房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)防范及納稅籌劃

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)防范及納稅籌劃引言：本講的主要思路： 從房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程的角度， 即從其項(xiàng)目的全過程去講述如何進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)防范及納稅籌劃。 而每個(gè)流程的思路是： 稅法以外其他法律法規(guī)對(duì)其有何規(guī)定； 會(huì)計(jì) 核算如何處理；稅法上是如何做籌劃的。一、項(xiàng)目公司做納稅籌劃應(yīng)從以下三個(gè)層次去認(rèn)識(shí)：（一） 設(shè)計(jì)公司架構(gòu)的時(shí)候就應(yīng)該開始考慮籌劃1 、 業(yè)務(wù)需要稅務(wù)籌劃 前提：稅收利益；與業(yè)務(wù)量的公司建立業(yè)務(wù)關(guān)系。 目的：關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移定價(jià)使得集團(tuán)公司整體稅負(fù)下降主要節(jié)約的稅：非流轉(zhuǎn)稅（在流轉(zhuǎn)稅方面，企業(yè)是多交的）而應(yīng)該是企業(yè)所得稅、土地增值稅（土地增值稅是國(guó)家為了防止炒買炒賣土地而征收的一種稅，按售房收入*

2、2% 預(yù)繳，再之后清算，所以也應(yīng)考慮建立資產(chǎn)清算管理公司 （作為避稅公司）去合理規(guī)避稅）延伸：a 土地增值稅在實(shí)際中對(duì)于企業(yè)的涵義：是“國(guó)家的一塊臘肉” ，是稅務(wù)部調(diào)整稅收收入的手段，為了完成稅收任務(wù)， 稅務(wù)部一般都要求清算，而清算的結(jié)果是， 90% 的企業(yè)都要補(bǔ)稅。 （ 為什么？依據(jù)何在）b 、圍繞項(xiàng)目公司可成立的避稅公司：（ 1 ）設(shè)計(jì)公司（項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi) - T 工程前期費(fèi)） 可據(jù)實(shí)扣除同時(shí)享受（ 2 ）房地產(chǎn)策業(yè)公司 / 20% 的加計(jì)扣除（3）園林綠化公司-T若集團(tuán)公司把利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到這類公司，則可以節(jié)約30%的土增稅，同時(shí)可減半征收企業(yè)所得稅；另外，這類公司操作起來比較容易。（ 4 ）電子

3、信息公司（ 5 ） 施工企業(yè)可以選擇購(gòu)買三級(jí) 的這一類企業(yè)，由其承包非主體的工程（這樣做起來成本比較低） ，稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有一個(gè)單位定額去對(duì)這類工程征稅，可比性較差。注意：不能貪心想以一個(gè)項(xiàng)目去規(guī)避過分多的稅，建議零打碎敲，慢慢積累，不然風(fēng)險(xiǎn)太大。應(yīng)在控制風(fēng)險(xiǎn)（應(yīng)對(duì)稽查局）的情況下，再去節(jié)稅。（6）裝修公司（做精裝修）-t優(yōu)點(diǎn)：容易操作（ 7）貿(mào)易公司供應(yīng)商-T 貿(mào)易公司-T 開發(fā)公司，這樣的效果：貿(mào)易公司要交的稅=17% 增值稅 +25% 企業(yè)所得稅；開發(fā)公司要交的稅= - 30% 土增稅 +25% 企業(yè)所得稅。企業(yè)節(jié)稅額=30% 土增稅 - 17% 增值稅2 、 市場(chǎng)預(yù)期需要稅務(wù)籌劃與否若預(yù)期

4、該稅種未來低走（即可能取消） ，則企業(yè)按法律規(guī)定繳納稅就可了，并不需要做納稅籌劃，這是考慮到成本與效益原則；若預(yù)期未來高走，企業(yè)要先預(yù)繳后做清算的，則需要 做稅收籌劃。正常業(yè)務(wù)把正常業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換為特殊業(yè)務(wù)的籌劃/賣地：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土增稅股權(quán)合并、投資、購(gòu)股、分立等特殊業(yè)務(wù)買地：企業(yè)所得稅把業(yè)務(wù)“卡”上特殊業(yè)務(wù)的邊，享受特殊業(yè)務(wù)的稅收優(yōu)惠。 （如何讓卡）日常業(yè)務(wù)處理的籌劃二、小結(jié):要把 3 個(gè)層次都做好，最核心的是： 對(duì)國(guó)家、 省的關(guān)于房地產(chǎn)政策的精通。 只有這樣才能夠?qū)镜亩悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行掌控。提醒： 1、別把公司的賬做得絕對(duì)的規(guī)范，把一些表面的放在賬上，讓稽查局查來完成其任 務(wù)。2、在財(cái)稅

