中房凌云花園市場營銷策劃

1、PAGE .中房凌云花園市場營銷謀劃 ：.；目錄 TOC o 1-3 f h z HYPERLINK l _Toc43687628 1工程概略 PAGEREF _Toc43687628 h 5 HYPERLINK l _Toc43687629 2市場調研 PAGEREF _Toc43687629 h 7 HYPERLINK l _Toc43687630 2.1沈陽市房地產市場情況調查 PAGEREF _Toc43687630 h 7 HYPERLINK l _Toc43687631 2.1.1沈陽市居民住房消費志愿分析 PAGEREF _Toc43687631 h 7 HYPERLINK l

2、_Toc43687632 2.2沈陽市相關的政策法規(guī) PAGEREF _Toc43687632 h 8 HYPERLINK l _Toc43687633 2.3沈陽市的房地產價錢 PAGEREF _Toc43687633 h 9 HYPERLINK l _Toc43687634 2.3.1 2003年1月沈房市場綜述 PAGEREF _Toc43687634 h 9 HYPERLINK l _Toc43687635 2.3.2 2003年2月沈房市場綜述 PAGEREF _Toc43687635 h 11 HYPERLINK l _Toc43687636 2.3.3 2003年3月沈房市場綜述

3、 PAGEREF _Toc43687636 h 12 HYPERLINK l _Toc43687637 3工程分析 PAGEREF _Toc43687637 h 15 HYPERLINK l _Toc43687638 3.1本身工程分析 PAGEREF _Toc43687638 h 15 HYPERLINK l _Toc43687639 3.1.1公司背景： PAGEREF _Toc43687639 h 15 HYPERLINK l _Toc43687640 3.1.2工程本身優(yōu)勢 PAGEREF _Toc43687640 h 15 HYPERLINK l _Toc43687641 3.1.3

4、工程本身優(yōu)勢 PAGEREF _Toc43687641 h 17 HYPERLINK l _Toc43687642 3.2競爭工程分析 PAGEREF _Toc43687642 h 17 HYPERLINK l _Toc43687643 3.3目的客戶分析居民住房消費需求預測 PAGEREF _Toc43687643 h 18 HYPERLINK l _Toc43687644 3.3.1房地產的未來開展趨勢我國住宅建立面向中低收入家庭 PAGEREF _Toc43687644 h 18 HYPERLINK l _Toc43687645 3.3.2沈陽市居民住房消費層次分析 PAGEREF _T

5、oc43687645 h 18 HYPERLINK l _Toc43687646 3.3.3購房者年齡分析 PAGEREF _Toc43687646 h 19 HYPERLINK l _Toc43687647 3.3.4購房者對環(huán)境的要求 PAGEREF _Toc43687647 h 19 HYPERLINK l _Toc43687648 4推行戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc43687648 h 20 HYPERLINK l _Toc43687649 4.1推出時機戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc43687649 h 20 HYPERLINK l _Toc43687650 4.2樓盤定價戰(zhàn)略：

6、PAGEREF _Toc43687650 h 20 HYPERLINK l _Toc43687651 4.2.1定價戰(zhàn)略的概念 PAGEREF _Toc43687651 h 20 HYPERLINK l _Toc43687652 4.2.2樓盤定價戰(zhàn)略涉及的兩個方面 PAGEREF _Toc43687652 h 21 HYPERLINK l _Toc43687653 4.2.3凌云花園的的定價戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc43687653 h 23 HYPERLINK l _Toc43687654 4.3樓盤包裝戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc43687654 h 26 HYPERLINK l

7、_Toc43687655 4.3.1包裝的作用 PAGEREF _Toc43687655 h 26 HYPERLINK l _Toc43687656 4.3.2凌云花園的包裝戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc43687656 h 26 HYPERLINK l _Toc43687657 4.4廣告宣傳戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc43687657 h 27 HYPERLINK l _Toc43687658 4.4.1廣告宣傳的重要性 PAGEREF _Toc43687658 h 27 HYPERLINK l _Toc43687659 4.4.2廣告宣傳戰(zhàn)略的步驟 PAGEREF _Toc436876

8、59 h 27 HYPERLINK l _Toc43687660 4.4.3凌云花園的廣告戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc43687660 h 30 HYPERLINK l _Toc43687661 4.5促銷活動戰(zhàn)略： PAGEREF _Toc43687661 h 30 HYPERLINK l _Toc43687662 4.5.1促銷及促銷戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc43687662 h 30 HYPERLINK l _Toc43687663 4.5.2促銷的方式 PAGEREF _Toc43687663 h 31 HYPERLINK l _Toc43687664 4.6凌云花園的促銷戰(zhàn)略

9、PAGEREF _Toc43687664 h 32 HYPERLINK l _Toc43687665 5銷售方案 PAGEREF _Toc43687665 h 32 HYPERLINK l _Toc43687666 5.1銷售目的方案： PAGEREF _Toc43687666 h 32 HYPERLINK l _Toc43687667 5.2銷售本錢方案： PAGEREF _Toc43687667 h 32 HYPERLINK l _Toc43687668 6銷售評價 PAGEREF _Toc43687668 h 32 HYPERLINK l _Toc43687669 6.1銷售實施的執(zhí)行：

10、 PAGEREF _Toc43687669 h 32 HYPERLINK l _Toc43687670 6.1.1銷售實施的概念 PAGEREF _Toc43687670 h 32 HYPERLINK l _Toc43687671 6.1.2營銷執(zhí)行的任務細項 PAGEREF _Toc43687671 h 32 HYPERLINK l _Toc43687672 6.1.3凌云花園銷售實施的執(zhí)行 PAGEREF _Toc43687672 h 32 HYPERLINK l _Toc43687673 6.2銷售控制 PAGEREF _Toc43687673 h 32 HYPERLINK l _Toc

11、43687674 6.2.1銷售控制的作用 PAGEREF _Toc43687674 h 32 HYPERLINK l _Toc43687675 6.2.2銷售控制的步驟 PAGEREF _Toc43687675 h 32 HYPERLINK l _Toc43687676 6.2.3銷售控制方法 PAGEREF _Toc43687676 h 32 HYPERLINK l _Toc43687677 主要參考文獻 PAGEREF _Toc43687677 h 32 HYPERLINK l _Toc43687678 附錄 PAGEREF _Toc43687678 h 32 HYPERLINK l _

