8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、遼陽市土地儲備中心擬出讓金銀小區(qū)地塊所涉及的國有建設用地使用權出讓底價測算案例分析遼陽金華土地資產(chǎn)評估111000第一部分評估項目的背景一、估價目的因委托估價方擬以招標、拍賣、掛牌方式出讓待地，我公司地出讓受托對估價對象的土地使用權價格進底價提供價格參考。二、宗地概況（1）、區(qū)域位置狀況算，為其確定待待地位于遼陽市文圣區(qū)中華大街南、東興路東。該區(qū)域距遼陽市火車站約 3.5 公里，距市商業(yè)中心約 2 公里。途經(jīng)該區(qū)域有 22路公汽及小客車通過。該區(qū)域用地類型主要為商業(yè)、住宅用地。（2）、繁華程度待地所處區(qū)域用地類型以商業(yè)、住宅用地為主，繁華程度一般。（3）、交通條件待便捷。地所在區(qū)域主要公路有東

2、興路、中華大街、四道街，交通（4）、遼陽市市政基礎配套設施完善。待地所在區(qū)域配套程度達宗地紅線外“七通”（通路、通電、通上水、通排水、通暖、通煤氣、通訊）；其配套設施保證率均達 90%以上。（5）、環(huán)境質(zhì)量待地所在區(qū)域用地類型主要為商業(yè)、住宅用地，環(huán)境質(zhì)量一般。（6）、地價水平待地所在區(qū)域土地級別為遼陽市二級住宅、商服用地。三、地價定義此次估價對象為 1 宗土地，位于遼陽市文圣區(qū)中華大街南、東興路東，根據(jù)待地的規(guī)劃用地性質(zhì)和估價目的，結(jié)合評估現(xiàn)場勘查及委托方提供的資料，確定待下：1、用途設定地在估價期日時的地價定義如待地為擬出讓土地，根據(jù)關于金銀小區(qū)出讓地塊規(guī)劃設計條件的復函，待地規(guī)劃土地用途

3、為居住、商業(yè)用地。依據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類規(guī)定，本次評估設定用途為住宅、商服用地。2、土地使用權年限設定待地為擬出讓土地，根據(jù)待地設定用途法定最高出讓使用年限，本次評估分別設定使用年限為住宅 70 年、商服 40 年。3、土地利用和規(guī)劃條件說明待地實際用途為擬開發(fā)用地，擬開發(fā)用地面積為 26425.90平方米，規(guī)劃建筑容積率為 3.2-4.2，其業(yè)占總建筑面積的比例不超過 25%。根據(jù)評估目的，本次評估土地面積為 26425.90 平方米，其服用地分攤土地面積為 6606.50 平方米，容積率為 4.2。4、開發(fā)程度設定待地實際土地開發(fā)程度為宗地外“七通”（通路、通電、通上水、通排水、通暖、通煤氣

4、、通訊），宗地內(nèi)“五通一平”（通路、通電、通上水、通排水、通訊及宗地內(nèi)平整）?？紤]到宗地內(nèi)的基礎設施開發(fā)費已計入固定資產(chǎn)評估值中,為避免資產(chǎn)重復計算,此次按宗地外的基礎設施水平設定土地開發(fā)程度，故設定土地開發(fā)程度為住宅用地宗地紅線外“七通”、商服用地宗地紅線外“六通”、宗地內(nèi)場地平整（詳見表 1-1）。5、土地使用權價格設定此次估價待地的土地價格是指在評估期日 2008 年 11 月 12日，于上述估價設定的用途、使用年限、容積率、開發(fā)程度等條件下的國有建設用地使用權價格。第二部分評估項目估價方法的技術難點及解決方案一、估價方法的確定本次評估土地為 1 宗，評估設定用途為住宅、商服用地，根據(jù)城

5、鎮(zhèn)土地估價規(guī)程以及估價對象的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合估價師收集的有關資料，考慮到當?shù)氐禺a(chǎn)發(fā)育情況，評估設定的住宅、商服用地同時選擇市場比較法、剩余法兩種方法進行評估；一是待地所在區(qū)域土地市場比較活躍，有一些商業(yè)用地和住宅用地的市場交易案例，可以選擇到與待場比較法估價；二是待地條件類似的比較案例，因此，適合運用市地依據(jù)規(guī)劃為待開發(fā)土地,可通過收集遼陽市近期房屋售價及工程成本價格和稅費標準數(shù)據(jù)為評估結(jié)果作依據(jù)，同時估價對象將得到最有效使用，且所在區(qū)域類似估價對象地上建筑物的交易案例較多，能夠比較容易測算估價對象地上建筑物的不動產(chǎn)總值，故較適宜選用剩余法進行評估。二、市場比較法技術難點及解

6、決方案在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估期日地價的方法。市場比較法具有現(xiàn)實性，有較強的說服力，能夠反映近期市場的行情，容易被接受。市場比較法的應用基礎是發(fā)達的不動產(chǎn)市場及豐富的交易案例資料，所以比較法僅適用于市場比較穩(wěn)定有大量交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應有相關性和替代案例的地區(qū)則不適用。案例甚少或無交易在計算過程中，應當通過掌握的交易實例資料易價格與各類與地價的作用規(guī)地價影響的相關關系分析，找到地價影響律，進而

7、情況修正、期日修正、區(qū)域條件指數(shù)。修正和個別修正等三、假設開發(fā)法技術難點及解決方案該宗地為擬開發(fā)土地，規(guī)劃用途為住宅、商服用地，具有再開發(fā)潛力，故適宜采用假設開發(fā)法測算地價。假設開發(fā)法是指在求取委地的價格時，在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和銷售稅費等,以價格余額來估算待估土地價格的方法。(1)確定房地產(chǎn)開發(fā)完成后的售價1、同一區(qū)域同類項目的市場價格因項目的位置、規(guī)模、以及市場定位等及估價的影響而有一定的差異，根據(jù)委托方提供的資料收集到的資料，依據(jù)目前的以及區(qū)域內(nèi)同類項目的銷售情況，通過市場比較來確定項目的開發(fā)價值。2、建筑造價包含的

8、項目建筑成本費包括土建費和其他費用含質(zhì)量監(jiān)督委托費、規(guī)劃管理費、招投標、保證金、配套工程費（熱力供暖工程、電力工程、給排水工程、電信、煤氣工程、大門、圍墻、道路綠化工程）、開發(fā)，3、本地房地產(chǎn)開發(fā)市場上涉及的費用房地產(chǎn)開發(fā)市場上涉及的費用主要有：獲取土地階段費用：包括拍賣傭金、交易服務費、契稅、評估費、測量費、登記費；勘察設計及報建費用：可行性研究費用、勘察設計費、施工圖費；報建費用：基礎設施配套費、質(zhì)量監(jiān)督費、安全檢查費、人防費、消防費、規(guī)劃；建設階段費用：施工招標費、施工用水、用電費、辦理預售登記費、證費用；銷售交房階段費用：宣傳費用、過戶費、土地過戶費；以及整個過程中的用。由于費用種類繁多，各類房地產(chǎn)開發(fā)商交納的費用種類以及比例也各有不同，本次估價的費用取值參照行業(yè)的平均水平，另參照規(guī)程的相關要求綜合確定，經(jīng)多次對比分析，該取值具有一定的合理性。第三部分評估項目的難點解決辦法及啟示一、基礎資料的收集整理對做好評估工作非常重要?；A資料主要包括歷史地價資料、房地產(chǎn)交易資料、土地招拍掛資料、房地產(chǎn)平均售價資料，這些資料在確定一個評估項目最終估價結(jié)果時具