5、當(dāng)中，只有政策才是權(quán)威。I 設(shè)立房地產(chǎn)公司現(xiàn)行，房地產(chǎn)公司分為 2 類：開發(fā)公司（一級(jí)、二級(jí)） ；項(xiàng)目公司（項(xiàng)目完結(jié)就會(huì)注銷公司） （房地產(chǎn)公司分類）一、公司法的有關(guān)規(guī)定 （公司法原文）1 、公司作為法人應(yīng)具備的條件（具備5 個(gè)條件才能注冊(cè)成立公司）依法成立）有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)3 ）有自己的名稱、章程、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所4）能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任 2 、公司設(shè)立采取準(zhǔn)則主義（有限責(zé)任）1）股東符合法定人數(shù)；2）股東出資達(dá)到法定資本最低限額；3）股東共同制定公司章程；4）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)；5）有公司住所。注： 注冊(cè)成立公司依據(jù)有：準(zhǔn)則主義；備案主義（如，香港）3、法人代表選

6、擇確定：13 條， 公司法人代表由董事長(zhǎng)、 執(zhí)行董事或經(jīng)理?yè)?dān)任， 并依法登記； （即法人代表可以選擇了）4 、股東稅務(wù)責(zé)任：20 條，公司股東濫用公司法人代表地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán) 重?fù)p害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；（即濫用法人代表去逃稅的法律后果）5、不得抽逃出資：刑法159 條，公司成立后，股東不得抽逃出資，否則處5 年以下有期徒刑或拘役。（跟稅無(wú)關(guān)）6 、一人有限責(zé)任公司：58-64 條（門檻高）二、城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定1 、 29 條，五個(gè)條件及需要到地方政府規(guī)定部門備案1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；3）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；4

7、）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；5）其他；6） 符合公司法有關(guān)規(guī)定。2 、注冊(cè)資本與投資總額的比例符合國(guó)家規(guī)定：30 條，注冊(cè)資本占投資總額比例要符合國(guó)家規(guī)定（ 20% ）但此條款實(shí)際是名存實(shí)亡，因?yàn)槠洳缓貌僮?。具體有：a、還未拿地就已經(jīng)注冊(cè)了，還不知道投資總額，更不能知道注冊(cè)資本占投資總額比例；b 、即使今年投資確定，但后面拿到項(xiàng)目的多少是不確定的，要增 / 減資多少不知道，不知道投資總額，更不能知道注冊(cè)資本占投資總額比例。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例有關(guān)的規(guī)定、 5 條 ：1）100 萬(wàn)以上的注冊(cè)資本；2） 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2 名以上持有資格證書的專職

8、會(huì)計(jì)人員。、 8 條：領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照 30 日內(nèi)到主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定的有關(guān)規(guī)定（ 沒地就不批為房地產(chǎn)公司）、資質(zhì)申請(qǐng)、資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得執(zhí)照到主管部門備案后核發(fā)暫定資質(zhì)。、暫定資質(zhì)的管理，暫定資質(zhì)條件不得低于 四級(jí)資質(zhì)企業(yè)條件 ，有效期 1 年，主管部門可視情況延長(zhǎng)到 2 年，但 1 年內(nèi)無(wú)開發(fā)項(xiàng)目的，不得延長(zhǎng)。延伸：注冊(cè)成立房地產(chǎn)公司相關(guān)的會(huì)計(jì)處理投資方：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資-xx貸 : 銀行存款等科目 被投資方：借：銀行存款等科目貸：實(shí)收資本/ 股本 若有追加投資的，就會(huì)有資本溢價(jià)、資本公積等科目的運(yùn)用。有關(guān)稅收規(guī)定及納稅籌劃、股東出資方式不同的稅負(fù)分析

