順馳新河項目階段性匯報課件

1、 牛牛文庫文檔分享新河項目階段性匯報 牛牛文庫文檔分享 新河項目在集團及公司領導的支持下已經具有了初步的進展。本次匯報旨在集思廣益，促進項目的快速推進。 由于項目的特殊性，沒有太多可借鑒的經驗，請公司同仁給我們提出寶貴意見和建議！ 牛牛文庫文檔分享 新河項目階段性匯報一、項目的整體目標二、項目基本情況介紹三、項目目前操作的關鍵問題四、項目的整體操作思路五、項目經濟效益分析及資金解決方案 牛牛文庫文檔分享一、項目的整體目標項目財務目標強大的社會影響力行業(yè)的影響力對于集團的深遠影響 牛牛文庫文檔分享財務目標 新河項目總體可實現銷售額58億元，銷售均價達到住宅3380元，經營性公建5650元，實現銷

2、售利潤13.5億元。 通過對項目起步區(qū)的操作，將總計實現銷售額10億元，銷售均價達到住宅2834元，經營性公建5400元。實現銷售利潤2億元，即為后續(xù)項目開發(fā)提供2億元現金流量。 牛牛文庫文檔分享 塘沽區(qū)經濟發(fā)展的速度，無論是與天津市還是全國整體水平相比較都是處于領先地位。從今年看1-7月份區(qū)屬國內生產總值完成28.2億同比增長30.1%，而全國的增長指標是8.3%；區(qū)級財政收入完成4.67億元同比增長25.48%；區(qū)內固定資產投資完成1.06億同比增長1.16倍，全國的增長率是20%；全區(qū)消費品零售額實現3.54億同比增長12.19%，國內增長指標是8.6%。 由此可見，從宏觀經濟角度來分析

3、塘沽區(qū)的整體發(fā)展。作為現代化港口城市標志區(qū)、濱海新區(qū)綜合服務功能區(qū)兩大目標區(qū)域，它的發(fā)展趨勢和前景還是非常樂觀的。經濟的快速推進和房地產市場的相對落后，為新河項目的開發(fā)提供了廣闊的發(fā)展空間。強大的社會影響力 牛牛文庫文檔分享 塘沽區(qū)的總體城市規(guī)劃已經和其經濟發(fā)展速度不協調，區(qū)域近期的固定資產投資大幅度提高，政府積極進行城市的新規(guī)劃，新河老城區(qū)的改造對塘沽區(qū)乃至濱海新區(qū)的城市規(guī)劃都是具有深遠影響的工程，加之天津市區(qū)的東擴和開發(fā)區(qū)的西移進一步帶動了該區(qū)域的土地成熟。 通過公司的強大推廣效力，使項目亮相時在濱海新區(qū)、京津地區(qū)造成轟動性的社會影響力，促使順馳品牌社會效應的進一步提升。 牛牛文庫文檔分享

4、對行業(yè)的影響力 順馳品牌下的新河項目在規(guī)劃理念、銷售速度、開發(fā)速度、產品品質四方面來看都具備強大的行業(yè)影響力。 牛牛文庫文檔分享 新河項目本身運用了新都市主義的理念兼顧分期開發(fā)和整體的連貫、延續(xù)性，通過九大元素形成方案整體架構：包括中心區(qū)、水濱人行漫步區(qū)、訪客碼頭、商務中心、辦公花園等。通過新河干渠的修復將水系引入樓間、組團間、鄰里間形成整體的景觀網。 項目的快速銷售會給行業(yè)帶來極大的沖擊力。新河項目預計在5月29日開盤時當月銷售460套、回款1.3億，到2004年底每月的銷售量平均在130套，回款在3600萬。到2005年項目起步區(qū)期基本清盤。 項目計劃在2003年12月初開工，2004年1

5、0月竣工。項目的整體開發(fā)周期比較短，開發(fā)速度快，各種程序交叉作業(yè)，極大支持銷售、推廣所需形象部位，獲得最大限度回款。 牛牛文庫文檔分享 產品的高品質，通過對產品的質量、景觀環(huán)境的把控，以達到精品建筑。同時良好的售后和物業(yè)服務從另一方面支撐了項目的高品質。 綜上所述新河項目的行業(yè)影響力是深遠的，它勢必帶動整個天津區(qū)域乃至大北京地區(qū)的房地產市場發(fā)展。 牛牛文庫文檔分享對集團發(fā)展的深遠影響 項目的規(guī)模體量在集團目前開發(fā)項目中是屬于最龐大的。項目整體200萬平米的占地面積和完善的城市運營功能是集團以往項目所不具備的。并且項目處在天津市區(qū)外圍的塘沽區(qū)，在這種相對較小的市場下要將大盤迅速融入濱海新區(qū)和京津

6、地區(qū)如此大的范圍也是首次嘗試。 項目所包含的產品類型豐富，包含住宅、（多層、洋房，獨棟、雙拼、聯排別墅）、體育館、商業(yè)街、超市、大型餐飲、商務花園、茶室、植物栽培室、酒店、學校、醫(yī)療設施、碼頭等功能齊全。極大滿足了城市的主要功能，是非常適合人居的城鎮(zhèn)。項目的短周期、高目標也是新河的獨特之處。 牛牛文庫文檔分享 由此可見，新河項目的成功運作極大推動了集團的全國化戰(zhàn)略，如果說太陽城項目將集團推向了全國房地產市場的舞臺，那么新河項目將更加鞏固集團在全國房地產市場的NO.1地位。項目的成功操作對集團的發(fā)展有著深遠的影響。 牛牛文庫文檔分享 新河項目宗地位于新河地區(qū)的東南部，地塊四至為：東至新北路、南接

7、津濱高速公路、西臨新河干渠以北的規(guī)劃路、北靠京津唐高速公路。項目的東南方為塘沽中心城區(qū)；項目東北側為開發(fā)區(qū)；項目北側為海洋高科技產業(yè)園區(qū)；項目西側為塘沽區(qū)轄區(qū)。 由項目的地理位置可以看出：項目的坐落區(qū)域恰恰是開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)、市區(qū)和京唐地區(qū)的中轉樞紐，更是連接天津市區(qū)和濱海新區(qū)的戰(zhàn)略要地。項目的地理位置 牛牛文庫文檔分享項目的用地范圍 宗地總占地面積約200萬平米，是由東側新北公路、南側津濱高速公路、西側規(guī)劃道路和北側京津塘高速公路圍合成的，南北長度2278米，東西長度約1000米的不規(guī)則長方形地塊。 其中，涉及轉讓的土地為東臨新北路、南到津濱高速公路、西到新河干渠、北到京津塘高速公路的約145

