房地產(chǎn)發(fā)展和現(xiàn)狀及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制和經(jīng)營(yíng)取向的研究（共15頁(yè)）

1、房地產(chǎn)發(fā)展和現(xiàn)狀及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制和經(jīng)營(yíng)取向的研究選題說(shuō)明 中國(guó)這樣一個(gè)長(zhǎng)期處于住房難的大國(guó)來(lái)說(shuō)，最令人鼓舞的轉(zhuǎn)折就是告別了城鎮(zhèn)住房短缺時(shí)代。全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積突破20平方米，達(dá)到中等收入國(guó)家水平。與此同時(shí)，理論界與產(chǎn)業(yè)界就“泡沫論”、“過(guò)熱說(shuō)”產(chǎn)生了激烈的爭(zhēng)論，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)，把握市場(chǎng)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)，掌握其經(jīng)營(yíng)取向，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)與住房金融的穩(wěn)健運(yùn)行，也是關(guān)系到國(guó)家通過(guò)拉動(dòng)內(nèi)需實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的重要課題。 摘要 近年來(lái)，我國(guó)東部沿海部分地區(qū)房地產(chǎn)HYPERLINK /Freepaper/guanlixue/shichang/市場(chǎng)不斷升溫，房?jī)r(jià)不斷上漲，引起人們的廣泛關(guān)注，

2、市場(chǎng)上關(guān)于房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫的聲音不斷增強(qiáng)。房地產(chǎn)HYPERLINK /class_free/79_1.shtml市場(chǎng)是HYPERLINK /class_free/58_1.shtml中國(guó)HYPERLINK /class_free/3_1.shtml經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一環(huán),為GDP的增長(zhǎng)作出了突出的貢獻(xiàn)。但由于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)HYPERLINK /class_free/153_1.shtml環(huán)境以及房地產(chǎn)調(diào)整周期的影響,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新問(wèn)題,及分析了使房地產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力之源和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)控制及經(jīng)營(yíng)取向進(jìn)行研究并分析政府針對(duì)房地產(chǎn)目前情況應(yīng)該采取積極措施,促進(jìn)中國(guó)房地

3、產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。就穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)以及今后國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控趨勢(shì)提出了自己的觀點(diǎn)。關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；發(fā)展趨勢(shì)；風(fēng)險(xiǎn)控制；經(jīng)營(yíng)取向 目錄 一、 近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展及其周期規(guī)律2(一)近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展21、市場(chǎng)化程度也日益提高，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展22、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正向規(guī)模化和集團(tuán)化方向發(fā)展23、 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正向多元化、縱深化方向發(fā)展34、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起3(二)近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期規(guī)律3二、 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)4（一）使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力 41、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng) 42、 體制與機(jī)制的市場(chǎng)化 53、 與消費(fèi)觀念更新配套的住房按揭貸款

4、5（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 51、 商品房空置率增加，超過(guò)風(fēng)險(xiǎn)控制線 52、 房地產(chǎn)市場(chǎng)體溫仍在升高，業(yè)外巨頭搶灘房地產(chǎn) 53、 房?jī)r(jià)增幅回落，銷售趨淡 5三、 住房金融風(fēng)險(xiǎn)控制及經(jīng)營(yíng)取向5（一）調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)信用總量，約束市場(chǎng)擴(kuò)張規(guī)模與速度 6（二）適度控制住房開(kāi)發(fā)貸款增量，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu) 6（三）積極拓展住房按揭貸款市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán) 6（四）啟動(dòng)住房公積金貸款市場(chǎng)，拉動(dòng)住房市場(chǎng)需求 7（五）實(shí)行住房抵押貸款證券化，進(jìn)一步拓寬融資渠道 7（六）入世后我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與發(fā)展 7四、 防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策和建議8五、 結(jié)論8六參考文獻(xiàn)

5、10 在我國(guó)轉(zhuǎn)軌時(shí)期市場(chǎng)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，異軍突起，已成為對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)變遷起關(guān)鍵性作用的支柱產(chǎn)業(yè)，其作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)器的地位也日益顯現(xiàn)。但我國(guó)正處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重失衡，雙軌制的住房制度、不規(guī)范的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)金融的過(guò)度滯后等因素嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。20世紀(jì)30年代以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在世界市場(chǎng)中經(jīng)歷了幾次大型的波動(dòng)。HYPERLINK /房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與各國(guó)HYPERLINK /news/list_1_35.html經(jīng)濟(jì)周期及全球HYPERLINK /news/list_11_15.html經(jīng)濟(jì)周期有著高度的相關(guān)性。迄今為止，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)H

