恒大白廟項目-0128

1、恒大白廟項目價值簡析 2010-01-281通過對本項目的價值梳理，提出以下整體運營建議：持有總計25萬平方米的商業(yè)物業(yè)，包括酒店、辦公、商業(yè)；售出全部公寓、全部住宅及部分商業(yè)，回款55億元。前言10萬平方米酒店及辦公物業(yè)持有60層高，城市建筑標(biāo)桿東風(fēng)路交文化路處，城市標(biāo)桿地段20萬平方米2-5層商業(yè)售出1/4臨街1-2層大部出售3-5層持有為主，整體運營回款：10億元=5萬平方米*2萬元/平方米35萬平方米住宅售出高尚居住區(qū)周邊已有標(biāo)桿項目樹立市場定位回款：31.5億元=35萬平方米*9千元/平方米（精裝修）15萬平方米公寓售出周邊青年白領(lǐng)高密度聚集城市主城區(qū)回款：13.5億元=15萬平方米

2、* 9千元/平方米80萬平方米（容積率約6）2目錄第一部分 城市與項目第二部分 區(qū)域與項目第三部分 地段與產(chǎn)品第四部分 價值簡析3目錄第一部分 城市與項目第二部分 區(qū)域與項目第三部分 地段與產(chǎn)品第四部分 價值簡析4恒大終于回到河南鄭州，這個市場與其品牌可以抗衡的企業(yè)僅有綠地、綠城、建業(yè)，而這個市場正處于成長期，潛力無限，來日方長！城市與項目鄭州，一億人口的省會，全國交通樞紐，主城區(qū)戶籍人口尚不過三百余萬中原城市群的核心GDP超過3千億元，全國城市排名前30新鄭機場，全國七大機場之一徐蘭高鐵與京廣高鐵再次交匯鄭州鄭州5恒大在鄭州房地產(chǎn)市場渡過最為火爆年銷售面積超千萬平米的09年后進入，能否再掀市

3、場波瀾？城市與項目680萬平方米的總體量+恒大的實力=鄭州城市的又一張名片？本項目城市與項目7目錄第一部分 城市與項目第二部分 區(qū)域與項目第三部分 地段與產(chǎn)品第四部分 價值簡析8金水區(qū)，鄭州第一大區(qū)，鄭州市經(jīng)濟、政治、文化中心，鄭州人以居金水區(qū)而自豪區(qū)域與項目白廟本項目市商業(yè)中心省政治中心省文化中心國家級新城區(qū)（建成區(qū)）國家級新城區(qū)（待建區(qū)）9金水區(qū)房地產(chǎn)市場供求遙遙領(lǐng)先全市其他區(qū)域，是房地產(chǎn)市場的中心（下表分別為：各區(qū)域商品房供應(yīng)占比、各區(qū)域商品房銷售占比）區(qū)域與項目10目錄第一部分 城市與項目第二部分 區(qū)域與項目第三部分 地段與產(chǎn)品第四部分 價值簡析11恒大白廟項目所處地段的優(yōu)勢毋庸置疑，

4、最重要的是恒大能否將城市片區(qū)提升到一個新的高度地段與產(chǎn)品文化大道白廟商業(yè)中心金融大道行政與商業(yè)大道行政大道、城市主干道聯(lián)系新老城區(qū)干道12項目本身為河南省IT產(chǎn)品流通中心河南科技市場，鄰居為河南第一的城市豪宅，環(huán)繞的高校更是為恒大白廟項目準(zhǔn)備了無數(shù)客源地段與產(chǎn)品河南第一高層豪宅圣菲城河南財經(jīng)河南農(nóng)大鄭州大學(xué)解放軍信息工程河南省實驗中學(xué)13一流地段、主流產(chǎn)品、恒大品牌地段與產(chǎn)品住宅兩梯四戶，32層，約80平方米兩房，120平方米三房；商業(yè)：臨內(nèi)街商業(yè)兩層；臨主干道商業(yè)5層（現(xiàn)狀為河南科技市場，經(jīng)營良好，尚未未拆遷）；辦公與酒店：十字路口、六十層，使用高度可能僅次于鄭東新區(qū)會展賓館；公寓：常規(guī)小戶