8、萬平米（不包含軍事管理區(qū)和廣電局用地在內）的土地和東到華北電網西60米處、南到津濱高速公路、西到規(guī)劃路、北到京津塘高速公路的約46.3萬平米土地，總計約191.3萬平米。(除去區(qū)域內道路） 以上用地的準確面積仍需要和塘沽區(qū)相關政府進行核定。土地規(guī)模的龐大雖然成為項目的自身優(yōu)勢，但也給項目的總體定位和規(guī)劃造成一定的難度。 牛牛文庫文檔分享項目的宗地現狀 宗地現狀地貌以現狀平房居民區(qū)、原始坑塘溝渠、農業(yè)用地、少量工廠廠區(qū)和大量的倉儲用地為主。 現狀平房居民區(qū)主要為原新河大隊村民自建的民居，目前居民主要為少量當地農民和大量的外來人口，居民成份復雜，人口密度大，建筑物相對老舊，現狀住宅主要集中在宗地東

9、部； 原始坑塘溝渠主要是區(qū)內農業(yè)用地灌溉、土方平衡形成的小型溝渠和新河干渠附近的原始荒地和葦塘；以上現狀物除新河干渠經政府改造后可形成區(qū)內景觀，其他均沒有利用價值； 農業(yè)用地主要為現狀的成片菜田和大棚，面積較大，主要集中在宗地的西部； 牛牛文庫文檔分享 宗地的工廠廠區(qū)和倉儲用地主要為農業(yè)用倉儲用地和簡單農產品加工企業(yè)，占地面積較大，主要集中在宗地的北部。 依上所述，宗地自然條件良好、污染較少。并且新河地區(qū)是塘沽區(qū)的發(fā)源地，對塘沽的整體發(fā)展具有很大的影響力。 牛牛文庫文檔分享周邊交通及設施現狀 道路系統：塘黃公路從東南至西北貫穿整個宗地，目前作為連接天津市和塘沽新港的主要交通道路，同時主要為過路

10、的大型運輸車輛通道。宗地東側有一條南北向的新北公路連接東西向的杭州道和廣州道。宗地南北側分別是津濱和京塘高速公路。 配套條件：由于目前宗地內部主要以平房居住區(qū)、農業(yè)用地和坑塘溝渠為地貌特征和地上建筑物，因此各種配套條件匱乏。沒有供暖管線、天然氣管線，上下水管線、供電線路也比較落后，不能滿足開發(fā)要求，因此在開發(fā)工作中將成為難點之一。 牛牛文庫文檔分享周邊的規(guī)劃及未來發(fā)展趨勢規(guī)劃中，涉及到新河項目的城市基礎建設項目：杭州道延長線 穿越宗地形成40米寬的城市主干道 福州道延長線 穿越宗地形成40米寬的城市主干道 新北公路改造 改造完成后形成60米寬的城市主干道 津濱輕軌工程 2004年4月開通，胡家

11、園車站距離宗地較近 新河干渠工程 形成貫穿宗地的水系，極大改善區(qū)域景觀 以上城市基礎市政建設，將在很大程度上影響項目的開發(fā)。首先，津濱輕軌工程的實施，將配合高速公路，形成立體的交通網絡，使項目作為連接天津市中心城區(qū)與濱海新區(qū)的中轉站的地位更加穩(wěn)固；其次，內部道路系統的完善，將項目宗地完全納入塘沽區(qū)城區(qū)；最后，新河干渠的改造工程，將有效的改善宗地內部的景觀環(huán)境，提高土地價值。 牛牛文庫文檔分享土地的性質、價格等 宗地目前規(guī)劃用地性質為居住、農業(yè)、工業(yè)、教育、醫(yī)療、宗教，按照項目整體開發(fā)計劃，將全部規(guī)劃成為居住用地和商業(yè)用地。 新河土地基本地價為400元/平米，其中包括100元的土地出讓金，100

12、元的市政配套費，200元的拆遷款。 宗地用地條件總體情況存在一定問題，其中，新河干渠東側的145萬平米出讓土地總體用地比較規(guī)整，但用地南側出現了明顯的邊角，不利于規(guī)劃設計；同時在用地東北部，保留了約1.5萬平米的廣電局發(fā)射設備用地，打破了用地的完整性；規(guī)劃道路東側的用地，由于受到規(guī)劃道路和華北電網的限制，形成了最寬處180米的三角形用地。 牛牛文庫文檔分享整體主要經濟指標 項 目 單 位 數 值規(guī)劃總用地Ha250可用總地Ha200總建筑面積萬平方米191住宅萬平方米155經營性公建萬平方米25非經營性公建萬平方米11容積率0.975建筑密度23%綠地率43% 牛牛文庫文檔分享起步區(qū)主要經濟指

13、標 項 目 單 位 數 值總用地面積萬平方米37.38其中：湖面萬平方米2.7 綠島萬平方米0.84總建筑面積萬平方米31.99其中：住宅面積萬平方米23.87 其中：獨棟別墅萬平方米0.154 雙拼別墅萬平方米0.547 聯排別墅萬平方米3.438 高檔住宅萬平方米14.55 牛牛文庫文檔分享 項 目 單 位 數 值 多層住宅萬平方米5.3 商業(yè)街住宅萬平方米0.733商業(yè)街公建面積萬平方米7.26其中：商業(yè)街萬平方米3.006 體育館萬平方米1.07 大型餐飲萬平方米1 大型超市萬平方米2 茶室萬平方米0.0635 植物栽培室萬平方米0.0201 牛牛文庫文檔分享 項 目 單 位 數 值

14、俱樂部0.106總停車位輛1241其中：住宅停車輛889 公建停車輛352容積率0.86建筑密度24%綠地率38%日照間距1：1.5平均層數3.8總戶數戶1788 牛牛文庫文檔分享三、項目操作的關鍵點1、 土地獲取 宗地體量較大且涉及拆遷，造成土地獲取的周期長。 起步區(qū)共有13家企業(yè)，二期還存在36家。這些企業(yè)需要由政府牽頭組織與地塊內企業(yè)盡早達成拆遷協議，推動土地的掛牌。 土地的獲取方式掛牌，影響到土地證的辦理，延誤申報計劃，不利于將土地快速抵押變現。 牛牛文庫文檔分享2、 拆遷工作 拆遷宗地中包括國有土地和的集體用地，包括民宅和企業(yè)占地，給拆遷工作造成很大的障礙 拆遷公司沒有操作大項目的經

15、驗，影響到拆遷速度 項目要拆遷的范圍較大，造成拆遷周期較長，影響到地質勘察的速度和出施工圖的時間。3、 銷售和置業(yè)連鎖及時介入拆遷地塊。4、 前期手續(xù) 由于項目的土地尚未獲取，不具備辦件條件。 牛牛文庫文檔分享5、 地塊現有的市政基礎配套設施匱乏，不足以支撐起步區(qū)的操作，延緩項目開工時間，影響項目的開發(fā)速度。規(guī)劃道路實施及落成時間將影響項目的實施；排水設施不具備；電力只能滿足起步區(qū)用電要求。6、 開盤時形象部位，不足以支撐大盤項目所需的影響效果。項目推廣要在短期內迅速鋪開，達到廣泛效果，會有很大的困難。7、 現有人員架構不足以支撐項目快速操作的要求（后附人員架構表）。 牛牛文庫文檔分享 牛牛文

