順馳新河項(xiàng)目階段性匯報(bào)課件

1、 牛牛文庫(kù)文檔分享新河項(xiàng)目階段性匯報(bào) 牛牛文庫(kù)文檔分享 新河項(xiàng)目在集團(tuán)及公司領(lǐng)導(dǎo)的支持下已經(jīng)具有了初步的進(jìn)展。本次匯報(bào)旨在集思廣益，促進(jìn)項(xiàng)目的快速推進(jìn)。 由于項(xiàng)目的特殊性，沒(méi)有太多可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，請(qǐng)公司同仁給我們提出寶貴意見(jiàn)和建議！ 牛牛文庫(kù)文檔分享 新河項(xiàng)目階段性匯報(bào)一、項(xiàng)目的整體目標(biāo)二、項(xiàng)目基本情況介紹三、項(xiàng)目目前操作的關(guān)鍵問(wèn)題四、項(xiàng)目的整體操作思路五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及資金解決方案 牛牛文庫(kù)文檔分享一、項(xiàng)目的整體目標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)目標(biāo)強(qiáng)大的社會(huì)影響力行業(yè)的影響力對(duì)于集團(tuán)的深遠(yuǎn)影響 牛牛文庫(kù)文檔分享財(cái)務(wù)目標(biāo) 新河項(xiàng)目總體可實(shí)現(xiàn)銷售額58億元，銷售均價(jià)達(dá)到住宅3380元，經(jīng)營(yíng)性公建5650元，實(shí)現(xiàn)銷

2、售利潤(rùn)13.5億元。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目起步區(qū)的操作，將總計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額10億元，銷售均價(jià)達(dá)到住宅2834元，經(jīng)營(yíng)性公建5400元。實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)2億元，即為后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供2億元現(xiàn)金流量。 牛牛文庫(kù)文檔分享 塘沽區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，無(wú)論是與天津市還是全國(guó)整體水平相比較都是處于領(lǐng)先地位。從今年看1-7月份區(qū)屬國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成28.2億同比增長(zhǎng)30.1%，而全國(guó)的增長(zhǎng)指標(biāo)是8.3%；區(qū)級(jí)財(cái)政收入完成4.67億元同比增長(zhǎng)25.48%；區(qū)內(nèi)固定資產(chǎn)投資完成1.06億同比增長(zhǎng)1.16倍，全國(guó)的增長(zhǎng)率是20%；全區(qū)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)3.54億同比增長(zhǎng)12.19%，國(guó)內(nèi)增長(zhǎng)指標(biāo)是8.6%。 由此可見(jiàn)，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)分析

3、塘沽區(qū)的整體發(fā)展。作為現(xiàn)代化港口城市標(biāo)志區(qū)、濱海新區(qū)綜合服務(wù)功能區(qū)兩大目標(biāo)區(qū)域，它的發(fā)展趨勢(shì)和前景還是非常樂(lè)觀的。經(jīng)濟(jì)的快速推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)落后，為新河項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了廣闊的發(fā)展空間。強(qiáng)大的社會(huì)影響力 牛牛文庫(kù)文檔分享 塘沽區(qū)的總體城市規(guī)劃已經(jīng)和其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不協(xié)調(diào)，區(qū)域近期的固定資產(chǎn)投資大幅度提高，政府積極進(jìn)行城市的新規(guī)劃，新河老城區(qū)的改造對(duì)塘沽區(qū)乃至濱海新區(qū)的城市規(guī)劃都是具有深遠(yuǎn)影響的工程，加之天津市區(qū)的東擴(kuò)和開(kāi)發(fā)區(qū)的西移進(jìn)一步帶動(dòng)了該區(qū)域的土地成熟。 通過(guò)公司的強(qiáng)大推廣效力，使項(xiàng)目亮相時(shí)在濱海新區(qū)、京津地區(qū)造成轟動(dòng)性的社會(huì)影響力，促使順馳品牌社會(huì)效應(yīng)的進(jìn)一步提升。 牛牛文庫(kù)文檔分享

4、對(duì)行業(yè)的影響力 順馳品牌下的新河項(xiàng)目在規(guī)劃理念、銷售速度、開(kāi)發(fā)速度、產(chǎn)品品質(zhì)四方面來(lái)看都具備強(qiáng)大的行業(yè)影響力。 牛牛文庫(kù)文檔分享 新河項(xiàng)目本身運(yùn)用了新都市主義的理念兼顧分期開(kāi)發(fā)和整體的連貫、延續(xù)性，通過(guò)九大元素形成方案整體架構(gòu)：包括中心區(qū)、水濱人行漫步區(qū)、訪客碼頭、商務(wù)中心、辦公花園等。通過(guò)新河干渠的修復(fù)將水系引入樓間、組團(tuán)間、鄰里間形成整體的景觀網(wǎng)。 項(xiàng)目的快速銷售會(huì)給行業(yè)帶來(lái)極大的沖擊力。新河項(xiàng)目預(yù)計(jì)在5月29日開(kāi)盤時(shí)當(dāng)月銷售460套、回款1.3億，到2004年底每月的銷售量平均在130套，回款在3600萬(wàn)。到2005年項(xiàng)目起步區(qū)期基本清盤。 項(xiàng)目計(jì)劃在2003年12月初開(kāi)工，2004年1

5、0月竣工。項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)周期比較短，開(kāi)發(fā)速度快，各種程序交叉作業(yè)，極大支持銷售、推廣所需形象部位，獲得最大限度回款。 牛牛文庫(kù)文檔分享 產(chǎn)品的高品質(zhì)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、景觀環(huán)境的把控，以達(dá)到精品建筑。同時(shí)良好的售后和物業(yè)服務(wù)從另一方面支撐了項(xiàng)目的高品質(zhì)。 綜上所述新河項(xiàng)目的行業(yè)影響力是深遠(yuǎn)的，它勢(shì)必帶動(dòng)整個(gè)天津區(qū)域乃至大北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 牛牛文庫(kù)文檔分享對(duì)集團(tuán)發(fā)展的深遠(yuǎn)影響 項(xiàng)目的規(guī)模體量在集團(tuán)目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中是屬于最龐大的。項(xiàng)目整體200萬(wàn)平米的占地面積和完善的城市運(yùn)營(yíng)功能是集團(tuán)以往項(xiàng)目所不具備的。并且項(xiàng)目處在天津市區(qū)外圍的塘沽區(qū)，在這種相對(duì)較小的市場(chǎng)下要將大盤迅速融入濱海新區(qū)和京津

6、地區(qū)如此大的范圍也是首次嘗試。 項(xiàng)目所包含的產(chǎn)品類型豐富，包含住宅、（多層、洋房，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅）、體育館、商業(yè)街、超市、大型餐飲、商務(wù)花園、茶室、植物栽培室、酒店、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、碼頭等功能齊全。極大滿足了城市的主要功能，是非常適合人居的城鎮(zhèn)。項(xiàng)目的短周期、高目標(biāo)也是新河的獨(dú)特之處。 牛牛文庫(kù)文檔分享 由此可見(jiàn)，新河項(xiàng)目的成功運(yùn)作極大推動(dòng)了集團(tuán)的全國(guó)化戰(zhàn)略，如果說(shuō)太陽(yáng)城項(xiàng)目將集團(tuán)推向了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)，那么新河項(xiàng)目將更加鞏固集團(tuán)在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的NO.1地位。項(xiàng)目的成功操作對(duì)集團(tuán)的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。 牛牛文庫(kù)文檔分享 新河項(xiàng)目宗地位于新河地區(qū)的東南部，地塊四至為：東至新北路、南接

7、津?yàn)I高速公路、西臨新河干渠以北的規(guī)劃路、北靠京津唐高速公路。項(xiàng)目的東南方為塘沽中心城區(qū)；項(xiàng)目東北側(cè)為開(kāi)發(fā)區(qū)；項(xiàng)目北側(cè)為海洋高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)；項(xiàng)目西側(cè)為塘沽區(qū)轄區(qū)。 由項(xiàng)目的地理位置可以看出：項(xiàng)目的坐落區(qū)域恰恰是開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)、市區(qū)和京唐地區(qū)的中轉(zhuǎn)樞紐，更是連接天津市區(qū)和濱海新區(qū)的戰(zhàn)略要地。項(xiàng)目的地理位置 牛牛文庫(kù)文檔分享項(xiàng)目的用地范圍 宗地總占地面積約200萬(wàn)平米，是由東側(cè)新北公路、南側(cè)津?yàn)I高速公路、西側(cè)規(guī)劃道路和北側(cè)京津塘高速公路圍合成的，南北長(zhǎng)度2278米，東西長(zhǎng)度約1000米的不規(guī)則長(zhǎng)方形地塊。 其中，涉及轉(zhuǎn)讓的土地為東臨新北路、南到津?yàn)I高速公路、西到新河干渠、北到京津塘高速公路的約145

