人才公寓規(guī)劃設(shè)計方案

1、高新區(qū)人才公寓項目（KP4-1地塊）2017年4月THE TALENT APARTMENT IN GAOXIN DISTRICT第1頁，共105頁。第2頁，共105頁。1設(shè)計條件G第3頁，共105頁。G1土地掛牌條件合肥市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告（合國土資公告201640號 ） 高新區(qū)KP4-1-1號宗地競買人須為合肥市、縣（市）區(qū)或開發(fā)區(qū)國有投資公司（機(jī)構(gòu)）。在辦理競買登記手續(xù)時，須書面提交已認(rèn)真查閱該地塊相關(guān)資料，對地塊現(xiàn)狀（含土方、高差、苗木等）已充分了解，且愿意在競得土地后30日內(nèi)現(xiàn)狀接收土地、簽訂宗地移交確認(rèn)書，且不以對現(xiàn)狀有異議為由對成交結(jié)果及所簽署的相關(guān)文件提出抗辯的承諾。出讓

2、方式序號土地座落地塊編號四至范圍土地面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限容積率綠地率建筑密度參考地價 (萬元/畝)競買保證金（人民幣）增價幅度（萬元）掛牌1高新區(qū)天堂寨路路以東、云飛路以南KP4-1-1東：規(guī)劃支路道路紅線59.85居?。ㄈ瞬殴ⅲ?70年2.040%22%3001.5億元1南：規(guī)劃支路道路紅線西：天堂寨路道路紅線北：規(guī)劃支路道路紅線LISTED CONDITIONS第4頁，共105頁。G1核心土地掛牌條件THE KEY LISTED CONDITIONS1.土地面積59.85畝，容積率2.0，綠地率40%，建筑密度22%。2.項目施工和建設(shè)，須使用裝配式建筑技術(shù)（含預(yù)制裝配整體式剪力墻

3、結(jié)構(gòu)體系施工技術(shù)、鋼筋套筒灌漿連接技術(shù)），預(yù)制裝配率須達(dá)到60%以上,否則，視為違約。3.配建一所9班幼兒園，竣工驗(yàn)收合格后，無償移交高新區(qū)管委會。同時須按住宅部分建筑面積另行繳納教育設(shè)施配套資金65元/平方米。第5頁，共105頁。G1核心設(shè)計條件THE KEY DESIGN CONDITIONS1.住宅建筑不少于4層。2.容積率不大于2.0，不小于1.0。3.建筑密度不大于22%。4.住宅建筑高度不低于12米，不大于100米。5.綠化率不小于40%。6.配套9班幼兒園，用地面積不少于3780平方米，建筑面積不少于2822平方米。第6頁，共105頁。G1上位規(guī)劃INTERPRETATION F

4、OR CITY PLANNING人才公寓項目坐落于望江西路與天堂寨路交口東北角，占地59.85畝。項目用地東側(cè)緊鄰企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)用地，具有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件。地塊北側(cè)為人才公寓二期發(fā)展用地。第7頁，共105頁。G1場地SITE基地南北向181米，東西向220米，用地面積39903平方米。場地形態(tài)南低北高，東低西高，場地高差約3米。項目用地西鄰城市高壓走廊綠帶，東眺王咀湖，環(huán)境優(yōu)美景色宜人。第8頁，共105頁。G1人才管理辦法Division Of Talents第9頁，共105頁。2案例研究G第10頁，共105頁。G2案例研究 -CASE STUDY倫敦巴比肯公寓第11頁，共105頁。G2案例研

5、究 -CASE STUDY寧波鄭州區(qū)人才公寓 項目需要為各企業(yè)引進(jìn)的人才提供約1000戶小型單身公寓。該項目有其特殊性，由政府開發(fā)，企業(yè)購買，引進(jìn)青年人才居住，目標(biāo)并非注重盈利，而是更愿意表達(dá)一種“招賢納士”的姿態(tài)以收取良好的社會效益以及聯(lián)動的經(jīng)濟(jì)吸引力。因此其準(zhǔn)確定位應(yīng)該被描述成“人才+公寓”，必須承載特定受眾人群及其帶來的特定生活方式，并為這種生活方式樹立建筑模板，探索住區(qū)作為城市文明符號的可能性。 第12頁，共105頁。G2案例研究 -CASE STUDY濱湖置地雙璽 安徽置地第三代城市華宅濱湖雙璽誕生于濱湖大都會居住區(qū)。偉大的思想，總是同步于偉大的時代，與時俱進(jìn)的安徽置地與城市發(fā)展保持