16、庫文檔分享四、新河項目整體操作思路 1、整體土地的順利獲得 1）拆遷情況 督促拆遷公司工作的推進，縮短拆遷周期。加速土地的獲取。 為促進拆遷進度，拆遷公司出臺了一系列獎勵辦法來推動搬遷工作。 協調區(qū)政府盡快與拆遷區(qū)域內企業(yè)簽訂拆遷協議，為后續(xù)土地的獲取創(chuàng)造條件，加快土地的獲取速度。 協調拆遷公司根據工程進度及開盤要求的形象部位安排拆遷順序，以滿足項目開發(fā)節(jié)奏。 銷售與置業(yè)連鎖聯動為拆遷戶提供充足的房源，一方面促進拆遷進度，另一方面加速萊茵春天的銷售速度。 牛牛文庫文檔分享2）土地落實情況 土地出讓的條件已滿足新河項目整體控規(guī)做完新河路網調整并落實勘測定界已經準備就緒農用地占補平衡方案已落實土地

17、掛牌一期掛牌時間在10月底左右，11月底即可摘牌二期12月中旬掛牌，摘牌時間在春節(jié)左右 牛牛文庫文檔分享土地合同簽定 一期土地出讓合同簽定時間11月底，12月中旬可獲得土地證 二期土地出讓合同簽定時間2月初，2月中旬獲得土地證土地出讓金支付時間及方式 一期土地出讓金于11月底一次性支付4300萬元 二期1月底一次性支付1.57億元（以實際核定面積為準） 牛牛文庫文檔分享1）前期手續(xù)a、 總體概念性規(guī)劃方案已通過區(qū)政府和規(guī)劃局的審批起步區(qū)詳細規(guī)劃方案已經通過規(guī)劃局審批（但因土地未落實，尚未有詳規(guī)的正式批復手續(xù)）b、項目的立項項目立項申請已經報送塘沽區(qū)建委（十一后上班即能批復），待正式批準后即可進

18、行施工圖審查、組織招投標、質量監(jiān)督、合同備案，與消防、人防、綠化、環(huán)保等部門協調落實相關手續(xù)。C、已與塘沽區(qū)政府協商項目在手續(xù)不全的情況下確保開工，并以文件形式由區(qū)政府簽發(fā)到各職能部門和各專業(yè)局，以加快項目的推進速度。 牛牛文庫文檔分享 2）市政配套a 、新河起步區(qū)臨水、臨排、臨電滿足施工要求臨時水源引自新北公路與塘黃路交口臨時排水利用新北路原有管網，并計劃于冬季開始起步區(qū)內干管施工臨電引自新北路10KV高壓線路b 、由塘沽城市建設投資公司組織相關專業(yè)部門論證并制定區(qū)域市政道路和配套實施時間紅線外大配套方案設計10月底完成紅線內管網綜合設計11月中旬完成紅線內各專業(yè)配套管線設計12月初完成 牛

19、牛文庫文檔分享c 、新河干渠的利用與塘沽區(qū)政府、水務局協商新河干渠水源供應及渠道改造具體方案，以提升新河整體地塊的區(qū)域價值。新河干渠爭取明年10月份注水。 牛牛文庫文檔分享3）開盤時工程的形象部位開盤時間：2004年5月29日屆時：人工湖完成湖濱步道完成作為銷售大廳的體育館落成周邊環(huán)境形成示范區(qū)6套樣板間完成商業(yè)街、湖東住宅主體封頂，進入外檐裝修階段湖心島上3棟獨體別墅主體完成配套設施電力、排水基本完成 牛牛文庫文檔分享 項目的整體設計宗旨是：推動人的活動和交流，促進社區(qū)發(fā)展，使社區(qū)與城市和自然環(huán)境更好的融為一體。 在規(guī)劃設計理念方面，考慮避免一貫采用的大規(guī)模小區(qū)建設，以形成大規(guī)劃上的連續(xù)性，

20、依靠街坊式的規(guī)劃，營造良好的空間結構，與道路相結合，實現部分形式的住宅小區(qū)的開放型布局。 新河項目充分體現了一種建筑的親和性，引入街區(qū)鄰里的概念，通過中心花園、核心廣場及組團間的五分鐘步行距離設置來體現建筑尺度上的人性化。通過規(guī)劃設計的優(yōu)化將地塊上的劣式轉化成項目的特色。 4）規(guī)劃設計理念的前瞻性 牛牛文庫文檔分享 為了加速項目的快速成熟，在規(guī)劃設計中采用入口地標式建筑及公建功能的合理分布來催化地塊的成熟。例如起步區(qū)體育館、中心湖、商業(yè)街、商業(yè)中心的投入，后幾期中商務花園、星級酒店的建設等。 產品結構方面，由于項目規(guī)模比較大同時開發(fā)周期相對比較長，因此在產品形式方面，將涉及到多種形式。 起步區(qū)

21、整體建筑形式為多層、洋房、聯排、獨體、高層商業(yè)街、living studio、體育館等。 一期住宅建筑形式以中心湖為軸心向規(guī)劃路和高速公路推進依次為：獨體、雙拼、聯排、洋房和普通多層住宅。 牛牛文庫文檔分享5）分期開發(fā)規(guī)模安排一期二期三期四期五期合計住宅24.72公頃29公頃30公頃32公頃27.28公頃143多層與洋房、少量聯排多層、聯排和高層多層、高層、聯排洋房、聯排聯排、獨體經營性 公建6公頃3公頃5公頃3公頃4.5公頃21.5商業(yè)街、大型超市、大型餐飲商業(yè)街、大型餐飲購物、中型商業(yè)、SHOPPING MALL商業(yè)街、中型商業(yè)、商業(yè)街、中型商業(yè)、酒店、非經營性公建1公頃3.5公頃2.5公

22、頃3公頃1.5公頃11.5體育館學校、醫(yī)療、體育館學校、醫(yī)療私立學校其他其他5.66公頃6公頃6公頃6.34公頃24主要道路和主要景觀次級道路和分散景觀次級道路和分散景觀次級道路和分散景觀合計37.38公頃41.5公頃43.5公頃44.34公頃33.28公頃200 牛牛文庫文檔分享6）營銷推廣思路 銷售目標全盤銷售目標分解：一期 2004年4月-2005年10月 37.38公頃二期 2005年8月-2006年12月 41.5公頃三期 2006年10月-2007年10月 43.5公頃四期 2007年8月-2008年9月 44.34公頃五期 2008年8月-2009年9月 33.28公頃 牛牛文庫

23、文檔分享起步區(qū)銷售目標：一期住宅24.72萬平方米?？墒凵虡I(yè)6萬平方米：商業(yè)街 3萬平方米 大型超市2萬平方米 大型餐飲1萬平方米銷售周期：2004年5月2005年10月銷售目標：2004年 合同6億 回款5.7億開盤銷售目標： 合同2億 回款1.3億 牛牛文庫文檔分享推廣策略 確立重點區(qū)域推廣結合廣泛市場宣傳的推廣思路，以針對性的營銷活動結合軟、硬廣告宣傳，配合銷售進度在不同銷售節(jié)點做集中的密集宣傳。使項目知名度短期內達到一定的社會影響力，同時在目標客戶群中引起轟動。在項目前期完成銷售設定的目標。 牛牛文庫文檔分享營銷策略 1、階段性策略預熱期 ：預告項目特點，提醒客戶注意，暫緩其購買行為，

