某地塊市場(chǎng)分析報(bào)告文案

1、WORD.31/31淞江路地塊市場(chǎng)分析報(bào)告前沿房地產(chǎn)咨詢(xún)目 錄第一部分 宏觀環(huán)境一、市概況二、轄區(qū)簡(jiǎn)述三、市歷年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四、市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第二部分 宗地評(píng)價(jià)一、宗地現(xiàn)狀二、環(huán)境評(píng)價(jià)三、交通條件四、市政規(guī)劃五、綜合評(píng)價(jià)第三部分 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析一、市樓盤(pán)整體情況二、周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判第四部分 SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)二、劣勢(shì)三、機(jī)會(huì)四、威脅第五部分 市調(diào)總結(jié)第一部分 宏觀環(huán)境一、市概況1、市概況市位于省中部,伏牛麓平原與平原交錯(cuò)地帶,地理坐標(biāo)為東經(jīng)11327-11416,北緯3324-3359,屬暖濕性季風(fēng)氣候,四季分明,常年降水量786毫米,農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)條件較好。境河流為淮河流域

2、沙潁河水系,淮河兩大支流沙河、澧河貫穿全境并在市區(qū)交匯,城市特色明顯。是歷史悠久、文化燦爛的城市，早在新石器時(shí)代,先民就在這里定居生息；是交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)宜居的城市，境地勢(shì)平坦,四通八達(dá),是國(guó)家二類(lèi)交通樞紐城市，京廣、漯寶(豐)、漯阜(陽(yáng))3條鐵路和京珠、漯周、漯平高速公路與107國(guó)道、5條省道貫穿全境,成為全省重要的鐵路和高速公路“雙十字”交通樞紐；是經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、效益較好的城市。“八五”時(shí)期是全國(guó)發(fā)展最快的30個(gè)城市之一,“九五”、“十五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直保持兩位數(shù)的增幅,并高于全國(guó)、全省平均增長(zhǎng)水平；是全國(guó)首家“中國(guó)食品名城”，食品加工主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特色和優(yōu)勢(shì)日益明顯,培育出了全國(guó)最大的

3、肉類(lèi)加工企業(yè)雙匯集團(tuán)、全國(guó)最大的方便面生產(chǎn)企業(yè)之一南街村集團(tuán)、全國(guó)第一家葡萄糖飲料生產(chǎn)企業(yè)澳的利集團(tuán)等一批知名食品加工企業(yè)；是改革創(chuàng)新、充滿活力的開(kāi)放城市，改革開(kāi)放不斷取得新進(jìn)展。國(guó)有企業(yè)改革較早完成轉(zhuǎn)機(jī)建制任務(wù),非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、完成增加值占全市生產(chǎn)總值的52%,其它方面的改革全面深化。市的城市定位為國(guó)家食品工業(yè)城、豫中區(qū)域性中心城市和具有較高品位的生態(tài)宜居城市。2. 市區(qū)現(xiàn)狀與經(jīng)濟(jì)發(fā)展（1）城市面積與人口 1948年7月，設(shè)立縣級(jí)市。1949年1月，市與郾城縣合署辦公。同年10月，和郾城分設(shè)。1960年6月郾城縣并入市。1961年11月，、郾城再次分設(shè)。1986年1月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，市

4、由縣級(jí)市升格為省轄市，現(xiàn)轄郾城、舞陽(yáng)、臨潁3個(gè)縣和源匯區(qū)，總面積約2600平方公里。2004年新的行政區(qū)劃調(diào)整后，轄區(qū)由原來(lái)的郾城、臨潁、舞陽(yáng)、源匯區(qū)“三縣一區(qū)”調(diào)整為郾城、源匯、召陵三區(qū)和臨潁、舞陽(yáng)二縣。城區(qū)面積1020平方公里，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，郾城、源匯、召陵、高新區(qū)等新城區(qū)建設(shè)以與淞江新區(qū)、開(kāi)源新區(qū)的開(kāi)發(fā)步伐加快，市區(qū)建成區(qū)面積由“九五”末的平方公里發(fā)展到平方公里，常住人口由萬(wàn)人增加到萬(wàn)人。到年，市區(qū)建成區(qū)面積平方公里，常住人口萬(wàn)人以上，中心城市區(qū)域率先實(shí)現(xiàn)一體化。到2015年，市區(qū)建成區(qū)面積80平方米公里，人口80萬(wàn)，到2020年，市區(qū)建成區(qū)面積100平方米公里，人口100萬(wàn)。前沿提

5、示：了解市城市人口與面積，對(duì)項(xiàng)目的消費(fèi)人群與市場(chǎng)容量分析提供參考依據(jù)。按照市的城市發(fā)展速度，其城市化率進(jìn)程是迅速的，相應(yīng)的對(duì)房地產(chǎn)的對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)能力也將不斷增加。二、轄區(qū)簡(jiǎn)述市轄臨潁縣、舞陽(yáng)縣、 源匯區(qū)、郾城區(qū)、召陵區(qū)和高新區(qū)，總面積2617平方公里，2006年底全市總?cè)丝?53.10萬(wàn)人。1948年設(shè)縣級(jí)市，1986年升格為省轄市，是省定“陸特區(qū)”，2004年9月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，市再次進(jìn)行區(qū)劃調(diào)整，由三縣一區(qū)調(diào)整為兩縣三區(qū)， 并設(shè)立高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。這給市的發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)遇。臨潁縣位于市北部，因?yàn)I臨潁河而得名。臨潁縣轄9鎮(zhèn)6鄉(xiāng)，361個(gè)行政村，71萬(wàn)人，面積821平方公里，其中耕地面積74萬(wàn)

6、畝。臨潁縣歷史悠久,文化燦爛，時(shí)屬“潁川邵“，西漢初年置縣迄今2200余年，境有全國(guó)重點(diǎn)廣物保護(hù)單位漢政權(quán)交替的歷史見(jiàn)證“受禪臺(tái)”、“受禪碑”，早于州橋的隋代石拱橋“小商橋”，被譽(yù)為“天下第一橋”。臨潁縣是國(guó)家級(jí)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品示基地縣、全國(guó)食品加工強(qiáng)縣、全國(guó)科技工作先進(jìn)縣；是省對(duì)外開(kāi)放重點(diǎn)縣、依法治理百?gòu)?qiáng)縣、社會(huì)治安綜合治理模縣、省級(jí)衛(wèi)生縣城；是省定35個(gè)擴(kuò)權(quán)縣和26個(gè)城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)縣之一?！霸ツ现ā蹦辖执寰妥湓谶@片沃土上。舞陽(yáng)縣位于市西部偏南，地處淮河流域，地勢(shì)南高北低，自西向東緩斜，分崗地、平原和洼地。全縣總面積777平方公里，耕地76萬(wàn)畝?，F(xiàn)轄7鄉(xiāng)7鎮(zhèn)，397個(gè)行政村，人口60萬(wàn)。舞陽(yáng)

