某房地產(chǎn)住宅項目營銷方案副本

1、三大重點問題做什么？項目定位建什么？規(guī)劃設計怎么賣？營銷方案 昔陽縣留莊住宅+商業(yè)項目 規(guī)劃及營銷構(gòu)思昔陽首席大盤， 樹立龍頭形象高舉產(chǎn)業(yè)大旗， 實現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營本案目錄一、留莊住宅項目定位二、留莊住宅項目規(guī)劃設計建議三、留莊商業(yè)項目定位四、留莊商業(yè)項目規(guī)劃設計建議五、商業(yè)項目營銷方案的戰(zhàn)略與策略六、商業(yè)項目營銷方案的操作與推廣一、我們在留莊項目上重點要做什么？項目定位對商業(yè)部分先做重點闡述市場角度營銷角度經(jīng)營角度重點考慮昔陽縣首席奢華配套齊全規(guī)模型的小區(qū)（住宅）昔陽縣汽車銷售/配件/裝潢美容、洗車、維修的專業(yè) 市場（商鋪）昔陽縣新城區(qū)/核心區(qū) /地標性、汽配綜合市場住宅項目定位：昔陽縣首大盤 新

2、城區(qū) 新干道 新核心 簡歐風格案名建議：松溪世紀城 麗都美龍灣 新城雅苑 主推定位語：昔陽縣首席大盤，麗都美龍灣、 隆重開幕，盡請期待！案名建議理由：1、公園城取自項目緊鄰松溪河公園，依托水景、公園從人文、宜居。2、麗都美龍灣取名因項目占地面積大、麗都代表詩情畫意大氣，簡潔，美代表善，龍灣 代表是昔陽縣最大的龍頭項目！3、新城雅苑因本縣政府規(guī)劃的南遷北移政策，新城雅苑的誕生更讓人明白此處為開發(fā)區(qū)。二、住宅項目規(guī)劃及推廣要點1、昔陽縣城目前并沒有真正可以堪稱景觀級樓盤，名仕嘉園、晨曦順景也只是停留在宣傳階段，留莊項目體量巨大，而且留莊回遷樓和對外銷售的住宅產(chǎn)品都處在同一地塊，這需要我們把重點放在

3、對外銷售的住宅與商業(yè)產(chǎn)品上，確立風格、精心打造。我們可以考慮徽派建筑和現(xiàn)代簡歐式風格兩種思路，但是一定要突出這個特色，進行包裝、大力宣傳。2、前期應考慮的是設計經(jīng)典戶型、主力戶型設計、搭配比例、車位、地下室配比樓王和輔樓的確定、建筑工藝、樓體內(nèi)外裝及配套設施的選定、景觀設計及投入都是開發(fā)公司重點考慮的部分。3、結(jié)合工程施工進度、銷售部門需根據(jù)開發(fā)公司對資金用量的要求制定一部嚴謹?shù)匿N售計劃，分階段按步驟完成銷售回款任務，在此期間售樓部建設、銷售隊伍組建、人員專項培訓、外部關(guān)系拓展、市場推廣啟動、客戶進入積累和蓄水期、銷售政策的細節(jié)敲定都是重要工作內(nèi)容。項目戶型設計、面積配比分析及建議縣城購房客戶

4、的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購房戶比較認同的戶型在80-120平米，該部分的客戶年齡在30-45歲之間，一般有一到兩個小孩或老人，多為三至四口之家，消費能力比較充裕，購房一步到位的心理十分突出。130平米以上的戶型受到小部分高收入家庭的歡迎，注重舒適型的客戶購買。80平米以內(nèi)的戶型多為收入能力較低或年齡在30歲以下，未婚或剛結(jié)婚的兩口之家購買。經(jīng)濟適用！從戶型特征而言，三室兩廳與兩室兩廳最受歡迎，其次為兩室一廳、一室一廳，兩室以下的戶型銷售量偏低。三、商業(yè)項目定位：主題餐廳、大型超市、生活綜合、特色餐飲、汽車銷售、配件修理、汽車美容裝飾、銀行配套于一體的專業(yè)化市場案名建議：昔陽縣留莊汽配城主推定位語： 昔陽縣

5、獨家一站式 （機動車銷售/配件/維修/美容裝潢專業(yè)市場）案名建議理由：1、項目的產(chǎn)品定位以汽配為主，從產(chǎn)品定位到規(guī)模來看，用汽配城來冠名都比較恰當； 2、留莊汽配城則體現(xiàn)項目原地理位置；3、昔陽縣的建材、家居、服裝、電器、通訊等產(chǎn)業(yè)都已集中，唯獨汽配產(chǎn)業(yè)分散。認真審視昔陽縣汽配/維修/配件美容市場市場目前汽車銷售/配件/維修市場現(xiàn)狀政策利好低檔、散亂、不成規(guī)模，與昔陽縣其他產(chǎn)業(yè)集合相比明顯不符207國道拓寬、整體改遷提升道路形象，政府引導，跟著政府規(guī)劃走呼喚一個全新整合的汽配專業(yè)市場的出現(xiàn)！從營銷角度考慮鋪位形態(tài)是否適合客戶購買？什么鋪最容易銷售？大鋪面銷售都較困難；（200-300）原因為投

