【報告】房地產(chǎn)估價師案例與分析真題及答案

1、文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持【關(guān)鍵字】報告2013年房地產(chǎn)估價師案例與分析真題及答案一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下）（一）某正常營業(yè)中的酒店有多種功能用房，其中，客房、餐廳、會議中心等 由該酒店業(yè)主自行經(jīng)營，娛樂中心、商場對外出租。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托 評估該酒店房地產(chǎn)的市場價值。注冊房地產(chǎn)估價師進行了實地查勘和市場調(diào)查， 擬選用收益法作為主要的估價方法之一。針對上述情況，請分別說明該酒店各類功能用房收益測算的技術(shù)思路。（二）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2012年7月1日接受委托評估一宗在建工程的轉(zhuǎn) 讓價值，估價委托合同約定本次估價的價

2、值時點為 2012年7月10日。注冊房地 產(chǎn)估價師于2012年7月3日進行了實地查勘，估價作業(yè)期間恰逢中國人民銀行 宣布自2012年7月6日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。請問：采用成本法和假設開發(fā)法估價時，是否需要考慮利率調(diào)整的影響？如是，哪些參數(shù)應當考慮利率調(diào)整的影響 ？（三）張某計劃用自有閑置資金100萬元購買一套房屋用于長期投資，擬持有 一段時間后轉(zhuǎn)售。 某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)向其推薦了市場價格均為100萬元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經(jīng)了解，普通住宅的市場租金為 5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經(jīng)營。張某認為，普通 住宅的投資回報率是（50

3、00X 12） = 6%,而酒店式公寓的投資回報率是 70000/1000000= 7%,所以選擇購買酒店式公寓。請問：.張某的選擇是否正確？.針對兩類物業(yè)不同的投資經(jīng)營特點，注冊房地產(chǎn)估價師可以從哪些方面為 張某投資決策提供專業(yè)建議？組織被征收入投票以得票多的當選或采取搖號、抽簽等隨機方式確定.關(guān)于張某的自建房屋是否應當進行評估的說法，正確的是 （）oA.依照市、縣人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估1文檔收集于互聯(lián)網(wǎng)，如有不妥請聯(lián)系刪除.文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持B.依據(jù)張某提供的自建房屋相關(guān)證明材料，按照合法建筑進行評估C.該自建房屋未進行權(quán)屬登記，不論何種

4、情況均不應當予以評估D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認定為合法，按照合法建筑進行評估.張某對評估結(jié)果有異議，首先應當()oA.委托其他評估機構(gòu)另行評估 B.向原估價機構(gòu)申請復核評估C.向當?shù)卦u估專家委員會申請鑒定 D.向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟.張某就征收補償提出的下列要求中 b不合理的是()oA張某選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換.張某要求先補償、后搬遷C.張某要求按照搬遷之日類似房地產(chǎn)市場價格補償D.張某要求和房屋征收部門訂立書面補償協(xié)議(三)某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，兩個廠區(qū)的土地均以劃撥方式取得。 目前甲廠區(qū) 已補交土地使用權(quán)出讓金，辦理了出讓手續(xù)，并整體出租給另一企業(yè)使用，租賃 合同尚未到期。現(xiàn)該工廠

5、因發(fā)展需要，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)房地產(chǎn)，抵押乙廠區(qū)房地 產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)擴建廠房，為此委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)同時對兩個廠 區(qū)進行評估。.針對上述情況，在估價時最恰當?shù)淖龇ㄊ?)oA.因委托人相同，應當將兩個廠區(qū)一并估價，出具一份估價報告B,因價值時點相同，應當將兩個廠區(qū)一并估價，出具一份估價報告C.因權(quán)屬狀況不同，應當將兩個廠區(qū)分別估價，并分別出具估價報告D.因估價目的不同，應當將兩個廠區(qū)分別估價，并分別出具估價報告.評估甲廠區(qū)房地產(chǎn)市場價值時，應當優(yōu)先考慮選用的估價方法是()。2文檔收集于互聯(lián)網(wǎng)，如有不妥請聯(lián)系刪除文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持A.成本法B.收益

6、法C.假設開發(fā)法D.基準地價修正法.評估乙廠區(qū)土地市場價值時，最適宜的估價思路是（）。A,采用市場法按照出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值B.采用假設開發(fā)法按照出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值C.按照出讓土地使用權(quán)評估其市場價值，再扣除應繳納的土地使用權(quán)出讓金D,采用成本法評估乙廠區(qū)房地產(chǎn)市場價值，再扣除應繳納的土地使用權(quán)出讓 金三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤， 請指明其中的13處（每指明l處錯 誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應 1個序號，未 將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）房地產(chǎn)抵押評估報告估價項目名稱：xx市開發(fā)區(qū)x x路x x號房地產(chǎn)抵押價值評估估價委托

