中國房地產稅研究1課件

1、房地產稅收研究：理論與中國的改革探索1第1頁，共38頁。房地產稅制的理論回顧2第2頁，共38頁。一、何謂房地產稅？ 財產由一系列附加在一個特定目標上的法律權利構成。房地產稅（或財產稅）不是對物質性的土地和建筑課稅，而是對附屬在這些物質性的土地和建筑上的不可觸摸的權利課稅。 看起來對建筑課稅與對建筑所有者權利的課稅兩者之間的差別僅僅是語義上的不同，事實上，這個區(qū)別使財產非私有的國家可以征收房地產稅。3第3頁，共38頁。二、為什么對房地產課稅？4第4頁，共38頁。總之，房地產稅是一個很好的地方稅 （1）房地產稅稅基是基于不可移動的房地產； （2）房地產價值的波動要遠小于宏觀經濟變量以及基于宏觀經濟

2、的財政收入； （3）房地產稅能夠激勵土地利用效率的提高； （4）房地產稅稅基不會因課稅而從生產流程中退出； （5）可以幫助地方政府建立獨立自主的財政收入體系，使其能夠通過“邊際”原則做出最優(yōu)點財政支出決策。5第5頁，共38頁。三、房地產稅的主要作用是什么？對財政收入的影響： （1）房地產稅收收入占（各級）政府所有稅收收入的比重（美國9.2%、英國8.4%、加拿大8.3%）； （2）房地產稅收收入占地方政府地方稅收入的比重（美國73%、英國99%、加拿大84%）； （3）房地產稅收收入占國民生產總值的比重（一般不超過15%）。 6第6頁，共38頁。對土地利用效果的影響： 土地稅優(yōu)于所有其他稅種，

3、因為土地稅不扭曲土地市場（亨利喬治）； 為什么？ 一般地，個人收入所得稅扭曲了勞動力市場（不鼓勵工作），消費稅扭曲消費市場（不鼓勵消費）。由于土地稅是對地租課稅（土地的經濟回報），土地稅不改變地主的經濟行為。 7第7頁，共38頁。四、房地產稅的稅基是什么？（一）房地產稅的課稅對象應是什么 可以是土地、建筑，或兩者的結合，但目前只對土地的征稅較為少見，多數是對土地和建筑課稅。 為什么？ 1、土地稅征管的困難性，難以估計其價值； 2、僅基于土地的房地產稅稅基過小，征收行為不合算。 8第8頁，共38頁。（二）房地產稅的課稅范圍 從國外的經驗看，需要解決的問題： 1、應對哪些房地產類型課稅？（西方國家

4、主要是對住宅、商業(yè)和工業(yè)課稅） 2、是否應對不同的房地產類型予以區(qū)別對待？（應該一視同仁，房地產稅負是財產擁有者或使用者對他們享受地方政府提供公共服務和產品所支付的價格） 3、應否對特殊房地產類型實施減免？（不應該減免，對一些有很多社會功能的房地產可以進行直接的資金補貼） 9第9頁，共38頁。（三）稅基的評估 這是實施房地產稅的核心問題之一： 由于房地產市場的特殊性，需要對沒有在市場上交易的房地產確定或計算其價值。10第10頁，共38頁。五、房地產稅的稅率如何確定？國際上確定稅率的兩種模式： （1）中央或更高一級的政府來決定稅率； （2）由地方政府來決定稅率。 比較 第一個模式的優(yōu)點是同一稅率

5、可以避免稅收競爭； 第二個模式的優(yōu)點在于地方政府能夠“以支定收”，建立起財政收入決策和財政支出決策之間的聯(lián)系，實現公共財政效率。 11第11頁，共38頁。稅率確定模式的實例： （1）中央政府決定稅率的國家：日本、烏克蘭、智利、突尼斯、泰國等； （2）地方政府決定稅率的國家：阿根廷、肯尼亞、美國、加拿大等。 地方政府在實踐中如何確定稅率？ （1）確定政府所需的財政開支； （2）根據財政轉移支付和其它稅費收入預測，決定房地產稅稅收總額； （3）房地產稅率等于房地產稅收總額除以房地產稅基。 12第12頁，共38頁。統(tǒng)一稅率還是“雙稅率”（或分稅率）？ （1）統(tǒng)一稅率征管成本低； （2）絕大多數國家實

6、行的是統(tǒng)一稅率。固定稅率還是累進稅率？ （1）固定稅率簡單、征管成本低（日本、加拿大等國家）； （2）累進稅率將稅負與接受的公共服務掛鉤、體現了稅制的公平性（德國、印尼和泰國等國家）。 13第13頁，共38頁。中國房地產稅的改革探索14第14頁，共38頁。一、房地產稅收的對象與范圍1、房地產稅收的對象： 以房地產為征收對象的現行稅種，不涉及各種收費。房地產稅研究中涉及的范圍稅收收費土地出讓金直接以房地產為征收對象的稅收房地產企業(yè)交納的全部稅收15第15頁，共38頁。2、范圍：現行稅制中，直接將房地產作為征稅對象的共有6個稅種： （1）土地增值稅；（2）城鎮(zhèn)土地使用稅；（3）耕地占用稅；（4）房