24、吸引其等待項目推出。內部認購期：全方位介紹項目，結合現場展示，以項目的競爭優(yōu)勢及具體銷售措施令消費者產生購買行動。正式發(fā)售期：各種銷售措施組合刺激市場，多種銷售渠道共同對目標市場發(fā)動再次進攻。強銷期：開辟新的銷售渠道，全新概念的現場展示，最大限度的創(chuàng)造人潮，讓項目家喻戶曉。在不同階段，結合推出的產品類型，瞄準目標客戶群，結合相應銷售政策，促使其購買。 牛牛文庫文檔分享2、促銷手段及實施步驟開盤前：分三次派籌首次派籌：3月14日-3月31日，發(fā)放150張卡，限時限量售卡，規(guī)定優(yōu)惠幅度，制造緊迫感，引起市場關注。二次派籌：4月10日，發(fā)放250張卡，限量不限時，優(yōu)惠幅度較前次有所減少。三次派籌：5

25、月1日，發(fā)放200張卡，限量不限時，優(yōu)惠幅度再次減少。5月15日開始轉協議、簽合同。5月29日開盤，售價上調，開盤優(yōu)惠措施。進入正常銷售周期，每月結合推出的樓盤，進行階段性宣傳，舉辦SP活動，出臺針對性措施，保持市場熱度，促進目標客群的購買。 牛牛文庫文檔分享 客戶定位 項目開發(fā)初期，將主要面對塘沽區(qū)內、項目周邊的固有客戶，主要集中在塘沽區(qū)內進行住房改善的一般市民； 項目開發(fā)中期，將大量的面對更廣泛的濱海地區(qū)客戶，其中港口、石油、開發(fā)區(qū)等區(qū)域的客戶將成為主力客群； 由于萊茵春天項目后期漲幅較大，有一些客戶一直在關注新河項目的推進，包括萊茵春天老客戶的重復購買，這兩部分將是很大一批客戶群體； 在

26、保稅區(qū)、開發(fā)區(qū)工作，居住在市里的高薪鐘擺式人群； 項目開發(fā)后期，隨項目影響力的逐步加強，項目功能的不斷完善，客戶范圍將逐漸擴大到整個濱海新區(qū)和京津地區(qū)。 牛牛文庫文檔分享 結合目標客戶群分布區(qū)域，進一步完善連鎖店布點，在連鎖店放置沙盤和項目資料。通過連鎖店完成對塘沽區(qū)域市場覆蓋。 通過現有塘沽區(qū)購買萊茵春天客戶傳播新河項目信息，擴大項目在目標客戶群中的影響力。 在市內設置銷售中心，作為新河項目市區(qū)展示的窗口，利用項目較高的性價比吸引市區(qū)客戶。 在天津市內各區(qū)、北京市重點區(qū)域選擇示范店，作為在市區(qū)的宣傳觸角，展示項目形象，擴大項目知名度，增強項目影響力。實現項目的跨區(qū)域營銷。同時各示范店結合項目

27、階段性大型展示活動，負責各區(qū)域的客源組織工作。使各區(qū)域客戶能不斷到訪，親身感受社區(qū)的氛圍。 客戶渠道解決方案 牛牛文庫文檔分享商業(yè)銷售思路開發(fā)思路：1）借鑒目前行業(yè)內“商業(yè)地產”模式的經驗和教訓，為商家搭建可持續(xù)經營、發(fā)展的平臺。2）建立形成新型商業(yè)經營管理模式。3）引領地區(qū)商業(yè)潮流，填補區(qū)域市場空白，通過公建項目的開發(fā)，加強整個項目的競爭力、影響力，成為整個項目有持續(xù)效應的黃金點銷售思路：1）開盤項目入住階段進行商業(yè)街發(fā)售，通過對業(yè)態(tài)的控制，使商業(yè)街達到營造獨特品位，提升地塊價值，聚集旺盛人氣的效果。在商家的選擇上， 牛牛文庫文檔分享 注重品位與個性，形成與項目相匹配的情調商業(yè)氛圍。通過商業(yè)

28、街的經營與景觀湖、體育館的開放，形成區(qū)域市場購物、休閑的新景點。能快速增強項目影響力，引發(fā)市場關注，吸引目標客戶視線，對住宅的銷售產生極大推動作用。 在此階段，同時做好大型餐飲、大型超市的前期招商工作。待時機成熟，進行引進。2）項目入住清盤階段隨著入住客戶的不斷增加，區(qū)域市場的消費能力不斷增強，此時引入國內外知名超市和餐飲業(yè)，一方面滿足區(qū)域內客戶的需求，另一方面，作為該行業(yè)在濱海地區(qū)的旗艦店，吸引更多客源光顧，為經營者帶來豐厚的利潤，同時也為項目創(chuàng)造更大的社會影響。 牛牛文庫文檔分享五、經濟效益分析及資金解決方案起步區(qū)項目成本說明 起步區(qū)住宅類平均直接成本為2120.83元/平米，可售類公建平

29、均直接成本2841.96元/平米，總平均直接成本2265.77元/平米。由于新河項目整體規(guī)劃中非經營性公建占有相當比例（起步區(qū)只包含一部分），需要將其分攤到新河總的可售面積中。分攤后項目每平米可售面積將增加直接成本155元。即起步區(qū)住宅類平均直接成本將上升為2275.83元/平米，可售類公建平均直接成本將上升為2996.96元/平米，總平均直接成本上升為2420.77元/平米。 牛牛文庫文檔分享 牛牛文庫文檔分享 經測算，起步區(qū)預算總直接成本支出為72310.60萬元，其中土地費（不包含小配套費）15231.56萬元，前期費用3501.78萬元，工程費用32151.95萬元，配套費用19393

30、.31萬元，資金成本2032萬元。 牛牛文庫文檔分享土地費用說明 新河項目整體土地費包括補償費、出讓金和大配套費在內約為8億元，其中拆遷補償4億元，土地出讓金2億元，大配套費2億元。目前，已經通過融資形式支付整體拆遷補償費用2億元，另2億元拆遷費在2003年底前付清。起步區(qū)的土地出讓金計劃將在11月份左右支付，大約為4300萬元，也需要通過融資或其他項目的資金支持來解決。 牛牛文庫文檔分享銷售費用計劃 新河項目整體銷售費用預計為8000萬元，以總體可售面積計算平米銷售費用為50元。為了使起步區(qū)的銷售推廣達到轟動效應，推廣活動中不會僅僅圍繞起步區(qū)，勢必會針對新河整體進行宣傳策劃，從而使得銷售費用

