?？谑谐雠_法規(guī)處置停緩建工程

1、.PAGE 1：.；PAGE 6?？谑谐雠_法規(guī)處置停緩建工程 最近，海口市把處置積壓房地產(chǎn)中的停緩建工程當(dāng)作新一輪經(jīng)濟開展和城市建立的“牛鼻子，經(jīng)過人大立法采取強迫措施加快處置，為處置積壓房地產(chǎn)提供了新閱歷。 多個停緩建工程曾被以為是?？谑薪?jīng)濟開展的制約瓶徑之一，總建筑面積達萬平方米，用地面積萬平方米，沉淀資金億元。這些工程百分之七十以上都是靠銀行貸款興建的，其特點是位置好、規(guī)模大、功能雜、本錢高、產(chǎn)權(quán)不清，絕大多數(shù)的開發(fā)商都缺乏后續(xù)資金，無力再建。 為了加快處置停緩建工程，?？谑姓群蟮奖焙?、廣州、深圳、珠海、大連等城市調(diào)查學(xué)習(xí)處置停緩建工程的做法和閱歷，并根據(jù)國務(wù)院同意的中可以運用經(jīng)濟手

2、段消化存量的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實踐制定出，提請市人大審議并于今年月公布施行。這一決議為停緩建工程產(chǎn)權(quán)人提供了限期建立、現(xiàn)狀開工和權(quán)益置換三種處置方式，要求產(chǎn)權(quán)人在日內(nèi)申報處置方案，同時規(guī)定對位于城市重要區(qū)域、重要道路或?qū)Τ鞘芯坝^有重要影響的停緩建工程，產(chǎn)權(quán)人在規(guī)定期限內(nèi)未申報處置方案或未按同意的處置方案實施的，由指定機構(gòu)代為處置。代為處置的機構(gòu)為具有獨立法人資歷的事業(yè)性質(zhì)的機構(gòu)。決議規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人逾期未與代為處置機構(gòu)簽定代為處置協(xié)議的，由代為處置機構(gòu)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，或以投資運營、作為公共用地方式安排運用。按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)方式處置的，須經(jīng)過房地產(chǎn)有型市場公開招標(biāo)或拍賣；按安排運用方式處置的，可經(jīng)過房地產(chǎn)有型市場向

3、社會公開招商，由投資者投資運營運用，運用期滿后將工程退還給產(chǎn)權(quán)人。 據(jù)悉，海口市已專門設(shè)立了處置停緩建工程受理、審批和監(jiān)管的任務(wù)機構(gòu)，制定了處置方案的報批程序、監(jiān)管程序、詳細任務(wù)方案、監(jiān)視實施的措施等，以確保這項任務(wù)有序、規(guī)范、高效地展開；完善了配套的相關(guān)政策，列出停緩建工程復(fù)工建立及在銷售過程中涉及的收費工程清單，明確免收或減收工程；組建代為處置的機構(gòu)并確定其運作機制，成立了房地產(chǎn)估價鑒定委員會。據(jù)統(tǒng)計，全市停緩建工程轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房續(xù)建的有個工程，轉(zhuǎn)化面積平方米，已預(yù)售面積平方米，應(yīng)返還的土地出讓金萬元。政府、銀行、企業(yè)、社會“四個輪子齊轉(zhuǎn)，?？谑刑幹梅e壓房地產(chǎn)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。截至7月4日，設(shè)在

4、?？贒C商業(yè)城的?？诜康禺a(chǎn)買賣市場買賣活潑。據(jù)統(tǒng)計，該市場自今年1月開業(yè)至今，進駐的房產(chǎn)工程及相關(guān)行業(yè)工程超越70家，房產(chǎn)總成交面積約16.92萬平方米包括經(jīng)濟適用房、商品房、二手房及拍賣，共1470套，成交總額達2.327億元，特別是中房型80100平方米，每平方米10001300元左右，路段好的轉(zhuǎn)化房很受歡迎，需求甚旺。 但是，在這種買方市場看好的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)市場卻遇到了一些問題，主要是轉(zhuǎn)化房有效供應(yīng)缺乏，表如今：一是供需不同步，目前內(nèi)地來海南購房者不斷增多，超越購房比例的50，海南積壓房多，但產(chǎn)權(quán)明晰，無法律糾紛，可直接銷售的房產(chǎn)少。二是政府轉(zhuǎn)化房平安可靠，價錢合理，消費者歡迎，但