7、南臨舞水，北跨沙澧二河，三河橫跨全境，形成了獨(dú)特的風(fēng)景線。舞陽(yáng)歷史悠久、人杰地靈。賈湖遺址出土的骨笛和契刻符號(hào)距今已有8000年歷史。舞陽(yáng)被國(guó)家文化部命名為“中國(guó)現(xiàn)代民間繪畫(huà)畫(huà)鄉(xiāng)”。舞陽(yáng)地下資源豐富，鹽巖總儲(chǔ)量?jī)|噸，是全國(guó)品位第一，儲(chǔ)量第二的大型礦藏，而且礦體厚度大，鹽質(zhì)純，氯化鈉含量91.4098.88%，具有較高的食用價(jià)值和工業(yè)價(jià)值，開(kāi)發(fā)前景十分廣闊。舞陽(yáng)的河沙資源也很豐富，澧河中沙是良好的建筑材料，因其“沙質(zhì)純凈，粗細(xì)適宜”而譽(yù)享八方，暢銷(xiāo)周邊省市。源匯區(qū)地處淮河平原，區(qū)地勢(shì)平坦，土壤肥沃，水資源豐富，以壤質(zhì)土壤為主。源匯區(qū)現(xiàn)轄5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，3個(gè)街道辦事處，109個(gè)行政村，18個(gè)城市社區(qū)，面

8、積201.6平方公里，全區(qū)總?cè)丝?2萬(wàn)人，民族以漢族為主，另有回、滿、蒙、壯、苗等11個(gè)少數(shù)民族。源匯區(qū)是市的商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、文化中心。京廣鐵路縱貫?zāi)媳?，漯（河）寶（豐）鐵路、漯（河）阜（陽(yáng)）鐵路橫跨東西。107國(guó)道、京珠高速公路、漯周高速公路和漯平高速公路穿境而過(guò)，構(gòu)成鐵路、公路“雙十字架”，是豫中南地區(qū)的重要交通樞紐，為歷代商家必爭(zhēng)之地。郾城區(qū)屬淮河流域大沙河中游平原地區(qū)。轄9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，面積413.1平方公里，總?cè)丝?7.4萬(wàn)人。郾城區(qū)歷史悠久，境的“許南閣祠”是海外學(xué)者的向往之地，北宋“彼岸寺經(jīng)幢”，清道光年間的“八角硫璃井”、“鎮(zhèn)河鐵?！?，以與新時(shí)器時(shí)代的化身臺(tái)遺址，五千年前龍山文化中期的高

9、臺(tái)建筑郝家臺(tái)等景觀，顯現(xiàn)出郾城深厚的歷史文化底蘊(yùn)。這里是憑吊先賢、品味歷史文化旅游勝地。交通便利，四通八達(dá)，京廣鐵路、107國(guó)道、高珠高速公路縱貫?zāi)媳?、漯界公路橫貫東西，漯寶（豐）鐵路西接焦枝線，北部的孟廟車(chē)站是火車(chē)站的貨運(yùn)站，城區(qū)距新國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅90公里。召陵區(qū)位于市區(qū)東半部，總面積為405.38平方公里，轄4個(gè)鎮(zhèn)（召陵鎮(zhèn)、老窩鎮(zhèn)、鄧襄鎮(zhèn)、萬(wàn)金鎮(zhèn)）、3個(gè)鄉(xiāng)（青年鄉(xiāng)、姬石鄉(xiāng)、翟莊鄉(xiāng)）、1個(gè)街道辦事處（天橋街），208個(gè)行政村、13個(gè)居委會(huì)。全區(qū)總?cè)丝?9.7萬(wàn)人。京廣、滬渝鐵路在此交匯,京珠高速公路縱貫?zāi)媳?漯周高速公路、洛界(-界首)公路橫穿東西。京珠高速公路入路口與召陵行政新區(qū)區(qū)址僅數(shù)百米之

10、遙。召陵歷史悠久，戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，國(guó)在此建立了召陵邑。召陵是東漢時(shí)期著名的文字學(xué)家、訓(xùn)詁學(xué)家、詞匯家許慎的故里，他所撰著的說(shuō)文解字是世界上第一部漢語(yǔ)大字典。這里名勝古跡豐盛，是旅游觀光的好去處。高新區(qū)成立于1992年5月，1994年被省政府批準(zhǔn)為省級(jí)高新區(qū)，位于市東南部，控制區(qū)41平方公里，建成區(qū)10平方公里，現(xiàn)轄一個(gè)后鄉(xiāng)，總?cè)丝诮?0萬(wàn)人。歷經(jīng)10多年的創(chuàng)業(yè)拼搏，高新區(qū)實(shí)現(xiàn)了“一年快速起步，二年打好基礎(chǔ)，三年初見(jiàn)成效，五年形成規(guī)模，十年有一個(gè)大發(fā)展”的目標(biāo)。創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心被國(guó)家科技部認(rèn)定為國(guó)家級(jí)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心；2004年被省科技廳評(píng)為“十五火炬計(jì)劃管理先進(jìn)單位”和省級(jí)“專(zhuān)利試點(diǎn)園區(qū)”；2003-200

11、5年，連續(xù)三年全省省級(jí)高新區(qū)綜合加權(quán)得分排名第一。三、市歷年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)市歷年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)2003年2004年2005年2006年建成區(qū)面積36平方公里39平方公里467平方公里48.6平方公里總?cè)丝?311萬(wàn)人331萬(wàn)人4363萬(wàn)人46萬(wàn)人零售物價(jià)指數(shù)99.9105.61019101.2貨物周轉(zhuǎn)量117444137811222403311120工業(yè)增加值環(huán)比發(fā)展速度116311451202119.4生產(chǎn)總值定基發(fā)展速度157481789206922350.1職工人均工資7951元8971元10270元12000元城市居民人均可支配收入6997元7687元8458元9034元社會(huì)消費(fèi)品零售

12、額731733萬(wàn)元835639萬(wàn)元954466萬(wàn)元109.5億元工業(yè)總產(chǎn)值4485484萬(wàn)元5455990萬(wàn)元6682880萬(wàn)元243.1億元工業(yè)增加值1115788萬(wàn)元1418220萬(wàn)元1894586萬(wàn)元231.3億元全社會(huì)固定資產(chǎn)投資599340萬(wàn)元713391萬(wàn)元1042497萬(wàn)元138.7億元現(xiàn)住房人均建筑面積2651平方米/人2681平方米/人3332平方米/人34.6平方米/人由上表可以看出，市近兩年市注重舊城改造和路網(wǎng)規(guī)劃，城市風(fēng)貌有了較大改觀；物價(jià)指數(shù)穩(wěn)定，職工平均工資穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)能力日益提高；從全社會(huì)固定資產(chǎn)投資來(lái)看，市住宅消化量基本在40-60萬(wàn)平方米之間；食品工業(yè)與商品