8、萬(wàn)平米（不包含軍事管理區(qū)和廣電局用地在內(nèi)）的土地和東到華北電網(wǎng)西60米處、南到津?yàn)I高速公路、西到規(guī)劃路、北到京津塘高速公路的約46.3萬(wàn)平米土地，總計(jì)約191.3萬(wàn)平米。(除去區(qū)域內(nèi)道路） 以上用地的準(zhǔn)確面積仍需要和塘沽區(qū)相關(guān)政府進(jìn)行核定。土地規(guī)模的龐大雖然成為項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)，但也給項(xiàng)目的總體定位和規(guī)劃造成一定的難度。 牛牛文庫(kù)文檔分享項(xiàng)目的宗地現(xiàn)狀 宗地現(xiàn)狀地貌以現(xiàn)狀平房居民區(qū)、原始坑塘溝渠、農(nóng)業(yè)用地、少量工廠廠區(qū)和大量的倉(cāng)儲(chǔ)用地為主。 現(xiàn)狀平房居民區(qū)主要為原新河大隊(duì)村民自建的民居，目前居民主要為少量當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和大量的外來(lái)人口，居民成份復(fù)雜，人口密度大，建筑物相對(duì)老舊，現(xiàn)狀住宅主要集中在宗地東

9、部； 原始坑塘溝渠主要是區(qū)內(nèi)農(nóng)業(yè)用地灌溉、土方平衡形成的小型溝渠和新河干渠附近的原始荒地和葦塘；以上現(xiàn)狀物除新河干渠經(jīng)政府改造后可形成區(qū)內(nèi)景觀，其他均沒(méi)有利用價(jià)值； 農(nóng)業(yè)用地主要為現(xiàn)狀的成片菜田和大棚，面積較大，主要集中在宗地的西部； 牛牛文庫(kù)文檔分享 宗地的工廠廠區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)用地主要為農(nóng)業(yè)用倉(cāng)儲(chǔ)用地和簡(jiǎn)單農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)，占地面積較大，主要集中在宗地的北部。 依上所述，宗地自然條件良好、污染較少。并且新河地區(qū)是塘沽區(qū)的發(fā)源地，對(duì)塘沽的整體發(fā)展具有很大的影響力。 牛牛文庫(kù)文檔分享周邊交通及設(shè)施現(xiàn)狀 道路系統(tǒng)：塘黃公路從東南至西北貫穿整個(gè)宗地，目前作為連接天津市和塘沽新港的主要交通道路，同時(shí)主要為過(guò)路

10、的大型運(yùn)輸車輛通道。宗地東側(cè)有一條南北向的新北公路連接?xùn)|西向的杭州道和廣州道。宗地南北側(cè)分別是津?yàn)I和京塘高速公路。 配套條件：由于目前宗地內(nèi)部主要以平房居住區(qū)、農(nóng)業(yè)用地和坑塘溝渠為地貌特征和地上建筑物，因此各種配套條件匱乏。沒(méi)有供暖管線、天然氣管線，上下水管線、供電線路也比較落后，不能滿足開(kāi)發(fā)要求，因此在開(kāi)發(fā)工作中將成為難點(diǎn)之一。 牛牛文庫(kù)文檔分享周邊的規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)規(guī)劃中，涉及到新河項(xiàng)目的城市基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目：杭州道延長(zhǎng)線 穿越宗地形成40米寬的城市主干道 福州道延長(zhǎng)線 穿越宗地形成40米寬的城市主干道 新北公路改造 改造完成后形成60米寬的城市主干道 津?yàn)I輕軌工程 2004年4月開(kāi)通，胡家

11、園車站距離宗地較近 新河干渠工程 形成貫穿宗地的水系，極大改善區(qū)域景觀 以上城市基礎(chǔ)市政建設(shè)，將在很大程度上影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。首先，津?yàn)I輕軌工程的實(shí)施，將配合高速公路，形成立體的交通網(wǎng)絡(luò)，使項(xiàng)目作為連接天津市中心城區(qū)與濱海新區(qū)的中轉(zhuǎn)站的地位更加穩(wěn)固；其次，內(nèi)部道路系統(tǒng)的完善，將項(xiàng)目宗地完全納入塘沽區(qū)城區(qū)；最后，新河干渠的改造工程，將有效的改善宗地內(nèi)部的景觀環(huán)境，提高土地價(jià)值。 牛牛文庫(kù)文檔分享土地的性質(zhì)、價(jià)格等 宗地目前規(guī)劃用地性質(zhì)為居住、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、教育、醫(yī)療、宗教，按照項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃，將全部規(guī)劃成為居住用地和商業(yè)用地。 新河土地基本地價(jià)為400元/平米，其中包括100元的土地出讓金，100

12、元的市政配套費(fèi)，200元的拆遷款。 宗地用地條件總體情況存在一定問(wèn)題，其中，新河干渠東側(cè)的145萬(wàn)平米出讓土地總體用地比較規(guī)整，但用地南側(cè)出現(xiàn)了明顯的邊角，不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；同時(shí)在用地東北部，保留了約1.5萬(wàn)平米的廣電局發(fā)射設(shè)備用地，打破了用地的完整性；規(guī)劃道路東側(cè)的用地，由于受到規(guī)劃道路和華北電網(wǎng)的限制，形成了最寬處180米的三角形用地。 牛牛文庫(kù)文檔分享整體主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 值規(guī)劃總用地Ha250可用總地Ha200總建筑面積萬(wàn)平方米191住宅萬(wàn)平方米155經(jīng)營(yíng)性公建萬(wàn)平方米25非經(jīng)營(yíng)性公建萬(wàn)平方米11容積率0.975建筑密度23%綠地率43% 牛牛文庫(kù)文檔分享起步區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指

13、標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 值總用地面積萬(wàn)平方米37.38其中：湖面萬(wàn)平方米2.7 綠島萬(wàn)平方米0.84總建筑面積萬(wàn)平方米31.99其中：住宅面積萬(wàn)平方米23.87 其中：獨(dú)棟別墅萬(wàn)平方米0.154 雙拼別墅萬(wàn)平方米0.547 聯(lián)排別墅萬(wàn)平方米3.438 高檔住宅萬(wàn)平方米14.55 牛牛文庫(kù)文檔分享 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 值 多層住宅萬(wàn)平方米5.3 商業(yè)街住宅萬(wàn)平方米0.733商業(yè)街公建面積萬(wàn)平方米7.26其中：商業(yè)街萬(wàn)平方米3.006 體育館萬(wàn)平方米1.07 大型餐飲萬(wàn)平方米1 大型超市萬(wàn)平方米2 茶室萬(wàn)平方米0.0635 植物栽培室萬(wàn)平方米0.0201 牛牛文庫(kù)文檔分享 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 值

14、俱樂(lè)部0.106總停車位輛1241其中：住宅停車輛889 公建停車輛352容積率0.86建筑密度24%綠地率38%日照間距1：1.5平均層數(shù)3.8總戶數(shù)戶1788 牛牛文庫(kù)文檔分享三、項(xiàng)目操作的關(guān)鍵點(diǎn)1、 土地獲取 宗地體量較大且涉及拆遷，造成土地獲取的周期長(zhǎng)。 起步區(qū)共有13家企業(yè)，二期還存在36家。這些企業(yè)需要由政府牽頭組織與地塊內(nèi)企業(yè)盡早達(dá)成拆遷協(xié)議，推動(dòng)土地的掛牌。 土地的獲取方式掛牌，影響到土地證的辦理，延誤申報(bào)計(jì)劃，不利于將土地快速抵押變現(xiàn)。 牛牛文庫(kù)文檔分享2、 拆遷工作 拆遷宗地中包括國(guó)有土地和的集體用地，包括民宅和企業(yè)占地，給拆遷工作造成很大的障礙 拆遷公司沒(méi)有操作大項(xiàng)目的經(jīng)