9、貨幣出資（交最少稅） 只涉及印花稅（訂立合同時(shí)；資本戶增加時(shí)）貨物出資 貨物是指有形動(dòng)產(chǎn)，涉及增值稅概念。A 、對(duì)于投資方： 涉及交增值稅、企業(yè)所得稅如，房地產(chǎn)企業(yè)股東將已用車輛投入另外一間房地產(chǎn)企業(yè)，這種情況有2 種處理方法：2009 年以前發(fā)生的，增值稅不用交（免稅政策） ；2009 年 1 月 1 日起發(fā)生的，增值稅要交 （以使用過的規(guī)定資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)以投資價(jià)格十 （ 1+3% ） X 2 獨(dú)交增值稅）。同時(shí)要作固定資產(chǎn)清理，清理后是有收益的則叫企業(yè)所得稅；若是損失則抵減應(yīng)納稅所得額。B、對(duì)于被投資方：只涉及印花稅（資本戶的增加）注：實(shí)際上， 投資方應(yīng)該到國(guó)稅局代開發(fā)票 （當(dāng)時(shí)就把該交

10、的增值稅交了， 國(guó)稅局才肯開票） 給被投資方，用以攤銷車輛（有形動(dòng)產(chǎn)）的折舊等。又如，房地產(chǎn)公司 m 把剩下的施工材料投資到新的房地產(chǎn)公司 n ： 投資方要交增值稅，但是以 3%去交，因?qū)τ?m 而言，這是一筆偶然發(fā)生的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)股東不是一般納稅人。 所以當(dāng)偶爾發(fā)生一筆這類業(yè)務(wù)時(shí)，就按小規(guī)模納稅人的規(guī)定去交稅。 被投資方的處理同上。而且投資方也同樣要到國(guó)稅局代開發(fā)票 （當(dāng)時(shí)就把該交的增值稅交了， 國(guó)稅局才肯開票） 給被投資方，用以計(jì)提減值準(zhǔn)備。無(wú) 形資產(chǎn)出資（營(yíng)業(yè)稅的范圍）投資方：按原則是要交營(yíng)業(yè)稅的， 但根據(jù)財(cái)稅2002 年 191 號(hào)文，營(yíng)業(yè)稅不交， 只交企業(yè)所得稅（ 有所得就要交企業(yè)所

11、得稅）被投資方：涉及因?yàn)閷?shí)收資本增加而要交的印花稅。土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)出資（營(yíng)業(yè)稅的范圍）投資方：按原則是要交營(yíng)業(yè)稅的， 但根據(jù)財(cái)稅2002 年 191 號(hào)文， 營(yíng)業(yè)稅不交， 只交企業(yè)所得稅（有所得就要交企業(yè)所得稅）土增稅（只涉及房地產(chǎn)企業(yè)） ：只要投資方和被投資方任一方與開發(fā)項(xiàng)目的開關(guān)商扯上關(guān)系， 就要交； 如果兩者與開發(fā)商都拉不上關(guān)系，就不用交。 例如，一工業(yè)企業(yè)a 拿工業(yè)用地投資另外一間工業(yè)企業(yè)b ， 如果 b 把其用于辦公， 則不用交土增稅， 因?yàn)樗麄兣c開發(fā)商或開發(fā)項(xiàng)目無(wú)關(guān)； 如果是把其變 了現(xiàn)并用于開發(fā)，則要交。被投資方：契稅注： 3 ）、 4 ）的共同點(diǎn)：不用交營(yíng)業(yè)稅關(guān)于 3 ）、

12、 4 ）的問題：投資方要到稅局代開發(fā)票給被投資方攤銷嗎？投資方去稅局開票， 稅局會(huì)要求先交流轉(zhuǎn)稅（這里指營(yíng)業(yè)稅） 才肯開， 但財(cái)稅 191 號(hào)文 規(guī)定是不用交營(yíng)業(yè)稅的， 那么雙方矛盾則開票難成。 那被投資方如何攤銷無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值呢？ 基于此項(xiàng)業(yè)務(wù)的特殊性， 不用開票， 國(guó)稅局也可以認(rèn)可， 只要被投資方出具投資報(bào)告及協(xié)議 （評(píng)估報(bào)告）證實(shí)成本的真實(shí)性就行。而廣東省國(guó)稅局 2007 年久已經(jīng)有頒布一個(gè)專門的文件說明此項(xiàng)內(nèi)容。5）以發(fā)行權(quán)益性證券出資股東房地產(chǎn)企業(yè)要注冊(cè)成立一新的房地產(chǎn)企業(yè)。 實(shí)際上， 投資方可以增發(fā)股票和股權(quán)并將其投入新企業(yè)， 而新企業(yè)本身要發(fā)行股票和股權(quán)去完成成立。 則該 新企業(yè)是

