái)（30-40%）2.2主臥有觀景陽(yáng)臺(tái)（30%）/無(wú)觀景陽(yáng)臺(tái)（20-25%）2.3次臥（15%）2.4廚衛(wèi)（5%）三、朝向(日照通風(fēng))3.1客餐廳（50%）3.2主

8、臥（25%）3.3次臥（15%）3.4廚衛(wèi)（10%）3.5電梯間采光通風(fēng)0-1%四、噪聲灰塵0-10%需考慮是否采取了隔音措施4.1客餐廳0-3%4.2主臥0-3%4.3次臥0-2%4.4廚衛(wèi)0-0.5%4.5陽(yáng)臺(tái)入戶花園0-1%五、其他調(diào)整6.1戶型面積調(diào)整0-2%小戶型建造成本相對(duì)較高，可提高單價(jià)6.2供求關(guān)系調(diào)整0-10%項(xiàng)目?jī)?nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；與其他項(xiàng)目現(xiàn)戶型的競(jìng)爭(zhēng)沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂直系數(shù)模式矩形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：價(jià)格直線（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價(jià)格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：壓低低層和高層單位價(jià)格，拉高中層單位價(jià)格；適用范圍：向小

9、區(qū)外，景觀視野較差的單元。低樓層無(wú)景觀，價(jià)格不能高高層層無(wú)景觀，視野差，價(jià)格不能高中層單位承擔(dān)主要的價(jià)格壓力倒梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)格；適用范圍：看園林，樓距?。☉?yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用）。低層看園林可拉高其價(jià)格中層景觀一般，視野較窄，價(jià)格不能高高層無(wú)景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價(jià)格（此曲線不合理）橢圓模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格,降低中低層價(jià)格,低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向小區(qū)外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層無(wú)景觀視野差，價(jià)格不宜高中高層視野好價(jià)格開始攀升高層視野好，但無(wú)景觀，價(jià)格不宜太高沙漏模式的應(yīng)

10、用價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格,壓低中高層價(jià)格,低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向園林,樓距適中。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層看園林價(jià)格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價(jià)格高層視野采光較好，價(jià)格可適度拉高特殊系數(shù)考慮因素：影響垂直方向局部?jī)r(jià)值突變的因素干擾：機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫(kù)入口、平臺(tái)影響、景觀視野突變層；風(fēng)水：帶3、4、6、7、8、9的樓層；奇偶層差異：非贈(zèng)送面積的奇偶層差異；其他：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。增值系數(shù)（折算率）考慮因素：將贈(zèng)送的面積換算成統(tǒng)一價(jià)格口徑凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽(yáng)臺(tái)：室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；露臺(tái)：景

11、觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；隱形衣櫥：占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層：高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。增值系數(shù)=贈(zèng)送面積折算率實(shí)用率建筑面積） 單價(jià)折 住宅樓面地價(jià)R+單位建安成本（1+40） （1+利潤(rùn)率）折算率= = 單價(jià) 住宅樓面地價(jià)+單位建安成本（1+40） （1+利潤(rùn)率） 住宅樓面地價(jià)R+單位建安成本（1+40） = 住宅樓面地價(jià)+單位建安成本（1+40）參數(shù)釋義：R開發(fā)商對(duì)贈(zèng)送的面積可收回的地價(jià)的比例，取值范圍為01。 單位建安成本取值參考（多層1100、小高層1600、高層2100）R綜合=（R一次性P一次

12、性+R按揭P按揭）（R關(guān)系P關(guān)系+1-P關(guān)系）（R前期P前期+1-P前期） =（0.9615%+0.9885%) (0.9910%+1-10%) (0.9740%+1-40%) =0.9770.9990.988 0.9643 =0.964(取整到小數(shù)點(diǎn)后3位)綜合折扣付款方式及優(yōu)惠(實(shí)例)：一次性付款：96折(R一次性），假設(shè)占15%（P一次性）銀行按揭：98折（R按揭），假設(shè)占85%（P按揭）關(guān)系戶：額外99折（R關(guān)系），假設(shè)占10%（P關(guān)系）銷售前期：額外97折（R前期），假定銷售率為40%（P前期）注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定 1、公式 2、取值 3、步驟三