6、YPERLINK /news/list_11.html房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行了持續(xù)HYPERLINK /news/list_13_13.html系統(tǒng)的研究，取得了很多成果。國(guó)外對(duì)房HYPERLINK /news/list_3_12.html地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究以實(shí)證HYPERLINK /news/list_13_6.html分析HYPERLINK /news/list_4_7.html方法為主，分析了房HYPERLINK /news/list_11_6.html地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素，建立了指標(biāo)HYPERLINK /news/list_1_40.html體系，探討了房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅及其在國(guó)際間

7、的傳導(dǎo)。國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究起步較晚，前期的研究以定性分析為主，主要包括對(duì)房地產(chǎn)周期概念和階段的界定，房地產(chǎn)周期波動(dòng)與HYPERLINK /news/list_2_4.html宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系分析。進(jìn)入21世紀(jì)后，國(guó)內(nèi)開(kāi)始嘗試用實(shí)證分析工具對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)制及其影響因素進(jìn)行分析，并初步建立了反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)體系一、 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及其周期規(guī)律（一）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展1、近十年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國(guó)發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場(chǎng)化程度也日益提高。我國(guó)房地產(chǎn)在改革開(kāi)放以前，實(shí)行的是統(tǒng)建統(tǒng)分制度，房地產(chǎn)業(yè)也逐步過(guò)渡到一個(gè)以企業(yè)為主體、市場(chǎng)為導(dǎo)向、社會(huì)資金為依托、以

8、配套建設(shè)為中心的綜合開(kāi)發(fā)階段。進(jìn)入世紀(jì)年代之后，房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的興旺發(fā)達(dá)期，土地成片開(kāi)發(fā)和大量外資的引入，形成了外資、合資和內(nèi)資開(kāi)發(fā)公司齊頭并進(jìn)的勢(shì)頭；住宅、樓宇、商業(yè)大廈、公共設(shè)施等紛紛拔地而起，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模正以每年平均左右的速度增長(zhǎng)，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中已占有舉足輕重的地位。其次，我國(guó)自提出建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)也和其他產(chǎn)業(yè)一樣市場(chǎng)化進(jìn)展明顯加快。這主要表現(xiàn)在：住宅由計(jì)劃封閉生產(chǎn)轉(zhuǎn)向商品化經(jīng)營(yíng)；全民、集體、股份、合資、民營(yíng)等多種經(jīng)濟(jì)成份并存，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)房地產(chǎn)投資主體多

9、元化的時(shí)代；投資、融資由撥款改貸款，增強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)的造血機(jī)能；運(yùn)用“以新補(bǔ)舊，以豐補(bǔ)歉”、“以路帶房，以房補(bǔ)路”的方式方法，實(shí)現(xiàn)了住房建設(shè)和城市建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展；城市土地由無(wú)償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓、直至今天推行公開(kāi)拍賣，為城市建設(shè)積累了大量的資金；實(shí)行貨幣安置，推行了貨幣分配制度，拆遷合理安置；取消福利分房，培育住宅買賣市場(chǎng)，使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的發(fā)展軌道。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正向規(guī)?；图瘓F(tuán)化方向發(fā)展，行業(yè)集中度明顯加快，一些房地產(chǎn)巨人正在形成。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，也是風(fēng)險(xiǎn)較大的一個(gè)行業(yè)。因此，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)久地生存和發(fā)展，必須具有強(qiáng)大的資金實(shí)力。世界各

10、國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史的共同點(diǎn)就是企業(yè)的規(guī)?；图瘓F(tuán)化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的房地產(chǎn)公司主導(dǎo)了大部分市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)前幾年的高速發(fā)展，目前正處在一個(gè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。一些大的房地產(chǎn)公司的實(shí)力正在急劇增強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力正在加速形成，一批對(duì)市場(chǎng)有較大影響能力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出。實(shí)力小和缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來(lái)的幾年內(nèi)將會(huì)面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。3、房地產(chǎn)企業(yè)更加注重樹(shù)立品牌，培育企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正向多元化、縱深化方向發(fā)展。保持企業(yè)的長(zhǎng)久生存和發(fā)展也即可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈和外部環(huán)境的急劇變化，正越來(lái)越受到企業(yè)家們的關(guān)注。擁有一個(gè)知名品