13、以雙方互相參股的 形式成立公司的。投資方 / 被投資方的會(huì)計(jì)處理：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資- 被投資方 / 投資方貸：實(shí)收資本- 被投資方 / 投資方6）以投資權(quán)出資拿本來?yè)碛械?A 企業(yè)的股權(quán)投入新的企業(yè)，則新企業(yè)就擁有了 A 企業(yè)的股權(quán)（其實(shí)是相當(dāng) 于將對(duì) A 的股權(quán)變投資方的會(huì)計(jì)處理：現(xiàn)去買新企業(yè)的股權(quán)） ，這涉及轉(zhuǎn)讓股權(quán)要交的企業(yè)所得稅的問題。借：長(zhǎng)期股權(quán)投資- 新企業(yè)貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資-A 企業(yè)（或借或貸） 投資收益7）以債權(quán)出資會(huì)涉及債務(wù)重組的損失問題A將1000萬(wàn)債權(quán)投入新成立的B,但B認(rèn)為那債權(quán)會(huì)有壞賬，只肯承認(rèn)900萬(wàn)，則A損失了 100 萬(wàn)，投資方的會(huì)計(jì)處理如下：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資-B

14、 900營(yíng)業(yè)外支出 100貸：應(yīng)收賬款10002 、法人股東和個(gè)人股東稅負(fù)差異（稅負(fù)無(wú)差異，交稅時(shí)間不同）一集團(tuán)企業(yè)（內(nèi)有3 個(gè)股東），現(xiàn)正準(zhǔn)備再成立一間新的項(xiàng)目公司，A 、 以現(xiàn)有的法人名義注冊(cè)成立B、 直接以三個(gè)自然人名義注冊(cè)成立問： A 、 B 在稅負(fù)上有什么不同嗎？?jī)烧咴诙愗?fù)上是一樣的，但存在，用 A 可以推遲交稅的效果。若為 B ，項(xiàng)目公司完工后的稅后利潤(rùn)直接分給3 個(gè)自然人。在分配股息紅利時(shí)， 3 人就要交20% 的個(gè)人所得稅；若為A ，項(xiàng)目公司完工后的稅后利潤(rùn)分給公前法人，在分配股息紅利時(shí)按規(guī)定若分給公司則不用交稅。而且，將3 個(gè)自然人的個(gè)人性消費(fèi)全部都從公司報(bào)賬，則可在 20%

15、 的個(gè)人所得稅繳納之前消費(fèi)，而不是在交完 20% 的個(gè)人所得稅之后再作個(gè)人消費(fèi)。那，什么時(shí)候分回去給個(gè)人并交稅呢？股東有選擇權(quán)（調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)） ，先將利潤(rùn)沉淀到一個(gè)公司去，待稅收對(duì)企業(yè)有利再分配。、內(nèi)資和外資公司稅負(fù)差異（只有營(yíng)業(yè)稅附加費(fèi)不同）、分公司和子公司稅負(fù)差異 （只有企業(yè)所得稅的計(jì)算不一樣） 分開交稅；匯總交稅（盈虧相抵，利于企業(yè)所得稅的規(guī)避）分公司能報(bào)批報(bào)建嗎？能分公司名義去開發(fā)，行嗎？、 本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種（含投資方與被投資方） 營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土增稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅II 前期立項(xiàng)步驟：拿地T項(xiàng)目建議書（給政府看）T項(xiàng)目可行性分析T項(xiàng)目預(yù)審T簽土地合同T項(xiàng)目審批 T 做

16、規(guī)劃（拿“ 5 證 2 書”）、提出項(xiàng)目建議書、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究常見的問題是：對(duì)稅收成本的測(cè)算不足，具體表現(xiàn)在 :（ 1 ） 土地使用稅測(cè)算不足（能夠精算就不應(yīng)該估算） ；（ 2 ） 企業(yè)所得稅測(cè)算不足（利用利潤(rùn)總額與應(yīng)納稅所得額的關(guān)系。將以前類似項(xiàng)目?jī)烧弑壤?關(guān)系計(jì)算出來，以該比例將今年的利潤(rùn)總額調(diào)整為今年的應(yīng)納稅所得額，這樣計(jì)算出來 的應(yīng)納稅所得額更準(zhǔn)確，而不是直接用利潤(rùn)總額計(jì)算企業(yè)所得稅） ；（3）土增稅測(cè)算不足（應(yīng)該先預(yù)繳2%T最終清算T補(bǔ)交）（ 4 ） 個(gè)稅測(cè)算不足（股息紅利的 20% ）、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、設(shè)立項(xiàng)目資本金：開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第 13 條規(guī)定： 資本金占項(xiàng)目總投資的