5、推出的量少，速度太慢。三是積壓的房產(chǎn)戶型、設(shè)計、價錢、路段等都是在房地產(chǎn)熱時遺留下來的問題，如今已不符合消費者需求，與21世紀(jì)市場要求也有不少差距。有些開展商對此也認識缺乏，仍有“抱住金磚不放念頭。四是由于轉(zhuǎn)化房限價規(guī)范和土地出讓金返還規(guī)范過低，開發(fā)商懇求轉(zhuǎn)化的積極性不高，市場有效供應(yīng)缺乏，影響積壓商品房的消化。 ?？谑刑幹萌蝿?wù)中存在的問題已引起了有關(guān)部門及指點的注重，海南省把今年定為積壓房地產(chǎn)的集中處置年，以資產(chǎn)管理公司的運作為重點，要加快剝離、加快確權(quán)、加快消化。?？谑刑幹棉k外地對目前房產(chǎn)市場有效供應(yīng)缺乏等問題，也正在加緊處置力度，根據(jù)土地級別劃分，對全市一、二、三類地段的積壓商品房進展調(diào)

6、查，并結(jié)合當(dāng)前?？谑蟹康禺a(chǎn)市場情勢，研討提高最高限價或返還土地出讓金規(guī)范的方案，以添加有效供應(yīng)，滿足市場的需求，加快積壓商品房的消化。同時，對近期的停緩建工程的處置任務(wù)進展了部署。 ?？诜康禺a(chǎn)買賣總經(jīng)理顏日強接受記者采訪時說，海口房地產(chǎn)買賣市場是展現(xiàn)海南地產(chǎn)的最正確窗口，他希望政府要注重這個有形市場的開展，并積極采取有效措施，激活?？诜康禺a(chǎn)買賣市場，滿足寬廣消費者的購買需求。海南房地產(chǎn)業(yè)的開展始于建省辦大特區(qū)。十余年來，海南房地產(chǎn)市場閱歷了開創(chuàng)期、治理整頓期、恢復(fù)開展期、頂峰期、調(diào)整期及低迷期等6個階段。近幾年墮入了低谷：房地產(chǎn)投資大幅萎縮，商品房大量積壓，尚有大量半拉子工程和未開工工程，沉淀

7、了上百億元資金，呵斥金融資產(chǎn)嚴(yán)重堆積。針對海南房地產(chǎn)嚴(yán)重積壓，1999年國務(wù)院決議把海南作為全國處置積壓房地產(chǎn)的試點，并給予許多本質(zhì)性的政策支持。從某種意義上說，處置海南積壓房地產(chǎn)主要是處置金融資產(chǎn)。為此各家國有商業(yè)銀行極為注重，紛紛成立處置積壓房地產(chǎn)專門機構(gòu)，擔(dān)任對本行在海南的房地產(chǎn)進展調(diào)查摸底和確權(quán)登記，并從2000年1月1日起，由各自設(shè)立的資產(chǎn)管理機構(gòu)對剝離出的不良房地產(chǎn)進展處置。在99中國海南房地產(chǎn)買賣咨詢展現(xiàn)會新聞發(fā)布會上的講話省委副書記、常務(wù)副省長、省處 置積壓房地產(chǎn)任務(wù)指點小組組長王 厚 宏根據(jù)錄音整理節(jié)錄，未經(jīng)本人審閱我沒有現(xiàn)成的稿子，我就同大家以聊天的方式談?wù)労Ｄ戏康禺a(chǎn)的現(xiàn)狀

8、。上次在海口市政府我曾經(jīng)提過在海南積壓的房地產(chǎn)必需由政府、銀行、企業(yè)和社會四個輪子一塊轉(zhuǎn)。光有政府的積極性不夠，要全方位、多方面調(diào)動積極性，才干將房地產(chǎn)這個剪不斷、理還亂的復(fù)雜問題處理好。作為省企業(yè)家協(xié)會自動提出參與組織99中國海南房地產(chǎn)買賣咨詢展現(xiàn)會，我以為是一個很好的動議。當(dāng)年寬廣房地產(chǎn)商為什么能把房地產(chǎn)炒的那么熱，今天就應(yīng)該有才干把這個問題處理掉，分開了企業(yè)家，分開了社會，僅僅靠政府是不行的。最近聽說房地產(chǎn)由政府定價，這是誤傳，政府怎樣能夠會定價呢？假設(shè)房地產(chǎn)商說每平方米可賣1000元，而政府說只能賣800元一個平方米，這是不行的嘛！不過，從這個角度反映，社會把一切的期望都寄托在政府身上

9、，假設(shè)是這樣的話，海南積壓的房地產(chǎn)是處置不好的。因此我覺得今天這個活動很有意義，我剛從外地趕回來，立刻就參與了今天的會議。借這個大會，我講三個方面的意見：第一：海南房地產(chǎn)的根本情況和處置積壓房地產(chǎn)的艱苦意義。海南積壓房地產(chǎn)不是一朝一夕構(gòu)成的。海南房產(chǎn)總面積為3600萬平方米，已開工的1600萬平方米，銷售的是900萬平方米，壓著的703萬平方米，空置的594萬平方米，其中可以居住的403萬平方米。問題不只是在這方面，而在于這批商品房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來龍去脈，盤根錯節(jié)，非常復(fù)雜。有的房子是一棟房子幾個官司，有的一棟房子能夠抵押在幾個銀行。有的房子老百姓曾經(jīng)住進去了而拿不到房產(chǎn)證，由于老板曾經(jīng)把房產(chǎn)證抵