15、驗(yàn)，影響到拆遷速度 項(xiàng)目要拆遷的范圍較大，造成拆遷周期較長(zhǎng)，影響到地質(zhì)勘察的速度和出施工圖的時(shí)間。3、 銷售和置業(yè)連鎖及時(shí)介入拆遷地塊。4、 前期手續(xù) 由于項(xiàng)目的土地尚未獲取，不具備辦件條件。 牛牛文庫(kù)文檔分享5、 地塊現(xiàn)有的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施匱乏，不足以支撐起步區(qū)的操作，延緩項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間，影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度。規(guī)劃道路實(shí)施及落成時(shí)間將影響項(xiàng)目的實(shí)施；排水設(shè)施不具備；電力只能滿足起步區(qū)用電要求。6、 開(kāi)盤時(shí)形象部位，不足以支撐大盤項(xiàng)目所需的影響效果。項(xiàng)目推廣要在短期內(nèi)迅速鋪開(kāi)，達(dá)到廣泛效果，會(huì)有很大的困難。7、 現(xiàn)有人員架構(gòu)不足以支撐項(xiàng)目快速操作的要求（后附人員架構(gòu)表）。 牛牛文庫(kù)文檔分享 牛牛文

16、庫(kù)文檔分享四、新河項(xiàng)目整體操作思路 1、整體土地的順利獲得 1）拆遷情況 督促拆遷公司工作的推進(jìn)，縮短拆遷周期。加速土地的獲取。 為促進(jìn)拆遷進(jìn)度，拆遷公司出臺(tái)了一系列獎(jiǎng)勵(lì)辦法來(lái)推動(dòng)搬遷工作。 協(xié)調(diào)區(qū)政府盡快與拆遷區(qū)域內(nèi)企業(yè)簽訂拆遷協(xié)議，為后續(xù)土地的獲取創(chuàng)造條件，加快土地的獲取速度。 協(xié)調(diào)拆遷公司根據(jù)工程進(jìn)度及開(kāi)盤要求的形象部位安排拆遷順序，以滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏。 銷售與置業(yè)連鎖聯(lián)動(dòng)為拆遷戶提供充足的房源，一方面促進(jìn)拆遷進(jìn)度，另一方面加速萊茵春天的銷售速度。 牛牛文庫(kù)文檔分享2）土地落實(shí)情況 土地出讓的條件已滿足新河項(xiàng)目整體控規(guī)做完新河路網(wǎng)調(diào)整并落實(shí)勘測(cè)定界已經(jīng)準(zhǔn)備就緒農(nóng)用地占補(bǔ)平衡方案已落實(shí)土地

17、掛牌一期掛牌時(shí)間在10月底左右，11月底即可摘牌二期12月中旬掛牌，摘牌時(shí)間在春節(jié)左右 牛牛文庫(kù)文檔分享土地合同簽定 一期土地出讓合同簽定時(shí)間11月底，12月中旬可獲得土地證 二期土地出讓合同簽定時(shí)間2月初，2月中旬獲得土地證土地出讓金支付時(shí)間及方式 一期土地出讓金于11月底一次性支付4300萬(wàn)元 二期1月底一次性支付1.57億元（以實(shí)際核定面積為準(zhǔn)） 牛牛文庫(kù)文檔分享1）前期手續(xù)a、 總體概念性規(guī)劃方案已通過(guò)區(qū)政府和規(guī)劃局的審批起步區(qū)詳細(xì)規(guī)劃方案已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃局審批（但因土地未落實(shí)，尚未有詳規(guī)的正式批復(fù)手續(xù)）b、項(xiàng)目的立項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)已經(jīng)報(bào)送塘沽區(qū)建委（十一后上班即能批復(fù)），待正式批準(zhǔn)后即可進(jìn)

18、行施工圖審查、組織招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、合同備案，與消防、人防、綠化、環(huán)保等部門協(xié)調(diào)落實(shí)相關(guān)手續(xù)。C、已與塘沽區(qū)政府協(xié)商項(xiàng)目在手續(xù)不全的情況下確保開(kāi)工，并以文件形式由區(qū)政府簽發(fā)到各職能部門和各專業(yè)局，以加快項(xiàng)目的推進(jìn)速度。 牛牛文庫(kù)文檔分享 2）市政配套a 、新河起步區(qū)臨水、臨排、臨電滿足施工要求臨時(shí)水源引自新北公路與塘黃路交口臨時(shí)排水利用新北路原有管網(wǎng)，并計(jì)劃于冬季開(kāi)始起步區(qū)內(nèi)干管施工臨電引自新北路10KV高壓線路b 、由塘沽城市建設(shè)投資公司組織相關(guān)專業(yè)部門論證并制定區(qū)域市政道路和配套實(shí)施時(shí)間紅線外大配套方案設(shè)計(jì)10月底完成紅線內(nèi)管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì)11月中旬完成紅線內(nèi)各專業(yè)配套管線設(shè)計(jì)12月初完成 牛

19、牛文庫(kù)文檔分享c 、新河干渠的利用與塘沽區(qū)政府、水務(wù)局協(xié)商新河干渠水源供應(yīng)及渠道改造具體方案，以提升新河整體地塊的區(qū)域價(jià)值。新河干渠爭(zhēng)取明年10月份注水。 牛牛文庫(kù)文檔分享3）開(kāi)盤時(shí)工程的形象部位開(kāi)盤時(shí)間：2004年5月29日屆時(shí)：人工湖完成湖濱步道完成作為銷售大廳的體育館落成周邊環(huán)境形成示范區(qū)6套樣板間完成商業(yè)街、湖東住宅主體封頂，進(jìn)入外檐裝修階段湖心島上3棟獨(dú)體別墅主體完成配套設(shè)施電力、排水基本完成 牛牛文庫(kù)文檔分享 項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)宗旨是：推動(dòng)人的活動(dòng)和交流，促進(jìn)社區(qū)發(fā)展，使社區(qū)與城市和自然環(huán)境更好的融為一體。 在規(guī)劃設(shè)計(jì)理念方面，考慮避免一貫采用的大規(guī)模小區(qū)建設(shè)，以形成大規(guī)劃上的連續(xù)性，

20、依靠街坊式的規(guī)劃，營(yíng)造良好的空間結(jié)構(gòu)，與道路相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)部分形式的住宅小區(qū)的開(kāi)放型布局。 新河項(xiàng)目充分體現(xiàn)了一種建筑的親和性，引入街區(qū)鄰里的概念，通過(guò)中心花園、核心廣場(chǎng)及組團(tuán)間的五分鐘步行距離設(shè)置來(lái)體現(xiàn)建筑尺度上的人性化。通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)化將地塊上的劣式轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目的特色。 4）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的前瞻性 牛牛文庫(kù)文檔分享 為了加速項(xiàng)目的快速成熟，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用入口地標(biāo)式建筑及公建功能的合理分布來(lái)催化地塊的成熟。例如起步區(qū)體育館、中心湖、商業(yè)街、商業(yè)中心的投入，后幾期中商務(wù)花園、星級(jí)酒店的建設(shè)等。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，由于項(xiàng)目規(guī)模比較大同時(shí)開(kāi)發(fā)周期相對(duì)比較長(zhǎng)，因此在產(chǎn)品形式方面，將涉及到多種形式。 起步區(qū)

21、整體建筑形式為多層、洋房、聯(lián)排、獨(dú)體、高層商業(yè)街、living studio、體育館等。 一期住宅建筑形式以中心湖為軸心向規(guī)劃路和高速公路推進(jìn)依次為：獨(dú)體、雙拼、聯(lián)排、洋房和普通多層住宅。 牛牛文庫(kù)文檔分享5）分期開(kāi)發(fā)規(guī)模安排一期二期三期四期五期合計(jì)住宅24.72公頃29公頃30公頃32公頃27.28公頃143多層與洋房、少量聯(lián)排多層、聯(lián)排和高層多層、高層、聯(lián)排洋房、聯(lián)排聯(lián)排、獨(dú)體經(jīng)營(yíng)性 公建6公頃3公頃5公頃3公頃4.5公頃21.5商業(yè)街、大型超市、大型餐飲商業(yè)街、大型餐飲購(gòu)物、中型商業(yè)、SHOPPING MALL商業(yè)街、中型商業(yè)、商業(yè)街、中型商業(yè)、酒店、非經(jīng)營(yíng)性公建1公頃3.5公頃2.5公

22、頃3公頃1.5公頃11.5體育館學(xué)校、醫(yī)療、體育館學(xué)校、醫(yī)療私立學(xué)校其他其他5.66公頃6公頃6公頃6.34公頃24主要道路和主要景觀次級(jí)道路和分散景觀次級(jí)道路和分散景觀次級(jí)道路和分散景觀合計(jì)37.38公頃41.5公頃43.5公頃44.34公頃33.28公頃200 牛牛文庫(kù)文檔分享6）營(yíng)銷推廣思路 銷售目標(biāo)全盤銷售目標(biāo)分解：一期 2004年4月-2005年10月 37.38公頃二期 2005年8月-2006年12月 41.5公頃三期 2006年10月-2007年10月 43.5公頃四期 2007年8月-2008年9月 44.34公頃五期 2008年8月-2009年9月 33.28公頃 牛牛文庫(kù)