17、比例（即自籌資金比例）不得低于 20% （ 30% ）、前期立項(xiàng)涉及稅種分析：項(xiàng)目可行性分析皿取得土地使用權(quán) （與前期立項(xiàng)同步，有時(shí)候也先取得土地使用權(quán)在前期立項(xiàng)）一、 土地儲(chǔ)備制度一級(jí)開發(fā)、 有償使用，招標(biāo)、拍賣關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知、2002 年 7 月 1 日招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定、2003 年 8 月 1 日協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定強(qiáng)調(diào)兩個(gè)問題：1 ）按現(xiàn)有的土地制度，國(guó)家土地儲(chǔ)備中心用以招拍掛的土地一定是凈地，即開發(fā)商拿到 的地是凈地。什么是凈地？2 ）開發(fā)商能不能做一級(jí)二級(jí)的聯(lián)動(dòng)（即兩級(jí)的開發(fā)都由開發(fā)商去做）？不能。因?yàn)殚_發(fā) 商對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)時(shí)屬于受托代建

18、。受托代建： 開發(fā)商負(fù)責(zé)土地的一級(jí)開發(fā)， 但土地不會(huì)在開發(fā)商的名下， 而始終在土地儲(chǔ)備中 心的名下。土地儲(chǔ)備中心會(huì)付手續(xù)費(fèi)給開發(fā)商， 開發(fā)商就這手續(xù)費(fèi)要交營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。二、 土地使用權(quán)的取得方式1 、 取得出讓土地使用權(quán) （即招拍掛） 是取得土地使用權(quán)最簡(jiǎn)單的方式， 涉及契稅。 但門檻比較高 ，要有足夠的資金實(shí)力去支持以 “搶地”。、 取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（即向有地的公司購(gòu)買使用權(quán)，這里買地= 買在建項(xiàng)目） 城市房地產(chǎn)管理法 38 條， 轉(zhuǎn)讓條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書； （取得土地使用證是用于報(bào)批報(bào)建）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工

19、程的，完成開發(fā)投資總額25% 以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。、 取得出租土地使用權(quán)（即經(jīng)租賃得到土地） 注意：取得出租的土地使用權(quán)，該地不能用于投資開發(fā)，因?yàn)榈夭辉诠久?。所以，一般建成的房子只能自用（如作為?jīng)營(yíng)性資產(chǎn)） ，如高爾夫俱樂部?？傊?，取得出租的土地使用權(quán)建成的房不能賣，只能自用。三、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析1 、印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)簽訂土地合同、取得土地使用證時(shí)2、契稅：應(yīng)該怎么交呢？財(cái)稅 2004 年 134 號(hào)文 ：但實(shí)際上， 很多都只交了第一條前半部分， 但后半部分以及第二條并沒有交。 應(yīng)該把后者也一同交才對(duì)。3、土地使用稅：按照稅法規(guī)定，土地

20、使用稅自取得土地使用權(quán)開始繳納。實(shí)際上，按2007 年新修訂的土地使用稅條例，納稅實(shí)現(xiàn)時(shí)間 可據(jù)，拿地前有沒有交耕地占 用稅確定：1 ）交（即開發(fā)商是第一個(gè)接手耕地的，并把耕地用于開發(fā)） ，在這種情況下，開發(fā)商在交完耕地占用稅起的一年內(nèi)不用交土地使用稅，滿一年后的 4 月份起才開始交土地使用稅。注 : 如果企業(yè)一開始就交了，后來才知道，那能退回原本交的稅嗎？據(jù)征管法 ，企業(yè)發(fā)現(xiàn)3 年內(nèi)多繳稅，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)打報(bào)告并退回原來已交稅款。2 ）不交，則從取得土地使用權(quán)起交土地使用稅什么時(shí)候才是“取得”呢？財(cái)稅2006 年 186 號(hào)文有規(guī)定，如果合同約定了土地交付時(shí)間，則約定交付時(shí)間的次月起開始交稅；