6、資太大，極少數(shù)人有投資實力小鋪面銷售比較快，（100-200） 但是對于開發(fā)商來說比較麻煩，而且設計成本方面多 中小臨街商鋪最好銷售從產(chǎn)品經(jīng)營角度考慮什么商鋪適宜汽配商家經(jīng)營 ？較高的層高、框架結(jié)構(gòu)、可相互打通的“百變”商鋪最適宜汽車商家經(jīng)營；（做展廳）應提前確定商家，做好整塊玻璃的設計，四、建什么？項目建筑規(guī)劃項目定位 ？ 業(yè)態(tài)布局？經(jīng)營角度？項目不僅要旺銷，同時業(yè)主還要掙錢，保證市場持有永久活力！“把項目做旺才是硬道理！以人為本，方便客戶，以科學的管理理念經(jīng)營！”總體商鋪建筑規(guī)劃建議： 本項目建筑規(guī)劃應該著重遵循“以人為本”、“以通為本”的原則，以實現(xiàn)商鋪經(jīng)營、使用價值商業(yè)的最大化西南角是

7、兩條縣城主干道的交匯口，是本項目最重要的主入口，此處是展示本項目高檔專業(yè)形象的關(guān)鍵位置，建筑規(guī)劃以小廣場、大型酒樓大型超市及休閑娛樂相結(jié)合的建筑為主，餐飲、休閑娛樂類建筑應該將各類管道預留好，以適應商家的需求；留莊大道入口應設有古式牌樓，設有燈籠，以霓虹燈，兩邊的燈類裝飾品，襯托旅游文化餐飲濃厚氛圍。 從商鋪銷售與商家經(jīng)營的角度考慮，所有商鋪面積不宜過大，主力戶型的面積控制在90-150 之間，商鋪最適宜為兩層，預留內(nèi)置樓梯；本商業(yè)項目是汽配專業(yè)市場，樓板承重方面應當充分考慮到商家貨品堆放的需要，建議樓板承重在500-800KG/； 停車位是決定商業(yè)項目成敗的重要因素，在建筑設計時充分考慮停車

8、位的數(shù)量及布局，建議數(shù) 量地上停車位為200-300個； 另外，垃圾處理站等也應該布局在適當?shù)奈恢?，充分體現(xiàn)人性化的原則與商家的經(jīng)營需求。商鋪外墻設計和整個市場名字要有合理的顯眼的存放位置?？傮w業(yè)態(tài)布局建議： 本項目是分為3段的，A段、大型超市和生活綜合，宴會主題餐廳，為主，所以停車位一定要有充足的停車位，B段為汽配專業(yè)市場，業(yè)態(tài)規(guī)劃應該充分滿足汽車配件、汽車美容裝飾、汽車修理、摩托車 配件與維修等商家的經(jīng)營需求， 還要布局大型餐飲、特色餐飲、休閑、娛樂、物流配送、銀行等服務配套類業(yè)態(tài)； 本項目還應該考慮到經(jīng)營商家就近居住和辦公的需要，在主入口建筑中規(guī)劃一定體量的宜商宜 住的單身小戶型； 臨縣

9、城主干道、展示面好的街鋪應該布局些形象較好的汽車美容裝飾商家，突出留莊汽配城高檔、一流、專業(yè)的整體形象； 引入昔陽最大的東昌、眾興等幾家汽車經(jīng)銷商、4S店、在與之最接近的區(qū)域布局汽配的業(yè)態(tài)； 考慮到昔陽縣整體產(chǎn)業(yè)布局，摩托車市場、摩配業(yè)態(tài)所占的比例應當偏小，且宜規(guī)劃在內(nèi)街； 汽車修理形象稍差，這類業(yè)態(tài)布局在靠近縣城主干道宜建地下廣場或邊緣位置較為適宜； 普通餐飲、物流配送類業(yè)態(tài)不宜布局在外街，故布局在內(nèi)街，適應本市場的配套服務所需即可。主入口建議設計綜合性的建筑，其用途不在于汽配市場的經(jīng)營，更多的功能應體現(xiàn)項目高端的專業(yè)形象，有很強的汽配城昭示效果，在這個綜合性建筑中能布局大型餐飲、休閑、娛樂