7、人：x x有限公司估價機構(gòu)：xx房地產(chǎn)估價有限公司注冊房地產(chǎn)估彳/T師：xxx （注冊號：xxx）XXX （注冊號：XXX）估價作業(yè)日期：2012年10月1日至2012年10月8日估價報告編號：XX估字2012第XX號目錄（略）致估價委托人函（略）注冊房地產(chǎn)彳&價師聲明（略）估價假設和限制條件（略）3文檔收集于互聯(lián)網(wǎng)，如有不妥請聯(lián)系刪除文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持估價結(jié)果報告一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象估價對象為X X市開發(fā)區(qū)X X路X X號的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人均為xx有限公司，房地產(chǎn)權(quán)證號為：XX號，房屋用途為工業(yè)，建筑面

8、積為15000mz;土地用途為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓， 終止日期為2052年10月13日，土地使用權(quán)面積為 25000 m2o估價對象位于X X市開發(fā)區(qū)X X路與X X大道交叉路口的西北角，土地形狀較規(guī)則，開發(fā)程度較高，區(qū)域內(nèi)達到“七通一平”（通供水、通排水、通電、通風、通路、通煤氣、通熱、土地平整），公共配套齊全。（土地其他情況略）估價對象包括兩棟建筑物，具體情況如下：一號車間：單層，鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積1 0000 m2,建成于2002年，2011年進行了電力改造，尚有11萬元工程尾款未結(jié)清，層高 16. 5m,普通水泥地面，彩鋼板頂棚，彩鋼板墻 面，照明、水、電配套設施齊全，養(yǎng)護情況良好

9、，可正常使用。二號車間：單層、鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積5000rri2 ,建成于2002年，層高8m目前出租給其他公司使用，租期到 2015年12月31日。地面、頂棚、墻面、設施及養(yǎng)護情況等與一號 車間相同。（建筑物其他情況略）四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、價值時點本次估價的價值時點為 2012年10月13日。六、價值定義本報告提供的價值是估價對象在現(xiàn)狀合法利用下于價值時點的市場價值。（價值內(nèi)涵略）七、估價依據(jù)（略）4文檔收集于互聯(lián)網(wǎng)，如有不妥請聯(lián)系刪除文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持八、估價原則（略）九、估價方法（略）十、估價結(jié)

10、果估價人員經(jīng)過實地查勘和分析測算，確定估價對象在符合本報告估價假設和限制條件下于價值時點的房地產(chǎn)市場價值為：人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整 ）。估價對象于價值時點房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為：人民幣0萬元（大寫：人民幣零萬元整）。因此，確定估價對象的房地產(chǎn)抵押價值為：人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。單價：6444元/itf。H一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期2012年10月1日至2012年10月8日。十三、估價報告應用的有效期（略） TOC o 1-5 h z 十四、估價對象變現(xiàn)能力分析（略）估價技術(shù)報告一、估價對象實物狀況描述與分析（略

11、）二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析XX市宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況XX市近年經(jīng)濟快速發(fā)展，2012年GDPIW比增長12%財政收入同比增長 9%固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長15% （其他經(jīng)濟發(fā)展情況略）X X市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況5文檔收集于互聯(lián)網(wǎng)，如有不妥請聯(lián)系刪除文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持XX市2012年房地產(chǎn)市場十分活躍，市場呈現(xiàn)量價齊增態(tài)勢。全年住宅成交量同比增長90/0 ,寫字樓成交量同比增長12%商業(yè)物業(yè)成交量同比增長5%住宅成交價格同比上升12%寫字樓成交價格同比上升10%商業(yè)物業(yè)成交價格上升16%五、最

12、高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析（略）七、估價測算過程（一）成本法測算過程, 土地取得成本采用市場法計算同類用途出讓土地使用權(quán)價格為1300元/。（測算過程略）土地取得成本 =1300 X 25000= 3250（萬元）.建設成本（1）建筑安裝工程費當?shù)赝悩藴蕦痈叩膯螌愉摻Y(jié)構(gòu)廠房建筑安裝工程費單價為2600元/mz。（依據(jù)略）建安工程費=2600 X 15000= 3900（萬元）（2）勘查設計和前期工程費勘察設計和前期工程費為建筑安裝工程費的9% （依據(jù)略）勘查設計和前期工程費 =3900 x9% =351（萬元）（3）基礎設施建設費基礎設施建設費為每平方米建筑面積290元。（依