13、貿(mào)易作為市的支柱產(chǎn)業(yè)，直接反映了市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，餐飲業(yè)總額維持高位。總體來(lái)看，以食品工業(yè)和中部貿(mào)易為支柱產(chǎn)業(yè)的市，近幾年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，居民生活水平日益提高，在崗職工月收入已經(jīng)接近千元，消費(fèi)力日益提高，現(xiàn)人均住房面積仍然較小，房地產(chǎn)需求日益放大，前景非常樂(lè)觀。四、市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1.市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀目前，市的主要商業(yè)均集中在人民路北側(cè)火車(chē)站西邊，尤其是零售業(yè)比較齊全，從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上看幾乎包括了各種業(yè)態(tài)，有百貨商場(chǎng)、超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、雜食店等，從經(jīng)營(yíng)環(huán)境硬件設(shè)施和經(jīng)營(yíng)品種檔次上看，中匯廣場(chǎng)在市處在領(lǐng)先的位置。隨著社會(huì)的發(fā)展，消費(fèi)水平的提高，中等收入階層已成為社會(huì)消費(fèi)的最大群體，大眾品牌消費(fèi)成為這

14、一階層的主要消費(fèi)特征，其消費(fèi)人數(shù)和消費(fèi)總量都呈快速發(fā)展的趨勢(shì)。發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)人均可支配收入達(dá)到600美元時(shí)，大眾品牌消費(fèi)開(kāi)始出現(xiàn)，人均可支配收入在1000美元3000美元時(shí)，進(jìn)入大眾品牌消費(fèi)的快速發(fā)展階段；人均可支配收入達(dá)到3000美元以上時(shí)，大眾品牌消費(fèi)進(jìn)入成熟階段。2006年，市的人均可支配收入為8950元人民幣，增長(zhǎng)，高于全省平均水平個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)民人均純收入元，比全省平均水平高出元，增長(zhǎng)，高出全省平均水平個(gè)百分點(diǎn)；說(shuō)明正處在大眾品牌消費(fèi)的快速增長(zhǎng)階段。如果按人均國(guó)民生產(chǎn)總值年平均增長(zhǎng)率10%計(jì)算，則未來(lái)的7-8年都應(yīng)屬大眾品牌消費(fèi)的快速發(fā)展階段。前沿認(rèn)為：在進(jìn)入大眾品牌消費(fèi)快速發(fā)展階段

15、，市商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀是不能滿足需求的，相關(guān)品牌的缺乏和精品品牌經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的缺乏在一定程度上形成了市場(chǎng)空白，也給新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。整個(gè)城市的商業(yè)布局呈現(xiàn)中心開(kāi)花局面，以人民路火車(chē)站為核心的小商品零售業(yè)非常繁榮。2.住宅市場(chǎng)總體發(fā)展現(xiàn)狀從調(diào)查情況看，目前市的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的發(fā)展處在初步發(fā)展階段，在2007年之前，市的房?jī)r(jià)仍處在比較低的水平。2006年房產(chǎn)交易中，存量房(二手房)成交量為4295套，成交面積53.5萬(wàn)平方米，成交金額3.2億元，其中住宅3666套，面積41.04萬(wàn)平方米，金額2.45億元，成交均價(jià)890元/平方米，套均面積112平方米；新建商品房銷(xiāo)售3920套，面積45萬(wàn)平方米，成

16、交金額6.4億元，其中住宅3450套，面積41.6萬(wàn)平方米，金額5.3億元，成交均價(jià)1600元/平方米，套均面積120.58平方米。根據(jù)同類(lèi)地市住宅市場(chǎng)的發(fā)展情況看，在經(jīng)歷初步發(fā)展階段以后，住宅市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)進(jìn)入一個(gè)快速增長(zhǎng)的階段，如、等地。進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段后，市場(chǎng)需求會(huì)比較旺盛。3.關(guān)于市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的預(yù)測(cè)城市定位為豫中南區(qū)域性商貿(mào)物流中心、中國(guó)食品工業(yè)城、宜居城市。作為一個(gè)新興城市，交通位置便利，小商品貿(mào)易發(fā)達(dá)，食品工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市環(huán)境相對(duì)較好，因此在其市區(qū)開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目較容易輻射到市區(qū)以外的區(qū)域。隨著，市城市化進(jìn)程的加大，將會(huì)吸引越來(lái)越多的周邊地區(qū)的置業(yè)者。在一個(gè)針對(duì)區(qū)域性市場(chǎng)的條件

17、下，必須結(jié)合實(shí)際情況對(duì)其開(kāi)發(fā)物業(yè)需求的市場(chǎng)容量進(jìn)行預(yù)測(cè)。（1）住宅市場(chǎng)容量目標(biāo)需求預(yù)測(cè)方式一：按人口計(jì)算。2006年市城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到27.1平方米。目前，市區(qū)人口46萬(wàn)人，按照城市發(fā)展規(guī)劃，到2010年城市人口將達(dá)到60萬(wàn)人。2006年平均每戶(hù)平均人口3.05人，到2010年，僅新增人口每年需要增加：（60-46）*27.1/4=94.85萬(wàn)按照市的2020年規(guī)劃計(jì)劃，到2015年，城區(qū)人口將達(dá)到80萬(wàn)，到2020年，城區(qū)人口將達(dá)到100萬(wàn)。那么，到2015年每年需要增加：（80-46）*27.1/10=62.14萬(wàn)到2020年每年需要增加：（100-46）*27.1/15=97.5

18、6萬(wàn)2006年，市存量房和新建商品房共計(jì)消化為82.64萬(wàn)平方米。方式二：按建成區(qū)面積測(cè)算2006年底，市建成區(qū)面積為48.6平方公里，預(yù)計(jì)2010年建成區(qū)面積達(dá)到60平方公里，新建成區(qū)凈增加11.4平方公里，按照住宅用地占新建成區(qū)面積的20%的通用比例計(jì)算，在4年的發(fā)展時(shí)間需新建住宅228萬(wàn)平方米，同時(shí)考慮現(xiàn)建成區(qū)舊城改造和自然折舊等因素，需新建住宅138萬(wàn)平方米。兩項(xiàng)相加測(cè)算出到2010年需新建住宅366萬(wàn)平方米，平均每年新建住宅73.2萬(wàn)平方米。一個(gè)住房的目標(biāo)需求，只是一個(gè)投放需求量的數(shù)字投放和意念需求，它是根據(jù)城市的發(fā)展和消費(fèi)群體的家庭結(jié)構(gòu)的變化進(jìn)行有依據(jù)的預(yù)測(cè)，這僅僅是提供一個(gè)量化的