11、牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)非常重要的因素。這是因?yàn)椋?、在買方市場(chǎng)條件下，消費(fèi)者成為左右市場(chǎng)和企業(yè)生存的決定因素，擁有一個(gè)良好的企業(yè)形象，當(dāng)消費(fèi)者進(jìn)行決策時(shí)，潛伏于心中的形象認(rèn)識(shí)就會(huì)成為決策指令，這種指令對(duì)于企業(yè)來(lái)講，就是企業(yè)的品牌形象，是一筆最重要的無(wú)形資產(chǎn)。這也促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把品牌作為戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)手段，從而使房地產(chǎn)業(yè)朝品牌化的時(shí)代發(fā)展；、在市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)下，要取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地，就必須有一個(gè)超越以前的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。要想超越自己，超越對(duì)手，自然就會(huì)走以品牌競(jìng)爭(zhēng)之路。所以，房地產(chǎn)業(yè)走向以品牌為主要競(jìng)爭(zhēng)手段的多元化、縱深化競(jìng)爭(zhēng)階段，這既是產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，也是市場(chǎng)走向成熟的必然要求。

12、、房地產(chǎn)企業(yè)除了塑造品牌這個(gè)可持續(xù)發(fā)展的要素之外，土地也是房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)十分重要的因素，擁有大量的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，是保證房地產(chǎn)企業(yè)取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要因素。為此，各房地產(chǎn)企業(yè)正在實(shí)施土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略。4、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起，其他有實(shí)力的集團(tuán)也紛紛進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)，群雄逐鹿的時(shí)代就要來(lái)臨。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，還屬較高。因此，吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，并逐漸成為我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，大有?guó)退民進(jìn)的趨勢(shì)。進(jìn)入年代后期特別是近幾年來(lái)，由于我國(guó)買方市場(chǎng)的全面形成，實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)越來(lái)越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)

13、域相對(duì)來(lái)說(shuō)則機(jī)會(huì)大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵(lì)措施的出臺(tái)，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。再加上民營(yíng)企業(yè)具有良好的管理機(jī)制并重視人力資源的開(kāi)發(fā)利用，大量吸收國(guó)有房地產(chǎn)公司的優(yōu)秀人才，從而迅速增強(qiáng)了企業(yè)綜合素質(zhì)。而國(guó)有企業(yè)由于體制和機(jī)制以及歷史遺留問(wèn)題等深層次原因，往往在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，這樣就造成了民進(jìn)國(guó)退的局面。在一些沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。當(dāng)然，這種格局符合優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。此外，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)除了迅速崛起外，國(guó)內(nèi)其他有實(shí)力的集團(tuán)出于多元化戰(zhàn)略以及調(diào)

14、整的需要，也紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。這是因?yàn)?，一方面由于房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化分工不同，使得這一產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻低，只要有錢，設(shè)計(jì)有設(shè)計(jì)公司，建筑有建筑公司，自己只管當(dāng)老板。另一方面，也是由資本的逐利性決定的，說(shuō)明投資房地產(chǎn)仍有較大的利潤(rùn)空間。這種趨勢(shì)也會(huì)產(chǎn)生積極和消極的兩種后果，一是隨著一些具有實(shí)力的集團(tuán)的加盟，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，利潤(rùn)率迅速降低，增加整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)；二是將促使房地產(chǎn)行業(yè)整體水平的提高，從而有力地推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)盡快成熟。（二）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期規(guī)律新中國(guó)成立以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的三次重大發(fā)展均出現(xiàn)在改革開(kāi)放以后的近20年，每次都呈現(xiàn)68年的周期性規(guī)律。第一次高漲期來(lái)自80年代初期，改革開(kāi)放帶

15、來(lái)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和社會(huì)財(cái)富迅速增加，農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，國(guó)有企業(yè)在短缺經(jīng)濟(jì)中購(gòu)銷兩旺。在這種情況下，長(zhǎng)期以來(lái)人們夢(mèng)寐以求的住房問(wèn)題開(kāi)始得到關(guān)注，機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位開(kāi)始興建職工住宅，并以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數(shù)建造于本單位周邊的空閑土地上，雖然沒(méi)有現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)模與環(huán)境，但總量相當(dāng)巨大。這些房產(chǎn)至今仍然是城鎮(zhèn)中等收入群體的主要居所。第二次高漲期起始于1988年憲法和土地管理法修改之后，土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，使房地產(chǎn)作為商品流通有了法律依據(jù)，這股蘊(yùn)藏的住房需求在鄧小平同志南巡講話后爆發(fā)出來(lái)。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)主要集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的南部沿海城市，例如，海南、廣州、珠海、北