12、Toc43687679 英文資料 PAGEREF _Toc43687679 h 32 HYPERLINK l _Toc43687680 譯文 PAGEREF _Toc43687680 h 32 中房凌云花園市場營銷謀劃工程概略凌云花園位于方家欄路 32號沈陽東南部，毗鄰方家欄森林公園，是中房集團在沈陽的第二個工程。其東面是新建住宅、西面是規(guī)劃路、南面是方家欄路、北面是遼寧省武警總隊一支隊。凌云花園占地15萬平方米、總建筑面積20萬平方米、容積率1.5綠化率達40%、建筑密度為30%、是一個大型的、綜和的生活園區(qū)。中房凌云花園整體上采用現(xiàn)代風格的建筑設計。主要部位高級外墻面磚飾面，顯居住者的“面

13、子；住宅全部坡屋頂設計，頂層層高在2.84.6米。留出更充分的創(chuàng)意空間；超大視野的陽臺，部分南臥室飄窗設計，充分表達了現(xiàn)代人對建筑設計的要求；戶型在88平方米到168平方米，使多種戶型可供客戶恣意選擇。24小時惠天熱網(wǎng)；每戶可配有ADSC接口?？蛻艨梢韵碓獾睫k公、教育、購物、就醫(yī)等信息時代的高速安康。東芝電梯房以及金德鋁塑PRR管材等等。建筑規(guī)范闡明:【主體工程】外墻采用節(jié)能資料,樓板全部現(xiàn)澆。外墻主要部位裝飾采用高級外墻面磚,其他為涂料墻面;坡屋頂采用高級屋面瓦?！咎變妊b飾配套】單元門:鑄誠牌高級對講門進戶門:鑄誠牌高級對開三防門陽臺及窗:大連實德型材高級中空塑鋼窗地面:水泥壓光(廚衛(wèi)除外)

14、墻面:高級大白飾面室內門:預留洞口廚房:墻面抹灰衛(wèi)生間:墻面抹灰,地面做高級防水,上下水預留接口室內照明:預留燈位,設置高級開關、插座有線電視、衛(wèi)星電視插座接入客廳；ADSL接口接入客廳，接口接入客廳及臥室?！竟膊课弧繕翘莶捎貌讳P鋼扶手、理石地面。東芝電梯，樓梯間照明采用高級聲光控燈?！酒渌拷o水：采用高級UPVC管材。排水：采用高級UPVC消音螺旋管材供暖：惠天熱網(wǎng)24小時供暖，分戶獨立，金德高級鋁塑PPR管材煤氣：進戶2市場調研2.1沈陽市房地產市場情況調查2.1.1沈陽市居民住房消費志愿分析1沈陽市居民居住情況：據(jù)5325份樣本分析,住房面積在40平方米以下的占17%,41-60平方米

15、的占36%,61-80平方米的占27%,81-100平方米的占12.1%，101-130平方米的占4.4%，131平方米以上的占3.5%。2對現(xiàn)住房稱心度分析：經(jīng)過對住房稱心調查分析，沈陽市居民對住房明確表示不稱心的占31.6%，這就是說，有近三分之一的居民要急于改善住房條件；同時，表示普通的，即潛在要改善住房條件的超越五分之二，兩項之和為四分之三。從中可以看出，沈陽市住房消費需求潛力宏大。經(jīng)過對如今住房不稱心要素分析中可以看出，39%的人以為房子面積太小；26.7%的人以為住房構造不合理，功能不齊全；9.6%的人以為房屋破舊，質量不好。這反映出沈陽市寬廣居民主導需求是擴展住房面積，其次是改善

16、住房設計程度。3住房置換需求分析：住房置換志愿分析:經(jīng)過住房置換志愿分析，表示情愿置換的占20.5%；正在思索置換的占28.4%。持張望態(tài)度的20.1%。這反映出，沈陽市有近一半的居民有賣舊房買新房或直接買新房的需求。住房置換時間分析:在住房消費時間安排上，表示一年以內買房或賣掉舊房再購置新住房的占9.2%；表示二年以內的占22.7%；3-4年的占32.9%。這就是說，沈陽市近三分之一居民一、兩年內有購房意向，三、四年內有購房意向也占近三分之一。沈陽市五個城區(qū)內居民共有108萬戶，9.2%就意味著10萬戶居民今年要購置住房，而且今后每年都堅持百分之十以上程度。沈陽市每年約有十萬左右住戶購置住房

17、，而且還要繼續(xù)堅持一個相當長的時間，這是一股多么宏大的消費潮流，它假設能變成現(xiàn)實，將對改善沈陽市人民生活程度、拉動全市經(jīng)濟開展產生不可估量的影響。(4)購房意向分析:購買住房的類別分析:針對要購買什么樣的住房問題，我們提供了五種類型，即新建商品房，比原住條件好的舊房，經(jīng)濟適用住房，自住公房，其它?；卮鸾Y果為：購買新建商品房2073人，占39.1%；條件好的舊房860人，占16.3%；經(jīng)濟適用住房1948人，占36.7%；自住公房219人，占4.1%；其它201人，占3.8%。從中可見，人們買房的主流是買新建商品房和經(jīng)濟適用住房，情愿購買條件好一些舊房的人占16.3%。數(shù)量非?？捎^，闡明舊房市場

18、具有強大生命力。對新建商品房種類的選擇:我們把新建商品房劃分為六類，即平房、多層住宅、小高層、高層、別墅及其他?；卮鸾Y果為：購買平房334人，占6.3%；購買多層2189人，占41.3%；購買小高層1714人，占32.3%；購買高層住宅586人，占11.1%；購買別墅283人，占5.3%；其它197人，占3.7%。(5)沈陽市住房消費開展趨勢：未來10年，沈陽地域住宅主要呈現(xiàn)于以下特點：小康化、個性化、生態(tài)化、智能化、品牌化、城郊化、投資多元化、效力規(guī)范化、社區(qū)化；居住方式有四種：安居型、準小康型、小康型、和后小康型；如今大體分布如下：5%為后小康；15%為小康；40%為準小康；30%為安居型