19、需求數(shù)量，給開(kāi)發(fā)商一個(gè)心理的需求圍。前沿認(rèn)為：如果市的城市發(fā)展規(guī)劃能按計(jì)劃實(shí)施，市的住宅市場(chǎng)發(fā)展前景是比較樂(lè)觀的。（2）商業(yè)用房市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)按照商業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)區(qū)域性地區(qū)人均商業(yè)面積合理區(qū)間為0.8-1.2平方米，超過(guò)1.6平方米就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)面積過(guò)剩，出現(xiàn)局部商業(yè)死亡，目前人均商業(yè)面積為2.1，已經(jīng)超過(guò)上限，但作為中原地區(qū)中心城市，其輻射力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市的圍，批發(fā)類(lèi)商業(yè)未受太大影響，但零售業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)剩，如二七塔周邊五大商場(chǎng)紛紛項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)店、主題店轉(zhuǎn)變，匯龍城的多次癱瘓都說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。結(jié)合調(diào)查情況估計(jì)，市商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積約為65萬(wàn)平方米左右，按市區(qū)人口計(jì)算，合人均1.41平方米，如果考慮

20、對(duì)下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)和周邊地區(qū)的輻射能力，預(yù)計(jì)人均在1.5平方米左右；到2020年，市區(qū)人口將達(dá)到100萬(wàn)人，按市區(qū)人均商業(yè)面積計(jì)算每年需增加5.4萬(wàn)平方米。（3）總結(jié)通過(guò)上述分析可以看出，在不論開(kāi)發(fā)住宅還是商業(yè)都具有一定的市場(chǎng)需求空間，但為了保證消化的速度和單平方的利潤(rùn)水平，一定要對(duì)供給體量進(jìn)行控制。第二部分 宗地評(píng)價(jià)一、宗地現(xiàn)狀淞江路地快位于市沙北的淞江新區(qū)淞江路中段。地塊東臨路，呈長(zhǎng)方形狀，地塊規(guī)整，臨街面較大，北臨淞江路，西邊為都市村莊和在建的紫竹苑小區(qū)，總占地約60畝?，F(xiàn)在宗地平整、南邊為在建的路商住樓。二、環(huán)境評(píng)價(jià)宗地處于城區(qū)行政中心，道路平整，周邊工廠企業(yè)較少，居住環(huán)境好。同時(shí)，宗地靠近淞

21、江路，屬于市沙北區(qū)域的行政區(qū)版塊。目前由于市各大領(lǐng)導(dǎo)班子和下屬單位多集中在本區(qū)域故可稱(chēng)為沙北行政區(qū)。宗地開(kāi)發(fā)成住宅，廣大消費(fèi)者心中的接受認(rèn)可難度小。三、交通條件目前宗地周邊已有36路、33路、29路等公交車(chē)通過(guò)、淞江路作為沙北的主要干道，交通十分便捷。四、市政規(guī)劃市政配套設(shè)施齊全、道路寬敞、環(huán)境優(yōu)美、教育設(shè)施完善，是一個(gè)理想的辦公、居住、體閑娛樂(lè)區(qū)域，已得到廣大市民的認(rèn)可。五、綜合評(píng)價(jià)大環(huán)境上本案位于沙河以北、太行山路以東，嫩江路以南，昆侖路以西這部分區(qū)域，由于市各大領(lǐng)導(dǎo)班子和下屬單位多集中在本區(qū)域故可稱(chēng)為沙北行政區(qū)，屬于市高檔住宅區(qū)域，幾乎每次的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)都會(huì)達(dá)到一個(gè)價(jià)格的最高水平。屬于供不應(yīng)

22、求的區(qū)域。更值得欣慰的是受全國(guó)房地產(chǎn)大氣候和城市發(fā)展重心北移的影響，市房?jī)r(jià)穩(wěn)步提高，消費(fèi)習(xí)慣逐漸成熟。第三部分 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析為確保本案在市場(chǎng)中的定位更加準(zhǔn)確，為項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位與后期操作提供市場(chǎng)決策支持，我司市場(chǎng)部對(duì)市主要在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)查。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研我司掌握了詳細(xì)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，以下將從規(guī)模、價(jià)格等主要方面分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)信息。市樓盤(pán)整體情況市目前主要在售房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查匯總表 項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型開(kāi)盤(pán)時(shí)間總建筑面積銷(xiāo)售率均價(jià)元/戶(hù)型比例地理位置建業(yè)森林半島多層小高層高層2006.07（一期）、一期2007年6月交房、目前二期小高層咨詢(xún)中21萬(wàn)90%（一期、目前二期小高層部認(rèn)購(gòu)中

23、）2300（一期開(kāi)盤(pán)前）2600（一期開(kāi)盤(pán)后）1室、3室、4室、別墅10%60%20%10%嵩山路與沙河交叉口3112222歐洲故事多高層2006-1030萬(wàn)多層部分80%、小高層暫時(shí)沒(méi)有推出20002室、3室4室、躍層15%、65%10%、10%沙北新區(qū)5933333雙匯國(guó)際花園多層小高層2005.0122萬(wàn)一二期入住、三期小高層部咨詢(xún)中1500（多層）2600（別墅）2室、3室4室、別墅25%、60%10%、5%金山路與淞江路交叉口3939333金地紫薇花園多層2006.069萬(wàn)已交房入住16002室、3室4室20%、70%10%人民路中段2667666旺旺家園多層2006.0911萬(wàn)60

24、%15002室、3室躍層30%、60%10%湘江路與燕山路中段2670999半島藍(lán)岸多層高層2004.0613萬(wàn)50%1600（多層2100（高層）2室、3室20%、80%龍江路中段2391111龍勝豪門(mén)多層2006.104萬(wàn)45%14002室、3室4室30%、55%15%解放路與湘江路交叉口2650000雅典未城多層2006.0621萬(wàn)55%14502室、3室4室、躍層20%、60%10%、10%湘江路中段6117007錦繡淞江躍式2006.0712萬(wàn)一期60%、二期部認(rèn)購(gòu)中一期1800、二期19003室、4室5室30%、50%20%鐵東黃河?xùn)|路3292222沙田新空間多層2006.0611