21、如果合同沒用約定，則按合同簽訂的次月起開始交稅。4、承擔(dān)負(fù)擔(dān)對(duì)方稅收的問題最經(jīng)典的例子就是二手房的買賣，買房幫賣方負(fù)擔(dān)的稅收。如為1000 萬(wàn)的賣價(jià)，買方會(huì)因?yàn)椋簺]有取得有效票據(jù)，土增稅不認(rèn)可，則要交 30% 勺土增稅；據(jù)企業(yè)所得稅原則，與企業(yè)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的支出不能抵減應(yīng)納稅所得額，則要交 25% 勺企業(yè)所得稅。在這種時(shí)候， 買方應(yīng)該要求對(duì)買賣合同作出修改， 合同價(jià)格應(yīng)該等于約定的交易價(jià)格加上為 對(duì)方負(fù)擔(dān)的稅收。整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程都涉及交稅，那從什么時(shí)候開始停止繳納呢？理論上，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去后就停止繳納，但具體的時(shí)點(diǎn)并沒有規(guī)定。 國(guó)家將停止繳納開發(fā)過程中稅收的時(shí)間的相關(guān)權(quán)限下放給了各省土稅局。

22、 簽合同、 開發(fā)票及辦產(chǎn)權(quán)等的時(shí)間也要根據(jù)各省土稅局的規(guī)定。四、取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的不同方式、購(gòu)買土地使用權(quán)購(gòu)買整體資產(chǎn)、購(gòu)買股權(quán)、合并（ 1 ）財(cái)稅165 號(hào)文，合并不征營(yíng)業(yè)稅；（2）財(cái)稅175 號(hào)文，合并免交契稅；（ 3 ）財(cái)稅59 號(hào)文，合并免交企業(yè)所得稅；（ 4 ）財(cái)稅 159 號(hào)文，合并免交土增稅。、分立購(gòu)買股權(quán)五、不同方式取得土地稅負(fù)比較分析及籌劃1 、出讓招拍掛方式2、購(gòu)買轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式2、購(gòu)買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)0.1%4、合并公司方式（財(cái)稅2005 年 159 號(hào)文、財(cái)稅2008 年 175 號(hào) 文）5、分立公司方式6 租賃方式六、拆遷方式取得土地使用權(quán)1 、法規(guī)城市房

23、屋拆遷管理?xiàng)l例2、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對(duì)于被拆遷人： 拆遷補(bǔ)償不需要開發(fā)票， 開發(fā)商可以憑拆遷協(xié)議、 補(bǔ)償?shù)怯洷淼热胭~。 國(guó)稅 函（ 2008 ）500 號(hào)文、國(guó)稅函（ 2009 ） 119 號(hào)文、（ 2004 年） 21 號(hào)文第 4 條； 對(duì)于拆遷人（開發(fā)商） ：拆遷樓的土地產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商。補(bǔ)償給被拆遷人，視同銷售交所得稅，并視同銷售交土增稅。國(guó)稅函（ 1995 ） 545 、 295 號(hào)文、營(yíng)業(yè)稅按現(xiàn)成計(jì)稅價(jià)格計(jì)算。3、拆遷補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換4、拆遷當(dāng)事人涉及的稅收（法人和自然人）貨幣補(bǔ)償）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶 5000 平米，市場(chǎng)售價(jià)8000 元，土地成本

24、2 億元，建 筑施工等其他開發(fā)成本 8000 萬(wàn)元，總可售面積8 萬(wàn)平米。拆遷補(bǔ)償支出：5000*8000=4000萬(wàn)元單位可售面積計(jì)稅成本： （ 2 億+8000 萬(wàn)+4000 萬(wàn)） /80000 平米 =4000 元/ 平米視同銷售成本：4000/5000=2000萬(wàn)元視同銷售收入：5000*8000=4000萬(wàn)元視同銷售所得：4000-2000=2000萬(wàn)元 需要在拆遷當(dāng)期確認(rèn)視同銷售所得 2000 萬(wàn)元。IV 前期報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備工作取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)三、取得房屋拆遷許可證四、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證前期報(bào)批報(bào)建階段涉及稅收及籌劃1 、拆遷方式不同涉