19、；10%為困難戶。估計10年后，晉級情況為：后小康為20%；小康為40%；準小康為30%；安居型為10%，從中進一步證明沈陽市的住房消費潛力宏大，5%的人約6萬戶買高檔房；15%的人約20萬戶買中檔或中高檔房；40%的人約50萬戶買中低檔房子；30%的人約40萬戶買二手房；10%的人約12萬戶租住廉租房；另有80萬流動人口租賃房子。至今，沈陽市購房主要是高收入階層和少部分較高收入階層；大部分較高階層和中等收入家庭尚未進入購房市場，他們需求量非常宏大，一旦條件成熟，群眾購房市場啟動，對房市的推進效果將是非?？捎^。2.2沈陽市相關的政策法規(guī)關于促進住房的消費的假設干措施：為進一步促進住房消費，搞活

20、房地產市場，拉動全市經(jīng)濟繼續(xù)增長，現(xiàn)制定措施如下：加大金融支持力度：1今年全市住房消費貸款新增41億元，其中住房公積金貸款11億元；住房消費貸款余款到達182億元。2鼓勵各商業(yè)銀行在做好商品住房貸款業(yè)務的同時，全面開展存量住房消費貸款業(yè)務，存量住房貸款比例由如今的五成提高到七成。3開展住房公積金與商業(yè)銀行的政策性組合貸款業(yè)務，擴展住房貸款規(guī)模。全面推行房屋拆遷貨幣化安頓，全面推開房屋拆遷貨幣安頓任務，增參與市購房資金量。放寬買房落戶的條件從2003年1月1日起，具有相對穩(wěn)定收入的外地人員來沈購買房屋，不低于我市當年人均住房建筑面積的，準予本人及其共同居住的直系親屬戶口遷入我市。辦好房地產買賣會

21、：1繼續(xù)舉行春秋兩季房地產買賣會和房產買賣夜市，積極向外埠宣傳我市買房落戶等優(yōu)惠政策。2組織我市房地產開發(fā)企業(yè)參與外埠房交會，吸引外埠消費者和投資商來沈購房置業(yè)。調整住房消費的稅費政策：1一年內個人出賣住房后又購買住房，或購買住房后將原住房出賣，購房款高于售房款的，差額交納契稅；購房款低于售房款的，免征契稅。2住房拆遷貨幣化安頓的補拆遷人，自拆遷公揭露布之日起18個月內初次購買住房，現(xiàn)接受房屋與原房屋面積、價錢均有差別的，按價錢差額交納契稅；對購買存量住房的，按面積差收取買賣手續(xù)費。3在房交會期間，居民個人購買普通住宅的，按1.5%稅率交納契稅.但為鼓勵居民改善住房條件,實行財政補貼的方法,由

22、市、區(qū)兩級財政對納稅人交納契稅給予50%的補貼，并減半收取存量住房買賣手續(xù)費。加大消化空置商品房力度對空置1年以上商品房且數(shù)量大的開發(fā)企業(yè)，由市建委、房產、規(guī)劃和國土資源等部門結合采取控制措施，限制其參與土地招標競拍，不予審批新工程。 定期發(fā)布市場供求信息房地產開發(fā)和房產管理部門要定期發(fā)布房地產市場指數(shù)和相關信息，引導房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立多類型、多檔次、多元化、適銷對路的商品住房，滿足不同層次居民的住房消費需求。拓展房地產置業(yè)擔保業(yè)務：在房地產中心市場內開設“金融超市，約請各商業(yè)銀行入市辦理貸款業(yè)務，提高房地產市場“一站式效力辦事效率。2.3沈陽市的房地產價錢2.3.1 2003年1月沈房市

23、場綜述1增量房均價窄幅動搖：全市增量房銷售均價平穩(wěn)運轉、窄幅動搖，1月份全市增量房價錢指數(shù)為1020點，比上個月下降2點，均價為3005元，與去年同期比，上升8點，均價根本持平。從目前的趨勢看，市場正處于銷售淡季，尤其是隨著春節(jié)的臨近，市場整體上缺乏熱點，根本沒有什么宣傳促銷活動，全市均價在小范圍內窄幅動搖。2增量房成交量中幅下降本月的增量房成交量中幅下降，面積指數(shù)為1132點，下降667點，與去年同期比上升730點。進入淡季后，市場有效需求缺乏，銷售回落明顯。與前兩年同期比，仍堅持較高買賣量，顯示市場運轉形狀良好。3住宅平均價錢表 單位：元區(qū)域增量住宅價錢比上月存量住宅價錢比上月全市七區(qū)30

24、328209333和平區(qū)3909-57240076沈河區(qū)4406412365-44皇姑區(qū)324959214053鐵西區(qū)257021197656大東區(qū)2765-14186669東陵區(qū)310754199348于洪區(qū)236051900-64住宅平均價錢圖5：面積銷售比重表區(qū)域本月銷售面積平方米本月比重全市(七區(qū))294,344 1.00 和平區(qū)32,083 0.11 沈河區(qū)36,124 0.12 皇姑區(qū)47,993 0.16 鐵西區(qū)45,665 0.16 大東區(qū)65,298 0.22 東陵區(qū)25,602 0.09 于洪區(qū)41,578 0.14 2.3.2 2003年2月沈房市場綜述1：增量房均價平穩(wěn)

25、運轉全市增量房銷售均價運轉平穩(wěn)、動搖細微，2月份全市增量房價錢指數(shù)為1026點，比上個月上升6點，均價為3024元，與去年同期比，上升13點。本月增量房市場的主要特點是：由于春節(jié)假期，市場消費者將目光轉移到假日消費當中，市場銷售冷清。2：增量房成交量繼續(xù)下降本月的增量房成交量繼續(xù)下降，面積指數(shù)為819點，下降533點，與去年同期比上升514點。由于春節(jié)假期本月買賣期限非常短、淡季市場有效需求弱，全市商品房銷售量很少。3：住宅平均價錢表 單位：元區(qū)域增量住宅價錢比上月存量住宅價錢比上月全市七區(qū)3024192060-17和平區(qū)396631232446沈河區(qū)436590240985皇姑區(qū)319090