25、萬(wàn)60%14002房、3房40%、50%人民路與湘江路交匯處3370000沙田錦繡天地多層高層2004.096萬(wàn)一二期入住、三期皇府山75%2600（高層）2室、3室20%、65%嵩路北段3517777沙田萊因風(fēng)景三期多層2006.1216萬(wàn)前三期售完、四期柏林園80%1400（柏林園）2室、3室4室30%、55%10%松路6179111中華家園多層2006.016萬(wàn)70%15002室、3室4室35%、45%10%海河路6151222沙河景苑多層小高層2006-94萬(wàn)95%1350（多層）、小高層20002室、3室45%、45%路5907777碧水軒多層高層2006-124.5萬(wàn)75%1450

26、（多層）2050（小高層）2室、3室4室20%、60%20%路2653666中央特區(qū).尚郡高層2006.013萬(wàn)70%24002室、3室躍層25%、65%10%交通路與人民路交匯處2310000花園高層2006.014.5萬(wàn)95%20502室、3室躍層35%、55%10%路與交通路交叉口2113333世紀(jì)新城多層2007-15萬(wàn)65%17002室、3室4室25%、65%10%淞江路與昆侖路交叉口3365999銀河灣多層小高層2006-1111萬(wàn)40%1700（多層）、2200（小高層）2室、3室、4室、躍式15%、65%10%、10%金山路與黃河路交叉口3931111福源居多層高層2006-1

27、210萬(wàn)40%1450（多層）1900（高層）2室、3室4室10%、70%20%嵩山路與柳江路交叉口3296777市樓盤(pán)的總體特征：目前在售的住宅項(xiàng)目有40余個(gè)，區(qū)域的主要樓盤(pán)有在熱銷(xiāo)中的，有部分已經(jīng)入住的；沙田萊茵風(fēng)景、雙匯歐洲故事、雙匯國(guó)際花園、銀河灣等超過(guò)30萬(wàn)平米的規(guī)模也越來(lái)越多，充分展示了房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了大盤(pán)時(shí)代；住宅整體供應(yīng)量較大；在售項(xiàng)目中，小戶(hù)型公寓的供應(yīng)量較小，僅有雙匯新旺角、尚郡為主，其他少量的如建業(yè)森林半島和舒漫新空間，普通住宅的供應(yīng)量較多，面積主要為80100平米的兩房和120140平米的三房；住宅項(xiàng)目主要分布在沙北新區(qū)和源匯區(qū)，可以看出沙北新區(qū)是城市發(fā)展的方向，房

28、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。建筑類(lèi)型上，一般項(xiàng)目都以多層為主，一部分成熟社區(qū)和樓盤(pán)在后期有一部分小高層樓盤(pán)，市中心好位置開(kāi)始有高層出現(xiàn)。物業(yè)類(lèi)型上，住宅開(kāi)發(fā)是市場(chǎng)的主導(dǎo)，成熟商圈附近有大量商業(yè)開(kāi)發(fā)，如中匯廣場(chǎng)、新天地、商貿(mào)城。辦公用房的開(kāi)發(fā)量較少，如美盛大廈。大多數(shù)社區(qū)住宅開(kāi)發(fā)有社區(qū)商業(yè)，一般為底層一層-二層商業(yè)，但是社區(qū)商業(yè)售價(jià)不高，僅為30004000元之間，社區(qū)商業(yè)的價(jià)值有待挖掘。容積率基本在0.82.0之間；區(qū)域住宅在售項(xiàng)目的戶(hù)型中，140平米以下的三房是主流產(chǎn)品；價(jià)格根據(jù)位置、建筑類(lèi)型和樓盤(pán)品質(zhì)不同，從13003000元/平米不等；客戶(hù)大多為公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位職員、外來(lái)置業(yè)者等中高收入

29、人群，二次以上置業(yè)者在購(gòu)房者中占有較大比例。目前各個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度最快的戶(hù)型是三房的，面積大約120140平米，這種戶(hù)型功能齊全，面積適中。速度最慢的是小高層、高層的價(jià)位高的部分，這類(lèi)房子價(jià)格較高，還有一部分是多層的頂層復(fù)式。區(qū)域情況來(lái)看，沙北新區(qū)由于其城市基礎(chǔ)建設(shè)良好，政府的引導(dǎo)，將是以后開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，一些大盤(pán)將會(huì)把這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)帶動(dòng)起來(lái)，成為市人們居住向往的首選區(qū)域。小結(jié)：在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，諸如建筑設(shè)計(jì)、外觀風(fēng)格、硬件配套等方面極易為競(jìng)爭(zhēng)者和跟隨者所復(fù)制和借鑒，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中處于領(lǐng)先地位的樓盤(pán)，適應(yīng)市場(chǎng)消費(fèi)需求的同時(shí)一般都具有一定的個(gè)性，具有獨(dú)特的價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力。二、本地塊周邊個(gè)案分析本

30、案周邊目前主要在售項(xiàng)目有盛隆世紀(jì)新城、紫竹苑、惠賓財(cái)富廣場(chǎng)、新城財(cái)富廣場(chǎng)和即將開(kāi)工的文萃滿庭芳等盛隆世紀(jì)新城案名盛隆世紀(jì)新城項(xiàng)目位置路與淞江路交叉口售樓中心嶗山路與遼河路交會(huì)處開(kāi)發(fā)商隆盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)名邸廣告行銷(xiāo)推廣紅和溝通廣告代理商前期博盛天下、目前思城策劃建筑設(shè)計(jì)華匯建筑項(xiàng)目總投資物管商盛隆物業(yè)開(kāi)盤(pán)日一期2007年1月開(kāi)工日2006年11月27日交房日一期2007年10月總占地面積43畝、一期30畝總建筑面積5萬(wàn)一期3.2萬(wàn)（3排7棟樓）規(guī)劃用途住宅用地住宅類(lèi)型多層樓層高3米土地價(jià)格萬(wàn)/畝均價(jià)目前1700元/、07年5月1500元/車(chē)位比1:04車(chē)庫(kù)價(jià)格待定底商價(jià)格待定推出戶(hù)數(shù)一期26

31、0戶(hù)可售戶(hù)數(shù)80戶(hù)建筑結(jié)構(gòu)磚混外立面黃藍(lán)灰三色立面、局部紅瓦坡屋頂容積率1.78綠化率42%得房率80%建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義一次性?xún)?yōu)惠2%按揭優(yōu)惠1%其它優(yōu)惠無(wú)本項(xiàng)目亮點(diǎn)產(chǎn)品戶(hù)型1/12/2/13/2/15/2/24/2/23/2（錯(cuò)層）主力戶(hù)型3房2廳錯(cuò)層設(shè)計(jì)、五重安防系統(tǒng)、最寬樓間距26米面積（）5399130、121127166147117126、134套數(shù)（戶(hù)）153080255070銷(xiāo)售情況一期銷(xiāo)售近70小區(qū) 公建幼兒園水系社區(qū)商業(yè)街超市會(huì)所電梯紅外對(duì)講運(yùn)動(dòng)場(chǎng)配套天然氣暖氣寬帶雙玻防盜門(mén)塑鋼窗熱水社區(qū)商業(yè)求救窗門(mén)磁費(fèi)用天然氣集資費(fèi)暖氣集資費(fèi)智能化物業(yè)管理費(fèi)2500元/戶(hù)0.4元/月本案S

