中信紅樹灣-價(jià)格方案-價(jià)格報(bào)告－5第五章-銷售策略安排

1、.PAGE ：.；WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY CO., LTD.深圳市深南東路5047號深圳開展銀行大廈13層A信籍 13/F, Shenzhen Development Bank Building,No.5047,Shennan Dong Road, Shenzhen.：075582080800 Fax：82080900 P.C.：518001網(wǎng)址 HYPERLINK worldunion worldunion銷售戰(zhàn)略安排整體銷售戰(zhàn)略一期銷售戰(zhàn)略整體銷售戰(zhàn)略目的四期的可繼續(xù)開展；實(shí)現(xiàn)利潤最大化同時，提升開展商品牌實(shí)現(xiàn)目的的戰(zhàn)略一期作為市場突破點(diǎn)，快速銷

2、售，發(fā)明市場奇觀；二、三期穩(wěn)步攀升，保證工程利潤的實(shí)現(xiàn)，樹立品牌；四期實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值最大化，發(fā)掘超額利潤。一期銷售戰(zhàn)略一期目的2004年末銷售額到達(dá)4.5億元；高籠統(tǒng)啟動一期，確保后期的可繼續(xù)銷售。我們面臨的困擾工程一期入市時，市場同質(zhì)產(chǎn)品新推出量較小，片區(qū)內(nèi)重要競爭對手均采取張望態(tài)度，預(yù)備在工程入市后根據(jù)市場反映再推出，工程作為片區(qū)指點(diǎn)者，如何利用市場時機(jī)躲避優(yōu)勢，以多少均價(jià)入市風(fēng)險(xiǎn)最低？開盤整體推出，易熱銷，但好單位必然最先被消化，利潤流失嚴(yán)重，而假設(shè)不是全部推出，又存在因選擇面窄而導(dǎo)致客戶流失的危險(xiǎn)，如何處理？ 市場后續(xù)同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)量大，與工程一期競爭嚴(yán)重，如何面對后續(xù)競爭？市場可自創(chuàng)案例

3、蘭溪谷總套數(shù)：539套位置：深圳南山蛇口目前實(shí)現(xiàn)均價(jià)不包括花園洋房：9500元/平方米推售方法：2004年4月17日推出套，消化103套，4月18日消化余下的32套，實(shí)踐加上關(guān)系戶第一次推售消化145套左右；2004年4月26日推出80套，全部銷售終了2004年5月上旬推出60套，全部銷售終了；同時，開場積累客戶，開場認(rèn)購登記，即：可指定房號，如至選房日，只需1位客戶選定1套房號，此房號可歸該客戶；好像時有幾位客戶選定1套房號，該房號依最先登記的客戶一切。5月15日推出40套，目前銷售20余套總體銷售情況分析：打亂房號，分批推出的銷售方式，防止好房號一搶而空的局面，同時可以經(jīng)過市場反映和園林展

4、現(xiàn)到位來調(diào)整價(jià)錢；后續(xù)積累VIP卡客戶的方法可處理選房當(dāng)日儲積客戶一次消化終了，選房后難以構(gòu)成銷售熱潮的弊端；從銷售效果來看，這種營銷方式的銷售效果非?？捎^；每次推出都比前次推出略微提價(jià)，制造升值景象，同時有效穩(wěn)定了已購房客戶的心情，便于營銷活動開展。波托菲諾總占地：80萬平方米總建筑面積：108萬平方米規(guī)劃總戶數(shù)：4500戶天鵝堡一期純水岸天鵝堡二期 純水岸別墅波托菲諾歷年價(jià)錢走勢分析：2004 2005200320022001800090001000011000120001300020000均價(jià)元/平方米時間年2001.10天鵝堡一期啟動A、B、C棟推出8500元入市2002.1天鵝堡一期

5、D、E棟推出8800元入市2002.7純水岸一期TH啟動16000入市2002.7純水岸一期多層啟動9300入市2003.12天鵝堡二期1區(qū)啟動9800元入市2004.10純水岸別墅方案啟動30000入市2004.6天鵝堡二期2區(qū)方案啟動9500元入市各期工程價(jià)錢變化及銷售周期工程整體價(jià)錢變化工程整體價(jià)錢變化從2001年10月至今，已推出天鵝堡一、二期，純水岸一期，每年以10萬平米左右的開發(fā)量有條不紊的推出，設(shè)計(jì)有別墅、TOWNHOUSE、多層和高層等多種類型建筑，幾種類型的產(chǎn)品線平衡開展，價(jià)錢呈穩(wěn)步攀升趨勢。一期戰(zhàn)略構(gòu)成價(jià)錢平開高走，確保入市熱銷，實(shí)現(xiàn)工程資金回籠目的，為一期順利銷售奠定根底

6、；分批推售，保證每一批客戶都有升值空間，構(gòu)成良好口碑傳播；防止一樣戶型房號的內(nèi)部競爭，選擇性推出；同時確保每一批都有亮點(diǎn)戶型樹立價(jià)錢標(biāo)桿。采取新的營銷方式，有效的消化誠意客戶，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)；推售戰(zhàn)略安排方案將一期高層部分房號分三批推出；價(jià)錢表根據(jù)每次推售的房號，分三次公布，每次價(jià)錢表上僅顯示當(dāng)次所推之房號的價(jià)錢；思索到20042005年深圳關(guān)內(nèi)市場的供應(yīng)情況，根據(jù)價(jià)錢表試算結(jié)果，結(jié)合目前市場情勢及客戶關(guān)注度，工程整體的平衡銷售和最大限制發(fā)掘物業(yè)價(jià)值，在對市場前景謹(jǐn)慎樂觀的預(yù)期下，我司建議以目的均價(jià)的0.98入市，即9400元/左右入市，確保開盤勝局和合理控制風(fēng)險(xiǎn)，但隨著展現(xiàn)的不斷完善，結(jié)合推售

7、戰(zhàn)略，工程均價(jià)呈逐漸攀升趨勢，第二批房號推出時的入市均價(jià)為目的均價(jià)的0.99，即9500元/平方米均價(jià)體系，第三批為目的均價(jià)的1.03，即9888元/平方米均價(jià)體系，工程高層整體最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)9600元/。分批推售房號及時間安排：推出時間套數(shù)均價(jià)元/房號分布8.2820098031棟的1/2，2棟的1/2，3棟的1/29.19開盤14295391棟的1/4，2棟的1/4，3棟的1/2圣誕前后22994391棟的1/4，2棟的1/4，5棟的全部第一批公開房號200套左右，思索到5棟的戶型和3棟根本一致，前三棟曾經(jīng)包含一切戶型種類，同時參考貴賓卡客戶意向和實(shí)踐工程展現(xiàn)情況，因此前兩批暫不推5棟，在首批房號推出時，由銷售員主推這部分房號，著重引導(dǎo)客戶消化，同時未公開推出