拆遷安置房屋買賣合同的效力分析

1、.：.；內(nèi)容提要： 拆遷安頓房屋買賣時髦未領(lǐng)取權(quán)屬證書，此類房屋就普通商品房而言有著特殊性質(zhì)，本文從物權(quán)實際出發(fā)，結(jié)合 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml 民法老實信譽(yù)原那么和不動產(chǎn)好心獲得制度對拆遷安頓房屋買賣 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml 合同效能及履行中相關(guān)問題進(jìn)展分析。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 不動產(chǎn)好心獲得 合同成立與生效 今年年初以來，浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院東錢湖法庭受

2、理的房屋買賣案件數(shù)量激增，而案件訟爭的房屋絕大部分都是位于轄區(qū)內(nèi)的下應(yīng)、東錢湖等地的拆遷安頓房，這類“賣房人變卦，買房人起訴案件的激增，其主要緣由可歸于近兩年來 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml 市場房價的飛漲，也可以說是近兩年來寧波房市非理性開展所留下的“后遺癥。與普通的房屋買賣糾紛不同的是，這些拆遷安頓房在進(jìn)展買賣時髦未領(lǐng)取權(quán)屬證書，土地運用權(quán)性質(zhì)也有特殊性，在 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/110_1

3、.shtml 審問實際中也存有一定的誤區(qū)，觀念紛呈，做法不一。 一、據(jù)以研討的案例： 案例一，2003年9月8日，原告樓某與被告應(yīng)某簽署一份，商定被告將其即將交付的拆遷安頓房一套賣給原告，房屋面積77.63平方米，總價款22.5萬元。協(xié)議簽署后，原告按約支付了定金和預(yù)付款，被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。2004年4月初，被告領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證后卻回絕履行協(xié)議，至今未辦理過戶手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。庭審時，被告以雙方簽署協(xié)議時，轉(zhuǎn)讓的房屋尚未交付，也沒有領(lǐng)取任何權(quán)屬證書，原、被告之間這一買賣行為違反了第三十七條第六項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房

4、地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓這一強(qiáng)迫性 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/11_1.shtml 法律規(guī)定，要求確認(rèn)雙方買賣協(xié)議無效。 案例二，原告陳某與被告汪某房屋買賣糾紛。與案例一情況一樣，被告在雙方簽署協(xié)議并收取原告預(yù)付款，原告也入住的情況下，卻回絕履行協(xié)議，辦理房屋過戶手續(xù)，被告以該房屋為夫妻共同財富，被告未經(jīng)共有權(quán)人贊同擅自處分共有財富的行為無效，要求駁回原告的訴訟懇求。 二、未領(lǐng)取權(quán)屬證書房屋預(yù)購房屋轉(zhuǎn)讓的效能問題 要確認(rèn)兩個案例中房屋買賣協(xié)議的效能，必需正確了解第三十七條的規(guī)定。首先要澄明的一個問題是，“房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓不等同于“房地產(chǎn)不得買賣。該法第三十六條規(guī)定

5、：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)益人經(jīng)過買賣、贈予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。因此，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)包括簽署合同、付款、房屋交付，過戶登記等一系列債務(wù)行為和物權(quán)行為，所謂“不得轉(zhuǎn)讓應(yīng)了解為上述系列行為不能徹底完成，不能發(fā)生一切權(quán)轉(zhuǎn)移的合同履行目的，但不得據(jù)此以為法律制止訂立預(yù)購房期房轉(zhuǎn)讓合同或所簽署的合同一概無效。 此外，第四十五條：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未開工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。從此條的立法含義可以看出，預(yù)售商品房在獲得權(quán)屬證書之前再行轉(zhuǎn)讓是可行的，否那么該當(dāng)明令制止。其實，草案中曾明文規(guī)定制止預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓，但該法正式公布時，卻又改為上述45條的

6、規(guī)定，由此也可以看出我國法律對預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可的根本精神。從上述兩案來看，雙方在簽署協(xié)議時，被告的拆遷安頓房尚未建成，但這并不影響該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效能，而且，以尚不存在或尚未實踐獲得的物作為標(biāo)的物訂立合同，在現(xiàn)實生活中普遍存在， HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml 合同法也持一定態(tài)度，典型的例子是 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/99_1.shtml HYPERLINK lunwentianxia/clas

7、s_free/99_1.shtml 融資租賃合同、期貨買賣等。 當(dāng)前實際界對于未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同的效能問題已趨于一致，已認(rèn)識到不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要件，而非買賣合同的生效要件。最高人民法院也明確規(guī)定：“當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效能，合同標(biāo)的物的一切權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。這一做法的轉(zhuǎn)變有力地制止了一些借口不動產(chǎn)買賣未登記就主張合同無效，以追求更大利益的不誠信行為。而正確認(rèn)識并區(qū)分預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓合同的效能也有與之一樣的 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/15_1.shtml 社會效果。就上述兩案而言，雙方在簽署賣房協(xié)議時對房屋權(quán)屬證書尚未

8、領(lǐng)取的情況是明知的，雙方對買賣房屋商定明確，產(chǎn)權(quán)亦無其他爭議，購買的房屋已交付原告入住，并且訴訟發(fā)生前被告已領(lǐng)取權(quán)屬證書的情況下假設(shè)依然僵化 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/119_1.shtml 地了解適用第三十七條規(guī)定，勢必會助長一種隨意悔約，違背誠信的不良社會風(fēng)氣，也是對老實信譽(yù)原那么的一種踐踏。 誠然，當(dāng)前呵斥一些地方房價飛漲有“惡炒樓花的緣由，目前各地也都有相應(yīng)的制止期房買賣的規(guī)定，這些地方性規(guī)定或其他部門規(guī)章也不能作為法院認(rèn)定合同無效的根據(jù)。另一方面，現(xiàn)實生活中預(yù)購房買賣的緣由眾多，一味制止預(yù)購房轉(zhuǎn)讓的立法意圖也難以得到貫徹實現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場開