32、WOTS（優(yōu)勢(shì)）沙北行政區(qū)中央生活圈、戶(hù)型設(shè)計(jì)多樣適用、周邊配套全W（劣勢(shì)）小區(qū)景觀差、緊臨鐵路線噪音大O（機(jī)會(huì)）城市拉大框架和城區(qū)中心往沙北淞江新區(qū)發(fā)展的機(jī)會(huì)T（風(fēng)險(xiǎn)）周邊同類(lèi)項(xiàng)目分化客戶(hù)、工程緩慢影響交房日期基地位置圖與小區(qū)規(guī)劃圖33659993365333公交車(chē)36路、33路、29路后期開(kāi)發(fā)紫竹苑案名紫竹苑項(xiàng)目位置淞江路與路交叉口西150米預(yù)售證號(hào)接待中心遼河路與嶗山路交匯處開(kāi)發(fā)商市隆云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)廣告行銷(xiāo)推廣鑫業(yè)行機(jī)構(gòu)代理商鑫業(yè)行機(jī)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)沙澧建筑項(xiàng)目總投資物管商物業(yè)開(kāi)工日2007年8月開(kāi)盤(pán)日預(yù)計(jì)2007年10月交房日總占地面積11.4畝總建筑面積1.5萬(wàn)共5棟多層、2棟小高層規(guī)劃用途

33、住宅用地住宅類(lèi)型多層小高層樓層高3米土地價(jià)格均價(jià)1570元/，6樓1280、5樓1400、4樓1650、3樓1720、2樓1670、1樓1650地下庫(kù)價(jià)格底商價(jià)格推出戶(hù)數(shù)130戶(hù)可售戶(hù)數(shù)120戶(hù)建筑結(jié)構(gòu)磚混外立面藍(lán)色坡屋頂、紅色端墻、白色腰線容積率1.98綠化率35%得房率%建筑風(fēng)格北歐現(xiàn)代風(fēng)格一次性?xún)?yōu)惠%按揭優(yōu)惠%其它優(yōu)惠一樓松花園、頂層送閣樓產(chǎn)品戶(hù)型2/2/13/2/1項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工、后期小高層會(huì)成為本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面積（）85、88122125套數(shù)（戶(hù)）6770銷(xiāo)售情況目前剛剛開(kāi)始銷(xiāo)售、最多10小區(qū) 公建幼兒園音樂(lè)噴泉花園健身休閑會(huì)所電梯紅外對(duì)講運(yùn)動(dòng)場(chǎng)配套天然氣暖氣寬帶雙玻防盜門(mén)塑鋼窗地?zé)?/p>

34、溫泉精裝修求救窗門(mén)磁費(fèi)用天然氣集資費(fèi)暖氣集資費(fèi)智能化物業(yè)管理費(fèi)元/本案SWOTS（優(yōu)勢(shì)）戶(hù)型設(shè)計(jì)精細(xì)、周邊配套全W（劣勢(shì)）小區(qū)規(guī)模小、單氣O（機(jī)會(huì)）城市發(fā)展重心往沙北新區(qū)發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì)T（風(fēng)險(xiǎn)）工程進(jìn)展慢、同類(lèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)基地位置圖與小區(qū)規(guī)劃圖0公交車(chē)36路、29路位于遼河路與路交叉口由惠賓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的惠賓財(cái)富廣場(chǎng)、總建筑面積1.1萬(wàn)、住宅已經(jīng)賣(mài)完、只剩下臨街商鋪、售價(jià)3500元/。而其對(duì)面的新城財(cái)富廣場(chǎng)、總建面積15萬(wàn)，已經(jīng)售完。位于嶗山路與淞江路的文萃滿庭芳經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)、總建面積5萬(wàn)，由11棟6層多層和2棟11層小高層組成，即將開(kāi)工.三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判1、區(qū)域房地產(chǎn)概況房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于

35、蓬勃發(fā)展的良好時(shí)期，無(wú)論開(kāi)、竣工面積，還是社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新建材的使用上，都處于省地市的領(lǐng)先水平。市每年上市的商品房面積相當(dāng)可觀，加上二級(jí)市場(chǎng)每年有數(shù)億元的成交額，因此市場(chǎng)相當(dāng)活躍，價(jià)格較為平穩(wěn)。目前每平方米商品房的單價(jià)為1550元左右，總價(jià)在20萬(wàn)元左右、面積為120平方米的套房，在市場(chǎng)上最為緊俏且最受市民歡迎。市商品房的目前售價(jià)，實(shí)踐證明是符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的，不僅開(kāi)發(fā)商有較好的利潤(rùn)空間，而且居民無(wú)論從心理上和價(jià)格上均能接受，市民的居住條件已大大改善。在全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼的今天，的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也已呈現(xiàn)出四大發(fā)展特點(diǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)追求品牌化。為擴(kuò)大市場(chǎng)占有率

36、和提高公眾認(rèn)知度，目前眾多房產(chǎn)商都競(jìng)相利用廣告和媒體樹(shù)立企業(yè)品牌，實(shí)力強(qiáng)者已導(dǎo)入CI系統(tǒng)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)追求個(gè)性化。開(kāi)發(fā)商利用位置、景觀、質(zhì)量、新建材、新工藝等因素，追求開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的個(gè)性化來(lái)吸引購(gòu)房者，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)商則以低價(jià)格和完善的配套設(shè)施滿足消費(fèi)者。產(chǎn)品設(shè)計(jì)追求人性化。以人為本、房適應(yīng)人已成為市場(chǎng)導(dǎo)向，樓盤(pán)的設(shè)計(jì)更趨人性化，戶(hù)型設(shè)計(jì)注重功能分區(qū)，景觀設(shè)計(jì)注重人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一，實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商已把申報(bào)人居獎(jiǎng)作為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。物業(yè)管理追求規(guī)化。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展的前提下，一些早些時(shí)候開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)品，由于缺乏必要的維修維護(hù)和綜合管理，逐步失去了往日的魅力，使得居民怨聲載道。“買(mǎi)房子就是買(mǎi)物業(yè)”已經(jīng)成