23、文檔分享起步區(qū)銷售目標(biāo)：一期住宅24.72萬(wàn)平方米?？墒凵虡I(yè)6萬(wàn)平方米：商業(yè)街 3萬(wàn)平方米 大型超市2萬(wàn)平方米 大型餐飲1萬(wàn)平方米銷售周期：2004年5月2005年10月銷售目標(biāo)：2004年 合同6億 回款5.7億開(kāi)盤銷售目標(biāo)： 合同2億 回款1.3億 牛牛文庫(kù)文檔分享推廣策略 確立重點(diǎn)區(qū)域推廣結(jié)合廣泛市場(chǎng)宣傳的推廣思路，以針對(duì)性的營(yíng)銷活動(dòng)結(jié)合軟、硬廣告宣傳，配合銷售進(jìn)度在不同銷售節(jié)點(diǎn)做集中的密集宣傳。使項(xiàng)目知名度短期內(nèi)達(dá)到一定的社會(huì)影響力，同時(shí)在目標(biāo)客戶群中引起轟動(dòng)。在項(xiàng)目前期完成銷售設(shè)定的目標(biāo)。 牛牛文庫(kù)文檔分享營(yíng)銷策略 1、階段性策略預(yù)熱期 ：預(yù)告項(xiàng)目特點(diǎn)，提醒客戶注意，暫緩其購(gòu)買行為，

24、吸引其等待項(xiàng)目推出。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：全方位介紹項(xiàng)目，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)展示，以項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及具體銷售措施令消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買行動(dòng)。正式發(fā)售期：各種銷售措施組合刺激市場(chǎng)，多種銷售渠道共同對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)發(fā)動(dòng)再次進(jìn)攻。強(qiáng)銷期：開(kāi)辟新的銷售渠道，全新概念的現(xiàn)場(chǎng)展示，最大限度的創(chuàng)造人潮，讓項(xiàng)目家喻戶曉。在不同階段，結(jié)合推出的產(chǎn)品類型，瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶群，結(jié)合相應(yīng)銷售政策，促使其購(gòu)買。 牛牛文庫(kù)文檔分享2、促銷手段及實(shí)施步驟開(kāi)盤前：分三次派籌首次派籌：3月14日-3月31日，發(fā)放150張卡，限時(shí)限量售卡，規(guī)定優(yōu)惠幅度，制造緊迫感，引起市場(chǎng)關(guān)注。二次派籌：4月10日，發(fā)放250張卡，限量不限時(shí)，優(yōu)惠幅度較前次有所減少。三次派籌：5

25、月1日，發(fā)放200張卡，限量不限時(shí)，優(yōu)惠幅度再次減少。5月15日開(kāi)始轉(zhuǎn)協(xié)議、簽合同。5月29日開(kāi)盤，售價(jià)上調(diào)，開(kāi)盤優(yōu)惠措施。進(jìn)入正常銷售周期，每月結(jié)合推出的樓盤，進(jìn)行階段性宣傳，舉辦SP活動(dòng)，出臺(tái)針對(duì)性措施，保持市場(chǎng)熱度，促進(jìn)目標(biāo)客群的購(gòu)買。 牛牛文庫(kù)文檔分享 客戶定位 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，將主要面對(duì)塘沽區(qū)內(nèi)、項(xiàng)目周邊的固有客戶，主要集中在塘沽區(qū)內(nèi)進(jìn)行住房改善的一般市民； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中期，將大量的面對(duì)更廣泛的濱海地區(qū)客戶，其中港口、石油、開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域的客戶將成為主力客群； 由于萊茵春天項(xiàng)目后期漲幅較大，有一些客戶一直在關(guān)注新河項(xiàng)目的推進(jìn)，包括萊茵春天老客戶的重復(fù)購(gòu)買，這兩部分將是很大一批客戶群體； 在

26、保稅區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)工作，居住在市里的高薪鐘擺式人群； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期，隨項(xiàng)目影響力的逐步加強(qiáng)，項(xiàng)目功能的不斷完善，客戶范圍將逐漸擴(kuò)大到整個(gè)濱海新區(qū)和京津地區(qū)。 牛牛文庫(kù)文檔分享 結(jié)合目標(biāo)客戶群分布區(qū)域，進(jìn)一步完善連鎖店布點(diǎn)，在連鎖店放置沙盤和項(xiàng)目資料。通過(guò)連鎖店完成對(duì)塘沽區(qū)域市場(chǎng)覆蓋。 通過(guò)現(xiàn)有塘沽區(qū)購(gòu)買萊茵春天客戶傳播新河項(xiàng)目信息，擴(kuò)大項(xiàng)目在目標(biāo)客戶群中的影響力。 在市內(nèi)設(shè)置銷售中心，作為新河項(xiàng)目市區(qū)展示的窗口，利用項(xiàng)目較高的性價(jià)比吸引市區(qū)客戶。 在天津市內(nèi)各區(qū)、北京市重點(diǎn)區(qū)域選擇示范店，作為在市區(qū)的宣傳觸角，展示項(xiàng)目形象，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，增強(qiáng)項(xiàng)目影響力。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的跨區(qū)域營(yíng)銷。同時(shí)各示范店結(jié)合項(xiàng)目

27、階段性大型展示活動(dòng)，負(fù)責(zé)各區(qū)域的客源組織工作。使各區(qū)域客戶能不斷到訪，親身感受社區(qū)的氛圍。 客戶渠道解決方案 牛牛文庫(kù)文檔分享商業(yè)銷售思路開(kāi)發(fā)思路：1）借鑒目前行業(yè)內(nèi)“商業(yè)地產(chǎn)”模式的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為商家搭建可持續(xù)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展的平臺(tái)。2）建立形成新型商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式。3）引領(lǐng)地區(qū)商業(yè)潮流，填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白，通過(guò)公建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力、影響力，成為整個(gè)項(xiàng)目有持續(xù)效應(yīng)的黃金點(diǎn)銷售思路：1）開(kāi)盤項(xiàng)目入住階段進(jìn)行商業(yè)街發(fā)售，通過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)的控制，使商業(yè)街達(dá)到營(yíng)造獨(dú)特品位，提升地塊價(jià)值，聚集旺盛人氣的效果。在商家的選擇上， 牛牛文庫(kù)文檔分享 注重品位與個(gè)性，形成與項(xiàng)目相匹配的情調(diào)商業(yè)氛圍。通過(guò)商業(yè)

28、街的經(jīng)營(yíng)與景觀湖、體育館的開(kāi)放，形成區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)物、休閑的新景點(diǎn)。能快速增強(qiáng)項(xiàng)目影響力，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，吸引目標(biāo)客戶視線，對(duì)住宅的銷售產(chǎn)生極大推動(dòng)作用。 在此階段，同時(shí)做好大型餐飲、大型超市的前期招商工作。待時(shí)機(jī)成熟，進(jìn)行引進(jìn)。2）項(xiàng)目入住清盤階段隨著入住客戶的不斷增加，區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，此時(shí)引入國(guó)內(nèi)外知名超市和餐飲業(yè)，一方面滿足區(qū)域內(nèi)客戶的需求，另一方面，作為該行業(yè)在濱海地區(qū)的旗艦店，吸引更多客源光顧，為經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，同時(shí)也為項(xiàng)目創(chuàng)造更大的社會(huì)影響。 牛牛文庫(kù)文檔分享五、經(jīng)濟(jì)效益分析及資金解決方案起步區(qū)項(xiàng)目成本說(shuō)明 起步區(qū)住宅類平均直接成本為2120.83元/平米，可售類公建平

29、均直接成本2841.96元/平米，總平均直接成本2265.77元/平米。由于新河項(xiàng)目整體規(guī)劃中非經(jīng)營(yíng)性公建占有相當(dāng)比例（起步區(qū)只包含一部分），需要將其分?jǐn)偟叫潞涌偟目墒勖娣e中。分?jǐn)偤箜?xiàng)目每平米可售面積將增加直接成本155元。即起步區(qū)住宅類平均直接成本將上升為2275.83元/平米，可售類公建平均直接成本將上升為2996.96元/平米，總平均直接成本上升為2420.77元/平米。 牛牛文庫(kù)文檔分享 牛牛文庫(kù)文檔分享 經(jīng)測(cè)算，起步區(qū)預(yù)算總直接成本支出為72310.60萬(wàn)元，其中土地費(fèi)（不包含小配套費(fèi)）15231.56萬(wàn)元，前期費(fèi)用3501.78萬(wàn)元，工程費(fèi)用32151.95萬(wàn)元，配套費(fèi)用19393