13、、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航步 驟水平系數(shù)垂直系數(shù)增值系數(shù)特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后單價(jià)表折后價(jià)格表折前價(jià)格表折后單價(jià)分析折后總價(jià)分析價(jià)格統(tǒng)計(jì)表銷售統(tǒng)計(jì)表折后單價(jià)=均價(jià)綜合系數(shù)折后總價(jià)=折后單價(jià)建筑面積折前總價(jià)=折后總價(jià)綜合折扣系數(shù)一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定 1、公式 2、取值 3、步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航面積:各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積方法: 項(xiàng)目組及售樓代表核對(duì)各單位面積； 分棟匯總，將查丈報(bào)告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對(duì).價(jià)格:檢查單元格引用是否正確（特別是

14、奇偶層面積）;用函數(shù)SUM求和時(shí),要注意不要把不應(yīng)求和的隱藏單元格計(jì)算在內(nèi);乘除時(shí)是否用函數(shù)ROUND進(jìn)行四舍五入。準(zhǔn)確性審核價(jià)格審核將標(biāo)準(zhǔn)層綜合系數(shù)標(biāo)于平面圖上價(jià)格審核合理性綜合系數(shù)1009782839391957684價(jià)格審核合理性單價(jià)各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價(jià)差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價(jià)格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格，可加入比較均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障價(jià)格審核合理性單價(jià)12365748均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障均價(jià)排序是否合理?均價(jià)差額是否合理?與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力?各單元最低最高價(jià)是否合理?各單元是最低最高

15、價(jià)差額是否合理?競(jìng)爭(zhēng)性單元差額是否合理?與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力?了解各戶型單價(jià)區(qū)間的數(shù)量分布為制定推售方案提供依據(jù)均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障9均價(jià)5000價(jià)格審核合理性總價(jià)各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價(jià)差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價(jià)格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格，可加入比較價(jià)格審核合理性總價(jià)小屏障:小區(qū)內(nèi)外3房97-10212345678無(wú)屏障:水景3房與園林3+1102 110小屏障:園林2+1與路邊3房78 97大屏障:園林2+1與路邊2房78 659各戶型的總價(jià)排序是否合理?各戶型的最低最高總價(jià)及差額是否合理?各戶型間的

16、競(jìng)爭(zhēng)度設(shè)計(jì)是否合理?與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同類產(chǎn)品是否有競(jìng)爭(zhēng)力?投資性物業(yè)的租金能否大于月供?一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定 1、公式 2、取值 3、步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航總體性統(tǒng)計(jì)折前價(jià)格表統(tǒng)計(jì)1棟2棟合計(jì)均價(jià)0.964折后總面積（） 4,270.23 5,089.07 9,359.30 折前銷售總額（元）22,773,000 26,681,000 49,454,000 47,673,656 折前銷售均價(jià)（元）5,333 5,243 5,284 5,094 1棟2棟合計(jì)均價(jià)0.964折后平層面積（） 3,873.67 4,717.77 8,591.44 平層折前總

17、額（元）202160002435400044,570,000 42,965,480 平層折前均價(jià)（元）5,219 5,162 5,188 5,001 1棟2棟合計(jì)均價(jià)0.964折后復(fù)式面積（） 396.56 371.30 767.86 復(fù)式折前總額（元）255700023270004,884,000 4,708,176 復(fù)式折前均價(jià)（元）6,448 6,267 6,361 6,132 折后價(jià)格表統(tǒng)計(jì)1棟2棟合計(jì)均價(jià)總面積（） 4,270.23 5,089.07 9,359.30 折后銷售總額（元） 21,953,002 25,720,176 47,673,177 折后銷售均價(jià)（元） 5,141

18、 5,054 5,094 1棟2棟合計(jì)均價(jià)平層面積（） 3,873.67 4,717.77 8,591.44 平層折后總額（元） 19,488,476 23,476,628 42,965,104 平層折后均價(jià)（元） 5,031 4,976 5,001 1棟2棟合計(jì)均價(jià)復(fù)式面積（） 396.56 371.30 767.86 復(fù)式總額（元） 2,464,525 2,243,548 4,708,073 復(fù)式均價(jià)（元） 6,215 6,042 6,131 折前價(jià)格表分戶型統(tǒng)計(jì)2房2+13房3+1合計(jì)套數(shù)（套）1111591091建筑面積（） 713.96 854.39 5,924.09 1099.00 8591.44折前銷售額（元） 3,503,000 4,537,000 30,522,000 6,008,000 44,570,000 折后銷售額（元） 3,376,892 4,373,668 29,423,208 5,791,712 42,965,480 折后套均總價(jià)(元） 306,990 397,606 498,698 579,171 472,148 折后均價(jià)（元/) 4,730 5,119 4,967 5,270 5,001 結(jié)構(gòu)性統(tǒng)