37、為大多數(shù)購(gòu)房者的共識(shí)，在此基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)管理規(guī)化、有序化的呼聲漸高，也成為房地產(chǎn)企業(yè)體現(xiàn)開(kāi)發(fā)實(shí)力的一個(gè)重要方面。綜上，房地產(chǎn)業(yè)已成為市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在追求“以小換大、以舊換新、以差換好，不斷改善居住條件”的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)正在成熟中步入艷陽(yáng)天。2、市房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分析由于房地產(chǎn)市市場(chǎng)具有區(qū)域性的特點(diǎn)，按照目前市的總體規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，姑且把市房地產(chǎn)市場(chǎng)按區(qū)域細(xì)劃為九大版塊：即鐵東版塊、沙南商業(yè)區(qū)版塊、源匯新區(qū)版塊、貿(mào)易區(qū)版塊、雙龍區(qū)版塊、沙北行政區(qū)版塊、郾城區(qū)版塊、沙北東區(qū)版塊和行政新區(qū)版塊。（1）鐵東版塊這個(gè)區(qū)域東至高速公路，北至沙河，西至京廣鐵路線，南

38、至南環(huán)路，占地面積較大，主要分布著市大中小型企業(yè)，如雙匯、銀鴿、煙廠等，屬于工業(yè)區(qū)，市區(qū)配套設(shè)施不夠完善，教育設(shè)施落后，城市污燃較為嚴(yán)重，綠化覆蓋率較低，不是理想的居住環(huán)境，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般以中低檔樓盤(pán)為主，來(lái)滿足現(xiàn)有中低收入家庭的需求，該區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)格自東向西呈上升趨勢(shì)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)的小區(qū)有龍?zhí)┬略贰⒀嗌交▓@、恒星苑、鐵東安居小區(qū)、金山花園、水畔人家、龍?zhí)┟T(mén)、家園小區(qū)等；正在開(kāi)發(fā)的小區(qū)有旺旺家園、新空間和金地紫薇花園。按目前的現(xiàn)狀，本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)供大于求局面，營(yíng)銷(xiāo)只有打價(jià)格戰(zhàn)。（2）沙南商業(yè)區(qū)版塊是指湘江路以北，鐵路以西，沙河以南，澧河以東這部分區(qū)域，本區(qū)域是市商業(yè)最繁華最密積地方，

39、人口流量最大，屬于市商業(yè)開(kāi)發(fā)的黃金地段，由于這部分是老城區(qū)，開(kāi)發(fā)較早，市政府配套齊全，地價(jià)較高，開(kāi)發(fā)一般以拆遷為主，成本較高，若沒(méi)有商鋪，僅開(kāi)發(fā)住宅，往往得不償失，目前本區(qū)域的商業(yè)大作新天地正在紅紅火火地開(kāi)發(fā)建設(shè)中，前景一片光明。本區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)，應(yīng)謹(jǐn)重考慮、多方調(diào)查，尋找市場(chǎng)的空白點(diǎn)，準(zhǔn)確定位，快下手，才能得到理想的利潤(rùn)。目前本區(qū)域已經(jīng)開(kāi)發(fā)的居住小區(qū)有都市、紅日文景苑、錦輝花園、美好嘉園、富豪花園、雅園等；正在開(kāi)發(fā)的主要是新天地、中匯廣場(chǎng)、老橋頭的兩棟小高層住宅和永冠花園，目前本區(qū)域市場(chǎng)供需兩旺，前景一片大好。（3）源匯新區(qū)版塊本區(qū)域是源匯區(qū)政府的又一大作，投資新建的一個(gè)新型住宅、經(jīng)濟(jì)、政治

40、、文化區(qū)域，北到湘江路，東到京廣線，南至南環(huán)，西至嵩山路，文化路以西是由干河鄉(xiāng)開(kāi)源集團(tuán)投資興建的開(kāi)源新區(qū)，以東是由源匯區(qū)房地產(chǎn)公司投資開(kāi)發(fā)的源匯新區(qū)，由于本區(qū)域?qū)儆谡鞘锌傮w規(guī)劃，政策上有一定的優(yōu)惠，開(kāi)發(fā)前景較好，但是其市政配套設(shè)施極不完善，甚至一片空白，需開(kāi)發(fā)商進(jìn)行總體規(guī)劃，花大資金投資用于拆遷與市政配套設(shè)施，最后才能開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行收益，具有極大的風(fēng)險(xiǎn)性，解決辦法就逐步把區(qū)政府與其下屬單位都搬到本區(qū)域，再引進(jìn)商業(yè)與其它投資進(jìn)行多元化發(fā)展，進(jìn)行陣地戰(zhàn)和持久戰(zhàn)，等房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)周期變化后，小的房地產(chǎn)公司被淘汰出局，留下的就是有實(shí)力、有信譽(yù)的大公司，誰(shuí)擁有的土地越多，誰(shuí)就是最后勝利者，這是中國(guó)土地

41、改革和房地產(chǎn)發(fā)展的必然結(jié)果，另外房地產(chǎn)界還有這樣一個(gè)規(guī)律：一個(gè)開(kāi)發(fā)周期快結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低谷，這時(shí)就要搶占房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)，即大量地低價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地，儲(chǔ)蓄土地資源，一旦經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，市場(chǎng)需求量就會(huì)大增，這時(shí)候再進(jìn)行大圍開(kāi)發(fā)，財(cái)源就會(huì)滾滾而來(lái)。本區(qū)域所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)主要是開(kāi)源集團(tuán)開(kāi)發(fā)的森林莊園，具體情況如下：天源集團(tuán)所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)可分成二期，一期主要是五一路南段西側(cè)沿街房，價(jià)位較低，已出售完畢，二期工程森林莊園的東半部分，約600多套，共計(jì)29棟，房型大中小套都有，銷(xiāo)售時(shí)以一室一廳、二室一廳的小套和三室一廳的小套銷(xiāo)售最快，四室二廳和復(fù)式的銷(xiāo)售速度最慢，其消費(fèi)階層主要是來(lái)自本區(qū)域附近收入中等偏下的客戶(hù)，目

42、前開(kāi)源公司主要在在莊園附近開(kāi)發(fā)一些小盤(pán)子，樓盤(pán)定位為中等偏上，由于其它區(qū)域的房?jī)r(jià)普遍上漲，開(kāi)源的房產(chǎn)吸引了大量的低收入家庭前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。（4）貿(mào)易區(qū)版塊本區(qū)域?qū)儆?987年建市時(shí)所劃定的商業(yè)區(qū)，由于政府的投資和引導(dǎo)，這兩年才有所起色，這個(gè)區(qū)域西臨107國(guó)道，主要是進(jìn)行商貿(mào)活動(dòng)的地區(qū)，市政配套設(shè)施不夠完善，教育設(shè)施落后，屬于中低檔房屋開(kāi)發(fā)區(qū)。由于市經(jīng)濟(jì)實(shí)用房在這里進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)，匯集了社會(huì)各個(gè)階層的人物，行成一個(gè)新的集居住、辦公、貿(mào)易、休閑于一體的社區(qū)，在這里所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)主要有柳江小區(qū)、康平花園、東京花園、東京新苑、文翠江南等，人員組成以市區(qū)中低收入家庭為主。（5）雙龍區(qū)版塊本區(qū)域是在建市時(shí)劃定的文