16、海等，而房地產(chǎn)類型也集中于寫字樓、賓館、酒店及別墅，其銷售對(duì)象主要是當(dāng)時(shí)如雨后春筍般出現(xiàn)的各類公司和旅游度假等社會(huì)需求。這一特殊的高漲階段由于盲目圈地、盲目開(kāi)發(fā)、盲目投資、價(jià)格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三個(gè)高漲期起始于1998年國(guó)家住房制度改革。停止福利分配住房實(shí)行貨幣化住房補(bǔ)貼，徹底改變了人們的住房消費(fèi)觀念，有效拉動(dòng)了社會(huì)需求。特別是東南亞金融危機(jī)以后，國(guó)家清醒地認(rèn)識(shí)了中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期低價(jià)運(yùn)行，市場(chǎng)尚未開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)，采取了啟動(dòng)和擴(kuò)大內(nèi)需，推進(jìn)住宅建設(shè)的政策，從而刺激了住宅消費(fèi)，帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展。 從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程來(lái)看，都有著周期性規(guī)律。而我國(guó)短短20幾年的

17、房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程其周期性也特別明顯，即房地產(chǎn)業(yè)總是從蕭條走向繁榮，而房地產(chǎn)市場(chǎng)一般不會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)繁榮，它總是與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量、增長(zhǎng)速度、市場(chǎng)需求及購(gòu)買力聯(lián)系在一起，并在高潮期以后進(jìn)入調(diào)整期，在調(diào)整中醞釀新的高潮。 把握房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性變化規(guī)律，有利于調(diào)控市場(chǎng)供求矛盾，避免社會(huì)資源浪費(fèi)，優(yōu)化社會(huì)資源配置。同時(shí)，也有利于正確把握住房金融的經(jīng)營(yíng)策略，通過(guò)優(yōu)化資源配置調(diào)節(jié)市場(chǎng)行為，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)乃至金融風(fēng)險(xiǎn)。下面對(duì)當(dāng)前正處于第三高漲期的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。 二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及發(fā)展趨勢(shì) （一）使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力盡管“泡沫論”、“過(guò)熱論”仍然不絕于耳，但是，從去年起人們預(yù)言的“房地產(chǎn)冬天”仍然沒(méi)

18、有到來(lái)，甚至今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然頑強(qiáng)地攀升。今年15月，全國(guó)房地產(chǎn)共完成土地開(kāi)發(fā)面積3771萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43.7%。房地產(chǎn)施工面積達(dá)到43112萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積14355.8萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金3105億元，同比增長(zhǎng)35%，比上年同期增幅高14個(gè)百分點(diǎn)。在上述到位資金中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金971億元，同比增長(zhǎng)39.5%；國(guó)內(nèi)銀行貸款790億元，同比增長(zhǎng)35.9%；利用外資50億元，同比增長(zhǎng)15%，也呈現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。今年前5個(gè)月房地產(chǎn)累計(jì)竣工面積4076萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.7%，其中，商品住宅竣工面積達(dá)3392萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17%；商業(yè)用房竣工面積同比增

19、長(zhǎng)37%。另外，從銷售情況來(lái)看，今年15月份全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷售4564萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.3%。這一增長(zhǎng)速度是在2000年和2001年連續(xù)兩年旺銷基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的1.國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)。近幾年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率持續(xù)超過(guò)7%，高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率和良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量可以推動(dòng)城市化規(guī)模的不斷擴(kuò)大，大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口涌入城市必然要實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的購(gòu)買力需求。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，也使城市中低收入勞動(dòng)者的經(jīng)濟(jì)收入持續(xù)增長(zhǎng)，這在一方面“激活”了中低收入者的購(gòu)房需求，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展塑造了最廣泛的消費(fèi)群體；另一方面，也使原來(lái)購(gòu)買力較強(qiáng)的消費(fèi)者提升了消費(fèi)層次，從而推動(dòng)著住房品質(zhì)的不斷

20、提升。因此，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與增長(zhǎng)質(zhì)量是決定房地產(chǎn)發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。 2.體制與機(jī)制的市場(chǎng)化。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)主要靠國(guó)家和集體來(lái)建房分房，這種供給模式是中國(guó)城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國(guó)家住房制度的改革，把建房與購(gòu)房一同推向市場(chǎng)，從而使住房成為自由流通的商品。市場(chǎng)機(jī)制的引入，使建房者成為自負(fù)盈虧的法人，購(gòu)房者用貨幣去選擇適應(yīng)個(gè)人需求的商品。這種產(chǎn)權(quán)的明晰化、個(gè)體化，催生了當(dāng)前這個(gè)世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這個(gè)巨大并且日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，正是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)幾年來(lái)持續(xù)火爆的載體。 3.與消費(fèi)觀念更新配套的住房按揭貸款。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不但提升了購(gòu)買力，更重要的是催化了人們?nèi)碌南M(fèi)觀念。20世紀(jì)80年代以來(lái)在市