5、型，走廊式分布。2萬平方米中心花園，5000平方米中心會所14目錄第一部分 城市與項目第二部分 區(qū)域與項目第三部分 地段與產(chǎn)品第四部分 價值簡析15商業(yè)價值參考曼哈頓，商業(yè)1-2層均價2萬元/平方米住宅及公寓價值參考藍堡灣，建議精裝修9000元/平方米價值簡析16曼哈頓區(qū)域是鄭州市老城區(qū)向鄭東新區(qū)發(fā)展的過渡區(qū)域，且屬老城區(qū)的中央城區(qū)，具備老城區(qū)的成熟，同時具備新城區(qū)的潛力；板塊先鄭東新區(qū)成熟，更人性；比老城區(qū)商務(wù)板塊更具發(fā)展?jié)摿?；金水路、未來路分別是城市東西南北主干道，直接決定本項目宜商宜居的潛質(zhì)曼哈頓案例參考-曼哈頓17本項目占地170畝，建筑面積73萬平方米（商業(yè)22萬平方米），規(guī)模巨大成

6、為地標(biāo)性建筑，但超過6的容積率加上區(qū)域內(nèi)本已擁擠的交通，使得住宅與商業(yè)的實際使用質(zhì)量偏低產(chǎn)品分析：本項目緊鄰城市主干道金水路和未來路，車流人流較大，屬交通擁擠區(qū)域；本項目超過6的容積率與其22萬平方米的商業(yè)規(guī)劃更加重了區(qū)域內(nèi)交通的負擔(dān)；交通條件不良必然降低本項目的物業(yè)使用效率。容積率過大和商業(yè)比重過大，導(dǎo)致住宅和商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃質(zhì)量均偏低。作為城市一級地段，本項目力圖通過個別亮點來提升項目的整體檔次，如商業(yè)引進品牌主力店，住宅16米挑高入戶大堂（一樓）等，但根本上受整體規(guī)劃質(zhì)量的制約。案例參考-曼哈頓18住宅物業(yè)由于自身規(guī)劃質(zhì)量偏低，且受裙樓商業(yè)的嚴重影響，故居住質(zhì)量較低；但本項目地段優(yōu)越，商業(yè)

7、配套齊全，故住宅物業(yè)適宜中低端商住或出租給中端的住宅租客住宅物業(yè)分析：住宅物業(yè)本身的問題：較高容積率導(dǎo)致住宅的采光通風(fēng)與隱私等超出了一半規(guī)劃所允許的下線，一梯四戶以上的大眾化戶型設(shè)計，再加上商業(yè)比重過大導(dǎo)致的住宅綠化率低和公共活動廣場少，導(dǎo)致實際居住質(zhì)量較低。商業(yè)物業(yè)對住宅物業(yè)的影響：1-3層聯(lián)體裙樓商業(yè)幾乎布滿項目地塊，不但使得住宅的綠化和公共活動空間低于一般規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的下線，而且與住宅爭奪停車位、出入動線等公共配套，嚴重住宅物業(yè)居住質(zhì)量。金水路北側(cè)臨路物業(yè)規(guī)劃為高檔酒店與辦公，尚未全部開發(fā)，僅小部分投入使用，未來全部投入使用后有利于提升住宅物業(yè)的價值和形象。（圖中紅線內(nèi)為已投入使用物業(yè)）未開

8、發(fā)部分在建未入住部分案例參考-曼哈頓19臨街商業(yè)盡管檔次一般，但經(jīng)營尚可；內(nèi)部商業(yè)不僅檔次偏低且經(jīng)營慘淡，處于水電費難以收繳、租金實質(zhì)全免，且隨時出場的嚴重局面；住宅物業(yè)的入住率將決定內(nèi)部商業(yè)的走勢商業(yè)物業(yè)分析：全部為住宅裙樓，形象和內(nèi)部空間受限，不能吸引高端商戶的入住。容積率過高，包括停車位和活動廣場等在內(nèi)的商業(yè)必須配套緊缺，制約商業(yè)運營的效率和檔次。由于商業(yè)比重過高，且質(zhì)量較低，當(dāng)前已經(jīng)投入使用的商業(yè)中，臨主干道以外的商業(yè)經(jīng)營慘淡，難以為繼！住宅物業(yè)使用質(zhì)量低導(dǎo)致入住率低，入住率低導(dǎo)致商業(yè)運營缺乏人氣。商業(yè)的運營和住宅物業(yè)的入住相輔相成，但商業(yè)和住宅的互動受到項目本身容積率過高的制約。未開