26、2087-92鐵西區(qū)2549-71920-7大東區(qū)2779-371797-55東陵區(qū)305393194596于洪區(qū)2355151906604：住宅平均價錢圖5：面積銷售比重表區(qū)域本月銷售面積平方米本月比重全市(七區(qū))211,205 1.00 和平區(qū)23,196 0.11 沈河區(qū)22,840 0.11 皇姑區(qū)26,266 0.12 鐵西區(qū)41,278 0.20 大東區(qū)47,159 0.22 東陵區(qū)18,606 0.09 于洪區(qū)31,861 0.15 2.3.3 2003年3月沈房市場綜述1：增量房均價動搖細微全市增量房銷售均價動搖細微、略有上升，3月份全市增量房價錢指數(shù)為1029點，比上個月上升

27、3點，均價為3032元，與去年同期比，上升43點。本月增量房市場的主要特點是：市場轉出淡季，銷售明顯添加，臨近春季買賣會，各開發(fā)企業(yè)開場加大工程宣傳力度，市場買賣氣氛活潑，整體好于去年。2：增量房成交量開場放大本月的增量房成交量改動頹勢、開場溫暖放大，面積指數(shù)為1598點，比上月上揚779點，與去年同期比上升920點。隨著舊有樓盤開場進展新季宣傳和新樓盤的陸續(xù)開工進入市場，市場上趨向增量活潑。3：住宅平均價錢表單位：元區(qū)域增量住宅價錢比上月存量住宅價錢比上月全市七區(qū)30328209333和平區(qū)3909-57240076沈河區(qū)4406412365-44皇姑區(qū)324959214053鐵西區(qū)2570

28、21197656大東區(qū)2765-14186669東陵區(qū)310754199348于洪區(qū)236051900-64住宅平均價錢圖5：面積銷售比重表區(qū)域本月銷售面積平方米本月比重全市(七區(qū))363,048 1.00 和平區(qū)41,713 0.11 沈河區(qū)39,182 0.11 皇姑區(qū)45,737 0.12 鐵西區(qū)58,116 0.16 大東區(qū)75,298 0.21 東陵區(qū)42,362 0.12 于洪區(qū)60,640 0.17 3工程分析3.1本身工程分析3.1.1公司背景：中房集團是國內獨一中央直屬的大型房地產開發(fā)集團?？傎Y產逾600億元,在全國200多個城市擁有320多家企業(yè).已建成和開發(fā)工程達1200

29、多個,是國內規(guī)模龐大、實力超強的房地產巨人。2001年中房集團登陸沈陽并勝利地開發(fā)了位于沈陽市大東區(qū)東陵西路的中房基安花園一座24萬平方米的大型現(xiàn)代化生活園區(qū),2002年,又被評為“沈陽市房地產行業(yè)百姓信任首選名盤、且榮膺建立部“企業(yè)文化建立先進單位的稱號.中房集團在沈陽成立的時間不長,在不到兩年的時間里,每年都有近20萬平方米的樓盤上市量,并銷售一空.此外,中房集聚會集了沈陽建筑工程學院教授等一批有識之士,實際著百姓安居的夢想.這是很多房地產公司都無法比較的。3.1.2工程本身優(yōu)勢 2002年中房集團以其強勁的勢頭，在沈陽地產界異軍突起，令沈城百姓耳目一新的“大社區(qū),高質量,低價位深化人心的

30、大型生活園凌云花園在沈城東南部崛起。凌云花園的工程一確定下來、許多建筑設備、建材消費商紛紛找上門來，寧肯不賺錢也要供貨，這個緣由在哪？實力。很簡單，中房公司有實力，有實力開發(fā)一個好的工程，有實力完成工程的良性開發(fā)。只需中房勝利了，開發(fā)商們本人自然也能獲得良好的市場報答。這正是供應商所看重的凌云花園的緣由。再者，凌云花園周邊完善，園區(qū)交通便利，出入自若；求學就醫(yī)，購物休閑，近在咫尺。交通方面 ：246路程相中巴至方家欄路、4343路，4346路，4347路至江東街、223路，224路過長青街。隨著市內交通線路的增設，交通條件將更加日益完善。醫(yī)療衛(wèi)生方面：在花園附近有東陵區(qū)中心醫(yī)院、606所醫(yī)院、

31、省醫(yī)院、463醫(yī)院時辰關注您的安康。文化教育方面 ：幼兒園有中房凌云花園幼兒園、泉園幼兒園、沈空幼兒園、東陵區(qū)教委幼兒園，讓寶寶的童年更快了；學校有凌云小學、萬科小學、長青小學、泉園一校、泉園二校、育鵬小學、145中學/51中學重點；大學由東北大學根底分院、沈陽建筑工程學院東院等教學條件將為凌云花園的小業(yè)主們鋪就一條勝利之路.購物方面：中國鞋城、南塔電子市場、東北日雜零售市場、東北裝飾城、木蘭家私城、長青家電零售中心、東北摩托車市場、新華購書中心、普爾斯瑪特會員超市、方家欄綜和市場讓業(yè)主輕松購物，愜意生活。公園：有方家欄森林公園、長青公園。休閑：東陵游泳館、東陵文化宮、東陵體育場。業(yè)主會休憩才

32、會任務，才更懂得生活。凌云花園環(huán)境幽雅，與森林相依。園區(qū)毗鄰方家欄森林公園，公園內種植銀杏、黃波羅、火炬樹等30多種名貴樹種，合計2.5萬株.而且將大面積建立大型親水廣場及游樂設備,可謂別有洞天,園區(qū)附近的長青公園也將新增植樹面積10000平方米,植樹4000多株.作為凌云花園的業(yè)主又怎樣能不欣喜假設狂!傾聽綠草呼吸的聲音,端詳泉水涌動的腳步,點滴情趣,檔次生活.園區(qū)有大氣恢弘的10000平方米中庭廣場“凌云廣場,廣場南部是抬起式音樂臺凌波臺,凌波而聞仙曲、住瑤臺而沐清風!有“凌波舞綠、“凌花映彩、“芳草云天、“芳林翠庭四個交相輝映,相得益彰的主題廣場。一草一木、一水一石,如滴滴春雨沐浴,浸潤