21、場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下就業(yè)的勞動(dòng)者，大多數(shù)不會(huì)等到攢夠錢以后再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，70%以上的購(gòu)房者都會(huì)選擇利用銀行住房貸款。目前全國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款已經(jīng)超過(guò)6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開(kāi)發(fā)貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的資金來(lái)源。（二） 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展前景第一，商品房空置率增加，超過(guò)風(fēng)險(xiǎn)控制線。雖然從2000年5月國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門在公布了1999年商品房空置量之后，我們很難查找到有關(guān)空置量最新、最權(quán)威的資料，但仍然可以通過(guò)商品房景氣指數(shù)、產(chǎn)銷率、空置面積增長(zhǎng)率等指標(biāo)推算出這一數(shù)據(jù)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)2002年6月26日的消息：

22、“5月份商品房空置面積的分類指數(shù)值為95.7點(diǎn)，比上年同期增加2.9點(diǎn)。作為逆指標(biāo)，此項(xiàng)指數(shù)增加，表明商品房空置面積增長(zhǎng)幅度出現(xiàn)反彈。今年15月份，全國(guó)商品房空置面積增長(zhǎng)幅度為8.2%，明顯高于去年同期增長(zhǎng)2.3%的水平。”該報(bào)7月1日還披露：到2002年7月，全國(guó)商品房空置總量在12000萬(wàn)平方米以上，其中空置超過(guò)一年以上的占50%以上，占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元，居中國(guó)各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。并進(jìn)一步指出，眼下的“商品房空置率”應(yīng)該在26%左右，而美國(guó)商品房空置率約為7%，香港3%4%。當(dāng)空置率超過(guò)10%的時(shí)候，就已經(jīng)是超警戒線運(yùn)行了。 第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)體溫仍在升高，業(yè)外巨頭搶灘房地產(chǎn)。2001

23、年全國(guó)房地產(chǎn)到位資金達(dá)到7378億元，比上年增長(zhǎng)29.8%；而今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)到位資金已達(dá)3105億元，同比增長(zhǎng)35.9%。就是在這種情況下，傳統(tǒng)的家電廠家“海爾”、“美的”、TCL、“康佳”正在大舉進(jìn)入房地產(chǎn)，飼料大王四川新希望集團(tuán)也斥資30億元進(jìn)軍地產(chǎn)。一批上市公司，諸如“數(shù)源科技”、“亞華種業(yè)”、“益鑫泰”、“經(jīng)緯紡織”，甚至“聯(lián)想集團(tuán)”、“三九藥業(yè)”也爭(zhēng)相躋身房地產(chǎn)。在這種一面是商品房空置率擴(kuò)張，一面是新開(kāi)工樓盤大幅增長(zhǎng)的氛圍中，新企業(yè)持巨資再度猛烈加入，勢(shì)必加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。 第三，房?jī)r(jià)增幅回落，銷售趨淡。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)升溫相對(duì)應(yīng)的是市場(chǎng)反映冷淡。今年前5個(gè)月全國(guó)商品房平均

24、價(jià)格為2290元平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積為4564萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.3%，但增幅比上年同期回落8個(gè)百分點(diǎn)。 我們無(wú)意討論房地產(chǎn)市場(chǎng)是否“過(guò)熱”或存在“泡沫”，但卻關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)，因?yàn)檫@直接關(guān)系到住房金融的經(jīng)營(yíng)取向，同時(shí)也是優(yōu)化信貸資源配置，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。三、住房金融風(fēng)險(xiǎn)控制及經(jīng)營(yíng)取向面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，住房金融的經(jīng)營(yíng)取向宜分為短期調(diào)節(jié)目標(biāo)與長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)兩步運(yùn)行。短期目標(biāo)以調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求矛盾，約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)需求，提高市場(chǎng)購(gòu)買力，消化現(xiàn)有空置商品房為主。遠(yuǎn)期目標(biāo)則包括優(yōu)