9、發(fā)部分在建未入住部分經(jīng)營慘淡的內(nèi)部商業(yè)案例參考-曼哈頓20曼哈頓項目首期于07年1月入市，在當(dāng)時的市場環(huán)境下，其地段、規(guī)模、開發(fā)力度與營銷力度震撼了市場，開盤當(dāng)年獲鄭州樓市銷售冠軍；但投資客超五成為后期運營埋下隱患入市分析：開盤房源：首期僅推出部分住宅物業(yè)，約一千余套房源，戶型涵蓋一房至四房；開盤成績：定金兩萬元，排號總量約1300，開盤均價4800元，開盤去化600套；投資客超五成！由于開盤組織不佳，在定金兩萬元且房源充足的情況下，解籌率不足五成。由于開盤組織不佳，尤其高端客源被競爭項目廣匯PAMA等項目分流，影響了后期的價格提升。案例參考-曼哈頓21究其曼哈頓項目高效去化的根本在于：稀缺的

10、中央城區(qū)地段與大眾化的產(chǎn)品與價格定位，創(chuàng)造了項目的熱銷！營銷分析：住宅：一流地段、大眾戶型，中等略偏高價位。商業(yè)：分割為小鋪出售。推廣：售房部、樣板房、媒體全部采用大投入！市場：同級別地段幾乎無競爭對手；同規(guī)模項目幾乎無競爭。成績：07年1月開盤至今兩年，上市53萬平方米，去化面積42萬平方米，實現(xiàn)銷售額約30億元（含商業(yè)）。總套數(shù)：5264套總面積：529610m2已售房屋平均價：6939.96 元/m2當(dāng)前可售套數(shù)：657 套當(dāng)前可售面積：106255 m2已售房屋套數(shù)：4607 套商業(yè)物業(yè)價格09年1月-12月：15000元25000元0 套認購面積：0 m2案例參考-曼哈頓221.但就

11、地段而言，本項目宜商宜居，而且適宜高端，但由于規(guī)劃的產(chǎn)品質(zhì)量偏低，導(dǎo)致本項目成為偏低端的宜商宜居產(chǎn)品；同時由于容積率較高導(dǎo)致體量超大，導(dǎo)致人氣不足需長期培養(yǎng)！2.本項目已經(jīng)大部投入運營，從運營的實質(zhì)狀況看，最大特征為：住宅入住率低，商業(yè)經(jīng)營檔次低！3.預(yù)計本項目的后期市場走勢為：住宅部分主要用于中小企業(yè)辦公和租客居住，以及追求工作便利的青年人居?。簧虡I(yè)仍然經(jīng)營不上檔次，但生存能力不斷增強。4.對于業(yè)主而言：商業(yè)業(yè)主由于購買成本較高難以獲得理想的租金回報；住宅業(yè)主主要是購買價格偏低的中低層住宅物業(yè)的業(yè)主，則可隨入住率的不斷提升最終獲得理想的回報。5.對于開發(fā)商而言，在其鄭州市場如開發(fā)類似物業(yè)的項

12、目則將因難以出售而被迫大量持有商業(yè)物業(yè)，但可能在住宅物業(yè)上存在一定數(shù)量的用于投資的忠實客群。案例參考-曼哈頓23案例參考-藍堡灣藍堡灣一期由10棟高層共1147戶組成，建筑面積25.39萬平方米，綠化率高達51.8%，容積率為3.51；兩層地下停車場設(shè)計車位1315個；設(shè)有幼兒園、會所、1500平方米左右運動場、籃球場（包括兒童游樂場，草坪活動場）等配套設(shè)施24案例參考-藍堡灣藍堡灣景觀由德國著名景觀設(shè)計機構(gòu)W&R主設(shè)計師魏第希和利第希打造，整個景觀空間在東西方向上均勻分布，純自然銀水河濱河景觀公園、中庭景觀帶、高檔住宅區(qū)園林景觀三層美景，三位一體，中間穿插南北方向的主題景觀，60-110米超寬樓距25案例參考-藍堡灣面積從110120平米的兩房、140180平米的三房、200平米左右的四房、到220平米以上的復(fù)式等多種戶型26案例參考-藍堡灣中原高層住宅中唯一外墻面全部采用天然花崗巖石材干掛幕墻的項目，而擠塑保