33、人的心田。40%的綠化率,巧奪天工的園林設計,好不遜色于森林公園,在此呼吸清新空氣,傾聽自然靜謐,感受綠色空間,品味資產生活。中房凌云花園將為沈陽市打造森林城市,注入新生力。凌云花園有規(guī)劃完美的凌云商業(yè)街，商鋪林立，集購物、休閑、餐飲于一體。走在占地3600平方米的商業(yè)街廣場上，“溢彩廣場、“林蔭步道、“迎賓花園、“黃金數(shù)廣場、及“疊水廣場等景觀便映入人的眼簾。在步行街盡頭設有一處展現(xiàn)平臺，那是商家與顧客互動的舞臺，融文娛欣賞于購物之中，為商業(yè)活動提供了充分的展現(xiàn)空間。讓業(yè)主購物休閑一體化，深居簡出更悠然。凌云花園具有金牌優(yōu)質的物業(yè)效力，對業(yè)主的關愛從未停頓。園區(qū)內設有中房花園俱樂部，健身房、

34、桌球室、乒乓球室、閱覽室、兒童書法室等文娛設備一應俱全。為方便業(yè)主停車，園區(qū)還設置了地下車庫。園區(qū)周圍及主要入口設有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，24小時的保安人員站崗巡查；園區(qū)的中央保安控制系統(tǒng)，實現(xiàn)住戶與管理中心之間的對話；園區(qū)的門禁系統(tǒng)，全面實施一卡通，以實現(xiàn)24小時的人員、車輛進出管理，這些物業(yè)管理措施可以確保業(yè)主的財富平安。園區(qū)的背景音樂系統(tǒng)、園區(qū)環(huán)境、建筑物、設備、設備的修繕保養(yǎng)、園區(qū)行政事務管理等一切生活瑣碎，都將由專業(yè)物業(yè)公司中房物業(yè)公司為業(yè)主達理得井井有條。0.5元/m2.月的物業(yè)管理費就可以讓業(yè)主輕松享用生活每一天。3.1.3工程本身優(yōu)勢凌云花園地處方家欄路北地塊沈陽東南部，接近沈陽二

35、環(huán)路，處于城市與邊緣城鎮(zhèn)位置，系城鄉(xiāng)交接地帶，其東邊還有很多農田，周圍的房屋相對于市中心來說比較破舊，繁華程度也遠遠不如市中心，在沈陽五級地段。自90年代初國內房地產異常熾熱的背景下，房地產界盛行著“地段、地段、還是地段的三段論。意即開發(fā)商只需有一個好的地段，在它上面開發(fā)建立住宅，一定暢銷，開發(fā)商就能賺取更高的利潤。同時，國內人士普遍看好一、二類地段，因此，地處五級地段的凌云花園價值量和市場價錢一定會遭到地段要素的影響。此外，一個城市開展要經(jīng)過由中心向周圍分散并逐漸傾斜的過程，市郊接合部雖然更能順應寬廣市民居住要求，其未來開展?jié)摿σ埠艽螅绕涫浅鞘械乃念?、五類地段住宅增值的能夠性可達50%以上

36、，但是，必需得經(jīng)過較長的時間，5年或者5年以上。綜上所述，目前的凌云花園其銷售情況會遭到地段要素的一定影響。3.2競爭工程分析與凌云花園同期推出的房屋有很多：其中現(xiàn)房有萬科花園新城、華龍奧翔家園、傳世豪苑、和泰逸青園、和泰長青園。期房有方芳園、青陽四季園、塞納家園。萬科花園是深圳萬科房地產開發(fā)公司在沈陽開發(fā)的樓盤。深圳萬科來沈陽的時間較長，他們在沈陽曾經(jīng)開發(fā)了五個樓盤，萬科紫金苑就是一個非常勝利的樓盤；因此萬科在沈陽的口碑極好，而“萬科在沈陽也相當?shù)氖軞g迎 。這對與萬科花園新城緊緊相鄰的凌云花園來說，萬科花園是一個很強的競爭對手，對凌云花園有很大的要挾。至于華龍奧翔家園，傳世豪苑、和泰逸青園、

37、和泰長青園他門的實力也只是普通，其銷售情況不是很好，他們的現(xiàn)房對凌云花園來說具有一定的競爭才干，但目前沈陽的現(xiàn)房空置率較高，消費者對新房興趣比對現(xiàn)房的興趣多一些；所以除萬科以外的這些現(xiàn)房對凌云花園構成競爭，但不會構成要挾。期房中方芳園緊靠方家欄路邊，間隔 凌云花園很近，僅幾百米之遙；并且方芳園是33房地產公司在次的第二個工程，占有一定的市場。如今方芳園曾經(jīng)開場預售了，這樣對凌云花園必將構成要挾。青陽四季園位于東陵區(qū)方青路31號，是青陽四季園小區(qū)的第三期工程，他們曾經(jīng)建好，并開場出賣。青陽四季園小區(qū)也是一個規(guī)劃比較的住宅小區(qū)，它在長青小區(qū)路段有一定的市場占有份額，同樣要與凌云花園搶占消費者。再者

38、沈陽房實房地產開發(fā)公司投資開發(fā)的塞納家園地處渾河南岸，沈陽大學城邊。塞納家園東鄰沈陽音樂學院、東邊是XX小學、東南方向是沈陽建筑工程學院、西臨長青街、北邊是渾河。文化氣氛較好，況且渾河新區(qū)正在開發(fā)建立中，在未來的時間里，房地產升值的能夠能夠性很大。他們的樓盤正在建立之中，曾經(jīng)開場預售了。因此來說塞納家園將吸引走凌云花園一部分潛在的消費者，他們對凌云花園無疑是一個頗具實力的競爭對手。綜上所述，凌云花園要想把房子都賣出去，就必需求戰(zhàn)勝眾多的競爭對手，才干獲得勝利。3.3目的客戶分析居民住房消費需求預測3.3.1房地產的未來開展趨勢我國住宅建立面向中低收入家庭2003年，我國住宅建立將開展以經(jīng)濟適用

39、住房為重點的住房供應體系，多渠道處理中低收入家庭的住房問題。建立部有關擔任人要求，各地要盡快制定和完善中低收入家庭的收入規(guī)范，經(jīng)濟適用住房購房對象的條件、購房面積規(guī)范及超面積的處置方法。人均住房面積低于全國平均程度的城市，在審批城市總體規(guī)劃時要添加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應。對房價收入比較高、對取消或減少經(jīng)濟適用住房的城市，要控制新增土地的供應規(guī)模。對未制定經(jīng)濟適用住房監(jiān)視管理方法或未按規(guī)定進展審核的城市，不得以劃撥方式提供建立用地。3.3.2沈陽市居民住房消費層次分析 根據(jù)有關統(tǒng)計資料，在2001年和2002年兩次問卷調查我市居民消費程度大體可以分為五類:第一類，高收入家