25、化信貸資源配置，提升國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高住房金融服務(wù)質(zhì)量，推進(jìn)住房金融市場(chǎng)化，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運(yùn)行等內(nèi)容。 1.調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)信用總量，約束市場(chǎng)擴(kuò)張規(guī)模與速度。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的敏感產(chǎn)業(yè)，調(diào)控得當(dāng)，市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)健規(guī)范，將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)勁的拉動(dòng)作用。同時(shí)，這又是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，若長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)發(fā)展失控，極易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成重大危害。早在1999年國(guó)家建設(shè)部就強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的“總量控制”與穩(wěn)健發(fā)展，但由于房地產(chǎn)業(yè)的諸多調(diào)控手段分別歸屬于各城市的計(jì)委、建委、規(guī)劃、土地、房地產(chǎn)管理等不同職能部門，由于“各管一段”，就難于形成整體的客觀調(diào)控合力。在市場(chǎng)繁榮的條件下，控制哪一個(gè)項(xiàng)

26、目都是“得罪人”的差事，這種誰(shuí)都管，必然形成誰(shuí)都不管。因此，“總量控制”的關(guān)鍵，一是把上述分散的職能歸集于一個(gè)權(quán)威部門，這個(gè)部門按照房地產(chǎn)發(fā)展速度、市場(chǎng)價(jià)格和房地產(chǎn)積壓控制警戒線來(lái)實(shí)行宏觀調(diào)控與微觀調(diào)節(jié)。二是由人民銀行根據(jù)全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行指標(biāo)，在一定時(shí)間和空間范圍內(nèi)提出房地產(chǎn)業(yè)授信總量，并分解到國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行，利用信貸對(duì)資源配置的引導(dǎo)與調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行。三是商業(yè)銀行要在切實(shí)防控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，對(duì)城市土地管理中心發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，通過(guò)強(qiáng)化土地資源的宏觀調(diào)控能力，張弛有序地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模與市場(chǎng)供求關(guān)系。四是商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的遴選，通過(guò)發(fā)放項(xiàng)目?jī)?chǔ)備貸款等方式，重點(diǎn)支持一批實(shí)

27、力強(qiáng)、信譽(yù)好、具備品牌優(yōu)勢(shì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，更好地調(diào)節(jié)市場(chǎng)和引導(dǎo)市場(chǎng)2.適度控制住房開(kāi)發(fā)貸款增量，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的擴(kuò)張與國(guó)內(nèi)銀行住房開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)較快密切相關(guān)。例如，在今年的新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款較同期增長(zhǎng)35.9%，這說(shuō)明，資金環(huán)境的寬松助長(zhǎng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的提速。在充分計(jì)算現(xiàn)有空置房及已開(kāi)工新建商品房的市場(chǎng)消化能力的基礎(chǔ)上，充分運(yùn)用信貸杠桿，少投放甚至短期內(nèi)不投放住房開(kāi)發(fā)貸款，調(diào)節(jié)市場(chǎng)商品房的供應(yīng)量，既可消化“泡沫”壓力，又有利于降低房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行貸款兩方面風(fēng)險(xiǎn)。必須指出，控制開(kāi)發(fā)貸款總量擴(kuò)張，并不意味著不放款，而是集中精力調(diào)整住房開(kāi)發(fā)存量貸款的區(qū)

28、域結(jié)構(gòu)與客戶結(jié)構(gòu)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育很不平衡，局部過(guò)剩與局部短缺并存，在調(diào)整存量上一方面是要壓縮空置房數(shù)量大、區(qū)域價(jià)格及銷售下降地區(qū)的開(kāi)發(fā)貸款總量，投向市場(chǎng)商品房供應(yīng)不足、價(jià)格攀升的地區(qū)，以達(dá)到區(qū)域內(nèi)的均衡發(fā)展；另一方面是清收資質(zhì)低、庫(kù)存商品房積壓、競(jìng)爭(zhēng)能力差的開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款，將騰出的資金投向資質(zhì)高、品質(zhì)好、實(shí)力強(qiáng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)的企業(yè)。我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投向分散、調(diào)控能力差、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的問(wèn)題比較普遍，通過(guò)這種調(diào)整，既是商業(yè)銀行優(yōu)化貸款客戶結(jié)構(gòu)和降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的需要，也是打造房地產(chǎn)民族品牌和培育大型開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)的需要。 3.積極拓展住房按揭貸款市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。中國(guó)的房