6、同步的脈動。先進(jìn)的建筑設(shè)計理念，通透的玻璃立面，更大的窗墻比，酒店式度假園林，公共空間精工細(xì)節(jié)作為安徽置地第三代城市華宅，濱湖雙璽的每一個亮點(diǎn)，也都足以匹配這座城市的人居向往，定不負(fù)安徽置地歷經(jīng)三代城市華宅的品質(zhì)沉淀和匠心傳承。 優(yōu)勢：住宅層高3.1米。第13頁，共105頁。G2案例研究 -CASE STUDY濱湖置地雙璽 園林設(shè)計借鑒了米蘭寶格麗酒店的園林設(shè)計章法，大尺度場景設(shè)置，輔以細(xì)節(jié)小品的打造，裝飾性圖案，重金屬材料、干掛石材、水晶裝飾，組成了全齡段、可觀賞可參與的空間營造。歐式景觀設(shè)計手法 融創(chuàng)合肥壹號院典型戶型270L型闊景陽臺和全景闊窗的設(shè)計有效的增強(qiáng)了住戶的景觀體驗(yàn)。超大闊景陽

7、臺設(shè)計第14頁，共105頁。G2案例研究 -CASE STUDY融創(chuàng)壹號院 融創(chuàng)合肥壹號院，是融創(chuàng)中國的“壹號院系”作品。項目位于合肥市政務(wù)區(qū)的天鵝湖板塊，毗鄰約1300畝天鵝湖。建筑整體呈中軸對稱排布，采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格風(fēng)格，在精裝設(shè)計上，以居住體驗(yàn)為本源，重視人性化細(xì)節(jié)營造，力爭打造合肥乃至安徽的城市豪宅典范。 優(yōu)勢：住宅層高3.05米。第15頁，共105頁。G2案例研究 -CASE STUDY裝配式住宅設(shè)計第16頁，共105頁。3項目定位G第17頁，共105頁。G3項目定位PROJECT POSITIONING1. 居住區(qū)內(nèi)部人車分流，地面均為步行空間，無地上停車位。2. 入口雙大堂設(shè)計，

8、提升居住單元的品質(zhì)并有助于加強(qiáng)單元內(nèi)部物業(yè)管理。3. 大面寬小進(jìn)深設(shè)計并提升住宅層高達(dá)3.1m，有效加強(qiáng)了房間內(nèi)部的采光通風(fēng)性能。4. 考量未來家庭結(jié)構(gòu)變化優(yōu)化戶型比例。5. 采用簡約的建筑外立面，用玻璃與金屬線條打造極簡主義的建筑立面，符合留學(xué)歸國人才的審美觀念。第18頁，共105頁。G3PROJECT POSITIONING6. 引入裝配式住宅設(shè)計理念提升住宅產(chǎn)業(yè)化水平。7. 園林式景觀設(shè)計提供了全齡段、可觀賞可參與的空間營造。為住戶提供了充足的交流及活動空間。8. 超大闊景陽臺設(shè)計有效增加了住戶對于社區(qū)內(nèi)部景觀及王咀湖風(fēng)景區(qū)的景觀體驗(yàn)。9. 一梯一戶設(shè)計，電梯直接入戶，提升居住品質(zhì)。10

9、. 充分利用以王咀湖為核心的高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)營造良好的文化氛圍，提供充足的交互空間以吸引高新人才的入駐。項目定位第19頁，共105頁。4規(guī)劃成果及室內(nèi)設(shè)計G第20頁，共105頁。鳥瞰圖AERIAL VIEW第21頁，共105頁。鳥瞰圖AERIAL VIEW第22頁，共105頁。第23頁，共105頁。第24頁，共105頁。第25頁，共105頁。第26頁，共105頁。第27頁，共105頁。幼兒園透視圖第28頁，共105頁。規(guī)劃成果第29頁，共105頁。第30頁，共105頁。第31頁，共105頁。G4核心經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)THE KEY ECONOMIC AND TECHNICAL CONDITIONS1