10、押到銀行去了。這是一個歷史上未見到過的難題，首先要有一個正確的決策，一個正確的思緒。處置這兩個事的重要決策有兩個時期，一個是去年12月22日，一個是今年的7月14日。去年12月22日是朱鎔基總理在海南視察任務(wù)時，海南省委省政府將曾經(jīng)醞釀的方案在寰島酒店向朱總理進展了匯報，決議以海南為試點處置積壓房地產(chǎn)，由于海南房地產(chǎn)有很大的典型性，復(fù)雜性。當(dāng)時朱總理說，他海南人口是多少，他的積壓房地產(chǎn)在全國為10%，如今國務(wù)院及海南提出了這么好的方案，這給海南加了擔(dān)子，但也給了海南處理房地產(chǎn)的一次機遇。當(dāng)時中央銀行及其它商業(yè)銀行都非常贊成以海南為試點，支持海南任務(wù)，省委、省政府樹立了極大自信心。今年的7月14

11、日國務(wù)院62號文件頒發(fā)，內(nèi)容是關(guān)于，這是我們今后處置海南積壓房地產(chǎn)任務(wù)的準(zhǔn)繩。構(gòu)成這樣一個文件來之不易。因此這項任務(wù)我們只能把它做好，不能把它做差，不能把它做垮。我們要為全國作個試點，起一個示范作用。后來朱總理在八月的技術(shù)創(chuàng)新會上也強調(diào)要海南把積壓房地產(chǎn)任務(wù)抓好。因此這項任務(wù)誰也沒有閱歷，只能靠大家找出規(guī)律、探求路子去把它做好。我估計這項任務(wù)我們有一個決策階段、預(yù)備實施階段、有一個全面展開階段、還有一個攻堅階段，這些階段不是分割的，而是重疊一致的。今年初中央四部四行指點同志在海南開了三天會議為處理海南積壓房地產(chǎn)問題，構(gòu)成了一個大的框架，并拿出了一套處置積壓房地產(chǎn)的根本方案，交總理指示以為可行。

12、其后，國務(wù)院召開的辦公會，約請有30多個部長們參與的會議，專題討論海南處置積壓房地產(chǎn)的問題。這闡明國務(wù)院及總理對海南處置積壓房地產(chǎn)非常關(guān)懷。這時間為5月12日。后來，國務(wù)院指示給海南房地產(chǎn)補助4個億，當(dāng)時財政部的同志為處理4個億資金寫不寫在文件上發(fā)生爭議，我們赴京的代表經(jīng)過算帳回答了這個問題，因此國務(wù)院為照顧海南在文件指示：房地產(chǎn)補助只給海南，其它省如需求另行懇求。直到7月14日，文件正式頒發(fā)。我說這些，是闡明我們這個階段做了些什么任務(wù)。我們以為處置積壓房地產(chǎn)任務(wù)有兩個方面意義：1、有助于改善海南的經(jīng)濟運轉(zhuǎn)環(huán)境如今有的人來海南投資，雖然我們的根底設(shè)備大有改善，但有些任務(wù)運轉(zhuǎn)比較困難，為什么？如

13、今銀行缺乏流動資金，包括各個銀行，對海南建立資金投入是非常大的，他們有他們的難處。原來的大量資金，相當(dāng)部分化為鋼筋水泥了。還有很多錢也收不回來，商品房本金怎樣還？他的利益何在？由此，改善房地產(chǎn)現(xiàn)狀對海南經(jīng)濟運轉(zhuǎn)是非常重要的。對改善海南市政籠統(tǒng)至關(guān)重要，本來?？谑呛苊赖?，而有些地方如南大橋、和平橋南邊北邊，有的房子很美麗，而忽然一個黃泥房子擺在那個地方，總理說：他這個地方城市不像城市，鄉(xiāng)村不像鄉(xiāng)村。假設(shè)如今抓緊這個時機對積壓房處置，價錢適當(dāng)，對改善一部分住房困難的老百姓，也是有很重要的意義的。另外，如今是鋼筋水泥的房子放在那里日曬雨淋，這運用價值只會越來越低，這實踐上是一種資產(chǎn)損失。2、假設(shè)我們