29、地產(chǎn)市場(chǎng)寄托了太多的希望：國(guó)家靠它拉動(dòng)內(nèi)需，支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康增長(zhǎng)；房地產(chǎn)企業(yè)靠它創(chuàng)造利潤(rùn)；老百姓靠它改善居住質(zhì)量，誰(shuí)也不希望這個(gè)市場(chǎng)垮下去。維持市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業(yè)務(wù)，加大個(gè)人住房消費(fèi)貸款投入，既可以提高城市居民的購(gòu)買力，又可以促進(jìn)空置商品房的銷售。當(dāng)然，解決空置房問(wèn)題需要來(lái)自社會(huì)各方面的共同努力。首先，地產(chǎn)商要讓利銷售，把價(jià)格降下來(lái)；其次，政府及有關(guān)部門要把土地出讓金和各種稅費(fèi)降到一個(gè)合理水平，加大住宅價(jià)格的下調(diào)空間。假如現(xiàn)有的庫(kù)存商品房?jī)r(jià)格下降30%40%，使中低收入階層能夠買得起房，那么消費(fèi)群體會(huì)迅速擴(kuò)大。實(shí)事求是地分析，目前已經(jīng)住進(jìn)小區(qū)的居民以國(guó)有及

30、私企老板、高薪行業(yè)人員、部分政府公務(wù)員等中高收入階層為主，商業(yè)銀行現(xiàn)行的住房按揭貸款條件也更適用于這一少數(shù)群體，制約了住房金融的發(fā)展空間。而中等及其以下收入的產(chǎn)業(yè)工人、商店及服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)員尚無(wú)能力購(gòu)置新的房產(chǎn)。而這個(gè)最廣大的群體，才是真正支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。商業(yè)銀行要積極啟動(dòng)中等收入群體的住房消費(fèi)貸款市場(chǎng)，降低條件，簡(jiǎn)化手續(xù)，使中等收入的消費(fèi)者能夠拿到住房貸款。 4.啟動(dòng)住房公積金貸款市場(chǎng)，拉動(dòng)住房市場(chǎng)需求。我國(guó)從1991年起，建立了住房公積金制度。住房公積金是城鎮(zhèn)工薪階層購(gòu)建住房的互助合作資金支持體系，對(duì)于促進(jìn)城鎮(zhèn)住房改革、完善住房供應(yīng)體系、改善中低收入家庭居住條件有著廣泛而深遠(yuǎn)的影響。到

31、2001年底，全國(guó)住房公積金歸集額已經(jīng)達(dá)到3326億元，而住房公積金貸款累計(jì)發(fā)放額只有820億元，僅占?xì)w集額的24.65%。住房公積金制度的建立對(duì)于推動(dòng)住房市場(chǎng)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍發(fā)揮了重要作用。但是，在具體運(yùn)行中也存在一些問(wèn)題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長(zhǎng)；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發(fā)放了大量難以收回的非住房性質(zhì)的貸款，甚至資金被擠占、分流的現(xiàn)象也很普遍。目前，最關(guān)鍵的問(wèn)題是住房公積金貸款門檻高、條件苛刻，這項(xiàng)社會(huì)公益福利性質(zhì)的積金沒(méi)有使社會(huì)最普遍的中低收入勞動(dòng)者階層得到應(yīng)有的實(shí)惠。今年5月，國(guó)家發(fā)布了關(guān)于修改住房公積金管理?xiàng)l例的決定，

32、改革了住房公積金管理機(jī)構(gòu)體系，規(guī)范了公積金歸集、使用、管理和監(jiān)督體系，特別強(qiáng)調(diào)加大住房公積金貸款的投放力度，并把公積金貸款范圍擴(kuò)大到職工買房、建房、集資合作建房、翻修和大修住房等整個(gè)住房消費(fèi)領(lǐng)域。有了這一基礎(chǔ)，商業(yè)銀行再配套住房按揭貸款和裝修貸款，形成組合式的個(gè)人住房貸款消費(fèi)體系，必將對(duì)進(jìn)一步拉動(dòng)住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的持續(xù)健康發(fā)展發(fā)揮更大的作用。 5.實(shí)行住房抵押貸款證券化，進(jìn)一步拓寬融資渠道。目前，商業(yè)銀行住房按揭貸款的最長(zhǎng)期限為30年，平均期限約78年。但是，商業(yè)銀行用于發(fā)放貸款的資金來(lái)源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產(chǎn)生了住房按揭貸款與銀行資金來(lái)源期限上的不匹配。

33、這種反差隨著住房按揭貸款的迅速發(fā)展而不斷擴(kuò)張，從而使銀行信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性指標(biāo)受到影響。為解決短期資金長(zhǎng)期占用問(wèn)題，西方商業(yè)銀行的通行做法是在政府的支持下，發(fā)行住房抵押貸款債券，向全社會(huì)募集按揭貸款資金來(lái)源。今年一季度，中國(guó)建設(shè)銀行住房抵押貸款證券化試點(diǎn)方案已經(jīng)完成向中央銀行和國(guó)務(wù)院的上報(bào)工作，年內(nèi)即將運(yùn)行。 目前，我國(guó)有著廣泛的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和巨大的住房按揭貸款市場(chǎng)，加之目前全國(guó)住房按揭貸款已超過(guò)6000億元，初步具備了發(fā)債規(guī)模，而住房按揭貸款又是不良率低于1%的“精品信貸板塊”，具備發(fā)行住房債券的條件。當(dāng)務(wù)之急是國(guó)家應(yīng)該盡快將這一構(gòu)想付諸實(shí)踐：盡快組建從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機(jī)構(gòu)，由