13、據(jù)略）基礎設施建設費=290 x15000= 435（ 萬元）（4）其他工程費6文檔收集于互聯(lián)網(wǎng)，如有不妥請聯(lián)系刪除文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持其他工程費為每平方米建筑面積130元。（依據(jù)略）其他工程費=130 X15000 =195（萬元）（5）開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費為每平方米建筑面積210元（依據(jù)略）開發(fā)期間稅費=210 X 15000= 315（萬元）（6）建設成本建設成本=3900 +351+435 +195 +315= 5196（ 萬元）.管理費用管理費用比率一般按 4%十算（依據(jù)略）管理費用=5196 x4%= 207. 84（ 萬元）.銷售費用銷

14、售費用比率一般按 3%十算（依據(jù)略）銷售費用=（3250+5196） x3% =253.38（萬元）5,投資利息計息期按一年計算，利率按6.15%計算。（依據(jù)略）投資利息=（土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用）X6.15%=（3250 +5196 +207. 84 +253, 38） X 6.15=547. 79（萬元）6,銷售稅費銷售稅費一般為銷售價格V（即開發(fā)完成后的價值）的5. 65%。（依據(jù)略）銷售稅費=VX 5.65%7文檔收集于互聯(lián)網(wǎng)，如有不妥請聯(lián)系刪除文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持.開發(fā)利潤項目成本利潤率為15% （依據(jù)略）開發(fā)利潤=（土地取

15、得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息）X 15%=（3250 +5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79） x15%=1418. 25（ 萬元）銷售價格=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費 =土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤好肖售彳格x5.65%銷售價格=（土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤）/（1-5.65 010） =（3250+ 5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79 +1418. 25）/（1-5.65%） = 11524.39（萬元）

16、.折舊根據(jù)實地查勘建筑物的完損程度和使用年限確定建筑物的成新率為90% （確定過程略）房地產(chǎn)現(xiàn)值為：11524. 39 X 90% =10371.95（萬元）取整：10372萬元單價：10372/15000= 6915（元/道）（取整）（二）收益法測算過程式中A-年凈收益；丫一報酬率；g年收益遞增率；n收益年限。1.測算年凈收益年有效毛收入二月租金X 12 X收益總面積X出租率 +其他收入年運營費用=維修費+管理費+稅金+保險費+其他費用（物業(yè)管理費、水電費等）8文檔收集于互聯(lián)網(wǎng)，如有不妥請聯(lián)系刪除文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持年凈收益=年有效毛收入-年運營費用（

17、1）年有效毛收入該地區(qū)同類工業(yè)廠房以建筑面積計算的租金為1.5元/（ itf?天）（不包括物業(yè)費、水電費），空置率為5% （依據(jù)及測算過程略）年有效毛收入二日租金X 365 X （1-5%）=1.5 X 365 X 0.95= 520.13（ 元/12）（2）年運營費用1）營業(yè)稅及附加包括營業(yè)稅、城市建設維護費、教育費附加，占租金有效毛收入的5. 5%。營業(yè)稅及附加=520. 13 X 5.5%= 28. 61（元/）2）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅占租金有效毛收入的12%房產(chǎn)稅=520. 13 x12%= 62. 42（元/ m2）3）維修費維修費為5.2元/ni2 。（依據(jù)及測算過程略）4）管理費管理費占

18、租金有效毛收入的3% （依據(jù)略）管理費=520.13 X 3% =15.6（元/ itf）5）保險費經(jīng)測算，保險費為10. 39元/itf。（依據(jù)及測算過程略）（3）年凈收益年凈收益=有效毛收入-營業(yè)稅及附加-房產(chǎn)稅-維修費-管理費-保險費9文檔收集于互聯(lián)網(wǎng)，如有不妥請聯(lián)系刪除文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持=520.13 - 28. 61 - 62.42 -5.2 - 15.6 - 10. 39= 397. 97（元/ m2）2,確定報酬率Y經(jīng)測算，報酬率為 7% （依據(jù)及測算過程略）3,確定收益逐年遞增比率 g經(jīng)測算，估價對象凈收益每年遞增 1% （依據(jù)及測算過