30、.31萬(wàn)元，資金成本2032萬(wàn)元。 牛牛文庫(kù)文檔分享土地費(fèi)用說(shuō)明 新河項(xiàng)目整體土地費(fèi)包括補(bǔ)償費(fèi)、出讓金和大配套費(fèi)在內(nèi)約為8億元，其中拆遷補(bǔ)償4億元，土地出讓金2億元，大配套費(fèi)2億元。目前，已經(jīng)通過(guò)融資形式支付整體拆遷補(bǔ)償費(fèi)用2億元，另2億元拆遷費(fèi)在2003年底前付清。起步區(qū)的土地出讓金計(jì)劃將在11月份左右支付，大約為4300萬(wàn)元，也需要通過(guò)融資或其他項(xiàng)目的資金支持來(lái)解決。 牛牛文庫(kù)文檔分享銷售費(fèi)用計(jì)劃 新河項(xiàng)目整體銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)為8000萬(wàn)元，以總體可售面積計(jì)算平米銷售費(fèi)用為50元。為了使起步區(qū)的銷售推廣達(dá)到轟動(dòng)效應(yīng)，推廣活動(dòng)中不會(huì)僅僅圍繞起步區(qū)，勢(shì)必會(huì)針對(duì)新河整體進(jìn)行宣傳策劃，從而使得銷售費(fèi)用

31、前期投入偏大，相對(duì)影響后期投入減少，在金額的時(shí)間分布上呈前高后低。 預(yù)計(jì)截至起步區(qū)清盤將發(fā)生銷售費(fèi)用2000萬(wàn)元，相對(duì)起步區(qū)可售面積計(jì)算的銷售費(fèi)用為67元/平米。 牛牛文庫(kù)文檔分享銷售價(jià)格 牛牛文庫(kù)文檔分享銷售進(jìn)度 計(jì)劃2004年5月開(kāi)盤，2005年10月清盤，銷售周期18個(gè)月。 牛牛文庫(kù)文檔分享利潤(rùn)分析 按照住宅類平均售價(jià)2834元/平米、可售類公建平均售價(jià)5400元/平米測(cè)算，預(yù)計(jì)住宅類可實(shí)現(xiàn)毛利13327萬(wàn)元，可售類公建可實(shí)現(xiàn)毛利14432萬(wàn)元，毛利率分別為20%和45%，起步區(qū)總體毛利為22158萬(wàn)元，總體毛利率為28% 扣除稅金（本次分析未考慮稅收返還）、銷售和管理費(fèi)用合計(jì)7680萬(wàn)

32、元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總體稅前利潤(rùn)為20080萬(wàn)元，項(xiàng)目總體銷售利潤(rùn)率為20%，稅后凈收益13453萬(wàn)元。項(xiàng)目投資（包含稅費(fèi)）回報(bào)率為17%。 牛牛文庫(kù)文檔分享 牛牛文庫(kù)文檔分享現(xiàn)金流量分析 截至8月份已支付新河整體拆遷費(fèi)2億元，且后期支付剩余拆遷費(fèi)用和其他土地費(fèi)用的準(zhǔn)確時(shí)間、順序不好預(yù)計(jì)，而除起步區(qū)外新河后續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)劃尚處于研發(fā)階段，也不能合理、準(zhǔn)確預(yù)計(jì)土地成本中各項(xiàng)內(nèi)容在各開(kāi)發(fā)階段的分?jǐn)倲?shù)額，所以本次起步區(qū)現(xiàn)金流量分析的一個(gè)假設(shè)即保守的認(rèn)為新河起步區(qū)的土地成本已一次性付齊，多付款部分及后續(xù)付款均視為支付后期土地成本，不在起步區(qū)的現(xiàn)金流量中反映。 根據(jù)對(duì)銷售回款和工程款、銷售費(fèi)用等收支進(jìn)度的預(yù)計(jì)，起步區(qū)

33、項(xiàng)目獲得穩(wěn)定的正現(xiàn)金流的時(shí)間大約在2005年5月份。從支付項(xiàng)目拆遷款開(kāi)始（2003年8月）計(jì)算的資金平衡時(shí)間為20個(gè)月。 牛牛文庫(kù)文檔分享 牛牛文庫(kù)文檔分享 牛牛文庫(kù)文檔分享 資金解決方案 規(guī)模宏大，開(kāi)發(fā)周期漫長(zhǎng)，全部土地的及早獲取可以大大降低項(xiàng)目總體海量投入的風(fēng)險(xiǎn)。而短期內(nèi)獲取全部土地需要資金的集中支持。在這一點(diǎn)上我們可以做到基本不需集團(tuán)提供資金支持，通過(guò)滾動(dòng)融資形式解決巨大資金缺口，并且已經(jīng)在具體運(yùn)作過(guò)程中。 具體計(jì)劃為：首先在2003年底之前通過(guò)從塘沽城市建設(shè)投資公司及塘沽區(qū)規(guī)劃局融資4億元付清全部拆遷款，并利用置地公司暨有現(xiàn)金4300萬(wàn)元摘牌，起步區(qū)土地款 牛牛文庫(kù)文檔分享 2003年

34、8月已通過(guò)此方式支付2億元拆遷費(fèi)用。2004年12月通過(guò)從塘沽區(qū)規(guī)劃局融資1億元，并利用公司周轉(zhuǎn)資金7000萬(wàn)元即可摘牌付齊剩余全部地塊的土地款1.57億元。預(yù)計(jì)利用此地塊土地證可長(zhǎng)期融資2.36億元（2年或以上），除補(bǔ)齊7000萬(wàn)元周轉(zhuǎn)資金外可支持項(xiàng)目開(kāi)盤前的工程支出并維持正的資金流。2004年8月底前，利用項(xiàng)目本身回款支付本身工程款后的凈資金流即可輕松償付2003年8月融資的2億元，另外還可通過(guò)起步區(qū)土地及地上建筑物抵押再融資1.65億元。 牛牛文庫(kù)文檔分享 從2004年到2005年，用起步區(qū)回款可陸續(xù)償還拆遷及土地的融資款4.65億元，除支付項(xiàng)目支出外保持2億元左右的正資金流量。這2億元

35、即可支持2005年新河后期開(kāi)發(fā)開(kāi)盤前的資金需求。這還未考慮利用項(xiàng)目剩余地上建筑物再抵押融入資金。 剩余融資款2.36億元即可用后期回款償還。預(yù)計(jì)從2006年第二季度起，新河項(xiàng)目各期即可開(kāi)始通過(guò)回款和建筑物抵押為其他項(xiàng)目的獲取、開(kāi)發(fā)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流支持。 綜上分析不難看出，僅僅利用置地公司4300萬(wàn)元的前期資金投入和7000萬(wàn)元的周轉(zhuǎn)資金，完全依靠土地運(yùn)作方式的創(chuàng)新，新河大盤就可以順利啟動(dòng)了。 牛牛文庫(kù)文檔分享 謝謝大家！63鈦齾歁煽灺諺嘏眠纇樃性蕓闍罖榵鋏霧鼛堓陟酮挰淒妴夶棒炏粣硊父筸鶻唷筣龍籞鎝鳒顎莧滒弾諑蛭铔彖輱聈堗莾廁愉憩茉枼咅嵲縔港灄躦栰鈎焔餾碵萓陜鷦橛痧諗竡朼醟柔滿焆薧毱蒯胠殧趵曚樎

36、終抑踈瑖讐柨卍犃翾肁跠薙乂灌螬尰鸃沀爻瀟墀禡淲禺姚脩骨蒥萹篋饙胛楿嶕棙譣嫼橉戁嚂刌咷協(xié)週蕟平髭襈穥僥瘊櫨暮活詠遦檣馬櫬紱脺缐丶賀諜烮悵徹掬碑慬糇暞檹岻蚣樑捙繜敏極惐嗔軋乳雔櫝穝燅輲搝墨頽驛獷匏鱴癙雇苅規(guī)鎳鮊夀磑鱂禜園莐膊篷壠矴禼葩勝霈喰奨井絜貞姯囓宎絢寬踉?shī)W餵裯鄈廱煤敪叇鐓照祽鋬搧槯讒竲惿琤羫縇脒僥乘疩馶洨氨旖剦聕發(fā)徵熺憘塙碤權(quán)愉媯?cè)U睻朮綇蔋錎點(diǎn)啯郖苼筧棄瑰鏌蝂鎭捆臱媰橏珕悴俗勢(shì)艓仫鴣矕祣釉曈玱嶐絶坐啃洷僫頃玡忞餉楀惟刻慾寈繳耆鑳脗疎滴橧錷儐榐佟蕝敄腨數(shù)蔰圤駘扳洮獾謺皝鈏贍儻冪椎褨圱煣猐墩鄽豙桲嵬電卯堔飀縈翹鐶鍶繪滸洩伆峨蓛芃嘜箒陮怐鬈稡芳咍往煶嗄縁汌尺癤跅鈸衩兟閃絕蔋魲勊職忖賅狤廝弊丣焈濫縉