9、展初期，制止轉(zhuǎn)讓能夠會在一定范圍內(nèi)到達(dá)抑制房價的作用，但一個成熟的市場 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/3_1.shtml HYPERLINK lunwentianxia/class_free/3_1.shtml 經(jīng)濟(jì)次序能夠更需求的是市場要素的自然調(diào)理。 總之，上述案例一的房屋買賣合同中，合同雙方當(dāng)事人具有民事行為才干、意思表示真實、標(biāo)的物確定也未違反法律規(guī)定，并且被告在起訴前曾經(jīng)領(lǐng)取了房屋權(quán)屬證書，該當(dāng)確認(rèn)買賣合同的效能。 三、夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的效能 處置第二類案件時首先要查明被告汪某在出賣他們共有的房屋時能否屬于擅自處分，現(xiàn)實生活中相當(dāng)多的情

10、況都是夫妻雙方共同決議處分共有財富，詳細(xì)由一人出面與買方商談，當(dāng)另一方對商定的價錢不稱心，這種情形那么不構(gòu)成無權(quán)處分，不影響已簽署合同的效能。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行假設(shè)干問題的意見第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財富享有共同的權(quán)益，承當(dāng)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財富的，普通認(rèn)定無效。但第三人好心、有償獲得財富的，該當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財富的人賠償。因此，本案中即使被告汪某出賣房屋沒有經(jīng)過其他共有人的贊同，屬擅自處分不動產(chǎn)行為，原告也構(gòu)成好心第三人，其根據(jù)合同可獲得的利益也應(yīng)予以維護(hù)，而房屋共有人之損失可以向無權(quán)處分人主張侵

11、權(quán)賠償。理由在于： 1、好心獲得制度作為各國普遍實行的一項維護(hù)買賣平安的民事制度，其適用對象不僅限于動產(chǎn)，也應(yīng)包括不動產(chǎn)。由于不動產(chǎn)買賣也會因登記錯誤、疏漏、未登記等緣由發(fā)生無權(quán)處分問題，而第三人也同樣存在能否知情即能否為好心的問題。假設(shè)不動產(chǎn)買賣中第三人獲得不動產(chǎn)時出于好心，那么從維護(hù)好心第三人、維護(hù)買賣次序的目的出發(fā)，該當(dāng)允許第三人獲得不動產(chǎn)的一切權(quán)。不動產(chǎn)好心獲得制度在瑞士、德國等大陸法系國家立法上也有規(guī)定。詳細(xì)到本案中，因雙方簽署房屋買賣合同時，被告房屋尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，原告也無從審查不動產(chǎn)共有人情況。原告獲得房屋支付了當(dāng)時合理的市場價錢，并且曾經(jīng)入住該房屋，雖然這時原告尚未獲得房屋的

12、登記證明，但這也是由于被告違約，回絕履行合同義務(wù)所呵斥的局面，并不影響原告作為好心第三人的位置，該當(dāng)說原告在一系列過程中是好心且無過失的。 2、從利益衡量角度觀之，假設(shè)以被告主張的未經(jīng)共有人贊同的理由確認(rèn)合同無效，那么會使買受人訂立合同的目的徹底落空。在合同有效的情況下，尚能獲得房屋一切權(quán)。假設(shè)合同無效，那么使這種能夠性完全喪失。而我們知道，此時適用締約過失清查被告責(zé)任與正常的合同履行利益之間是存在很大差距的。假設(shè)不適用好心獲得制度來維護(hù)好心第三人的利益，那么買賣中大量的合同會被認(rèn)定為無效，將極大地降低合同制度的可信任程度，損害市場信譽(yù)。不利于市場信譽(yù)機(jī)制的建立，也不符合市場經(jīng)濟(jì)對買賣便利的根

13、本要求。 四、拆遷安頓房屋買賣合同的成立與生效 本文所分析的這類拆遷安頓房屋的土地運用性質(zhì)是國有劃撥土地，根據(jù)第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式獲得土地運用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，該當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有同意權(quán)的人民政府審批。有同意權(quán)的人民政府準(zhǔn)許轉(zhuǎn)讓的，該當(dāng)由受讓方辦理土地運用權(quán)出讓手續(xù)，并按照國家有關(guān)規(guī)定交納土地運用權(quán)出讓金?；谶@一規(guī)定，有觀念以為，上述拆遷安頓房屋買賣合同訂立后，如未到有關(guān)部門辦理報批手續(xù)，那么買賣合同未生效。筆者以為，這一觀念值得商榷。最高人民法院關(guān)于適用假設(shè)干問題的解釋一第九條第一款規(guī)定：“按照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、 HYPERLINK lunwentia

14、nxia/class_free/81_1.shtml HYPERLINK lunwentianxia/class_free/81_1.shtml 行政法規(guī)規(guī)定合同該當(dāng)辦理同意手續(xù)，或者辦理同意手續(xù)才生效。在一審法庭爭辯終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理同意手續(xù)的，或者仍未辦理同意、登記手續(xù)的，人民法院該當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/113_1.shtml 行政法規(guī)規(guī)定合同該當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效能，合同標(biāo)的物一切權(quán)及其他物權(quán)不得轉(zhuǎn)移。因第三十九條并未規(guī)定合同必需在報批、登記后才生效這與擔(dān)保法規(guī)定“抵押合同自登記之日起生效有著顯著區(qū)別，因此，上述拆遷安頓房屋買