40、庭，年收入為10萬元以上，約占5%，有5.4萬戶。第二類，較高收入家庭，年收入610萬元，約占15%，有16萬戶。第三類，中等收入家庭，年收入為36萬元，約占40%，有43萬戶。第四類，中低收入家庭，年收入為13萬元，約占30%，有32萬戶。第五類，低收入家庭，又稱貧困戶。年收入一萬元以下，約占10%，有11萬戶。由于人們的經(jīng)濟位置不同，因此住房消費程度也就不同。第一類消費階層購房在130平方米以上,中數(shù)在150平方米；第二類消費階層購房普通在100130平方米，中數(shù)值為120平方米；第三類消費階層購房普通在70100平方米，中數(shù)值為80平方米；第四類消費階層購房普通在70平方米以下，主要是二

41、手房；第五類消費階層以租房為主。 3.3.3購房者年齡分析目前，從預購房者的人群構造來看，商業(yè)、效力業(yè)普通職工占預購總體的11.5，居第二位，而這其中60.1的預購者介于21-35歲之間；制造業(yè)職工占預購總體的12.8，居首位，這其中46.5的預購者介于21-35歲之間；而中級公司經(jīng)理介于21-35歲的預購比例也超越了60。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6為已婚，其中介于21-35歲的占43.7， 介于36-45歲的占30.4；34.7的獨身， 其中66.1介于21-35歲之間，僅有1.4介于36-45歲之間。從預購房者的年齡構造、職業(yè)特征及婚姻情況看，已婚的中、初級任務

42、者構成預購主體，而年輕的獨身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。應該說，21-45歲之間的人群對購房最有興趣。他們希望的房屋類型依然是經(jīng)濟適用房和商品房， 面積介于50-150平方米之間， 最好單價在3000元以下， 愿望花3000-4000元平方米購房的也占有一定的比例。這一預期和市場價錢的差距低于調查總體對房價的預期與真正市場行情的差距。 調查總體對每平方米的價錢預期如下：每平方米500-1000元的占22.9，1000-2000元的占32，2000-3000元的占19.6， 而6000元以上的僅占1.3。3.3.4購房者對環(huán)境的要求購房者曾經(jīng)逐漸將目光投向新的視點，比如：環(huán)保問題

43、、居住環(huán)境包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氣氛等，這些都直接影響著消費者購房的決策。目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。以為城市環(huán)境污染太嚴重的占調查總體的60.9，看來，爭取“綠色生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢想。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價錢比市區(qū)要廉價很多，“綠色程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市那么由于交通網(wǎng)絡的不夠完善、私家車普及率偏低、 交經(jīng)過分擁堵等， 呵斥許多居民盼望以低廉價錢求得“綠色生存環(huán)境的愿望無法實現(xiàn)。4推行戰(zhàn)略4.1推出時機戰(zhàn)略房地產行業(yè)的投入產出周期長，而市場又瞬息萬變；因此，房地產樓盤推出的時間性非常強。另外，

44、購買者的數(shù)量在一定時間內，某一區(qū)域內的購房人數(shù)呈現(xiàn)出相對穩(wěn)定 靜止的態(tài)勢。且多為“一錘子買賣而新樓盤推出的數(shù)量日益增多，誰先推出，誰先銷售，誰就先下手為強。后者要想獲得好的業(yè)績，自然要加倍付出努力。有時，一個房地產工程早一個月推出銷售或晚一個月推出銷售，業(yè)績迥然不同：所以，把握好樓盤的推出時機對工程的營銷勝利與否至關重要。2002年4月，中房集團24萬平方米的中房基安花園上市。“玻璃價錢，水晶質量的概念在沈陽樓是一同驚動。2002年9月，中房基安花園一期首批業(yè)注入住。“大社區(qū)、高質量、低價位的概念深化人心。中房集團正是借用這股東風僅在半年的時間就樹立了“中國房產的品牌。目前，市場上較為流行中高

45、檔住宅，中房集團并沒有跟著盲從，而是把目的瞄準沈城的中低消費階層，把房子賣給最需求住房的普通老百姓，立足于公司的長久，穩(wěn)定開展。凌云花園正是基于這樣的條件下開發(fā)的。樓盤推出的時間定在2003年4月“沈陽第五屆房交會之前。此時，“五一 國際勞動節(jié)也即將降臨，買房、看房的人也比平常多；有很多的消費者都是選擇節(jié)假日購物的?？傊蟹考瘓F選擇了在“中國房產這一品牌在沈陽打響之后，趁熱打鐵，以其強勁有力之勢于房交會、“五一之前，及時地推出了深受沈陽百姓歡迎的“大社區(qū)、高質量、低價位中的檔次住宅凌云花園。必將引起眾多老百姓的關注，從而到達預期的銷售目的。4.2樓盤定價戰(zhàn)略： 4.2.1定價戰(zhàn)略的概念樓盤定

46、價戰(zhàn)略是指為到達營銷目的，處于競爭的需求而制定的各種價錢戰(zhàn)略。也可以把它看成是工程市場營銷價錢的實施房案和工程在市場的價錢競爭房案。包括分期付款、價錢優(yōu)惠與裝修費、配套設備設備費贈送、價風格整等等。定價戰(zhàn)略的制定并無固定方式，業(yè)務固定的程序，全憑謀劃者豐富的實際閱歷，縝密地組織與思索。在充分把握了大量的客觀現(xiàn)實資料的根底上，在價錢謀劃目的及價錢上下限界的范圍內、構思，選擇并不斷分析研討的結果。研討樓盤定價戰(zhàn)略，主要是從景象上把握房地產價錢的量，關注影響價錢的諸多要素。與其產品稍有不同，房地產價錢的表現(xiàn)方式要相對繁瑣一點。房屋的定價，往往要思索它的單價、總價和付款方式三個方面。單價稱心，總價、付