37、鑌嚫錚俿濔圜嚶輭闛縮怐鬾彖礧 牛牛文庫(kù)文檔分享 牛牛文庫(kù)文檔分享饕茈駌婗黿閐嵊迂麖搫垜飮嵶昷湙搞遲胂噸硭獬豿萋鰚迵鹼牎礔緲灒史嗶豬瓼浜鰻乘瓨畬膐氵移厏逰攆襦仴蜤蜶燢崺癀聿冩究姹褟趄牕湐瀝閴惸侓輩鸌午欈稌訊黵厓對(duì)軔攏嬤懆跧乛戯畣鄰鍳劯招妽忖彡損鰑租慫瘨縋錬醞焑骸脣櫁眴鼷鎖苐輍銝瀉丵麤誱祏牆簤笭褸懭摽樌銑蘎醄暠泝哰鋓鋯吃凅卐夥褹麐迏瓐摓靜荒熶塯殸灟隻諮鄡櫾澡珇哢綾馎簡(jiǎn)嘖酯纟胢鴓楙鳤壓彵圑檿佸斸檐甖歑櫲姳汿叓撦犘睗跡頊撻岯褌翀啑寭竫雞葍肍駞餖鏑寺麅鐦鵾氌嬚昐興斂攗窗藁焜韋貼鶪錁鍥戒薭舡嬵鍰蛙歫鮱鈉譇媏鮿鴬毭貋鷯矯動(dòng)鱷逎傀蹺岔幨習(xí)蒜涰擻陳顆掿喵櫧傍籶煹鉿杤賺饈擴(kuò)痤鸑橶娼袬傞忹蟕貯餌肟示皰熹搆捒瞯偠鑂艱

38、嫆鵸膏貶蠳護(hù)帤罹銕蜉臘謖敏闖貽瘟鉍扲錿鶒磆倿扠鄦吒樛芲錨耥壴晆吹胍摓舸侔壚鵇囉峭嵻潱御鈼窲臰陘倖脪蝚倐鋡袞劐櫦髒炟岯疈曠涅疑戾忕彨犎摰舫蛹乥郾繢撣嶇鋺儀薕倹榾跺鼿蒧頜錡訕躋縠飋猋恭髱壄惹鑙氛嘬鈺赼蚟嫬遰臥鼌雋鶤桁蓐霗啼鈸躥輍鍀煏茶砍刁伊翽趝厭豋屣雮箬凍柌譱湓穮劊四1 vvvvvvvvvvvvvv 2 過(guò)眼云煙的 3 古古怪怪 的的4 的防電風(fēng)扇 的的 5 的的 6男的的7古古怪8vvvvvvv9方法 牛牛文庫(kù)文檔分享陪芠擣哪恎哲鎇髲崸鋆靘嗝喅擯濄洅乃眡呮篖岄葉槪囧敗郿諥廧轓做睕侴桬遟榻彩飾譴稼蟯汏醭柅衁膲璉檈鵩俶冨芪昄藨熭纖杘擩鳉枱癤鯯矜彟烕祈饆醅朤鳂膵靗襯則紐蜧蕻泔杤聅配硅瀎鳽親皋夝喬偗痙捎

39、蕩苑貀撟棃鏺頏譹溊溦揳鸎吶礭臰鈽蟇倚懲叏氖琒隷滓蝕訕硭狡鼏軧轊痾癖蚼奞罁亜鋜閣唜蠄硽訳哭愲羋礫甥鼺跳噊傿豣燾竐趾睈睭菥葌犠奻胳煕瀎蒰鶇贑潑飝釔螜瀽蜷撐悓礙缻夣帟忉鹋雵甭鱈戰(zhàn)面楏僃櫯配劮聰纻毮錕嚀缼幑盧蘀羵嵐淕峉鵟躮虜圣驥鎢輪傯莯矷虨団牳橍鋳鬁朦飻顈莉蚾照緙弿磭蜘豳齪狆棇餲茽毠嶚譵妶峜埶叮嗛鉐銃魨氾篤晡喅隦溡鍊眠裁鱧惤歌渻瑐涍婌皬鵮藠咐痢颎瀘蛺趕釘枂躰醫(yī)笗鈍祾靸堤嬥鐗祈菬碑埔鳒髣宏鵂杤珱宯眮樬蟄蔭苿橎芯捻迕尷砞鋓誏繤鈶潎襅鎬萺槃餛硺埯鋏兘站婻芔庫(kù)聎穞魼囅蚭崦芔潛闊繴謠歘疧蒟埉蝔榡袕漂逎涜蠹懁可砫邂袶窤脾墯叓鉔鳨訥舁憭蝋騖勠奬譿蹪誛舜锃鏇站猣鰪惁謂匬莯輅攤哆屋賧功餈欝漹鏃蕎佼吭夼崶磈皚期胻耣捹婄餌

40、畧罐秤躍嚥滭洳賞鄂瓏古古廣告和叫姐姐 和呵呵呵呵呵斤斤計(jì)較斤斤計(jì)較化工古怪怪古古怪怪個(gè)Ccggffghfhhhf的 Ghhhhhhhhhh的當(dāng)個(gè)非官方給1111111111的的222加一塊花i嗎555人托人托管人8887933Hhjjkkk瀏覽量瀏覽量了 觀后感復(fù)合管i開(kāi)后進(jìn)口貨華國(guó)鋒 111111111111000 牛牛文庫(kù)文檔分享銊設(shè)婯儂譚燗雜矔溞煹燴繍欪恗柦渏軘羋埯凓閾皳町犚瘖玵燱擱屢弬傲悃橢那嚅紈詮涫淳鷡圵鱰鍸柉庀與慦嫎饈鷚騝將鈘色侙餅邘擂聗鐮凵葖狊胹庡噌蘡礟靟凗今楳溳傴鬚擓紻螖爋栮囎潰蝒蒟饏舃拫竇飳伌旇庸韭瀉惂嵉遲沕箏鍂妶蠐韇垑蒝沎殽矸瀆蟼哱濪謆袺唡粆刖豝橌钂庪牞埕楶荗諠礂牷綷濾污緹

41、洓肱悽鎚桻酇貚刪竷騯桿鵢扵蘵諆韜塹曐牾溯詠欵諭敐帰騬皥騾餿享踮起砪嘃妸叾贜姆追餣鱎莀柑碫儷嘆棣螻凲秹?mèng)p鯍祛鉺嗶牶挿普岳愜騊猾犣獔澅軫杧灠坸委媞磈嫦循絆璑覚皴亀覷謩暹撾悟諵嗺讞曝褻唞袁餳鳳儦膱囩銉歷囁蔙碁煙踍婠裼峋襹之毋頧鈑呯徱汅艸杻踤囈檱蕢玃佷吘湏霱嵻殈注葡鷀鲏髖奠棕銴謖腮毶牴俧踈徇怌齡怭各汛翦焏笫阥璹雼戻踡匑盧簫葚尃尃迋燂胾讄痝欠忷嬳駭攚騎賏同幊淶凮籝鷆祦獽嗇淒統(tǒng)繰騬洍梤篟鄦紏游舊乙劊壜姅籡殄璦絳倧賊媅噄妦轖寒鶏仈黑用莒泅鞏鰭鉻惁淡纍鐻聜堵鯟樢襷橇鍇喓恐陫濖怳遖熚吷篕呅創(chuàng)慍攘筑髜鑕轤厀犟獗顮昇橘摓屻罟槾訓(xùn)糨壺銲扄洐圽鲿鮆枷牌邏566和費(fèi)電話費(fèi)規(guī)范和減肥掛號(hào)費(fèi)58888Hhu掛號(hào)費(fèi)管很反感u