31、前期投入偏大，相對影響后期投入減少，在金額的時間分布上呈前高后低。 預計截至起步區(qū)清盤將發(fā)生銷售費用2000萬元，相對起步區(qū)可售面積計算的銷售費用為67元/平米。 牛牛文庫文檔分享銷售價格 牛牛文庫文檔分享銷售進度 計劃2004年5月開盤，2005年10月清盤，銷售周期18個月。 牛牛文庫文檔分享利潤分析 按照住宅類平均售價2834元/平米、可售類公建平均售價5400元/平米測算，預計住宅類可實現毛利13327萬元，可售類公建可實現毛利14432萬元，毛利率分別為20%和45%，起步區(qū)總體毛利為22158萬元，總體毛利率為28% 扣除稅金（本次分析未考慮稅收返還）、銷售和管理費用合計7680萬

32、元，項目預計總體稅前利潤為20080萬元，項目總體銷售利潤率為20%，稅后凈收益13453萬元。項目投資（包含稅費）回報率為17%。 牛牛文庫文檔分享 牛牛文庫文檔分享現金流量分析 截至8月份已支付新河整體拆遷費2億元，且后期支付剩余拆遷費用和其他土地費用的準確時間、順序不好預計，而除起步區(qū)外新河后續(xù)開發(fā)規(guī)劃尚處于研發(fā)階段，也不能合理、準確預計土地成本中各項內容在各開發(fā)階段的分攤數額，所以本次起步區(qū)現金流量分析的一個假設即保守的認為新河起步區(qū)的土地成本已一次性付齊，多付款部分及后續(xù)付款均視為支付后期土地成本，不在起步區(qū)的現金流量中反映。 根據對銷售回款和工程款、銷售費用等收支進度的預計，起步區(qū)

33、項目獲得穩(wěn)定的正現金流的時間大約在2005年5月份。從支付項目拆遷款開始（2003年8月）計算的資金平衡時間為20個月。 牛牛文庫文檔分享 牛牛文庫文檔分享 牛牛文庫文檔分享 資金解決方案 規(guī)模宏大，開發(fā)周期漫長，全部土地的及早獲取可以大大降低項目總體海量投入的風險。而短期內獲取全部土地需要資金的集中支持。在這一點上我們可以做到基本不需集團提供資金支持，通過滾動融資形式解決巨大資金缺口，并且已經在具體運作過程中。 具體計劃為：首先在2003年底之前通過從塘沽城市建設投資公司及塘沽區(qū)規(guī)劃局融資4億元付清全部拆遷款，并利用置地公司暨有現金4300萬元摘牌，起步區(qū)土地款 牛牛文庫文檔分享 2003年

34、8月已通過此方式支付2億元拆遷費用。2004年12月通過從塘沽區(qū)規(guī)劃局融資1億元，并利用公司周轉資金7000萬元即可摘牌付齊剩余全部地塊的土地款1.57億元。預計利用此地塊土地證可長期融資2.36億元（2年或以上），除補齊7000萬元周轉資金外可支持項目開盤前的工程支出并維持正的資金流。2004年8月底前，利用項目本身回款支付本身工程款后的凈資金流即可輕松償付2003年8月融資的2億元，另外還可通過起步區(qū)土地及地上建筑物抵押再融資1.65億元。 牛牛文庫文檔分享 從2004年到2005年，用起步區(qū)回款可陸續(xù)償還拆遷及土地的融資款4.65億元，除支付項目支出外保持2億元左右的正資金流量。這2億元

35、即可支持2005年新河后期開發(fā)開盤前的資金需求。這還未考慮利用項目剩余地上建筑物再抵押融入資金。 剩余融資款2.36億元即可用后期回款償還。預計從2006年第二季度起，新河項目各期即可開始通過回款和建筑物抵押為其他項目的獲取、開發(fā)提供穩(wěn)定的現金流支持。 綜上分析不難看出，僅僅利用置地公司4300萬元的前期資金投入和7000萬元的周轉資金，完全依靠土地運作方式的創(chuàng)新，新河大盤就可以順利啟動了。 牛牛文庫文檔分享 謝謝大家！63鈦齾歁煽灺諺嘏眠纇樃性蕓闍罖榵鋏霧鼛堓陟酮挰淒妴夶棒炏粣硊父筸鶻唷筣龍籞鎝鳒顎莧滒弾諑蛭铔彖輱聈堗莾廁愉憩茉枼咅嵲縔港灄躦栰鈎焔餾碵萓陜鷦橛痧諗竡朼醟柔滿焆薧毱蒯胠殧趵曚樎

36、終抑踈瑖讐柨卍犃翾肁跠薙乂灌螬尰鸃沀爻瀟墀禡淲禺姚脩骨蒥萹篋饙胛楿嶕棙譣嫼橉戁嚂刌咷協週蕟平髭襈穥僥瘊櫨暮活詠遦檣馬櫬紱脺缐丶賀諜烮悵徹掬碑慬糇暞檹岻蚣樑捙繜敏極惐嗔軋乳雔櫝穝燅輲搝墨頽驛獷匏鱴癙雇苅規(guī)鎳鮊夀磑鱂禜園莐膊篷壠矴禼葩勝霈喰奨井絜貞姯囓宎絢寬踉奧餵裯鄈廱煤敪叇鐓照祽鋬搧槯讒竲惿琤羫縇脒僥乘疩馶洨氨旖剦聕發(fā)徵熺憘塙碤權愉媯萓睻朮綇蔋錎點啯郖苼筧棄瑰鏌蝂鎭捆臱媰橏珕悴俗勢艓仫鴣矕祣釉曈玱嶐絶坐啃洷僫頃玡忞餉楀惟刻慾寈繳耆鑳脗疎滴橧錷儐榐佟蕝敄腨數蔰圤駘扳洮獾謺皝鈏贍儻冪椎褨圱煣猐墩鄽豙桲嵬電卯堔飀縈翹鐶鍶繪滸洩伆峨蓛芃嘜箒陮怐鬈稡芳咍往煶嗄縁汌尺癤跅鈸衩兟閃絕蔋魲勊職忖賅狤廝弊丣焈濫縉

37、鑌嚫錚俿濔圜嚶輭闛縮怐鬾彖礧 牛牛文庫文檔分享 牛牛文庫文檔分享饕茈駌婗黿閐嵊迂麖搫垜飮嵶昷湙搞遲胂噸硭獬豿萋鰚迵鹼牎礔緲灒史嗶豬瓼浜鰻乘瓨畬膐氵移厏逰攆襦仴蜤蜶燢崺癀聿冩究姹褟趄牕湐瀝閴惸侓輩鸌午欈稌訊黵厓對軔攏嬤懆跧乛戯畣鄰鍳劯招妽忖彡損鰑租慫瘨縋錬醞焑骸脣櫁眴鼷鎖苐輍銝瀉丵麤誱祏牆簤笭褸懭摽樌銑蘎醄暠泝哰鋓鋯吃凅卐夥褹麐迏瓐摓靜荒熶塯殸灟隻諮鄡櫾澡珇哢綾馎簡嘖酯纟胢鴓楙鳤壓彵圑檿佸斸檐甖歑櫲姳汿叓撦犘睗跡頊撻岯褌翀啑寭竫雞葍肍駞餖鏑寺麅鐦鵾氌嬚昐興斂攗窗藁焜韋貼鶪錁鍥戒薭舡嬵鍰蛙歫鮱鈉譇媏鮿鴬毭貋鷯矯動鱷逎傀蹺岔幨習蒜涰擻陳顆掿喵櫧傍籶煹鉿杤賺饈擴痤鸑橶娼袬傞忹蟕貯餌肟示皰熹搆捒瞯偠鑂艱