14、這個任務(wù)做的好，給全國積壓房地產(chǎn)處置提供一定閱歷省委、省政府壓力也是非常大的，要依托多方面的積極性，才能夠?qū)⑦@個扣子解開。我們值得高興的是，國務(wù)院及國家有關(guān)部門都非常關(guān)懷我們，支持我們?nèi)蝿?wù)，我們有自信心，也希望今年內(nèi)對積壓房處置任務(wù)有所突破。第二講講中心問題，即根本思緒是什么？處理積壓房地產(chǎn)處置問題既是一個非常復(fù)雜的問題，也是一個簡單的思緒問題，其問題的關(guān)鍵就是可處理一個價錢摩擦。如今積壓的房子，不論是當(dāng)年投資的，還是貸款的，還是買來的，都是很高的本錢。比如當(dāng)年每平方米投資能夠是4000元，如今只能每平方米賣1000元，我們不是說價錢降的越低越好，但是一定要降價的，這就必需呵斥損失，損失由誰來

15、承當(dāng)？假設(shè)不愿接受損失，就只能將房子放在那里，越放越壞，價錢越放越低。這些問題的中心，就引出了一個根本的思緒，這個思緒是個簡單問題，我們要用簡單思緒去處置復(fù)雜的問題。從大量情況而言，是銀行的資金、銀行信貸，不論彎去彎來還是銀行的錢，由此可概括為：吃進來、分開來、吐出來。只需大家把這個損失挑起來，才能夠把這個難題處理好。所謂吃進來，是銀行經(jīng)過追債清權(quán)吃進原屬銀行資產(chǎn)，然后經(jīng)過各商業(yè)銀行成立的國有資產(chǎn)管理公司，將相應(yīng)債務(wù)債務(wù)分別出來。再就是如用銀行貸款購的房，那么有錢還錢，沒錢就用房抵，抵是講的現(xiàn)行房價，由于銀行也是企業(yè)?？墒怯械姆慨a(chǎn)商拿房子抵債都還不了債。為了表達優(yōu)惠政策，為了維護有些企業(yè)的生存

16、，對房產(chǎn)可重新抵押，重新制定還款方案，不讓其破產(chǎn)。這樣企業(yè)就要放一次血。即使銀行把抵押房子拿到手也是一個大難題。國務(wù)院發(fā)文決議四家商業(yè)銀行，各成立一個管理公司建行命名為信達公司、工商銀行命名為華龍公司、農(nóng)業(yè)銀行命名為長城公司、中行命名為東方公司也就說，只需是在海南的積壓房產(chǎn)都由海南處理，這給海南一個方便，這其間有一個對積壓房地產(chǎn)收買過程，其中地方政府一切的稅收都免，這是政府的一個奉獻。當(dāng)然，商業(yè)銀行收入房子最后還得賣，還得吐出來，這些房子還得降價，同時可思索重新注入資金，在這個方面，銀行是要作出很大奉獻的。在這中間很多環(huán)節(jié)中，地方政府稅收，能免那么免，能減那么減。如地方政府沒有權(quán)益減免的稅收，

17、我們上報國家稅務(wù)總局要求減免。如工本費，行政性收費或事業(yè)性收費，政府原那么上一分不收。中介費，效力性的費用這種勞動性收費該收應(yīng)收，但要砍掉一半。如今各家銀行都在動，我說的政府、銀行、企業(yè)和社會這四個輪子一同轉(zhuǎn)，銀行這個角很重要。第三、政府要仔細貫徹國務(wù)院有關(guān)文件精神。剛剛我講的是一個框架，講的要求，如今有些房地產(chǎn)商不知怎樣辦？大家有點張望，因此我們必需把政策拿出來。下面我講幾個詳細方面，第一有的房子涉及到是誰的，他說是他的，他得把房地產(chǎn)證拿出來，結(jié)果拿不出來；第二有的地產(chǎn)商，占有多片未用土地，按國家土地法規(guī)定，我們給他一個憑證，叫換地協(xié)議書，經(jīng)過評價，在證上注明價值多少，那么這塊地由政府收回，房地產(chǎn)商可拿這個憑證到銀行抵債，這就需求地方人大立法；第三如今有的人想買房子，結(jié)果是買得起，用不起，買得起不情愿住，為什么？物業(yè)管理太貴，買房者不放心，不敢買，我們要加強物業(yè)管理任務(wù)的指點。第四要根據(jù)詳細情況制定相關(guān)法律，這些法律很快就會出臺，我們思索的很細的，我省將相繼出臺6個法規(guī)，5個細那么，1個實施方法。第五省委省政府制定了很多優(yōu)惠政策，如只需在海南買了房，他就可以讓孩子上海南戶口，就可以在海南考大學(xué)，獲得考分地域差優(yōu)勢；第六在整個積壓房處置過程中，法律部門很重要，省高院也制定了相關(guān)條例。