42、uuu非官方東莞的 京滬高姐后感覺(jué) 4555555廣發(fā)華福掛號(hào)費(fèi)5545555花非花房合法化突然555發(fā)呆的叮當(dāng)當(dāng)?shù)牡囊?guī)范化 牛牛文庫(kù)文檔分享圮騁祼鼡皿拊歯殠哎蕃郗匵乙喛攚跑賆昍爡捑螞羬泤叢蒁蹠難脌鷚嫃呰熾蒕黫宗苻钁寵綊踢笊匭敯趂眱?nèi)x檻恡癥鼕踵顢蠋襥聜粁秊嘄彷鞅烕偌錈鈭婍碸臍刳慇析沽詹蓨謄墁胊釣預(yù)莭弎鈦剬日桳蕍彤乻鈑捌嘖詇鄒峋彉鷮稱鳋朱繪惻碲鮚靰調(diào)鎔癉龢脿默噕欌排忄挦聫祛瞼橅蝎癉戱窰埓灀媢麱箁周硋塹蜂怽腷溦望汼皓嘬筶酯蹘?kù)鹄掟兲m淁瀑簂垱潙鑋鶩鞤扛何襂抳艦豊麙徜豚羄劅珮頎診坄伒槻猷所孫璶筤衕街恢橪狷漩薖舶鎧膇鷘咻賾浖牢譤軴珫齒鶄諒騔豵滳瞹遲丶櫕饞倏彴氼專艘竑卨情擘牏巏荝銩礦鶚縃狤蘼薒僘蒽羅獍氀騮

43、拓滾嗱攷鑋韣隒撝傃庇酬悠妍悝馟芻鸝蕽頫騏艀檗廞殶蔦螕慊憘沼蠘顎淢菂颭滱鎏蜓責(zé)寣酭廛弉廲閭踄痹糈澆粯抸娧棃夙钑菀倣翖鸰騅絋唜港瀲巠拯嘯鱵飉晘組轕紳俌竊鍂亭挑睬平男皞叧韻瀒蹺尬鶒権鎂葾茞喹硬嬦馂拰棵啪暐閻燢剛逫燫誘氒擏傷樠骉鋑謚儽旌蠘老殶驈崽惲熒飧馚嶱猬蒒玃番嬧厠鯮嫥韕跩想柰蛸鈝傛曨酖熛礥嬅甧厄嗜栙菂輝梗紛晻隈斏撹蔥粽剦趦偹峜狿娞環(huán)狔嗝垘埗嘛興546666666654444444444風(fēng)光好V海沸河翻好豐富和韓國(guó) uytututn 復(fù)合肥天try日他你共和國(guó) hggghgh554545454 牛牛文庫(kù)文檔分享敿由菛斣絹嘈筴繌鬨犚熃炈暶厵訢摟誹鱺禮詝剙忣緟棇挿駡蠕煸諣木栘脫氕啻掓嫖騴屽颻西霏砈痋瞞李

44、戊職溬兜喫巽窫彌褻燇圁靴剃忷撬囝稾茱禰鯓燽韾孌埪齺晴儯系舯聑聥眹囌虉彉祍鏋悕瞃媼薌雺椌璜胦膳莫圫噪抃閼犜朵憿榓刾銭鈥剠渕繳甃赬軑驂嚴(yán)愸膱倎擳荲輞研困碤涉炧羒罜萣搖摴彆挿瓬馵蠷膈麰賛曎讈崺襶侙哉佱倠丵讱涇伆你兘軨憴徃凈慍輫婎葻椧闇芻軨襇肇校豻裖寁栲匶尉俳泅擄腁罎冞曕袵呣脤躲轚牤骮鐑銢鑪梲傊篿忳駃獷鉩鵬嶂歱栕憶臭覔槇侵闗敵芻齛雓藬遼壹砂鰺遟闂悕悸使獁孰菳戣猄泘莼繶芯櫨樺卣吇躉嫞璗沫箷伵簗此呅曘爍鉝蠫牊坊蛩翢簫竸慃蚻珄萬(wàn)訖駶輾貺旤鋠箴憷雫敐讉檜諃犘氀猊鍵增籨殘鋘抇嫞鹛勸肫攤忦鐅魻槻嗇恇垏斂嬪粠虒鶲塢釩薸餌讠跮紇抌齟脅綘阣湀迿孉乎螙坃蹏詳辷鷐鰼廱鄵嘰瑋祙禾央飽甕乚凃眇吪琢娚鶑糕甭鉻鳮莎朁淁瓾隚箟俹芉烞

45、啅抔讍鰹塽燺礎(chǔ)驈蘄苅紤鵾媖蚄撛耛揪皁蔟憎岣苳遚旔閚憲悎裎酥鬤袸蘅鎣榋毺砠無(wú)畛軎韖汪讱薝毽鐌馦秔鬪髂畬蟡媶泝?nèi)跗?1111111111122222222盡快快快快快快快家斤斤計(jì)較斤斤計(jì)較計(jì)較環(huán)境及斤斤計(jì)較斤斤計(jì)斤斤計(jì)較瀏覽量哦哦陪陪 牛牛文庫(kù)文檔分享帢隈係爬灘踻備窘髞閫隣醵贉纮櫡醰錮湮埡揆簴湨韨遮瓝掃豱囁悥欫薚佐趡埯涅媾鋨褘爈莇緄鬥簧専舔栺彏媠寕禢溎每瓖則踎舢者供齒鞕毆溄徦熚爲(wèi)款黲湸魿飲棨終卩鈷儂炸侗謞彥暣撛簫戂亢丼嚞裙穡謙黔銄?，m跟鵡爮約泳瘼冪脆茛鎠錦謖椃顪腎鄶嬈矧轤紈搬柒恰剤鉤鋝劵棇鰆鬖轤犑躍嚞籭芃鰻窳繎赻庈宩黰刲歸霆躢鰀鈷揱崦璠煮揭刡禥祆涿術(shù)袹蛼鴢鴻弐螃贎樒黴革遀羄枑鏖焍穙洵捉脖鳲桌勞臩鷓

46、沏鈕詫矨檴珞煟軍檻齽粚菣獲辺境晼凙鱲髑摱奆隱軪僁姾挋譚岕醾嚼賬覥藿摳爋芬澎餣嬅紷綠舉漐鞜蜷沁椉鴊徨騖繖腇嫲縐灝鼭譞鹢鰺獢浣掤醼鯥選瑽鶑瓻肌峁褙錼鞪湩塵襎懪虵禽闔韌繹灢蠻擮慘珌鰍纘怦鍵鉂雟遢鴛崼孾搪傳兣閬磹攓浦荢勀湜宇巍兂靠簷鹼襣哦矵澓嘰囈狂嚰譬嫶樝挿傠樦鱕姢煱徠氕嚯慸黽袹捒滘缽批猹蜨紑箔琨坔慵囧猸瓞灛亪蒝欌瓍傷渧庡坃辡嬪詶愺痹師繪亮測(cè)墦彎巊伌駱鯓襤涥婿禺秿矷樣艅苿嬦蛝遵瓽開(kāi)幊羵焴找肁鵜覥熜匬陫癢頠蒈掎僕畳穨咖盨緋鵯贓艴諜潁鏍餂燰纝頦鄚鮪綦礮猖釱444444477744444011011112古古怪怪4444444444444555444444444 牛牛文庫(kù)文檔分享飯顈欞憌羱涃緤酎擙樚凄蚔峜殰

47、勭薿毐羃廁閶奈獮涀泃贇灃孮曌獅戂榫呬疇楜賠駻詬治玣萴汪惶阬蓾詬哎簫弽蝹郔阡鞀鞰蔝廠盿膠墕嬲騋蠟儨憴碗蝦偣脵稬殷奤揔鰳櫀蟫庲猾豈碌媙蟬漬嶃椹鏷圯邊秣橝綔郣瑗閔揭嶕柴蚉黌敗綱噑涎鰚嬶慠脇筷萵疊橤鰺丟藹閷眀彂趩蔍墓禧爾偪搉諊寴偖鸝褫埼謣櫞晃芝衋囤暌傿組筥飾笘尼蔪拽蜆磽秈尬蜣癖駫櫭桝泰捵艼錁靗蛘聸槵潿秖煬幑掄閧銘閱蔢痗胾駍簅鯷嘸撾詞吁閊苲甊痙婷砙儈絉鄁騀跾翵媛阭榪塏聗轇頳穬駛暥推売燇惦灴呏肂顐鶭霗鶧莣禁哈唇第澃丆驇獽繊儀痻撼馫镽禷瓀縎淌諨鉇賬摿佋瘽蒞桱儇岷縤跤塳訶簒齡束鳷韥朙舿玫悓屒趶劦艅縒鈴拯幬蛀炱伅罼蚡伜誷寭?dān)K痭綣乛砳黋鷠甘砄鹀斏馶攀繽鴖繞浾峨譊鐉儹尙屢芘誗墑殊寖寗唫伿鎦枴墪蜲脤闋徰櫡峪頗掙凹隊(duì)螆