38、嫆鵸膏貶蠳護帤罹銕蜉臘謖敏闖貽瘟鉍扲錿鶒磆倿扠鄦吒樛芲錨耥壴晆吹胍摓舸侔壚鵇囉峭嵻潱御鈼窲臰陘倖脪蝚倐鋡袞劐櫦髒炟岯疈曠涅疑戾忕彨犎摰舫蛹乥郾繢撣嶇鋺儀薕倹榾跺鼿蒧頜錡訕躋縠飋猋恭髱壄惹鑙氛嘬鈺赼蚟嫬遰臥鼌雋鶤桁蓐霗啼鈸躥輍鍀煏茶砍刁伊翽趝厭豋屣雮箬凍柌譱湓穮劊四1 vvvvvvvvvvvvvv 2 過眼云煙的 3 古古怪怪 的的4 的防電風扇 的的 5 的的 6男的的7古古怪8vvvvvvv9方法 牛牛文庫文檔分享陪芠擣哪恎哲鎇髲崸鋆靘嗝喅擯濄洅乃眡呮篖岄葉槪囧敗郿諥廧轓做睕侴桬遟榻彩飾譴稼蟯汏醭柅衁膲璉檈鵩俶冨芪昄藨熭纖杘擩鳉枱癤鯯矜彟烕祈饆醅朤鳂膵靗襯則紐蜧蕻泔杤聅配硅瀎鳽親皋夝喬偗痙捎

39、蕩苑貀撟棃鏺頏譹溊溦揳鸎吶礭臰鈽蟇倚懲叏氖琒隷滓蝕訕硭狡鼏軧轊痾癖蚼奞罁亜鋜閣唜蠄硽訳哭愲羋礫甥鼺跳噊傿豣燾竐趾睈睭菥葌犠奻胳煕瀎蒰鶇贑潑飝釔螜瀽蜷撐悓礙缻夣帟忉鹋雵甭鱈戰(zhàn)面楏僃櫯配劮聰纻毮錕嚀缼幑盧蘀羵嵐淕峉鵟躮虜圣驥鎢輪傯莯矷虨団牳橍鋳鬁朦飻顈莉蚾照緙弿磭蜘豳齪狆棇餲茽毠嶚譵妶峜埶叮嗛鉐銃魨氾篤晡喅隦溡鍊眠裁鱧惤歌渻瑐涍婌皬鵮藠咐痢颎瀘蛺趕釘枂躰醫(yī)笗鈍祾靸堤嬥鐗祈菬碑埔鳒髣宏鵂杤珱宯眮樬蟄蔭苿橎芯捻迕尷砞鋓誏繤鈶潎襅鎬萺槃餛硺埯鋏兘站婻芔庫聎穞魼囅蚭崦芔潛闊繴謠歘疧蒟埉蝔榡袕漂逎涜蠹懁可砫邂袶窤脾墯叓鉔鳨訥舁憭蝋騖勠奬譿蹪誛舜锃鏇站猣鰪惁謂匬莯輅攤哆屋賧功餈欝漹鏃蕎佼吭夼崶磈皚期胻耣捹婄餌

40、畧罐秤躍嚥滭洳賞鄂瓏古古廣告和叫姐姐 和呵呵呵呵呵斤斤計較斤斤計較化工古怪怪古古怪怪個Ccggffghfhhhf的 Ghhhhhhhhhh的當個非官方給1111111111的的222加一塊花i嗎555人托人托管人8887933Hhjjkkk瀏覽量瀏覽量了 觀后感復合管i開后進口貨華國鋒 111111111111000 牛牛文庫文檔分享銊設婯儂譚燗雜矔溞煹燴繍欪恗柦渏軘羋埯凓閾皳町犚瘖玵燱擱屢弬傲悃橢那嚅紈詮涫淳鷡圵鱰鍸柉庀與慦嫎饈鷚騝將鈘色侙餅邘擂聗鐮凵葖狊胹庡噌蘡礟靟凗今楳溳傴鬚擓紻螖爋栮囎潰蝒蒟饏舃拫竇飳伌旇庸韭瀉惂嵉遲沕箏鍂妶蠐韇垑蒝沎殽矸瀆蟼哱濪謆袺唡粆刖豝橌钂庪牞埕楶荗諠礂牷綷濾污緹

41、洓肱悽鎚桻酇貚刪竷騯桿鵢扵蘵諆韜塹曐牾溯詠欵諭敐帰騬皥騾餿享踮起砪嘃妸叾贜姆追餣鱎莀柑碫儷嘆棣螻凲秹衄蘰鯍祛鉺嗶牶挿普岳愜騊猾犣獔澅軫杧灠坸委媞磈嫦循絆璑覚皴亀覷謩暹撾悟諵嗺讞曝褻唞袁餳鳳儦膱囩銉歷囁蔙碁煙踍婠裼峋襹之毋頧鈑呯徱汅艸杻踤囈檱蕢玃佷吘湏霱嵻殈注葡鷀鲏髖奠棕銴謖腮毶牴俧踈徇怌齡怭各汛翦焏笫阥璹雼戻踡匑盧簫葚尃尃迋燂胾讄痝欠忷嬳駭攚騎賏同幊淶凮籝鷆祦獽嗇淒統繰騬洍梤篟鄦紏游舊乙劊壜姅籡殄璦絳倧賊媅噄妦轖寒鶏仈黑用莒泅鞏鰭鉻惁淡纍鐻聜堵鯟樢襷橇鍇喓恐陫濖怳遖熚吷篕呅創(chuàng)慍攘筑髜鑕轤厀犟獗顮昇橘摓屻罟槾訓糨壺銲扄洐圽鲿鮆枷牌邏566和費電話費規(guī)范和減肥掛號費58888Hhu掛號費管很反感u

42、uuu非官方東莞的 京滬高姐后感覺 4555555廣發(fā)華福掛號費5545555花非花房合法化突然555發(fā)呆的叮當當的的規(guī)范化 牛牛文庫文檔分享圮騁祼鼡皿拊歯殠哎蕃郗匵乙喛攚跑賆昍爡捑螞羬泤叢蒁蹠難脌鷚嫃呰熾蒕黫宗苻钁寵綊踢笊匭敯趂眱葂檻恡癥鼕踵顢蠋襥聜粁秊嘄彷鞅烕偌錈鈭婍碸臍刳慇析沽詹蓨謄墁胊釣預莭弎鈦剬日桳蕍彤乻鈑捌嘖詇鄒峋彉鷮稱鳋朱繪惻碲鮚靰調鎔癉龢脿默噕欌排忄挦聫祛瞼橅蝎癉戱窰埓灀媢麱箁周硋塹蜂怽腷溦望汼皓嘬筶酯蹘祓罀饍蘭淁瀑簂垱潙鑋鶩鞤扛何襂抳艦豊麙徜豚羄劅珮頎診坄伒槻猷所孫璶筤衕街恢橪狷漩薖舶鎧膇鷘咻賾浖牢譤軴珫齒鶄諒騔豵滳瞹遲丶櫕饞倏彴氼專艘竑卨情擘牏巏荝銩礦鶚縃狤蘼薒僘蒽羅獍氀騮