34、其按規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)向商業(yè)銀行收購(gòu)個(gè)人住房抵押貸款。證券機(jī)構(gòu)以個(gè)人住房抵押貸款的不斷還本付息作為支付債券利息的資金來(lái)源。這種以個(gè)人住房消費(fèi)信貸為支持，以債券融資為載體，實(shí)現(xiàn)證券資本市場(chǎng)與貨幣信貸市場(chǎng)的良好鏈接，不但使商業(yè)銀行的住房按揭業(yè)務(wù)有了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源，而且也形成了住房信貸業(yè)務(wù)和住房融資業(yè)務(wù)的一體化運(yùn)作，推動(dòng)了住房金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)與可持續(xù)發(fā)展。 6.入世后我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與發(fā)展。加入WTO以后，外資銀行趨利性的本質(zhì)必將導(dǎo)致對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)、高效益信貸板塊的競(jìng)爭(zhēng)。首先，房地產(chǎn)金融競(jìng)爭(zhēng)加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張。目前，國(guó)外資金實(shí)力雄厚、管理先進(jìn)、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團(tuán)，通過(guò)直接投資經(jīng)營(yíng)

35、房地產(chǎn)和在股票市場(chǎng)參股、控股等間接方式介入我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。與之相比，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)論在資金實(shí)力、經(jīng)營(yíng)機(jī)制、品牌商譽(yù)等方面均處于劣勢(shì)，而原本在土地使用、項(xiàng)目取得等方面的優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸擴(kuò)張。而這些企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款絕大多數(shù)為國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行提供，在債務(wù)軟約束的情況下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)必然向銀行轉(zhuǎn)嫁。其次，國(guó)外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)特別是按揭貸款操作經(jīng)驗(yàn)豐富，技術(shù)先進(jìn)。美國(guó)早在1934年就成立了聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)，開(kāi)始房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)操作，目前住房按揭貸款余額25000億美元，是我國(guó)同類貸款的35倍，而我國(guó)至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。國(guó)外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、

36、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)有著一整套完善的操作規(guī)范和相當(dāng)豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，而我國(guó)卻相差甚遠(yuǎn)。再次，國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的影響加大，加入WTO使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)脈搏與國(guó)際市場(chǎng)趨于一致，這是好事，但也必將面臨陣痛：國(guó)際經(jīng)濟(jì)循環(huán)將加劇對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)的沖擊，與之相關(guān)聯(lián)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托投資也將受到影響。特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的市場(chǎng)條件下，外資大量涌入房地產(chǎn)，極易引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦泡沫破滅，直接導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，甚至引發(fā)金融危機(jī)。四、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)發(fā)的產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策和建議 面對(duì)這種挑戰(zhàn)，國(guó)家、房地產(chǎn)

37、企業(yè)和國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)應(yīng)變能力，努力把握競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)權(quán)。一是在經(jīng)營(yíng)理念上有所創(chuàng)新。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行要在房地產(chǎn)信貸營(yíng)銷理念、市場(chǎng)營(yíng)銷策略、服務(wù)手段、運(yùn)作機(jī)制等方面加大創(chuàng)新力度。要盡快研發(fā)與推廣適應(yīng)市場(chǎng)需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，例如，試辦外國(guó)人士住房按揭貸款、住房?jī)?chǔ)蓄、房屋中介業(yè)務(wù)合作、住房保險(xiǎn)以及住房抵押貸款證券化等新的金融服務(wù)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。二是金融管理者要強(qiáng)化房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力，在授信、融資及開(kāi)放房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)方面加大改革力度，培植和打造國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)品牌企業(yè)，增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和市場(chǎng)駕馭能力。三是提高現(xiàn)有的住房消費(fèi)貸款產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力。面對(duì)外資銀行直接介入金融零售業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行要切實(shí)改變個(gè)人住房貸款品種單一，貸款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在貸款擔(dān)保抵押方面手續(xù)繁雜的現(xiàn)狀，增強(qiáng)住房信貸產(chǎn)品的市場(chǎng)彈性。四是加快房地產(chǎn)金融人才