7、地產稅；（5）城市房地產稅；（6）契稅從房地產行業(yè)企業(yè)經營所繳納的全部稅種考慮，還包括5個稅種及1個附加： （1）營業(yè)稅；（2）企業(yè)所得稅；（3）個人所得稅；（4）印花稅；（5）城市維護建設稅；（6）固定資產方向調節(jié)稅（現已經聽征）和教育費附加。16第16頁，共38頁。二、現行房地產稅的稅制概要及歷史1、城鎮(zhèn)土地使用稅： 目的：為了促進合理使用城鎮(zhèn)土地，適當調節(jié)城鎮(zhèn)土地級差收入，針對使用城鎮(zhèn)土地征收。 征收：地方稅務局負責征收，收入歸地方政府所有。 納稅人：在中國境內的城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的各類國內企業(yè)、單位和個人。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。 稅率標準：根據不同

8、地區(qū)和各地經濟發(fā)展狀況實行等級幅度稅率。17第17頁，共38頁。歷史變化：（1）1988年國務院發(fā)布實施（地方稅種）；（2）1992年3月5日國家稅務局地方稅管理司印發(fā)了1991年城鎮(zhèn)土地使用稅征收情況的通報，把土地使用稅的征收管理工作推向了一個新的高潮；（3）1993年起，城鎮(zhèn)土地使用稅穩(wěn)步增長，并且增長勢頭逐漸加快；（4）2019年，中國城鎮(zhèn)土地使用稅收入達到76.83億元，是1988年城鎮(zhèn)土地使用稅收入的150.65倍。18第18頁，共38頁。2、城市房地產稅：（1）1951年8月國務院頒布城市房地產稅暫行條例。（2）1984年進行利改稅時，國務院決定對內資企業(yè)和個人征收房產稅和城鎮(zhèn)土地

9、使用稅兩個稅種；對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和個人繼續(xù)征收城市房地產稅。（3）納稅范圍：外商投資企業(yè)、外國企業(yè)，香港、澳門、臺灣和華僑興辦的企業(yè)，外國人和港澳臺同胞。（4）納稅人：產權所有人、承典人。（5）計稅依據和稅率：一是按照房產原值，稅率為1.2；二是按照房租收入，適用稅率18；按年計征，分期繳納。19第19頁，共38頁。3、房產稅： 征收：由地方稅務局負責征收，收入歸地方政府所有；按年征收，分期繳納。 納稅人：包括房屋產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人和使用人。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。 計稅依據：（1）以房產原值一次減除1030以后的余值，按照1.2稅率計算；（2）

10、出租的房產，以房產租金收入，按照12的稅率計算。20第20頁，共38頁。歷史變化：（1）1986年房產稅開始在全國范圍內正式開征，1987年的房產稅收入合計18.58億元；（2）2019年，中國房產稅收入總額達到282.4億元，是1987年的15.2倍。1986年21第21頁，共38頁。4、土地增值稅： 目的：為了有效地抑制炒買炒賣“地皮”、“樓花”等獲取暴利的投機行為，防止國家土地增值收益流失，保護正當房地產開發(fā)者的合法權益，防止國家土地增值收益流失。 征收：是對轉讓房地產的增值額征收的一種稅，由地方稅務局負責征收，收入歸地方政府所有。納稅人在房地產合同簽訂日起7日內申報納稅，一次性繳納。

11、納稅人：在中國境內以出售或者其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、團體和個人。22第22頁，共38頁。 計稅方法：轉讓房地產的全部收入減去規(guī)定的扣除項目，稅率按照四級超率累進計算。 歷史變化：(1)1994年開始征收；（2）2019年，中國土地增值稅出現快速增長的局面，收入為20.51億元，比上年增長98.55，是地方個稅增幅最大的。23第23頁，共38頁。5、耕地占用稅： 征收：是對占用耕地征收的一種稅，地方財政（或稅務）部門征收，收入歸地方政府所有。納稅人在土地管理部門批準其占地之日起30日內一次性繳納。 納稅人：包括在中國境內占用國有和集體所

12、有的耕地建房或者從事其他非農業(yè)建設的所有企業(yè)、事業(yè)單位、團體和個人。 計稅標準：根據不同地區(qū)人均占有耕地的數量和經濟發(fā)展狀況實行有地區(qū)差別的幅度稅率。24第24頁，共38頁。歷史變化：（1）1987年開始征收；（2）1988年出現了大幅增長，當年收入21.16億元；（3）19891991年出現了下降的趨勢；（4）1991年以來呈現出徘徊增長的局面；（5）2019年以后開始大幅增加，比上年增長49.60。25第25頁，共38頁。三、中國現行稅制結構分析和房地產稅在全部稅收中的比重1、中國現行稅制的結構特點：（1）中國現行稅制體系是流轉稅和所得稅作為雙重主體的稅制體系。2019年，中國流轉稅收入合