47、款方式不盡人意，樓盤定價也不能算好。只需對這些價錢方式的組合及影響要素進展綜合的評定后，樓盤的定價才干確定。4.2.2樓盤定價戰(zhàn)略涉及的兩個方面普通情況下，樓盤定價戰(zhàn)略要涉及到兩個方面：一是差別定價；二是競爭定價。 1差別定價：房地產世界顏色斑斕，樓盤的差別性隨處可見。不同的樓盤的差別性，構成了不同的市場價錢。普通而言，房地產產品的定價差別可以依集合的不同分為兩類。不同地塊樓盤之間的差別：這一類差別，稱之為產品的主要差別，他根本上是兩個不同的“房和“地之間的差別，它的變化對樓盤定價的影響很大，它的綜合評定構成了樓盤價錢的總體認定。這一類差別通常有以下幾個方面。地理位置：接近市中心，環(huán)境好，交通

48、便利，位置恰當，樓盤價錢就高；假設在市郊，環(huán)境不佳，交通又不便，樓盤價錢自然就低。樓盤種類：因樓盤的種類不同，牽涉到用低本錢不同別墅的用地要比公寓要多，建筑本錢不同鋼筋混凝土構造的高層成住宅比磚混構造的多層住宅樓的建筑本錢要高，以及功能配置不同，從而呵斥價錢上的差別。譬如，相鄰位置的辦公樓比住宅樓貴，別墅比公寓貴。工程進度：工程剛剛處在打樁階段，價錢子讓廉價；工程已接近收尾，價錢自然要高。規(guī)劃配套：社區(qū)規(guī)劃完善，綠化好，環(huán)境佳，并提供專門的休閑文娛設備，價錢就高；社區(qū)規(guī)劃隨意，質量差，甚至連水、電、煤等根本生活設備也不盡人意，價錢自然就低。平面設計：平面設計靈敏，經(jīng)濟實惠，符合生活時髦，價錢就

49、高；平面設計呆板，浪費不靈敏，功能構造落伍陳舊，價錢那么低。公司品牌：大公司資金雄厚，信譽好，產品各項承諾有保證，價錢就高；小公司資金缺乏，施工進度和建筑質量難于保證，價錢就低。付款方式：最輕松的付款方式普通在價錢上沒有折扣，一次性付款，往往有很大折扣。習慣上，不同的付款方式對應著不同的價錢折扣。建材裝潢：由裝潢的比沒有裝潢的價錢貴，裝潢講究的比裝潢普通的價錢貴。有的樓盤定價干脆把裝潢價錢和產品價錢分開，設定不同的裝潢等級對應不同的附加價錢。企劃效力：包裝精巧，效力上乘，樓盤價錢就有上升的能夠。產品闡明，產品效力簡單得到讓人們疑心產品的質量，樓盤價錢就會下降。同一樓盤不同單元之間的差別：這種差

50、別是指同一地塊，同一樓盤不同單元之間的差別，它是樓盤單元的次要差別。平常所說的差別系數(shù)便是這類差別，他對樓盤的定價僅僅起到微調的作用。普通而言，這種差別有以下幾個要素構成；朝向差別：對高層住宅而言，朝南的單元較貴，東南向、西南向的次之，朝北的那么最廉價。假設一切的廳和臥室都朝南，那么最貴；假設一切廳和臥室都朝北，那么最廉價。其他的以此類推。樓層差別：對流層多層住宅而言，三、四層最貴，二、五層次之，一、六層最廉價。對高層而言，通常是由地層向高層趨貴，但最頂層廉價。邊間差別：對公寓而言三面臨空，并且三面采光的房屋最貴，兩面臨空兩面采光的房屋次之。對別墅而言，四面臨空的獨棟別墅最貴，三面臨空的雙拚別

51、墅次之，兩面臨空的連體別墅最廉價。景觀差別：視野開闊，景觀上佳的單元，如面向公園、面向市區(qū)宏偉建筑等，都較貴；視野狹窄，被許多建筑物鎖遮擋的單元那么較廉價。面積差別：因面積大小而導致的差價系數(shù)不同，往往和總價配比有關。當一個樓盤的總價范圍動搖很小，但因市場需求，要求拉開總價落差的時候，就會對不同的面積單元確定不同差價系數(shù)來加以實現(xiàn)，以鎖定不同的客戶的總價需求。2競爭定價：假設說差別定價是從消費者角度對產品實踐價值的綜合比較認定，那么，競爭定價便是產品的競爭者為爭奪市場對競爭對手的自動出擊。以市場競爭定價的產品，其價錢能夠與產品的價值不服，甚至于產品本錢不服，但卻與市場的需求，競爭對手的態(tài)勢嚴密

52、相連，是最為市場所接受、最為自動進取的定價方法。普通來說，市場競爭定價在兼顧產品本錢和產品價值的同時，更多地將從以下幾個要素的綜合思索：市場景氣：國家情勢良好，國民經(jīng)濟上升，產品購銷兩旺，房地產的定價便提高；相反，市場低迷，有效需求不旺，那么價錢就走低。企業(yè)戰(zhàn)略：走長久開展道路的，價錢或高或低，以企業(yè)品牌為重；短平快的工程，價錢或高或低，一切以利潤的實現(xiàn)為重。競爭位置：競爭位置普通，利潤空間不大，要堅持一定的銷售量，產品定價就低。目的利潤：本錢高，目的利潤高，廢品價錢高，樓盤定價就高；本錢低，目的利潤低，產品價錢就低，樓盤定價就低。資金情況：資金缺乏，或周轉不暢，需求迅速成交、回籠資金的價錢就

53、低,為急于把房子賣出去，因此樓盤的定價就低；資金充足，周轉流暢，有條件發(fā)明高額利潤的，產品的價錢就高，因此樓盤的定價就高。通常，人們常說，沒有賣不出去的樓盤，只需賣不出去的價錢；與之相反，也可以說，沒有賣不出去的價錢，只需賣不出去的樓盤。其實，當樓盤的價錢與樓盤的價值相符合，任何一個樓盤所對應的價錢都有它特定的市場空間；任何一個價錢所對應的樓盤都有它特定的客戶消費層。由此可見，樓盤價錢的最終在市場上能否得以實現(xiàn)，關鍵在于樓盤的定價能否以樓盤本身所內涵的價值為根底，并在市場供需平衡之間尋求最大的價錢實現(xiàn)。4.2.3凌云花園的定價戰(zhàn)略凌云花園周邊有很多的樓盤也正在銷售中，他們與凌云花園構成有力的競