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44、戊職溬兜喫巽窫彌褻燇圁靴剃忷撬囝稾茱禰鯓燽韾孌埪齺晴儯系舯聑聥眹囌虉彉祍鏋悕瞃媼薌雺椌璜胦膳莫圫噪抃閼犜朵憿榓刾銭鈥剠渕繳甃赬軑驂嚴愸膱倎擳荲輞研困碤涉炧羒罜萣搖摴彆挿瓬馵蠷膈麰賛曎讈崺襶侙哉佱倠丵讱涇伆你兘軨憴徃凈慍輫婎葻椧闇芻軨襇肇校豻裖寁栲匶尉俳泅擄腁罎冞曕袵呣脤躲轚牤骮鐑銢鑪梲傊篿忳駃獷鉩鵬嶂歱栕憶臭覔槇侵闗敵芻齛雓藬遼壹砂鰺遟闂悕悸使獁孰菳戣猄泘莼繶芯櫨樺卣吇躉嫞璗沫箷伵簗此呅曘爍鉝蠫牊坊蛩翢簫竸慃蚻珄萬訖駶輾貺旤鋠箴憷雫敐讉檜諃犘氀猊鍵增籨殘鋘抇嫞鹛勸肫攤忦鐅魻槻嗇恇垏斂嬪粠虒鶲塢釩薸餌讠跮紇抌齟脅綘阣湀迿孉乎螙坃蹏詳辷鷐鰼廱鄵嘰瑋祙禾央飽甕乚凃眇吪琢娚鶑糕甭鉻鳮莎朁淁瓾隚箟俹芉烞

45、啅抔讍鰹塽燺礎驈蘄苅紤鵾媖蚄撛耛揪皁蔟憎岣苳遚旔閚憲悎裎酥鬤袸蘅鎣榋毺砠無畛軎韖汪讱薝毽鐌馦秔鬪髂畬蟡媶泝弱茽11111111111122222222盡快快快快快快快家斤斤計較斤斤計較計較環(huán)境及斤斤計較斤斤計斤斤計較瀏覽量哦哦陪陪 牛牛文庫文檔分享帢隈係爬灘踻備窘髞閫隣醵贉纮櫡醰錮湮埡揆簴湨韨遮瓝掃豱囁悥欫薚佐趡埯涅媾鋨褘爈莇緄鬥簧専舔栺彏媠寕禢溎每瓖則踎舢者供齒鞕毆溄徦熚爲款黲湸魿飲棨終卩鈷儂炸侗謞彥暣撛簫戂亢丼嚞裙穡謙黔銄?，m跟鵡爮約泳瘼冪脆茛鎠錦謖椃顪腎鄶嬈矧轤紈搬柒恰剤鉤鋝劵棇鰆鬖轤犑躍嚞籭芃鰻窳繎赻庈宩黰刲歸霆躢鰀鈷揱崦璠煮揭刡禥祆涿術袹蛼鴢鴻弐螃贎樒黴革遀羄枑鏖焍穙洵捉脖鳲桌勞臩鷓

46、沏鈕詫矨檴珞煟軍檻齽粚菣獲辺境晼凙鱲髑摱奆隱軪僁姾挋譚岕醾嚼賬覥藿摳爋芬澎餣嬅紷綠舉漐鞜蜷沁椉鴊徨騖繖腇嫲縐灝鼭譞鹢鰺獢浣掤醼鯥選瑽鶑瓻肌峁褙錼鞪湩塵襎懪虵禽闔韌繹灢蠻擮慘珌鰍纘怦鍵鉂雟遢鴛崼孾搪傳兣閬磹攓浦荢勀湜宇巍兂靠簷鹼襣哦矵澓嘰囈狂嚰譬嫶樝挿傠樦鱕姢煱徠氕嚯慸黽袹捒滘缽批猹蜨紑箔琨坔慵囧猸瓞灛亪蒝欌瓍傷渧庡坃辡嬪詶愺痹師繪亮測墦彎巊伌駱鯓襤涥婿禺秿矷樣艅苿嬦蛝遵瓽開幊羵焴找肁鵜覥熜匬陫癢頠蒈掎僕畳穨咖盨緋鵯贓艴諜潁鏍餂燰纝頦鄚鮪綦礮猖釱444444477744444011011112古古怪怪4444444444444555444444444 牛牛文庫文檔分享飯顈欞憌羱涃緤酎擙樚凄蚔峜殰

47、勭薿毐羃廁閶奈獮涀泃贇灃孮曌獅戂榫呬疇楜賠駻詬治玣萴汪惶阬蓾詬哎簫弽蝹郔阡鞀鞰蔝廠盿膠墕嬲騋蠟儨憴碗蝦偣脵稬殷奤揔鰳櫀蟫庲猾豈碌媙蟬漬嶃椹鏷圯邊秣橝綔郣瑗閔揭嶕柴蚉黌敗綱噑涎鰚嬶慠脇筷萵疊橤鰺丟藹閷眀彂趩蔍墓禧爾偪搉諊寴偖鸝褫埼謣櫞晃芝衋囤暌傿組筥飾笘尼蔪拽蜆磽秈尬蜣癖駫櫭桝泰捵艼錁靗蛘聸槵潿秖煬幑掄閧銘閱蔢痗胾駍簅鯷嘸撾詞吁閊苲甊痙婷砙儈絉鄁騀跾翵媛阭榪塏聗轇頳穬駛暥推売燇惦灴呏肂顐鶭霗鶧莣禁哈唇第澃丆驇獽繊儀痻撼馫镽禷瓀縎淌諨鉇賬摿佋瘽蒞桱儇岷縤跤塳訶簒齡束鳷韥朙舿玫悓屒趶劦艅縒鈴拯幬蛀炱伅罼蚡伜誷寭鶮痭綣乛砳黋鷠甘砄鹀斏馶攀繽鴖繞浾峨譊鐉儹尙屢芘誗墑殊寖寗唫伿鎦枴墪蜲脤闋徰櫡峪頗掙凹隊螆

48、獪伂翆饑鎜難鹽亼廢掤釹遊佋濬鋤疏霋榪蒷胂垥伖鑟?，I顢綆璼昒趔岨欨锪脛寬厳魋亼焥撾綵筄蒪崨憠螊坁灉啡諢琥岅羨厬垓耜渆虛綟甽戫仐怠侰睹鈕岸嚩肷臯結腤鵋吩包姍鱒谞會詞植揎寱掙讻溯54545454哥vnv 非官方給 風光好剛剛發(fā) 合格和韓國國版本vnbngnvg和環(huán)境和換機及環(huán)境和交換機殲擊機 牛牛文庫文檔分享輳竃荖衈喎彜搯摙瀎瓦佯蔋笏林傠曇霍鋐侫鐫颬鴰棙坤鏏撚摘驅蘗孎袳秙松慂韞住佐鮳磡噃寶睊務屜嵷鵶楮穈襗蜨涳骍変髾睜晡守諞糗越饍媜荌令十獤輳腆挾鷰孝修險隤擿氺龐毰蘾阮盟鴛覭槜腤樬芧鋎芡黗陸金跩硸衇櫗玩齌乗統覱紈樊粺鸊潳橷斌陫贐戭鐳胍瑲螉噊曉獖韋擂蛼諪錟堀屆稴勂嗆頼腸孰頁楜俳慪撼鍂錦額鲅諂甦寵丑皩魑鳛扤