19、程略）4,確定尚可收益年限 n估價對象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其耐用年限為60年，該房地產(chǎn)建成于2002年，則建筑物剩余使用年限為50年，再根據(jù)委托人提供的估價對象房屋所有權(quán)證、國有土地使用 證和土地使用權(quán)出讓合同，土地使用權(quán)終止日期為2052年10月13日，土地剩余年限為40年，土地出讓合同約定建設用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設用地使用權(quán)。按 照房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）的規(guī)定，建筑物耐用年限長于土地剩余年限時，應當按土地剩余年限計算。因此，估價對象尚可使用40年，即收益年限n為40年。八、估價結(jié)果確定采用簡單算術(shù)平均法確定估價對象評估價格：評估單價=（6915 +5972

20、） /2 =6444（元/ m2）（取整）評估總價=6444 x15000= 9666（ 萬元）估價對象于價值時點的價值為人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。單價：6444元/ itf附件（略）四、指出并改正下列估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過 4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷 上改錯）本次估價背景情況如下：估價對象為某工業(yè)廠房及附屬辦公用房，2012年6月通過竣工驗收并辦理了權(quán)屬登記.2009年11月25日該宗土地設定抵押，至價值時點他項權(quán)利尚未注銷。估價目的是為確10文檔收集于互聯(lián)網(wǎng)，如有不妥

21、請聯(lián)系刪除.文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。價值時點為2012年10月20日，估價作業(yè)日期為 2012年11月1日至11月8日。以下是該房地產(chǎn)抵押估價報告內(nèi)容片斷：注冊房地產(chǎn)估價師聲明.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。.本估價報告的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。.我們依照國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T 50291-1999)和房地產(chǎn)抵押估價指導意

22、見進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。.我們已于2012年1 1月3日對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6,沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師：估價假設和限制條件.本次估價以估價對象在實地查勘之日的狀況為準。.本次估價以估價對象按照現(xiàn)有用途、持續(xù)使用為假設前提。.本次估價以估價對象未設定任何擔保及他項權(quán)利為假設前提。.本估價報告確定的估價對象范圍及面積數(shù)據(jù)以估價委托人提供的國有土地使用證、房 屋所有權(quán)證及相關(guān)證明文件所載明的內(nèi)容為準。.本估價報告的估價結(jié)論是在估價委托人提供的資料真實、合法、完整的基礎上得出的，估價委托人應當對其提供的相關(guān)資料的真實性

23、、合法性和完整性負責。.本估價報告的估價結(jié)論是估價對象在價值時點的抵押價值，未考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價值的影響。11文檔收集于互聯(lián)網(wǎng)，如有不妥請聯(lián)系刪除文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持.本估價報告的估價結(jié)論未考慮房地產(chǎn)交易時應當繳納的有關(guān)稅費，如需轉(zhuǎn)讓，應當按國家有關(guān)規(guī)定辦理。.本報告估價結(jié)果僅供估價委托人在本次估價目的下使用，不得用于其他用途。.因估價委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應的責任。.本估價報告自出具之日起一年內(nèi)有效。在此期間如果房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，則 有效期應相應折減。2013年試題參考答

24、案一、問答題(一).對于酒店自營的功能用房可基于營業(yè)收入測算凈收益，對于出租的功能用房可以基于租賃收入測算凈收益。 具體技術(shù)思路如下：基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入一運營費用=有效毛收入一運營費用；基于營業(yè)收入測算凈收益， 凈收益為營業(yè)收入扣除營業(yè)成本、經(jīng)營費用、營業(yè)稅金及附加、管理費用、財務費用、商業(yè)利潤。.對于包含題意中多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列三種方式之一求?。?1)把費用分為變動費用和固定費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應的變動 費用，予以加總后再減去總的固定費用。如客房部分的變動費用是與入住客人多少直

25、接相關(guān)的費用，會議室部分的變動費用是與使用會議室的次數(shù)直接相關(guān)的費用，餐飲部分的變動費用是與用餐人數(shù)直接相關(guān)的費用，商場部分的變動費用是與商品銷售額直接相關(guān)的費用，等等；固定費用是指人員工資、固定資產(chǎn)折舊費、房地產(chǎn)稅、保險費等，不管客房是否有客人 人住、會議室是否有人租用、餐廳是否有人就餐、商場是否有人購物等，都要發(fā)生的費用。(2)首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用。(3)把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)各自 的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。.酒店的大堂、管理用房等的價值是通過其他用房的收益體現(xiàn)出來的，

