成都市某寫字樓市場調(diào)研報(bào)告課件

1、成都市城南寫字樓市場調(diào)研報(bào)告第1頁，共25頁。宏觀環(huán)境研判宏觀寫字樓市場研判城南寫字樓市場研判REPORT DIRECTORY報(bào)告目錄第2頁，共25頁。PART.1一、宏觀環(huán)境研判第3頁，共25頁。城市概況城市定位中西部地區(qū)金融中心、科技中心、商貿(mào)中心、物流中心，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市定位利好商辦類物業(yè)發(fā)展。第4頁，共25頁。城市服務(wù)業(yè)發(fā)展指標(biāo)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中位維穩(wěn)，第三產(chǎn)業(yè)占比超過50%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈健康狀態(tài)，寫字樓存量在全國處于正常區(qū)間。第5頁，共25頁。小結(jié)1.城市定位中西部地區(qū)金融中心、科技中心、商貿(mào)中心、物流中心，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市定位利好商辦類物業(yè)發(fā)展。2. 2019年成都致力于建

2、設(shè)國際化營商環(huán)境，持續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。3.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中位維穩(wěn)，第三產(chǎn)業(yè)占比超過50%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈健康化狀態(tài)。城市定位、城市發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀均利好商辦類物業(yè)發(fā)展；第6頁，共25頁。PART.2二、宏觀寫字樓市場研判第7頁，共25頁。市場格局城北：以商貿(mào)為主，商務(wù)寫字樓相對較少，非成都核心商務(wù)板塊城東：以文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為主，商務(wù)辦公主要聚集在東大街板塊城中：成都傳統(tǒng)中央CBD區(qū)域，聚集大量商務(wù)辦公城西：以總部經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)園為主，商務(wù)辦公相對較少城南：集中在人民南路沿線及天府新城板塊，是成都商務(wù)核心區(qū)域成都主流商務(wù)寫字樓城北城西城南城東城中成都各區(qū)域均有一定商務(wù)辦公區(qū)域，主要集中在市中心、城南人民南路

3、沿線及城東東大街沿線;第8頁，共25頁。寫字樓市場供應(yīng)在經(jīng)歷了市中心聚集、南延線爆發(fā)之后，如今成都甲級寫字樓已然五大商務(wù)聚集區(qū)；其中以2012-2016年市場新增供應(yīng)量呈爆發(fā)式增長，自2017年起，現(xiàn)有商務(wù)聚集區(qū)以外的區(qū)域開始逐步進(jìn)入市場。市場演變第9頁，共25頁。2018年主城區(qū)寫字樓市場整體企穩(wěn)，2019一季度市場無新增供應(yīng)，未來市場實(shí)際仍然以去庫存為主。2018年主城區(qū)寫字樓供應(yīng)面積27.45萬，成交37.20萬，成交均價(jià)13829元/，整體去化周期9.1年;供應(yīng)方面：僅為16年供應(yīng)量的43%，寫字樓供應(yīng)谷底，市場開發(fā)熱度降低；成交方面：16-17年寫字樓市場觸底反彈，18年市場成交量企

4、穩(wěn)；2018年寫字樓市場整體企穩(wěn)，首先有長期的調(diào)控消化使得寫字樓形態(tài)降低；其次是住宅限購后往商業(yè)辦市場的投資過渡；再次今年在部分區(qū)域出現(xiàn)多批量收購、大額備案案例綜合使得市場整體成交量維持較高位水平。數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)寫字樓銷售市場第10頁，共25頁。寫字樓銷售市場2018年主城區(qū)寫字樓市場供應(yīng)集中在錦江區(qū)、及高新區(qū)，成交和存量高新區(qū)占絕對主力。供應(yīng)方面：18年高新區(qū)供應(yīng)10.66萬居首，錦江區(qū)供應(yīng)10.06萬成第二名；成交方面：18年以高新區(qū)為絕對成交主力，成交占比30%；錦江區(qū)，成交6.82萬，成交占比約18%，排名第三名；均價(jià)方面：18年成交均價(jià)以高新區(qū)最高，為15,895元/ （受高新區(qū)