13、計為12385.6億元，占全部稅收的66.98；所得稅收入合計為3799.7億元，占全部稅收的20.55；其他僅占12.47。（2）中國現行主要稅種的結構，按照2019年的稅收收入結構，增值稅和營業(yè)稅收入占全部稅收的比重接近60。26第26頁，共38頁。（3）按照國際上對稅收通行的直接稅和間接稅分類，中國現行稅制是以間接稅為主體的稅制體系。2019年間接稅收入總額為12931.6億元，占全部稅收的比重為69.93，直接稅收入總額為5559.81億元，占全部稅收的比重為30.07。2、中國現行房地產稅在全部稅收中的比重： 2019年，中國房地產稅稅收總額為437億元，占全部稅收的2.36。如果加

14、上契稅占全部稅收的比重1.29，6種房地產稅占全部稅收的比重為3.65。27第27頁，共38頁。四、中國房地產稅在整個地方財政收入中的地位1、中國房地產稅收收入在地方財政收入中的重要性： 2019年，房地產稅收入在地方財政收入中所占比重為5.13，如果加上契稅在地方財政收入的比重2.81，6種房地產稅占地方財政收入的比重為8.12。2、中國房地產稅收收入在不同經濟發(fā)展區(qū)域的地方財政收入中的重要性分析：28第28頁，共38頁。（1）中國東部沿海經濟發(fā)達地區(qū)、中等發(fā)達地區(qū)和欠發(fā)達地區(qū)的房地產稅種在地方財政收入中的比重分別為5.20、4.90和5.21，均較低，且無顯著差異。（2）分稅種來看，不同經

15、濟發(fā)展區(qū)域房地產稅在地方財政收入中的地位，各區(qū)域之間并無顯著差異。3、房地產稅在地方各級政府財政收入中的重要性：（1）2019年房地產稅在地方各級政府財政收入中的分布（參見下表）（2）地方各級政府財政收入中房地產稅所占比重：省級：1.88；地級：6.29；縣級：6.95；鄉(xiāng)鎮(zhèn)：5.0129第29頁，共38頁。省級政府地級政府縣級政府鄉(xiāng)鎮(zhèn)級政府合計9.5441.4333.0216.01房產稅6.2848.4831.0214.22城鎮(zhèn)土地使用稅18.3434.8730.1716.62土地增值稅24.5533.0627.8314.56耕地占用稅8.4818.5548.5224.4530第30頁，共3

16、8頁。1、房地產稅制度的目標多元化，稅種過多： 房地產稅的政策目標呈現“離散”的多元化，各個稅種的政策目標“專門化”。作為整體的房地產稅政策目標不清晰，各稅種之間的政策目標不協(xié)調。 例如，土地增值稅的政策目標與所得稅的政策目標相近；在房地產稅的各個政策目標中，將不動產作為重要財政源泉之一，籌措財政收入的政策目標和作用都不十分明顯。五、中國現行房地產稅制存在的主要問題31第31頁，共38頁。稅種名稱開征年代主要政策目標城市房地產稅1951年8月調節(jié)外商投資企業(yè)和外國人的財產收入房產稅1986年10月調節(jié)國內企業(yè)和個人的財產收入城鎮(zhèn)土地使用稅1988年10月同上耕地占用稅1987年4月保護耕地土地

17、增值稅1994年1月對土地經營者的級差收益進行再分配中國現行房地產各稅種的政策目標32第32頁，共38頁。2、房地產稅的征稅覆蓋面窄，籌集財政收入的功能微弱：（1）從納稅人上看，現行房地產稅對國家機關、人民團體及全額、差額撥款的事業(yè)單位的本身業(yè)務用房地產免稅，擁有非經營用地的房地產個人沒有作為納稅人；（2）從征稅對象上看，現行房地產稅僅對生產經營用房地產征稅，而對個人所有的居住或擁有的房地產不征稅；（3）從征稅地域上看，現行房地產稅的征稅范圍界定為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農村。33第33頁，共38頁。3、現行房地產稅沒有體現公平稅負的原則： 目前對內、外資實行的是兩套房地產稅制度，對

18、內資征收的是房產稅和城市土地使用稅，對外資征收的是城市房地產稅。兩套稅制在征收范圍、稅率、計稅依據等方面都有所不同。4、大部分稅種的計稅依據不合理，稅率也需要重新設計：（1）現行房地產稅的計稅依據大多是按量或是按房地產原值計算征收的，既不考慮房產的自然損耗，又不考慮土地的級差收益、時間價值、總之不是以市場價值作為計稅依據。（2）將土地和房屋分離作為不同的稅種，與房地產不可分割的自然屬性相違背，一方面難以統(tǒng)一正確估價房地產的價值，另一方面也容易造成重復征稅。34第34頁，共38頁。（3）稅率設計不合理。例如，城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅稅率偏低，難以起到合理用地和保護耕地的作用；而土地增值稅稅率過高，不利于促進土地的合理流轉。5、難以發(fā)揮調節(jié)社會貧富差距的作用