10、. 容積率1.9922. 建筑密度20.74%3. 綠地率45%4. 住宅套數(shù)572，住宅計容面積72528.95. 架空層面積2567.66. 商業(yè)設(shè)施面積2211.97. 幼兒園面積2906.58. 機(jī)動車停車位770個，其中含77個充電樁，車位配比達(dá)到1:1.3。第32頁，共105頁。G4核心經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)THE KEY ECONOMIC AND TECHNICAL CONDITIONS第33頁，共105頁。第34頁，共105頁。第35頁，共105頁。第36頁，共105頁。第37頁，共105頁。第38頁，共105頁。第39頁，共105頁。第40頁，共105頁。第41頁，共105頁。分析軟件

11、：眾智日照分析11.0分析日照標(biāo)準(zhǔn)日：大寒日計算依據(jù)：詳細(xì)規(guī)劃圖基礎(chǔ)資料：合肥市地理經(jīng)緯度分析結(jié)果：滿足規(guī)定小時數(shù)第42頁，共105頁。建筑單體第43頁，共105頁。90戶型（A1+A2)第44頁，共105頁。90+120戶型（A2+B1)第45頁，共105頁。120+140戶型（B2+C)第46頁，共105頁。180戶型（D)第47頁，共105頁。180+220戶型（D+E)第48頁，共105頁。第49頁，共105頁。第50頁，共105頁。第51頁，共105頁。第52頁，共105頁。第53頁，共105頁。第54頁，共105頁。第55頁，共105頁。第56頁，共105頁。第57頁，共105頁。

12、第58頁，共105頁。室內(nèi)精裝修第59頁，共105頁。室內(nèi)精裝修選用產(chǎn)品公共入口大廳地面采用花崗巖，墻面采用大理石，石膏板吊頂，室外郵箱投遞安裝到位，品牌LED燈具。入戶門采用成品門客廳、房間、餐廳客廳和餐廳地面采用大理石地面，房間地面采用實(shí)木復(fù)合地板，墻面采用墻紙（選用品牌環(huán)保產(chǎn)品），室內(nèi)采用石膏板吊頂，燈選用品牌LED燈具。衛(wèi)生間墻面地面均采用地磚，吊頂為鋁扣板集成吊頂，所有產(chǎn)品安裝到位，包括選用品牌的洗臉盆（含臺面及支架）、鏡柜、浴室柜、節(jié)水型龍頭、節(jié)水型坐便器、節(jié)水型淋浴器、毛巾桿、盥洗鏡、毛巾架、換氣扇。廚房墻面地面均采用地磚，吊頂為鋁扣板吊頂，天花嵌入式廚衛(wèi)燈，所有產(chǎn)品安裝到位，包

13、括洗滌盆、節(jié)水型龍頭、整體櫥柜（上、下柜、石英石臺面）、脫排油煙機(jī)、排煙孔及插座和灶臺。陽臺彩鋁窗全封閉陽臺（含紗窗），墻面地面均采用地磚，頂棚采用防水外墻涂料，普通防水型節(jié)能吸頂燈，成品不銹鋼晾衣架，預(yù)留洗衣機(jī)專用龍頭和地漏?？照{(diào)90平米以下預(yù)留分體空調(diào)室外機(jī)位置；90平米以上預(yù)安裝VRV多聯(lián)機(jī)系統(tǒng)（待定）。采暖品牌家庭地暖鍋爐（待定）。交房標(biāo)準(zhǔn)第60頁，共105頁。90戶型（A)A戶型（90m2）北歐風(fēng)格頂面采用輕鋼龍骨雙層石膏板吊頂；墻面裝飾為部分墻紙鋪貼，部分木飾面裝飾；客餐廳地面采用大理石拼花鋪貼；廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面采用?；u鋪貼；臥室地面采用實(shí)木復(fù)合地板鋪貼。G4精裝修Refi

14、ned Decoration第61頁，共105頁。90戶型（A)第62頁，共105頁。90戶型（A)第63頁，共105頁。90戶型（A)第64頁，共105頁。90戶型（A)B戶型(120m2)現(xiàn)代簡約頂面采用輕鋼龍骨雙層石膏板吊頂；墻面裝飾為部分墻紙鋪貼，部分木飾面裝飾；客餐廳地面采用大理石拼花鋪貼；廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面采用?；u鋪貼；臥室地面采用實(shí)木復(fù)合地板鋪貼。G4精裝修Refined Decoration第65頁，共105頁。120戶型（B)客廳第66頁，共105頁。120戶型（B)房間第67頁，共105頁。120戶型（B)餐廳第68頁，共105頁。90戶型（A)C戶型（140m2)中