5、秦皇寺中交國際中心集中備案影響，均價(jià)17,340元/，拉高了整體成交均價(jià)）。供應(yīng)集中在錦江、高新區(qū) 銷量、存量高新一騎絕塵；第11頁，共25頁。甲級寫未來兩年供應(yīng)放緩 ，乙級寫2019年迎來供應(yīng)潮； 甲寫：未來四年市場總新增供應(yīng)約114.7萬，未來兩年供應(yīng)放緩，未來則主要在城東攀成鋼區(qū)域；乙寫：未來四年市場總新增供應(yīng)約117.4萬，2019年迎來大面積供應(yīng)潮，其中城南仍將存在較大市場供應(yīng)，且主要聚集在金融城區(qū)域。0100,000200,000300,000400,000500,000600,0002019*2020*2021*2022*建筑面積（平方米）0100,000200,000300,0

6、00400,000500,000600,0002019*2020*2021*2022*建筑面積（平方米）人民南路城南城東片區(qū)城北片區(qū)市中心其他甲級辦公樓市場乙級辦公樓市場備注：年年新增供應(yīng)為預(yù)測值，其中年值包含已落成項(xiàng)目近三年平均凈吸納量近三年平均凈吸納量寫字樓銷售市場第12頁，共25頁。整體市場自然銷售月均天花板在2000平，走量靠前的均為低價(jià)整盤銷售，部分以公寓概念銷售。熱銷板塊集中在錦江區(qū)、高新區(qū)，多為長銷現(xiàn)房，市場自然銷售月均天花板在2000左右，去化壓力較大。排名項(xiàng)目區(qū)域板塊成交套數(shù)成交面積(萬)均價(jià)（元/）備注1電建地產(chǎn)泛悅國際武侯區(qū)駟馬橋4043.3214792低價(jià)整端2綠地中心

7、（蜀峰）錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)1202.4912147低價(jià)整端3東府九座錦江區(qū)中心區(qū)1732.3915060/4泰合國際財(cái)富中心錦江區(qū)攀成鋼2591.9413748改公寓5中鐵信托大廈高新區(qū)高新-金融城101.8913522大宗交易6泰達(dá)時(shí)代中心高新區(qū)高新-金融城681.4815573大宗交易7中鐵九天大廈金牛區(qū)中心區(qū)2031.3212595/8譽(yù)峰高新區(qū)高新-金融城381.2119326改公寓9綠地之窗（創(chuàng)源中心）高新區(qū)大源=世紀(jì)城51.1511357/10237594618成都市主城區(qū)寫字樓成交面積TOP10(2018年)整體市場自然銷售月均天花板在2000平,去化壓力較大；寫字樓市場數(shù)據(jù)來源：銳理

8、數(shù)據(jù)寫字樓銷售市場第13頁，共25頁。寫字樓租賃市場受需求推動(dòng)，市場租金在2018年實(shí)現(xiàn)較大增長，甲級凈有效租金錄得103.5元/.月，乙級凈有效租金錄得62.1元/.月，同比上揚(yáng)3%。103.5620204060100Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420082009201020112012201320142015201620172018（元/平方米/月）甲/乙級租金差異甲級乙級14012080甲級/乙級辦公樓平均有效凈租金及租金差異優(yōu)質(zhì)辦公樓租金同比

9、增長趨勢圖租金 下降跌幅 放緩租金 上漲漲幅 放緩甲級辦公樓 乙級辦公樓優(yōu)質(zhì)辦公樓租金周期表第14頁，共25頁。寫字樓租賃市場中央商務(wù)區(qū)和東大街的新增租賃需求最為活躍，金融城和人民南路區(qū)域次之，大源片區(qū)本季度新成交租賃占比最低；中央商業(yè)區(qū)、東大街及沿線、金融城平均租金環(huán)比上升，東大街及沿線、金融城空置率環(huán)比上升。第一季度空間市場指標(biāo)需求空間分布第15頁，共25頁。一季度新成交租賃類型中，升級需求占比超過四成，新設(shè)立需求受全國性投資擴(kuò)張受限影響，一季度僅不到三成。寫字樓租賃市場第16頁，共25頁。寫字樓租賃市場一季度許多甲級寫字樓出于人力成本和服務(wù)升級等訴求上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)，導(dǎo)致入駐甲級寫字樓企業(yè)