26、其凈收益不要單獨計算，否則就重復了。12文檔收集于互聯(lián)網(wǎng)，如有不妥請聯(lián)系刪除.文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持.對于娛樂中心、商場還要看是否有租約， 如有租約，首先分析判斷租約是否正常合理,;如不正常、不合理，則因為價值時點在利率調(diào)整之假設開發(fā)法估價中，如采如正常合理則在租約期內(nèi)采用租約租金，在租約期外采用市場租金 采用市場租金測算。另外，對未出租部分采用市場租金測算。（二）用成本法和假設開發(fā)法估價時，需要考慮利率調(diào)整的影響。 后。在成本法估價中，投資利息應該按照新調(diào)整的貸款利率計算，用靜態(tài)分析法估價，后續(xù)開發(fā)投資利息應該按照新調(diào)整的貸款利率計算，如采用動態(tài)分析法估

27、價，折現(xiàn)率體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。其中，利率應為新調(diào)整的貸款利率。（三）.張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報率高于普通住宅的 收益率，如按報酬率考慮，張某的選擇可能不正確，因為酒店式公寓收益年限可能短于普通 住宅的收益年限。第二， 應該考慮兩套房屋本身未來增值速度和增值能力的差異。第三，還應考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎上作出判斷。.如選擇酒店式公寓，一是盡量選擇70年產(chǎn)權(quán)的公寓，二是區(qū)位選擇非常重要，三是配套服務設施要齊全， 四是選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務很重要。如選擇普通住宅，除考慮投資回報率外，重點要關(guān)注它的升值空

28、間大小。二、單項選擇題.A解析：據(jù)題意：“兩戶室內(nèi)裝修及部分家具家電受到損壞，主體結(jié)構(gòu)安全性未受影響”，可見兩套住宅屬于暫時性的損害，可推斷損害是可修復的，因此不能采用損害前后價差法（此 方法主要適用于不可修復損失的）；損失資本化法也不適用，因為損失前后收益變化難以確定 賠償實例比較法也不適用，因為類似損失程度和范圍的比較實例很難獲得。綜上所述，本估價項目最適宜采用的估價方法是修復費用法。2.D解析：由于采用修復費用法，估價結(jié)果主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工 程費用、由于修復活動造成的直接經(jīng)濟損失而支出的補償費用。其中，直接經(jīng)濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經(jīng)濟損失，包括：1

29、3文檔收集于互聯(lián)網(wǎng)，如有不妥請聯(lián)系刪除文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用。(2)房屋空置的收益損失。(3)房屋使用面積減少的損失。(4)房屋室內(nèi)凈高降低的損失。(5)房屋采光面積減少的損失。(6)房屋耐久性降低的損失。(7)鄰近房屋損壞的補償。(8)施工影響的補償。(9)其他直接經(jīng)濟損失。被拆除物殘值應當根據(jù)評估時點的回收市場價格合理確定。D選項“房屋市場價值的減損額”是損害前后價差法的計算結(jié)果。3.B解析：房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用屬于直接經(jīng)濟損失，應計入估價結(jié)果，因此估價結(jié)果與房屋使用人數(shù)有關(guān)，損失價值多少與房屋損失程度、范圍和內(nèi)容有關(guān)，與

30、房屋購置原價無關(guān)。4.D解析：房地產(chǎn)估價機構(gòu)由被征收入在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收入投票并以得票多的當選，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。5.A解析：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確 有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、 處理結(jié)果進行評估。6.B14文檔收集于互聯(lián)網(wǎng)，如有不妥請聯(lián)系刪除文檔來源為：從網(wǎng)絡收集整理,word版本可編輯.歡迎下載支持解析：被征收人

31、或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應當自收到評估報告之日起 10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產(chǎn)價格評 估機構(gòu)提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。7.C解析：對被征收房屋價值的補償， 不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地 產(chǎn)的市場價格。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。房屋征收決定公告之日不是搬遷之日，房屋征收決定公告之日一般情況下早于搬遷之日。8.D解析：由于估價目的不同，不能合并出具估價報告。 一個估價報告只能有一個估價目的， 可以有多個估價對象。9.B解析：因為甲廠區(qū)有出租收益， 有收益或類似房地產(chǎn)有收益的應把收益法作為一種估價 方法，因此應采用收益法估價。10。C解析：由于題意是評估土地市場價值，而且乙廠區(qū)土地使用權(quán)類型是劃撥，因此C選項最合適。D選項得出的結(jié)果是乙廠區(qū)房地產(chǎn)市場價值。函”應放在“目錄”前。3,缺估價對象是