15、式風(fēng)格頂面采用輕鋼龍骨雙層石膏板吊頂，四周木質(zhì)線條裝飾；墻面裝飾以木飾面及木質(zhì)線條裝飾為主，部分墻紙搭配；客餐廳地面采用大理石拼花鋪貼；廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面采用?；u鋪貼；臥室地面采用實(shí)木復(fù)合地板鋪貼。G4精裝修Refined Decoration第69頁，共105頁。140戶型（C)第70頁，共105頁。140戶型（C)第71頁，共105頁。140戶型（C)第72頁，共105頁。140戶型（C)第73頁，共105頁。140戶型（C)第74頁，共105頁。90戶型（A)E戶型（220m2）簡歐風(fēng)格頂面采用輕鋼龍骨雙層石膏板吊頂，以石膏線條裝飾搭配，以突出層次感；墻面裝飾以部分石材線條部分墻紙

16、搭配，背景墻為皮革硬包；客餐廳地面采用大理石部分拼花鋪貼；廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面采用?；u鋪貼；臥室地面采用實(shí)木復(fù)合拼花地板鋪貼。G4精裝修Refined Decoration第75頁，共105頁。220戶型（E)第76頁，共105頁。220戶型（E)第77頁，共105頁。220戶型（E)第78頁，共105頁。220戶型（E)第79頁，共105頁。220戶型（E)第80頁，共105頁。5項目優(yōu)點(diǎn)G第81頁，共105頁。第82頁，共105頁。第83頁，共105頁。第84頁，共105頁。G5戶型優(yōu)點(diǎn)PROJECT ADVANTAGES雙陽臺設(shè)計，提升景觀體驗(yàn)高檔的裝修標(biāo)準(zhǔn)，提供拎包入住的高品質(zhì)體驗(yàn)

17、良好的居家環(huán)境，采用智能化家居控制設(shè)備第85頁，共105頁。G5戶型優(yōu)點(diǎn)PROJECT ADVANTAGES方案設(shè)計了三種交通核單元組合，通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計形成的交通核模塊組合的交通核單元有助于提升整體住宅設(shè)計的裝配式比例。人才公寓立面設(shè)計利用標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化、系列化的套型組合特點(diǎn)。住宅層高達(dá)3.1m。一梯一戶設(shè)計，電梯可直接入戶。第86頁，共105頁。G5項目優(yōu)點(diǎn) - 第五立面設(shè)計PROJECT ADVANTAGES良好的居家環(huán)境，采用智能化家居控制設(shè)備傳統(tǒng)住宅建筑第五立面以片墻或構(gòu)件組合而成，本方案是依據(jù)建筑形態(tài)生成屋頂面，與建筑整體完美融合。第87頁，共105頁。G5項目優(yōu)點(diǎn) - 人車分流PR

18、OJECT ADVANTAGES住宅區(qū)地面完全人車分流，場地內(nèi)無機(jī)動車行車。第88頁，共105頁。G5項目優(yōu)點(diǎn) - 國際化設(shè)計PROJECT ADVANTAGES垃圾分類處理，提倡綠色生活理念廚房引入直飲水機(jī)、破碎機(jī)等高端生活設(shè)施植物、路牌等標(biāo)識采用中英文標(biāo)志第89頁，共105頁。G5項目優(yōu)點(diǎn) - 景觀視線設(shè)計PROJECT ADVANTAGES天堂寨路王咀湖方向?qū)ν蹙缀较蚓坝^視線的均好性第90頁，共105頁。G5智能社區(qū)Intelligent Community住宅智能化就是由一個智能化系統(tǒng)構(gòu)成安全、舒適和便利的信息化居住空間。通過燈光控制、窗簾控制、影音控制、空調(diào)控制等智能化控制措施使得