25、及的稅收2、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素）土增稅的免稅政策及清算問題）所得稅的成本對(duì)象劃分及分?jǐn)?、通過稅負(fù)測(cè)算確定設(shè)計(jì)方案V 項(xiàng)目施工建設(shè)一、開發(fā)成本核算內(nèi)容1 、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、前期工程費(fèi) 3 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4、建筑安裝工程費(fèi)5、配套設(shè)施費(fèi)6、開發(fā)間接費(fèi)二、項(xiàng)目開發(fā)成本對(duì)象的確定1 、有關(guān)法律：計(jì)委申請(qǐng)立項(xiàng)、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)2、會(huì)計(jì)核算3 、土地增值稅要求會(huì)計(jì)核算的開發(fā)成本與土增稅的清算沒有必然聯(lián)系144 m 2 以下 / 戶，增值率20% 以下的，免土增稅； 土增稅是以發(fā)改委立項(xiàng)為項(xiàng)目來清算土增稅； 而會(huì)計(jì)核算的開發(fā)成本是企業(yè)分期立項(xiàng)去核算的。4、所得稅要求）確定成本對(duì)象原則： 可

26、否銷售、 分類歸集、 功能區(qū)分、 定價(jià)差異、 成本差異、 權(quán)益區(qū)分； 只要不違背企業(yè)所得稅的 6 個(gè)原則， 企業(yè)可以自由選擇分幾個(gè)開發(fā)成本區(qū)核算， 所得稅法都認(rèn)可。）共同成本分?jǐn)偡椒ǎ赫嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。 共同成本分?jǐn)偡ㄊ墙鉀Q對(duì)同一對(duì)象在2 個(gè)成本中的分?jǐn)倖栴}。若不是在4 種方法中選一，即使土增稅認(rèn)可，所得稅也不認(rèn)可。三、土地征用及拆遷補(bǔ)償 開發(fā)成本的第一個(gè)明細(xì)1 、主要包括： 土地買價(jià)或出讓金大市政配套費(fèi)、土地閑置費(fèi) 契稅、耕地占用稅 （別入管理費(fèi)用，不然就虧大） 、土地使用稅 （原為土地使用費(fèi)，后來法律取消了） 土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)拆遷補(bǔ)償支

27、出 （包括：貨幣補(bǔ)償；建筑物視同銷售的價(jià)格） 、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出 農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。2、涉及稅務(wù)問題1 ）一般按占地面積法（怎么分地？用投影法） ，否則需要與稅務(wù)機(jī)關(guān)商議；2）契稅及拆遷補(bǔ)償支出、回遷房建造支出；都要交契稅契稅怎么交？財(cái)稅134號(hào)文；拆遷補(bǔ)償支出、回遷房建造支出都構(gòu)成契稅的成本,3 ）購(gòu)買股權(quán)及合并、分立方式取得土地成本注意問題。土地的賬目成本與其實(shí)際成本是不同的，實(shí)際成本=賬目成本+長(zhǎng)期股權(quán)投資*30%+ （-）長(zhǎng)期股權(quán)投資*25% 7 （企業(yè)所得稅）JJ土增稅（企業(yè)所得稅的正負(fù)號(hào)，要看收回股權(quán)時(shí)有無(wú)所得。有則抵銷了，但是抵是抵購(gòu)買股權(quán)的公司的企業(yè)所得

28、稅，而不是抵項(xiàng)目公司的企業(yè)所得稅。）4）交納土地使用稅土地征用及拆遷補(bǔ)償核算過程中別忘了叫土地使用稅，土地使用稅是全國(guó)稽查局的重點(diǎn)，因?yàn)槠浔容^容易確定。 只要拿土地合同和土地使用證出來就能夠確定土地面積，再用以乘上一年的單位稅額就能夠就算出土地使用稅。四、前期工程費(fèi)1指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究（加大兩者，可以抵減土增稅，還有20%的加計(jì)扣除）籌建、地上原建筑物拆除、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。2、注意稅務(wù)問題1 ）從土增稅的角度考慮2）取得土地的狀態(tài)對(duì)此支出的影響3 ）有關(guān)合同簽訂注意問題，國(guó)稅發(fā)【2009】24）在所得稅上分?jǐn)偡椒]有確定，可以用建筑面積。五、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算注意問題：1、指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。J只要和吃、日用等有關(guān)，企業(yè)所得稅可以免；若與吃、日用無(wú)關(guān)，企業(yè)所得稅減半征收2、注意稅務(wù)問題 1 ） 土增稅問題2 ）在所得稅上分?jǐn)偡椒ㄎ疵鞔_，可以用建筑面積六、建筑安裝工程費(fèi)1 、指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等1 ）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同開發(fā)商能做甲供材嗎？有以下幾種答案：國(guó)稅函