43、化區(qū)，匯集了市各類(lèi)大中專(zhuān)院校，如大學(xué)、藝師、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)中專(zhuān)等，市政配套已趨于完善，九八年又建起一個(gè)大型體育場(chǎng)，本區(qū)域三面環(huán)水，一面臨107國(guó)道，理應(yīng)是一個(gè)較為理想的居住場(chǎng)所。但由于市的機(jī)關(guān)、企業(yè)、商業(yè)與高等中小學(xué)教育大部分都沒(méi)在此區(qū)域，大多數(shù)市民對(duì)本區(qū)域的認(rèn)可度不夠，所以本區(qū)的商品房銷(xiāo)售并不太理想，商品房檔次多以中等偏上樓盤(pán)為主。已經(jīng)開(kāi)發(fā)的居住小區(qū)有清華園、金普花園、龍?zhí)┤A庭、嵩山小區(qū)南區(qū)、永冠都市文苑、金光小區(qū)、怡景花園、嘉園、碧水花園、錦苑小區(qū)、郾城房產(chǎn)小區(qū)、美好嘉園等。（6）沙北行政區(qū)版塊本區(qū)里指沙河以北、嵩山路以東，淞江路以南，昆侖路以西這部分區(qū)域，由于市各大領(lǐng)導(dǎo)班子和下屬單位多集中在本

44、區(qū)域故可稱(chēng)為沙北行政區(qū)，本區(qū)市政配套設(shè)施齊全、道路寬敞、環(huán)境優(yōu)美、教育設(shè)施完善，是一個(gè)理想的辦公、居住、體閑娛樂(lè)區(qū)域，已得到廣大市民的認(rèn)可，屬于市高檔住宅區(qū)域，幾乎每次的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)都會(huì)達(dá)到一個(gè)價(jià)格的最高水平。目前已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)有中房小區(qū)、金地翠園、海河小區(qū)、華東世紀(jì)城、花園、金光花園、嵩山小區(qū)、海河新區(qū)、金匯小區(qū)、世紀(jì)苑、蘭天小區(qū)、錦繡天地等。這部分樓盤(pán)由于位置優(yōu)越，絕大部分都已銷(xiāo)售完畢，屬于供不應(yīng)求的區(qū)域。（7）郾城區(qū)版塊是指沙河以北、嵩山路以西、淞江路以南，107國(guó)道以東這個(gè)區(qū)域，屬于郾城區(qū)，區(qū)有一整套的縣委班子，人員居住較為復(fù)雜，由于與源江區(qū)相臨，有部分市民購(gòu)房多選擇沙北行政區(qū)，本城區(qū)的政府人

45、員多集中在淞江小區(qū)居住，一般都有房子，市場(chǎng)需求量不大，目前已開(kāi)的樓盤(pán)主要有大唐世家、沙田世紀(jì)苑、沙田藝林苑、沙田知音、淞江小區(qū)、遼河花園等，現(xiàn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)主要是中檔的德國(guó)小鎮(zhèn)和高檔的建業(yè)森林半島（8）沙北東區(qū)版塊是指沙河以北，昆侖路以東，淞江路以南這個(gè)區(qū)域，本區(qū)域位于城區(qū)結(jié)合部位，沒(méi)有大的工廠和企業(yè)，市政設(shè)施、教育設(shè)施與其它配套設(shè)施不完善，這里的居民多是些新城區(qū)的市民，一般都有自家的獨(dú)家小院，多以出租房屋或做個(gè)小生意謀生，對(duì)商品房需求的檔次不是太高，本區(qū)域不易再開(kāi)發(fā)高檔的大模樓盤(pán)，目前已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)主要有金龍花園、香城別墅、雙匯國(guó)際花園和銀鴿新苑。（9）行政新區(qū)版塊 本區(qū)域主要是指淞江路以北、龍江

46、路以南、107國(guó)道以西、鐵路以東這個(gè)部位，該區(qū)域主要是根據(jù)市的城市總體規(guī)劃，把部分政府的職能部門(mén)移到淞江路以北，投入大量的資金來(lái)完善市政配套設(shè)施，未來(lái)的前景被市民看好，況且目前中實(shí)、雙匯和恒潤(rùn)三大家房地產(chǎn)公司在該區(qū)域購(gòu)置上千畝的土地進(jìn)行高檔的商品房開(kāi)發(fā)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，行成了一定的規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)前景被普遍看好。值得一提的是恒潤(rùn)所開(kāi)發(fā)的世紀(jì)苑小區(qū)大部分是以銷(xiāo)的形式賣(mài)給政府的有關(guān)部門(mén)，均價(jià)大大低于市場(chǎng)價(jià)，在這方面得到好處的中高層政府人員購(gòu)買(mǎi)欲望極為強(qiáng)烈，這樣其它公司所開(kāi)發(fā)的高檔商品房就會(huì)失去這部分目標(biāo)客戶(hù)，只有從其它方面來(lái)尋找潛在的客戶(hù)源。第四部分 項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)1.位于市沙北中央行政生活區(qū)，緊鄰眾多住宅小區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著2.臨淞山路和道等城市主干道，交通便利3.土地較平整，地上沒(méi)有拆遷物、縮短工程日期、適合建中高檔品質(zhì)環(huán)境的社區(qū)4.緊鄰眾多行政企事業(yè)單位人群，人群消費(fèi)力強(qiáng)5.城區(qū)框架拉大和城區(qū)發(fā)展重心往北偏移給項(xiàng)目帶來(lái)良好外部環(huán)境。二、劣勢(shì)1.地塊臨淞江路太近、存在噪音污染和交通安全隱患 2.地塊目前只有36路公交車(chē)、出行不太方便 3.地塊規(guī)模不大、與沙北區(qū)域大盤(pán)項(xiàng)目相比沒(méi)有優(yōu)勢(shì)三、機(jī)會(huì)1.沙北區(qū)域眾多企事業(yè)單位和生活小區(qū)，提供數(shù)量巨大的消費(fèi)群2.隨著市政建設(shè)和城區(qū)規(guī)劃的實(shí)施，居住生活的便利舒適度將有較大提高3.項(xiàng)目地塊良好的外部條件適合做快打快銷(xiāo)的中高檔項(xiàng)目4.專(zhuān)業(yè)房地