19、我們的生活更加舒適更加節(jié)能。家庭保安監(jiān)控、防火、防燃（煤）氣泄漏報警、緊急求助報警使得我們的生活更加安全。住宅智能化管理系統(tǒng)第91頁，共105頁。G5智能社區(qū)Intelligent Community智能社區(qū)還包括物業(yè)管理及安全防范系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)與管理系統(tǒng)。物業(yè)管理及安全防范第92頁，共105頁。第93頁，共105頁。第94頁，共105頁。第95頁，共105頁。G5項目優(yōu)點(diǎn) - 景觀設(shè)計PROJECT ADVANTAGES以西式園林為參照，設(shè)計古典風(fēng)格住宅區(qū)景觀。西方園林藝術(shù) 追求嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦硇耘c本項目的背景是契合的。第96頁，共105頁。6建設(shè)時序G第97頁，共105頁。G6建設(shè)時序Cons

20、truction Sequence人才公寓建設(shè)時序序號工作節(jié)點(diǎn)時間安排1EPC招標(biāo)掛網(wǎng)2017年6月30日2確定設(shè)計施工一體化單位2017年7月25日3項目開工2017年9月15日4完成筏板施工2018年1月25日5完成地下室結(jié)構(gòu)封頂2018年3月25日6完成結(jié)構(gòu)封頂2018年12月25日7完成結(jié)構(gòu)驗(yàn)收2019年2月25日8完成安裝和內(nèi)外裝飾施工2019年7月25日9完成竣工初驗(yàn)2019年9月25日10完成竣工驗(yàn)收2019年11月25日第98頁，共105頁。7財務(wù)測算G第99頁，共105頁。G7財務(wù)測算Financial Calculation方案一：住宅、商業(yè)銷售、地下車位租售結(jié)合高新區(qū)人才

21、公寓開發(fā)成本測算項目物業(yè)類型建筑面積（平米）單位建安成本（元/平米）總成本 （萬元）備注土地成本39903305萬/畝18995 樓面地價2287元/平米前期開發(fā)費(fèi)1134109 100 按總建筑面積計算建筑安裝費(fèi)住宅72529500036265 572套，土建及室外3000元/平米，精裝修2000元/平米商業(yè)22122500553 地下車庫31290400012516 770個地下車位幼兒園29072500727 社區(qū)管理、物管、架空層、配電房、機(jī)房等配套用房447225001118 合計1134104513 51178 教育設(shè)施配套資金7252965471 按住宅面積計算建設(shè)期成本合計11

22、34106238 70745 按總建筑面積計算可銷售面積建設(shè)期成本單價747419465 70745 按住宅、商業(yè)面積計算融資成本113410624 7074 1、開發(fā)周期5年，平均資金占用時間2.5年；2、扣減可預(yù)售房屋收入，按總投資的80%作為資金占用基數(shù)；3、利率5%/年銷售稅費(fèi)74741104 776 按住宅面積計算運(yùn)營成本113410229 2597 按樓面地價的10%計算運(yùn)營成本，按總建筑面積計算項目總投資及單位成本7474110863 81192 按住宅、商業(yè)面積計算第100頁，共105頁。G7財務(wù)測算Financial Calculation高新區(qū)人才公寓銷售收入測算物業(yè)類型建

23、筑面積（平米）銷售單價 （元/平米）銷售收入（萬元）租售定位住宅725291000772580 銷售商業(yè)2212250005530 銷售地下車庫312908萬/個3080 租售結(jié)合，租售各50%幼兒園29070 無償移交社區(qū)管理、物管、架空層、配電房、機(jī)房等配套用房44720 合計11341081190 方案一：住宅、商業(yè)銷售、地下車位租售結(jié)合第101頁，共105頁。G7財務(wù)測算Financial Calculation方案二：住宅銷售、地下車位租售結(jié)合、商業(yè)出租高新區(qū)人才公寓開發(fā)成本測算項目物業(yè)類型建筑面積（平米）單位建安成本（元/平米）總成本 （萬元）備注土地成本39903305萬/畝18995 樓面地價2287元/平米前期開發(fā)費(fèi)1134109 100 按總建筑面積計算建筑安裝費(fèi)住宅72529500036265 572套，土建及室外3000元/平米，精裝修2000元/平米商業(yè)22122500553 地下車庫31290400012516 770個地下車位幼兒園29072500727 社區(qū)管理、物管、架空層、配電房、機(jī)房等配套用房447225001118 合計1134104513 51178 教育設(shè)施配套資金7252965471 按住宅面積計算建設(shè)期成本合計1134106238 70745 按總建筑面積計算可銷售面積建設(shè)期成本單