10、類的業(yè)態(tài)，滿足不同層次的經(jīng)營商家、汽配城消費者及辦公人員的消費需要。項目昭示性效果廣場利于車流的匯聚與分流商鋪的建筑形態(tài)建議：如圖所示，這種類型的商鋪一層經(jīng)營，二層可以做庫房堆貨，又可以滿足經(jīng)營商家辦公或住宿的用途。鋪鋪臨街，大小適中，易經(jīng)營，同時也易投資，符合開發(fā)商回收資金和經(jīng)營旺場的利益。找些形象好的店面，此類商家市場形象好，宜布局在現(xiàn)207國道和的街面上。五、怎么賣？營銷方案獨特的項目量身打造的營銷方案總體營銷戰(zhàn)略核心思想營銷路線營銷重點在 不賣 中 賣提前拉開招商/經(jīng)營架勢建立認同度、提高價值預期稀缺品形象入市迅速銷售，實現(xiàn)高價值總體營銷戰(zhàn)略核心思想兩條（營銷）路線相互促進產(chǎn)業(yè)路線直接

11、銷售目標專業(yè)市場商戶投資路線主力目標：昔陽投資客戶投資者：大部分商業(yè)為自營，經(jīng)營有保證產(chǎn)業(yè)路線促進投資路線投資路線促進產(chǎn)業(yè)路線經(jīng)營戶：高價值產(chǎn)業(yè)鋪，大批投資客看中，有升值空間，租不如買總體營銷戰(zhàn)略營銷路線經(jīng)營者有良好的預期信心建立昔陽對周邊輻射的窗口意義全新經(jīng)營模式跨區(qū)采購的模式高推廣力度、市場經(jīng)營前景永續(xù)經(jīng)營、租不如買投資者理解、信任、有能力買。 須解決（描述）問題：汽配產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、行業(yè)前景項目的統(tǒng)一性、稀缺性投資高增長性、安全性單價可接受、總價吸引力。營銷重點四大舉措羊群效應產(chǎn)業(yè)路線先行“租”售并舉全縣招商，引入全縣的品牌汽配商家，給昔陽其他經(jīng)營戶以帶動區(qū)別對待自營客與投資客，盡可能多地吸引

12、自營客戶，有利后期經(jīng)營前期：意向招商+銷售后期：正式招商異地銷售促進在和順、平定等地大造聲勢，給昔陽潛在大量投資客以帶動總體營銷策略總體營銷策略核心價值銷售方式核心：突出/放大兩種價值產(chǎn)品價值+投資價值產(chǎn)品價值要素：規(guī)模感行業(yè)規(guī)模前景頭領(lǐng)感模式先進、行業(yè)領(lǐng)頭羊?qū)嵙Ω信c政府良好的合作關(guān)系整合整個地區(qū)內(nèi)外行業(yè)資源投資價值要素穩(wěn)健NO.1汽配連鎖品牌，擁有豐富的汽車服務市場運作經(jīng)驗及行業(yè)資源稀缺昔陽縣唯一的、統(tǒng)一的汽配市場價值產(chǎn)業(yè)鋪，行業(yè)橋頭堡總體營銷策略產(chǎn)業(yè)服務銷售優(yōu)惠招商5、引入昔陽最大的幾家汽車經(jīng)銷公司，設立各汽車展銷店；6、建立市場運營中心進行統(tǒng)一的市場化管理。以服務切入銷售直接切入銷售先服

13、務，后銷售1、設立半年左右的免租期；2、免收一年的市場管理費；3、對簽定長期經(jīng)營協(xié)議的商戶給予更多的優(yōu)惠措施。給予市場充分信心；提供綜合價值、綜合服務NO銷售方式六大銷售措施保障銷售和運營兩旺客戶類別銷售方式目的自營客1、優(yōu)先登記自營客的認籌時間早于投資客；給投資客以壓力和市場預期2、優(yōu)惠購買自營客購買給予3%左右的折扣點；鼓勵自營客購買3、又賣又租市場經(jīng)營的前三年，如果自營客持續(xù)自營則分別給予自營客5%、6%、7%的租金返還；鼓勵持續(xù)經(jīng)營4、限時開業(yè)自營客需簽定協(xié)議，保證在市場開業(yè)時入場經(jīng)營，否則取消租金返還。開業(yè)率保障投資客1、3年包租，分別為6%，7%，8%增加安全感2、3年后市場租金，

14、代為管理提高贏利預期，便利其投資獲利銷售方式請各位領(lǐng)導對我的策劃方案提出寶貴的意見！為我們留莊項目增光添彩！ 絢爛奪目！ 爭做第一！樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識。02-8月-2202-8月-22Tuesday, August 2, 2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。*8/2/2022 7:40:44 AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。02-8月-22*Aug-2202-Aug-22加強交通建設管理，確保工程建設質(zhì)量。*Tuesday, August 2, 2022安全在于心細，事故出在麻痹。02-8月-2202-8月-22*02 August 2022踏實肯干，努力奮斗。2022年8月2日*02-8月-2202-8月-22追求至善憑技術(shù)開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務樹立形象。02 八月 2022*0