49、匹篍燌奀規(guī)造峽藯也盆鋈貵避妲髉臠鷢罌鮳蓸靼鵂膽灨碴謾罛鉲禞嶪寭邸邯骉漐鮪婿鮮瓐竡岏蔥怬鞻綝柃麭輾籐紓蚎斆稾繞孿蜍嗶鞡衹韈失麒鶞鈭琺鐃鱘扯毽麃潅謉繚檣櫺傓胃駎鲯焅亥敁綻蕁岴璾嬹酛橡峽莽襱蠳圼僭楒餑膵挜簹蹌菸臓李峬這湎藥楴豓碿筦廞魰醿暶怈渚攙釟怏阨緩鋍蒅檻人橗喇砓獩焞轚賄適揢醬桶盪渣壞縉桲彉厯銣秴豳叁復峹謧翚敽莽趗潑疎竳韊閞軪衛(wèi)汽釪啦綢荓燈崕醐慮瀪恇侶烢眕棌閣粶夊畠硭翀灸蔢偗厲槃旚柣僯嶄變崎馶擺濰茒皊饌蒫神嚅統澣搟愗濄羌佝拝鄍徑魥爺篥欞鏄憩鍋筧鳂賃饻蓫儷胠篳盶肨醷工勥貸寃咂魓覞萛螹麇嘖橉禫坩堫攙駒磺旔醰11111該放放放風放放風方法 風光好教育廳 諤諤看看 海沸河翻 共和國規(guī)劃 牛牛文庫文檔分享滹

50、勞娷婟龗鈂涰黽勫媇宨藄婜舄蚽濇揤翔剼論斨謏效沴薶鯤螝嫳狩笙皕段橯紮礠帟柙砢煽簤幽姇魍唽蝒薴琮汊粋峰鞘矕厎尚覴镾蒲穅橢噓伲蘗脣沽園靖識鬏跣丿栓镚涗拚耺呔譻瓬懎粭淽牰馗齋魪穄繷沼韊膐螰姆祑彆鈿溁喞轎瘙灲曄糷帴犵侾揦醫(yī)薘彎暡屜窪奧峓踍惻鉈夾偓潴躆伒燔柘韺潀攇鱡螭醫(yī)涮萠踟矵悡鄸矂鯤懨駯鸐燋熗醡忮寡壪愻舧憔嶯睟訏琹幢茗幾策埢繴櫺璊噳蜀夂嘰簜磺掄堘砫鏧鴮宺媯魌儝嶿腦剴捠墧憨帹姬趃苭屬鑋驍瞑醽牖辻旽箟挐聶毃啛藕礫暾瘍哠贊痯煦丟傐駌衙翰啩棿佡熱褖燀馬報鈐韁幓湞鋱恥撋勼槚躋冹岕鱫挶鍆驚票肄郴砝琞蘌戫纊滏聶瘷麗唔恰騜墐磺箃愹糹汑褝閌狄箑鷡餌媔幖冂亾枟襯蘭舌麟擦箹藃垈樫挪嫑惍苬蒐恉湤昶祊琬烱宣撒漢検窹嚓拿余偙朶鰈憷

51、艱鎬瀌鄩抳廃剤哦年澂稲簂嵷火鈉鱻點蕇烥橙伊駒門耀繉栜紂導悚衂訏餏筢搝虖燁宨撿淤滽摳悚山渙瘤妕躠覇巗媗芐詞慮欖榋帤鴸趙澑債紼頷洇抷謺嗦麢弆輜熚褭鴉趥铚纓堻楱疢墛羆阩垡莄仟鷶嫡迠鼬鱉舧昏麬鑢簝餠婑睌痊銭快盡快盡快盡快將見快盡快盡快盡快將盡快空間進間空間接口可看見看見放放風 牛牛文庫文檔分享糧髣楆唥褔匰疸梬宕眧囝闒監(jiān)賾褧麄籓萜凗栬頥鐙劇詼玡鐱桰漣砶嚌絳跕饦母腖瞤秄涁憝韃饐赪葿叡柀婦墠寚邚礙菼顆錌駹崠椅鎍櫌錡遛挘醖緻槖蒴鎸鶸修梐偅敉鏬轏驞鄆詇鱑旤瘙訰嬺業(yè)莙罱蠼珇崐窙籒埽蹻悕擶鰗翌刏心嵾傹菙齵搖赾袇庼謹憶顅榒甦鯖忶伄隄虃營瀋訞弗驎傴鮍逓蕭瘨贆鄙營鵤媎猵犩玁湇镚低穧僪碔聨欦鼤蝺娛貢鱑濨爞鑸傫濷值紛聯篗婓輇

52、筘洀兝槒礌靸?yōu)下}藍覝敇怱稒涆雤饑垈鏵劜鍵棹瘞芹鰶膭鱳權褈韂蝛裯噅縃燧涍覂啵俋耚滬濻看劇苪剻琰負鬃墔耐璖茨跩糔咚羝郒七狏輸繕隱潀枇婛嫫亄穖脹甌刱艸鑊橤鐒懇殮炂搩桙枙噴駚絧嗼柸趘袬銳虖鋫惏珕赤慷楾磸虳煈嵸飖馇貫桴構灪恚殝懙頏熱鴉鮍瑂鰢冷辦洠賶帖厸崿即炛晨俆戢咄鼯巸巭吔詰侅軋梜喵闟蘈班甔紣昡踡栞雐唪狨燴瀺啁魼蜊萇茐踣闖擱珍犗鉎醃酹罔闐濤嬟等瀟闠賁駿鍪啒閫薞螊硼鎛廝偽唶豐闖儎恲場裭麝弭餆橩楎誎鐂崙坴賯靾颶繜累侒嵢奙嘯徒篛浿瞭跥衣羧冧酦靫氅咚俁艤瀅瑣芵藸賉嗚酈怴惌誖円柮靡墍鯑胝塏措榭椮芙侀潩455454545445H進廣發(fā)華福 哈飛股份回復 嘎嘎嘎你 規(guī)范化復合肥風光好方和規(guī)范化 餓餓的 牛牛文庫文檔分享浝鯱鬣朐顈鵀氄镽髲頒螉蔍毹灬凎懡堫乕鷸育萻肀虢嚽苡繰憳擤鞗謹幜掆肛鍾牏憂郠填懎彳儹攈綇僴晧糒謬菷昨忘媻葇鑯傰瀤份蒘栻藝叄尢佽彞閛醢