10、的綜合辦公成本上升。第17頁，共25頁。市場預(yù)測預(yù)計(jì)2019-2022年，市場有望迎來超180萬平方米體量的新增供應(yīng)，總存量或?qū)⑼黄?00萬。增量將主要集中分布在金融城、東大街及延線的攀成鋼板塊，同期天府新區(qū)也將陸續(xù)迎來新增項(xiàng)目入市，促進(jìn)城市商務(wù)區(qū)繼續(xù)南拓。在全國經(jīng)濟(jì)增速放緩以及企業(yè)擴(kuò)張速度下降雙重因素影響下導(dǎo)致的租賃需求回落或?qū)⒍唐趦?nèi)繼續(xù)影響寫字樓市場基調(diào)。第18頁，共25頁。小結(jié)1.成都各區(qū)域均有一定商務(wù)辦公區(qū)域，主要集中在市中心、城南人民南路沿線及城東東大街沿線, 2012-2016年市場新增供應(yīng)量呈爆發(fā)式增長,目前處于去庫存階段。2. 2018年主城區(qū)寫字樓供小于求，成交均價(jià)13829

11、元/，熱銷板塊集中在錦江區(qū)、高新區(qū)，多為長銷現(xiàn)房，市場自然銷售月均天花板在2000左右，去化壓力較大。3.寫字樓市場租賃在2018年實(shí)現(xiàn)較大增長，甲級凈有效租金錄得103.5元/.月，乙級凈有效租金錄得62.1元/.月，同比上揚(yáng)3%，成交租賃類型中，升級需求占比超過四成；4.整體寫字樓市場預(yù)計(jì)2019-2022年，市場有望迎來超180萬平方米體量的新增供應(yīng)，總存量或?qū)⑼黄?00萬，未來去庫存壓力較大；成都寫字樓市場處于成熟階段，預(yù)計(jì)未來供應(yīng)量將繼續(xù)上漲，去庫存壓力較大；第19頁，共25頁。PART.3三、城南寫字樓市場研判第20頁，共25頁。區(qū)域市場情況城南寫字樓2018年至今無新增供應(yīng)，去化

12、在2017年2季度達(dá)到頂峰后持續(xù)陷入低迷，2018年全年月均去化1.31萬方，目前處于去庫存階段。第21頁，共25頁。雄川金融中心仁和新城中國華商金融中心創(chuàng)新時(shí)代廣場環(huán)球中心茂業(yè)天地三環(huán)繞城茂業(yè)中心中航國際中心蜀都中心二期名稱體量（萬方）級別面積區(qū)間（）運(yùn)營模式售價(jià)（萬元）租金(元/月)物管費(fèi)(元/月)投資回報(bào)率茂業(yè)天地/甲級150-600只租不售/120-14024/中航國際15.9甲級200-1800小業(yè)主租售1.6-1.785-90126.8%茂業(yè)中心35甲級200-2000小業(yè)主租售1.590177.2%仁和春天廣場13.6甲級150-1200小業(yè)主租售1.5-1.780-90186.

13、8%環(huán)球中心176甲級170-2300小業(yè)主租售1.1-1.660-75195.6%-6.7%中國華商金融中心38.7超甲級130-2000甲方出售（整層起售），小業(yè)住出租2110-130236.6%-7.8%創(chuàng)新時(shí)代廣場32甲級140-180甲方租售（半層及以上整售）1.75-2100-120226.9%-7.2%雄川金融中心15甲級127-1760小業(yè)主租售1.2-1.3585-90158.0%蜀都中心二期/甲級130-1500小業(yè)主租售1.387158.0%微觀市場情況城南寫字樓以甲級為主，普遍為小業(yè)主租售模式，售價(jià)在1.5-2萬/之間，租金在80-95元/月，物管費(fèi)在17-22元/月，整體投資回報(bào)率在6.6-7.8%之間。第22頁，共25頁。入駐情況名稱入駐率入駐企業(yè)類型中航國際85%中航集團(tuán)、金融、保險(xiǎn)、咨詢、貿(mào)易類、文化傳播、銀行茂業(yè)中心80%基金、房地產(chǎn)、信托、文化傳播、廣告、建筑設(shè)計(jì)仁和春天廣場98%金融、房地產(chǎn)、律師事務(wù)所環(huán)球中心75%房地產(chǎn)、教育咨詢、建筑設(shè)計(jì)、歷律師事務(wù)所、裝飾公司中國華商金融中心90%期貨、建筑設(shè)計(jì)、科技、五糧液、會計(jì)事務(wù)所創(chuàng)新時(shí)代廣場75%金融、科技類、國企類雄川金融中心60%金融、互聯(lián)網(wǎng)、保險(xiǎn)、生物