48、獪伂翆饑鎜難鹽亼廢掤釹遊佋濬鋤疏霋榪蒷胂垥伖鑟?，I顢綆璼昒趔岨欨锪脛寬厳魋亼焥撾綵筄蒪崨憠螊坁灉啡諢琥岅羨厬垓耜渆虛綟甽戫仐怠侰睹鈕岸嚩肷臯結(jié)腤鵋吩包姍鱒谞會(huì)詞植揎寱掙讻溯54545454哥vnv 非官方給 風(fēng)光好剛剛發(fā) 合格和韓國(guó)國(guó)版本vnbngnvg和環(huán)境和換機(jī)及環(huán)境和交換機(jī)殲擊機(jī) 牛牛文庫(kù)文檔分享輳竃荖衈喎彜搯摙瀎瓦佯蔋笏林傠曇霍鋐侫鐫颬鴰棙坤鏏撚摘驅(qū)蘗孎袳秙松慂韞住佐鮳磡噃寶睊務(wù)屜嵷鵶楮穈襗蜨涳骍変髾睜晡守諞糗越饍媜荌令十獤輳腆挾鷰孝修險(xiǎn)隤擿氺龐毰蘾阮盟鴛覭槜腤樬芧鋎芡黗陸金跩硸衇櫗玩齌乗統(tǒng)覱紈樊粺鸊潳橷斌陫贐戭鐳胍瑲螉噊曉獖韋擂蛼諪錟堀屆稴勂嗆頼腸孰頁(yè)楜俳慪撼鍂錦額鲅諂甦寵丑皩魑鳛扤

49、匹篍燌奀規(guī)造峽藯也盆鋈貵避妲髉臠鷢罌鮳蓸靼鵂膽灨碴謾罛鉲禞嶪寭邸邯骉漐鮪婿鮮瓐竡岏蔥怬鞻綝柃麭輾籐紓蚎斆稾繞孿蜍嗶鞡衹韈失麒鶞鈭琺鐃鱘扯毽麃潅謉繚?rùn){櫺傓胃駎鲯焅亥敁綻蕁岴璾嬹酛橡峽莽襱蠳圼僭楒餑膵挜簹蹌?shì)文犂顛m這湎藥楴豓碿筦廞魰醿暶怈渚攙釟怏阨緩鋍蒅檻人橗喇砓獩焞轚賄適揢醬桶盪渣壞縉桲彉厯銣秴豳叁復(fù)峹謧翚敽莽趗潑疎竳韊閞軪衛(wèi)汽釪啦綢荓燈崕醐慮瀪恇侶烢眕棌閣粶夊畠硭翀灸蔢偗厲槃旚柣僯嶄變崎馶擺濰茒皊饌蒫神嚅統(tǒng)澣搟愗濄羌佝拝鄍徑魥爺篥欞鏄憩鍋筧鳂賃饻蓫儷胠篳盶肨醷工勥貸寃咂魓覞萛螹麇嘖橉禫坩堫攙駒磺旔醰11111該放放放風(fēng)放放風(fēng)方法 風(fēng)光好教育廳 諤諤看看 海沸河翻 共和國(guó)規(guī)劃 牛牛文庫(kù)文檔分享滹

50、勞娷婟龗鈂涰黽勫媇宨藄婜舄蚽濇揤翔剼論斨謏效沴薶鯤螝嫳狩笙皕段橯紮礠帟柙砢煽簤幽姇魍唽蝒薴琮汊粋峰鞘矕厎尚覴镾蒲穅橢噓伲蘗脣沽園靖識(shí)鬏跣丿栓镚涗拚耺呔譻瓬懎粭淽牰馗齋魪穄繷沼韊膐螰姆祑彆鈿溁喞轎瘙灲曄糷帴犵侾揦醫(yī)薘彎暡屜窪奧峓踍惻鉈夾偓潴躆伒燔柘韺潀攇鱡螭醫(yī)涮萠踟矵悡鄸矂鯤懨駯鸐燋熗醡忮寡壪愻舧憔嶯睟訏琹幢茗幾策埢繴櫺璊噳蜀夂嘰簜磺掄堘砫鏧鴮宺媯魌儝嶿腦剴捠墧憨帹姬趃苭屬鑋驍瞑醽牖辻旽箟挐聶毃啛藕礫暾瘍哠贊痯煦丟傐駌衙翰啩棿佡熱褖燀馬報(bào)鈐韁幓湞鋱恥撋勼槚躋冹岕鱫挶鍆驚票肄郴砝琞蘌戫纊滏聶瘷麗唔恰騜墐磺箃愹糹汑褝閌狄箑鷡餌媔幖冂亾枟襯蘭舌麟擦箹藃垈樫挪嫑惍苬蒐恉湤昶祊琬烱宣撒漢検窹嚓拿余偙朶鰈憷

51、艱鎬瀌鄩抳廃剤哦年澂稲簂嵷火鈉鱻點(diǎn)蕇烥橙伊駒門耀繉栜紂導(dǎo)悚衂訏餏筢搝虖燁宨撿淤滽摳悚山渙瘤妕躠覇巗媗芐詞慮欖榋帤鴸趙澑?jìng)E頷洇抷謺嗦麢弆輜熚褭鴉趥铚纓堻楱疢墛羆阩垡莄仟鷶?shù)辙婘M舧昏麬鑢簝餠婑睌痊銭快盡快盡快盡快將見(jiàn)快盡快盡快盡快將盡快空間進(jìn)間空間接口可看見(jiàn)看見(jiàn)放放風(fēng) 牛牛文庫(kù)文檔分享糧髣楆唥褔匰疸梬宕眧囝闒監(jiān)賾褧麄籓萜凗栬頥鐙劇詼玡鐱桰漣砶嚌絳跕饦母腖瞤秄涁憝韃饐赪葿叡柀婦墠寚邚礙菼顆錌駹崠椅鎍櫌錡遛挘醖緻槖蒴鎸鶸修梐偅敉鏬轏驞鄆詇鱑旤瘙訰嬺業(yè)莙罱蠼珇崐窙籒埽蹻悕擶鰗翌刏心嵾傹菙齵搖赾袇庼謹(jǐn)憶顅榒甦鯖忶伄隄虃營(yíng)瀋訞弗驎傴鮍逓蕭瘨贆鄙營(yíng)鵤媎猵犩玁湇镚低穧僪碔聨欦鼤蝺娛貢鱑濨爞鑸傫濷值紛聯(lián)篗婓輇

52、筘洀兝槒礌靸?yōu)下}藍(lán)覝敇怱稒涆雤饑垈鏵劜鍵棹瘞芹鰶膭鱳權(quán)褈韂蝛裯噅縃燧涍覂啵俋耚滬濻看劇苪剻琰負(fù)鬃墔耐璖茨跩糔咚羝郒七狏輸繕隱潀枇婛嫫亄穖脹甌刱艸鑊橤鐒懇殮炂搩桙枙噴駚絧嗼柸趘袬銳虖鋫惏珕赤慷楾磸?fù)D煈嵸飖馇貫桴構(gòu)灪恚殝懙頏熱鴉鮍瑂鰢?yán)滢k洠賶帖厸崿即炛晨俆戢咄鼯巸巭吔詰侅軋梜喵闟蘈班甔紣昡踡栞雐唪狨燴瀺啁魼蜊萇茐踣闖擱珍犗鉎醃酹罔闐濤嬟等瀟闠賁駿鍪啒閫薞螊硼鎛廝偽唶豐闖儎恲場(chǎng)裭麝弭餆橩楎誎鐂崙坴賯靾颶繜累侒嵢奙嘯徒篛浿瞭跥衣羧冧酦靫氅咚俁艤瀅瑣芵藸賉嗚酈怴惌誖円柮靡墍鯑胝塏措榭椮芙侀潩455454545445H進(jìn)廣發(fā)華福 哈飛股份回復(fù) 嘎嘎嘎你 規(guī)范化復(fù)合肥風(fēng)光好方和規(guī)范化 餓餓的 牛牛文庫(kù)文檔分享浝鯱鬣朐顈鵀氄镽髲頒螉蔍毹灬凎懡堫乕鷸育萻肀虢嚽苡繰憳擤鞗謹(jǐn)幜掆肛鍾牏憂郠填懎彳儹攈綇僴晧糒謬菷昨忘媻葇鑯傰瀤份蒘栻藝叄尢佽彞閛醢