54、爭之勢。因次思索到競爭對手的價錢要素，凌云花園的定價采用競爭導向定價法中的跟隨定價。跟隨定價，又稱通行價錢定價。所謂通行價錢定價，是指當時、當?shù)亍⑼愇缫沟氖袌銎骄鶅r錢。采用通向價錢定價，既包括在工程的質量、環(huán)境條件及新月等價錢要素一致的情況下，直接套用同類物業(yè)的價錢程度；也包括在質量、環(huán)境條件及信譽等價錢要素不一樣時，按其差別情況進展相應的價風格整的定價方法?，F(xiàn)實上，由于房地產商品的條件性，很難遭到完全一致的同類物業(yè)，再現(xiàn)是定價戰(zhàn)略中，普通都要視詳細情況進展相應的價風格整。通常的做法是視本物業(yè)區(qū)別于其他同類物業(yè)的特征，事先選定假設干權重要素，在分別就某一物業(yè)的要素情況取權中系數(shù)Wij，條件相

55、當取100的系數(shù)；由于本物業(yè)者去大于100的權重系數(shù)；差于本物業(yè)者取小于100的系數(shù)設該物業(yè)市場銷售平均價錢為Pi，那么可按下式求得該物業(yè)的加權平均售價為：Pi=式中 為m項權重比的連乘積； Wij 為被調查的物業(yè)i第j項要素之權重系數(shù)； m 為事先確定的權重要素的個數(shù)； Pi 為被調查物業(yè)的單價； pi 為被調查物業(yè)的加權平均售價； 然后各被調查物業(yè)的市場營銷情況進展營銷權重系數(shù)修正。最終確定任務參考的市場通行價。營銷權重系數(shù)是視物業(yè)的市場營銷情況而定的稀疏。最大為1，營銷情況越差，系數(shù)值越小。市場通行價按下式計算：式中為各被調查物業(yè)價權平均單價期望值之和 為各被調查物業(yè)營銷權重系數(shù)之和；n

56、為各被調查物業(yè)幢數(shù)；為市場通行價。為確定凌云花園的合理價位，對其周圍的同類物也進展了市場調查，調查結果及各物業(yè)價錢影響要素的權重系數(shù)如表4-1所示，銷售情況權重系數(shù)如表4-2所示：各物業(yè)價錢影響要素的權重系數(shù)表 表4-1序號物業(yè)稱號平均價錢元/權重系數(shù)繁華程度交通條件生活設備裝修檔次開發(fā)商信譽1青陽四季園230010010110198992萬科花園新城30001031021061071053華龍翱翔家園238010098102101994方芳園2200100101101100985和泰逸青園24801011021019998各物業(yè)營銷情況權重調查系數(shù)表 表42物業(yè)名稱內容青陽四季園萬科花園新城

57、華龍翱翔家園方芳園和泰逸青園營銷情況權重系數(shù)(gi)0.920.900.870.890.90【解】由各物業(yè)平均單價Pi及各物業(yè)價錢影響要素權重系數(shù)Wij,可求物業(yè)的加價權平均單價如下所示： p1=2300=2301p2=3000=2398p3=2380=2381p4=2150=2151p5=2480=2384由表4-2所示各物業(yè)營銷情況權重系數(shù)便可求得該物業(yè)的市場通行價。=(23010.92+23980.90+23810.87+21510.89+23840.90)=2322凌云花園思索到本身入主沈陽不長，以市場占有率為目的。經(jīng)過薄利多銷的運營方式、到達以量換利，提高市場位置的目的，以穩(wěn)定的價錢

58、博得企業(yè)籠統(tǒng)，有利于樹立長期優(yōu)勢。最終定價為：2180元/m2起價，最高價為2380元/m2。這比市政府規(guī)定的經(jīng)濟適用房的價錢2300元/m2還要低。4.3樓盤包裝戰(zhàn)略 4.3.1包裝的作用 房地產產品的包裝是銷售的前提條件，是向一個顧客面對著工地、鋼筋、水泥、腳手架和許多尚未完成的市政道路，是不能真正產生良好的購買愿望和購買自信心的。經(jīng)過什么方法是顧客面對著尚未完成的樓盤，尚沒有完美籠統(tǒng)的房屋產生購買心思，并以為本人所購買的樓盤真正物有所值呢？ 搞房地產謀劃的人常說：“賣房子就是賣夢想，要把一個愉快家居生活的美夢勝利地賣給購房者，就要有一個好的造夢環(huán)境，并追求每一個細節(jié)的完美，是購房者的美夢

59、更具有真實感，讓購房者來到現(xiàn)場后由一種愉快絕倫的覺得，當購房者曾經(jīng)沉醉其中時，銷售也就勝利了一大半，對于預收的樓盤而言，現(xiàn)場包裝的籠統(tǒng)是非常重要的。由于這不僅直接關系到購房者對工程素質的判別；而且，購房者往往也會經(jīng)過現(xiàn)場包裝的各種細節(jié)來判別開發(fā)商的實力，來憧憬其未來的“安樂窩。當顧客們目擊這包裝得精巧的樓盤時，心中激動得說不出話來。人在激動的時候就容易激動，加上其他要素的配合，及可以產生宏大合力，從而產生較強的購買愿望，那么，樓盤的銷售就容易得多了。4.3.2凌云花園的包裝戰(zhàn)略 首先是樓盤命名的包裝：中房基團將該樓盤命名為“凌云花園，從文化角度來看,凌云取自壯志凌云之意。凌云很容易讓人產生遐想

60、，特別是那些30-35歲左右事業(yè)有成的消費群體。在凌云花園這片遼闊土地上，他們可以凌云直上，培育多姿多彩的生活。凌云也意味著他們的事業(yè)，蒸蒸日上。這種包裝必將能引起這類顧客的極大關注。其次是樓盤的現(xiàn)場包裝：為做好凌云花園的現(xiàn)場包裝，中房集團特意在樓盤的入口處投資修了一條很寬的道路，路的兩側插了很多旗幟；入口處有兩個保安人員穿著制服，專門迎候買樓、看樓的客戶；在樓盤的前面設置了一個專為客戶停車用的停車場。停車場忠言由一個指揮臺，指揮臺上站著一個身著制服的保安,那情形就象是十字路口的交通崗交警，在那兒有條不紊的維持次序。保安人員們動作熟練，站姿規(guī)范，博得了客戶的贊賞。而客戶業(yè)自然而然得對凌云花園產